II

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   IV

Tabellenverzeichnis V   

Anhangsverzeichnis   VI

Abk  ürzungsverzeichnis  VII

1.  Einleitung  1

1.1.  Einführung in die Thematik  1

1.2.  Themenabgrenzung  2

1.3.  Zusammenfassende Übersicht der Arbeit  2

2.  Definitionen.  4

2.1.  Immobilie  4

2.1.1.  Juristischer Immobilienbegriff:  4

2.1.2.  Ökonomischer Immobilienbegriff:  4

2.2.  Investoren.  7

2.2.1.  Eigennutzer als Privatanleger von Eigentumswohnungen  7

2.2.2.  Bauträger  7

2.3.  Demografie.  8

2.4.  Ertrag und Rendite  9

3.  Zielvorstellung und Risiken eines Bauträgers.  10

3.1.  Ziele des Bauträgers.  10

3.2.  Risiken von Wohnimmobilieninvestitionen.  11

4.  Rahmenbedingungen des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland  15

4.1.  Nationale Rahmenbedingungen  15

4.2.  Der deutsche Wohnungsmarkt  17

4.2.1.  Struktur des Wohneigentumsmarktes  17

4.2.2.  Marktentwicklung.  20

4.3.  Wohnbaulandmarkt  22

4.4.  Preisentwicklung von Wohnimmobilien.  24

4.5.  Einflüsse durch Gesetze und Steuerrecht auf den Wohnungsmarkt  25

4.5.1.  Abschreibung und Subventionen.  26

4.5.2.  Steuerrecht  26

4.5.3.  Gesetzänderungsrisiko  27

4.6.  Kreditsicherheitsrichtlinie „Basel II“  28

5.  Entwicklung des Wohnungsmarktes  31

5.1.  Verteilung des Wohnungsmarktes nach Bauherren  32

III

5.2.  Entwicklung und Struktur der Wohnbauinvestitionen.  33

5.3.  Wohnungsbautätigkeit in Bayern und Süddeutschland  37

6.  Beeinflussung der Wohnungsnachfrage durch die demografische  

Entwicklung  sowie deren Folgen  40

6.1.  Demografische Entwicklung.  40

6.1.1.  Bevölkerungsentwicklung.  40

6.1.2.  Entwicklung der Haushalte  44

6.1.2.1  Altersstruktur  47

6.1.2.2  Wohnfläche je Haushalt  48

6.1.2.3  Haushalte nach Gemeindegrößenklassen  49

6.2.  Sozioökonomische Faktoren  51

6.2.1.  Erwerbslosigkeit und -tätigkeit  51

6.2.2.  Einkommensentwicklung und verfügbares Einkommen  52

6.3.  Zukunftsbetrachtung des Nachfrageverhaltens aufgrund einer alternden  

Bev  ölkerung  55

6.3.1.  Besitzstruktur von Wohnimmobilien  55

6.3.2.  Erwerbertypen.  56

6.3.3.  Das veränderte Nachfrageprofil  57

6.4.  Einflussnahme von Zuwanderern auf den Wohnungsmarkt  58

6.5.  Zusammenfassende Analyse  59

7.  Standortwahl.  64

7.1.1.  Kreisfreie Städte.  65

7.1.2.  Landkreise  65

8.  Schlussfolgerung für den Bauträger.  67

8.1.  Beispielrechnung einer Bauträgertätigkeit.  67

8.2.  Zusammenfassung der Arbeit  68

Anhang 71   

Literaturverzeichnis   88

IV

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Immobilienarten  

Abbildung  2: Alter der Wohnungsbestände  

Abbildung  3: Kaufpreise für Wohnungsbauland in Deutschland  

Abbildung  4: Neubau- und Bedarfsprognose für den Wohnungsbau  

Abbildung  5: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von  

Eigentumswohnungen  in Deutschland.  

Abbildung  6: Haushaltsentwicklung in Deutschland 1950 - 2004.  

