Erg  änzung zur Januar  2004

Teilpr  üfungsleistung Projektentwicklung: BASEL  II

PRIVATE  EQUITY  

Eine  neue Finanzierungsmöglichkeit für die Projektentwicklung?  

Inhaltsverzeichnis   

INHALTSVERZEICHNIS...................................................................................................................................   1

ABBILDUNGSVERZEICHNIS   2

1  AUSGANGSSITUATION.  3

2  INNOVATIVE FINANZIERUNGSFORMEN  4

2.1  ALTERNATIVE FREMDFINANZIERUNGEN.  5

2.1.1  Corporate Bonds  5

2.1.2  Asset Backed Securities.  5

2.1.3  Factoring.  6

2.1.4  Fazit: Alternative Fremdfinanzierungen  7

2.2  MEZZANIN-FINANZIERUNGEN  7

2.2.1  Fazit: Mezzanin-Finanzierungen  8

2.3  EQUITY ALS LÖSUNG  8

2.3.1  Der Börsengang  9

2.3.2  Beteiligungsfinanzierungen  9

2.3.3  Fazit: Equity.  11

3  REAL ESTATE PRIVATE EQUITY.  12

3.1  PRIVATE EQUITY UND MEZZANIN KAPITAL IN DER IMMOBILIENPROJEKTENTWICKLUNG  12

3.1.1  Real Estate Private Equity als alternative Projektfinanzierung.  13

3.2  DER PRIVATE-EQUITY-MARKT UND SEINE INVESTOREN  15

3.2.1  Charakteristika der Investitionen und Transaktionen  15

3.2.2  Charakteristika der Investoren.  16

3.2.3  Fonds als Investoren  16

3.2.4  Anforderungen der Investoren.  18

3.3  ABLAUF EINER TRANSAKTION  18

3.4  WERTSCHÖPFUNG MIT REAL ESTATE PRIVATE EQUITY.  21

4  FAZIT.  23

LITERATURVERZEICHNIS   24

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Abbildungsverzeichnis

ABB. 1: MÖGLICHE ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORMEN (QUELLE: EIGENE DARSTELLUNG, IN ANLEHNUNG AN:

OFFERHAUS, JAN; ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORMEN: BETEILIGUNGSFINANZIERUNGEN UND

MEZZANINE-KAPITAL / RATING UND RISIKOMANAGEMENT, TEIL 9; WWW.BFINACE.DE; 26.12.2003)........... 4

ABB. 2: BETEILIGUNGSFINANZIERUNGEN IN DEN PHASEN DES UNTERNEHMENSLEBENSZYKLUS (QUELLE: GRAF,

STEFFEN (HRSG.) / GRUBER, ALFRED / GRÜNBICHLER, ANDREAS; PRIVATE EQUITY UND HEDGE FUNDS -

ALTERNATIVE ANLAGEKATEGORIEN IM ÜBERBLICK; ZÜRICH 2001; S. 26) ................................................. 10

ABB. 3: QUADRANTENMODELL (QUELLE: ROTTKE, NICO; REAL ESTATE PRIVATE EQUITY - ............................... 12

ABB. 4: CHARAKTERISTIKA DER REAL ESTATE PRIVATE EQUITY-INVESTOREN (QUELLE: ROTTKE, NICO; REAL

ESTATE PRIVATE EQUITY - FINANZIERUNG DURCH EXTERNES EIGENKAPITAL; 2003, S. 4) ......................... 16

ABB. 5: FINANZIERUNGSSTRUKTUR (QUELLE: AUSSCHNITT AUS GOEPFERT, ALEXANDER / RADDATZ, ANSELM;

PRIVATE EQUITY; IN: IMMOBILIENZEITUNG 21/2003, S. 11) ........................................................................ 19

