Bauhaus-Universität Weimar
Fakultät Bauingenieurwesen
Juniorprofessur
Immobilienökonomie

Das Residualwertverfahren – Systematik, internationale Verbreitung und Anwendung

Thomas Oebbeke

Inhaltsverzeichnis

Summery ... II

Abbildungsverzeichnis ... IV

Formelverzeichnis ... V

Abkürzungsverzeichnis ... VI

1 Grundbegriffe und Grundsätze des Residualwertverfahren ... 1

1.1 Einleitung ... 1
1.2 Geschichtlicher Werdegang des Residualwertverfahren ... 1
1.3 Systematik ... 2

2 Probleme des Residualwertverfahrens 4

2.1 Kritik ... 4

3 Anwendung des Residualwertverfahrens ... 6

3.1 Legitimation ... 6
    3.1.1 Konversionsflächen ... 6
3.2 Beispiel ... 7

4 Internationale Anwendung des Residualwertverfahren ...8

4.1 Internationale Bewertungsstandarts ... 8
    4.1.1 Red Book ... 8
    4.1.2 White Book ... 8
    4.1.3 Blue Book ... 9
4.2 Großbritannien ... 9
4.3 Frankreich ... 10
4.4 Niederlande ... 11
4.5 Spanien ... 11

5 Fazit ... 13

Quellenverzeichnis ... XIV

1 Grundbegriffe und Grundsätze des Residualwertverfahren

1.1 Einleitung

Das Residualwertverfahren ist ein nicht nominiertes Verfahren der WertV 88.¹ Es wird in der Regel in der Projektentwicklung herangezogen und dient zur Ermittlung des maximalen zu zahlenden Preises eines Grundstückes, um die Wirtschaftlichkeit des Projektes zu gewährleisten. Durch die weit verbreitete Anwendung bei Investoren und Projektentwicklern wird dieses Verfahren auch als Investorenmethode und Developer-methode bezeichnet.²

In der Praxis dient das Residualwertverfahren insbesondere zur Verkehrswertermittlung bei einer umnutzungsbefangene Immobilie mit Entwicklungspotential³ und für entwicklungsreife Grundstücke, für die sich keine Vergleichswerte finden lassen.⁴

1.2 Geschichtlicher Werdegang des Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren sorgte in Deutschland selbst im 19.Jahrhundert schon für großes Streitpotential. Dort noch als Handelswert beschrieben, wurde es vor Gericht erstmals als ganz unzulässig deklariert. Diese Methode wurde jahrelang unbeachtet gelassen, bis es 1958 durch den BGH als jeher zulässig gehalten wurde.⁵ Bestätigt wurde diese Betrachtungsweise 1961 unter den Auflagen „nur wenn die Methodik sichere Anhaltspunkte verspricht“.⁶ Bestärkt wurde dieser rechtliche Standpunkt durch mehrere Urteile des Landesgerichtes Hamburg. Spätestens seid den Urteilen des Bundesverwaltungsgericht wird die Priorität der klassischen Verfahren eingeräumt.⁷ Das Residualwertverfahren, als nicht-nominiertes Verfahren der WertV, wird heute in der WertR nur noch indirekt erwähnt.⁸

1.3 Systematik

Das Residualwertverfahren soll eine Schätzung über den maximal zu Zahlenden Grundstückspreis eines unbebauten Grundstückes, welches zur Bebauung genutzt werden soll, inklusive der Rendite des zu investierenden Kapitals ermitteln. Unter Berücksichtigung des Zeitpunktes der Bauvollendung wird ein Verkehrswert prognostiziert. Alle quantitativen und qualitativen Indikatoren, unter anderen Baukosten, Finanzierungskosten, Risikoaufschlag etc., werden monetär gemessen und vom zukünftig angenommenen Verkehrswert subtrahiert. Die Differenz, hier als Residuum bezeichnet, entspricht den wirtschaftlichen Grenzwert eines Investors für die maximal zu zahlenden Bodenerwerbskosten.⁹

Prinzipiell basiert dieses Verfahren in der Methodik auf dem Ertragswertverfahren.¹⁰ Der vorläufige Verkehrswert des fertig gestellten Objektes wird durch ein vereinfachtes Vergleichs- oder Ertragswertverfahren, ohne Berücksichtigung des Bodenwertes ermittelt. Das Residualwertverfahren ist damit ein in sich deduktives Verfahren (kalkulatorischer Bodenwertemittlung).¹¹

[...]

1 Vgl. Sommer, Goetz / Kröll, Ralf, Lehrbuch zur Grundstückswertermittlung, 2005, S.116
2 Vgl. Gabelenz, K.-Bernhard, Grundstückswertermittlung leicht verständlich, 2. Auflage, 2005, S.128
3 Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage, 2002, S.561
4 Vgl. Schulte Immobilienökonomie Band I, 3. Auflage, 2005, S. 521
5 Vgl. BGH, Urt. Vom 10.2.1958- III ZR 168/56-, EzGuG4.8
6 Vgl. KG, Urt. Vom 20.5.1957-9 U 491/57-,EzGuG 4.6;LG Hamburg, Urt.vom 5.8.1960- 10 0 36/59-,EzGuG 4.15
7 Vgl. BVerwG, Urt. Vom 16.1.1998- 4B 69/95-,GuG 1996,111 = EzGuG 15.83
8 Heute ein nicht-nominiertes Verfahren, wird in WertV so bezeichnet und in der WertR nur indirekt in Anl.24 Nr.4.2 (vgl.Teil III Rn.452ff.)
9 Vgl. Vogel in GuG Bodenwertermittlung anhand des Residualwerverfahrens 6/94
10 Vgl. Langner, Johannes / Rössler, Rudolf/ Fortgeführt von Simon, Jürgen / Kleiber, Wolfgang / Joeris, Dagmar / Simon, Thore: [Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten], 8. Auflage, S.155, 2004
11 Vgl. Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage, Rn.99ff., 2002