-II-

Inhaltsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis.   III

Abk  ürzungsverzeichnis  IV

1.  Einleitung  6

2.  Real Estate Investment Trusts  6

2.1.  Historische Entwicklung von REITs weltweit.  6

2.2.  REITs in Deutschland  2

2.3.  Grundkonzeption des G REIT  2

3.  REIT Statuserlangung.  3

3.1.  Die AG als REIT Unternehmensträger  4

3.2.  Gesellschaftsrechtliche Voraussetzungen.  6

3.2.1.  Beschränkung des Unternehmensgegenstands.  6

3.2.2.  Ausschluss des Immobilienhandels.  7

3.2.3.  Mindestnennbetrag des Grundkapitals  8

3.2.4.  Aktienform und gattung  8

3.2.5.  Firmierung der Gesellschaft  10

3.2.6.  Sitz und Geschäftsleitung.  10

3.2.7.  Mindeststreubesitz und Aktienhöchstbeteiligung.  11

3.3.  Wirtschaftliche Voraussetzungen  13

3.3.1.  Vermögens und Ertragsstruktur der REIT AG.  13

3.3.2.  Gewinnverwendung.  13

3.3.3.  Mindesteigenkapital  14

3.4.  Ablauf der Statuserlangung.  15

3.4.1.  Registrierung beim Bundeszentralamt für Steuern als Vor REIT.  15

3.4.2.  Börsenzulassung der Aktien.  16

3.4.3.  Anmeldung und Eintragung als REIT AG im Handelsregister  17

3.5.  Beginn und Ende der Steuerbefreiung  18

4.  Fazit.  19

Literaturverzeichnis.   V

Internetverzeichnis.   IX

Anhang   XI

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Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1: Entwicklung des US-REIT-Marktes  

Abb.  2: REIT-Strukturen weltweit  

Abb.  3: Ermittlung des Bilanzgewinns einer REIT-AG  

Abb.  4: Vom Vor-REIT zur REIT-AG: Zeitablauf  

Abb.  5: Statusanforderungen an Vor-REIT und REIT-AG  

Abb  6: Prüfungskriterien des Registergerichts bei Eintragung  

-IV-  

Abkürzungsverzeichnis

Abb. -Abbildung Abs. -Absatz AktG -Aktiengesetz Aufl. -Auflage BaFin -Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BGB -Bürgerliches Gesetzbuch BörsG. -Börsengesetz BörsZulV -Börsenzulassungs-Verordnung Diss. -Dissertation engl. -englisch (-er, -e, -es, -en) EStG -Einkommensteuergesetz et al. -et alii (und andere) GbR -Gesellschaft bürgerlichen Rechts GmbH -Gesellschaft mit beschränkter Haftung GuV -Gewinn- und Verlustrechnung G-REIT -deutscher REIT, engl.: German REIT HGB -Handelsgesetzbuch Hrsg. -Herausgeber IAS - International Accounting Standards

-V-   IFD -Initiative Finanzstandort Deutschland IFRS -internationale Rechnungslegungsvorschriften, engl.: International Financial Reporting Standards

IPO -Initial Puplic Offering i.S.d. -im Sinne des i.V.m. -in Verbindung mit KGaA -Kommanditgesellschaft auf Aktien KWG -Gesetz über das Kreditwesen NAREIT -National Association of Real Estate Investment Trusts o.S. -ohne Seitenangabe REIT -Real Estate Investment Trust REITG -Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen REIT-AG -REIT-Aktiengesellschaft SE -Societas Europaea US-REIT -Amerikanischer REIT, engl.: United States Real Estate Investment Trust USA -Vereinigte Staaten von Amerika, engl.: UnitedStates of America Vgl. -Vergleiche WpHG -Wertpapierhandelsgesetz WpÜG - Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz

-VI-  

1. Einleitung

Auf den nachfolgenden Seiten dieser Arbeit wird die historische Entwicklung desUS-REITs und des G-REITs aufgezeigt. Des Weiteren werden der Unternehmensträger einer REIT-AG sowie die zu erfüllendengesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen beschrieben. Da das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen, kurz REITG, selbst keine

genauen Sondervorschriften zur Gründung einer REIT-AG beinhaltet, ¹ wird dieseAusarbeitung mit der detaillierten Darstellung des Ablaufs der Sonderstatuserlangungund der Erläuterung des Beginns bzw. dem Beenden der Steuerbefreiung abgerundet. Schließlich erfolgt am Ende eine Abwägung der Vor- und Nachteile des REIT-Sonderstatus. Die vorliegende Arbeit beschränkt sich auf die Darstellung aus Sicht einer Aktiengesellschaft.

