VORWORT

Während Immobilien-Aktiengesellschaften in angelsächsichschen Ländern lange Tradition besitzen, spielten sie in Deutschland bis vor einigen Jahren kaum eine Rolle.

Um so bemerkenswerter ist es, dass sich das Bankhaus Ellwanger & Geiger schon länger als ein Jahrzehnt mit dem Thema Immobilienaktie beschäftigt. Bereits im Jahre 1995 wurde der E&G DIMAX als eigenständiger Index für diese Werte vorgestellt. Einige Zeit später folgte die Einführung des E&G EPIX, als Index europäischer Immobilien-Aktien und die Herausgabe des ersten Buches zum Thema ¹ Immobilienaktien in Deutschland.

Wie weitsichtig es von den persönlich haftenden Gesellschaftern, Herrn Wolfram Nestel und Herrn Dr. Friedrich W. Hoffmann, war, die Privatbank bereits damals an dieses Marktsegment heranzuführen, wird Manchem erst heute richtig bewusst. Der Know-How Vorsprung des Bankhaus Ellwanger & Geiger ist beträchtlich, nicht zuletzt aufgrund der tiefen Wurzeln im Immobiliengeschäft, denn schließlich war das Bankhaus Ellwanger & Geiger die 1. Bank, die sich mit dem Immobilienvertrieb beschäftigte.

Bei der Bewertung und der Analyse von Immobilienaktien steht man in Deutschland an der Spitze einer Bewegung, der inzwischen auch große, namhafte Bankinstitute folgen.

Bleibt zu hoffen, dass sich der hart erarbeitete Wissensvorsprung, trotz aller Widrigkeiten, möglichst lange erhalten und ausbauen lässt.

Neben Herrn Beck, Leiter des Portfoliomanagements, möchte ich mich „ganz privat und sehr persönlich“ bei Herrn Leibold für die tatkräftige Unterstützung und hilfreichen Fachgespräche bedanken.

Stuttgart, den 30. Januar 2009

Till Meister

Inhaltsangabe

VORWORT   2

Inhaltsangabe   3

Abbildungsverzeichnis   4

1  Indices als Benchmark für Performancemessungen von Immobilienaktien.  5

1.1  Einleitung  5

1.2  Problemstellung und Zielsetzung  5

1.3  Gang der Arbeit  6

2  Der DIMAX als deutscher Immobilien Aktien Index.  6

2.1  Einleitung  6

2.2  Aufnahme-Kriterien.  7

2.3  Titelliste des DIMAX  8

2.4  Gewichtung.  9

2.5  Berechnung des Index.  10

3  Exkurs: Die Berechnung des Index und die Berechnung der Korrekturfaktoren.  12

3.1  Berechnung der Korrektur  12

3.2  Entwicklung / Indexverlauf des E G DIMAX  15

3.3  Fazit - Schlussbetrachtung:  17

3.4  Praxis-Relevance.  18

4  EPIX 30 und 50 als Vertreter Europäischer Indices  19

4.1  Einleitung  19

4.2  Notwendigkeit länderübergreifender Indices  19

4.3  E G EPIX 30 und E G EPIX 50  19

4.4  Titelliste des EPIX 30 50  20

4.5  Entwicklung.  22

4.6  Fazit - Schlussbetrachtung  22

5  Literaturverzeichnis.  24

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Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Marktkapitalisierung.  

Abbildung  2: Titelliste E G DIMAX (Stand: 16.04.2007)  

Abbildung  3: Formel zur Berechnung des Index  

Abbildung  4: Berechnung des Korrekturfaktors.  

Abbildung  5: Korrekturfaktor bei Kapitalerhöhung.  

Abbildung  6: rechnerischer Bezugsrechtwert.  

Abbildung  7: Berechnung der Kapitalherabsetzung  

Abbildung  8: Korrekturfaktor bei Nennwertumstellung  

Abbildung  9: Indexverlauf E G DIMAX (1988 bis 2001)  

Abbildung  10:Indexverlauf E G DIMAX (1998 - 2007)  

Abbildung  11: Gesamtentwicklung E G DIMAX  

Abbildung  12: Indexverlauf (1988 bis 2007)  

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1.1 Einleitung

Sein Vermögen in Immobilien anzulegen, spielt schon seit mehreren Jahrhunderten eine große Rolle in der Vermögensbildung. Im letzten Jahrhundert galt die Immobilie während der Inflation und nach den beiden Weltkriegen als

Werterhaltungsmöglichkeit, als inflationsunabhängig und somit als sicher. Immobilien werden wie alle anderen Kapitalanlagen auch nach ihrer Rendite und der Fungibilität, wie schnell kann ich meine derzeitige Anlage veräußern, der Anlageform beurteilt. ² Alleine in Deutschland beträgt das reine Immobilienvermögen der privaten Haushalte ca. 3,864 Billionen Euro, das ist mehr als die Hälfte des gesamten Privatvermögens. ³ Dabei muss man allerdings beachten, dass es sich bei den Investitionen, die hier getätigt werden, um Direktinvestitionen handelt, also z.B. der Kauf des Eigenheims, welches den Anleger viel Kapital kostet und oftmals umfangreiches Know-How erfordert, welches selten gegeben ist. Da bei vielen Anlegern meist das Kapital für eine Investition in eine Immobilie als Renditeobjekt nicht vorhanden ist, sucht man verstärkt nach Möglichkeiten mit kleineren Summen am teilweise sehr renditeträchtigen Immobilienmarkt zu partizipieren. Eine Alternative für den Investor war somit die Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft, die es den Anlegern ermöglichten, durch zeichnen von Fondsanteilen oder Kauf von Aktien genau so viel Geld in Immobilien anzulegen wie sie zur Verfügung haben.

