Die Bilanzierung von Immobilien gemäß IAS 40

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien


Hausarbeit, 2016
18 Seiten, Note: 2,7

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Klassifizierung von Immobilien
2.1 Immobilienkategorien
2.2 Definition von Investment Properties
2.3 Abgrenzungskriterien
2.4 Klassifizierungsschwierigkeiten

3 Die Bilanzierung von Investment Properties
3.1 Der Ansatz von Investment Properties
3.1.1 Ansatzkriterien
3.1.2 Erstansatz
3.2 Folgebewertung
3.2.1 Anschaffungskostenmodell
3.2.2 Modell des beizulegenden Zeitwerts
3.3 Abgangsbewertung

4 Zusammenfassung

Verzeichnis der Rechtsnormen

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Der Entschluss ein einheitliches Regelwerk in Europa einzuführen, um die Funktionsweise des Binnenmarktes zu verbessern, erfolgte 2002 mit der EG Verordnung 1606/2002. Diese verkündet, dass die International Accounting Standards (IAS) ab 2005 für kapitalmarktorientierte Unternehmen mit Sitz in Europa umgesetzt werden müssen. Hierbei handelt es sich um Rechnungslegungsstandards, die die Vergleichbarkeit durch einheitliche Standards zwischen internationalen Unternehmen herstellen sollen.[1]

In diesem Regelwerk wird unter anderem auch die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien vorgeschrieben.

Die Idee selbstgenutzte Immobilien und Grundstücke von fremdvermieteten unterschiedlich zu bewerten ist dem deutschen Bilanzrecht zwar ebenfalls bekannt gewesen, wurde jedoch handelsrechtlich nicht differiert. Lediglich steuerrechtlich wurde das notwendige von dem „gewillkürtem“ Betriebsvermögen getrennt.[2]

Bereits im Jahr 1997 hat das International Accounting Standards Committee (IASC) angefangen das in IAS 25 geltende Wahlrecht für die Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment Properties) zu überarbeiten. Das Ziel war es die Immobilien stärker zu einer zeitlich marktnahen Bewertung heranzuführen. Denn bisher konnten die Unternehmen wählen, ob die Immobilie als Sachanlagevermögen nach IAS 16 angesetzt und bewertet wird oder wie eine langfristige Finanzinvestition nach IAS 25.[3]

Der IAS 40 Standard regelt also die Bilanzierung und Bewertung und die damit verbundenen Anhangsangaben für Investment Properties.[4] Er wurde im Jahr 2000 beschlossen und trat am 01.01.2011 in Kraft. Gleichzeitig wurde IAS 25 aufgehoben.[5]

2 Klassifizierung von Immobilien

2.1 Immobilienkategorien

Grundsätzlich gibt es vier verschiedene Arten von Immobilien:

- Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden,
- „Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit verkauft werden sollen,
- Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, und
- Immobilien in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase.“[6]

Immobilien, welche verkauft werden sollen, sind im Vorratsvermögen auszuweisen und somit nach IAS 2 zu bilanzieren. Vom Eigentümer selbst genutzte Immobilien generieren ihren Cashflow hauptsächlich aus der betrieblichen Nutzung und nicht aus unabhängigen Zahlungsüberschüssen und werden daher nach den Vorschriften aus IAS 16 bilanziert. Im Bau befindliche Grundstücke und Gebäude sind je nach zukünftig geplanter Nutzungsart anders zu bilanzieren.

Um die Immobilien richtig zu klassifizieren und den entsprechenden Regelungen zuzuordnen, werden Definitionen und Abgrenzungskriterien gebraucht.[7] Diese werden in den nachfolgenden Kapiteln erörtert.

2.2 Definition von Investment Properties

Die zurzeit geltende Definition von Investment Properties ist in IAS 40.5 zu finden und lautet:

„Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile von Gebäuden – oder beides), die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht

(a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern, bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke; oder
(b) im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens verkauft werden.“

Anhand dieser Definition lassen sich Investment Properties als Immobilien definieren, die ausschließlich zu Renditezwecken wie beispielsweise Miet- oder Pachteinnahmen oder zur Wertsteigerung des investierten Kapitals gehalten werden und grenzt diese deutlich gegenüber Immobilien ab, die vom Unternehmen zur betrieblichen Leistungserstellung genutzt werden. Solche selbstgenutzten Grundstücke und Gebäude werden nach IAS 16 bilanziert und bewertet.

Als Beispiele für Investment Property nennt IAS 40.8 Grundstücke, die langfristig zum Zweck der Wertsteigerung oder für eine unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden, sowie Gebäude, welche zur Vermietung im Rahmen eines operativen Leasingverhältnisses gehalten werden. In der Entwicklung oder in der Herstellung befindliche Objekte, die zukünftig als Investment Properties gehalten werden sollen, zählen ebenfalls dazu.

