Die HafenCity

Ein Überblick über den Stand der Planungen mit dem Schwerpunkt Sandtorkai
Oberseminar Immobilienwirtschaft

Wintersemester 2004/2005

Vorgelegt an der Fachhochschule Nürtingen
im Studiengang Immobilienwirtschaft am Standort Geislingen

von

Philipp Langbehn

Abgabetermin: 04.02.2005

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis I
Abbildungsverzeichnis III

1. Einleitung 1

2. Hamburg 2
2.1. Die Leitidee „Hamburg-Wachsende-Stadt“ 4
2.2. Der Wirtschaftsstandort Hamburg 6
2.3. Der Hamburger Immobilienmarkt 8
2.3.1. Der Büroimmobilienmarkt 8
2.3.2. Der Markt für Eigentumswohnungen 9

3. Die HafenCity 10
3.1. Genius Loci 10
3.2. Die Historie 11
3.3. Das Projekt 13
3.4. Die HafenCity GmbH 15
3.5. Zahlen und Fakten 16
3.6. Lage und Infrastruktur 16
3.7. Die aktuellen Flächenentwicklungen 18
3.7.1. Quartier am Sandtorkai 18
3.7.1.1. Baufeld 1 - S-68 21
3.7.1.2. Baufeld 2 - Ocean’s End 22
3.7.1.3. Baufeld 3 - H2O 22
3.7.1.4. Baufeld 4 - Dock 4 23
3.7.1.6. Baufeld 6 - Harbour Cube 23
3.7.1.7. Baufeld 7 - Harbour Hall 24
3.7.1.8. Baufeld 8 – Bankhaus Wölbern 24
3.7.2. Quartier am Sandtorpark 24
3.7.3. Das Quartier Dalmannkai 25
3.7.4. Das Überseequartier 26
3.7.5. Quartier Grasbrook 28
3.7.6. Quartier Brooktorkai 29
3.7.7. Quartier Strandkai 29

4. Eine kritische Diskussion der Entwicklungen in der HafenCity 29

Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Die Alsterarkaden  3
Abbildung 2: St. Michaelis Kirche in Hamburg  3
Abbildung 3: Der Sandtorhafen ca. 1888  ... 12
Abbildung 4: HafenCity Stadtquartiere  14
Abbildung 5: HafenCity Stadtquartiere Ost  15
Abbildung 6: Das Autobahnnetz Hamburg  17
Abbildung 7: Das Straßenverkehrsnetz der HafenCity  17
Abbildung 8: Die Projektentwicklungen am Sandtorkai  18
Abbildung 9: Der Sandtorkai   19
Abbildung 10: Bürogebäude der Quantum Immobilien AG  21
Abbildung 11: Das SAP-Gebäude  28

Abkürzungsverzeichnis
AOL America Online
BAW  Bremer Ausschuss für Wirtschaftsforschung
BGF  Bruttogeschossfläche
EADS  European Aeronautic Defence and Space Company
EG  Erdgeschoss
HGV  Hamburger Gesellschaft für Beteiligungsverwaltung
HHLA  Hamburger Hafen- und Lagerhaus-AG
HWF  Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH
HWWA  Hamburgische Welt-Wirtschafts-Archiv
OG  Obergeschoss
UG  Untergeschoss
Warner Bros  Warner Brothers

1. Einleitung

Die in Deutschland momentan vorherrschende konjunkturelle Aufhellung hat sich auch im 2. Quartal 2004 fortgesetzt. So hat das BIP mit dem kräftigsten Wachstum seit Anfang 2001-, kalender- und preisbereinigt um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal und sogar 1,5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zugenommen. Jedoch ist leider festzustellen, dass die gesamtwirtschaftliche Leistung nur aufgrund des starken Exports zustande gekommen ist. Steigende Ölpreise und die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven, u.a. Hartz IV, sorgen für eine anhaltende Stagnation der Binnennachfrage, welche kalender- und preisbereinigt um - 0,1% fiel. Vor allem die Bauinvestitionen mit einem Rückgang von 2% zeichneten sich für diesen Rückgang aus. Für das gesamte Jahr 2004 prognostiziert das Hamburger Weltwirtschaftsarchiv ein Wirtschaftswachstum von 1,5% und für das Jahr 2005 von 1,4.¹ 

