Finanzierung von Ferienimmobilien. Möglichkeiten und Rechtsgrundlagen von Teilzeitwohnrechten


Bachelorarbeit, 2014

94 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

II. Abbildungsverzeichnis

III. Tabellenverzeichnis

IV. Formelverzeichnis

V. Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Begriffsklärungen
2.1. Teilzeitnutzungsrecht
2.1.1. Teilbare Güter
2.1.2. Historische Entwicklung
2.1.3. Die Teilzeitferienimmobilie
2.1.4. Modellprämisse
2.2. Rechtsgrundlage des Teilzeitnutzungsrechtevertrages
2.2.1. Regulierung auf europäischer Ebene
2.2.1.1. Anwendbarkeit
2.2.1.2. Mindestvertragslaufzeit
2.2.1.3. Werbung und Verbraucherinformation
2.2.1.4. Vorvertragliche Informationen
2.2.1.5. Widerrufrecht
2.2.1.6. Folgen des Widerrufs
2.2.2. Fazit
2.3. Finanzierung
2.3.1. Kreditfinanzierung
2.3.2. Projektfinanzierung
2.3.3. Die beteiligten Parteien
2.3.3.1. Die Eigenkapitalgeber
2.3.3.2. Die Fremdkapitalgeber
2.3.3.3. Die Abnehmer der Projektleistung
2.3.3.4. Der unparteiische Dritte
2.4. Due Diligence
2.4.1. Begriffsherkunft und –klärung
2.4.2. Arten der Due Diligence
2.4.2.1. Buyer Pre-Due Diligence
2.4.2.2. Commercial Due Diligence
2.4.2.3. Financial Due Diligence

3. Teilzeitnutzungsrechte als Finanzierungsmöglichkeit für Ferienimmobilien
3.1. Das Projektkonzept
3.1.1. Die Projektgesellschaft
3.1.2. Der Fremdkapitalgeber
3.1.3. Die Endverbraucher Teil I
3.1.4. Exkurs Darlehensformen
3.1.5. Die Endverbraucher Teil II
3.1.6. Die Ferienimmobilie
3.1.7. Der Immobilienmakler
3.1.8. Facility Manager
3.1.9. Fazit
3.2. Marktanforderungen
3.2.1. Konkurrenzanalyse
3.2.1.1. Hapimag AG
3.2.1.2. TUI Deutschland
3.2.2. Nachfrage auf dem lokalen Markt
3.2.3. SWOT / Strategische Ausrichtung

4. Fallstudie
4.1. Prämissen
4.2. Berechnung der Schulddienstfähigkeit
4.3. Schlussfolgerung

5. Praktische Umsetzung

6. Fazit

VI. Literaturverzeichnis

VII. Übersicht Anhänge

II. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 – Gründung der Projektgesellschaft

Abbildung 2 – Projektträger

Abbildung 3 – Fremdkapitalgeber

Abbildung 4 – Tilgungsdarlehen

Abbildung 5 – Annuitätendarlehen

Abbildung 6 – Projektstruktur

Abbildung 7 – Personenzahl Jahresurlaub

Abbildung 8 – Meinung bzgl. des Konzeptes

Abbildung 9 – Preiskurve TUI.com

Abbildung 10 – modifizierte Preiskurve TUI.com

Abbildung 11 – Preiskurve des Konzeptes

III. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 – Beispielrechnung Annuitäten

IV. Formelverzeichnis

Formel 1 – Gesamtkapital

Formel 2 – Barwertermittlung

Formel 3 – Anteil Anzahlung / jährlicher Beitrag an Gesamtbetrag

Formel 4 – Verhältnis Anzahlungsbetrag zu jährlichem Beitrag

Formel 5 – Kumulierte Darstellung der Anzahlungen / jährlich Beiträge

Formel 6 – Verhältnis Anzahlungsbetrag zu jährlichem Beitrag (kumuliert)

Formel 7 – Gesamtkapital unter Berücksichtigung aller Anzahlungen

Formel 8 – Rentenbarwertfaktor

Formel 9 – Fremdkapital in Abhängigkeit der jährlichen Beiträge

Formel 10 – Errechnung des Anzahlungsbetrages sowie der Cashflows

V. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abstract:

Die nachfolgende Bachelorarbeit beschäftigt sich mit dem Thema der Finanzierbarkeit einer Ferienimmobilie im Rahmen einer Projektfinanzierung mit Hilfe von Teilzeitnutzungsrechtverträgen. Im Rahmen dessen werden zunächst die Rechtsgrundlage der Teilzeitnutzungsrechte, speziell die EU-Richtlinie 2008/122/EG, sowie die Spezifika einer Projektfinanzierung näher betrachtet.

Die darauf gestützte Ausformulierung einer Projektstruktur und die Formulierung verschiedener Prämissen, welche sowohl auf Literaturrecherche als auch auf den Ergebnissen dreier Interviews mit Finanz- und Finanzierungsexperten beruhen, münden in einem Fallbeispiel, welches die Preisersparnis des Inhabers eines Teilzeitnutzungsrechtes an einer exemplarisch ausgewählten Ferienimmobilie gegenüber der jährlichen Buchung einer Ferienwohnung über das deutschlandweit marktführende Reiseportal TUI.com nachweist.

Trotz der im Rahmen einer Marktumfrage festgestellten grundsätzlichen Nachfrage nach dem entwickelten Konzept, fällt die finale Würdigung des Projektes hinsichtlich des Einsatzes in der Realität nach Auswertung der geführten Interviews aufgrund der im Verhältnis zum Projektvolumen unverhältnismäßig hohen Finanzierungsnebenkosten negativ aus.

Keywords: Teilzeitnutzungsrecht, Teilzeitwohnrecht, Timesharing, Immobilienfinanzierung, Projektfinanzierung, Ferienimmobilie, Ferienwohnung

1. Einleitung

In der folgenden Bachelorarbeit werde ich mich mit der Frage beschäftigen, ob es möglich ist, eine Ferienimmobilie im Rahmen einer Projektfinanzierung mit Hilfe von Teilzeitnutzungsverträgen zu finanzieren.

Die Arbeitshypothese, die es zu beweisen gilt, ist, dass es möglich ist, mit Hilfe langfristiger Abnehmerverträge als sichere Einnahmequelle eine Ferienimmobilie im Rahmen einer Projektfinanzierung zu finanzieren.

Zur Umsetzung dessen soll ein Konzept entwickelt werden, in dessen Rahmen eine Projektgesellschaft gegründet werden soll, welche das Ziel verfolgt, eine Ferienimmobilie zu erwerben und zu vermieten. Die Vermietung der Immobilie soll größtenteils über die Veräußerung von Teilzeitnutzungsrechten erfolgen, so dass sichere Einnahmen garantiert werden können. Mit Hilfe dieser zukünftig garantierten Einkünfte soll ein Finanzplan aufgestellt werden, welcher Banken von der Projektidee überzeugen und als Fremdkapitalgeber gewinnen soll.

Im Zusammenhang zu dem zu entwickelnden Konzept, stehen zunächst die rechtlichen Rahmenbedingungen der Teilzeitnutzungsrechte an der Immobilie im weiteren Fokus der Ausarbeitung. Daran anschließend werde ich mich mit den Möglichkeiten der Finanzierung, speziell mit der Projektfinanzierung, deren Charakteristika und den Unterschied zu einer herkömmlichen Finanzierung sowie den Anforderungen der Banken beschäftigen.