Abbildung  7: Wohneigentumsquote der Haushalte nach Kommunen  

Abbildung  8: Altenquotient mit Altersgrenze 65 Jahre  

V

Tabellenverzeichnis   

Tabelle 1:  Preise von Wohnimmobilien in Deutschland.  25

Tabelle 2:  EK-Unterlegung nach „Basel II“  30

Tabelle 3:  Strategien ausländischer Investoren.  32

Tabelle 4:  Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen in 2003  33

Tabelle 5:  Ranking der kreisfreien Städte  65

Tabelle 6:  Ranking der Landkreise  66

Tabelle 7:  Kurzübersicht: Projektkalkulation Stadtrand München  68

VI

Anhangsverzeichnis   

Anhang 1:  Entwicklung der Hypothekenzinsen 1994 bis 2005.  72

Anhang 2:  Anteil der Bauherren am Wohnungsneubau  72

Anhang 3:  Baugenehmigungen vs. Baufertigstellungen.  73

Anhang 4:  Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland  73

Anhang 5:  Altersstruktur in Deutschland  74

Anhang 6:  Privathaushalte nach Gemeindegrößenklassen  75

Anhang 7:  Standortanalyse von Süddeutschland - Datensammlung  76

Anhang 8:  Standortanalyse von Süddeutschland - Ergebnisse  80

Anhang 9:  BIP-pro-Kopf in Süddeutschland.  84

Anhang 10:  Entwicklung der Arbeitslosenquoten 1995 bis 2003  85

Anhang 11:  Entwicklung der Baulandpreise von 1995 bis 2002.  86

Anhang 12:  Projektkalkulation Stadtrand München  87

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BIP Bruttoinlandsprodukt

DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung

e erwartet

EK Eigenkapital

EStG Einkommenssteuergesetz

FK Fremdkapital

GF Geschossfläche

GFZ Geschossflächenzahl

GRZ Grundflächenzahl

IVD Immobilien Verband Deutschland

LBS Landesbausparkasse

MaBV Makler- und Bauträgerverordnung

o.i. oberirdisch

S&P Standard and Poors

Stpl. Stellplätze

u.i. unterirdisch

WE Wohneinheit

1

1. Einleitung

1.1. Einführung in die Thematik

Die Wohnimmobilienwirtschaft in Deutschland ist im Wandel. Analysen von Instituten (wie das Statistische Bundesamt) und Forschern befassen sich bereits seit längerem mit der historischen und zukünftigen demografischen und soziökonomischen Entwicklung und den damit zusammenhängenden Auswirkungen auf die Wirtschaft und Landesentwicklung. Deutschland ist eines der bedeutendsten Volkswirtschaften der Welt, die in nächster Zukunft erheblich von den demografischen Auswirkungen insbesondere der Alterung der Gesellschaft belastet wird.

Aufgrund der sich verändernden Rahmenbedingungen wird das Land in allen Wirtschaftsbereichen neu geprägt. Die Immobilienwirtschaft ist ein bedeutendes Standbein der deutschen Volkswirtschaft und bedarf einer besonderen Aufmerksamkeit. Das sich verändernde Marktumfeld hat unmittelbaren Einfluss auf die Angebots- und Nachfragesituation von Immobilien.

Im Bauträgergeschäft verbirgt sich trotz schwieriger Rahmenbedingungen ein großes Potenzial insbesondere auf dem Wohnimmobilienmarkt. Das Bauträgergeschäft beinhaltet die unternehmerische Planung, Vermarktung und Veräußerung von Wohnimmobilien mit dem Ziel, eine von den finanzierenden Banken geforderte Gesamtkapitalrendite von mindestens 15 % zu erwirtschaften. Die Bedingungen in Deutschland werden zunehmend schwieriger, eine ertragsreiche Investition zu tätigen. Aus diesem Grunde stellen die Standortanalyse sowie die Analyse des Marktumfeldes eine zentrale Funktion des Bauträgergeschäftes dar. 1

Die schwache wirtschaftliche Lage, die Investitionszurückhaltung der Haushalte, die negativen Aussichten der demografischen Entwicklung in Deutschland sowie die ausgeprägten Eingriffe der Politik in die Wirtschaft wirken belastend auf den Wohnimmobilienmarkt. Diese Rahmenbedingungen haben die Renditen einer Investition in die Wohnimmobilie verschlechtert und erhöhten auch gleichzeitig wesentlich das Risiko.

Die derzeitigen demografischen und sozioökonomischen Entwicklungen in der Bundesrepublik deuten auf eine dynamische Verlagerung der Angebots- und Nachfrageseite auf verschiedene Regionen hin. Diese Veränderungen werden das Land nachhaltig prägen,

¹ Vgl. o. V. (2005): 2030 Deutschland mit mehr Einwohnern als heute, http://www.lbs.de/bayern/die-

lbs/presse/lbs-research/deutschland, 01.07.2005.

2

wobei eine klare Verschiebung der Nachfrage von Ost- nach Westdeutschland sowie von Nord- nach Süddeutschland festzustellen ist. Ebenso zeichnet sich diese Verschiebung vom Land- zur Stadt- bzw. zu Ballungsgebieten ab.

1.2. Themenabgrenzung

In dieser Arbeit soll der deutsche Wohnimmobilienmarkt betrachtet werden mit Fokus auf die beiden stabilen und robusten Wirtschaftsräume Bayern und Baden-Württemberg. Ziel dieser Arbeit ist beispielhaft herauszufinden, welche Landkreise und Stadtgebiete unter Aufzeichnung der globalen und lokalen Chancen und Risiken sich für das Bauträgergeschäft mit neugebauten Eigentumswohnungen eignen.

