Offene Immobilienfonds und die Problematik der
permanenten Liquiditätszusage

Praxisarbeit von

Johannes Thomas Jansen

BERUFSAKADEMIE STUTTGART
- STAATLICHE STUDIENAKADEMIE -
UNIVERSITY OF COOPERATIVE EDUCATION

Studienbereich: Wirtschaft
Studienrichtung: Immobilienwirtschaft
Studienhalbjahr: 4. Studienhalbjahr

Ausbildungsstätte: Hypo Real Estate Bank International AG

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis I
Abbildungsverzeichnis II

1. Einführung 1

2. Struktur der offenen Immobilienfonds 2
2.1 Entwicklung der offenen Immobilienfonds 2
2.2 Besonderheiten des offenen Immobilienfonds 3
2.3 Funktionsweise eines offenen Immobilienfonds 3
2.4 Wesentliche rechtliche Rahmenbedingungen eines offenen Immobilienfonds 6

3. Ursachen für die Krise der Immobilienfonds 2005/2006 7

4. Ausblick 10

Literaturverzeichnis 11

Anlagen 12

Abbildungsverzeichnis
ABBILDUNG 1 - PERFORMANCE OFFENE IMMOBILIENFONDS IM VERGLEICH ZU AKTIENFONDS UND DAX 2
ABBILDUNG 2 - AUFTEILUNG DES PUBLIKUMSFONDSVERMÖGENS IN DEUTSCHLAND STAND 31.12.05 2
ABBILDUNG 3 - FUNKTIONSWEISE EINES OFFENEN IMMOBILIENFONDS 4
ABBILDUNG 4 - FONDSVERMÖGEN IMMOBILIENFONDS IM VERGLEICH ZUM MITTELAUFKOMMEN IN MIO. € 7
ABBILDUNG 5 - AUF- UND ABWERTUNGEN DER FONDSOBJEKTE IN MIO. € 8
ABBILDUNG 6 - DIVERGENZ ZWISCHEN IMMOBILIEN UND WERTPAPIEREN 9

1. Einführung

„Ein Stück Bürohaus für 50 Euro“, mit diesem Zitat wirbt der BVI – Bundesverband Investment und Asset Management e.V in seinen Broschüren für die Anlageform des offenen Immobilienfonds. Immobilienfonds gelten seit ihrer Einführung im Jahre 1959 als besonders sichere, wertstabile und vor allem rentable Anlage. Besonders in Zeiten schwacher Börsen und nach dem Zusammenbruch des so genannten „neuen Marktes“ stieg die Nachfrage nach offenen Immobilienfonds bei Kapitalanlegern.

Seit dem 13.12.2005 ist dieses Bild allerdings getrübt. Zum ersten Mal in der Geschichte der offenen Immobilienfonds verweigert die DB Real Estate Investment GmbH die Rücknahme ihrer Fondsanteile des „grundbesitz-invest“- Fonds, auf Grund mangelnder Liquidität bedingt durch hohe Mittelabflüsse in den vorherigen Tagen. Begonnen hatte alles, als am 09.12.2005 bekannt wurde, das die Fondsgesellschaft ihr Deutschland-Portfolio um 3,9% abwerten muss, aus Angst vor Kursverlusten zogen zahlreiche Anleger, vor allem aber institutionelle Investoren ihre Einlagen zurück und verursachten damit gefährlich hohe Mittelabflüsse.¹ Die Mindestliquiditätsvorschrift des Investmentgesetz (InvG), die besagt, das ein Fonds mindestens 5% des Fondsvolumens als liquide Mittel vorhalten muss, konnte nicht mehr erfüllt werden. Auf Grund dieser „besonderen Umstände“ wurde der Fonds vorübergehend vom Fondsmanagement geschlossen. Ende Januar 2006 betrugen die Mittelabflüsse in dieser Assetklasse ca. 7,2 Mrd. Euro, d.h. dass in den Monaten Dezember 2005 und Januar 2006 ca. 9% des Fondsvermögens abgeflossen sind.²

Ein wesentliches Verkaufsargument für Anteile an offenen Immobilienfonds war bis dahin die ständige Liquiditätszusage durch die Fonds, die Einlagen täglich verfügbar machten. Jahrelang hatte diese Zusage in boomenden Immobilienmärkten funktioniert, doch sensibilisiert durch den Crash des neuen Marktes lösten viele Kleinanleger und Finanzinvestoren ihre Beteiligung aus Angst vor einer Abwertung und damit einer Wertminderung ihrer Anteile auf und brachten die Immobilienfonds dadurch in Schwierigkeiten. Mittlerweile sind zwei weitere Fonds aufgrund von massiven Mittelabflüssen geschlossen worden. Die Anleger des „grundinvest“- und „USgrundinvest“- Fonds der KanAm Gruppe kommen vorerst nicht an ihr Geld und müssen mit kursbedingten Verlusten ihrer Anlagen rechnen.³

Diese Arbeit soll die Struktur eines Immobilienfonds erläutern und erklären, warum eine uneingeschränkte Liquiditätszusage ein großes Problem für die Fonds bedeuten kann.

2. Struktur der offenen Immobilienfonds

2.1 Entwicklung der offenen Immobilienfonds

Der offene Immobilienfonds der 1959 von der „Internationales Immobilien-Institut GmbH“ unter dem Namen iii-Fonds Nr. 1 aufgelegt wurde, war der erste offene Immobilienfonds in der Geschichte. Seitdem ist bis 2004 ein kontinuierliches Wachstum in dieser Assetklasse zu beobachten. Die Anleger vertrauen diesem Produkt, das ihnen noch nie Verluste bereitet hat. Während zur Zeit des Crashs am neuen Markt Aktien stark an Wert verloren, entwickelten sich offene Immobilienfonds als echte Alternative für die Anleger. An der folgenden Grafik ist zu erkennen wie der Dax und die Aktienfonds, die hier als Vergleich dienen sollen, in den Jahren von 2000 bis 2002 einbrechen und gleichzeitig die Immobilienfonds davon profitieren können.

Abbildung 1 - Performance offene Immobilienfonds im Vergleich zu Aktienfonds und Dax¹

[...]

Von Beginn an galt der offene Immobilienfonds als krisensicher und geeignet für Anleger mit langfristigem Anlagehorizont. Im Laufe der Jahre wuchs das Fondsvolumen auf 81,3 Mrd. Euro (Stand Dezember 2005). Damit erreichen die offenen Immobilienfonds einen Anteil von 16% am Gesamtvermögen der Publikumsfonds in Deutschland, erkennbar an der folgenden Grafik. 

Abbildung 2 - Aufteilung des Publikumsfondsvermögens in Deutschland Stand 31.12.05²

[....]

1 Vgl. IZ Aktuell, „Grundbesitz-Invest wertet Deutschlandimmobilien um 3,9% ab“, 09.12.2005

2 Vgl. IZ Aktuell, „Anleger zogen im Januar fast 4,2 Mrd. EUR aus offenen Fonds ab“, 17.02.2006

3 Vgl. IZ Aktuell, „KanAm schließt offenen Fonds US-grundinvest“, 17.01.2006

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1 Eigene Grafik, Datenquellen: Bundesbank und BVI Statistiken

2 Eigene Grafik, Datenquelle: BVI Statistiken