1.2 Problemstellung und Zielsetzung

Doch wie beurteilt man die Anlagemärkte und die dazugehörigen Marktverhältnisse? Man vergleicht diese mit geeigneten Indices. Ein Index setzt sich aus einer ⁴ Auf den bestimmten oder unbestimmten Vielzahl von Einzelpositionen zusammen. Aktien- und Rentenmärkten haben Indices schon eine lange Tradition, nicht aber auf dem Immobilienmarkt. Der weltweit erste Aktienkursindex, der Dow Jones Index, wurde von Charles Henry Dow im Jahre 1884 entwickelt. ⁵ Die geringere Anzahl der Indices, die auf dem Immobilienmarkt zu finden sind, beschreibt für gewöhnlich die Entwicklung der Monatsmieten oder die Entwicklung von Flächenangebot und Flächennachfrage. So gibt es z.B. in jeder Stadt/Gemeinde einen Mietpreisspiegel, der wiedergibt, in welchen Gebieten der Stadt/Gemeinde welche Mietpreise durchschnittlich bezahlt werden. Ebenso kann man die Entwicklung von

Immobilienaktien in einem Index zusammenfassen. Ziel der Praxisarbeit ist es, die verschiedenen Indices des Bankhauses Ellwanger & Geiger vorzustellen und diese auf ihre heutige Bedeutung zu untersuchen. Die Indices DIMAX (Deutscher Immobilien Aktien Index) und EPIX (Europäischer Immobilien Aktien Index) sollen hierbei als Gradmesser für die Wertentwicklung deutscher und europäischer Immobilienaktien dienen.

1.3 Gang der Arbeit

Der erste Teil der Studienarbeit stellt den Index DIMAX, der durch das Bankhaus Ellwanger & Geiger entwickelt wurde, dar. Im Anschluss daran wird näher auf die mathematische Seite der Berechnung eines Index ein gegangen. Abschließend meines ersten Teils, werden die Schlussfolgerungen der Praxisanwendung und die Relevance zum Thema DIMAX behandelt Daraufhin folgen die Unterschiede zwischen DIMAX und EPIX, ebenfalls ein Index aus dem Hause Ellwanger & Geiger.

2 Der DIMAX als deutscher Immobilien Aktien Index

2.1 Einleitung

Das Bankhaus Ellwanger & Geiger hat es sich nun schon seit mehr als einem Jahrzehnt zur Aufgabe gemacht das Segment der Immobilienaktien innerhalb der deutschen Börsenlandschaft zu durchleuchten. Da es sich häufig um kleinere Unternehmen handelt und um solche, die ihren ursprünglichen Geschäftszweck aufgegeben haben, war die Informationslage bis ins Jahr 2000 recht dürftig. Im Jahre 1995 wurde der E&G DIMAX (Deutscher Immobilienaktien Index) mit dem Ziel aufgelegt, die damals existierenden Immobilienaktien zu identifizieren und in einem umfassenden Index zusammenzufassen. Der bis dato existierende Mangel eines Vergleichsmaßstabes für diese Branche bzw. dieser Sektor war somit behoben. Der ⁶ gestartet, entwickelte sich immer Index, zunächst im Jahre 1995 mit 39 Werten

weiter und fasst heute 66 Unternehmen ⁷ . Somit sind alle wesentlichen börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften aus Deutschland darin enthalten. Die im DIMAX vertretenen Unternehmen kommen in Summe, derzeit auf eine Marktkapitalisierung von rund 20,7 Mrd. Euro ⁸ . Unter der Marktkapitalisierung versteht man die Anzahl der ausgegebenen Aktien am Grundkapital, multipliziert mit dem derzeitigen Kurswert.

Abbildung 1: Marktkapitalisierung 9

Anmerkung: Die Änderungen der Marktkapitalisierung sind teilweise durch Aufnahmen/ Streichungen von einzelnen Titeln verursacht (z.B. Herausnahme Bayerische Immobilien AG Jahreswechsel 2003/2004)

2.2 Aufnahme-Kriterien

Der E&G DIMAX setzt sich aus Aktiengesellschaften zusammen, deren Vermögen mindestens 75 % der Erträge im Immobilienbereich erwirtschaften. Die weiteren 25 % können aus anderen Bereichen entstammen, wie z.B. aus Investitionen am Kapitalmarkt, Handel mit Waren oder ähnlichem. Der Immobilenbereich umfasst hierbei die Tätigkeitsfelder Handel, Vermietung und Verpachtung,

Dienstleistung/Service, Projektentwicklung und Beratung. Damit erreicht man das Ziel, den E&G-DIMAX als beschreibenden Index zu installieren, der die Wesentlichen in Deutschland börsennotierte Immobilienaktien enthält ¹⁰ .