Nachdem die Grundlagen des Konzeptes in Form der Begriffsdefinitionen geschaffen sind, werde ich mich anschließend der Projektstruktur und deren inhaltlich detaillierter Ausformulierung widmen.

Aufgrund der Tatsache, dass bereits ähnliche Konzepte auf dem Markt angeboten werden, werde ich mich zum einen mit einer der größten europäischen Gesellschaften im Bereich der Teilzeitwohnrechte beschäftigen, zum anderen werde ich mir Substitute der von den Timesharing-Gesellschaften angebotenen Produkten ansehen, um diese im Anschluss in Bezug zu dem zu entwickelnden Konzept zu setzen. Die im Rahmen dessen zu klärende Fragestellung lautet, ob es möglich ist, mit dem entwickelten Konzept ein Konkurrenzprodukt auf den Markt zu bringen. Neben der theoretischen Erarbeitung der Alternativprodukte soll an dieser Stelle eine Marktumfrage Aufschluss über die Nachfrage nach langfristigen Urlaubsprodukten und speziell nach Teilzeitwohnrechtsverträgen geben.

Abschließend soll mit Hilfe einer Fallstudie die Vergleichbarkeit zu alternativen Produkten geschaffen werden. Um die Prämissen der Fallstudie möglichst realistisch zu gestalten, werde ich mich bei der Ausarbeitung der Annahmen auf die Ergebnisse meiner Interviews mit Experten der Finanzbranche beziehen. Darüber hinaus soll mit Hilfe der Ergebnisse der Interviews im Anschluss an die Fallstudie eine kritische Würdigung des Konzeptes hinsichtlich der Möglichkeit des praktischen Einsatzes erfolgen.

Aufgrund des Umfangs der Arbeit werde ich den steuerlichen Aspekt der Projektfinanzierung außer Acht lassen. Auch werden die rechtlichen Rahmenbedingungen zwar theoretisch angesprochen, rechtliche Spezialfälle und die praktische Umsetzung der Verträge werden jedoch nicht Thema der Ausarbeitung sein.

2. Begriffsklärungen

Das folgende Kapitel beschäftigt sich zunächst mit der Definition einiger für die Arbeit relevanter Begrifflichkeiten. Im Rahmen dessen werde ich zuerst auf die inhaltliche Bedeutung der Teilzeitnutzungsrechte eingehen, dem folgt ein Exkurs zu deren rechtlichen Rahmenbedingungen.

Im Anschluss daran werde ich mich mit dem Thema Projektfinanzierung auseinandersetzen, einer Möglichkeit der Finanzierung, bei welcher die zukünftig erwarteten Einkünfte - z. B. aus Teilzeitnutzungsrechteverträgen - eine wichtige Rolle spielen. Im Zusammenhang hierzu werde ich sowohl auf die Akteure einer Projektfinanzierung als auch auf das Thema der Projektprüfung, der Due Diligence, eingehen.

2.1. Teilzeitnutzungsrecht

Der Begriff Teilzeitnutzungsrecht definiert sich anhand der im Begriff selbst inbegriffenen Begriffe grundsätzlich selbst (Hellmann 1989, S. 1). Mehrere Personen teilen sich das Nutzungsrecht an einem Gebrauchsgegenstand so, dass der zeitliche Gebrauch des Gegenstandes so aufgeteilt wird, „dass den einzelnen Berechtigten nacheinander, in gleicher Art und Weise der vollumfängliche und ausschließliche Gebrauch entweder des gesamten Gegenstandes oder einer Gebrauchseinheit davon zusteht“ (Schalch 1990, S. 7f). Grundsätzlich kehrt die Gebrauchsbefugnis jährlich wieder (Schalch 1990, S. 11). Hierbei kann der Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Nutzungsrechts des einzelnen Vertragspartners entweder festgelegt oder frei wählbar sein (Hellmann 1989, S. 1).

Die Nutzung in der dem jeweiligen Vertragspartner zugestandenen Nutzungsperiode erfolgt ungeachtet der anderen Nutzungsrechtinhaber, so als ob der jeweilige Nutzer der Eigentümer wäre (Hellmann 1989, S. 1). In dieser Zeit ist er „zur ausschließlichen Nutzung des Gegenstands berechtigt“ (Böhmer 1993, S. 1).

2.1.1. Teilbare Güter

Aus der Sicht des einzelnen Nutzungsrechtinhabers gewinnt das Konzept dadurch an Bedeutung, dass er sich zusammen mit anderen ein Luxusgut leisten kann, welches für ihn alleine zu teuer wäre (Böhmer 1993, S. 2). Für das Modell der Teilzeitnutzungsrechte eignen sich deshalb solche Güter, „die für den einzelnen Interessenten in Anschaffung und Unterhalt zu teuer wären und von ihm auch gar nicht voll ausgenutzt werden können, deren Nutzung aber zeitlich gestaffelt auf mehrere Personen aufgeteilt werden kann“ (Böhmer 1993, S. 2). Mit Hilfe dieser zeitlichen Staffelung ist es möglich, die Kosten jedes Teilnutzers an dessen tatsächlich in Anspruch genommene Gebrauchszeit zu koppeln und somit die Gesamtkosten gerecht auf alle Teilnutzer umzulegen (Schalch 1990, S. 8). „So werden z. B. Produktionsstätten, Ausstellungsgebäude, Konferenzzentren […] und Parkplätze [auf Basis dieses Modells genutzt]“ (Böhmer 1993, S. 3).

Für die grundsätzliche Eignung eines Gegenstandes für die Anwendung des Modells der Teilzeitnutzungsrechte beschreibt Schalch (1990, S. 7) im Wesentlichen drei Punkte. Diese setzen voraus, dass der Ertrag bei stärkerer Nutzung eines Gegenstandes dem Aufwand gegenüber überproportional steigen muss. Es folgt, dass der Nutzen einer Gebrauchseinheit im Verhältnis zum Ganzen mit der Größe und Leistungsfähigkeit des Gegenstandes steigt, denn „je größer und leistungsfähiger ein Gebrauchsgegenstand ist, desto weniger kann er von einer einzigen Person finanziert und optimal ausgenutzt werden“ (Schalch 1990, S. 7).

Auf Grundlage dieser Aussage empfindet Schalch (1990, S. 7) schlussfolgernd das Modell der Teilzeitnutzungsrechte als eine mögliche Lösung der optimalen Nutzung des Gebrauchswertes eines Gegenstandes.

2.1.2. Historische Entwicklung

„Eine dergestaltige Vereinbarung in einer Gemeinschaft, deren Mitglieder den Gemeinschaftsgegenstand zwar individuell nutzen, sich aber alleine nicht leisten wollen oder können, ist nicht neu“ (Hellmann 1989, S. 1). Das Konzept gewann jedoch aus wirtschaftlicher Sicht erst in den letzten 50 Jahren an Bedeutung. Aufgrund des wachsenden Wohlstandes der Mittelschicht stieß das Konzept erstmals auf eine große Zielgruppe. Somit wurde auch die Weiterentwicklung und Vermarktung des Konzeptes erstmals interessant (Hellmann 1989, S. 2).

