Grundlagen der Standort- und Marktanalyse

von: Johannes Jansen

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung 1

2 Geschichte, Ablauf und Informationsquellen 2

2.1 Geschichte der Standorttheorien 2
2.2 Ziele und Erwartungen an eine Standort- und Marktanalyse 3
2.3 Auftraggeber und Phasen einer Standort- und Marktanalyse 4
2.4 Informationsquellen und Methodik der Datenerhebung 6

3 Standortanalyse 8

3.1 Inhalte der Standortanalyse 8
3.2 Definition des Makro- und Mikrostandorts 9

4 Marktanalyse 11

4.1 Inhalte der Marktanalyse 11
4.2 Aufgaben der Angebots- und Wettbewerbsanalyse 11
4.3 Aufgaben der Nachfrageanalyse 12

5 Fazit und Ausblick 13

5.1 Fazit 13
5.2 Ausblick: Der Trend geht zu Due-Diligence-Prüfungen 13

Literaturverzeichnis 14

1 Einleitung

Die Wahl des Standorts ist eine der grundlegendsten Entscheidungen in einem Immobilienprojekt. Um den passenden Standort für eine Immobilie oder die richtige Immobilie für einen Standort zu finden, bedienen sich Investoren immer häufiger der Standort- und Marktanalyse, als wissenschaftliche Untersuchung des Standorts und Marktes. Die Standort- und Marktanalyse minimiert das Risiko einer falschen Standortwahl und minimiert somit das Risiko einer Fehlinvestition. Projekte wie der „Space-Park“ in Bremen, bei der sich die Wahl des Standorts als falsch herausgestellt hat, wären nach einer gründlichen und objektiven Standort- und Marktanalyse wohl gar nicht erst realisiert worden. Aktuell ist das Risiko einer Fehlinvestition durch die Leerstandsrate in Deutschland (s. Tabelle 1) deutlich höher, als noch vor einigen Jahren. Objekte, die nicht standort- oder marktgerecht sind, haben mit Leerständen zu kämpfen oder sind gar nicht vermiet- oder verkaufbar. Die Fungibilität ist somit stark eingeschränkt. Eine ausführliche Standort- und Marktanalyse ist also essentiell für den Erfolg einer Immobilieninvestition.

Tabelle 1 1 [Tabelle in der Downloaddatei vorhanden]

In der Immobilienbranche ist unter der Standort- und Marktanalyse eine objektive, methodisch aufgebaute, fachlich fundierte Untersuchung der wesentlichen Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition zu verstehen. Bestandteile sind das systematische Sammeln, Gewichten und Bewerten von direkt und indirekt mit der künftigen Entwicklung einer Immobilie im Zusammenhang stehenden Informationen über den Standort, den möglichen Nutzermarkt und die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt. 2 Die folgende Arbeit soll dem Leser die wichtigsten Aspekte der Standort- und Marktanalyse erläutern und einen Überblick in diesem Bereich der Projektentwicklung schaffen.

2 Geschichte, Ablauf und Informationsquellen

2.1 Geschichte der Standorttheorien

Der Erste, der sich mit der Frage auseinander setzte, inwieweit ökonomische Gesetzmäßigkeiten (Angebot und Nachfrage) zur Herausbildung optimaler räumlicher Strukturen der Bodennutzung führen, war der deutsche Standorttheoretiker Johann Heinrich von Thünen, in seinem, Anfang des 19 Jh. erschienenen Werk, „Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie“. 1 Aus seiner Theorie lässt sich folgende Grundsatz ableiten: „Je höher der an einem Standort erzie lbare Ertrag ist, desto hochwertiger und intensiver ist seine Nutzung“. Dieser Grundsatz ist bis heute gültig. Kernelement der Theorie ist die Lagerente (=Bodenpreis). Da der Boden unterschiedlich intensiv genutzt wird, nimmt der Bodenpreis mit zunehmender Entfernung zum Konsumzentrum (z.B. Stadt) ab (s. Abbildung 1), die Bodennutzung wird daher extensiver.2

Abbildung 1 – Modell nach der Theorie von v. Thünen3 [Abbildung in der Downloaddatei vorhanden]

Neben der Standorttheorie von Thünen existieren noch drei weitere sehr bedeutende Standorttheorien: Die „Standorttheorie der Industrie“ von Weber, die „Theorie der Zentralen Orte“ von Christaller und die „Theorie der Wachstumspole“ von Perroux, auf die in dieser Arbeit nicht weiter eingegangen werden soll. Da die Theorien teilweise sehr abstrakt formuliert sind, fehlt oft die Übertragbarkeit auf die Realität, doch liefern sie Erklärungen und tragen zum Verständnis von wirtschaftlichen Standortstrukturen bei. 4

2.2 Ziele und Erwartungen an eine Standort- und Marktanalyse

Immer wieder entstehen Objekte, die mit permanenten Leerständen zu kämpfen haben, unter Kostenmiete vermietet sind oder bereits vor der ersten Nutzung neu konzipiert werden müssen, weil diese Immobilien entweder am Markt oder am Standort oder gar an beidem „vorbei“ geplant worden sind. Ein Ziel der Standort- und Marktanalyse kann die Identifizierung einer optimalen Nutzungsmöglichkeit für einen bestimmten Standort unter ökonomischen Gesichtspunkten sein oder die Beurteilung verschiedener Standorte auf ihre jeweilige Eignung hinsichtlich eines bestimmten Nutzungskonzeptes. Darüber hinaus lassen sich Realisierungschancen, standort- und marktseitige Restriktionen sowie Erfolgs- bzw. Ertragsaussichten eines Bauvorhabens ermitteln. 1 Ein weiteres Ziel einer einheitlichen Standort- und Marktanalyse kann der Vergleich von verschiedenen Standorten und deren Märkten sein. Die Standort- und Marktanalyse dient häufig auch zur Optimierung und Planung von Standortnetzen (z.B. Baumarktketten, große Discounter etc.).

[...]

1 Vgl. Beyerle, T., Die Analyse des Leerstands, DEGI, Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, Frankfurt am Main 2004

2 Vgl. Muncke, G./ Dziomba, M./ Walther, M., Standort - und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft – Ziele, Gegenstand, methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, in: Schulte, K.-W./ Bone-Winkel, S., (Hrsg.), Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2. aktualisierte und erweiterte Aufl., Köln 2002, S. 131-200, hier: S. 133

1 Vgl. Immobilien Zeitung (IZ), Standort- und Marktanalyse, Fachbeiträge, Wiesbaden 2000-2001

2 Vgl. ebenda

3 Eigene Grafik in Anlehnung an: Thünen, J. H., Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie, Neudr. v. 1842 bzw. 1850, 3. Aufl., Jena 1930

4 Vgl. Isenhöfer, B./ Väth, A./ Hofmann, P., Funktionsspezifische Aspekte des Immobilienmanagements, Immobilienanalyse in: Schulte, K.-W., (Hrsg.), Immobilienökonomie Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 3., vollständig überarbeitete und erweiterte Aufl., München 2005, S. 391-451, hier: S.398

1 Vgl. IZ, a.a.O.