ABB. 6: STRUKTUR EINE REAL ESTATE PRIVATE EQUITY TRANSAKTION (QUELLE: AUSSCHNITT AUS: ROTTKE,

NICO; ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORM - REAL ESTATE PRIVATE EQUITY (REPE) SOLL UNTERNEHMEN

IN DER IMMOBILIEN-BRANCHE HELFEN, KNAPPER WERDENDES EIGENKAPITAL ZU ERSETZEN; IN: IMMOBILIEN

- WIRTSCHAFT UND RECHT; 9/2003: S. 32 FF.) ............................................................................................. 20

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1 Ausgangssituation

Die neue Eigenkapitalverordnung Basel II verlangt von vielen (mittelständischen) Unternehmern, für die Refinanzierung ihrer Projekte zwangsläufig den Blick von herkömmlichen Finanzierungsformen, im Sinn des Bankkredites, abzuwenden und sich nach neuen Finanzierungsmöglichkeiten und alternativen Kapitalgebern umzusehen. Hiervon ist natürlich auch und vielleicht gerade die Immobilienwirtschaft und insbesondere die Sparte der Projektentwicklung betroffen.

Eine detaillierte Erläuterung der zukünftigen Kreditvergaberichtlinien ist bereits im ersten Teil dieser Arbeit vorgelegt worden und soll an dieser Stelle nicht noch einmal erörtert werden. Zusammenfassend lässt sich jedoch festhalten, dass deutsche Unternehmen i. d. R. eine eher geringere Eigenkapitalausstattung haben. Umso mehr benötigen sie also günstige Bankkredite. Niedrige Kreditzinsen erhalten aber nur diejenigen, die ein gutes Rating, d.h. eine gute Bonität, vorweisen können. Und ein gutes Rating wird, unter anderem, ganz wesentlich bestimmt von einer hohen Eigenkapitalquote. Zwei Schlussfolgerungen hieraus ableiten:

1. Eigenkapital oder eigenkapitalähnliche Mittel müssen das Fremdkapital ersetzen.

2. Fremdkapital muss aus anderen, alternativen Quellen kommen, nicht mehr ausschließlich von den Banken.

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2 Innovative Finanzierungsformen

Die nachfolgende Grafik zeigt verschiedene Finanzierungsalternativen gegenüber dem klassischen Bankkredit. Parallel zu den drei Säulen der neuen Eigenkapitalverordnung soll auch hier ein Drei-Säulen-Modell Anwendung finden.

Beteiligungs- und Mezzanin-Finanzierungen haben dabei beide hierbei beide den Effekt, dass das Eigenkapital oder eigenkapitalähnliche Mittel, die ebenfalls die Haftungsbasis des Unternehmens vergrößern, aufgebaut werden.

Abb. 1: Mögliche alternative Finanzierungsformen (Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an:

Offerhaus, Jan; Alternative Finanzierungsformen: Beteiligungsfinanzierungen und Mezzanine-Kapital /

Rating und Risikomanagement, Teil 9; www.bfinace.de; 26.12.2003)

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2.1 Alternative Fremdfinanzierungen

2.1.1 Corporate Bonds

Corporate Bonds oder auch Unternehmensanleihen sind keine Kreditsubstitute im eigentlichen Sinne, vielmehr ist der Kreditgläubiger hier keine Bank, sondern Investoren, die am Kapitalmarkt entsprechende Anleihe erstanden haben. 1

Das führt zwar dazu, dass nicht zwangsläufig die Ansätze der neuen Eigenkapitalverordnung Anwendung finden, hat allerdings zur Folge, dass sie nicht als Instrument des Bilanzstrukturmanagements (mit der Konsequenz einer verbesserten Bonität) eingesetzt werden können. Allerdings haben die Corporate Bonds andere Vorteile, z. B. eine Erhöhung der Flexibilität durch die Verbreiterung der Investorenbasis, Schonung von Kreditlinien bei den Banken und u. U. besseren Finanzierungskonditionen.