Heutzutage sind vereinfachte Formen des Modells auch im Alltag weit verbreitet. Als Beispiel benennt Schalch (1990, S. 8) das Prinzip eines Sportvereins. „Mehrere Personen schließen sich zu einem Tennisverein zusammen; jede darf auf den vereinseigenen Tennisplätzen eine gewisse Zeit pro Woche unentgeltlich spielen.“ Als Teil des Modells leistet jedes Vereinsmitglied einen finanziellen Beitrag für die Pacht, die Wartung des Platzes und des Vereinshauses. Gemäß Definition Schalchs (1990, S. 7) steigt der Ertrag eines Gegenstands mit dessen verstärkter Nutzung überproportional. Demzufolge ist der Tennisplatz ein geeigneter Gegenstand für das voran beschriebene Modell.

2.1.3. Die Teilzeitferienimmobilie

Bezugnehmend auf das Thema dieser Arbeit ist es notwendig, die grundsätzliche Eignung von Ferienimmobilien für das Modell der Teilzeitnutzungsrechte zu erforschen.

Die Aussage, dass eine Ferienimmobilie durch mehrere Personen sinnvoller genutzt werden kann als durch eine einzige, ist bis zu einem gewissen Grad nicht zu widerlegen. So hat eine einzelne Person im Jahr nur eine begrenzte Anzahl von Tagen Urlaub. Dies ist die Zeit, die sie in der Ferienimmobilie verbringt. Zwar stiege mit der Nutzung der Immobilie durch eine zweite Person der Verwaltungsaufwand, da u. a. die Nutzungszeiten vereinbart und die Reinigung der Immobilie geregelt werden muss. Dem gegenüber stände jedoch eine Ersparnis von 50 % für jeden Nutzer, im Vergleich zum Erwerb einer eigenen Immobilie.

Somit ist jeder weitere Teilzeitnutzer für die Gemeinschaft von Vorteil – bis zu einem gewissen Punkt, an dem die Ersparnis des einzelnen nur noch marginal abnimmt, sich aber die unkomfortable Situation des Streits um die besten Urlaubszeiten auftut.

Festzustellen ist jedoch, dass Ferienimmobilien sich gemäß vorangegangener Definition grundsätzlich für das Modell der Teilzeitnutzungsrechte eignen.

So stellt auch Hellmann (1989, S. 2) fest, dass hier die „wirtschaftlichen Vorteile […] sowohl auf Seiten der Erwerber als auch auf Seiten der Anbieter [liegen]“. Der einzelne Teilzeitnutzungsberechtigte investiert, im Gegensatz zum Eigentümer, nur einen Anteil der Kaufsumme einer Ferienwohnung. Hierfür erhält er einen Jahresanteil an der Immobilie in Form des Nutzungsrechts.

„Im Falle des traditionellen Eigentumserwerbs bliebe dagegen die Immobilie häufig monatelang im Jahr ungenutzt. Gleichwohl wird aber der Eigentümer […] weiterhin mit den laufenden Kosten belastet“ (Hellmann 1989, S. 2).

2.1.4. Modellprämisse

Grundlegende Prämisse des Modells ist, ähnlich wie beim Eigentumserwerb, dass „das Rechtsverhältnis […] grundsätzlich nicht vorzeitig aufgelöst werden [kann]“ (Schalch 1990, S. 14). Würden sich einzelne Nutzungsrechtinhaber vorzeitig von ihren Zahlungsverpflichtungen lösen, stiegen die Kosten für alle übrigen am Modell Beteiligten, so dass schnell ein Schneeballeffekt eintreten könnte (Schalch 1990, S. 14).

Aus diesem Grund sieht Schalch (1990, S. 15) in dem Konzept ein innenorientiertes Modell. „Ein [solches] Modell bezieht seine finanziellen Mittel primär von den Erwerbern“ (Schalch 1990, S. 15). „Lässt sich dieses Merkmal [der grundsätzlichen Unmöglichkeit der vorzeitigen Auflösung des Rechtsverhältnisses] aus rechtlichen Gründen nicht verwirklichen, so kann [aus oben genannten Gründen] der Fortbestand des Modells gefährdet sein“ (Schalch 1990, S. 14).

Nachdem die grundsätzliche Eignung von Ferienimmobilien in Bezug auf die Anwendung des Modells der Teilzeitwohnrechte festgestellt wurde, eröffnet sich zum Thema des innenorientierten Modells (Schalch 1990, S. 14f) und in Anbetracht der Tatsache, dass die Möglichkeit des vorzeitigen Verlassens der Modellteilnehmer die Existenz des Modells gefährden würde, die Frage, inwieweit vertragliche Regelungen getroffen werden können und dürfen, um die Modellteilnehmer langfristig an das Projekt zu binden und somit dessen Fortbestand zu sichern. Dieser Fragestellung widmet sich das folgende Kapitel, in welchem die fundamentalen Rechtsgrundlagen näher beleuchtet werden.

2.2. Rechtsgrundlage des Teilzeitnutzungsrechtevertrages

Grundsätzlich basiert das Verhältnis der am Modell der Teilzeitnutzungsrechte beteiligten Parteien untereinander auf einem Vertrag. Somit liegt die allgemeine Rechtsgrundlage dessen in den Titeln 2 und 3 des Abschnitts 3 des 2. Buches des BGB.

Im Rahmen der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) ist es prinzipiell möglich, Verträge mit beliebigem Inhalt zu schließen, solange man „nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt“ (Art. 2 Abs. 1 GG).

Im Rahmen der Verträge über Teilzeitnutzungsrechte schafft der Gesetzgeber bereits explizite Rahmenbedingungen, die jedoch von unseriösen Anbietern zu umgehen versucht werden (Haus & Grund Deutschland 2011). Aus diesem Grund beschäftigt sich auch das Netz der Europäischen Verbraucherzentren (2011) auf seiner Website mit dem Thema Teilzeitwohnrechte und ruft zur „Vorsicht bei aggressiver Verkaufstaktik“ und zur „Vorsicht beim Weiterverkauf von Timeshare-Rechten“ auf. Hieraus resultiert die Skepsis der Verbraucherschützer der Branche gegenüber und die bereits in den 1990er Jahren erste europaweite Richtlinie diesem Thema.

Das folgende Kapitel beleuchtet die Regulierungen der europäischen Union auf Basis der voran genannten sowie der im Jahr 2008 erneuerten Richtlinien.

2.2.1. Regulierung auf europäischer Ebene

Das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union haben am 26. Oktober 1994 die „Richtlinie 94/47/EG […] zum Schutz von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien“ (94/47/EG) erlassen.

Die Vorschriften der Richtlinie waren bestimmt, um „eine minimale Grundlage an gemeinsamen Vorschriften […] [der Mitgliedsstaaten auf dem Gebiet der Teilzeitnutzungsrechte an Immobilien] zu schaffen“ (Vorwort Abs. 2 94/47/EG).

14 Jahre später, am 14.01.2009, wurde die überarbeitete Richtlinie 2008/122/EG verabschiedet, da sich „seit dem Erlass der Richtlinie 94/47/EG […] der Markt für Teilzeitnutzungsrechte weiterentwickelt und neue ähnliche Urlaubsprodukte […] auf den Markt gebracht worden [sind]. Diese neuen Urlaubsprodukte sowie bestimmte mit Teilzeitnutzungsrechten zusammenhängende Geschäfte, wie Wiederverkaufsverträge und Tauschverträge, werden von der Richtlinie 94/47/EG nicht erfasst“ (Vorwort Abs. 1 2008/122/EG).

