Die Exposé-Prüfung aus Investorsicht


Bachelorarbeit, 2018

104 Seiten, Note: 1,3

Mark Mann (Autor)


Leseprobe

Inhalt

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Theoretische Grundlagen zu der Immobilienwirtschaft
2.1 Begriffsdefinition Immobilie
2.2 Immobilienwirtschaft in der Gegenwart in Deutschland
2.3 Akteure der Immobilienwirtschaft
2.4 Unterschiedliche Immobilieninvestitionen

3 Das Exposé als Bewertungsgrundlage einer Immobilie
3.1 Exposé
3.1.1 Begriffserklärung
3.1.2 Vorabprüfung eines Exposés
3.2 Intensive Exposé-Analyse
3.2.1 Markt- und Standortanalyse
3.2.1.1 Analyse der Makrolage
3.2.1.2 Analyse der Mikrolage
3.2.1.3 Empirische Erhebung
3.2.1.4 Der Immobilienmarkt vor Ort
3.2.1.5 Zwischenfazit
3.2.2 Objektanalyse
3.2.2.1 Immobilienmerkmale
3.2.2.2 Prüfung der Nutzungsänderung
3.2.2.3 Bestimmung der Lebenszyklusphase der Liegenschaft
3.2.2.4 Kaufpreisermittlungsverfahren
3.2.2.5 Rentabilitätsrechnung
3.2.2.6 Risikobetrachtung
3.2.2.7 Fixierung des Käufertyps

4 Schlussbetrachtung
4.1 Fazit
4.2 Kritische Würdigung
4.3 Ausblick

Literatur-/Internetquellenverzeichnis

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1. Immobiliendefinitionen

Abbildung 2. Transaktionsvolumina

Abbildung 3. Rendte-Risiko-Profil (Wohnen)

Abbildung 4. Akteure der Immobilienwirtschaft

Abbildung 5. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen

Abbildung 6.Transaktionsvolumen nach Assetklassen

Abbildung 7. Crowdfunding

Abbildung 8. Karte von Nord-Deutschland

Abbildung 9. Vogelperspektive auf die Hafencity

Abbildung 10. Distanz zum Rathaus

Abbildung 11. BauNVO §4

Abbildung 12. Verkehrsbelastungen

Abbildung 13. Entfernung zu der Elbphilharmonie

Abbildung 14. Nutzungsverteilung der Gebäudeflächen

Abbildung 15. Preistrend, Zentral und Alster

Abbildung 16. Grundriss Beispiel

Abbildung 17. Objekt von außen

Abbildung 18. Lebenszyklusphasen einer Immobilie

Abbildung 19. Kostenaufteilung einer Immobilie

Abbildung 20. Ablaufschema Vergleichswertverfahren

Abbildung 21. Ablaufschema des Ertragswertverfahren

Abbildung 22. Rendite-Risiko-Profil

Abbildung 23. Immobilienbestand nach Investoren

Abbildung 24. Investorentypen nach Investmentstile

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1. Makrolage

Tabelle 2. Schlüsselfakten

Tabelle 3. SWOT-Analyse

Tabelle 4. Front-Door-Approach-Rechnung

Tabelle 5. DCF-Rechnung

Tabelle 6. Rentabilitätsrechnung Best Case

Tabelle 7. Rentabilitätsrechnung Worst Case

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

In dieser Bachelorarbeit, mit dem Titel Die Exposé-Prüfung aus der Sichtweise eines Investors, liegt der Fokus im Bereich der Immobilieninvestitionsprüfung. Diese wird mithilfe eines Kaufangebotes bzw. eines Exposés unter der Berücksichtigung der Rentabilität und des Risikos durchgeführt.

Seit Jahren steigt das Transaktionsvolumen von Liegenschaften bzw. Immobilien in Deutschland stetig an. Im Jahr 2015 lag der Wert bei 79 Milliarden Euro und ist 2017 leicht gesunken auf 65 Milliarden Euro im Immobilien-Investitionsmarkt. Durch die Niedrigzinspolitik ist der deutsche Immobilienmarkt für nationale und internationale Investoren mit relativ hohen und sicheren Renditen nach wie vor gefragt. Der leichte Rückgang des Transaktionsvolumens wird hervorgerufen durch die erhöhte Nachfrage und dem geringen Angebot auf dem Markt.[1] Die Immobilienpreise sind in den letzten zwei Jahren durch die hohe Nachfrage und dem relativ geringen Angebot in allen Nutzungskategorien, aber ins besondere in den Asset-Klassen Büroimmobilien und Lagerhallen um 25% gestiegen.[2]

Um eine Immobilie zum Verkauf auf dem Wirtschaftsmarkt anbieten zu können und eine gewisse Käufer- bzw. Investorenaufmerksamkeit bzw. Nachfrage zu erzeugen, wird ein Exposé vom Verkäufer oder von dem beauftragten Immobilienmakler erstellt. In dieser Beschreibung werden alle essentiellen, meistens nur positive Argumente und Eigenschaften von der Liegenschaft erwähnt, um möglichst viele Nachfrager zu generieren. Wenn das Objekt gegen Gebot ausgeschrieben wird, sollte hiermit der maximale Kaufpreis erzielt werden.