2. Real Estate Investment Trusts

2.1. Historische Entwicklung von REITs weltweit

Seinen Ursprung fanden Real Estate Investment Trusts in den USA. Dort wurden durch den US-Kongress im Jahre 1960 die rechtlichen Grundlagen für die erstenUS-REITs

geschaffen. ² Den tatsächlichen Durchbruch erlebten US-REITs allerdings erst nach der amerikanischen Immobilienkrise Anfang der 90er Jahre. 3

Innerhalb der letzten 35 Jahre hat sich die Marktkapitalisierung um mehr als das 280fache von anfänglich 1,5 Mrd. US-Dollar auf ca. 430 Mrd. US-Dollar im Jahr 2006 vervielfacht(siehe Abb.1). Der Erfolgt spiegelte sich auch in dem NAREIT Aktienindex, welcher die wichtigsten US-REITs beinhaltet, wieder, da dieser stetig

bessere Renditen im Vergleich zu alternativen Anlagemöglichkeiten erzielte. ⁴ Wegen der erfolgreichen Entwicklung des REIT-Sektors in den USA haben mittlerweile viele weitere Länder,wie z.B. Niederlande, Belgien, Singapur oder Frankreich,REIT-                                                              

¹ Vgl. Seibt (2008), Rn. 54, S. 31. 

² Vgl. Hughes/Cieleback (2008), S. 50. 

³ Vgl. Bone-Winkel/Schäfers/Schulte/Forster-Kraus/Pfrang (2008), S. 29. 

⁴ Vgl. Elmendorff (2008), Rn. 13, S. 10. 

‐2- 

oder zumindest REIT-ähnliche Unternehmensstrukturen etabliert. ⁵ Diese Entwicklung wird in einer Abbildung dargestellt, in welcher eine zeitliche Übersicht der Länder mit solchen Unternehmensstrukturen abgebildet ist (siehe Abb. 2).

2.2. REITs in Deutschland

Die ersten Entwürfe einer REIT-Einführung in Deutschland wurden bereits im Jahre 2003 durch das Bundesministerium für Finanzen hervorgebracht. Vor dem Hintergrund der REIT-Erfolgsgeschichte anderer Länder, insbesondere der USA, war die deutsche Wirtschaft und allen voran die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) ein steter

Befürworter eines neuen Anlagevehikels. ⁶ Hierdurch sollte die bestehende Lücke bei indirekten Immobilienanlagen geschlossen, der Wirtschaftsstandort Deutschland gestärkt, die Immobilienwirtschaft professionalisiert sowie Wettbewerbsgleichheit zu

anderen europäischen Finanz- und Immobilienstandorten erreicht werden. ⁷ Weitere Gesetzesentwürfe und konkrete Ausgestaltungen folgten im Jahr 2004. Die Entwicklung kam jedoch, aufgrund der vorgezogenen Neuwahlen im Jahre 2005, wegen politischer Diskussionen ins Stocken. Ein gemeinsamer Gesetzentwurf konnte daher

erst im November 2006 beschlossen werden. ⁸ Schließlich trat rückwirkend zum 01. Januar 2007 das am 28. Mai 2007 verkündete Gesetz zur Schaffung deutscher

Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen in Kraft. 9

2.3. Grundkonzeption des G-REIT

Unter dem Begriff G-REIT verbirgt sich die deutsche Form der Real Estate Investment Trust (REIT), welche in Form einer Aktiengesellschaft auftritt und auf die grundsätzlich

die Regelungen des Aktienrechts anzuwenden sind. ¹⁰ DerG-REIT in Rechtsform einer KGaA ist nicht zugelassen, wohingegen die Rechtsform einer SE wohl möglich sein

soll. ¹¹ Als lex specialis stellt das REITG die gesetzliche Grundlage für den REIT-

⁵ Vgl. Elmendorff (2008), Rn. 14, S. 10. 

⁶ Vgl. Bone-Winkel/Schäfers/Schulte/Forster-Kraus/Pfrang (2008), S. 46. 

⁷ Vgl. Bundesregierung (2007), S. 1. 

⁸ Vgl. Bone-Winkel/Schäfers/Schulte/Forster-Kraus/Pfrang (2008), S. 46 - 47. 

⁹ Vgl. Bundesanzeiger Verlag (2007), S. 914 (siehe Internetverzeichnis). 

¹⁰ Vgl. Bundesregierung (2007), S. 15. 

¹¹ Vgl. Korezkij/Fuchs (2007a), S. 12. 

‐3- 

Sonderstatus dar und gibt die Bedingungen vor, welche zur steuerbefreienden

Statuserlangung erfüllt werden müssen. ¹² Es handelt sich hierbei nicht um eine neue Rechtsform, sondern „um eine dem Numerus clausus des Gesellschaftsrechts

entsprechender Aktiengesellschaft (AG).“. 13

Damit eine Aktiengesellschaft den Sonderstatus einer REIT-AG beanspruchen darf, müssen gem. § 16 Abs. 1 REITG alle Vorgaben der §§ 8 bis 15 REITG erfüllt werden, die Gesellschaft unbeschränkt steuerpflichtig und nicht im Sinne des Doppelbesteuerungsabkommens im Ausland ansässig sein. Zudem muss der Handel mit Aktien an einem organisierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 WpHG zugelassen sein. Werden alle Voraussetzungen erfüllt, so findet auf Antrag der Gesellschaft eine

