'Immobilien-Verbriefung' versus Mortgage Backed Securities

„Immobilien-Verbriefung“  versus Mortgage Backed Securities  

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   I

  Abkürzungsverzeichnis  II

  Abbildungsverzeichnis  II

I.  INNOVATIVE FORMEN DER IMMOBILIENFINANZIERUNG  

  1  

II.  GRUNDLAGEN EINER IMMOBILIENVERBRIEFUNG MBS  

  VERBRIEFUNG  

  A. Definitionen  3

  B. Verbriefungsmechanismus  4

III.  STRUKTURIERUNGSVARIANTEN UND GRENZEN EINER  

  VERBRIEFUNG  

  A Vorteile und Strukturierungsvarianten  9

  B. Grenzen der Verbriefung  11

  C. Vergleich der beiden Finanzierungsformen  12

IV.  ZUSAMMENFASSUNG  15

  Literaturverzeichnis  IV

ABS Asset Backed Securities CMBS Commercial Mortgage Backed Securities MBS Mortgage Backed Securities RMBS Residential Mortgage Backed Securities SPV Special Purpose-Vehicle u.s.w. und so weiter

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Verbriefungsprozess

I. Innovative Formen der Immobilienfinanzierung

Innovative Formen der Immobilienfinanzierung nehmen an Bedeutung

neben den klassischen Finanzierungsformen über den Kreditmarkt zu. Diese sind dadurch gekennzeichnet, dass sie insbesondere auf den durch die Immobilie erzeugten Cash Flow und weniger auf die Besicherung durch Grund-pfandrechte abstellen ¹ .

Die Gründe für die zunehmende Bedeutung sind vielfältig. „Die weltweite Harmonisierung der Eigenkapitalvorschriften für Banken (Baseler Akkord), die Ertrags- und Strukturprobleme des hiesigen Bankenmarktes, die Verteuerung der Risikoabschirmung von Kreditengagements, der internationale Wettbewerbsdruck in den Finanzmärkten sowie die internationale Nachfrage nach flexiblen und strukturierten Finanzprodukten sind einige Ursachen für den grundlegenden Wandel der Finanztechniken und der Erschließung neuer Finanzierungsquellen.“ 2

“Die klassische Kreditfinanzierung wird zugunsten der Kapitalmarktfinanzierung immer mehr in den Hintergrund treten. Nach einer Statistik der Kreditanstalt für Wiederaufbau (2000) werden in Deutschland derzeit 80% der Immobilienfinanzierungen über den Kreditmarkt und nur 20% über den Kapitalmarkt abgewickelt. Im Vergleich dazu ist dieses Verhältnis in Großbritannien und den USA genau umgekehrt.“ ³ In Europa ist das Volumen von Verbriefungsaktionen in den letzten fünf Jahren auf mehr als Vierfache gestiegen. 4

Durch die Verbriefung von Forderungen aus Immobilien bekommen die Banken und Unternehmen direkten Zugang zum Kapitalmarkt und können sich meist günstiger finanzieren, als über den Kreditmarkt. Der Forderungs-

¹ Vgl.Wulfken, Lang (2003), S. 7 f.

² Gondring, Zoller,Dinauer, (2003), S. V f.

³ Gondring, Zoller, Dinauer, (2003), S. 4 f.

⁴ Vgl. Kretschmar, Damaske (2003b), S. 22 f.

verkauf dient zum Zweck der Refinanzierung und zum Risikotranfer. ⁵ Damit ist Verbriefung auch ein modernes Instrument zur Gestaltung eines aktiven Risikomanagements. ⁶ Die Immobilienverbriefung bietet einen flexibleren Rahmen zur Finanzierungsgestaltung als die klassische Bankfinanzierung. Es gibt verschiedene Formen der Immobilienverbriefung, die alle ihren Ursprung in Assed-Backed Securitisation haben. Hier werden die Unterschiede und Gemeinsamkeiten von Real Estate- und Mortgage Backed Securities diskutiert.

⁵ Vgl. Kretschmar, Damaske (2003b), S. 22 f.

⁶ Vgl. Remaklus (2002), S. 729 f.

II. Grundlagen einer Immobilienverbriefung & MBS Verbriefung

A. Definitionen

Unter einer Verbriefung versteht man die Umwandlung illiquider Vermögenswerte in liquide, handelbare Wertpapiere. Die ABS werden als Wertpapiere verstanden, die auf der Bewertung und Verbriefung von einem oder mehreren Forderungsportfolios basieren. ⁷ Dabei sind die ABS-Finanzierungen von Factoring abzugrenzen, da bei Factoring die Forderungen von institutionellen Ankäufern gekauft werden. Die Finanzierung erfolgt dabei über die Bilanz des Faktors und nicht über den Kapitalmarkt, da keine Verbriefung stattfindet. ⁸ ABS ist der Oberbegriff von Mortgage Backed Securitisation (MBS) und Real Estate Securitisation.

Bei MBS werden die Forderungen von der Darlehen gebenden Bank verkauft und sind durch Immobilien besichert. Es sind Realkredite, aus denen die Zins- und Tilgungszahlungen verbrieft werden. Die MBS werden in Wohnimmobiliendarlehen (RMBS) und in gewerbliche Immobiliendarlehen (CMBS) unterschieden.

Bei Real Estate dagegen originiert der Immobilieneigentümer selbst die zukünftigen Cash Flows. ⁹ Als Immobilienaktiva können verschiedene Cash Flows verbrieft werden, wie Immobilien-Mietforderungen, zukünftige Mietzahlungen, zukünftige Verkaufserlöse, Sale-and-Lease-back Zahlungen von verkauften Konzernimmobilien, zukünftige Erlöse von Immobilienprojektentwicklungen und sonstige Immobilien Cash Flows. Vor diesem Hinter-grund kann es sich um die Verbriefung von Cash Flows oder um die Verbriefung der Immobilien selbst handeln. ¹⁰ Real Estate Securitisation wird auch Immobilienverbriefung genannt.

⁷ Vgl. Rügemer, Siemes (2002), S. 760 f.

8 Vgl. Rügemer, Siemes (2002), S. 765 f.

9 Vgl. Wulfken, Lang (2003), S. 7 f.