Diese Bachelorarbeit hat das Ziel, den Prozess der Investitionsprüfung mit den Informationen aus dem Exposé darzustellen und geht dabei auf alle relevanten Punkte dieser Prozessschritte ein. Der wichtigste Entscheidungsträger für eine solche Bewertung ist die Standort- sowie die Marktanalyse, da die Lage bzw. die Umgebung einer Immobilie schwer änderbar ist. Des Weiteren wird eine intensive Objektanalyse durchgeführt, bei der u.a. der Kaufpreis und die Rentabilität bezüglich des vorhandenen Risikos ermittelt wird. Dieser Ablauf einer Prüfung wird anhand eines Praxisbeispiels einer Immobilie in Hamburg im Bezirk Hafencity verdeutlicht. Am Ende dieser wissenschaftlichen Arbeit soll der optimale Prozessverlauf dargestellt werden und die Investitionsentscheidung gegeben werden, ob für diese Liegenschaft eine Investition bzw. eine intensive interne Prüfung in Betracht kommt, und welcher Investorentyp für diese Immobilienklasse infrage kommt. Des Weiteren wird ein theoretisches Grundwissen in der Immobilienwirtschaft vermittelt.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Bachelorarbeit ist in vier Hauptkapitel strukturiert, die sich wiederum in Unterkapitel gliedern.

Das Kapitel 2 Theoretische Grundlagen zur Immobilienwirtschaft ist in vier Unterkapitel aufgeteilt und soll einen groben Überblick über die Immobilienwirtschaft in Deutschland vermitteln. Dieses theoretische Kapitel soll den Übergang zum praxisnahen Kapitel 3. erleichtern. In dem Unterkapitel Begriffsdefinition Immobilie erfolgt als Einstieg die Erläuterung des Begriffes Immobilie. Das Unterkapitel Immobilienwirtschaft in Deutschland in der Gegenwart beschreibt den Verlauf der Immobilienwirtschaft von der Vergangenheit bis zur Gegenwart. Die Akteure der Immobilienwirtschaft werden im vorletzten Unterkapitel dargestellt und beschrieben. Die unterschiedlichen Immobilieninvestitionen werden im letzten Unterkapitel bezüglich des Transaktionsvolumens und der Finanzierung identifiziert.

Das Hauptkapitel 3 mit dem Titel Das Exposé als Bewertungsgrundlage einer Immobilie unterteilt sich in drei Unterkapitel, und diese gliedern sich wiederum in weitere Unterkapitel. Das erste Unterkapitel 3.1 Exposé befasst sich mit der Begriffserklärung und der Vorabprüfung eines Exposés. Unter diesem Punkt wird auf die Wichtigkeit einer Vorabprüfung eingegangen und erläutert, wieso diese so essentiell für einen potenziellen Käufer ist. Das Kapitel 3.2 Intensive Exposé Analyse befasst sich mit zwei weiteren Kapiteln, wie folgt:

3.2.1 Markt- und Standortanalyse, die sich auf der Analyse der Makrolage und der Mikrolage, sowie einer Empirischen Erhebung spezialisieren. Unter dem Kapitel Empirische Erhebung wird eine Befragung durchgeführt und im Detail auf die Methodik und die Auswertung eingegangen. Dann erfolgt die Beschreibung des Immobilienmarktes vor Ort (Hamburg) anhand eines Praxisbeispiels. Im letzten Unterkapitel der Markt- und Standortanalyse erfolgt eine Zusammenfassung durch ein Zwischenfazit.

Das Kapitel 3.2.2 Objektanalyse beschäftigt sich explizit mit der Liegenschaft und besteht aus sieben Unterkapiteln. Zuerst wird sich mit den Immobilieneigenschaften der Liegenschaft befasst. Die Prüfung der Nutzungsänderung der Immobilie erfolgt danach. Im Anschluss daran wird das Lebenszyklusmodell einer klassischen Immobilie erläutert und die Lebenszyklusphase der Liegenschaft in der Hamburger Hafencity bestimmt. Das Unterkapitel Kaufpreisermittlung erläutert die verschiedenen Verkehrswertverfahren der Immobilienwirtschaft. In den nachfolgenden drei Punkten werden die einsetzbaren Verkehrswertverfahren im Praxisbeispiel durchgeführt und dargelegt. Eine Verkehrswertermittlung erfolgt durch das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren). Des Weiteren folgt das Unterkapitel Rentabilitätsrechnung, das aus den verschiedenen Rechnungsdarstellungen und einem Zwischenfazit besteht. Die Risikobetrachtung, die einen sehr hohen Einfluss auf die Kaufentscheidung bzw. die Renditehöhe beinhaltet, ist ebenso in diesem Hauptkapitel ausgeführt und gliedert sich in die Risikoermittlung sowie Risikobewertung auf. Im letzten Unterkapitel wird der potenzielle Käufertyp fixiert unter Berücksichtigung des Kaufpreisvolumens, des Risikos sowie der Haltedauer.