Durch eine Analyse des Nachfragemarktes nach Eigentumswohnungen soll eine Zielgruppe mit ihrem Anforderungsprofil festgestellt werden. Hierbei spielen insbesondere die demografische Entwicklung sowie das Altern der Gesellschaft eine große Rolle. In dieser Arbeit stellt der Eigennutzer als potenzieller Käufer einer Eigentumswohnung die Zielgruppe dar. Der Kapitalanleger findet hier keine besondere Betrachtung. Ein Kapitalanleger verfolgt das Ziel, sein Vermögen mit einer angemessenen Rendite anzulegen sowie an der Wertsteigerung eines Objektes zu partizipieren. Kapitalanleger investieren in Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien mit dem Ziel, durch die Vermietung und Verpachtung eine Rendite zu erwirtschaften. 2

Die Fachliteratur unterscheidet nicht zwischen dem allgemeinen Wohnungsmarkt und dem dazugehörigen Teilmarkt „Eigentumswohnungen“. Aus diesem Grunde wird in dieser Arbeit der Wohnungsmarkt betrachtet, der die Situation der Märkte für Eigentumswohnungen zum größten Teil widerspiegelt.

1.3. Zusammenfassende Übersicht der Arbeit

Im ersten Abschnitt (Ziffer 2.) erfolgt zunächst eine Definition verschiedener Begriffe, die sich auf das Bauträgergeschäft mit Eigentumswohnungen beziehen. Dazu zählen die Immobilie, die Investoren, die Demografie sowie die Rendite und der Ertrag.

² Vgl. Falk, B. (Hrsg.) (2000): Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2. vollst. überarb. u. erweit. Aufl.,

Köln, S. 468; ebenso Gondring, H. (Hrsg.) (2004): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und

Praxis, München, S. 34.

3

Der zweite Abschnitt (Ziffer 3.) befasst sich mit den Zielvorstellungen und Risiken eines Bauträgers. Der darauf folgende Abschnitt (Ziffer 4.) umfasst die Darstellung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Situation der Wohnungsmärkte sowie die Einflüsse durch Gesetz, Rechtssprechung und Steuerrecht auf den Wohnungsmarkt. Hinzu kommt die Darstellung der Kreditvergabereform „Basel II“. „Basel II“ hat die Vergabekriterien von Krediten seitens der Banken erheblich verändert, was direkte Auswirkungen auf die Finanzierungsmöglichkeiten und -kosten der Bauträger und Eigennutzer hat. Um die Auswirkungen besser darzustellen, werden beispielhaft Bauträger nach drei Bonitätstypen unterschieden.

Im Anschluss daran (Ziffer 5.) erfolgt die Darstellung der Entwicklung der Angebotsseite von Wohnimmobilien. In diesem Abschnitt werden einerseits die Situation der Wohnungsbautätigkeit in den südlichen Bundesländern, die Entwicklung und Struktur der Wohnungsbauinvestitionen sowie die Anbieter von Eigentumswohnungen aufgeführt.

Die Arbeit untersucht das Nachfrageverhalten der Privathaushalte (Ziffer 6.), die als Eigennutzer von Eigentumswohnungen in Frage kommen. Aus diesem Grund sind die demografischen und sozioökonomischen Rahmenbedingungen genauer zu untersuchen. Dabei wird insbesondere auf die Entwicklung von Haushalten und die Nachfrage älter werdenden Menschen eingegangen, da diese zunehmend den deutschen Markt beeinflussen werden. Außerdem findet eine Betrachtung der ausländischen Bevölkerung statt, die aufgrund der Zuwanderungen zu einer wachsenden Nachfrage werden. Als Ergebnis werden die grundlegenden Trends und Tendenzen der Wohnungsnachfrage noch einmal zusammengefasst.

Ziffer 7. befasst sich mit der Darstellung des Ergebnisses einer Standortanalyse der kreisfreien Städte und Landkreise in Bayern und Baden-Württemberg. Die Analyse erfolgt auf Basis der in dieser Arbeit berücksichtigten Daten und präsentiert einem Bauträger, gegliedert nach einem Ranking, die attraktivsten Standorte Süddeutschlands für mögliche Wohnbauinvestitionen.

In einer Schlussfolgerung (Ziffer 8.) erfolgt zum einen eine Beispielrechnung einer Bau- trägertätigkeit und zum anderen eine Zusammenfassung der Ergebnisse der Arbeit.

4

2. Definitionen

2.1. Immobilie

Eine Immobilie ist ein mit Grund und Boden verbundenes Objekt. ³ Sie wird zwischen einer juristischen und einer wirtschaftlichen Betrachtungsebene unterschieden.

2.1.1. Juristischer Immobilienbegriff:

In den deutschen Gesetzestexten wurde bislang der Begriff „Immobilie“ nicht definiert. Vielmehr findet im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) der Ausdruck „Grundstück“ Verwendung. Der Begriff wird durch die Paragrafen 94 bis 98 BGB (Allgemeiner Teil) sowie 873 bis 902 (Sachenrecht) genormt. 4

Im Sinne des BGB wird ein Grundstück als ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche bzw. des Grund und Bodens bezeichnet, der eine wirtschaftliche Einheit mit den dazugehörigen Gebäuden und Bestandteilen bildet.

