University of Applied Sciences

Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

Praxisbeispiel von zwei Schulmensaneubauten der Stadt Ronnenberg

vorgelegt von:

Dipl.-Kfm. (FH) Dieter Bohn

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Fachbereich

University of Applied Sciences

Maschinenbau und

Versorgungstechnik

Keßlerplatz 12, 90489 Nürnberg, Tel.: 0911 / 5880-1345, Fax: -5135

Masterarbeit

Bearbeiter / in:

Dieter Bohn

Studiengang:

Facility Management

Studienschwerpunkt:

Erstprüfer:

Zweitprüfer:

Durchgeführt bei der Firma:

Betreuer / in innerhalb der Firma:

(Name, Abteilung, Tel.-Nr.)

Ausgabedatum:

14.01.2008

Abgabedatum:

Thema der Arbeit:

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen -

Praxisbeispiel von zwei Schulmensaneubauten der Stadt Ronnenberg

Die Arbeit ist frei einsehbar:

Ja:

Nein:

, die Arbeit darf nur mit Zustimmung von

(bei Firmenarbeiten: Name, Abt., Tel.): eingesehen werden.

Zusammenfassung:

Im Rahmen der vorgelegten Arbeit werden die relevanten Kosten einer Immobilienlebenszykluskostenbe-

trachtung dargestellt und deren Ermittlung erläutert. Im zweiten Teil werden die zuvor gewonnenen theoreti-

schen Kenntnisse auf zwei Schulmensaneubauten der Stadt Ronnenberg bezogen und deren Lebenszyk-

luskosten ermittelt. Im dritten, abschließenden Teil, werden die aus der Lebenszykluskostenrechnung ge-

wonnenen Ergebnisse im Sinne eines internen Benchmarkings miteinander verglichen und bewertet.

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Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

vorgelegt von: Dieter Bohn

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1

Abkürzungsverzeichnis

4

Abbildungsverzeichnis

5

Tabel enverzeichnis

6

1

Problemstel ung und Aufbau der Arbeit

7

1.1

Problemstel ung

7

1.2

Ausgangslage

8

1.3

Aufbau der Arbeit

10

2

Theoretischer Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung

11

2.1

Lebenszyklus von Immobilien

13

2.2

Kosten im Lebenszyklus von Immobilien

16

2.2.1

Kostenbegriff

16

2.2.2

Berechnung von Immobilienlebenszykluskosten

18

2.2.3

Normen über Kosten im Lebenszyklus

19

2.2.4

Relevante Kosten im Immobilienlebenszyklus

22

2.2.4.1

Kosten von Hochbauten

23

2.2.4.1.1

Grundstück, Herrichten und Erschließen

23

2.2.4.1.2

Bauwerk - Baukonstruktion

24

2.2.4.1.3

Bauwerk - Technische Anlagen

24

2.2.4.1.4

Außenanlagen, Ausstattung und Baunebenkosten

24

2.2.4.2

Kosten der Bereitstel ung

25

2.2.4.2.1

Kapitalkosten / Kalkulatorische Zinsen

25

2.2.4.2.2

Abschreibungen

27

2.2.4.2.3

Verwaltung, Steuern und Versicherung

27

2.2.4.3

Kosten der Nutzung

28

2.2.4.3.1

Betriebskosten

29

2.2.4.3.1.1

Gebäudereinigung

30

2.2.4.3.1.2

Abwasser und Wasser

31

2.2.4.3.1.3

Wärme und Kälte

31

2.2.4.3.1.4

Strom

32

2.2.4.3.1.5

Bedienung

33

2.2.4.3.1.6

Wartung, Inspektion und Reparatur

33

2.2.4.3.2

Verkehrs- und Grünflächen

34

2.2.4.3.3

Sonstige Betriebskosten

34

2.2.4.4

Bauunterhaltungskosten

35

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Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

vorgelegt von: Dieter Bohn

2.2.4.4.1

Instandsetzung

36

2.2.4.4.2

Modernisierung

39

2.2.5

Kosten der Außerbetriebnahme

40

2.2.5.1

Umwidmung / Verkauf

40

2.2.5.2

Rückbau / Abriss

41

3

Lebenszykluskostenbetrachtung der zu untersuchenden Objekte

42

3.1

Mensaneubau am Standort Empelde

45

3.1.1

Baubeschreibung und Hochbaukosten Erweiterungsbau Empelde

46

3.1.1.1

Aufwand für Planung und Konzeption

46

3.1.1.2

Grundstück, Herrichten und Erschließen (KGr. 200)