Das Schlusskapitel der Bachelorarbeit endet mit dem 4. Kapitel und dieses unterteilt sich in drei Unterkapitel auf. Im Fazit werden alle erarbeiteten Erkenntnisse zusammengefasst und die Thesis der Bachelorarbeit beantwortet. Im Punkt Kritische Würdigung werden die positiven und negativen Eigenschaften der wissenschaftlichen Arbeit hervorgehoben und mögliche Verbesserungsvorschläge beleuchtet. Das letzte Unterkapitel der Bachelorarbeit endet mit dem Thema Ausblick und beschäftigt sich mit der Investitionsprüfung sowie die möglichen Kaufansätze für die Zukunft.

2 Theoretische Grundlagen zu der Immobilienwirtschaft

2.1 Begriffsdefinition Immobilie

Das Wort Immobilie hat seinen Ursprung in dem lateinischen Wort immobilis und bedeutet unbewegliche Sache. Deshalb ist bei einem Kauf einer Immobilie die Lage das wichtigste Kriterium, da diese Eigenschaft unveränderbar bleibt. Hingegen kann das Objekt selbst, das sich auf dem Grundstück befindet, unbegrenzt verändert werden, soweit es das Baugesetzbuch (BauGB) zulässt. Es gibt eine Vielzahl an Definitionen des Wortes Immobilie. So hat sich im Laufe der Zeit im Wirtschaftsmarkt durchgesetzt, dass ein unbebautes Grundstück Liegenschaft genannt wird und ein bebautes Immobilie. Immobilien weisen verschiedene Eigenschaften auf:

- Immobilität

Jede Immobilie ist standortgebunden und kann üblicherweise nicht bewegt werden.

- Heterogenität

Jede Immobilie ist einzigartig. Die Einzigartigkeit erfolgt aus der Lage, Größe, Architektur, Ausstattung, Nutzung, Rechten sowie, wenn vorhanden, städtebaulichen Verträgen usw.

- Geringe Substituierbarkeit

Die Immobilie wird meistens nur für eine bestimmte Nutzung entworfen und erbaut. Diese Nutzung ist nur schwer änderbar und ist dann unter Umständen mit hohen Umbaukosten verbunden.

- Hohe Investitionskosten

Der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Investitions- und Kaufnebenkosten verbunden.

- Lebenszyklus

Jede Immobilie hat je nach Nutzungsart und Alter unter Berücksichtigung der Immobilienbewirtschaftung verschiedene Gesamtnutzungszeiten. Dieser Nutzungszeitraum unterteilt sich in verschiedene Lebenszyklen. Im Kapitel Bestimmung der Lebenszyklusphase der Liegenschaft wird dieses Thema anhand eines Praxisbeispiels explizit erläutert.

Es wird zwischen drei essentiellen Definitionskategorien bezüglich der Nutzung unterschieden, die in der nachfolgenden Abbildung dargestellt sind und danach im Detail erläutert werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1. Immobiliendefinitionen, eigene Darstellung, Quelle: i.A.a. G. Vornholz, VWL für die Immobilienwirtschaft3

In der physischen Sichtweise wird das Grundstück und das darauf stehende Objekt nach seinen materiellen Eigenschaften betrachtet und bewertet. Um einen Verkehrswert zu ermitteln, wird das Sachwertverfahren nach § 21-23 ImmoWertV angewendet. Dieses Wertermittlungsverfahren wird meistens bei Einfamilienhäusern angewendet oder bei Immobilien, bei denen die Selbstnutzung im Vordergrund steht. Hierzu wird der Verkehrswert auf der Grundlage der Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) beziehungsweise nach den Herstellungskosten ermittelt.

Unter den Juristen wird der Begriff Grundstück wie folgt definiert: ein Grundstück hat eine gewisse Anzahl an Quadratmetern, die im Flurstück eingetragen sind. Dazu gehört Grund und Boden und alle Gegenstände, die damit fest verbunden sind. Der Begriff teilt sich im Ökonomischen in zwei Bereiche auf. In investitionstheoretischer Sichtweise wird die Immobilie als Kapitalanlage bzw. Asset betrachtet. Und im produktionstechnischen Bereich als Produktionsfaktor betitelt. Beide Bereiche sehen dennoch die Immobilie als nutzungsorientiert und ertragserbringend an. Bei einer Verkehrswertermittlung einer solchen Immobilie, welche Erträge erzielt und diese im Vordergrund stehen, wird das Ertragswertverfahren nach § 17-20 ImmoWertV angewendet.[3]

In der nachfolgenden Auflistung werden die verschiedenen Nutzungsarten einer Immobilie aufgezeigt.