Die Regelungen in den Richtlinien zielen primär darauf ab, den Sektor der Teilzeitnutzungsrechte und der langfristigen Urlaubsprodukte zu fördern (Vorwort Abs. 2 2008/122/EG). Die Richtlinie soll somit Wettbewerbsverzerrungen verhindern und eine Grundlage für einen seriösen Markt schaffen.

2.2.1.1. Anwendbarkeit

Inhaltlich tangieren die Regelungen der neuen Richtlinie neben Teilzeitnutzungsverträgen auch andere Verträge über langfristige Urlaubsprodukte. In Artikel 2 Absatz 1a wird ein Teilzeitnutzungsvertrag so definiert, dass ein Verbraucher entgeltlich ein periodisch wiederkehrendes Nutzungsrecht an einer oder mehreren Übernachtungsmöglichkeiten erwirbt.

Diese kodifizierte Definition entspricht der Definition gemäß Literatur, welche in Kapitel 2.1 Teilzeitnutzungsrecht dargestellt wurde.

Im darauffolgenden Artikel 2 Absatz 1b wird ein Vertrag über ein langfristiges Urlaubsprodukt ebenso mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr und dem Erwerb gegen Entgelt definiert. Im diesem Fall erwirbt der Verbraucher jedoch kein Nutzungsrecht, sondern den Anspruch auf Vergünstigungen und Preisnachlässe in Bezug auf eine Unterkunft.

Bezugnehmend auf diese Arbeit und die damit verbundene Fragestellung nach der Finanzierbarkeit von Immobilien mit Hilfe von Teilzeitwohnrechten ist es Ziel des zu entwickelnden Konzeptes, einem Verbraucher gegen Entgelt ein periodisch wiederkehrendes Nutzungsrecht an der zu finanzierenden Immobilie zu verkaufen. Dieses Vorhaben entspricht der Definition von Teilzeitnutzungsverträgen gemäß Artikel 1 Absatz 1a der Richtlinie 2008/122/EG. Somit ist diese auf die Verträge des zu entwickelnden Konzeptes anzuwenden.

Im Folgenden gebe ich aus oben genanntem Grund einen inhaltlichen Überblick über die Richtlinie. Hierbei werde ich die ältere Richtlinie in einigen Bereichen als Vergleichsbasis heranziehen, um die Entwicklung im Bereich der Teilzeitwohnrechte, welche vermutlich nicht stillstehen wird, aufzuzeigen.

2.2.1.2. Mindestvertragslaufzeit

Mit Mindestvertragslaufzeit ist in diesem Zusammenhang die Laufzeit gemeint, ab welcher eine vertragliche Vereinbarung zum periodischen Übertrag des Nutzungsrechts als Teilzeitnutzungsrechtvertrag zu zählen ist. Verglichen mit der alten Richtlinie 94/47/EG, wurde in der überarbeiteten Version aus dem Jahr 2009 nicht nur die Mindestvertragslaufzeit von drei Jahren (Art. 2 Satz 1 94/47/EG) auf ein Jahr (Art. 2 Abs. 1a, b 2008/122/EG) herabgesenkt. Darüber hinaus wurde in Artikel 2 Absatz 2 2008/122/EG spezifisch auf die Anrechnung stillschweigender oder sonstiger Verlängerungen eingegangen. Ein sich automatisch, regelmäßig verlängernder Vertrag ist folglich entsprechend der Richtlinie 2008/122/EG zu behandeln. Demzufolge ist die aktuelle Richtlinie anzuwenden, auf Verträge in denen das Nutzungsrecht an einer Immobilie für einen bestimmten Zeitraum übertragen wird und welche eine Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr haben.

2.2.1.3. Werbung und Verbraucherinformation

Neben den verschärften Regelungen in Bezug auf die Mindestvertragslaufzeit wurden auch die Regelungen bezüglich Werbung und Verbraucherinformation verschärft. Während die alte Richtlinie 94/47/EG vorschrieb, „jedem Interessenten […] ein Schriftstück auszuhändigen, das außer einer allgemeinen Beschreibung dieser Immobilie(n) zumindest kurze, genaue Angaben […] [zu verschiedenen, im Anhang der Richtlinie aufgeführten] Punkte[n] sowie einen Hinweis darüber enthält, wie weitere Informationen zu erhalten sind“ (Art. 3 Abs. 1 94/47/EG), werden diese Vorgaben in der überarbeiteten Version von 2009 verschärft. So schreibt die alte Richtlinie 94/47/EG in Bezug auf die Informationspflicht des Anbieters der Teilzeitwohnrechte zur Werbung in Artikel 3 Absatz 3 lediglich vor, dass „in jeder Werbung für die betreffende Immobilie […] [anzugeben ist], dass das […] Schriftstück erhältlich ist und wo es angefordert werden kann.“

In der neuen Richtlinie finden sich die Vorschriften in Bezug auf Werbung in Artikel 3. Dem ersten Absatz dieses Artikels ist die Vorschrift der alten Richtlinie zu entnehmen, die folgenden Absätze 2 bis 4 stellen die Erweiterungen der neuen Richtlinie dar und umfassen die Pflichten des Teilzeitwohnrechteanbieters in Bezug auf Werbe- und Verkaufsveranstaltungen sowie auf die sonstige Vermarktung.

Im Detail schreibt der Artikel vor, dass Einladungen zu Werbe- oder Verkaufsveranstaltungen eindeutige Auskunft zu „Geschäftszweck und […] Art der Veranstaltung“ (Art. 3 Abs. 2 2008/122/EG) geben müssen, und dass „ein Teilzeitnutzungsrecht […] nicht als Investition vermarktet oder verkauft werden [darf]“ (Art. 3 Abs. 4 2008/122/EG).

2.2.1.4. Vorvertragliche Informationen

Im Zusammenhang mit den Rechten und Pflichten des Anbieters von Teilzeitwohnrechten zur Werbung wird sowohl in der alten als auch in der neuen Fassung der Teilzeitnutzungsrechte-Richtlinie die Informationspflicht dem Verbraucher gegenüber unterstrichen. Gemein haben die beiden Richtlinien, dass bereits bei der Vermarktung der Teilzeitnutzungsrechte ein Großteil des vertraglichen Inhaltes feststehen muss.

Wie voranstehend erwähnt, sind bereits gemäß der ersten Version der Teilzeitnutzungsrechte-Richtlinie „jedem Interessenten […] genaue Angaben über die im Anhang [der Richtlinie] unter den Buchstaben a) bis g), i) und l) aufgeführten Punkte [zur Verfügung zu stellen]“ (Art. 3 Abs. 1 94/47/EG). Im darauffolgenden Absatz wird darauf verwiesen, dass „Änderungen dieser Angaben […] dem Erwerber vor Abschluss des Vertrages mitgeteilt werden [müssen]“ und dass die Pflicht zum expliziten Hinweis auf diese Änderungen im Vertrag besteht. Im Art. 4 Satz 1 der selben Richtlinie heißt es, „dass der Vertrag […] mindestens die im Anhang genannten Angaben erhalten muss“. Somit ist deutlich, dass die Angaben der Buchstaben a) bis g), i) und l) des Anhangs der Richtlinie 94/47/EG schon vor Herantreten an mögliche Kunden gemacht worden sein müssen (vorbehaltlich eventueller Änderungen, auf die hingewiesen werden muss).