2.1.2. Ökonomischer Immobilienbegriff:

Bei der betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise wird die Immobilie insbesondere durch ihre Nutzungsart charakterisiert. Die wesentlichen Inhalte des Immobilienbegriffs sind der abgeschlossene Raum sowie die begrenzte Lebensdauer. 5

Der Wert einer Immobilie wird erheblich von der Nachfrage der Marktteilnehmer beeinflusst. Die Ökonomie versteht die Immobilie zum einen als Investition - und somit als Kapitalanlage - und zum anderen als Produktionsfaktor.

Die Besonderheit der Immobilie ist ihre klare Abgrenzung zu anderen Wirtschaftsgütern. Im Folgenden sind die wesentlichen Charakteristika einer Immobilie zusammengefasst: Immobilität, Heterogenität, begrenzte Substituierbarkeit, Lebensdauer, Höhe des Investitionsvolumens und der Transaktionskosten.

³ Vgl. o. V. (2005): Immobilie, http://de.wikipedia.org/wiki/Immobilie, 20.05.2005.

⁴ Vgl. Falk, B. (2000), S. 403 f.; ebenso Gondring, H. (Hrsg.) (2004), S. 33; ebenso Schulte, K.-W.

(2000): Immobilienökonomie. Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. überarb. Aufl., Mün-

chen, S. 15 f.

⁵ Vgl. Falk, B. (2000), S. 404 f.; ebenso Gondring, H. (Hrsg.) (2004), S. 33; ebenso Schulte, K.-W.

(2000), S. 16 f.

5

Die Standortgebundenheit ist das wichtigste Merkmal einer Immobilie. ⁶ Bereits in der Planungsphase wird die Lage festgelegt, die nicht mehr verändert werden kann. Dies hat unmittelbare Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten und den ökonomischen sowie subjektiven Wert einer Immobilie. Des Weiteren zeichnet sich die Immobilie durch Ihre Einzigartigkeit aus. Die architektonische Gestaltung sowie unterschiedlichen Nutzungsarten verhindern, dass es exakt gleiche Immobilien gibt. Daraus ergibt sich ein einzigartiges und autonomes Wirtschaftsgut. 7

Die begrenzte Substituierbarkeit des Raumes durch andere Wirtschaftgüter ist ein weiteres Charakteristikum der Immobilie. Die Nachfrage nach Raum wird insbesondere durch den Preis sowie dem Platzbedarf bestimmt. Nutzer sind bezüglich des Flächenbedarfs in der Regel unflexibel.

Die Immobilie zählt aufgrund ihres Lebenszyklus zu den langlebigen Wirtschaftsgütern. Grund und Boden kann sogar unbegrenzt lange genutzt werden. Dagegen wird bei den Gebäuden zwischen der wirtschaftlichen und technischen Nutzungsdauer unterschieden. Die technische Nutzungsdauer übertrifft die ökonomische Nutzungsdauer bei weitem. 8

Immobilieninvestitionen sind mit einem hohen, oftmals langfristigen Kapitaleinsatz verbunden. Zudem fallen hohe Erwerbsnebenkosten in Form von Grunderwerbssteuer, Maklercourtage sowie Notar- und Grundbuchgebühren an. Das daraus resultierende hohe Investitionsvolumen schafft die Notwendigkeit, Immobilien möglichst langfristig zu halten. Gegenüber anderen Anlageformen weist die Immobilie eine schlechte Liquidierbarkeit auf. 9

Der Immobilienmarkt lässt sich trotz Heterogenität nach Nutzungsart in drei Gruppen aufteilen: Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien. 10

⁶ Vgl. o. V. (2005): Immobilie, 20.05.2005.

⁷ Vgl. Falk, B. (2000), S. 475.

⁸ Vgl. Heuer, J./Nordalm, V. (1996): Die Wohnungsmärkte im gesamtwirtschaftlichen Gefüge, in: Jen-

kis, H. (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft, 3. überarb. u. erweit. Aufl., München, S. 25.

⁹ Vgl. Falk, B. (2000), S. 475.

¹⁰ Vgl. Gondring, H. (Hrsg.) (2004), S. 34; ebenso Schulte, K.-W. (2000), S. 21 f.

Wohnimmobilien:

Zu den Wohnimmobilien zählen alle Wohnbauten, die mindestens zur Hälfte der Gesamtnutzungsfläche ausschließlich für Wohnzwecke genutzt werden. Soziale und demografische Faktoren haben einen grundlegenden Einfluss auf diese Art der Immobilie. Sie wird nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern auch als Sozialgut angesehen. 12

Die Wohnimmobilie untergliedert sich traditionell auf Basis der Anzahl der Wohneinheiten. Dazu zählen insbesondere Einfamilien-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Eigentumswohnungen:

Das Wohneigentumsgesetz schafft die Voraussetzung, Eigentum an einzelnen bzw. sonstigen abgegrenzten Gebäudeteilen zu erwerben und bildet die Grundlage für die Eigentumswohnung. Das Gesetz beruht darauf, dass jeder Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil nach der Anzahl der vorhandenen Wohnungen an dem Grundstück hält. Damit wird jeder Anteil zu einer eigenen Immobilie, der separat im Wohnungs- ¹¹ EigeneDarstellung in Anlehnung an (Gondring, H. (Hrsg.) (2004), S. 34; ebenso Schulte, K.-W.