Nutzungsarten von Immobilien

- Wohnimmobilie

- Ein- und Zweifamilienhaus
- Mehrfamilienhaus
- Wohnanlage
- Eigentumswohnung

- Gewerbeimmobilie

- Büroimmobilie
- Handelsimmobilie
- Gewerbepark
- Logistikimmobilie

- Industrieimmobilie

- Produktionsgebäude
- Werkstatt
- Lagerhalle
- Industriepark

- Sonderimmobilie

- Hotelimmobilie
- Gastronomieimmobilie
- Freizeitimmobilie z.B. Freizeitpark, Kino, Sportstätte
- Sozialimmobilie z.B. Seniorenresidenz, Klinik,
- Kulturimmobilie z.B. Theater, Museum
- Verkehrsimmobilie z.B. Bahnhof, Flughafen
- Infrastrukturimmobilie z.B. Brücke, Tunnel

Je nach Nutzungsart sind die Immobilien erbaut worden und erhalten deshalb auch je nach Nutzung und Eigenschaften verschiedene Verkehrswerte. Die Nachfrage nach diesen verschiedenen Objekten unterscheidet sich stark und spricht unterschiedliche Investorentypen an.[4] Auf die unterschiedlichen Investorentypen bzw. Marktakteure wird im Kapitel Akteure der Immobilienwirtschaft eingegangen.

2.2 Immobilienwirtschaft in der Gegenwart in Deutschland

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise für Gewerbe- und Wohn- sowie Büroimmobilien in Deutschland stetig an. Die hohe Nachfrage resultiert aus den niedrigen Zinsen und den Erwartungen, dass die Renditen stetig weiter steigen werden. Hier bietet Deutschland als Investorenland den nationalen und internationalen Investoren eine politische sowie wirtschaftliche Sicherheit. Für das Jahr 2018 wird eine weitere Preissteigerung hinsichtlich der Wohn- und Gewerbeimmobilien prognostiziert. Der Gutachterausschuss, der den jährlichen Marktbericht herausgibt, welcher sich aus den gesammelten Daten der Transaktionen ergibt, zeigt auf, dass das Transaktionsvolumen gleich blieb.[5]

Das nachfolgende Stabdiagramm stellt das Transaktionsvolumen bezüglich der Wohn- und Gewerbeimmobilien in den Jahren 2009 bis 2017 in Deutschland in Milliarden Euro dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2. Transaktionsvolumina von 2009 bis 2017, eigene Darstellung, Quelle: EY[6]

Deutlich ist der stetige Anstieg von 2009 mit einem gesamten Transaktionsvolumen von 53,2 Milliarden Euro bis 2015 mit 79 Milliarden Euro erkennbar. 2016 sinkt der Gesamtwert auf 65,7 Milliarden Euro ab. Für 2017 wird der Wert auf ca. 60-65 Milliarden Euro geschätzt und fällt unter Umständen niedriger bzw. gleichbleibend hinsichtlich des Vorjahres aus. Das Transaktionsvolumen setzt sich in den Jahren 2009 bis 2017 hauptsächlich aus dem Bereich Gewerbeimmobilien und einem kleinen Teil aus Wohnimmobilien zusammen.

2016 setzte sich der Gesamtwert aus 52,5 Milliarden Euro Gewerbeimmobilien und 13,2 Milliarden Euro aus Wohnimmobilien zusammen. Deutlich ist 2015 ein Rekordhoch im Transaktionsvolumen erkennbar. Dieses entstand durch größere Übernahmen (Unternehmenskäufe) in beiden Segmenten. 2016 sowie 2017 spiegeln sich das niedrige Angebot und die hohe Nachfrage deutlich im Stabdiagramm wieder.

Deutsche Städte werden immer attraktiver zum Wohnen, aber auch durch die Landflucht und die Zuwanderung aus dem Ausland besteht momentan eine hohe Nachfrage nach Mietwohnraum in den Großstädten. Dieses hat zur Folge, dass der Mietzins bzw. die Miete stetig ansteigen.[7] Die Mieten sind im Zeitraum von 2012 bis 2016 in Deutschland um 15 Prozent gestiegen, in den Großstädten wie Berlin, Hamburg und München sogar um 28 Prozent.[8] Die Bundesregierung hat den Wohnungsbau unterschätzt bzw. nicht genügend unterstützt. Demnach fehlen seit 2009 ca. eine Millionen Wohnungen, die nicht projektiert worden sind. Im Jahr 2016 wurden ca. 278 Tausend Wohnungen gebaut, davon waren aber nur eine geringe Anzahl Mietwohnungen. Durch den fehlenden Mietraum ist in den kommenden Jahren mit sozialen Problemen zurechnen.[9] Es ist davon auszugehen, dass auch in der Zukunft die Preise für Immobilien und die Mieten in den Großstädten steigen werden, dennoch mit weniger Dynamik.[10] Experten gehen nicht davon aus, dass es in Deutschland gegenwärtig eine Immobilienblase gibt, bzw. das diese in Zukunft platzen wird. Das Kreditvolumen für Liegenschaften in Deutschland ist seit 2010 nur um neun Prozent gestiegen im Gegensatz zu anderen Länder. Eine Immobilienblase in Deutschland kann entstehen, wenn die Preiserhöhung stetig weiter ansteigt, und die Banken wieder etwas dereguliert werden, und diese dadurch einfacher Kredite vergeben könnten. Des Weiteren muss es ein plötzliches Überangebot von Wohnungen auf dem Markt geben. Diese Kriterien werden zurzeit in der Bundesrepublik nicht erfüllt. Im Vergleich der Großstädte im Ausland sind die Mietpreise in den deutschen Großstädten in den letzten Jahren nur um 25 Prozent gestiegen. Zum Beispiel verzeichnen Holland, Irland und Spanien eine Preissteigerung von 100 bis 150 Prozent. Kreditnehmer sollten dennoch in Zukunft mit einer Aufhebung der Niedrig-Zins-Politik der EZB kalkulieren.[11]