47

3.1.1.3

Bauwerk - Baukonstruktion (KGr. 300)

47

3.1.1.4

Bauwerk ­ Technische Anlagen (KGr. 400)

48

3.1.1.5

Außengelände, Ausstattung und Baunebenkosten (KGr. 500-700)

49

3.1.1.6

Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Empelde

49

3.1.2

Kosten der Bereitstel ung

50

3.1.2.1

Kalkulatorische Zinsen

50

3.1.2.2

Abschreibungen

52

3.1.2.3

Verwaltung, Steuern und Versicherung

53

3.1.3

Betriebskostenprognose

53

3.1.3.1

Reinigung

53

3.1.3.2

Wärme und Kälte

56

3.1.3.3

Strom

57

3.1.3.4

Bedienung

58

3.1.3.5

Wartung, Inspektion und Reparatur

58

3.1.4

Prognose der Baufolgekosten

58

3.1.5

Zusammenfassung der Kosten Mensa Empelde

60

3.1.6

Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Empelde

61

3.2

Mensaneubau am Standort Ronnenberg

64

3.2.1

Baubeschreibung und Hochbaukosten Mensaneubau Ronnenberg

65

3.2.1.1

Aufwand für Planung und Konzeption

65

3.2.1.2

Grundstück, Herrichten und Erschließen (KGr.100 und 200)

65

3.2.1.3

Bauwerk - Baukonstruktion (KGr. 300)

66

3.2.1.4

Bauwerk ­ Technische Anlagen (KGr. 400)

66

3.2.1.5

Außengelände, Ausstattung und Baunebenkosten (KGr. 500-700)

67

3.2.1.6

Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Ronnenberg

67

3.2.2

Kosten der Bereitstel ung

68

3.2.2.1

Kalkulatorische Zinsen

68

3.2.2.2

Abschreibungen

70

3.2.2.3

Verwaltung, Steuern und Versicherung

71

2 / 105

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Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

vorgelegt von: Dieter Bohn

3.2.3

Betriebskostenprognose

71

3.2.3.1

Reinigung

71

3.2.3.2

Wärme und Kälte

73

3.2.3.3

Strom

74

3.2.3.4

Bedienung

75

3.2.3.5

Wartung, Inspektion und Reparatur

75

3.2.4

Prognose der Baufolgekosten

75

3.2.5

Zusammenfassung der Kosten Mensa Ronnenberg

78

3.2.6

Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Ronnenberg

79

4

Benchmark-Vergleich

82

4.1

Definition und Ermittlung von Kennzahlen

84

4.1.1

Bezugsgröße Mensaplätze

84

4.1.2

Bezugsgröße tägliche Essenteilnehmer

86

4.1.3

Bezugsgröße Fläche

87

4.1.4

Bezugsgröße Investitionskosten

88

4.1.5

Zusammensetzung der Lebenszykluskosten

90

5

Zusammenfassung und Ergebnis

91

Literaturverzeichnis

94

Anhang

100

3 / 105

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Abkürzungsverzeichnis

a

Jahr

A.d.V.

Anmerkung des Verfassers

BGF

Bruttogrundfläche

BKI

Baukostenindex

CAFM

Computer Aided Facility Management

bspw.

beispielsweise

b.z.w.

beziehungsweise

ca.

circa

d.h.

das heißt

DIN

Deutsches Institut für Normung e.V.

EnEV

Energieeinsparverordnung

EZBB

Zukunft, Bildung und Betreuung

FM

Facility Management

GEFMA

Deutscher Verband für Facility Management e.V.

ggf.

gegebenenfal s

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

i.d.R.

in der Regel

IFMA

International Facility Management Association

IH

Instandhaltung

KGSt

Kommunale Gemeinschaftsstel e für

Verwaltungsmanagement e.V.

KGr.