Das Interesse der Investoren an Corporate Bonds steigt in Zeiten rückläufiger Renditen für Staatsanleihen und erhöhter Volatilität der Aktienmärkte. Trotzdem bleibt diese Form der Finanzierung aufgrund der sehr hohen Kosten für die allermeisten mittelständischen Firmen jedoch außer Reichweite.

2.1.2 Asset Backed Securities

Asset Backed Securities (ABS) haben vor allem in den USA als alternative Finanzierungsform seit 1980 stark an Bedeutung gewonnen. In Europa haben sie erst in den letzten Jahren Verbreitung gefunden. 2

Man versteht unter Asset Backed Securities die Beschaffung von Finanzierungsmitteln durch die Umwandlung von Finanzaktiva, also den Assets, in Wertpapiere. Dabei wird ein definiertes Portfolio der Unternehmensaktiva ausgegliedert und an eine selbständige Zweckgesellschaft verkauft. Die verwendbaren Assets sind vielfältig: insbesondere Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind geeignet. Die Refinanzierung der Zweckgesellschaft erfolgt über die Ausgabe von Wertpapieren, die überwiegend bei

¹ Vgl. hierzu: Offerhaus, Jan; Alternative Finanzierungsformen: Beteiligungsfinanzierungen und Mezzanine-Kapital / Rating

und Risikomanagement, Teil 10; www.bfinace.de; 26.12.2003)

² Vgl. hierzu: Offerhaus, Jan; Alternative Finanzierungsformen: Beteiligungsfinanzierungen und Mezzanine-Kapital / Rating

und Risikomanagement, Teil 9; www.bfinace.de; 26.12.2003) Seite 5 von 25

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institutionellen Investoren platziert werden. Die Ansprüche an das Portfolio werden somit verbrieft. Das Management der Schuldner bleibt aber i. d. R. bei dem Unternehmen, sie erfahren somit nichts vom Verkauf ihrer Verbindlichkeiten.

Das Ausfallrisiko wird also vom Unternehmen an die Zweckgesellschaft und mittelbar somit an die Käufer der Wertpapiere abgegeben. Vorteil ist hier der Liquiditätszufluss und die Möglichkeit zur Verbesserung der Relation Eigenkapital zu Fremdkapital und damit die Verbesserung der Bonität.

Der Verbreitung von Asset Backed Securities stehen jedoch gewisse Marktschranken in Form von hohen Kosten für die Transaktionsstrukturierung (für die beteiligten Banken, die Rating-Agenturen, die Wirtschaftsprüfer, die Anwälte etc.) und hohen Anforderungen an die Aufbereitung des Datenbestandes und die Berichterstattung seitens des Unternehmens, welche natürlich ebenfalls Kostenverursacher sind, entgegen.

2.1.3 Factoring

Ein eher traditionelles Instrument ist das s. g. Factoring. Hierbei veräußert ein Unternehmen vertraglich festgelegt laufende Forderungen aus Lieferungen und Leistungen vor ihrer Fälligkeit und unter Übernahme des Ausfallrisikos an ein spezielles Finanzierungsinstitut, den Factor. Häufig anzutreffen ist das s. g. "Full-Service-Factoring", das drei Elemente: die Finanzierung, die Risikoübernahme und das Debitoren-Management beinhaltet. ³ Die bisher dahin in Kundenforderungen gebundenen Mittel werden vorzeitig freigesetzt und die Liquidität so umsatzabhängig gesteigert. Ein weiterer Vorteil ist der Forderungsübergang an einen anderen Gläubiger, da so das Ausfallrisiko vollständig auf diesen übergeht. Das Rating der Kreditnehmer beeinflusst hierbei den Kaufpreisabschlag, der wirtschaftlich dem Zins entspricht.

³ Vgl. hierzu: Pape, Dieter; Die Finanzierung des Mittelstandes / Rating und alternative Finanzierungsquellen, 1. Teil;

www.bfinace.de; 26.12.2003 Seite 6 von 25