In der nächsten Abbildung verdeutlicht ein Punktdiagramm das Rendite-Risiko-Profil einzelner Städte in Deutschland, basierend auf einer Standort-Marktanalyse (STOMA) aus dem Jahr 2011.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3. Rendte-Risiko-Profil (Wohnen) Quelle: www.Perschconsult.de

In diesem Punkt-Diagramm ist deutlich erkennbar, dass die A-Lagen wie z.B. die Großstädte wie München, Frankfurt und Hamburg eine relativ geringe Rendite und somit auch ein niedrigeres Risiko aufweisen können. Hingegen ist in den B-Lagen, also in den mittelgroßen Städten, wie z.B. Bremen, Solingen und Halle eine hohe Rendite dementsprechend aber auch ein höheres Risiko zu erwarten. Die A-Städte zeichnen sich durch die Eigenschaften einer guten Infrastruktur, sowie ein gutes Image aus. Hingegen werden die Renditen durch die vor Ort herrschenden relativ hohen Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten deutlich geschmälert. Die B-Lagen im Osten liegend, werden für Immobilieninvestoren immer interessanter (Neubauten und Gebäude auf dem neuesten energetischen Stand), dennoch ist die Leerstandsquote dort immer noch relativ hoch im Vergleich zu den süd-westlichen Bundesländern.[12]

Die Klassifizierung einer Liegenschaft nach dem Rendite-Risiko-Profil folgt im Kapitel Risikobetrachtung.

2.3 Akteure der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienwirtschaft besteht aus drei unterschiedlichen Akteuren: Nachfrager, Umsetzer und Anbieter, die den Immobilienmarkt steuern. In der nachfolgenden Abbildung sind die Marktteilnehmer bezüglich der drei Kategorien veranschaulicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4. Akteure der Immobilienwirtschaft, eigene Darstellung i.A.a. Quelle Dietrich R. Entwicklung werthaltiger Immobilien Seite 39[13]

Die Projektentwickler bzw. die Bauvorbereiter, welche in die Anbietergruppe eingeordnet werden, spielen eine wesentliche Rolle im Zusammenspiel der Dauer und der Struktur der Lebenszyklen einer Immobilie. Die Nutzungsart der Liegenschaft sowie die geplante Rentabilität sind ebenso dem Projektentwickler zuzuschreiben. Sie entscheiden über Erfolg oder Misserfolg einer Immobilie in der Zukunft. Hingegen ist die Gruppe Umsetzer dafür zuständig, dass ein reibungsloser Ablauf in den Bereichen Finanzen, Einhaltung der Baugesetzte, Planung gegeben ist und der Bau durchgeführt wird. Die Nachfragegruppe ist der Personenkreis, der den Bau einer Immobilie veranlasst. Diese Konsumentengruppe erzeugt somit auch die Wirtschaftskraft in der Branche.13

Die Nachfrager lassen sich typisieren bezüglich der Finanzierung und des Investitionsvolumens sowie der Nutzungsart der Immobilienklasse.

- Private Anleger investieren meistens ihr Vermögen in Immobilien für eine Eigennutzung oder benutzen die Immobilie als Zinshaus. Dieses bedeutet, dass die Privatanleger die Immobilie finanzieren lassen und den Kapitaldienst, der aus dem Kapitalzins und der Tilgung besteht, durch die Mieteinnahmen gedeckt wird. Ziel des privaten Anlegers ist, hierbei überwiegend eine Altersvorsorge aufzubauen.
- Versicherungen verfügen über hohe Summen an frischem Kapital. Dieses Geld kommt von den Versicherungsnehmern und sollte möglichst effizient verzinst werden. Dieses geschieht durch verschiedene Investitionen, gerade im Bereich der Immobilienwirtschaft, um möglichst viel Rendite zu erzielen und das Kapital gewinnbringend zu investieren.
- Unter Öffentlicher Hand versteht man den Bund, Länder sowie Gemeinden, die für bestimmte Ziele, wie z.B. das öffentliche Interesse Grundstücke kaufen mit dem Vorkaufsrecht, um ein Mehrfamilienhaus zu projektieren mit dem Ziel der Wohnraumgewinnung.
- Eigennutzer kaufen Immobilien für ihren eigenen Nutzen.
- Stiftung wie z.B. Familienstiftung oder Unternehmensstiftungen investieren ebenso in Immobilien, um die Rendite zu erhöhen und das Geld zu sichern.
- Pensionskassen agieren aus den gleichen Gründen wie Versicherungen.
- Geschlossene Fonds/Offene Fonds werden gegründet, um eine bestimmte bzw. mehrere Immobilien zu finanzieren. Ziel ist es, laufende Renditen auszuschütten und die Immobilie nach einer bestimmten Laufzeit gewinnbringend zu verkaufen.
- Banken investieren überschüssiges Geld wiederum teilweise in Immobilien, um gewinnbringend Zinsen, wenn auch zurzeit niedrige, auszahlen zu können.[14]

Anhand des nachfolgenden Kreisdiagramms erkennt man die Aufteilung der Käufergruppen hinsichtlich des Transaktionsvolumens in Hamburg im Jahr 2017.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen, Quelle: Großmann & Berger Research[15]

Deutlich erkennbar ist, dass der größte Käufertyp die Offene - bzw. Spezialfonds mit 36 Prozent sind, danach folgt die Klasse Andere mit 20 Prozent. Hierunter versteht man z.B. die Öffentliche Hand, Stiftungen usw. Mit 17 Prozent folgen die Pensionsfonds bzw. –Kassen. Als vorletztes sind mit neun Prozent die Privaten Investoren abgebildet und zum Schluss dann die Projektentwickler sowie Bauträger mit acht Prozent.

