Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung Abs. Absatz AfA Absetzung für Abnutzung BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Bio. Billion ca. Circa EG Europagesetz EStG Einkommensteuergesetz GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung G-REIT German-REIT HGB Handelsgesetzbuches IFD Initiative Finanzstandort Deutschland IFRS International Financial Reporting Standards IPO Initial Public Offering Mio. Million Mrd. Milliarde REIT Real Estate Investment Trust REIT-AG REIT-Aktiengesellschaft REITG Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen S. Satz SEC Securities and Exchange Commission S&P 500 Standard & Poor's 500 u. a. unter anderem USA United States of America vgl. Vergleiche Zzgl. Zuzüglich

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1 Einführung

Der REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine Kapitalgesellschaft, deren wirtschaftliche Tätigkeit hauptsächlich darin besteht Immobilien zu besitzen und/oder zu verwalten. ¹ Seit Anfang 2007 gibt es diese Form nun auch in Deutschland. Diese Arbeit wird die deutsche REIT-Struktur detailliert erklären und die Bedeutung des G-REITs (German-REIT) für den deutschen Immobilienmarkt aufzeigen.

1.1 Geschichte des REIT / Internationale Ausprägungen

Die Grundidee eines REITs ist nicht neu. Bereits 1960 wurden REITs in den USA eingeführt. Dem ging allerdings ein längerer Lernprozess voraus. Anfänglich wurden REITs als passive Investmentvehikel mit externem Management konzipiert, konnten sich aber auf Grund von Steuerbegünstigungen für geschlossene Immobilienfonds nicht am Markt etablieren. Der Marktdurchbruch gelang erst 1990 als Steuererleichterungen für die Einbringung von Objekten in REITs geschaffen und Investitionen in REITs für Pensionsklassen erleichtert wurden. Als Folge stieg die Zahl börsennotierter REITs zwischen 1990 und 1994 auf das Dreifache an. Seit dem haben viele Länder ebenfalls REIT-Strukturen geschaffen. (siehe Abbildung 1).

Abb.1: Staaten mit REIT-Gesetzgebung

Je nach Anlageschwerpunkt unterscheidet man drei grundsätzliche Formen des REITs. Den Eigenkapital-REIT, den Hypotheken-REIT und den Hybrid-REIT. Der Eigenkapital-REIT besitzt und betreibt Immobilien und erwirtschaftet auf diese Weise seine Rendite. Hierbei handelt es sich meist um Immobiliengesellschaften, die sich im Immobiliengeschäft engagieren. Darunter fallen unter anderem Leasing und Serviceleistungen für Mieter. Der Hypotheken-REIT verleiht Geld direkt an

¹ § 1 REITG.

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Immobilienbesitzer oder gewährt indirekt Kredite durch den Erwerb von Darlehen oder hypothekengesicherten Pfandbriefen. In der Praxis gewähren Hypotheken-REITs meist nur Hypothekenkredite für bereits vorhandene Immobilien. Bei dem Hybrid-REIT handelt es sich um eine Mischform, da er sowohl Immobilien besitzt als auch Besitzern und Betreibern von Immobilien Darlehen gewährt. Weltweit dominieren Eigenkapital-REITs, in den USA sogar mit über 91% Marktanteil. 2

Neben dem Anlageschwerpunkt, kann zusätzlich nach Registrierung und Handel unterschieden werden. Börsenotierte Public REITs sind bei der Securities and Exchange Commission (SEC) registriert und werden an Börsen gehandelt. Nicht börsennotierte Public REITs sind ebenfalls bei der SEC registriert ohne aber an Börsen gehandelt zu werden. Sind REITs weder bei der SEC registriert noch werden sie an der Börse gehandelt, so spricht man von Private REITs. 3

1.2 Internationale Erfahrungen

Die Größe eines REITs scheint angesichts der derzeitigen Marktlage für eine erfolgreiche Strategie nicht ausschlaggebend. Die Marktkapitalisierung der 126 notierten Equity REITs belief sich Ende Januar 2007 auf insgesamt 318 Milliarden Euro. Lediglich 12 Unternehmen erreichten davon eine Marktkapitalisierung größer 7,0 Mrd. Euro. Die größte Gruppe (52 REITs) hatte lediglich eine Marktkapitalisierung von 0,8 bis 2,0 Mrd. Euro. Erfolgsentscheidend scheint eher die Fokussierung auf eine Immobilienart bei gleichzeitiger geographischer Streuung. Als Beispiele sind hier REITs zu nennen, deren Aktiva aus Wald, Tankstellen oder Eisenbahnstrecken bestehen. 4

