Inhaltsverzeichnis

1  Notwendigkeit zur Prüfung von Immobilieneigenschaften  5

2  Immobilienakquisition mit Due Diligence  6

2.1  Definition der Due Diligence  6

2.2  Aufgaben und Anlässe der Due Diligence  6

2.3  Ziele der Due Diligence  8

2.4  Prüfungsgebiete zusammenfassende Darstellung  9

2.4.1  Wirtschaftliche Due Diligence  11

2.4.1.1  Standortanalyse  11

2.4.1.1.1  Makrostandort  12

2.4.1.1.2  Mikrostandort  13

2.4.1.2  Marktanalyse  13

2.4.1.2.1  Quantitative Marktanalyse  14

2.4.1.2.2  Qualitative Aspekte  14

2.4.1.3  Ablaufdiagramm immobilienwirtschaftlicher Standort- und  

  Marktanalyse  15

2.4.1.4  Stärken-Schwächen / Chancen-Risiken Analyse  19

2.4.1.5  Nutzwertanalyse  20

2.4.1.6  Asset Management Wertsteigerungspotenziale  22

2.4.2  Technische Due Diligence  22

2.4.2.1  Bauzustand  23

2.4.2.2  Umwelttechnische Beurteilung  24

2.4.2.3  Sonstige Einflussfaktoren  24

2.4.3  Steuerliche Due Diligence  25

2.4.3.1  Ziel der steuerlichen Due Diligence  25

2.4.3.2  Gegenstand der steuerlichen Due Diligence  26

2.4.3.3  Steuerliche Prüffelder  27

2.4.4  Rechtliche Due Diligence  27

2.4.4.1  Auswertung von Verträgen  28

2.4.4.1.1  Mietverträge  28

2.4.4.1.2  Bauverträge  29

2.4.4.1.3  Sonstige Verträge  29

2.4.4.2  Auswertung von Unterlagen  29

2.4.4.2.1  Grundbuch  29

2.4.4.2.2  Baulastenverzeichnis  30

2.4.5  Finanzielle Due Diligence  31

1

2.4.5.1  Instrumente zur Risikoanalyse  31

2.4.5.2  Prüffelder der finanziellen Due Diligence  33

2.4.5.3  Risikominimierung  34

2.4.6  Organisatorische Due Diligence  34

2.4.6.1  Management  35

2.4.6.2  Organisation  36

3  Ablauf der Due Diligence  37

3.1  Vorbereitung  37

3.2  Die Beteiligten  38

3.3  Vertraulichkeitserklärung  39

3.4  Durchführung der Due Diligence  40

3.4.1  Bewertungsmethoden des BauGB  41

3.4.1.1  Sachwertverfahren  43

3.4.1.2  Vergleichswertverfahren  45

3.4.1.3  Ertragswertverfahren  47

3.4.2  Internationale Verfahren  49

3.4.2.1  Investment Method  50

3.4.2.2  Residualwertmethode  50

3.4.2.3  Discounted Cash Flow  51

3.4.2.4  Profits Method  52

3.5  Methoden zur Informationsauswertung  53

3.5.1  Checklisten  53

3.5.1.1  Checkliste Financial Due Diligence  54

3.5.1.1.1  Allgemeines  54

3.5.1.1.2  Plan und Bilanz  54

3.5.1.1.3  Markt und Wettbewerb  55

3.5.1.1.4  Organisation und Rechnungswesen  55

3.5.1.1.5  Technik und Produktion  55

3.5.1.1.6  Unternehmenskultur  56

3.5.1.1.7  Recht  56

3.5.1.1.8  Steuern  58

3.5.1.2  Checkliste Legal und Tax Due Diligence  59

3.5.1.2.1  Gesellschaftsunterlagen aller zu begutachtenden Unternehmen  59

3.5.1.2.2  wesentliche Verträge und Vereinbarungen (einschließlich Anlagen  

  bzw. AGB )  60

3.5.1.2.3  gewerblicher Rechtsschutz  62

3.5.1.2.4  Vermögenswerte  62

2

3.5.1.2.5  Steuern  62

3.5.1.2.6  Umweltlasten  63

3.5.1.2.7  Rechtsstreitigkeiten  63

3.5.1.2.8  Verschiedenes  63

3.5.1.3  Checkliste Psychological Due Diligence  64

3.5.1.3.1  Beschreibung des Unternehmens  64

3.5.1.3.2  Organisation  64

3.5.1.3.3  Personal  65

3.5.1.3.4  Bewertung der Managementebene  66

3.5.1.3.5  Bewertung der Mitarbeiterebene  66

3.5.1.3.6  Strategie  67

3.5.1.3.7  Bewertung der Marktorientierung  67

3.5.1.3.8  Ausstattung  68

4  Fazit  69

6  Literaturverzeichnis  71

3

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1: Immobilien-Investitionsrisiken  7