(2000), S. 23).

¹² Vgl. Gondring, H. (Hrsg.) (2004), S. 34; ebenso Jasper, D. (2001): Kompakthandbuch. Immobilien,

Stuttgart, S. 273; ebenso Schulte, K.-W. (2000), S. 23.

7

grundbuch als eigenständiges Objekt aufgeführt wird. Außerdem kann ein Miteigentumsanteil auch über Sondernutzungsrechte wie Pkw-Stellplätze verbunden sein. 13

2.2. Investoren

Investoren sind im Allgemeinen Personen oder Institutionen, die Kapital zielgerichtet und in der Regel langfristig binden, um daraus autonome Erträge zu erwirtschaften. ¹⁴ Durch Systematisierung der Immobilieninvestoren kann zwischen Privatanlegern, institutionellen Anlegern, Unternehmen und dem öffentlichen Sektor unterschieden werden. Im Folgenden wird jedoch nur auf den Privatanleger als Eigennutzer von Eigentumswohnungen und den Bauträger eingegangen. 15

2.2.1. Eigennutzer als Privatanleger von Eigentumswohnungen

Eigennutzer sind neben den privaten Kapitalanlegern den „Privatanlegern“ zuzuordnen. Sie erwerben in kleinem Rahmen Einfamilien-, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Ihr Investitionsmotiv ist im Wesentlichen die Altersvorsorge, Selbstnutzung oder die Vermögensanlage. 16

2.2.2. Bauträger

„Ein Bauträger errichtet auf einem ihm gehörenden Grundstück auf eigene Rechnung und im eigenen Namen eine Immobilie (…)“ ¹⁷ , deren Zweck die Weiterveräußerung ist. Somit tritt ein Bauträger als Bauherr auf und beschäftigt sich mit der Konzeption und Verwirklichung von Neubauprojekten sowie der Revitalisierung und Modernisierung von Wohnimmobilien. 18

Zu den Tätigkeitsbereichen eines Bauträgers zählen neben der Sicherstellung der Finanzierung insbesondere die Überwachung und Koordination der Planungs- und Bauphasen

¹³ Vgl. o. V. (2005): Wohneigentum, http://de.wikipedia.org/wiki/Eigentumswohnung, 30.06.2005.

¹⁴ Vgl. Falk, B. (Hrsg.) (2000), S. 467.

¹⁵ Vgl. Schulte, K.-W. (2000), S. 38.

¹⁶ Vgl. Falk, B. (Hrsg.) (2000), S. 468; ebenso Schulte, K.-W. (2000), S. 38.

¹⁷ O. V. (2005): Bauträger, http://www.immobiliedirekt.de/templates/glossar/index.php?buchstabe=b,

20.06.2005.

¹⁸ Vgl. ebenda.

8

sowie die Vermarktung der Immobilie. Erst mit der Fertigstellung und dem Verkauf an den Nutzer endet die Aufgabe der Bauträgertätigkeit. In der Praxis versucht ein Bauträger bereits während der Planungs- oder Bauphase, das Objekt zu vermarkten.

Der Bauträger hat einen kurzfristig ausgelegten Zeithorizont, der lediglich durch die Planungs-, Genehmigungs-, Bau- und Vermarktungsphasen beeinflusst wird. Geschäftszweck ist die Realisierung eines Mehrwertes, der sich aus dem Neubau oder der Modernisierung bzw. Revitalisierung ergibt.

Das Bauträgergeschäft umfasst mit seinen Aktivitäten die Konzeption, Kalkulation, Bauplanung, Baudurchführung sowie Marketing und Verkauf des Immobilienprojektes. Ziel ist die Veräußerung des gesamten Objektes. Das umfangreiche Tätigkeitsfeld eines Bauträgers ist mit einem relativ hohen Risiko behaftet. Die wesentlichen Risiken sind insbesondere die Bau-, Zins-, Zeit- und Vermarktungsrisiken. 19

2.3. Demografie

„Die Demographie bzw. Bevölkerungswissenschaft ist eine wissenschaftliche Disziplin, die sich mit dem Leben, Werden und Vergehen menschlicher Bevölkerungen befasst, sowohl mit ihrer Zahl als auch mit ihrer Verteilung im Raum und den Faktoren, insbesondere auch sozialen, die für Veränderungen verantwortlich sind. Die Erforschung der Regelmäßigkeiten und Gesetzmäßigkeiten des Zustandes und der Entwicklung der Bevölkerung wird mit Hilfe der Statistik erfasst und gemessen.“ 20

Die Demografie untersucht die Bevölkerung (z.B. Wohnbevölkerung), die Bevölkerungsstruktur (z.B. Alter, Geschlecht, Haushaltsstruktur, Nationalität etc.), die Bevölkerungsbewegung (z.B. Mobilität, natürliches Bevölkerungs- und Migrationssaldo) sowie die Bevölkerungsgeschichte. 21

¹⁹ Vgl. Schulte, K.-W. (2000), S. 39.

