Zusammenhang zwischen MBS-Emissionen und Immobilienpreisen vor dem Hintergrund der Entwicklung des Subprime-Marktes in den USA

Inhalt

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Chronologie der Subprime-Krise
1.2 Gegenstand der Arbeit

2 Der Immobilienmarkt in den USA
2.1 Hypothekenmarkt
2.2 Subprime-Markt
2.3 Preisentwicklung privater US-Immobilien
2.3.1 zukünftige Preisentwicklung

3 Asset-Backed Securities
3.1 Definition
3.2 Klassifikation
3.3 Mortgage Backed Securities
3.3.1 Commercial Mortgage Backed Securities
3.3.2 Residental Mortgage Backed Securities

4 Zusammenhang

5 Schlußbetrachtung

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

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Abb. 1: All Mortgage Originations

International Monetary Fund: IMF Working Paper 07/188, Juli 2007, S. 7, http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2007/wp07188.pdf, entnommen am 21.11.2007

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Abb. 2: S&P/Case-Shiller Home Price Indices

Standard and Poor’s: Further Weakening in Home Prices According to the S&P/Case-Shiller Home Price Indices, 30.10.2007, S. 1, http://www2.standardandpoors.com/spf/pdf/index/CS

HomePrice_Release_102626.pdf, entnommen am 8.11.2007

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Abb. 3: Mortgage delinquency rates

Board of Governors of the Federal System: Monetary Policy Report to the Congress, 18.7.2007, S. 12, http://www.federalreserve.gov/boarddocs/hh/2007/july/fullreport.pdf, entnommen am 12.12.2007

1 Einleitung

1.1 Chronologie der Subprime-Krise

Im Jahr 2007 hat die Subprime-Krise die globalen Finanzmärkte erfasst. Unzählige Hedgefonds mussten geschlossen werden, Banken fielen in existenzbedrohende Krisen oder mussten milliardenschwere Abschreibungen vornehmen. Auch die Aktienmärkte gerieten unter Druck. Doch wie kam es zu der Subprime-Krise?

Ausgangspunkt ist der amerikanische Markt für Eigenheimfinanzierungen. Die Zahl der Immobilieneigentümer stieg stetig an. Bei den Immobilienpreisen konnten seit Langem hohe Wachstumsraten verzeichnet werden. Außerdem sind in den letzten Jahren die Standards zur Kreditvergabe immer weiter gelockert worden, was dazu führte, dass selbst US-Bürger mit geringem Einkommen und ohne Eigenkapital sich den Traum der eigenen Immobilie erfüllen konnten. Doch die Kredite dienten längst nicht mehr ausschließlich der Finanzierung der Immobilie an sich. Viele Amerikaner belasteten ihr Haus um Konsum- und Luxusgüter anzuschaffen. Dann begannen die Immobilienpreise ab 2007 zu sinken.^[1] Außerdem erhöhte die US-Notenbank Fed kontinuierlich den wichtigsten US-Zinssatz, die Federal Funds Rate, von 1,00 % im Juni 2003 auf 5,25 % bis September 2007.^[2] Dies führte zu steigenden Belastungen der Kreditnehmer, die ihre Immobiliendarlehen häufig ohne feste Zinsbindung abgeschlossen hatten. Immer mehr Kreditnehmer konnten ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen, v.a. im Subprime-Segment, also dem Teil des Hypothekenmarktes, der überwiegend aus Kreditnehmern mit geringer Bonität besteht. Das Hauptproblem jedoch besteht darin, dass die Subprime-Kredite bzw. deren Risiken in speziell strukturierte Anleihen, sogenannte Mortgage Backed Securities (MBS), verbrieft und am Kapitalmarkt emittiert wurden. Institutionelle Anleger entdeckten diese Anlageform für sich und investierten hunderte Milliarden USD in MBS. Die steigenden Zahlungsausfälle bei den Immobilienkrediten führten allerdings zu erheblichen Wertverlusten dieser Anleihen. Ratingagenturen sahen sich daher gezwungen, ihre Anleihenbewertungen drastisch nach unten zu korrigieren. Die Risikobereitschaft der Investoren nahm schlagartig ab und es wurden erhebliche Beträge in risikoärmere Investments umgeschichtet. Insbesondere der Markt für kurzlaufende, mit Finanzaktive besicherte Schuldverschreibungen (sog. Asset Backed Commercial Paper, ABCP^[3]) trocknete annähernd vollständig aus. Spezielle Zweckgesellschaften (sog. Conduits) kaufen langfristige MBS und refinanzieren sich u.a. über eine revolvierende Emission kurzfristiger ABCP. Banken stellen zur Ratingverbesserung der ABCP erhebliche Kreditlinien zur Verfügung, die auch zur Absicherung von Zahlungsschwierigkeiten der Conduits, z.B. bei Platzierungsproblemen der ABCP, dienen. Da kaum ein Investor noch bereit war in ABCP zu investieren, mussten zur Refinanzierung die bereitgestellten Kreditlinien in Anspruch genommen werden.^[4] Damit erreichte die US‑Hypothekenkrise schließlich den globalen Finanzmarkt. Außerdem begannen Banken als präventive Maßnahme zusätzlich Liquidität zu horten. Der enorme Liquiditätsbedarf spiegelte sich in einer steigenden Nachfrage nach Geldmarktkrediten wider, was zu ebenfalls steigenden Geldmarktzinsen führte. Aufgrund der Refinanzierungsprobleme war es letztlich kaum noch möglich über andere Banken an zusätzliches Kapital zu kommen, so dass sich schließlich Notenbanken, insbesondere Fed, EZB und die Bank of Japan, dazu veranlasst sahen, im Rahmen von Offenmarktgeschäften (v.a. durch Schnelltender) kurzfristig Liquidität in einem dreistelligen Milliardenbetrag zur Verfügung zu stellen. Diese Interventionen stützten zwar den Geldmarkt, dennoch ist eine Vielzahl von Subprime-Finanzierern insolvent und nahezu alle Groß- und Investmentbanken müssen Rekordabschreibungen in Milliardenhöhe vornehmen. Auch die Aktienmärkte reagieren zunehmend beunruhigt. Letztendlich können jedoch konkrete Schäden bislang nur schwer prognostiziert werden, da Verluste nur sukzessive veröffentlicht werden und weitere Auswirkungen auch für amerikanische Immobilienbesitzer, die US‑Konjunktur, EUR und USD, Zinsen und die weltweiten Aktienmärkte zu befürchten sind. Schätzungen zu Folge ist mit Schäden in Höhe von 300^[5] bis 500 Mrd. USD^[6] zu rechnen.