  Abbildung 2: Handlungsfelder der Standort- und Marktanalyse  12

  Abbildung 3: Beispiel einer Stärken-Schwächen Analyse  20

  Abbildung 4: Beispiel einer vereinfachten Nutzwertanalyse  21

  Abbildung 5: Risikomanagement  32

  Abbildung 6: Instrumente der Risikosteuerung  33

  Abbildung 7: Module der Due Diligence Real Estate  37

  Abbildung 8: Prozessablauf der Due Diligence Real Estate  41

  Abbildung 9: Unterlagen zur Wertermittlung  42

  Abbildung 10: Schematischer Ablauf des Sachwertverfahrens  44

  Abbildung 11: Schematischer Ablauf des Vergleichswertverfahrens  46

  Abbildung 12: Schematischer Ablauf des Ertragswertverfahrens  48

4

1 Notwendigkeit zur Prüfung von Immobilieneigenschaften

Direktinvestitionen in Immobilien erfordern in Kaufentscheidungsphasen eine besondere Aufmerksamkeit und Sorgfalt. Die Gründe hierfür liegen vor allem in dem ausgedehnten Anlagehorizont, der Komplexität der vertraglichen Bindungen und der Heterogenität des Immobilienmarktes. Eine sorgfältige Prüfung sämtlicher Chancen und Risiken eines Investitionsobjektes ist deshalb notwendig. Aber auch eine Gewährleistung der nachhaltigen Wertentwicklung einer Immobilie sowie die Erkennung bzw. das Vorbeugen gegen mögliche Behinderungen bei der Weitervermarktung können Gründe für eine umfassende Analyse sein. 1

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland lockt zunehmend Investoren, die mit einer positiven Bewertung des deutschen Immobilienmarktes Interesse an dem Ankauf vor allem sehr großer Portfolios zeigen. Dieser Nachfrage stehen zumeist wenige Angebote von industrieverbundenen oder kommunalen Wohnungsportfolios gegenüber.

Unabhängig von der Differenzierung einer anvisierten Transaktion nach asset deal (Verkauf von Bestand) oder share deal (Verkauf des Unternehmens) sind für die Kaufpreisfindung schnelle und qualitativ hochwertige immobilienwirtschaftliche Analysen vorzunehmen (Due Diligence). Im Rahmen der Due Diligence werden in solchen An-und Verkaufsverfahren entscheidungsrelevante Themenbereiche intensiv untersucht.

Grundsätzlich lassen sich die „Buyer Due Diligence“ (Auftraggeber ist der Investor) und die „Vendor Due Diligence“ (Auftraggeber ist der Eigentümer oder Veräußerer) unterscheiden. Die in der Immobilienwirtschaft anzutreffenden Elemente solcher Due Diligence-Verfahren können in die Bereiche der technischen, finanziellen, juristischen, steuerlichen und der Management Due Diligence aufgeteilt werden. 2

¹ vgl. Pohl, Klaus: Due Diligence in der Immobilienwirtschaft, Seminarunterlagen vom 20./21.10.2006, FWI Bochum, S. 6

² vgl. http://www.iwb-e.de/de/Portfolio_Management/Due_diligence/ Abrufdatum: 13.05.2007

5

2 Immobilienakquisition mit Due Diligence

2.1 Definition der Due Diligence

Der Begriff der Due Diligence entstammt ursprünglich dem US-amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht (securities laws) und ist vergleichbar mit dem im deutschen Recht verankerten Rechtsinstituts des § 276 BGB, der "im Verkehr erforderlichen Sorgfalt".