²⁰ O. V. (2005): Demografie, http://de.wikipedia.org/wiki/Demografie, 20.06.2005.

²¹ Vgl. ebenda.

9

2.4. Ertrag und Rendite

Betriebswirtschaftlich stellt der Ertrag eine Mehrung des Unternehmenserfolges durch die Erstellung oder den Verkauf von Gütern dar. ²² Werden vom Rohertrag die Herstellungskosten abgezogen, ergibt sich der Gewinn. 23

Die Rendite, auch Kapitalverzinsung genannt, ist ein Fachbegriff der Finanzmärkte und misst die Verzinsung des eingesetzten Kapitals (Eigen- und Fremdkapital). Sie ergibt sich aus dem Verhältnis des Gewinns zu der getätigten Gesamtinvestition. Damit die Rendite mit unterschiedlichen Anlageformen verschiedener Anlagezeiträume vergleichbar ist, wird sie auf den Zeitraum eines Jahres bezogen (annualisiert) und in der Regel als ein Prozentwert angegeben. Bei einem Bauträger bemisst sich die Rendite auf die Projektlaufzeit. 24

²² Vgl. o. V. (2005): Ertrag, http://de.wikipedia.org/wiki/Ertrag, 01.08.2005.

²³ Vgl. o. V. (1951): Ertrag, in: Brockhaus GmbH (Hrsg.), Band I, Wiesbaden, S. 329.

²⁴ Vgl. o. V. (2005): Rendite, http://de.wikipedia.org/wiki/Rendite, 20.06.2005.

10

3. Zielvorstellung und Risiken eines Bauträgers

3.1. Ziele des Bauträgers

Grundlage für die unternehmerische Betätigung ist die Erwirtschaftung eines möglichst hohen Gewinns auf das eingesetzte Kapital. Bezogen auf den Bauträger, rückt die Gewinnmaximierung und die Steigerung des Unternehmenswertes in den Mittelpunkt des Bauträgergeschäftes. Der Gewinn ergibt sich aus Gegenüberstellung von Kosten und Erlös. 25

Das Eigenkapital eines Bauträgers reicht in der Regel nicht aus, um ein Wohnbauobjekt ohne Kredit zu realisieren. Somit ist dieser auf Finanzierungsquellen wie Banken angewiesen. ²⁶ Zur Erreichung einer hohen Rendite ist die Ausnutzung des Leverageeffektes ²⁷ ein gängiges Instrument. Ein Bauträger versucht mit möglichst wenig Eigenkapital eine Finanzierung des Wohnbauprojektes zu erreichen. Bei einer Gesamtkapitalrendite von beispielsweise 20 % und einem Eigenkapitaleinsatz von 20 % ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 100 %.

Die Banken fordern im Rahmen der Kreditvergaberichtlinie „Basel II“ neben einer ausreichenden Bonität des Kreditnehmers in der Regel eine Mindestrendite von 15 % auf das Gesamtkapital. Erst ab dieser Zielrendite finanzieren Kreditinstitute ein Wohnbauprojekt.

Die Kreditfinanzierung wird durch die Bestandteile Zins und Tilgung gekennzeichnet. Ergeben sich durch Zins und Tilgung eine zu hohe Belastung, so sind das Projekt und die wirtschaftliche Existenz des Kreditnehmers gefährdet. Ein Bauträger beabsichtigt somit, die Zinsbelastung bei einem Wohnbauvorhaben so gering wie möglich zu halten. Deshalb wird ein Verkauf der Eigentumswohnungen bereits während der Projektplanungsphase angestrebt. Da die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) abschnittsweise fällig werden, können davon die laufenden Projektkosten größtenteils abgedeckt werden (die MaBV ist eine Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagevermittler, Bauträger und Baubetreuer). Die Zinsbelastung bleibt dadurch sehr gering oder wird nach einem kompletten

²⁵ Vgl. Gutenberg, E. (1975): Die Produktion, 21. Aufl., Berlin/Heidelberg/New York, S. 464 ff; ebenso

Wöhe, G. (2000): Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 21. Aufl., München, S.94 ff.

²⁶ Vgl. Schulte, K.-W. (2000), S. 451.

²⁷ Leverageeffekt: Unter Leverageeffekt wird die Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdka-

pitals auf die Eigenkapitalverzinsung verstanden (o. V. (2005): Leverageeffekt, http://de.wikipedia.org

/wiki/Leverageeffekt, 16.08.2005.)