Die Vorschrift in der Richtlinie von 2009 weicht nur wenig davon ab. Die Formulierung findet sich hier im Artikel 5 Absatz 2 wie folgt: „Die in Artikel 4 Absatz 1 genannten Informationen[[1] ] sind fester Vertragsbestandteil und dürfen nicht geändert werden, es sei denn, die Vertragsparteien vereinbaren ausdrücklich etwas anderes“. Der vermeintlich entstehende Freiraum durch diese Formulierung wird durch die Pflicht des expliziten Hinweises auf Änderungen der vorvertraglichen Informationen begrenzt, zum einen vor Vertragsabschluss (Art. 5 Abs. 2 Satz 2 2008/122/EG) und zum anderen im Vertrag direkt (Art. 5 Abs. 2 Satz 3 2008/122/EG). Darüber hinaus würde eine schwerwiegende Änderung des Vertragsinhaltes vermutlich zu einem unseriösen Bild des Anbieters führen.

2.2.1.5. Widerrufrecht

Ein weiterer wichtiger Punkt in der Richtlinie 2008/122/EG ist das Widerrufrecht. Die Vorschriften hierzu finden sich in den Artikeln 6 bis 8. Der Gesetzgeber hat die Vorgaben diesbezüglich sehr verbraucherfreundlich gestaltet.

Insbesondere die Verpflichtung des Anbieters, dem Vertrag „ein gesondertes Formblatt für den Widerruf […] [beizulegen], damit die Wahrnehmung des Widerrufrechts […] erleichtert wird“ (Art. 5 Abs. 4 Satz 3 2008/122/EG). Das Formblatt, zu finden in Anhang V der Richtlinie, ist vor Vertragsabschluss vom Anbieter auszufüllen und enthält ausführliche Informationen bezüglich der Widerruffrist und des Anzahlungsverbots.

Grundsätzlich beträgt die Widerruffrist gemäß Artikel 6 Absatz 1 2008/122/EG 14 Kalendertage „ab dem Tag des Abschlusses des Vertrags“ (Art. 6 Abs. 2a 2008/122/EG) bzw. „ab dem Tag, an dem der Verbraucher den Vertrag […] erhält, sofern dieser nach dem […] [Tag des Abschlusses] liegt“ (Art. 6 Abs. 2b 2008/122/EG).

In Folge eines nicht richtlinienkonformen Vertrages ist die Widerruffrist nach Artikel 6 Absatz 3 anzupassen.

Das Fehlen des Formblattes für den Widerruf (Art. 5 Abs. 4 Satz 3 2008/122/EG) in den Vertragsunterlagen führt zu einer um ein Jahr verlängerten Widerruffrist (Art. 6 Abs. 3a 2008/122/EG). Wird das Formblatt dem Verbraucher innerhalb der verlängerten Widerruffrist nachgereicht, so endet die Widerruffrist 14 Kalendertage nach Eingang des Formblattes beim Verbraucher (Art. 6 Abs. 4 Satz 1 2008/122/EG).

Ebenso führt das Fehlen des Formblattes für Informationen zu Teilzeitnutzungsverträgen (Art. 5 Abs. 3 i.V.m. Art. 4 Abs. 1 & Anhang I 2008/122/EG), welches die bereits vor dem Vertrag zu liefernden Informationen enthält, in den Vertragsunterlagen zu einer Verlängerung der Widerruffrist um drei Monate. Wie auch im Fall des Formblattes für den Widerruf, ist es dem Anbieter möglich, dieses Formblatt innerhalb der drei Monate nachzuliefern. Die Widerruffrist endet in diesem Fall 14 Kalendertage nach Eingang des Formblattes beim Verbraucher (Art. 6 Abs. 4 Satz 2 2008/122/EG). In jedem Fall ist „die Frist […] gewahrt, wenn die Mitteilung zum Widerruf vor Ablauf der Widerruffrist abgesandt wird“ (Art. 7 Satz 3 2008/122/EG).

2.2.1.6. Folgen des Widerrufs

Neben der Beendigung aller Verpflichtungen der Vertragsparteien bezüglich des Vertrages (Art. 8 Abs. 1 2008/122/EG) ist es gemäß Artikel 8 Absatz 2 untersagt, dem Verbraucher im Falle des Widerrufs Kosten für Leistungen, „die vor dem Widerruf möglicherweise erbracht worden [sind]“ (Art. 8 Abs. 2 2008/122/EG), in Rechnung zu stellen. Darüber hinaus werden mit dem Widerruf durch den Verbraucher alle mit dem Teilzeitnutzungsvertrag in Verbindung stehenden Verträge „ohne Kosten für den Verbraucher automatisch beendet“ (Art. 11 Abs. 1 2008/122/EG). Darunter fallen gemäß Art. 11 Abs. 2 der Richtlinie auch Kredite, die zur Finanzierung der Teilzeitnutzungsrechte gewährt wurden.

2.2.2. Fazit

Aufgrund der weitgreifenden Regulierung der Teilzeitnutzungsrechte gilt es, als Aufsetzer eines solchen Vertrages einiges zu beachten. Speziell in Hinblick auf die Anwendung im Bereich der Projektfinanzierung spielen die voran genannten gesetzlichen Vorgaben eine wesentliche und existenzsichernde Rolle.

Im Falle des verlängerten Widerrufrechts[2] besteht die Gefahr, dass die unter Kapitel 2.1.4 genannte Modellprämisse keine Gültigkeit mehr hat, was sich nach Schalch (1990, S. 14) existenzgefährdend auswirken kann.

Aus diesem Grund sind die Verträge in besonderem Maße zu prüfen, um latente Risiken zu vermeiden.

2.3. Finanzierung

Im folgenden Kapitel werde ich mich mit dem Begriff der Projektfinanzierung auseinandersetzen. Bedeutung gewinnt diese Form der Finanzierung vor allem dadurch, dass eine neu gegründete Gesellschaft ohne entsprechende Bonität mit Hilfe des Konzeptes der Projektfinanzierung Investitionen tätigen kann (Uekermann 1990, S. 15). Zur Erläuterung dessen werde ich zunächst kurz inhaltlich auf die herkömmliche Kreditfinanzierung eingehen.

Im Anschluss an die im zweiten Schritt folgende inhaltliche Betrachtung des Begriffs Projektfinanzierung werden die beteiligten Parteien vorgestellt.

2.3.1. Kreditfinanzierung

Herkömmlicherweise basiert die Finanzierung von Investitionsvorhaben auf einem Kredit, den eine Bank einem Unternehmen zur Verfügung stellt. Hierbei prüft die Bank auf Basis der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens dessen Kreditwürdigkeit und entscheidet dementsprechend, ob sie bereit ist, die geplante Investition zu unterstützen oder nicht (Grosse 1990, S. 43). Das Vorhaben des Unternehmens bleibt in diesem Fall grundsätzlich außer Acht (Keck 1990, S. 25). Kenntnisse zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens entnimmt die Bank der Bilanz bzw. dem Jahresabschluss des Unternehmens, welche auf einen Stichtag in der Vergangenheit bezogen und beruhend auf den bisherigen Geschäften des Unternehmens sind (Grosse 1990, S. 43). Auf Grundlage dessen versucht die Bank, Ihre Risiken möglichst gering zu halten, was sich in ihrem Sicherheitsbedürfnis widerspiegelt. Dementsprechend werden von einem Unternehmen mit geringer Kreditwürdigkeit mehr Sicherheiten durch die Bank gefordert, als von einem Unternehmen mit hoher Kreditwürdigkeit (Keck 1990, S. 25).

