Mietschulden

INHALTSVERZEICHNIS

1  EINLEITUNG  3

2  RECHTLICHE KONSEQUENZEN BEI MIETSCHULDEN  4

2.1  Fristloses Kündigungsrecht  4

2.1.1  Rückstand von zwei Monatsmieten  4

2.1.2  Gesamtrückstand von 2 Monatsmieten  5

2.2  Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung  5

2.3  Die Räumungsklage  6

2.4  Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind ungültig  7

2.4.1  Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam  7

2.4.2  Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel  8

3  ÜBERNAHME DER MIETSCHULDEN  8

4  MIETSCHULDEN SOWEIT MUSS ES NICHT KOMMEN  9

6  LITERATURVERZEICHNIS  10

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Aktuell sind Bundesweit die Mietschulden auf zwei Milliarden Euro angewachsen, dass teilt der Eigentümer Verband Haus und Grund mit (http://www.welt.de/data/2005/04/19/706490. html (29.04.2005)).

Dabei scheinen viele Faktoren eine Rolle zu spielen. Neben Zahlungsunfähigen die aufgrund Einwirkung wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage sind ihre Miete zu zahlen, gibt es auch immer mehr Mieter die zahlungsfähig aber nicht zahlungswillig sind (http://www.haus-und-grund.net/index.phtml?PHPSESSID=79f61f9abed7b5217a31578535d81518&id=72& news_id=234 (29.04.2005)).

Hauptursache für die heutige Verschuldung sind Arbeitslosigkeit, Trennung von Partner, eine schwere Krankheit aber auch immer mehr Privatverschuldungen in einer Zeit, in der vielen Mietern Handy, PC, Auto und Urlaub sowie Markenkleidung wichtiger erscheinen als das Grundbedürfnis Wohnen (http://www.haus-und-grund.net/index.phtml?PHPSESSID=79f61f9 abed7b5217a31578535d81518&id=72&news_id=234 (29.04.2005)).

Auch scheint Hartz 4 eine nicht mindere Rolle zu spielen, bei dem wachsenden Trend der Mietschulden. Genaue Zahlen liegen so kurz nach der Einführung des neuen Gesetz noch nicht vor, doch scheinen sich schon jetzt bei vielen Mietern Einkommensverluste abzuzeichnen. Je weniger Geld die Menschen hätten, desto eher würden manche dazu neigen, die Miete später, nur teilweise oder gar nicht zu bezahlen (http://morgenpost.berlin1. de/content/2005/01/23/berlin/730340.html (19.04.2005)). Bundesweit wird von Experten geschätzt, dass ca. 30-50% der Beklagten auch aus ihren Wohnungen geräumt werden. Neben den psychosozialen Folgen der Wohnungslosigkeit der Betroffenen entsteht der Gesellschaft auch erheblich finanzielles Problem, da die Unterbringung von Wohnungslosen siebenmal teurer ist als die Übernahme von Mietschulden (http://www.susannegerull.de/ pdfs/thesenpapier.pdf (1.05.2005)).

Doch welche Konsequenzen hat es, wenn man eine Wohnung hat, die der Mieter aber nicht bezahlt bzw. bezahlen kann?

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Ist mit dem Vermieter nichts anderes ausgemacht, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§556b Abs.1 BGB). Sollte durch den Mieter Mietrückstände entstehen, hat der Vermieter mehrer Möglichkeiten vorzugehen.

2.1 Fristloses Kündigungsrecht

Das fristlose Kündigungsrecht steht dem Vermieter nur zu wenn der Mieter im Verzug in der u. g. Höhe der Miete ist. Allerdings muss der Mieter schuldhaft unterlassen haben, die Miete rechtzeitig dem Vermieter zukommen zu lassen. Dabei wird eine Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wie Geldmangel durch verspätete Auszahlung des Arbeitslohns oder eine Verzögerung durch Auszahlung Öffentlicher Gelder (Wohngeld, Arbeitslosenunterstützung) nicht ausgeschlossen. Das heißt nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB werden grundsätzlich persönliche Umstände oder Zumutbarkeitserwägungen nicht in Betracht gezogen (BGH ZMR 1987, 289 zitiert in Blank, 2003, 601).

Unschuldhafter Verzug der Miete tritt ein, wenn der Mieter seiner Bank rechtzeitig einen Überweisungsauftrag erteilt (er erbringt somit seine Leistungshandlung), die Bank aber in Verzögerung gerät oder womöglich den Betrag auf ein falsches Konto überweist (LG Berlin WMM 1988, 401 = ZMR 1988, 465; a.A. LG Berlin GE 1982, 845; LG Düsseldorf WM 1992,369; LG München I WM 1994, 608 zitiert in Blank, 2003, 602).

Anstatt der fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch eine Zahlungsklage erheben. Ergeht ein Urteil zu seinen Gunsten kommt es zur Zwangvollstreckung und dem Mieter drohen die Pfändung der Sachen, Arbeitseinkommen oder Bankguthaben (http://www.mdr. de/ratgeber/recht_versicherungen/912996.html (30.04.2005)).

2.1.1 Rückstand von zwei Monatsmieten

Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Entrichtung der Miete oder ein erheblicher Teil davon in Verzug ist. Erheblich bedeutet in der Regel, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt (§543 Abs. 2a Nr. 3 BGB) ¹ .

¹ Das neue Mietrecht, Problemlösungen für Mieter, Vermieter und Verwalter, Beck-Rechtsberater im dtv, 2004, S.532-533

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