FACHHOCHSCHULE KEMPTEN
Hochschule für Wirtschaft und Technik
Studiengang: Tourismus-Management
Schwerpunkte: Destinationsmanagement / Regionale Tourismuswirtschaft
Internationales Resort- und Hotelmanagement

Diplomarbeit 

gemäß Paragraph 31 der Rahmenprüfungsordnung für die Fachhochschulen
in Bayern (RaPO) vom 17.10.2001 in der jeweils gültigen Fassung.

Timesharing in Deutschland - Eine Marktanalyse unter Berücksichtigung
der rechtlichen Rahmenbedingungen

Verfasserin: 

Katrin Scheffel

Tag der Abgabe: 20.08.2004

Vorwort

[...]

Inhaltsverzeichnis

Vorwort ...  I
Inhaltsverzeichnis  ...  II
Abbildungsverzeichnis  ...  VI
Abkürzungsverzeichnis  ...  VII

1. Einleitung  ...  1

2. Einführung in die Thematik Timesharing  ...  2
2.1. Definition Timesharing  ...  2
2.2. Idee und Geschichte des Timesharing  ...  4
2.3. Interessen der Vertragsparteien  ...  5
2.3.1. Ziele der Anbieter  ...  5
2.3.2. Ziele der Nachfrager  ...  6

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing  ...  8
3.1. Größe, Lage und Merkmale der Ferienanlagen  ...  8
3.1.1. Geographische Lage ...   8
3.1.2. Standorte  ...  9
3.1.3. Strukturen  ...  11
3.1.4. Konfiguration  ...  12
3.1.5. Betriebliche Leistungsmerkmale  ...  13
3.2. Timesharing-Unternehmen auf dem deutschen Markt  ...  15
3.2.1. MONDI-Ferienclub  ...  16
3.2.1.1. Angewandtes Vertragsmodell  ...  16
3.2.1.2. Angebots- und Produktgestaltung  ...  17
3.2.1.3. Preisgestaltung  ...  19
3.2.2. Hapimag  ...  20
3.2.2.1. Angewandtes Vertragsmodell  ...  20
3.2.2.2. Angebots- und Produktgestaltung  ...  21
3.2.2.3. Preisgestaltung  ...  24
3.2.3. Bewertung und Vergleich  ...  25
3.3. Tauschgesellschaften auf dem deutschen Markt  ...  26
3.3.1. Zweck und Funktionsweise  ...  26
3.3.2. Tauschpoolvertrag  ...  28
3.3.3. Tauschvertrag ...  28
3.3.4. Tauschgesellschaft RCI  ...  29
3.3.4.1. Tauschmethoden ...  30
3.3.4.2. Angebots- und Produktgestaltung  ...  30
3.3.4.3. Preisgestaltung ...  31
3.3.5. Tauschgesellschaft Interval International  ...  32
3.3.5.1. Tauschmethoden  ...  32
3.3.5.2. Angebots- und Produktgestaltung  ...  35
3.3.5.3. Preisgestaltung  ...  36
3.3.6. Bewertung und Vergleich  ...  37

4. Nachfrageseite des Produkts Timesharing  ...  38
4.1. Profil der deutschen Timesharing-Nachfrager  ...  38
4.1.1. Altersstruktur  ...  38
4.1.2. Familienstruktur  ...  39
4.1.3. Besitz an Wochen  ...  40
4.1.4. Urlaubsdestinationen  ...  41
4.2. Profil der Nachfrager mit Nutzungsrechten in Deutschland  ...  42
4.3. Zielgruppendefinition durch die Anbieter  ...  44
4.3.1. MONDI-Ferienclub  ...  44
4.3.2. Hapimag  ...  44
4.3.3. Tauschgesellschaft RCI  ...  45
4.3.4. Tauschgesellschaft Interval International  ...  45