Trotz verbesserter Wirtschaftsdynamik liegt die Arbeitslosenquote der BRD bei weiterhin hohen 10,5%, was einer Arbeitslosigkeit von 4,35 Mio. entspricht. Doch zumindest scheint der Arbeitsplatzabbau mit „nur“ 39.000 abgebauten Stellen im Vergleich zu 2003 zum Stillstand gekommen zu sein.²

Im Gegensatz zum Bundestrend sank in Hamburg die Arbeitslosigkeit um 4,5% auf nun 83.000. Von einem dynamischen und stabilen Aufschwung kann aber nicht die Rede sein. Bei weiterhin unsicheren wirtschaftlichen Aussichten (u.a. Ölpreis) ist eine Trendwende am Arbeitsplatz nicht in Sicht.³ Der konjunkturell abhängige gesamtdeutsche Immobilienmarkt weist, trotz einer in den Immobilienhochburgen Frankfurt, Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf erzielten Zunahme der Transaktionen von 69% gegenüber dem Vorjahreswert, einen Rekordleerstand in diesen Städten von insgesamt 5,8 Mio. m² aus.⁴ Investoren halten sich bei diesen Leerständen und den durch Basel II verschärften Finanzierungsbedingungen mit Projektentwicklungen zurück.

Unter diesen schwierigen ökonomischen Rahmenbedingungen findet auf einer Entwicklungsfläche von ca. 155 Hektar zur Konversion freigegebener Hafenflächen der „bedeutendste Stadtentwicklungsprozess Europas“ statt, der in seiner Fläche rund fünfzehnmal größer ist, als die Neubebauung am Potsdamer Platz in Berlin. 

Nach den Plänen der Hamburger Bürgerschaft soll dieses Vorzeigeprojekt der Leitidee „Hamburg-Wachsende-Stadt“ mit seiner Mischung aus Wohnen, Kultur, Freizeit und Gewerbe die Innenstadt um 40% erweitern und für positive Impulse für den Wirtschafts-, Lebens, Kultur- und Erholungsstandort Hamburg sorgen.

Obwohl sich derzeit die ökonomischen- und immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen schwierig gestalten, sind mit der Fertigstellung der Gebäude am Sandtorkai, der Anhandgabe einiger Grundstücke am Dalmannkai, des großen Investoreninteresses am Überseequartier und der Ansiedlung eines ausländischen Unternehmens und kultureller Einrichtungen, schon erste Erfolge zu verzeichnen.

Ziel dieser vier Kapitel umfassenden Hausarbeit ist es, vor dem Hintergrund des Standortes Hamburg, einen Überblick sowohl über die aktuellen Flächenentwicklungen in der HafenCity als auch im speziellen der Projektentwicklungen am Sandtorkai zu geben. Besondere Berücksichtigung erfährt hierbei die Leitidee „Hamburg-Wachsende-Stadt“und die Funktion der HafenCity GmbH. Abschließen wird diese Hausarbeit mit einer kritischen Diskussion bedeutender Themen der HafenCity.

2. Hamburg

Die durch Siedlungen im 7. Jhdt. A.D. entstandene Freie- und Hansestadt Hamburg erstreckt sich über eine Fläche von 755 km² und ist mit seinen 1,74 (2004) Mio. Einwohnern nach Berlin sowohl zweitgrößte Stadt als auch zweitkleinstes Bundesland Deutschlands. Die Metropolregion Hamburg umfasst 4,1 Mio. Einwohner und stellt mit seinem ausgewogenem Branchenmix und dem nach Rotterdam zweitgrößten Seehafen Europas einen der wichtigsten Wirtschaftsstandorte Europas dar.⁵ Hamburg liegt am Unterlauf der Elbe rund 110 km vor der Einmündung des Stroms in die Nordsee und wird im Norden von dem Bundesland Schleswig- Holstein und im Süden vom Bundesland Niedersachsen umschlossen.

[....]

1 Vgl. Hamburgisches Weltwirtschaftsarchiv, Weltkonjunktur, 2004 , Seite 3

2 Vgl. Bundesverband Deutscher Banken, Statistik, 2004; vgl. auch Statistisches Bundesamt Deutschland, Arbeitslosenquote, 2004

3 Vgl. Moring, A., Arbeitslose, 2004

4 Vgl. Deka Immobilien Investment GmbH, Länderanalyse, 2004, Seite 4

5 Vgl. CityNetz Hamburg, Stadtportrait, o.J.