Allgemein versteht man unter Due Diligence die

N sorgfältige Analyse,

N Prüfung und N Bewertung eines Objektes

bei einer beabsichtigten Unternehmenstransaktion insbesondere zur Beschaffung und Aufarbeitung von Informationen im Sinne einer Kauf- oder Übernahmeprüfung. ³ Im US-amerikanischen Recht hat dieser Begriff jedoch weitergehende Bedeutung als in Deutschland, da hier Gewährleistungsansprüche bei Unternehmenskäufen eine besondere Rolle spielen. 4

2.2 Aufgaben und Anlässe der Due Diligence

Die Aufgabe der Due Diligence ist es, den Informationsstand eines Käufers bzw. Verkäufers zu erweitern und die Qualität von Entscheidungen zu verbessern. Immobilieninvestitionen sind wegen ihrer langfristigen Prägung verbunden mit einer langen Verpflichtung an die Immobilie. Immobilien mit großen Volumina sind oftmals mit hohen Risiken verbunden. ⁵ Insbesondere sind hier zu nennen:

³ vgl. Pohl, Klaus: a.a.O., S. 6

⁴ vgl. Hellerforth, Michaela: Due Diligence – Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft, Die Wohnungswirtschaft 8/2003, S. 46

⁵ vgl. Pohl, Klaus: a.a.O., S. 7

6

Abbildung 1: Immobilien-Investitionsrisiken 6

Im Rahmen des Immobilienmanagements stellt die Bewertung von Immobilien eine zentrale Funktion dar. Zahlreiche Anlässe machen eine Immobilienbewertung erforderlich: 7

N An- und Verkauf

N Beleihung N Enteignung N Versteigerung N Vermögensauseinandersetzung N Nachlassregelung N Firmenübernahmen N Performance Messung N Informationszwecke N Versicherungsabschluss N Steuerliche Gründe

⁶ Immobilien Zeitung Nr. 7 vom 28.03.2002, in Anlehnung an Karl Werner Schulte (Hg.), Handbuch Immobilienprojektentwicklung, 1996, S. 440

⁷ vgl. Leopoldsberger, G., Thomas, M., Naubereit, P.: Immobilienbewertung, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, , S. 455

7

2.3 Ziele der Due Diligence

Immobilientransaktionen gleich welcher Art sind grundsätzlich von Informationsdefiziten geprägt. Diese Defizite existieren zum einen aufgrund von Informationssymmetrien zwischen den Vertragsparteien – also Käufer und Verkäufer – und aufgrund einer allgemeinen Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der geplanten Transaktion. Wesentliches Ziel der Due Diligence Real Estate ist daher die Verringerung bzw. Überwindung derartiger Informationssymmetrien zwischen dem naturgemäß besser informierten Verkäufer und dem mehr oder weniger unwissenden Käufer. 8

Kennzeichen der Due Diligence sind:

N Das Transparenzmachen von Informationen

N Das Aufdecken und Bewerten des Chancen- und Risikopotenzials der Investition

N Die Identifikation der Sachverhalte, die zu einem Regelungsbedarf im Kaufvertrag führen

N Das Erarbeiten der Grundlagen für die Wertermittlung der Immobilie N Die finanzielle Betrachtung der Investition

N Die Beweissicherung für eventuelle Gewährleistungsansprüche des Käufers nach Vertragsabschluss 9

⁸ vgl. Arndt, J., Due Diligence Real Estate, Diplomarbeit, Fachhochschule Nürtingen, 2003, S. 8

⁹ vgl. Pohl, Klaus: Due Diligence in der Immobilienwirtschaft, Seminarunterlagen vom 20./21.10.2006, FWI Bochum, S. 8

8

2.4 Prüfungsgebiete – zusammenfassende Darstellung

Wirtschaftliche / kauf-

männische Due Diligence - Untersuchung der Vermögens- und Ertragslage Finanzielle Due Diligence

Rechtliche Due Diligence

Steuerliche / steuerrecht- liche Analyse

Bauliche und gebäudetechnische Due Diligence

- Prüfung der Realisierbarkeit einer optimalen Be- Facility-Management-Due Diligence

Organisatorische Due Diligence

- Prüfung der Altlasten und daraus eventuell ent- UmweltDue Diligence

Kulturelle Due Diligence

Portfolio Due Diligence

Marktwert Due Diligence

¹⁰ vgl. Pohl, Klaus: Due Diligence in der Immobilienwirtschaft, Seminarunterlagen vom 20./21.10.2006, FWI Bochum, S. 14-15

10

2.4.1 Wirtschaftliche Due Diligence

Die wirtschaftliche Due Diligence erfasst vor allem die Untersuchung von Markt und Standort im weitesten Sinne und beinhaltet neben der Miet- und Kaufpreissituation eine Wettbewerbsanalyse, die Analyse der politischen Situation und in besonderem Maße auch die Entwicklungsmöglichkeiten und –notwendigkeiten. Gerade hier handelt es sich um eine stark prognoselastige Beurteilung mit elementarer Bedeutung für Werthaltigkeit und Verwertbarkeit der Immobilie. 11