5. Marketing und Vertrieb des Produkts Timesharing  ...  46
5.1. Marketingaufgaben und -ziele  ...  46
5.2. Marketing- und Vertriebsmethoden  ...  47
5.2.1. Marketingmethoden ...   48
5.2.2. Vertriebsmethoden  ...  49
5.3. Marketing- und Vertriebskosten  ...  50
5.4. Vorgehensweise der Anbieter auf dem deutschen Markt  ...  51
5.4.1. MONDI-Ferienclub ...   51
5.4.2. Hapimag ...   51
5.4.3. Tauschgesellschaft RCI  ...  52
5.4.4. Tauschgesellschaft Interval International  ...  52

6. Rechtslage des Produkts Timesharing  ...  53
6.1. Timesharing Richtlinie 94/47/EG  ...  53
6.1.1. Geschichtlicher Abriss  ...  53
6.1.2. Rechtsgrundlage  ...  53
6.1.3. Zielsetzung  ...  54
6.1.4. Inhalt  ...  55
6.1.5. Aktuelle Diskussion  ...  57
6.1.5.1. Europäisches Parlament  ...  57
6.1.5.2. Europäische Kommission  ...  59
6.2. Umsetzung der Richtlinie ins deutsche Recht  ...  60
6.2.1. Geschichtlicher Abriss  ...  60
6.2.2. Rechtsgrundlage  ...  60
6.2.3. Zielsetzung  ...  61
6.2.4. Inhalt  ...  62
6.2.5. Problematik  ...  64
6.2.5.1. Kündigung wegen höherer Gewalt  ...  64
6.2.5.2. Insolvenzabsicherung  ...  65
6.2.5.3. Kündigung wegen Mangels  ...  66
6.2.6. Aktuelle Diskussion  ...  68
6.3. Rechtsprechung  ...  68
6.3.1. Europäischer Gerichtshof (EuGH)  ...  69
6.3.2. Oberlandesgericht (OLG)  ...  70

7. Verbraucherschutz des Produkts Timesharing  ...  73
7.1. Notwendigkeit  ...  73
7.2. Situation in Deutschland  ...  74
7.3. Möglichkeiten der Beratung und Information  ...  75
7.3.1. Verbraucherzentralen/ Verbraucherzentrum  ...  75
7.3.1.1. Europäisches Verbraucherzentrum  ...  75
7.3.1.2. Bundesverband  ...  76
7.3.1.3. Verbraucherzentralen auf Länderebene ...  77
7.3.2. Vereine/ Verbände  ...  78
7.3.2.1. Organisation für Teilzeitwohnrechte in Europa  ...  79
7.3.2.2. Dt. Bundesverband für Teilzeit-Wohnrechte e.V.  ...  81
7.3.2.3. Schutzvereinigung e.V.  ...  82
7.3.3. Bewertung und Vergleich  ...  83

8. Potentiale und Tendenzen des Produkts Timesharing  ...  84
8.1. Entwicklungen im Allgemeinen  ...  84
8.2. Erschließung neuer Produkte und Märkte  ...  84
8.2.1. Ferienanlagen in der Stadt  ...  85
8.2.2. Kanalboote  ...  85
8.2.3. Punkteclub  ...  86
8.2.4. Bewertung und Vergleich  ...  87
8.3. Einschätzung durch die Anbieter  ...  87
8.3.1. MONDI-Ferienclub  ...  87
8.3.2. Hapimag  ...  88
8.3.3. Tauschgesellschaft RCI  ...  88
8.3.4. Tauschgesellschaft Interval International  ...  88

9. Schlussbemerkung  ...  89

Anhang I / Email-Anfragen  ...  IX
Anhang II / Antwortschreiben per Post ...   XV
Anhang III / Gesetzestexte  ...  XX