Da die Ermittlung des Verwendungszwecks von Immobilien in der Praxis oft schwierig ist (besonders bei Objekten, die verschiedene Zwecke verfolgen), werden in IAS 40 Beispiele genannt, aus welchen Abgrenzungskriterien ableitbar sind. Diese werden im folgendem Kapitel dargelegt.

2.3 Abgrenzungskriterien

In IAS 40.8 werden nicht nur Beispiele genannt, welche Immobilien zu den Investment Properties gehören, sondern auch welche nicht. Es werden jedoch keine konkreten Schwellenwerte oder Grenzen genannt. Dies hat zur Folge, dass unter Umständen eine Klassifizierung der Immobilien schwierig wird.[8]

Beispiele für Immobilien, die keine Investment Properties sind, werden in IAS 40.9 genannt und ermöglichen somit Abgrenzungskriterien herzuleiten:

- Immobilien, die verkauft oder weiterentwickelt und verkauft werden sollen im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit,
- Immobilien, die für Dritte erstellt oder entwickelt werden,
- Immobilien, die der Eigentümer selbst nutzen möchte, und
- Immobilien, die vermietet werden sollen im Rahmen eines Finanzierungsleasings.

Zu den wichtigsten Abgrenzungskriterien gehören also die Haltedauer und die Art der Nutzung.

Bezüglich der Art der Nutzung stehen die Wertsteigerung und/oder die Erzielung von Miet- bzw. Pachteinahmen im Vordergrund. Immobilien, die das Unternehmen für Zwecke der eigenen Verwaltung oder Produktion sowie für die Erbringung von Leistungen verwendet, sind keine Investment Properties.[9]

Bezüglich der Haltedauer ist das Gebot der Langfristigkeit anzuwenden. Nur Immobilien, die längerfristig gehalten werden, dürfen als Investment Properties eingestuft werden. Immobilien, die zum sofortigen oder baldigen Weiterverkauf angeschafft werden, dürfen nicht nach IAS 40 bilanziert werden.[10]

2.4 Klassifizierungsschwierigkeiten

Immobilien, die für Unternehmen Schwierigkeiten bei der Klassifizierung bereiten, sind einerseits solche, die neben der eigentlichen Vermietung noch weitere liegenschaftsbezogenen Dienstleistungen anbieten. In diesen Fällen entscheidet der Anteil aus den Erträgen der Nebenleistungen am Gesamtverdienst, ob die Immobilie als Investment Property oder als selbstgenutzte Immobilie einzuordnen ist. Eine Anteilsgrenze zwischen wesentlich und unwesentlich wird in IAS 40 nicht genannt und eröffnet somit bilanzielle Spielräume.[11]

Als Beispiele sind hierbei Parkhäuser und Hotels besonders geeignet. Parkhäuser werden zwar an Dritte vermietet, jedoch entspricht dies nicht genau der in IAS 40 beschriebenen Definition von Investment Properties, da in Parkhäusern die Stellplätze an verschiedene Personen zu einem unbestimmten Zeitpunkt und für unbestimmte Dauer ohne Ansprüche auf die Immobilie oder Teile der Immobilie vermietet werden. Zudem generiert ein Parkhaus Einnahmen für die Reinigung der Parkplätze und für die Sicherheit und die Überwachung der Fahrzeuge. Die Betreibung eines Parkhauses, obwohl es umstritten ist, ist nicht als Investment Property zu klassifizieren.

[...]


[1] Vgl. EG Verordnung Nr. 1606/2002 19. Juli 2002 Abs. 1.

[2] Vgl. Lüdenbach (2010), S. 133.

[3] Vgl. Wagenhöfer (2005), S. 198.

[4] Vgl. Freiberg (2013), §16, Rn. 1.

[5] Vgl. Wagenhöfer (2005), S.198.

[6] Pellens et al. (2014), S. 380.

[7] Vgl. Pellens et al. (2014), S. 380f.

[8] Vgl. Freiberg (2013), §16, Rn. 8.

[9] Vgl. Freiberg (2013), §16, Rn. 8.

[10] Vgl. Freiberg (2013), §16, Rn. 9.

[11] Vgl. Freiberg (2013), §16, Rn. 10.

Ende der Leseprobe aus 18 Seiten

Details

Titel
Die Bilanzierung von Immobilien gemäß IAS 40
Untertitel
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Hochschule
Ruhr-Universität Bochum  (Universität)
Veranstaltung
Accounting 1
Note
2,7
Autor
Jahr
2016
Seiten
18
Katalognummer
V351575
ISBN (eBook)
9783668380578
ISBN (Buch)
9783668380585
Dateigröße
521 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Accounting, IAS, IAS 40, IAS40, Immobilien, Investment properties, als finanzinvestition
Arbeit zitieren
Ingrid Ulrich (Autor), 2016, Die Bilanzierung von Immobilien gemäß IAS 40, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/351575

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