Da REITs ihre Gewinne fast vollständig ausschütten müssen, können sie ihr Wachstum nicht aus einbehaltenen Gewinnen finanzieren. In der Praxis finanzieren sich REITs über Kapitalerhöhungen, Fremdkapitalaufnahme und Fusionen. Der Fremdkapitalanteil liegt im langjährigen Durchschnitt bei knapp unter 50%. Dabei erreichen 65% der REITs ein Rating von „BB“ (Investment Grade) oder höher, was es ihnen ermöglicht sehr kurzfristig (meist unter 30 Tagen) und zu relativ geringen Kosten erhebliche Mittel auf dem Kapitalmarkt zu beschaffen. Seit Ende 1997 ist weltweit ein verstärkter Konsolidierungsprozess zu beobachten. So waren zum Beispiel von den 176 Equity REITs Ende 1997 in USA im Januar 2007 nur noch 128 übrig. 5

² Vgl. Berger, 2006, online, S.9

³ Vgl. Leiter, Stefanie: Vom Fondsverwalter zum Unternehmen, in: Going Public, 02/07, S. 26.

⁴ Vgl. Leiter, Stefanie: Vom Fondsverwalter zum Unternehmen, in: Going Public, 02/07, S. 26.

⁵ Vgl. Leiter, Stefanie: Vom Fondsverwalter zum Unternehmen, in: Going Public, 02/07, S. 27.

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2 Der G-REIT - Gesetzentwurf im Einzelnen

Mit dem „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (REITG) vom 28. Mai 2007, wurden REITs auch in Deutschland rückwirkend bis zum 01. Januar 2007 eingeführt.

2.1 Rechtsform

Im § 1 REITG ist zwingend vorgeschrieben, dass ein REIT eine börsennotierte Aktiengesellschaft sein muss, welche auch unter der Bezeichnung REIT in das Handelsregister eingetragen werden muss. Damit hat sich das

Bundesfinanzministerium gegen die Einführung von nicht börsennotierten REIT-Aktiengesellschaften (REIT-AGs) entschieden. Nicht börsennotierte REITs nach amerikanischem Vorbild sind in Deutschland daher unzulässig. Dies führt zu einer höheren Fungibilität einerseits aber auch zu hohen Kosten der Börsenzulassung und -pflege. 6

Um die Bildung von REITs zu beschleunigen, gewährt der Gesetzgeber bereits so genannten Vor-REITs steuerliche Vorteile beim Immobilienkauf. Um diese aber nicht zu verlieren muss der Vor-REIT nach Eintragung als solcher in das Handelsregister innerhalb von drei Jahren an die Börse gebracht werden. Die Frist kann durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unter gewissen Umständen, die außerhalb des Verantwortungsbereiches des Vor-REITs liegen müssen, um ein Jahr verlängert werden. ⁷ Der Gesetzgeber verhindert dadurch aber auch, dass bereits vor dem Börsengang eine Marktkonsolidierung stattfinden kann, da ein Zusammenschluss von Vor-REITs zu einem Verlust der Steuerbefreiung führen würde. Diese Zusammenschlüsse könnten aber in der Regel zu größeren, besser risikodiversifizierenden und damit wettbewerbsfähigeren REIT-AGs führen. Der veranschlagte Zeitraum ist mit drei Jahren wirtschaftlich problematisch zu sehen, da in einer längeren Rezession es dem Vor-REIT schwer fallen wird, seine Aktien an der Börse zu platzieren.

Der statutarischer und Geschäftssitz der REIT-AG muss nach § 9 REITG in Deutschland sein. Dadurch versucht der Gesetzgeber eine steueroptimierte Gestaltung durch Ausnutzung von Doppelbesteuerungsabkommen zu vermeiden und einen Wegzug in andere europäische Länder zu verhindern.

2.2 Das Wesen eines REITs

Das Wesen eines REITs ist nach § 1 REITG darauf beschränkt, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an in- und ausländischen Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien zu erwerben und zu halten.

Bestandsmietwohnimmobilien sind Immobilien, welche vor dem 01.01.2007 gebaut worden sind und überwiegend zu Wohnzwecken dienen. ⁸ Ferner darf der REIT andere Vermögensgegenstände im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und

⁶ Vgl. Sibeth, 2007, online, S.4

⁷ § 10 REITG.

⁸ § 3 Art. 3 Satz 3 REITG.

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