Es gibt eine Vielzahl von Investorengruppen in der Immobilienwirtschaft. Diese lassen sich durch die unterschiedlichen Präferenzen hinsichtlich der Gebäudenutzung unterscheiden. Hierzu wird in der nachfolgenden Darstellung in Prozent verdeutlicht, wie das Transaktionsvolumen der verschiedenen Asset-Klassen 2017 in Hamburg aufgeteilt ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6.Transaktionsvolumen nach Assetklassen, Quelle: Grossmann & Berger Research[16]

In dem Kreisdiagramm ist erkennbar, dass der Hauptfokus der Investoren in der Asset-Klasse Büroimmobilien mit 68 Prozent liegt. Der Grund hierfür ist die relativ hohe Nachfrage von Mietern und ein dementsprechend hoher Mietzins. Danach folgen mit 16 Prozent die Hotels und acht Prozent die Mischnutzung. Mischnutzung bedeutet, dass das Gebäude für den Retail (Einzelhandel) bzw. Gewerbe- und Wohnnutzung genutzt wird. Darauf folgen der Einzelhandel mit drei Prozent sowie die Grundstücke ebenfalls mit drei Prozent und die Sparte Andere mit zwei Prozent.

2.4 Unterschiedliche Immobilieninvestitionen

In der heutigen Zeit, in der sich der Zinssatz auf einem Rekordtief befindet, und manche Banken sogar Strafzinsen für Guthaben auf dem Konto erheben, interessieren sich Investoren aber auch Privatanleger immer mehr für Zinsalternativen, die bessere Renditen versprechen. Seit Jahren liegt der Investitionsbereich Immobilien auch Betongold genannt, bei Investoren an erster Stelle, da dort hohe Renditen erwartet werden können.[17] Es wird klassisch zwischen direkte und indirekte Investitionen unterschieden. Bei einer direkten Investition in eine Immobilie bzw. Liegenschaft ist der Investor rechtlich sowie wirtschaftlich der Eigentümer. Hierbei wird ein großes Volumen an Kapital benötigt, das aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten besteht. Des Weiteren sollte das Eigenkapital (EK) nicht nur in ein Objekt investiert werden, sondern möglichst in eine Vielzahl von verschiedenen Nutzungsarten, um eine gute Diversifikation zu erhalten und einem Klumpen-Risiko entgegenzuwirken. Dieses bedeutet, man sollte mit Bedacht in unterschiedliche Immobilienarten mit verschiedenen Nutzungsarten investieren, um zu verhindern, dass das eingesetzte Kapital bei einer Stagnierung z.B. im Gewerbeimmobilienmarkt teilweise verloren geht. Bei einer indirekten Investition erhält man meistens nur Anteile an einer Immobilie, bzw. die Immobilienobjekte können während der Laufzeit variieren. Diese Immobilieninvestitionen sind meistens vom Investitionsvolumen sehr hoch. Die Investitionsimmobilien sind oft für eine Sondernutzung oder Gewerbenutzung bestimmt. Durch eine indirekte Investition können hohe Vermittlungs- bzw. Managergebühren anfallen, in Form eines Agios (Aufschlag).[18]

Im nachfolgenden Abschnitt werden die üblichen Investitionsmethoden der Immobilienwirtschaft näher erläutert.

- Crowdinvesting (indirekte Investition)
- Offener Immobilienfond (indirekte Investition)
- Geschlossener Immobilienfond (indirekte Investition)[19]
- Immobilienkauf (direkte Investition)
- Immobilienaktie (indirekte Investition)
- Immobilienanleihe (indirekte Investition)[20]

Um eine Immobilie kaufen zu können bzw. sich zu beteiligen, mit dem Ziel, eine hohe Rendite zu erwirtschaften, bieten sich verschiedene Investitionsmöglichkeiten mit unterschiedlichen Attributen an. Bei einem Immobilien-Crowdinvesting kann ein Anleger schon mit wenig Geld (meistens ab 500 Euro) in einem kurzen Zeitraum drei bis acht Prozent Rendite erzielen. Dieses Investitionskonzept beruht darauf, dass viele kleine Anleger (Privatinvestoren) zusammen in ein Bauprojekt Geld investieren. Die Investition erfolgt über eine Onlineplattform. Der Vorteil ist, dass der Geldgeber sein Risiko selbst streuen kann, indem er die Investitionsobjekte selbst zusammenstellt. Das Kapital wird nur für eine kurze Zeit gebunden, ca. 12-18 Monate. Früher wurde so eine Investition auch Mezzanine-Kapital genannt und war nur für Großinvestoren zugänglich. Seit einigen Jahren wird das Crowdinvesting immer populärer.[21]

