University of Applied Sciences
Georg-Simon-Ohm Fachhochschule Nürnberg

Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen
Praxisbeispiel von zwei Schulmensaneubauten der Stadt Ronnenberg

vorgelegt von:
Dipl.-Kfm. (FH) Dieter Bohn

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ... 1
Abkürzungsverzeichnis ... 4
Abbildungsverzeichnis ... 5
Tabellenverzeichnis ... 6

1 Problemstellung und Aufbau der Arbeit ... 7

1.1 Problemstellung ... 7
1.2 Ausgangslage ... 8
1.3 Aufbau der Arbeit ... 10

2 Theoretischer Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung ... 11

2.1 Lebenszyklus von Immobilien ... 13

2.2 Kosten im Lebenszyklus von Immobilien ... 16
2.2.1 Kostenbegriff ... 16
2.2.2 Berechnung von Immobilienlebenszykluskosten ... 18
2.2.3 Normen über Kosten im Lebenszyklus ... 19
2.2.4 Relevante Kosten im Immobilienlebenszyklus ... 22
2.2.4.1 Kosten von Hochbauten ... 23
2.2.4.1.1 Grundstück, Herrichten und Erschließen ... 23
2.2.4.1.2 Bauwerk - Baukonstruktion ... 24
2.2.4.1.3 Bauwerk - Technische Anlagen ... 24
2.2.4.1.4 Außenanlagen, Ausstattung und Baunebenkosten ... 24
2.2.4.2 Kosten der Bereitstellung ... 25
2.2.4.2.1 Kapitalkosten / Kalkulatorische Zinsen ... 25
2.2.4.2.2 Abschreibungen ... 27
2.2.4.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung ... 27
2.2.4.3 Kosten der Nutzung ... 28
2.2.4.3.1 Betriebskosten ... 29
2.2.4.3.1.1 Gebäudereinigung ... 30
2.2.4.3.1.2 Abwasser und Wasser ... 31
2.2.4.3.1.3 Wärme und Kälte ... 31
2.2.4.3.1.4 Strom ... 32
2.2.4.3.1.5 Bedienung ... 33
2.2.4.3.1.6 Wartung, Inspektion und Reparatur ... 33
2.2.4.3.2 Verkehrs- und Grünflächen ... 34
2.2.4.3.3 Sonstige Betriebskosten ... 34
2.2.4.4 Bauunterhaltungskosten ... 35
2.2.4.4.1 Instandsetzung ... 36
2.2.4.4.2 Modernisierung ... 39
2.2.5 Kosten der Außerbetriebnahme ... 40
2.2.5.1 Umwidmung / Verkauf ... 40
2.2.5.2 Rückbau / Abriss ... 41

3 Lebenszykluskostenbetrachtung der zu untersuchenden Objekte ... 42

3.1 Mensaneubau am Standort Empelde ... 45
3.1.1 Baubeschreibung und Hochbaukosten Erweiterungsbau Empelde ... 46
3.1.1.1 Aufwand für Planung und Konzeption ... 46
3.1.1.2 Grundstück, Herrichten und Erschließen (KGr. 200) ... 47
3.1.1.3 Bauwerk - Baukonstruktion (KGr. 300) ... 47
3.1.1.4 Bauwerk – Technische Anlagen (KGr. 400) ... 48
3.1.1.5 Außengelände, Ausstattung und Baunebenkosten (KGr. 500-700) ... 49
3.1.1.6 Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Empelde ... 49
3.1.2 Kosten der Bereitstellung ... 50
3.1.2.1 Kalkulatorische Zinsen ... 50
3.1.2.2 Abschreibungen ... 52
3.1.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung ... 53
3.1.3 Betriebskostenprognose ... 53
3.1.3.1 Reinigung ... 53
3.1.3.2 Wärme und Kälte ... 56
3.1.3.3 Strom ... 57
3.1.3.4 Bedienung ... 58
3.1.3.5 Wartung, Inspektion und Reparatur ... 58
3.1.4 Prognose der Baufolgekosten ... 58
3.1.5 Zusammenfassung der Kosten Mensa Empelde ... 60
3.1.6 Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Empelde ... 61

3.2 Mensaneubau am Standort Ronnenberg ... 64
3.2.1 Baubeschreibung und Hochbaukosten Mensaneubau Ronnenberg ... 65
3.2.1.1 Aufwand für Planung und Konzeption ... 65
3.2.1.2 Grundstück, Herrichten und Erschließen (KGr.100 und 200) ... 65
3.2.1.3 Bauwerk - Baukonstruktion (KGr. 300) ... 66
3.2.1.4 Bauwerk – Technische Anlagen (KGr. 400) ... 66
3.2.1.5 Außengelände, Ausstattung und Baunebenkosten (KGr. 500-700) ... 67
3.2.1.6 Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Ronnenberg ... 67
3.2.2 Kosten der Bereitstellung ... 68
3.2.2.1 Kalkulatorische Zinsen ... 68
3.2.2.2 Abschreibungen ... 70
3.2.2.3 Verwaltung, Steuern und Versicherung ... 71
3.2.3 Betriebskostenprognose ... 71
3.2.3.1 Reinigung ... 71
3.2.3.2 Wärme und Kälte ... 73
3.2.3.3 Strom ... 74
3.2.3.4 Bedienung ... 75
3.2.3.5 Wartung, Inspektion und Reparatur ... 75
3.2.4 Prognose der Baufolgekosten ... 75
3.2.5 Zusammenfassung der Kosten Mensa Ronnenberg ... 78
3.2.6 Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Ronnenberg ... 79

