Inhaltsverzeichnis

  Inhaltsverzeichnis  2

  Abbildungsverzeichnis  3

1  Einleitung  4

2  Trends auf dem Vermietungsmarkt für Gewerbeimmobilien.  5

2.1  Flächenangebot- und Nachfrage  5

2.2  Flächenumsatz  8

2.3  Mieten  11

3  Trends auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien  13

3.1  Transaktionsvolumen  13

3.2  Käufer- und Verkäufermix.  15

3.3  Spitzenrenditen  16

4  Zusammenfassung und Ausblick.  19

  Quellenverzeichnis.  21

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  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1: Flächenumsatzentwicklung.  

  Abbildung 2: Büro-und Lagerflächenumsatz.  

  Abbildung 3: Transaktionsvolumen 2008 nach Immobilienart  

  Abbildung 4: Entwicklung der Spitzenrenditen.  

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1 Einleitung

Die Krise an den Kreditmärkten hat die Finanzmärkte erreicht und zu einer globalen Rezession geführt. In fast allen Industrieländern wird mit negativen Wachstumsraten gerechnet, so dass zum ersten Mal seit dem zweiten Weltkrieg auch das Welt-BIP sinken könnte. Prognosen für Deutschland rechnen mit einem Rückgang des BIP um 3,5 % für 2009. ¹ Konjunktur-indikatoren wie Auftragseingänge, Industrieproduktion und Beschäftigung zeichnen ein negatives Bild für 2009. Die globale Finanzkrise und die sich verschärfende weltweite Rezession haben mittlerweile auch deutliche Spuren auf dem gewerblichen Immobilienmarkt hinterlassen. Auf dem Investmentmarkt ist ein Rückgang des Investitionsvolumens in gewerbliche Immobilien um 67 % von € 57,5 Mrd. im Vorjahr auf € 19,65 Mrd. im Jahr 2008 zu verbuchen. ² Auch das erste Quartal 2009 war von einer abwartenden Haltung gekennzeichnet. Vor allem die schlechte gesamtwirtschaftliche Situation und die restriktive Kreditvergabe der Banken bei der Finanzierung von Immobilienprojekten dämpfen die Investitionsdynamik. Auch auf dem Vermietungsmarkt haben die geänderten ökonomischen Rahmenbedingungen Spuren hinterlassen.

In dieser Studie werden die aktuellen Entwicklungen und Trends auf dem Investment- und Vermietungsmarkt für Gewerbeimmobilien durch eine Untersuchung geeigneter Indikatoren herausgearbeitet. Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt werden durch die Analyse der Indikatoren Flächenangebot und Flächennachfrage, Flächenumsatz sowie Mieten dargestellt. Auf dem Investmentmarkt werden das Transaktionsvolumen, der Investoren- und Verkäufer-Mix sowie die Spitzenrenditen als Indikatoren herangezogen. Im Anschluss an die Analyse des Vermietungs- und Investmentmarktes werden die Ergebnisse der Untersuchung noch einmal zusammengefasst.

Die Untersuchung des Gewerbeimmobilienmarkt beschränkt sich dabei auf die drei wichtigsten Märkte: Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien und Logistikimmobilien. Das Hauptaugenmerk wird jedoch auf den noch jungen Logistikimmobilienmarkt gelegt.

¹ Vgl. Schneider (2009), S. 21

² Vgl. CB Richard Ellis (2009): Industrial/Logistics Market, S. 1

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2 Trends auf dem Vermietungsmarkt für Gewerbeimmobi-lien

Die Entwicklung des Vermietungsmarktes wird zunehmend von den Turbulenzen auf dem Finanzmarkt und der Wirtschaftskrise beeinflusst. Die Auswirkungen auf die drei wichtigsten Gewerbeimmobilienmärkte und die verschiedenen Standorte erfolgen dabei in unterschiedlichem Ausmaß und Geschwindigkeit. Im Folgenden sollen die Entwicklungen auf den Märkten für Logistikimmobilien, Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien anhand verschiedener Indikatoren aufgezeigt werden.