11

Verkauf der Eigentumswohnungen ganz vermieden. Ein schneller Verkauf der Eigentumswohnungen ermöglicht ebenfalls eine beschleunigte Entschuldung des Gesamtobjektes und reduziert gleichzeitig die monatliche Zinsbelastung. 28

Der Idealfall ist eingetreten, wenn in der Baubeginnphase alle Eigentumswohnungen verkauft worden sind, die Baugenehmigung vorliegt und die Teilungserklärung im Grundbuch gewahrt ist. In diesem Fall kann aus den ersten nach MaBV durch die Käufer zu zahlenden Raten nicht nur der Grundstückskredit zurückgezahlt werden, sondern es können auch die ersten Baukosten beglichen werden.

Nach § 3 Absatz 2 „Besondere Sicherungspflichten für Bauträger“ der MaBV kann der Bauträger in sieben Teilbeträgen den Verkaufspreis beim Käufer fällig stellen. Mit der ersten, bis zu 30 % hohen Rate kann der Grundstückskaufpreis, der in der Regel 20 % der Gesamtkosten ausmacht, vollständig zurückgezahlt werden. ²⁹ Der Bauträger benötigt dann keinen weiteren Kredit, da auch die weiteren Baukosten aus den nach MaBV fällig werdenden Raten der Käufer beglichen werden können. Für die finanzierende Bank ist eine solche Situation eher nachteilig, da sie dann keine Zinsen geltend machen kann. Zum Ausgleich möglichen Nachteils verlangt die Bank daher bei Einräumung eines Kredites eine einmalige höhere Bearbeitungsgebühr. 30

Je erfolgreicher ein Bauträger seine Geschäfte abwickelt, desto besser wird sein Rating bei den Kreditinstituten ausfallen. Das hat einen direkten Einfluss auf die Finanzierungskosten und erhöht die Gesamtrendite des Bauträgers.

3.2. Risiken von Wohnimmobilieninvestitionen

„Das Risiko ist die mit jeder wirtschaftlichen Tätigkeit verbundene Verlustgefahr, die das eingesetzte Kapital bedroht, sei es durch eine mögliche Gewinnminderung, einen Gewinnentgang oder durch die Möglichkeit der Kapitalminderung und schließlich des völligen Kapitalverlustes.“ ³¹ Ein Bauträger trägt grundsätzlich folgende Geschäftsrisi-

²⁸ Vgl.Schulte, K.-W. (2000), S. 452.

²⁹ Vgl. o. V. (1997): MaBV, http://www.immopilot.de/Lexikon/Immobiliengesetze/MaBV/mabv.html,

23.08.2005.

³⁰ Vgl. Schulte, K.-W. (2000), S. 452.

³¹ Gartner, W. J. (2001): Betriebswirtschaftlehre und Volkswirtschaftslehre, 1. Aufl., München/Wien,

S. 59.

12

ken: Baukosten-, Finanzierungs-, Genehmigungs-, Boden-, Bau-, Zeit- und Vermarktungsrisiken. Im Folgenden findet eine genauere Betrachtung der Risiken statt. 32

Der Wohnungsbau unterliegt der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Die Baugenehmigung kann durch Auflagen der Behörde oder durch Einsprüche der an das Grundstück grenzenden Nachbarn so erschwert werden, dass das Objekt nicht mehr rentabel ist. Ebenso können lange Genehmigungsverfahren die Finanzierung gefährden. 33

Das Finanzierungsrisiko bei Objekten mit einem hohen Fremdkapitalanteil wird zu einer wichtigen Unbekannten. Zinsänderungen können einen entscheidenden Einfluss auf die Realisierung und Rentabilität eines Projektes nehmen. Eine Verzögerung während der Projektphase kann zu einer erheblichen Mehrbelastung bei den Finanzierungskosten führen. Daher sollten je nach Projektgröße Zinsen festgeschrieben werden, damit das Bauvorhaben vor Zinserhöhungen geschützt ist. Eine Verzögerung erhöht ebenso das Inflationsrisiko, da möglicherweise die Baukosten steigen und sich dadurch die geplante Rendite reduziert. 34

Steigende Zinsen verändern das Angebots- und Nachfrageverhalten und haben einen negativen Einfluss auf das Kaufverhalten der Käufer. Bei einem hohen Fremdkapitalanteil sind die Zinskosten ein wesentlicher Belastungsfaktor der laufenden Aufwendungen. 35

Durch einen unvorhergesehenen Anstieg der Herstellungskosten während der Projektphase können die Projektkosten die gesamten Einnahmen des Bauträgers übersteigen. Dadurch wird das Wohnbauprojekt zu einem Verlustgeschäft und gleichzeitig zu einer Existenzgefahr für den Bauträger, da dieser an Substanz verliert.