2.4.1.1 Standortanalyse

Eine Standort- und Marktanalyse ist die Informationsgrundlage vieler immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen und gehört in den meisten Fällen auch zu den notwendigen Vorarbeiten für die Präsentation gegenüber Gremien. Aus der Beschreibung der Rahmenbedingungen ergeben sich, ob ausdrücklich formuliert oder als unausgesprochene Konsequenz, Aussagen mit Prognosecharakter. 12

Anhand von Standortanalysen werden die Charakteristika eines Grundstücks und dessen Umfeldes in kritischer Art und Weise untersucht. Da sich Standorte nur über langfristige Zeithorizonte verändern sind diese Untersuchungen eher auf lange Sicht angelegt. Die Standortanalyse basiert i.d.R. sowohl auf einer Beurteilung des Mikrostandortes (das Grundstück und dessen unmittelbares Umfeld) als auch des Makrostandortes (Stadtteil, Stadt oder Ballungsraum). Lage, Größe und Zuschnitt eines Grundstücks bestimmen dessen Nutzungspotenziale und definieren dadurch den geographischen Umfang des Mikro- und Makrostandortes. Neben dieser Unterscheidung wird im Hinblick auf die Standortfaktoren gemeinhin nach „harten“, d.h. quantifizierbaren Einfluss-faktoren (beispielsweise Grundstücksgröße, Infrastruktur, Distanzen, etc.) und „weichen“, d.h. schwer zu quantifizierbaren Kriterien (beispielsweise Standortimage, Umfeldqualität oder die Qualität der Aussicht) unterschieden. 13

¹¹ vgl. Hellerforth, Michaela: Due Diligence – Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft, Die Wohnungswirtschaft 8/2003, S. 47

¹² vgl. Bone-Winkel, S., Isenhöfer, B., Hofmann, P.: Projektentwicklung, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, S. 248

¹³ vgl. Isenhöfer, B., Väth, A., Hofmann, P.: Immobilienanalyse, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, S.

394-395

11

Abbildung 2: Handlungsfelder der Standort- und Marktanalyse 14

2.4.1.1.1 Makrostandort

Hinsichtlich der räumlichen Bezugsbasis der Standortanalyse wird unterschieden nach dem Makrostandort, also dem großräumlichen Verflechtungsgebiet (Stadt, Gemeinde, Region), und dem Mikrostandort, der unmittelbaren Umgebung des Projektstandortes (nahem Umfeld, Stadtteil, Entwicklungsgebiet, Teilraum mit ähnlichen Merkmalen).

Es erfolgt somit in aller Regel eine zweistufige Erfassung der Standortfaktoren, zum einen auf der Makro- und zum andern auf der Mikroebene. Vereinfacht kann man sagen, dass der Standort einmal aus der "Vogelperspektive" (distanzierte Gesamtsicht) und einmal aus der "Froschperspektive" (detaillierte Ausschnittsbetrachtung) analysiert wird.

2.4.1.1.1.1 Harte und weiche Standortfaktoren

Die Standortfaktoren wiederum lassen sich einteilen in "harte" oder physische Faktoren (u.a. geographische Faktoren, Verkehrsstruktur) und "weiche" oder sozioökonomische beziehungsweise psychologische Faktoren (u.a., Image der Stadt, Investitionsklima, Genehmigungspraxis).

Zwar können sich die weichen Faktoren im Zeitablauf stärker und schneller verändern als die harten. Dies heißt jedoch keineswegs, dass sie vom Projektentwickler auch leichter beeinflusst werden könnten. Im Gegenteil: Eine zusätzliche Erschließungsstraße lässt sich bauen, eine Haltestelle verlegen - das negative Image eines Standortes

¹⁴ vgl. Isenhöfer, B., Väth, A., Hofmann, P.: a.a.O., S. 447

12

aber, das sich über Jahre in den Köpfen der Menschen festgesetzt hat, ist bestenfalls mittelfristig und nur mit erheblichem Aufwand wieder umzukehren.