Ein Unternehmen kann sich somit nur im Rahmen einer gewissen Größe, in Abhängigkeit von seinen für Sicherheiten zur Verfügung stehenden Vermögenswerten, bewegen und muss auf möglicherweise wirtschaftlich sinnvolle Großinvestitionen verzichten, da in Anbetracht der in der Vergangenheit gelegenen wirtschaftlichen Aktivitäten des Unternehmens keine Bank bereit ist, einen Kredit zu gewähren (Grosse 1990, S. 43). „Gleiches gilt, wenn das Unternehmen für die zur Verfügung gestellten Kredite nicht in vollem Umfang haften will“ (Grosse 1990, S. 43). In diesem Fall ist es also ebenso schwierig, einen Fremdkapitalgeber für die herkömmliche Kreditfinanzierung zu finden, da, wie oben bereits angesprochen, Banken grundsätzlich auf stark risikobehaftete Engagements verzichten (Keck 1990, S. 25).

2.3.2. Projektfinanzierung

Zwei Aspekte führten zur Entwicklung der Projektfinanzierung: die Größenordnung des Kapitalbedarfs und das mit der Investition verbundene Risiko. Anstelle der herkömmlichen Kreditentscheidung des Kreditinstituts auf Basis statischer Informationen, wie beispielsweise der Bilanz, welche das Unternehmens zu einem bestimmten Stichtag darstellt, zieht der Kreditgeber im Falle der Projektfinanzierung die prognostizierten zukünftigen Erträge des Projektes bei der Entscheidung der Kreditvergabe in Betracht. Darüber hinaus beschränkt der Initiator des Projektes, der Projektträger, seine Haftung in der Regel mittels einer Projektgesellschaft (Uekermann 1990, S. 13).

Aufgrund der Finanzierung des Projektes durch die in der Zukunft durch das Projekt erwirtschafteten Cashflows[3] spricht sowohl Siebel (2001, S. 2f) als auch Uekermann (1990, S. 15) von „einer sich selbst tragenden Wirtschaftseinheit“.

Dieses Charakteristikum weist auf die Komplexität einer solchen Finanzierung hin. Neben den Projektinitiatoren, die sich um die Gründung und zumeist auch die Führung der Projektgesellschaft bemühen, sind Fremdkapitalgeber sowie die Abnehmer der Projektleistung und deren aller Zusammenarbeit unerlässlich für den Erfolg der Finanzierung (Uekermann 1990, S. 15f).

2.3.3. Die beteiligten Parteien

2.3.3.1. Die Eigenkapitalgeber

Uekermann (1990, S. 17) spricht im Falle der Projektinitiatoren von Projektträgern bzw. Sponsoren, welche neben dem Projektvorhaben an sich auch die Gründung der Projektgesellschaft initiieren. Lenz & Zinell (2001, S.70ff) separieren die Begriffe Projektträger und Sponsoren. „Der Projektträger ist in der Regel als Kapitalgesellschaft konstituiert“ (Lenz & Zinell 2001, S. 78). Sie zielen somit auf die Projektgesellschaft ab, wohingegen die Sponsoren demnach diejenigen sind, die „der zu gründenden Projektgesellschaft in erheblichem Umfang Eigenkapital […] zur Verfügung stellen“ (Lenz & Zinell 2001, S. 70) – also die Projektinitiatoren.

In diesem Zusammenhang fällt in der Literatur der Begriff ‚Off-Balance Sheet-Financing‘ (Böttcher & Blattner 2013, S. 8; Uekermann 1990, S. 19f). Die Bedeutung erschließt sich aus dem Begriff an sich und verweist auf die Eigenständigkeit der Projektgesellschaft mit dem Ziel, diese nicht in der Konzernbilanz auszuweisen. Gemäß IAS 27.4 hat die Konsolidierung bei Vorliegen eines beherrschenden Einflusses[4] zu erfolgen. Demnach ist grundsätzlich eine Beteiligungsquote < 50 % nötig, um eine Konsolidierung zu vermeiden und die Projektgesellschaft außerhalb der Konzernbilanz zu führen (Böttcher & Blattner 2013, S. 8f).

Im Falle der der Arbeit zugrundeliegenden Fragestellung ist der Initiator derjenige, der das Arbeitsergebnis in einer Projektgesellschaft konstituiert und als Unternehmung etabliert. Aus dem Grund heraus, dass die Initiatoren keine Gesellschaft, sondern vielmehr natürliche Personen sein werden, kann auf das Thema der Konsolidierung im Weiteren verzichtet werden.

2.3.3.2. Die Fremdkapitalgeber

Neben den Eigenkapitalgebern wird grundsätzlich (wenigstens) ein Fremdkapitalgeber benötigt, welcher den Großteil des benötigten Kapitals stellt. „In der Regel liegt der Fremdkapitalanteil bei internationalen Projektfinanzierungen zwischen 50 % und 70 %[[5] ] des zu finanzierenden Projektvolumens“ (Lenz & Zinell 2001, S. 71). Neben der Aufgabe als Kapitalgeber, übernehmen Geschäftsbanken teilweise auch eine beratende Funktion in den Bereichen Finanzwirtschaft, Rechtsausgestaltung und Besteuerung (Uekermann 1990, S. 17).

Aufgrund des Risikos, welches ein Fremdkapitalgeber bei der Finanzierung eines Projektes eingeht, schließen sich speziell bei Großprojekten regelmäßig mehrere Banken zu einem Konsortium zusammen. Die Splittung des Kreditbetrages auf mehrere Fremdkapitalgeber verteilt somit auch das Risiko auf mehrere Fremd-kapitalgeber (Grosse 1990, S. 49f).

Darüber hinaus erfordern die strengen Kontrollen des Projektes durch die Banken weitaus mehr Kapazitäten, als es die Prüfung eines herkömmlichen Kreditantrages bedarf. Neben den Kosten für Kontrollorgane führen größere Risiken, die durch Unsicherheiten in den Prognosen der zukünftigen Rentabilität des Projektes begründet sind, zu einer entsprechenden Teuerung des Fremdkapitals. Nichtsdestotrotz findet die Nachfrage des Marktes nach Projektfinanzierungspartnern ihr Angebot bei den Banken – nicht zuletzt durch die Rentabilität des Geschäftsbereiches verglichen mit dem herkömmlichen Kreditgeschäft (Grosse 1990, S. 51).

Da die Fremdkapitalgeber in Bezug auf den Umgang mit Risiken sehr selektiv bei der Auswahl ihrer Kunden sind, speziell vor dem Hintergrund der Eigenkapitalanforderungen von Basel III (Hofmann #1 04.02.2014), wird zur Beantwortung der Fragestellung der vorliegenden Arbeit eine ausgearbeitete Finanzierungsstruktur notwendig sein. „Ein nicht ‚optimales‘ Finanzierungskonzept würde sich nicht ‚verkaufen‘ lassen“ (Grosse 1990, S. 50). Folglich ist dies zur Beantwortung der Fragestellung dieser Arbeit von Relevanz.

