HOCHSCHULEKONSTANZ, TECHNIK, WIRTSCHAFT UND GESTALTUNG
UNIVERSITY OF APPLIED SCIENCE

Bachelor Thesis
Zur Erlangung des Gradeseines Bachelor of Engineer

Der Büromarkt in Shanghai

Entwicklungen, Momentaufnahme und Prognosen
Strategieplan der Bürofindung

Fakultät: Bauingenieurwesen

Vorgelegt von Manuel Rößler

Studiengang: Wirtschaftsingenieurwesen (Bau)

Unternehmen KC Real Estate, Shanghai
Zhongji Construction Group, Shanghai

Eingereicht am
27.Juni20088

I

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis IV
Tabellenverzeichnis IV
Abkürzungsverzeichnis V
1. Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis 1
1.1 Einleitung 1
1.2 Grund der Themenwahl 2
1.3 Aufbau der Kapitel 3
2. Kapitel Die historische Entwicklung der Stadt 4
2.1 Einleitung 4
2.2 Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit 4
2.3 Zwischen Aufschwung und Kriegen 4
2.4 Die Auflösung privaten Eigentums 5
2.5 Die Politik der Reform und Öffnung 5
3. Kapitel Der Büromarkt in Shanghai 7
3.1 Einleitung 7
3.2 Die Entstehung der modernen Bürostadt 7
3.2.1 Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet 7
3.2.2 Die städtebaulichen Voraussetzungen 8
3.2.3 Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes 10
3.2.4 Die Entwicklung der Büroflächen 11
3.3 Wirtschaftliche Einflussfaktoren 11
3.3.1 Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais 11
3.3.2 Die Investitionstätigkeiten als Folgeeinerstarken Wirtschaft 12
3.3.3 Mögliche Gefahren infolge hoher Investitionstätigkeiten

13

II

3.4 Daten und Fakten der Büroimmobilien 14
3.4.1 Der Preisspiegel im Überblick 14
3.4.2 Der Preisspiegel und die Leerstandquote im Kerngebiet 15
3.4.3 Die Nachfrage bestimmt den Markt 16
3.4.4 Eigene Marktforschung zum Thema Nachfrage 17
3.4.5 Die aktuelle Marktsituation 19
3.5 Ausblick in die Zukunft 20
3.5.1 Zukünftige Herausforderungen 20
3.5.2  Zukünftige Entwicklungen 20
4. Kapitel Der Strategieplan der Bürosuche 22
4.1 Einleitung 22
4.2 Vorschläge zur Anwendung des Strategieplans 22
4.3 Die Ausgangssituation ist entscheidend 23
4.3.1 Der Neueinstieg in China 23
4.3.2 Der Bürowechsel innerhalb Chinas 24
4.4 Phase1: DiefirmenbezogeneAnalyse 25
4.5 Phase2: DerMarktabgleichanhandderFirmenkriterien 29
4.5.1 Die theoretische Herangehensweise 29
4.5.2 Die lokale Herangehensweise 29
4.5.3 Die Objektbegehung 30
4.6 Phase3: Die objektbezogeneAnalyse 30
4.6.1 Die finanziellen Dispositionen 31
4.6.2 Die quantitativen und qualitativen Dispositionen 32
4.6.3 Die technischen Dispositionen 33
4.7 Phase4: DieVerhandlung 34
4.7.1 Der,,Letter of Interest" 34
4.7.2 Die Gefahr der Unmündigkeit 36
4.7.3 Die Vertragsniederschrift 36
4.8 Phase5: Der Innenausbau 36
4.8.1 Der Planungsprozess 37
4.8.2 Die bürokratischen Formalitäten 38
4.8.3 Die Bautätigkeiten 38

