I

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   I

Abbildungsverzeichnis   II

Abk  ürzungsverzeichnis  III

1  Einleitung  1

2  Wohnimmobilienmarkt Deutschland, aktueller Stand und die erwartete Entwicklung.  3

2.1  Historie des Wohnimmobilienmarktes  3

2.2  Derzeitige Lage des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland  3

2.3  Zu erwartende Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes  5

3  Beimischung von Projektentwicklung und die rechtlichen Probleme  8

3.1  Die Ausgangssituation  8

3.2  Grundlagen nach dem Investmentgesetz.  9

3.3  Besonderheiten bei der Beteiligung an Projektentwicklungsgesellschaften.  10

4  Eine Modellberechnung.  12

5  Betrachtung des Leverageeffekts bei Beimischung der Projektentwicklung.  16

6  Zusammenfassende Würdigung.  18

Weiterf  ührende Literatur  IV

II

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Bevölkerungszuwachs bis 2020 in Prozent.  

Abbildung  2: regulärer Aufbau eines Immobilienfonds.  

Abbildung  3: Wertentwicklung, Eigenkapital- und Fremdkapitalentwicklung  

Abbildung  4: Fondskonstrukt in Verbindung mit Projektentwicklung  

III

Abkürzungsverzeichnis

1

1 Einleitung

Nach dem weltweiten Zusammenbruch der Finanzmärkte haben private und institutionelle Anleger das Vertrauen in die volatilen Anlageklassen verloren. Aktien, Hedge Fonds, Rohstoffe, Schiffsbeteiligungen, Unternehmensanleihen und Emergin Market Investments ¹ weisen durch den Verfall der Kurse teilweise hohe Verluste auf. Durch die Niedrigzinspolitik der Notenbank werfen sogar festverzinsliche Wertpapiere nur noch geringe Renditen ab und bergen das Risiko, bei einer wieder ansteigenden Zinsstruktur, Kursverluste zu generieren. Auch Anlagen am Geldmarkt bringen kaum Renditen über 1,5 Prozent. ² Sogar Portfolios, die, durch höchstes mathematisches Fachwissen und dem Ansatz von Markowitz ³ , mathematisch nahezu perfekt diversifiziert sind, mussten teilweise herbe Verluste hinnehmen.

In diesem schwierigen Umfeld ist es für institutionelle Anleger umso wichtiger Anlageklassen zu finden, die über einen langen Zeitraum eine sichere und gleich bleibende Rendite erwirtschaften ⁴ und dabei am besten durch Substanzwerte unterlegt und somit wertbeständig sind.

Nur so können Versicherer, Pensionskassen und Ähnliche ihre (Versicherungs-) Leistungen für die Zukunft sicher voraussagen. Unter diesem Aspekt, bekommt die Immobilie als Anlageklasse wieder nachhaltigen Aufschwung. ⁵ Immobilien sind werthaltig, bieten Inflationsschutz ⁶ und verzeichnen im Gegensatz zu vielen anderen Anlageklassen geringere Renditeschwankungen. ⁷ Im Vergleich aller möglichen Immobilieninvestments trifft diese Aussage am ehesten auf Wohnimmobilien zu. Allerdings dazu erwirtschaftet die Immobilie aber geringere Renditen, die den meisten Anlegern, insbesondere den vorher genannten, nicht ausreichen.

Im Rahmen dieser Arbeit soll als erster Schritt, der Markt der Wohnimmobilien beleuchtet werden. Aufbauend auf der Erkenntnis, dass Wohnimmobilien sichere und schwankungsarme Anlagen sind, soll näher darauf eingegangen werden, wie die Assetklasse „Wohnimmobilien“ für institutionelle Anleger durch Erweiterung der Wertschöpfungskette attraktiver gestaltet werden kann und wie die Rendite unter den gleich bleibenden Gesichtspunkten der nachhaltigen, substanzunterlegten und kontinuierlichen Ertragslage, weiter gesteigert

¹ vgl. EVC AG, 2009, S. 13

² vgl. EVC AG, 2009, S. 13

³ vgl. Markowitz, H., 2008, S. 180 ff.

⁴ vgl. Heumann, D.W.; 2009

⁵ vgl. Heumann, D.W.; 2009

⁶ vgl. Heumann, D.W.; 2009

⁷ vgl. EVC AG, 2009, S. 13

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werden kann. Dabei müssen vor allem die Regularien des Investmentgesetzes berücksich- tigt werden.

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2 Wohnimmobilienmarkt Deutschland, aktueller Stand und die erwartete Entwicklung

2.1 Historie des Wohnimmobilienmarktes

Nach der massiven Zerstörung des Wohnraums während des zweiten Weltkriegs war, das Angebot an Wohnungen für die deutsche Bevölkerung mangelhaft. Durch einen aktiven Eingriff der jungen Bundesrepublik ⁸ , indem sie zinslose und zinsgünstige Baudarlehen mit langen Laufzeiten vergab, wurde die private Bauwirtschaft gefördert. Im Gegenzug dazu war der Bauherr dazu verpflichtet, die zur Verfügung gestellten Mittel, über die Laufzeit der Darlehen, nur für Wohnzwecke zu verwenden. ⁹ Im internationalen Vergleich waren die staatlichen Subventionen in der Bundesrepublik wesentlich höher ¹⁰ als in anderen Ländern. Durch Faktoren wie dem Trend zum Ein-Personenhaushalt, das Eintreten geburtenstarker Jahrgänge in die Haushaltsgründungsphase und durch den Anstieg der Zuwanderung aus der DDR und den Osteuropäischen Ländern, wurde bald klar, dass der gleich bleibende Wohnungsbestand nicht ausreichen würde. Auch hier reagierte der Staat auf die Wohnungsknappheit (vor allem in Ballungszentren) und die dadurch teilweise extrem stark steigenden Mieten, indem er aktiv in den Wohnungsmarkt eingriff. ¹¹ Vor allem betraf dies Maßnahmen im Wohnungsbau, Verbesserung der Abschreibemöglichkeiten für Mietwohnungen, höhere Förderung von Eigentumsbildung und der Wiedereinstieg in den sozialen Wohnungsbau.

Die aktuellen Fördermaßnahmen der Bundesregierung, die Riesterförderung für Immobilien, greifen bislang noch nicht. ¹² Ebenso wird verzeichnet, dass der Anteil am Volkseinkommen, der für Wohnen aufgebracht wird, deutlich negativ mit dem Wachstum des nominalen Einkommens korreliert. ¹³ Insbesondere „kinderlose Doppelverdiener“ sind bereit für Wohnen mehr auszugeben.

2.2 Derzeitige Lage des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland

Immobilien werden aus Sicht vieler Anleger, spätestens seit den Anschlägen vom 11. September und der Finanzkrise Anfang 2008, als vorteilhaft angesehen. Bei beiden Ereignissen waren massive Kurseinbrüche an den Aktienmärkten zu verzeichnen. Viele Anleger verlo- ⁸ vgl.Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

⁹ vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

¹⁰ vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

¹¹ vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

¹² vgl. EVC AG, 2009, S. 27

¹³ vgl. BB u. HWWI, 2006, S. 52