Literaturverzeichnis  ...  XXVIII

Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Verteilung der Ferienanlagen in Europa  ...  9
Abb. 2: Standorttypen in Europa im Vergleich zu Deutschland  ...  10
Abb. 3: Verteilung der Ferienanlagen nach Anzahl der Wohneinheiten  ...  11
Abb. 4: Ferienanlagen nach Anzahl der Schlafzimmer  ...  12
Abb. 5: Durchschnittliche Verwaltungsgebühren pro Wohneinheit  ...  15
Abb. 6: MONDI-Ferienanlagen im Jahr 2003  ...  18
Abb. 7: Standorte der Hapimag-Ferienanlagen  ...  22
Abb. 8: Tauschmethode „Wocheneingabe-Zuerst“ (Deposit First) ...   33
Abb. 9: Tauschmethode „Tauschanfrage-Zuerst“ (Request First)  ...  34
Abb. 10: Altersstruktur der deutschen Wohnrechtsinhaber ...   39
Abb. 11: Familienstruktur nach Anzahl der Kinder im Haushalt  ...  40
Abb. 12: Anzahl der Timesharing-Wochen der Deutschen  ...  41
Abb. 13: Destinationen der deutschen Timesharing-Nachfrager  ...  42
Abb. 14: Nachfrager mit Nutzungsrechten in Deutschland  ...  43
Abb. 15: Marketingmethoden auf dem europäischen Timesharing-Markt  ...  48
Abb. 16: Vergleichsrechnung MONDI-Ferienwohnrecht zu Hotel  ...  IX

Abkürzungsverzeichnis

[...]

1. Einleitung

Ziel der Arbeit ist es, das Produkt Timesharing für Ferienimmobilien genauer zu analysieren. Deutschland wird als Beispiel für den Europäischen Timesharing- Markt ausgewählt.

Nach den allgemeinen Informationen über das Produkt Timesharing im Punkt 2 wird unter Punkt 3 die Angebotsseite eingehend untersucht. Hierbei werden die Firmen MONDI-Ferienclub und Hapimag, sowie die Tauschgesellschaften RCI und Interval International ausgewählt und im Rahmen dieser Arbeit genauer betrachtet, da sie als seriös arbeitende Anbieter eingestuft werden können. Bei der Nachfrageseite unter Punkt 4 werden zum einen die deutschen Timesharing- Nachfrager und zum anderen die Nachfrager, die Nutzungsrechte in Deutschland erworben haben, betrachtet. Das Marketing und der Vertrieb des Produkts Timesharing werden unter Punkt 5 untersucht. Da die Rechtslage des Produkts Timesharing ebenfalls ein wichtiger Bestandteil dieser Arbeit ist, wird unter Punkt 6 zunächst die Timesharing-Richtlinie 94/47/EG untersucht, um anschließend die Umsetzung in das deutsche Recht mit den §§ 481 bis 487 BGB zu betrachten. Die aktuelle Rechtsprechung findet hier ebenfalls Berücksichtigung. Die Möglichkeiten des Verbraucherschutzes bei dem Produkt Timesharing werden unter Punkt 7 eingehend untersucht. Um die Marktanalyse abzurunden, werden im Punkt 8 die Potentiale und Tendenzen für das Produkt Timesharing dargestellt.

Die Ergebnisse dieser Arbeit werden in der Schlussbemerkung unter Punkt 9 zusammengefasst.

2. Einführung in die Thematik Timesharing

2.1. Definition Timesharing

Die wortwörtliche Übersetzung des Begriffes Timesharing lautet „Zeitzuteilung“¹ und ist seinem Ursprung nach eine angloamerikanische Wortkombination. 