2.1 Flächenangebot- und Nachfrage

Logistikimmobilienmarkt

Aufgrund der guten Konjunktur und der positiven Entwicklung des Logistikmarktes in den letzten Jahren haben sich die Leerstände auf dem Logistikimmobilienmarkt weitestgehend abgebaut, wodurch in den „Big 5“- Ballungsräumen kaum freie Logistikflächen zur Verfügung stehen. Die durchschnittliche Leerstandsquote beträgt derzeit ca. 5 %. ³ Anders sieht es jedoch außerhalb der Ballungszentren aus. Hier wurde 2008 aufgrund der Auswirkungen des Konjunktureinbruchs eine Zunahme der Leerstände verzeichnet. Der konjunkturelle Abschwung zeigt sich auch in der Industrieproduktion. Im Dezember 2008 ging die Produktion um 12,4 % im Vergleich zum Dezember des Vorjahres zurück. Für 2009 wird mit einem weiteren Rückgang von 8,6 % gerechnet. ⁴ Der Rückgang von Absatz und Produktion hinterlässt auf der Nachfrageseite Spuren. Grundsätzlich lässt sich eine Zweiteilung des Marktes feststellen. Während Logistikimmobilien in 1a-Lagen weiterhin nachgefragt werden, ist ein Nachfragerückgang für Logistikimmobilien in schlechteren Lagen zu verzeichnen. Aufgrund der wirtschaftlich unsicheren Lage suchen viele Nutzer von Logistikimmobilien nach Alternativen. Für Nutzer die hauptsächlich Flächen für Blocklagerung und Umschlag benötigen ist ein Trend zur Nutzung älterer Bestandsgebäude zu erkennen. Der Vorteil dieser Logistikimmobilien liegt in der kurzfristigen Verfügbarkeit und der oftmals kürzeren Mietvertragslaufzeiten und der damit besseren Reaktionsmöglichkeit auf die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Bei Logistikneubauten geht der Trend eindeutig zu verminderter Aktivität und somit sinkendem Angebot. Die Risiken spekulativer Projektentwicklungen werden von Seiten der Projekt- ³ Vgl.Hunziker (2009), S. 58

⁴ Vgl. CB Richard Ellis (2009): Industrial/Logistics Market, S. 1

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entwickler und Kreditgeber aufgrund der Rezession gemieden. Mit dem Bau einer neuen Logistikimmobilie wird in der Regel nun erst begonnen, nachdem eine Vorvermietung statt-gefunden hat. Neben der Risikominderung soll dabei auch eine bessere Berücksichtigung der Anforderungen des zukünftigen Nutzers erreicht werden. Des Weiteren ist zu beobachten, dass der Bau neuer Logistikimmobilien vor allem in etablierten Logistikregionen stattfindet, um das Nachvermietbarkeitsrisiko gering zu halten. Für nicht spekulative Projekte gestaltet sich Akquisition von Krediten aufgrund der Finanzmarktlage schwierig. Daher zeigt sich im Moment der Trend bonitätsstarker Mieter, Projekte selbst zu finanzieren und größtenteils auf Fremdkapital zu verzichten. Neben den genannten Trends werden für 2009 zunehmend auch Restrukturierungen in Form von Insolvenzen sowie Fusionen, Übernahmen und Firmenumzügen erwartet. Dies wird zu weiteren Leerständen führen und somit das Angebot erhöhen.

Zusätzlich zu den beschriebenen Trends auf dem Logistikimmobilienmarkt, die hauptsächlich als Antwort auf die wirtschaftlichen Turbulenzen der letzten Monate zu verstehen sind, sind auch Entwicklungen zu erkennen, die die Struktur des Logistikimmobilienmarktes verändern. Diese Entwicklungen werden im Folgenden kurz skizziert.

In Bezug auf Neubauten spielt neben der Größe auch das Kriterium der Drittverwertbarkeit eine immer größere Rolle. Das bedeutet, dass neue Logistikflächen nicht nur auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtet werden, sondern in Zukunft als Multi-User-Lagerhallen konzipiert werden, um die Anlagekriterien von Investoren zu erfüllen. Die Erweiterungsfähigkeit des Standortes einer Logistikimmobilie wird zukünftig weiter an Bedeutung gewinnen. Durch eine Erhöhung der verfügbaren Flächen wird eine Zusammenfassung der Bestände ermöglicht und somit Lagerkosten gesenkt. Vor der Finanzmarktkrise wurden aus diesem Grund häufig Flächenreserven gehalten. Aktuell werden Erweiterungsflächen jedoch durch Kaufoptionen abgesichert.

Durch die EU-Osterweiterung findet eine Veränderung der Güterflüsse statt. Alternative Transportrouten, der starke Konsumnachholbedarf, aber auch Umweltauflagen führen zu einer Verlagerung des Logistik-Hotspots Richtung Osteuropa. Eine sorgfältige Planung der Standortauswahl einer Logistikimmobilie wird vor dem Hintergrund eines schärfer werdenden internationalen Logistikmarktes dabei immer wichtiger. Auch Effizienzsteigerung und Kostenreduktion gewinnen dabei an Bedeutung. Eine Zentralisierung der Lagerhaltung, moderne Lagertechnik und Lagerausstattung sind Mittel dies zu erreichen. Zusammen bewirken diese Entwicklungen einen Trend hin zu großräumigeren Logistikimmobilien mit einer Nutzfläche von über 10.000 m². Insbesondere soll dadurch eine Verringerung der Kapitalbindungs- und

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