In dem nachfolgenden Stabdiagramm ist das Immobilien-Crowdinvesting-Volumen für Immobilien in Deutschland in Millionen Euro für die Jahre 2012 bis 2017 abgebildet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7. Crowdfunding, eigene Darstellung, i.A.a. www.ifunded.de[22]

Mittels des oben gezeigten Stabdiagramms ist deutlich erkennbar, dass in dem Jahr 2013 mit einer Summe von 875.250 Euro in Crowdinvesting investiert wurde. Stetig stieg das Kapital in den Jahren bis auf 45.795.690 Millionen Euro für das erste Halbjahr 2017 an.

Immobilienfonds werden von einem Fondmanager gesteuert, der meistens durch das gesammelte Kapital von Investoren hohe Renditen durch seine Erfahrung erwirtschaften kann. Es wird unterschieden zwischen dem offenen Immobilienfond und dem geschlossenen Immobilienfond. Bei den offenen Immobilienfonds ist nur eine Rendite von zwei bis drei Prozent zu erwarten. Dafür hat der Investor ein geringes Risiko und kann in einem gewissen Zeitraum kündigen. Die Fondkosten betragen ca. fünf Prozent des eingesetzten Kapitals. Zudem ist das Investitionsvolumen des Fonds meistens unbegrenzt und es können weitere neue Anleger investieren. Hingegen muss man beim geschlossenen Immobilienfond ein Mindestkapital für einen langen Zeitraum fest investieren. Die Fondsumme ist begrenzt und wenn diese erreicht ist, wird der Fond für den vorgeschriebenen Zeitraum geschlossen. Diese Investitionsmethode wird überwiegend bei zwei bis drei Objekten angewendet. Es handelt sich oft um hochpreisige Immobilien bzw. Sonderimmobilien, wie Krankenhäuser oder Wohnanlagen. Der Mindestbetrag für geschlossene Immobilienfonds liegt bei 5.000 Euro. Durch das relativ hohe Risiko (Nachschusspflicht) wird das Geld mit fünf bis sieben Prozent verzinst in einem Zeitraum von fünf bis 15 Jahren. Das hohe Risiko entsteht bei dieser Anlage durch die Haftung mit dem Privatvermögen. Sollte das Projekt Baufehler aufweisen oder falsch kalkuliert sein, könnten mögliche Verluste entstehen. Somit haftet der Anleger mit seinem Privatvermögen.[23]

Der Immobilienkauf zählt zu den häufigsten Investitionsarten der Deutschen. Im Jahre 2017 betrug der Anteil der deutschen Eigentumsbesitzer (Haus, Wohnung) 28 Prozent. Einige Käufer erwerben Immobilien zur Eigennutzung oder um diese zu vermieten und somit als Renditeobjekt zu nutzen. Der gegenwärtige Anstieg Eigentumsbesitzer im Vergleich der vorherigen Jahre, ist hervorgerufen durch die Niedrig-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB).[24] Bei Immobilienaktien erwirbt man Anteilsscheine von Immobilienunternehmen, die sich z.B. mit der Projektierung sowie dem Bau und der Bewirtschaftung bzw. auf den Verkauf spezialisieren und dadurch Rendite erwirtschaften. Eine Immobilienanleihe bzw. Hypothekenanleihe ist hingegen eine Schuldverschreibung und ist ein festverzinstes Wertpapier.[25]

3 Das Exposé als Bewertungsgrundlage einer Immobilie

3.1 Exposé

3.1.1 Begriffserklärung

Qualitative und quantitative Werbemaßnahmen in der Immobilienwirtschaft sind in der Gegenwart essentiell und entscheiden über Erfolg und Misserfolg eines Unternehmens. Durch den gegenwärtigen hohen Konkurrenzdruck in der Immobilienwirtschaft z.B. betreffs eines Immobilienvermittlers (Makler) ist es in der Gegenwart notwendig, viel Budget in die Werbemaßnahmen für den Erfolg zu investieren. In der heutigen Zeit findet vieles auf der digitalen Ebene statt. Deswegen ist es wichtig, das Unternehmen selbst so wie die angebotenen Dienstleistungen, der Service sowie die Produkte positiv und ansprechend nach außen zu präsentieren, um bestimmte Ziele zu garantieren:

