III

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis IV   

Anhangsverzeichnis. V   

Abk  ürzungsverzeichnis.  VI

1.  Einführung  1

2.  Bewertungsanlässe.  2

3.  Abgrenzung der Wertbegriffe  3

3.1  Verkehrswert von Immobilien  3

3.2  Ertragswert  4

4.  Verfahrensablauf des Ertragswertverfahrens  4

4.1  Ermittlung des Jahresrohertrags  5

4.2  Ermittlung der Bewirtschaftungskosten.  6

4.3  Ermittlung des Bodenwertes  8

4.4  Ableitung des Liegenschaftszinssatzes  9

4.5  Ermittlung der Bodenwertverzinsung  11

4.6  Bestimmung des Vervielfältigers.  12

4.7  Sonstige wertbeeinflussende Umstände  13

4.8  Ermittlung des Verkehrswertes  14

5.  Kritische Betrachtung des Ertragswertverfahrens  15

6.  Aktuelle Alternative in der Bewertungspraxis.  18

6.1  Verfahrensablauf des DCF-Verfahrens  18

6.1.1  Wertbeeinflussende Faktoren.  19

6.1.2  Ermittlung der Zahlungsströme.  19

6.1.3  Prognosezeitraum  20

6.1.4  Ermittlung des Diskontierungszinssatzes.  20

6.2  Kritische Betrachtung des DCF-Verfahrens  21

7.  Zusammenfassung und Dokumentation des Ergebnisses.  22

Literaturverzeichnis   24

Anhang 27   

Eidesstattliche  Erklärung  34

IV

Tabellenverzeichnis   

Tabelle 1:  Ermittlung des Jahresrohertrages  6

Tabelle 2:  Bewirtschaftungskosten  8

Tabelle 3:  Bodenwert des Grundstücks  9

Tabelle 4:  Anteil des Gebäudes am Reinertrag  11

Tabelle 5:  Ausgangswert  13

Tabelle 6:  Ertragswert  14

Tabelle 7:  Abweichung zum Verkehrswert  17

V

Anhangsverzeichnis

Ausschnitt aus der Wertermittlungsverordnung..............................................................28 Rechenbeispiel zum DCF-Verfahren ..............................................................................32

VI

Abkürzungsverzeichnis

BauGB Baugesetzbuch

BewK Bewirtschaftungskosten

BW Bodenwert

CF Cash Flow

DCF Discounted Cashflow

EW Ertragswert des Grundstücks

FCF Free Cash Flow

GFZ Geschossflächenzahl

GND Gesamtnutzungsdauer

JRoE Jahresrohertrag

K Diskontierungszinssatz

n Restnutzungsdauer der baulichen Anlage

RV Rentenbarwert

t Jahr

vgl. vergleiche

WE Wohneinheit

WertV Wertermittlungsverordnung

z Liegenschaftszins

1

1. Einführung

Im Rahmen des Immobilienmanagements stellt die Bewertung von Immobilien eine zentrale Funktion dar. Zahlreiche Anlässe wie die Veräußerung von Immobilienvermögen machen Immobilienbewertungen erforderlich.

Aufgrund der besonderen Eigenschaften des Wirtschaftgutes „Immobilie“ sowie des Immobilienmarktes stehen Marktpreise als Anhaltspunkt für die zu bewertenden Immobilien nur selten zur Verfügung. Bei der Wertermittlung von Immobilien ist man somit auf Wertgutachten von Sachverständigen, Wirtschaftsprüfern oder Unternehmensberatern angewiesen. 1

Preisrelevante Einflussfaktoren sind bei der Wertermittlung so zu quantifizieren, dass der ermittelte Wert den wirtschaftlichen Interessen von Käufern und Verkäufern gerecht wird.

In dieser Arbeit soll insbesondere das Ertragswertverfahren gemäß Wertermittlungsver-ordnung (§§15 bis 20 WertV) anhand eines Beispiels auf seine Anwendbarkeit bezüglich der Ermittlung eines marktnahen Verkehrswertes untersucht werden. Die WertV gibt einen gesetzlichen, standardisierten Rahmen zur Ermittlung von Immobilienwerten vor.

Durch die kritische Betrachtung des Verfahrens sollen Schwachstellen und Probleme hervorgehoben werden, um schließlich einen Lösungsansatz zu finden.

In den folgenden Abschnitten wird zunächst auf Bewertungs grundlagen und verschiedene Wertbegriffe von Immobilien eingegangen, bevor das Ertragswertverfahren in seine n verschiedenen Verfahrensabläufen anhand eines Fallbeispiels betrachtet wird.

Abschließend wird nach einer kritischen Betrachtung des Ertragswertverfahrens eine Lösungsmöglichkeit im Discounted Cashflow (DCF)-Verfahren gesuc ht. Ziel ist es, Probleme und Schwachstellen im Ertragswertverfahren so zu reduzieren, dass ein Verkehrswert ermittelt werden kann, der den heutigen Marktanforderungen am ehesten gerecht wird.

