Berufsakademie Stuttgart
Immobilienwirtschaft
5. Studienhalbjahr

Änderungen in der Beleihungswertermittlung
durch die Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung

Johannes Thomas Jansen

Inhaltsverzeichnis
 

Abbildungsverzeichnis ...II

1. Einleitung ...1

2. Entwicklung der Beleihungswertermittlung ...3

3. Philosophie des Beleihungswertes ...7
3.1 Anwendungsbereich des Beleihungswertes ...7
3.2 Alte und neue Definition des Beleihungswertes ...10

4. Wesentliche Änderungen in der Beleihungswertermittlung ...16

5. Schwachstellen des §25 BelWertV (Auslandsimmobilien) ...24

6. Fazit ...26

Quellenverzeichnis ...28

1. Einleitung

Eine Immobilie kann für verschiedene Personen in unterschiedlichen Situationen einen unterschiedlichen Wert haben. Aufgrund dieser Tatsache, dass jede Immobilie nicht nur einen, sondern mehrere Werte besitzt, existieren in der Immobilienschaft eine Vielzahl an verschiedenen „Wert“-Begriffen, die, jeder für sich, die Immobilie unter einem anderen Gesichtspunkt betrachten. Unterschiedliche Adressaten verfolgen mit einer Ermittlung des für sie relevanten Wertes verschiedene Interessen, demnach unterscheiden sich die einzelnen Werte in ihrer Höhe oft sehr stark von einander.

Das Finanzamt ermittelt bei der Bemessung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer den Einheitswert der hoch ausfallen sollte, um möglichst viel Steuern zu erheben. Im Rahmen eines Marktwertgutachten ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert¹, hierbei wird der Preis ermittelt, den das Objekt zum Stichtag bei einem Verkauf erzielen würde. Je nachdem ob Ver- oder Käufer den Verkehrswert ermitteln lassen wird dieser unterschiedlich ausfallen. Der Käufer ist aus nahe liegenden Gründen an einem niedrigeren Wert interessiert als der Verkäufer.

Außer den schon genannten Werten existiert noch der Beleihungswert, der von Banken bei der Vergabe von Krediten gegen Immobiliensicherheiten ermittelt wird. Das jeweilige Kreditinstitut, das den Beleihungswert ermitteln lässt, ist an einem Wert interessiert, der jederzeit bei einem Verkauf erzielt werden kann und langfristig Gültigkeit besitzt. Unter Risikogesichtspunkten wird dieser Wert meist niedriger als der Verkehrswert sein.

Im Zentrum der folgenden Arbeit steht der Beleihungswert und die Auswirkungen durch die Neuregelung des Pfandbriefrechts und Erlass der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Seit ihrem Inkrafttreten am 01. August 2006 bildet die Beleihungswertermittlungsverordnung den rechtlichen Rahmen für die Ermittlung des Beleihungswertes, vorher existierten nur eine Reihe von Anweisungen und diverse Richtlinien des Verbandes der Hypothekenbanken (vdp)², die, die Beleihungswertermittlung regelten. Mit der Beleihungswertermittlungsverordnung wird erstmals die Ermittlung einheitlich und transparent geregelt.

[...]

1 Die Begriffe Markt- und Verkehrswert werden in dieser Arbeit simultan verwendet, die Bedeutung ist die Selbe, gemeint ist immer der Wert nach §194 Baugesetzbuch (BauGB).

2 Verband der Hypothekenbanken, seit dem 19. Juli 2005 Verband der deutschen Pfandbriefbanken