Befreiung von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer statt. ¹⁴ Das Vermögen setzt sich in großen Teilen aus direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien zusammen. Durch die Verwaltung, Vermietung, Verpachtung und der damit verbundenen Erhaltung und Entwicklung dieses Immobilienbestandes, erwirtschaftet die REIT-AG den

überwiegenden Teil ihrer Erträge. ¹⁵ Die Erträge sind jedoch aufgrund der Vorgaben des REITG zum größten Teil an die Aktionäre auszuschütten. Im Gegenzug genießt die

Gesellschaft gewisse steuerliche Privilegierungen. 16

3. REIT Statuserlangung

Grundsätzlich kann die Gründung einer REIT-AG aus vier verschiedenen Situationen erfolgen. Mögliche Gründungszenarien können der reine Statuswechsel einer bereits bestehenden AG, der Rechtsformwechsel einer bereits bestehenden Gesellschaft, z.B. einer Immobilien-GmbH, die Verschmelzung oder Abspaltung eines Unternehmens in eine REIT-AG oder die vollständige Neugründung des REIT-Unternehmensträgers in

Form einer Aktiengesellschaft sein. ¹⁷ Grundvoraussetzung und daher unabhängig von der jeweiligen Ausgangslage, sind die Eintragung und Anmeldung einer Aktiengesellschaft im Handelsregister, die Erfüllung der gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen im Sinne des REITG, die Registrierung beim

¹² Vgl. Volckens (2007), S. 107. 

¹³ Vgl. Pauli (2007), S. 13. 

¹⁴ Vgl. Striegel (2007), Rn. 8, S. 279. 

¹⁵ Vgl. Westerheide (2006), S. 10. 

¹⁶ Vgl. von Rosen (2007), S. 6. 

¹⁷ Vgl. Seibt (2008), Rn. 54, S. 31 f. 

‐4- 

Bundeszentralamt für Steuern, die Börsenzulassung und die Anmeldung und Eintragung

als REIT-AG. 18

3.1. Die AG als REIT-Unternehmensträger

Den Unternehmensträger einer REIT-AG stellt grundsätzlich eine Aktiengesellschaft

dar ¹⁹ und wird demzufolge auch wie eine „normale“ Aktiengesellschaft gegründet. ²⁰ Die Gründung kann als Bargründung, Sachgründung, gemischte Gründung, qualifizierte Gründung oder Nachgründung erfolgen. Die einzelnen Gründungsformen unterscheiden sich wesentlich in der Art und Weise, wie das Grundkapital von den Gründern

eingebracht wird. ²¹ Die zukünftigen Gesellschafter gründen durch die Einigung zur Förderung eines gemeinsamen Zweckes im ersten Schritt in aller Regel eine

Vorgründungsgesellschaft in Form einer GbR gem. § 705 BGB. ²² Der gemeinsame Zweck dieser Gesellschaft liegt in der Errichtung und der anschließenden Umwandlung einer Aktiengesellschaft in eine REIT-AG. Die Gründer der Gesellschaft haben eine Satzung durch notarielle Beurkundung festzustellen, §§ 2, 23, 28 AktG. Durch § 23 Abs. 3 AktG wird der Mindestinhalt der Satzung festgeschrieben. Diese hat unter anderem die Firma, den Sitz der Gesellschaft, den Unternehmensgegenstand, die Höhe des Grundkapitals, bei Nennbetragsaktien der Nennbetrag und die Anzahl der Aktien jedes Nennbetrages bzw. bei Stückaktien deren Stückzahl, die Gattung der Aktien verbunden mit der jeweiligen Anzahl der einzelnen Gattungsarten sowie bei Sachgründung den Gegenstand der Sacheinlage bzw. Sachübernahme und die darauf

fällige Vergütung zu enthalten. ²³ Mittels Feststellung der Satzung findet gleichzeitig die in § 29 AktG beschriebene Übernahme aller Aktien, wodurch sich die Gründer zur Aufbringung des Grundkapitals verpflichten, durch die Gründer statt

(Simultangründung) und die Gesellschaft gilt als errichtet. 24

¹⁸ Vgl. Seibt (2008), Rn. 55 - 58, S. 32 - 33. 

¹⁹ Vgl. Bron (2007), S. 119. 

²⁰ Vgl. Voigt (2008), Rn. 249, S. 119. 

²¹ Vgl. Achleitner/Berwanger/Dautzenberg/Breuer, W./Breuer, C./Dennerlein (2011), o.S. (siehe

Internetverzeichnis). 

²² Vgl. Pauli (2007), S. 26. 

²³ Vgl. Achleitner/Berwanger/Dautzenberg/Breuer, W./Breuer, C./Dennerlein (2011), o.S. (siehe

Internetverzeichnis). 

²⁴ Vgl. Führich (2008), Rn. 914, S. 434 f.; Achleitner/Berwanger/Dautzenberg/Breuer, W./Breuer,

C./Dennerlein (2011), o.S. (siehe Internetverzeichnis).