4 Benchmark-Vergleich ... 82

4.1 Definition und Ermittlung von Kennzahlen ... 84
4.1.1 Bezugsgröße Mensaplätze ... 84
4.1.2 Bezugsgröße tägliche Essenteilnehmer ... 86
4.1.3 Bezugsgröße Fläche ... 87
4.1.4 Bezugsgröße Investitionskosten ... 88
4.1.5 Zusammensetzung der Lebenszykluskosten ... 90

5 Zusammenfassung und Ergebnis ... 91

Literaturverzeichnis ... 94

Anhang ... 100

1 Problemstellung und Aufbau der Arbeit

Grundsätzliche Problemstellung der Arbeit ist die Ermittlung und Darstellung der Lebenszyklus- und Baufolgekosten von zwei Schulmensen. In der vorgelegten Arbeit erfolgt im ersten Teil zunächst eine theoretische Beschreibung des Ansatzes der Lebenszykluskosten (LzK) und seiner Bestandteile. Im anschließenden zweiten Teil werden dann die LzK der beiden Gebäude ermittelt, dargestellt und bewertet. Abschließend werden aus den ermittelten Kosten Kennzahlen gebildet und als internes Benchmarking miteinander verglichen.

1.1 Problemstellung

Grundsätzliche Problemstellung der Arbeit ist die Ermittlung und Darstellung der Lebenszyklus- und Baufolgekosten von zwei Schulmensen. In der vorgelegten Arbeit erfolgt im ersten Teil zunächst eine theoretische Beschreibung des Ansatzes der Lebenszykluskosten (LzK) und seiner Bestandteile. Im anschließenden zweiten Teil werden dann die LzK der beiden Gebäude ermittelt, dargestellt und bewertet. Abschließend werden aus den ermittelten Kosten Kennzahlen gebildet und als internes Benchmarking miteinander verglichen.

Der Staat fördert derzeit durch das Investitionsprogramm "Zukunft, Bildung und Betreuung (EZBB)" unter anderem den Ausbau von Ganztagsschulen. Die Stadt Ronnenberg hat sich als Schulträger entschieden, ein Schulzentrum zur Ganztagsschule auszubauen. Im Rahmen des Ganztagsschulprojektes werden derzeit zwei Mensen an zwei Standorten errichtet. Die Neubaumaßnahmen werden aus den o.g. EZBB-Mitteln gefördert, so dass nur ein Teil der Investitionsmittel durch den Schulträger Stadt Ronnenberg zu tragen sind.

Im Rahmen der vorgelegten Masterarbeit wird auf Grundlage der Entwurfsplanung bzw. der Daten aus den Bauantragsunterlagen eine Lebenszyklusbetrachtung für die beiden Schulmensen angestellt. Ziel der Masterarbeit ist es, im Rahmen der Lebenszykluskostenrechnung die entsehenden Folgekosten aufzuzeigen und im Anschluss hieraus Benchmarks abzuleiten und beide Bauwerke miteinander zu vergleichen.

Weiteres Ziel der Masterarbeit soll es sein, herauszuarbeiten und darzustellen, dass die Förderhöhe des Bundes (etwa 75% der Investitionskosten) nur ein Bruchteil im Zusammenhang der Neubauten entstehenden Kosten deckt und der Großteil der finanziellen Belastung durch den Schulträger getragen wird.

1.2 Ausgangslage

Die Stadt Ronnenberg als Bauherr der untersuchten Mensen liegt in unmittelbarer Nähe von Hannover. Die Stadt mit rund 24.000 Einwohnern zeichnet sich durch starke Reformbemühungen aus. Insbesondere Themen wie Aufgabenbündelung, Prozessoptimierung, Produktorientierung, Kostenrechnung und Implementierung des Dienstleistungsgedankens werden seit mehreren Jahren verwaltungsseitig umgesetzt und sollen zur Qualitätssteigerung und vor allem zur Haushaltskonsolidierung beitragen.

In Bezug auf den Betrieb der 62 städtischen Immobilien haben vermeintliche „Einsparungen“ im Bereich der Gebäudeinstandhaltung in der Vergangenheit dazu geführt, dass erforderliche Instandhaltungsaufgaben nicht bzw. nicht im erforderlichen Umfang durchgeführt wurden.

Als Folge schiebt die Stadt Ronnenberg, wie viele andere Kommunen auch, deshalb heute, in Form einer verdeckten Verschuldung, einen riesigen, progressiv ansteigenden Instandhaltungs- und Sanierungsstau vor sich her.¹

Die Stadt Ronnenberg ist derzeit nicht in der Lage, ihren Haushalt ausgleichen zu können. Wie in vielen Kommunen wurde im Gegensatz zu einer ökonomischen, vorausschauenden Gebäudebewirtschaftung in der Vergangenheit auch in Ronnenberg in Bezug auf die Gebäudeunterhaltung lediglich das Ziel eines „Nachsorgeverhaltens“ verfolgt. Erst wenn bereits Schäden eingetreten waren, erfolgte eine Instandsetzung.

Langfristiges Ziel der Kommunen muss es sein, eine derartige Situation zu vermeiden, sowie die allseits erhobene Forderung nach effizientem und wirtschaftlichem Handeln zu erfüllen.

[...]

1 vgl. Winnemöller, 1997, Seite 395