2.3.3.3. Die Abnehmer der Projektleistung

Schon während der Projektplanung spielen die Abnehmer der wirtschaftlichen Leistung des Projektes eine übergeordnete Rolle (Uekermann 1990, S. 17). Als Quelle der zukünftigen Einkünfte sind sie die Grundlage einer funktionierenden Projektfinanzierung. Mit Hilfe langfristiger Abnahmeverträge und somit im Vorfeld bekannter Einkommensströme lässt sich die Qualität der Investitionsrechnung deutlich steigern. Insbesondere in den Fällen, in denen die Anzahl an Abnehmern limitiert ist, ist eine Bindung mit Hilfe solcher Verträge sinnvoll und minimiert das Risiko auf ausfallende Erträge (Lenz & Zinell 2001, S. 82).

Im Falle der vorliegenden Arbeit stellen die Teilzeitnutzungsrechtinhaber der Ferienimmobilie, also die Kunden der Projektgesellschaft, die Abnehmer der Projektleistung dar. Eine Einheit der Projektleistung in diesem Beispiel ist das Nutzungsrecht an der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (z. B. für eine Woche). Da die Anzahl der Abnehmer im Fall der Ferienimmobilie, durch die Anzahl an Tagen bzw. Wochen im Jahr, begrenzt ist, sind langfristige Verträge mit den Abnehmern von daher sinnvoll, als dass zumindest die Wochen im Jahr, in welchen die Immobilie im Rahmen der Teilzeitnutzungsrechtsverträge genutzt wird, sichere Erträge garantieren. Für die restlichen Wochen im Jahr besteht zwar die Möglichkeit der gewöhnlichen Vermietung an Urlauber, die Auslastung unterliegt aber einem wesentlich höheren Risiko, als die durch langfristige Verträge gesicherte. Zudem kann sich der Fremdkapitalgeber die aus den langfristigen Verträgen resultierenden Zahlungsverpflichtungen der Abnehmer der Projektleistung abtreten lassen. Dieses Vorgehen stellt deshalb eine zusätzliche Sicherheit für die Bank dar, da im Falle des Abtretens der Zahlungsverpflichtungen, die Bank direkt zum Gläubiger wird (Hofmann #3 27.02.2014).

2.3.3.4. Der unparteiische Dritte

Über die voran genannten, am Projekt beteiligten Parteien hinaus, ist es nach Claus (2001, S. 55ff) wie auch nach Lenz & Zinell (2001, S. 83f) sinnvoll, einen unparteiischen Dritten zur Überwachung der Prozesse zu engagieren. Dessen Aufgabe ist die Beseitigung der Intransparenz zwischen den verschiedenen Beteiligten und die Eröffnung eines objektiven Blickwinkels auf das Projekt (Lenz & Zinell 2001, S. 83f).

Claus (2001, S. 55f) separiert hier nach einem vom Projektinitiator und einem vom Kreditgeber beauftragten Gutachter. Hierbei kann die Aufgabe des von den Projektinitiatoren beauftragten Gutachters von der Überwachung und Optimierung der Prozesse bis hin zur Unterstützung der Geschäftsführung reichen (Claus 2001, S. 56).

Der vom Kreditgeber beauftragte Gutachter kann sowohl als Kommunikationsorgan der Kreditgeber wirken als auch direkt in das Projektmanagement einbezogen sein (Claus 2001, S. 57). Lenz & Zinell (2001, S. 83f) empfinden es als Aufgabe des Gutachters, welcher ihnen zufolge regelmäßig vom kreditgewährenden Institut beauftragt wird, die vom Projektinitiator bereitgestellten Informationen hinsichtlich eventuell zu positiver Betrachtungen zu untersuchen. In jedem Fall ist es seine Aufgabe, Transparenz zu schaffen und das Projekt einer ständigen Prüfung, der Due Diligence, zu unterziehen (Claus 2001, S. 57).

Dieser unparteiische Dritte könnte im Fall der Fragestellung der Arbeit ein Gutachter sein, der die zum Kauf ausgewählte Ferienimmobilie untersucht, so dass zum einen die Projektgesellschaft Sicherheit über den Kaufpreis erhält und der Fremdkapitalgeber auf der anderen Seite den Wert der Immobilie als Sicherheit für das Fremdkapital und dessen Konditionen berücksichtigt.

Ein weiterer Dritter könnte ein Rechtsanwalt sein, der die Verträge nochmals auf Rechtskonformität überprüft – sowohl die mit den Verbrauchern als auch die mit der Bank. Darüber hinaus wäre es sinnvoll, wenn dieser Rechtsanwalt Kenntnisse der Gesetzte des Landes besitzt, in welchem die Ferienimmobilie steht.

2.4. Due Diligence

Wie vorangehend beschrieben, handelt es sich bei der Due Diligence im Wesentlichen um eine Prüfung des Projektes. Diese umfasst neben der kritischen Würdigung der Projektparameter auch die Überprüfung der Prozesse auf Optimierungsmöglichkeiten hinsichtlich der Risikosteuerung. Im Idealfall setzt der Prüfungsprozess bereits im Stadium der Konzeption von Entwürfen ein, so dass bereits frühzeitig vom Kreditgeber potentiell nicht tolerierbare Risiken eliminiert und Einwänden stattgegeben werden können (Claus 2001, S. 57).

Da das Ziel dieser Ausarbeitung die Erstellung eines Konzeptes und dieses somit angelehnt an die Planung eines Projektes ist, werde ich im Anschluss an die folgende Definition des Begriffs ‚Due Diligence‘ auf einzelne Arten derselben eingehen und diese in Bezug zur Thematik der Arbeit setzen. Hierbei werde ich das Thema primär aus Sicht des möglichen Fremdkapitalgebers der Projektgesellschaft betrachten.

2.4.1. Begriffsherkunft und –klärung

Seinen Ursprung hat der Begriff Due Diligence im US-amerikanischen Recht zum Zwecke der Information und zum Schutz von Anlegern „im Rahmen der Prospektprüfung bei Wertpapieremissionen“ (Berens & Strauch 2008, S. 12) zu Beginn der 1930er Jahre (Berens & Strauch 2008, S. 6).

Darauf aufbauend, hat sich der inhaltliche Umfang einer Due Diligence dahingehend entwickelt, als dass sie immer dann durchgeführt werden kann, wenn ein möglicher Vertragsabschluss zwischen zwei oder mehr Parteien bevorsteht und der Informationslevel der verschiedenen Parteien aneinander angeglichen werden muss. Eine der Parteien ist der anderen in Bezug auf einen bestimmten Informationskenntnisstand im Vorteil – deren Aufgabe ist die der Wissensübertragung. Dem gegenüber steht eine Partei, welche im Begriff ist, sich „durch Beschaffung zusätzlicher Informationen über den Vertragsgegenstand oder den Vertragspartner“ (Berens & Strauch 2008, S. 5) Wissen zu erarbeiten und sich somit dem Informationslevel des Gegenübers anzunähern.

Durch das Vorhandensein von Informationsasymmetrien in nahezu jeder Konstellation verschiedener Parteien während eines sich anbahnenden Vertragsverhältnisses, kann es grundsätzlich in jeder dieser Konstellationen zu einer mehr oder weniger tiefgreifenden Analyse des Vertragsgegenstandes oder des Kontrahenten und somit zur Durchführung einer Due Diligence kommen. „Hierzu zählen die Beteiligung an Unternehmen […], die Vergabe von Krediten durch Banken oder der Kauf eines ganzen Unternehmens“ (Berens & Strauch 2008, S. 5).