2.4.1.1.2 Mikrostandort

Im ersten Schritt geht es bei der Analyse des Mikrostandortes darum, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks genauer zu untersuchen, um anhand der grundstücksspezifischen Charakteristika die Nutzungspotenziale zu ermitteln. Dies gilt sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke. Deshalb ist in diesem Zusammenhang zunächst relevant, ob es sich um einen „integrierten“ oder einen „solitären“ Standort handelt. 15

Integrierte Standorte liegen i.d.R. innerhalb eines gewachsenen, etablierten Umfeldes, während Parzellen, die aufgrund ihrer isolierten Lage nicht in ihr Umfeld eingebunden sind, als solitäre Standorte bezeichnet werden. 16

2.4.1.2 Marktanalyse

Die Aufgabe der Marktanalyse besteht darin, alle marktwirksamen, quantitativen und qualitativen Komponenten des Angebotes und der Nachfrage, die Einfluss auf das Im-mobilienvorhaben ausüben, zu erheben. Vor diesem Hintergrund sind zum einen die derzeitige sowie die zukünftig absehbare Marktlage des Nutzungssektors insgesamt und zum andern - in Abhängigkeit von Lage und Konzeption - die konkrete Wettbewerbsposition beziehungsweise die voraussichtlichen Marktchancen des zu untersuchenden Projektes zu beurteilen.

Hinsichtlich der Auswahl der Nutzungssektoren, die einer Marktanalyse zu unterziehen sind, sollte nicht nur grob nach Büro-, Einzelhandels-, Wohn-, Freizeit- oder Gewerbe-sektor unterschieden werden, sondern unter Umständen auch danach, welche Nutzungsunterarten besonders standortgeeignet erscheinen beziehungsweise unter Lagegesichtspunkten von vornherein auszuschließen sind. So muss für ein geplantes Büro-und Geschäftshaus in integrierter Wohnlage zum Beispiel nicht der gesamte Einzel-handel inklusive Möbelhäusern und Baumärkten sowie der gesamte Büroflächenbe-

¹⁵ vgl.Isenhöfer, B., Väth, A., Hofmann, P.: Immobilienanalyse, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, S. 424

¹⁶ vgl. Isenhöfer, B., Väth, A., Hofmann, P.: Immobilienanalyse, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, S. 425

13

stand der Stadt aufgenommen werden. Wohl aber sind alle Einkaufsstätten, Bürogebäude und Ärztehäuser im engeren Umkreis zu erfassen. Das bedeutet gleichzeitig, dass Art und Größenordnung der marktanalytisch zu untersuchenden Nutzungssektoren auch darüber bestimmen, wie groß der zu betrachtende Teilraum ist und wie detailliert er "unter die Lupe" genommen werden sollte. 17

2.4.1.2.1 Quantitative Marktanalyse

Die quantitative Marktanalyse ist darauf ausgerichtet, Angebot und Nachfrage in Form von m²-Angaben auszuweisen. Hier steht also nicht im Vordergrund, welche qualitativen Flächenstandards den Markt prägen. Stattdessen ist relevant, wie sich Angebot und Nachfrage im betrachteten Marktsegment im Hinblick auf die Fragen „Wer“, „Was“, „Wo“ und „Wann“ entwickeln und „Wie viel“ – bezogen auf Miet- und Kaufpreise – für diesen Flächen anzusetzen ist. 18

2.4.1.2.2 Qualitative Aspekte

Die qualitative Marktanalyse untermauert die quantitativen Angebots- und Nachfrageanalysen um die Aspekte Standort- und Gebäudequalität. Stand also im Rahmen der Angebotsanalyse zunächst die Frage im Vordergrund, wie viele Flächen neu errichtet wurden, wie viele leerstehen und wie viele verfügbar sind, verschiebt sich der Fokus hier auf die Frage, wo diese Flächen angesiedelt sind und wie diese Flächen im Hinblick auf Größe, Funktionalität, Effizienz, Ausstattungsstandards und Bauqualität konzipiert sind. Analog hierzu beschäftigt sich die qualitative Nachfrageanalyse nicht mehr mit der Frage, wie viele Flächen nachgefragt werden, sondern damit, welche Anforderungen von Seiten der Nutzer an solche Flächen gestellt werden. 19

¹⁷ Immobilien Zeitung Nr. 20 vom 21.09.2000, S.13

¹⁸ vgl. Isenhöfer B., Väth A., Hofmann P.: Immobilienanalyse, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, S. 437

¹⁹ vgl. Isenhöfer, B., Väth, A., Hofmann, P.: Immobilienanalyse, in Schulte K.-W. (Hrsg.), Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3. Aufl., München 2005, R. Oldenbourg Verlag, S. 442

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