Kostengruppe

KVP

kontinuierlicher Verbesserungsprozess

LzPh

Lebenszyklusphasen

LLK

Lebenszykluskosten

LZKR

Lebenszykluskostenrechnung

NF

Nutzfläche

o.b.

oben beschrieben

OG

Obergeschoss

o.g.

oben genannte

rd.

rund

t

Zeit

usw.

und so weiter

VDI

Verein Deutscher Ingenieure

VF

Verkehrsfläche

vgl.

vergleiche

z.B.

zum Beispiel

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das Lebenszykluskonzept 13

Abbildung 2: Integrales Polyzyklenmodel nach Riegel 14

Abbildung 3: Lebenszyklusphasen nach GEFMA 15

Abbildung 4: Darstel ung der Bestandteile der Baunutzungskosten nach DIN 18960 20

Abbildung 5: Darstel ung der Bestandteile der jährlichen Kosten nach VDI 2067 20

Abbildung 6: lineare Darstel ung des FM im Lebenszyklus mit FM-Hauptprozessen 21

Abbildung 7: Systematisierung der wichtigsten Lebenszykluskosten von Immobilien 22

Abbildung 8: Baufolgekosten in Prozent der Baukosten pro Jahr, nach Gondring 29

Abbildung 9: Lebensdauer der verschiedenen Gebäudebestandteile 36

Abbildung 10: Abnutzungsverläufe von Gebäudeelementen im Zeitablauf 37

Abbildung 11: Grundrissplan Standort Empelde 43

Abbildung 12: Grundriss Mensaneubau Empelde 45

Abbildung 13: graphische Darstel ung der Baufolgekosten Mensa Empelde 59

Abbildung 14: Grundriss Mensa Ronnenberg 64

Abbildung 15: graphische Darstel ung der Baufolgekosten Mensa Ronnenberg 77

Abbildung 16: Kennzahlen in Bezug auf Investitionskosten 89

Abbildung 17: Verteilung der Lebenszykluskosten auf die einzelnen Kostenblöcke 90

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Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

vorgelegt von: Dieter Bohn

Tabellenverzeichnis

Tabel e 1: Reinigungsleistungswerte Mensa 30

Tabel e 2: Kalkulatorische Zinsen Mensa Empelde 51

Tabel e 3: Abschreibungen Mensa Empelde 52

Tabel e 4: Reinigungsleistungswerte Mensa Empelde 54

Tabel e 5: Flächen und Bodenbeläge der Mensa Empelde 54

Tabel e 6: tägliche Reinigungsdauer der Mensa Empelde 55

Tabel e 7: Schätzung Stromverbrauch der Küchengeräte Mensa Empelde 57

Tabel e 8: Baufolgekosten In den Jahren 2018 bis 2063 Mensa Empelde 59

Tabel e 9: Zusammenfassung der Kosten der Mensa Empelde 60

Tabel e 10: Abgezinste Ausgaben der Nutzungskosten Mensa Empelde 62

Tabel e 11: Abgezinste Ausgaben der Baufolgekosten Mensa Empelde 63

Tabel e 12: Kalkulatorische Zinsen Mensa Empelde 69

Tabel e 13: Abschreibungen Mensa Ronnenberg 70

Tabel e 14: Reinigungsleistungswerte Mensa Ronnenberg 71

Tabel e 15: Flächen und Bodenbeläge der Mensa Ronnenberg 72

Tabel e 16: tägliche Reinigungsdauer der Mensa Ronnenberg 72

Tabel e 17: Schätzung Stromverbrauch der Küchengeräte Mensa Ronnenberg 74

Tabel e 18: Baufolgekosten In den Jahren 2018 bis 2063 Mensa Ronnenberg 76

Tabel e 19: Zusammenfassung der Kosten der Mensa Ronnenberg 78

Tabel e 20: Abgezinste Ausgaben der Nutzungskosten Mensa Ronnenberg 80

Tabel e 21: Abgezinste Ausgaben der Baufolgekosten Mensa Ronnenberg 81

Tabel e 22: Kennzahlen in Bezug auf Mensaplätze 86

Tabel e 23: Kennzahlen in Bezug auf Essenteilnehmer 87

Tabel e 24: Kennzahlen in Bezug auf die Fläche 88

Tabel e 25: Kennzahlen in Bezug auf Investitionskosten 88

Tabel e 26: Zusammensetzung der Lebenszykluskosten 90

Tabel e 27: Zusammenfassung der wichtigsten Kosten 92

Tabel e 28: Zusammenfassung der wichtigsten Kennzahlen 93

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Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

vorgelegt von: Dieter Bohn

1

Problemstellung und Aufbau der Arbeit

Grundsätzliche Problemstel ung der Arbeit ist die Ermittlung und Darstel ung der

Lebenszyklus- und Baufolgekosten von zwei Schulmensen. In der vorgelegten

Arbeit erfolgt im ersten Teil zunächst eine theoretische Beschreibung des An-

satzes der Lebenszykluskosten (LzK) und seiner Bestandteile. Im anschließen-

den zweiten Teil werden dann die LzK der beiden Gebäude ermittelt, dargestel t

und bewertet. Abschließend werden aus den ermittelten Kosten Kennzahlen

gebildet und als internes Benchmarking miteinander verglichen.