Der Zeitpunkt der Durchführung ist regelmäßig nach der Unterzeichnung eines Vorvertrages, aber noch vor Abschluss des finalen Vertrages.

Im Vorvertrag werden die Kompetenzen der Vertragsparteien in Bezug auf die zu beschaffenden bzw. freizugebenden Informationen sowie den Umgang mit diesen geregelt. Die Ergebnisse der Due Diligence spiegeln sich anschließend im Inhalt des finalen Vertrags wider (Bing 2008, S. 1f).

2.4.2. Arten der Due Diligence

Speziell aus dem voran genannten Grund der Prüfung von Vertragskontrahenten durch die Bank und der daraus entstehenden Relevanz für das Modell der Projektfinanzierung, spielt das Thema Due Diligence eine wichtige Rolle in der vorliegenden Arbeit und wird daher im Folgenden inhaltlich näher betrachtet.

Grundsätzlich spiegeln die verschiedenen Due Diligence Arten in ihrer Definition nur einen groben Überblick über die Möglichkeiten der Projektprüfung wider. Begründet ist diese Aussage in der Flexibilität des Begriffs. So lässt sich jede Fragestellung oder jede Situation mit Hilfe einer eigens angepassten Due Diligence analysieren (Berens & Strauch 2008, S. 13).

Auch bei denen der Due Diligence zugrunde liegenden Daten gibt es keine allgemeinen Beschränkungen. „Das Kernstück der Due Diligence sind die detaillierten Projektinformationen“ (Berens & Strauch 2008, S. 11). Darauf begründet, kann nach den von Berens & Strauch (2008, 10f) aufgeführten Definitionen des Begriffs Due Diligence all das untersucht und geprüft werden, was für die Erarbeitung des gewünschten Informationsstandes vonnöten ist.

Dementsprechend wird eine Bank, um den Informationsstand eines potentiellen Kreditkunden zu erreichen oder ihm annähernd nahe zu kommen, im Idealfall eine wenigstens so detaillierte Prüfung des potentiellen Kreditkunden durchführen, wie dieser zur Analyse seiner Geschäfte und Geschäftsbeziehungen getätigt hat.

Im Fall der zu erarbeitenden Konzeption bedeutet das, dass die Unternehmensziele und die Struktur um die Projektgesellschaft bereits vor Herantreten an ein Kreditinstitut festgelegt worden sein sollten. Die Projektgesellschaft sollte sich zu diesem Zeitpunkt die Frage nach den Anforderungen des Kreditinstituts stellen, da das Mitwirken des Fremdkapitalgebers eine zentrale Prämisse des Projekterfolges darstellt.

Aus diesem Grund werden im nachstehenden Abschnitt die verschiedenen Arten der Due Diligence näher erläutert, wobei die für die Arbeit relevanten Arten im Vordergrund stehen und im Anschluss auf das Projekt bezogen näher erläutert werden.

2.4.2.1. Buyer Pre-Due Diligence

Im Idealfall sollten die involvierten Parteien zuallererst eine Selbstprüfung durchführen. Howson (2008, S. 5) spricht hier von der „Buyer Pre-Due Diligence“[6]. Hierbei geht es ihm vorrangig darum, sich die eigenen unternehmensinternen Ziele vor Augen zu führen. Diese werden im Anschluss mit den Zielstellungen des zu verwirklichenden Projektes verglichen. Abschließend stellt sich diesbezüglich die Frage nach den bereits vorhandenen Informationen bzw. darauffolgend die Fragestellung nach offenen, noch zu klärenden Punkten.

Bezugnehmend auf ein Projekt bedeutet dies, dass sich die Initiatoren bereits beim Start dessen bzw. vor der Gründung der Projektgesellschaft über die Erwartungen und Ziele dieser klar sein sollten. Idealerweise wird die Prüfung und der Abgleich des Projektstatus mit den anfangs gestellten Erwartungen und Zielen periodisch vorgenommen (Howson 2008, S. 5).

Die vorliegende Ausarbeitung kann hier als Beispiel für die Voranalyse des Vorhabens gesehen werden. Aufbauend auf die Fragestellung der Finanzierbarkeit von Ferienimmobilien mit Hilfe von Teilzeitwohnrechten im Rahmen einer Projektfinanzierung, werden grundlegende Begriffe inhaltlich definiert, Prämissen ausformuliert und die abschließende Beantwortung der Fragestellung gilt als Ergebnis der Analyse.

[...]


[1] Artikel 4 Absatz 1 zielt ab auf das Formblatt in Anhang I der Richtlinie. Dieses enthält neben allgemeinen Informationen über den Anbieter der Teilzeitnutzungsrechte auch Angaben zur Immobilie sowie zu dem zu erwerbenden Recht. Darüber hinaus sind vom Anbieter Angaben zum Zeitraum der Ausübung, zur Geltungsdauer und zum Preis des Rechts sowie zur Art und zum Umfang sonstiger Kosten für Nebenleistungen zu machen. Des Weiteren enthält das Formblatt diverse Belehrungen und Informationen zu Rechten und Pflichten des Verbrauchers.

[2] Siehe hierzu Kapitel 2.2.1.5 Widerrufrecht

[3] Wolke (2008, S. 227) definiert den Cashflow als „Summe aller zahlungswirksamen Erträge minus aller zahlungswirksamen Aufwendungen“.

[4] Merkmale für Beteiligungen, auf die ein beherrschender Einfluss ausgeübt werden kann, werden im IAS 27.13 näher erläutert. Allgemein umfasst dies die Kontrolle der Stimmrechte, der Finanz- und Geschäftspolitik oder der Geschäftsführung (Böttcher & Blattner 2013, S. 9).

[5] Je nach Quelle variiert die Angabe des Fremdkapitalanteils zwischen 50 – 80 % (Alda & Hirschner 2007, S. 93) und 80 – 100 % (Hofmann #3 27.02.2014).

[6] Obwohl Howson (2008) sich in seinem Buch speziell mit der Due Diligence bei der Unternehmensübernahme beschäftigt, sind nach Berens & Strauch (2008) die Grundzüge seiner Ausarbeitungen auch auf andere Arten der Due Diligence anwendbar. Berens & Strauch (2008, S. 13) stellen klar, dass Art und Umfang der einzelnen Prüfungen im Rahmen einer Due Diligence je nach Zielsetzung priorisiert werden können. Somit lässt sich eine Due Diligence auf jeden möglichen Anwendungsbereich anpassen.

Ende der Leseprobe aus 94 Seiten

Details

Titel
Finanzierung von Ferienimmobilien. Möglichkeiten und Rechtsgrundlagen von Teilzeitwohnrechten
Hochschule
Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin
Note
1,7
Autor
Jahr
2014
Seiten
94
Katalognummer
V320456
ISBN (eBook)
9783668207820
ISBN (Buch)
9783668207837
Dateigröße
3641 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Teilzeitnutzungsrecht, Teilzeitwohnrecht, Timesharing, Immobilienfinanzierung, Projektfinanzierung, Ferienimmobilie, Ferienwohnung
Arbeit zitieren
Daniel Hofmann (Autor:in), 2014, Finanzierung von Ferienimmobilien. Möglichkeiten und Rechtsgrundlagen von Teilzeitwohnrechten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/320456

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