1.2 Gegenstand der Arbeit

Doch welcher Zusammenhang besteht zwischen den Faktoren, die zu der Subprime-Krise geführt haben? Wäre es ohne die laxe Kreditvergabe, ohne sinkende Immobilienpreise, ohne steigende Zinsen, ohne die hohe Nachfrage nach Asset Backed Securities (ABS) bzw. das hohe Angebot von ABS oder ohne die Illiquidität des Geldmarktes auch zu einer Subprime-Krise gekommen? Ich möchte mich daher speziell auf den Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und ABS-Emissionen, im Besonderen MBS, konzentrieren und deren Einfluss auf den amerikanischen Hypothekenmarkt diskutieren. Zunächst gebe ich einen Überblick über den US-Hypothekenmarkt und das Subprime-Segment. Dann stelle ich die beiden Faktoren, Immobilienpreise und MBS-Emissionen, sowie deren Entwicklung vor und diskutiere anschließend einen möglichen Zusammenhang. Ich werde hier zwischen gewerblich- und privatgenutzten Immobilien unterscheiden. Zuletzt möchte ich auf die jüngsten Preisänderungen eingehen und die Auswirkungen auf weitere MBS-Emissionen analysieren.

2 Der Immobilienmarkt in den USA

2.1 Hypothekenmarkt

Der US-Hypothekenmarkt teilt sich in ein erstklassiges, risikoarmes (Prime / Confirming) und ein risikoreiches (Non‑Prime) Segment auf. Als Prime gelten Hypotheken, die unter die Beleihungsgrenze von 417.000 USD fallen und mit einer Staatsgarantie versehen sind. Hypotheken mit höherem Beleihungswert werden Prime-Jumbo genannt. Insgesamt besteht das Prime-Segment aus Schuldnern einwandfreier Bonität. Das Nonprime-Segment wird in zwei Unter-bereiche, Alt-A und Subprime, aufgeteilt. Als Alt-A bezeichnete Hypotheken werden an Kre-ditnehmer vergeben, deren Kreditanträge Unregelmäßigkeiten aufweisen bzw. die ihr Vermögen oder Einkommen nicht offengelegt haben. Zum Subprime-Segment zählen Personen, die in der Vergangenheit Kreditprobleme hatten oder gegen die eine Zwangsvollstreckung eingeleitet wurde. Auch wenn die Zins- und Tilgungszahlungen 50 % des Einkommens übersteigen oder das Kreditvolumen mehr als 85 % des besicherten Wertes beträgt, spricht man von Subprime-Hypotheken.^[7] Insgesamt beträgt das Volumen des Hypothekenmarktes in 2006 etwa 3.000 Mrd. USD, von denen 46 % als Non-Prime gelten. Im Jahr 2002 lag dieser Wert noch bei etwa 15 %.^[8] Bei der Zahl der Hauseigentümer konnten insbesondere seit Mitte der 90er Jahre starke Wachstumsraten verzeichnet werden, die zur dynamischen Entwicklung des Hypothekenmarktes beigetragen haben. Das Jahr 2004 markiert mit 69,2 % ein Allzeithoch. Erst seit zwei Jahren ist hier wieder ein marginaler Rückgang zu beobachten.^[9]

[...]

^[1] Zu Immobilienpreisentwicklung vgl. Abschnitt 2.3, S. 5 ff.

^[2] Vgl. Board of Governors of the Federal Reserve System (2007a). Im Oktober 2007 hat die Fed die Zinsen auf 4,50 % gesenkt um einer Abkühlung der Wirtschaft entgegenzu-wirken und reagierte somit auf die Subprime-Krise. Im Dezember folgte eine weitere Zinssenkung auf 4,25 %.

^[3] Vgl. Emse (2005), S. 15 f.

^[4] Als Beispiel sei hier das Conduit „Rhineland Funding Capital Corporation” der IKB und dessen komplexe Verflechtung mit diversen deutschen Großbanken angeführt.

^[5] Vgl. RGE Monitor (2007).

^[6] Vgl. OECD (2007a), S. 16.

^[7] Vgl. Dresdner Bank AG Schweiz (2007), S. 2.

^[8] Abb. 1: All Mortgage Originations

^[9] Vgl. U.S. Census Bureau (2007a), S. 4.