Das Boden- und Baugrundrisiko wird meist unterschätzt. Vor jedem größeren Bau-vorhaben sollten die Bodenverhältnisse auf Belastungen überprüft werden. Beispielsweise muss das Fundament bei erhöhtem Grundwasserstand oder schlechten Bodenverhältnissen verstärkt werden. Des Weiteren können Altlasten, Bomben aus dem Zweiten

³² Vgl. ebenda.

³³ Vgl. ebenda, S. 60 f.

³⁴ Vgl. Jfr. (2005): Die Inflation überholt die Immobilienrendite, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung

vom 06/2005, Nr. 126, S. 41.

³⁵ Vgl. Kühne-Büning, L. (1996): Wohnungswirtschaft und Konjunktur, in: Jenkis, H. (Hrsg.): Kompen-

dium der Wohnungswirtschaft, 3. überarb. u. erweit. Aufl., München, S. 263; ebenso Schäfer, J./Con-

zen, G. (Hrsg.): Praxishandbuch der Immobilien. Projektentwicklung, München, S. 46.

13

Weltkrieg oder aber auch Baudenkmäler auf dem Baugrundstück vorkommen, die das Bauvorhaben verzögern und erheblich verteuern können. 36

Den größten Risikofaktor bei einer Immobilie birgt das Zeitrisiko. Wetterverhältnisse, Baugenehmigungsverfahren, Bodenverhältnisse, Altlasten auf dem Grundstück, Bauzeitverzögerungen durch nicht zeitplangerecht arbeitende Firmen oder durch Insolvenzen können die Fertigstellung erheblich verzögern. Dadurch erhöhen sich beispielsweise die Zinskosten und eventuelle Steuervergünstigungen können nicht von dem Käufer im ursprünglich geplanten Fertigstellungsjahr in Anspruch genommen werden.

Das sich verändernde Marktumfeld birgt ein schwer zu kalkulierendes Risiko. Die Abwicklung eines Neubauprojektes dauert in der Regel ein bis zwei Jahre. Während dieser Zeit können sich wirtschaftliche Faktoren teilweise erheblich ändern und zu einem Rückgang der Nachfrage führen. Des Weiteren wirken Fehler während des Planungs- und Bauprozesses hinderlich bei der Vermarktung des Objektes. Dies sind insbesondere ein fehlerhaftes Planungskonzept, Nichteinhaltung gesetzlicher Normen, Baumängel oder eine nicht marktkonforme Grundrissgestaltung etc.

Derzeit findet eine Neugestaltung des Marktes statt. Ausländische Investoren drängen auf den deutschen Markt und kaufen - wie in Ziffer 4. „Entwicklung des Wohnungsmarktes“ beschrieben - umfangreiche Wohnungsportfolios auf. Dabei birgt die Mieterprivatisierung ein für den Bauträger schwer zu kalkulierendes Risiko. Erworbene Wohnungsbestände werden saniert oder unsaniert in Eigentumswohnungen umgewandelt und preisgünstig an die Mieter verkauft. Daraus resultiert eine direkte Konkurrenz für den Wohnungsneubau und damit auch für den Neubau von Eigentumswohnungen. Andererseits bieten die Neubauobjekte auch viele Vorteile gegenüber der Bestandsimmobilie wie eine zeitgemäße Grundrissgestaltung und Wärmeisolierung oder behindertengerechte Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeiten sowie ausreichend Parkplätze. Entscheidend für den Verkaufserfolg einer Immobilie ist jedoch oftmals der Preis.

Unabhängig von den ausländischen Investoren sorgen Bauträgerunternehmen im örtlichen Teilmarkt für Konkurrenz. Der Marktpreis einer Immobilie bildet sich durch Entwicklung von Angebot und Nachfrage sowie in Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Lage. Wenn in einer Region zur gleichen Zeit sehr viele Wohnbauprojekte abge-

³⁶ Vgl.ebenda.

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schlossen werden, kann ein Überangebot an Wohnraum erfolgen. Dadurch gerät der Markt unter Druck, so dass die Preise für Wohnimmobilien sinken. 37

Die Konsequenz aus den vorgenannten Szenarien ist ein verzögerter Verkauf der Immobilie. Da ein Wohnbauprojekt während der Entwicklungsphase nicht einfach abgebrochen werden kann, erhöht sich der Finanzierungsaufwand und belastet die Gesamtrendite des Bauträgers.

Schließlich bildet das Gesetzänderungsrisiko eine schwer zu kalkulierende Größe. Tendenziell müssen Bauträger mit zusätzlichen Belastungen rechnen wie insbesondere verschärften Auflagen für den Wärmeschutz. Darüber hinaus sind Bauträger abhängig von den Förderleistungen des Staates. Beispielsweise führt eine mögliche Abschaffung der Eigenheimzulage oder Änderung der staatlich geförderten Kreditprogramme zu einem Rückgang der Nachfrage nach Wohneigentum. 38

³⁷ Vgl. Gondring, H. (Hrsg.) (2004), S. 45.

³⁸ Vgl. ebenda, S. 44 ff.