Sind Immobilienfonds in Niedrigzinsphasen eine Anlagealternative?

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis ...II

Zusammenfassung ...III

1.) Einleitung ...4

2.) Charakteristik eines Immobilienfonds ...5

3.) Risiko und Rendite ...7
3.1) Risiko und Rendite von Immobilienfonds ...7
3.2) Vergleich zu anderen verzinslichen Finanzprodukten ...11

4.) Anlageempfehlung ...13

5.) Fazit ...14

Literaturverzeichnis ...15

Zusammenfassung

Die folgende Studienarbeit beantwortet die ihr vorausgestellte Leitfrage, inwiefern Immobilienfonds eine geeignete Anlagealternative in einer Niedrigzinsphase ist. Ziel der Arbeit ist, die aufgeworfene Problemstellung am Ende analytisch und differenziert beantworten zu können. Hierzu wird zunächst die Charakteristik eines Immobilienfonds dargestellt. Ferner werden Risiko und Rendite der Fondsart erläutert und mit anderen verzinslichen Finanzprodukten verglichen. Anschließend wird eine Anlageempfehlung ausgesprochen. Das am Ende der Arbeit aus diesen Komponenten gezogene Fazit kommt zu dem Ergebnis, dass zumindest offene Immobilienfonds durchaus eine gute Anlagealternative in Niedrigzinsphasen sind.

1.) Einleitung

Im September 2014 senkte die Europäische Zentralbank den Leitzins auf ein Rekordtief von 0,05 %.[1] Das ist auf der einen Seite ein eventueller Vorteil für Unternehmen oder private Haushalte, um Investitionen oder Immobilien günstig finanzieren zu können. Da beispielsweise Bankeinlagen aber stark von dem Leitzins der EZB abhängig sind, ist dies auf der anderen Seite ein Nachteil für die Anleger, die ihr Geld im Moment nicht ausgeben wollen, sondern renditeorientiert anlegen möchten. Aus diesem Grund rückt die Immobilienanlage immer weiter in den Fokus jener Anleger. Denn wer mit anteiligem Fremdkapital eine Immobilie erwirbt kann durch die im Moment geringen Kreditzinsen von einer hohen Zinsersparnis profitieren.[2]

Wer allerdings nicht in eigene Immobilen investieren möchte, weil vielleicht das Risiko eines „Mietnomaden“ oder einfach der Verwaltungsaufwand der Vermietung zu hoch sind, für den kommen Immobilienfonds infrage. Hierbei kann der Anleger möglicherweise auch mit bereits kleinen Beträgen an einem Gewinn durch Mieteinnahmen und Wertentwicklung teilhaben. Doch ist der Immobilienfonds wirklich eine effektive und Rendite versprechende Anlagealternative in einer Niedrigzinsphase?

Diese Frage soll in der folgenden Studienarbeit genauer erörtert werden. Ziel dieser Studienarbeit ist, eine differenzierte Analyse des Fonds im Hinblick auf Risiko und Rendite zu erhalten. Ebenso soll der Fonds mit anderen vergleichbaren Anlagen wie beispielsweise Bankeinlagen oder Anleihen verglichen werden. Hierzu wird zunächst die Charakteristik eines Immobilienfonds erläutert. Anschließend werden mögliche Risiken aufgezeigt und verschiedene Renditeerwartungen dargestellt. Aus diesen Darstellungen wird anschließend eine Anlageempfehlung bezüglich eines Immobilienfonds ausgesprochen. Das aus den Ergebnissen und der Empfehlung gezogene Fazit wird die Arbeit abrunden.