1.1 Problemstellung

Der Staat fördert derzeit durch das Investitionsprogramm "Zukunft, Bildung und

Betreuung (EZBB)" unter anderem den Ausbau von Ganztagsschulen.

Die Stadt Ronnenberg hat sich als Schulträger entschieden, ein Schulzentrum

zur Ganztagsschule auszubauen. Im Rahmen des Ganztagsschulprojektes

werden derzeit zwei Mensen an zwei Standorten errichtet. Die Neubaumaß-

nahmen werden aus den o.g. EZBB-Mitteln gefördert, so dass nur ein Teil der

Investitionsmittel durch den Schulträger Stadt Ronnenberg zu tragen sind.

Im Rahmen der vorgelegten Masterarbeit wird auf Grundlage der Entwurfspla-

nung bzw. der Daten aus den Bauantragsunterlagen eine Lebenszyklusbetrach-

tung für die beiden Schulmensen angestel t. Ziel der Masterarbeit ist es, im

Rahmen der Lebenszykluskostenrechnung die entsehenden Folgekosten auf-

zuzeigen und im Anschluss hieraus Benchmarks abzuleiten und beide Bauwer-

ke miteinander zu vergleichen.

Weiteres Ziel der Masterarbeit sol es sein, herauszuarbeiten und darzustel en,

dass die Förderhöhe des Bundes (etwa 75% der Investitionskosten) nur ein

Bruchteil im Zusammenhang der Neubauten entstehenden Kosten deckt und

der Großteil der finanziel en Belastung durch den Schulträger getragen wird.

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Masterarbeit

Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

vorgelegt von: Dieter Bohn

1.2 Ausgangslage

Die Stadt Ronnenberg als Bauherr der untersuchten Mensen liegt in unmittelba-

rer Nähe von Hannover. Die Stadt mit rund 24.000 Einwohnern zeichnet sich

durch starke Reformbemühungen aus. Insbesondere Themen wie Aufgaben-

bündelung, Prozessoptimierung, Produktorientierung, Kostenrechnung und Imp-

lementierung des Dienstleistungsgedankens werden seit mehreren Jahren ver-

waltungsseitig umgesetzt und sol en zur Qualitätssteigerung und vor al em zur

Haushaltskonsolidierung beitragen.

In Bezug auf den Betrieb der 62 städtischen Immobilien haben vermeintliche

,,Einsparungen" im Bereich der Gebäudeinstandhaltung in der Vergangenheit

dazu geführt, dass erforderliche Instandhaltungsaufgaben nicht bzw. nicht im

erforderlichen Umfang durchgeführt wurden.

Als Folge schiebt die Stadt Ronnenberg, wie viele andere Kommunen auch,

deshalb heute, in Form einer verdeckten Verschuldung, einen riesigen, pro-

gressiv ansteigenden Instandhaltungs- und Sanierungsstau vor sich her.1

Die Stadt Ronnenberg ist derzeit nicht in der Lage, ihren Haushalt ausgleichen

zu können. Wie in vielen Kommunen wurde im Gegensatz zu einer ökonomi-

schen, vorausschauenden Gebäudebewirtschaftung in der Vergangenheit auch

in Ronnenberg in Bezug auf die Gebäudeunterhaltung lediglich das Ziel eines

,,Nachsorgeverhaltens" verfolgt. Erst wenn bereits Schäden eingetreten waren,

erfolgte eine Instandsetzung.

Langfristiges Ziel der Kommunen muss es sein, eine derartige Situation zu

vermeiden, sowie die al seits erhobene Forderung nach effizientem und wirt-

schaftlichem Handeln zu erfül en.

1 vgl. Winnemöl er, 1997, Seite 395

8 / 105

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