III

5. Kapitel Die Anwendungspraxis des Strategieplans 39
5.1 Einleitung 39
5.2 Die Vorstellung der Exempel-Firma 39
5.3 Die Ausgangssituation war entscheidend 40
5.4 Anwendung der Phase1: Die firmenbezogene Analyse 40
5.5 Anwendung derPhase2: Der Marktabgleich 43
5.5.1 Die theoretische Herangehensweise 43
5.5.2 Die lokale Herangehensweise 44
5.5.3 Die Objektbegehung 44
5.6 AnwendungderPhase3:DieobjektbezogeneAnalyse 44
5.6.1 Die finanziellen Dispositionen 44
5.6.2 Die quantitativen und qualitativen Dispositionen 45
5.6.3 Die technischen Dispositionen 46
5.7 Anwendung der Phase4: DieVerhandlung 48
5.7.1 Der ,,Letter of Interest" 48
5.7.2 Die Gefahr der Unmündigkeit 48
5.7.3 Die Vertragsniederschrift 49
5.8 AnwendungderPhase5:DerInnenausbau 49
5.8.1 Der Planungsprozess 49
5.8.2 Die bürokratischen Formalitäten 50
5.8.3 Die Bautätigkeiten 50
6. Kapitel Schlusswort 51
6.1 Zusammenfassung der Erkenntnisse 51
6.2 Eigene Lernerfahrung 51
6.3 Fazit 52
Anhang 53
Literatur 62

IV

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Stadtmodell Shanghai 1
Abbildung 2 Stadtsektoren im Jahre1997 7
Abbildung 3 Stadtsektoren im Jahre 2007 und in der Zukunft 8
Abbildung 4 Gewerbegebiete um Shanghai 10
Abbildung 5 Mietpreisspiegel in Shanghai und Umgebung 14
Abbildung 6 Büroplanung anhand firmenbezogender Vorstellungen 33
Abbildung 7 Plan Model für Exempoim S.C.B. 47

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Gebäudeanzahlüber15Stockwerke(1980­2007) 6
Tabelle 2 InvestitionenindiestädtischeVerkehrsHInfrastruktur(1991­2006) 9
Tabelle 3 AusländischeDirektinvestitioneninShanghai(1990­2006) 13
Tabelle 4 MietpreisinShanghai(1998­2008) 15
Tabelle 5 LeerstandquoteinShanghai(1998­2008) 16
Tabelle 6 NeueundgenutzteBüroflächeinShanghai(1998­2008) 17
Tabelle 7 GründefürdasAnmieteneinesBürosinShanghai(100befragteFirmen) 18
Tabelle 8 Die bedeutendsten gegenwärtigen und zukünftigen Bürogebäude 19
Tabelle 9 Gegenüberstellung der Mietpreise für die ausgewählten Gebäude 45

V

Abkürzungsverzeichnis

Abb. - Abbildung
Anm. d. Verf. - Anmerkung des Verfassers
BIP - Bruttoinlandsprodukt
C. - Chapter
ca. - circa
CNY - Chinesischer Renmimbi ( Währungseinheit)
etc. - et cetera
EUR - Euro (Währungseinheit)
IFC - International Financial Center
inkl. - nklusive
Int. - Interview
IT - Information Technology
kg. - Kilogramm
km² - Quadratkilometer
Lit. - Literatur
m - Meter
m² - Quadratmeter
Mio. - Million (Hen)
S.C.B. - Standard Chartered Bank
UPS - Uninterruptible Power Supply
USD - US Dollar (Währungseinheit)
vgl. - vergleiche
Web. - Webseite
WTO - World Trade Organisation
z.B. - zum Beispiel

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1. Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis
1.1 Einleitung
Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema ,,Millionenstädte der Zukunft" in Shanghaiverlautenließ: ,,In Shanghai zeigt sich die Summemonumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben."
Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:
,,Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Millionen, der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Stadtausgesetzt ist, lässt nur große, schnelle Lösungen zu."[Lit01]
Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder - eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen-Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt[Lit02], die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt.
Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 6340km² enorme Wachstumsratenundein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweileragen über 6000 Gebäudemitüberfünfzehn Stockwerken[Lit02]gen Himmeldes ,,Reiches der Mitte",wie China auch gerne bezeichnet wird.

Abbildung1:StadtmodellShanghai
Quelle:FotoShanghaiExhibitionCenter(2008)

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durchdengroßen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmenchinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie [...]