2.) Charakteristik eines Immobilienfonds

Immobilienfonds unterscheiden sich zunächst in offene und geschlossene Immobilienfonds: Eine vorher festgelegte Anzahl von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds werden so lange verkauft, bis das geplante Fondsvolumen erreicht ist. Der Verkauf von Anteilen wird bei Erreichen des Fondsvermögens, das meistens entweder zum Erwerb oder Bau mit abschließender Veräußerung einer Immobilie dienen soll, eingestellt und der Fonds „geschlossen“.[3] Anlegern, die als Gesellschafter mit unternehmerischer Haftung am Fondsvermögen beteiligt sind, ist also im Vorwege klar, dass sie in ein bestimmtes Immobilienprojekt investieren.[4] Anteile am Fonds können lediglich an Dritte verkauft, jedoch nicht zulasten des Fondsvermögens zurückgenommen werden. Die Investoren partizipieren an möglichen laufenden Gewinnen, sowie vom möglichen Schlussgewinn, abhängig auch von der Art der Immobilie.[5]

Offene Immobilienfonds bestehen hingegen aus mehreren vermieteten oder in Bau befindlichen Wohn- und Geschäftsgrundstücken und Gebäuden und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften.[6] Laut Investmentgesetz gelten für den offenen Immobilienfonds folgende Anlagevorschriften[7]: Der Anteil einer einzelnen Immobilie am Fondsvermögen darf bei Erwerb 15 % nicht übersteigen. Zusätzlich darf der Wert aller Immobilien, die einen Einzelwert von über zehn Prozent am Sondervermögen besitzen, nicht mehr als die Hälfte des Fondsvermögens ausmachen.[8] Von diesem Fondsvermögen dürfen maximal 49 % als liquide Mittel, wie beispielsweise Geldmarktfonds oder bestimmte Wertpapiere gehalten werden.[9]

Da verstärkte Rückgaben von Anteilen bei einigen Immobilienfonds zu starken Liquiditätsengpässen und zur Aussetzung der Anteilsrücknahme führten, ist der Anleger seit dem 31.12.2012 verpflichtet, Anteile an einem offenen Immobilienfonds für mindestens 24 Monate zu halten.[10] Ebenso ist eine Rückgabefrist von zwölf Monaten zu beachten, wobei die Kündigung auch bereits während der Mindesthaltefrist erklärt werden kann. Die beiden Bedingungen gelten nicht für Anteilsrückgaben für vor dem Stichtag erworbenen Anteilen von weniger als 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr und Anleger.[11]

Eine dritte, allerdings nicht öffentliche Fondsart ist der geschlossene Spezialimmobilienfonds. Diese Fondsart ist in der Regel nur für institutionelle Anleger (keine natürlichen Personen) bestimmt. Für solche Fonds gelten bestimmte Erleichterungen im Hinblick auf Erstellung von Verkaufsprospekten oder Veröffentlichung von Ausgabe- und Rücknahmepreisen.[12]

[...]

[1] Vgl. o.V.: „Geldpolitische Beschlüsse“, Pressemitteilung, hrsg. von der EZB, Frankfurt 2014

[2] Vgl. o.V.: „Monatsbericht Mai 2015“, hrsg. von der Deutschen Bundesbank, Frankfurt 2015

[3] Vgl. Grill, Wolfgang, Perczynski, Hans: Wirtschaftslehre des Kreditwesens, 49. Auflage, Köln 2015, S. 260 f.

[4] Ebenda, S. 347

[5] Ebenda, S. 344 ff.

[6] Vgl. Grill, Wolfgang, Perczynski, Hans: Wirtschaftslehre des Kreditwesens, 49. Auflage, Köln 2015, S. 264 f.

[7] Für offene Immobilienfonds gelten lt. InvG weitere, hier ausgelassene Vorschriften

[8] Vgl. § 73 Abs. 1 InvG

[9] Vgl. § 80 InvG

[10] Gilt nur für Anteile, die ab dem Stichtag erworben wurden

[11] Vgl. § 80c InvG

[12] Vgl. Schulte, Karl-Werner, Kühling, Jürgen und andere: Immobilienökonomie II: Rechtliche Grundlagen, München 2013, S. 951 ff.