Der Duden definiert Timesharing als: „gekauftes Wohnrecht an einer Ferienwohnung während einer bestimmten Zeit“.² Umfangreicher ist dagegen die Definition, die im Allgemeinen in der Fachliteratur verwendet wird. Sie lautet: “Timesharing: Das Recht, für einen begrenzten Zeitraum, normalerweise jährlich, eine vorher bestimmte Zeit in einer bestimmten Einheit - einer 2- oder 3- Zimmer-Wohnung zum Beispiel - einer Ferienanlage zu verbringen.“³

Diese Definition hat ihren Ursprung in dem am 01.01.1997 in Kraft getretenen Teilzeitwohnrechtegesetz. Die Inhalte des Teilzeitwohnrechtegesetzes wurden im Rahmen der am 01.01.2002 vollzogenen Schuldrechtsmodernisierung mit geringfügigen Änderungen in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert. Es regelt den Verbraucherschutz und enthält eine als gültig anzusehende Legaldefinition des Teilzeitwohnrechtevertrages und damit verbunden eine Definition des Timesharing.⁴

§ 481 (1) BGB: ¹„Teilzeitwohnrechteverträge sind Verträge, durch die ein Unternehmer einen Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mindestens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen. ² Das Recht kann ein dingliches oder anderes Recht sein und insbesondere auch durch eine Mitgliedschaft in einem Verein oder einen Anteil an einer Gesellschaft eingeräumt werden.“

In den nachfolgenden beiden Absätzen wird der Begriff des Timesharing durch den Gesetzgeber erweitert.

§ 481 (2) BGB: „Das Recht kann auch darin bestehen, die Nutzung eines Wohngebäudes jeweils aus einem Bestand von Wohngebäuden zu wählen.“ 

§ 481 (3) BGB: „Einem Wohngebäude steht ein Teil eines Wohngebäudes gleich.“

Der Gesetzgeber verdeutlicht durch die gegebene Definition, dass es sich bei Timesharing um kein Eigentum, sondern um ein vom Käufer erworbenes Nutzungsrecht handelt. Dadurch wird verhindert, dass der Verbraucher eine falsche Vorstellung von der rechtlichen Konstellation des Konzeptes von Timesharing erlangt.

2.2. Idee und Geschichte des Timesharing

Nach Tonner lässt sich das Konzept des Timesharing auf jedes Wirtschaftsgut anwenden, das zum einen eine hohe Einstiegsinvestition erfordert und zum anderen nicht ständig benötigt wird.⁵

Der Grundgedanke auf dem das Timesharing basiert ist, dass aufgrund der begrenzten Urlaubszeit und der hohen Kosten der Kauf und die Unterhaltung einer Ferienimmobilie für den Einzelnen häufig unwirtschaftlich ist. Auch die Leerstandsvermietung ist aufwendig und oftmals risikobehaftet.⁶ Durch diese Überlegungen entstand laut Hildenbrand/ Kappus/ Mäsch die Idee, „durch eine Aufteilung des Nutzungsrechts an einer Ferienimmobilie auf verschiedene „Anteilseigner“ bei gleichzeitiger Teilung der Kosten die Effizienz der Immobiliennutzung zu erhöhen.“⁷

Der genaue zeitliche Ursprung des Timesharing ist nicht bestimmbar. Verträge über „Teilapartments“ wurden in Deutschland zum ersten Mal Ende der 50er Jahre angeboten. Diese Vertragsform hatte zum damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit, sich auf dem bestehenden Immobilienmarkt durchzusetzen. Ende der 70er Jahre kam es zu einem erneuten Markteintritt des Timesharing in Europa und somit auch in Deutschland. Zunächst erfuhr diese Vertragsform Anwendung auf die zur damaligen Zeit sehr teueren Computeranlagen. Die Unternehmen teilten sich hierbei die Kosten und die Nutzung nach einem vertraglich festgelegten Schlüssel.⁸

[....]

1 Vgl. Duden, die deutsche Rechtschreibung, 22.Auflage: Timesharing, 2000.

2 Vgl. Duden, die deutsche Rechtschreibung, 22.Auflage: Timesharing, 2000.

3 Vgl. Cordes, C./ Bredow J. K., Traumurlaub in den schönsten Ferienparadiesen der Welt, 2000, S.7.

4 Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.118.

5 Vgl. Tonner, K., Das Recht des Time-Sharing an Ferienimmobilien, 1997, Rn.21.

6 Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.17.

7 Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.17.

8 Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.17.