¹ Vgl. Schulte (2000): Immobilienökonomie. Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. überarb.

Aufl., S. 383.

2

2. Bewertungsanlässe

In der Praxis treten verschiedene Gründe für die Bewertung einer Immobilie auf. Die folgenden Punkte zeigen beispielhaft, unter welchen Umständen die Wertermittlung einer Immobilie eine wichtige Ro lle spielt:

- Veräußerung von Unternehmen mit einem Immobilienvermögen

- An- und Verkauf einzelner Objekte, u.a. „Sale and Lease Back“ Transaktionen

- Kreditwürdigkeitsprüfung

- Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung oder Erbschaft

- Enteignung

- Bilanzierung: Ermittlung von stillen Reserven oder Wertminderungen

- Interne Umstrukturierung zur Vermeidung von Steuerrisiken. 2

Diese Bewertungsanlässe verfolgen jeweils ihren eigenen Bewertungszweck, wonach sich u.a. die Auswahl des Bewertungsverfahrens sowie die Herangehensweise richten.

Der Verkehrswert eines Objektes kann erheblich von dem zu bezahlenden Preis abweichen. Grund hierfür ist die unterschiedliche Zusammensetzung des Wertes durch einen objektiven und einen subjektive n Wert. Einen absoluten objektiven Wert wird es in der Bewertungspraxis jedoch nie geben.

Ein objektivierter Wert ist losgelöst von der Person und berücksichtigt keine persönlichen, subjektiven Präferenzen. Ein solcher Wert wird als Marktpreis bezeichnet, der die Eigenschaften eines Objektes widerspiegelt bzw. den ein rational handelnder Investor für das Bewertungsobjekt zu bezahlen bereit wäre. 3

Die subjektive Bewertung eines Dritten kann zum Teil erheblich vom objektivierten Wert abweichen, da dieser gänzlich von der Werteinschätzung des Betrachters abhängt. Er wird auch als Grenz- oder Entscheidungswert bezeichnet. Dies trifft beispie lhaft bei der Ermittlung einer Wertobergrenze beim Kauf einer Immobilie unter Berücksicht i- ² Vgl.Rödl & Partner (2002): Newsletter - Immobilienbrief - Informationen über Markt, Steuern, Recht,

Bewertung und Bewirtschaftung, Nürnberg, S. 6.

³ Vgl. Essler, W., Seidel, M. (2003): Betriebswirtschaftliche Mandantenbetreuung. München, S. 96.

3

gung der individuellen Refinanzierungskosten oder bei der Durchführung einer Vorteilhaftigkeitsberechnung unterschiedlicher Investitionsmöglichkeiten zu. 4

3. Abgrenzung der Wertbegriffe

Für die Bewertung von Immobilien werden in der Praxis verschiedene Verfahren angewendet. Die Wahl eines Verfahrens erfolgt unter Berücksichtigung der Ausgangssituation, des Bewertungszwecks, der Datenlage und der zeitlichen Restriktionen. In der Praxis beschränkt man sich auf eine Auswahl zukunftsorientierter Bewertungsverfahren:

- Vergleichswertverfahren (wird im Laufe der Arbeit nicht weiter betrachtet)

- Ertragswertverfahren gemäß WertV

- DCF-Verfahren. 5

3.1 Verkehrswert von Immobilien

Eine Definition des Verkehrswertes findet sich in §194 Baugesetzbuch (BauGB):

„Der Verkehrswert (= Marktwert) ist ein exakter, zeitpunktbezogener Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten (z.B. Miet- und Pachtverträge, Baulasten) und tatsächlichen Eigenschaften (z.B. Grundstücksgröße), der Beschaffenheit (z.B. Nutzungsart, Reparaturstau) und der Lage des Grundstücks (z.B. Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Lagequalität) zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden hierbei nicht berücksichtigt.“ 6

Beim gewöhnlichen Geschäftsverkehr handelt es sich um einen Wettbewerbspreis, der auf einem freien Markt Gültigkeit besitzt. Dagegen wird bei Verkauf eines nicht marktgä ngigen Objekts ein fiktiver Markt unterstellt. 7

⁴ Vgl. Essler, W., Seidel, M. (2003), S. 96.

⁵ Vgl. Ebd., S. 97.

⁶ Vgl. Sachverständiger Thomae (2000): Verkehrswert. http://www.thomae.tk/wertermittlung/index.htm?

verkehrswert.htm, 16.02.2005.

⁷ Vgl. O.V. (1997): Baugesetzbuch. Fassung 27, http://www.boorberg.de/sixcms/media.php/171/

BauGB.htm, 16.02.2005.