- Unternehmen sichern
- Käufer beeinflussen
- Informieren
- Absatz steigern

Wichtig ist hierbei das Unternehmen selbst, sowie die Immobilien im Bestand mit den Alleinstellungsmerkmalen (unique selling point: USP) zu bewerben. Hierbei ist das Ziel, sich vom Wettbewerb abzugrenzen und einen bestimmten Kundenstamm anzusprechen. Das Exposé auch Teaser oder Prospekt genannt, ist für ein Immobilien-Unternehmen das wichtigste Werbemittel, um für eine Liegenschaft bzw. Immobilie zu werben. Mit diesem Exposé wird meistens als Printmedium aber auch online per PDF-Datei geworben. In einem Exposé wird die Immobilie kurz und qualitativ hochwertig mit den wesentlichen Informationen, attraktiven Aufnahmen des Objekts, sowie einem Grundriss beworben. Dieses Werbemittel sollte möglichst das Interesse beim potenziellen Kunden wecken. In der Makler- Bauträgerverordnung (MaBV) im § 10 Bs. 3 MaBV ist festgehalten, welche Angaben ersichtlich sein sollen und auch welche Aufzeichnungen festgehalten und aufbewahrt werden müssen. Folgende Informationen sind im Exposé essentiell und sollen einen ersten Eindruck der Immobilie vermitteln:

- Lage
- Größe und Nutzungsmöglichkeiten
- Art der Bauweise, Alter und Zustand der Immobilie
- Wohn- und Nutzfläche, sowie Brutto- und Nettofläche bei Gewerbeimmobilien
- Zahl der Zimmer bzw. Räume
- Parkplatzanzahl
- technische Angaben
- Kaufpreis bzw. Angabe, dass ein Gebot abgegeben werden muss
- Betriebskosten, Nebenkosten
- Jahresmieteinahmen
- Name und Anschrift des Unternehmens

Ein Logo sowie ein Slogan auf dem Exposé erzeugen eine Identitätsbindung und haben einen Wiedererkennungseffekt zur Folge.[26]

Im Anhang befindet sich das Exposé einer Immobilie namens VanMeer in Hamburg im Bezirk Hafencity, mit der sich der Praxisteil dieser Bachelorarbeit beschäftigt. Im nächsten Kapitel Vorabprüfung eines Exposés werden alle wichtigen Informationen zusammengefasst und geprüft, ob die Immobilie für einen Investor betreffend der unterschiedlichen Eigenschaften und Blickwinkel interessant sein kann.

3.1.2 Vorabprüfung eines Exposés

Die Prüfung einer Investition für ein Immobilienunternehmen bzw. eines Investors bindet sehr viel Zeit und Kapital. Investoren erhalten täglich viele Angebote bzw. Exposés mit Investitionsmöglichkeiten. Die Kunst jedes Investors liegt darin das Angebot kurz und effizient zu sortieren und die mögliche Lukrativität einzuschätzen. Darauf folgt bei interessanten Angeboten die intensive Investitionsprüfung. Jede Immobilieninvestorentypen haben unterschiedliche Präferenzansätze hinsichtlich der Eigenschaften des Objektes. Ob eine Investition für einen Investor interessant ist, kann durch folgende Eigenschaften analysiert werden:

1. Wie hoch ist der Kaufpreis?
2. Optimale Standortlage?
3. Wie groß ist die Brutto- bzw. Nettofläche oder Wohn- und Nutzfläche?
4. Wie hoch ist die durchschnittliche Restlaufzeit der vorhandenen Verträge auch weighted average lease term (WALT) genannt?
5. Wie setzt sich der Mietermix zusammen?
6. Wie hoch ist die Leerstandsquote?
7. Welche Nutzung liegt bei dem Objekt vor?
8. Asset Deal/Share Deal?
9. Alter der Immobilie?
10. Projektierungsmöglichkeiten?
11. Ansprechende Architektur?
12. Energetische Beurteilung
13. Renditeerwartung (grobe Einschätzung)
14. Einschätzung der Haltedauer (grobe Einschätzung)
15. Risikobewertung (grobe Einschätzung)

Wenn die meisten dieser Punkte nach der Durchsicht des jeweils vorliegenden Exposés und anderer möglichen Quellen, wie das Internet und aktueller Immobilienmarktberichte beantwortet werden können, ist es dem Immobilieninvestor möglich, in kurzer Zeit eine Entscheidung zu treffen, ob eine intensive Investitionsprüfung in Betracht kommt.[27]

Anhand des vorliegenden Exposés (im Anhang) wird die Exposé-Prüfung in diesem und dem folgenden Kapitel simuliert und praxisnah verdeutlicht. Ziel ist es, eine Entscheidung zu treffen, ob dieses Angebot rentabel sein kann und welcher Investor infrage kommt.

Dieses vom Immobilienmakler zugeschickte Exposé beinhaltet nicht sehr viele Informationen. Das Vorgehen wird von dem derzeitigen Eigentümer instruiert. Der Grund hierfür kann der Schutz der Privatsphäre oder die Exklusivität sein. Zumal die Liegenschaft nur gegen Gebot zu erwerben ist. Das Grundstück befindet sich in der Hamburger Hafencity. Auf diesem Grundstück steht eine Multi-Tenant-Immobilie mit einer Wohn- und Gewerbenutzung.

Multi-Tenant-Immobilie bedeutet, dass es viele Mieter im Gebäude gibt. Anders als bei einer Single-Tenant-Immobilie, die ein Gebäude beschreibt mit nur einem Hauptmieter.[28]

Im nachfolgenden Absatz wird vorab geprüft, ob das Angebot für einen Investor interessant erscheint, und ob sich eine intensive Auseinandersetzung rentiert.

1. Wie hoch ist der Kaufpreis?

Bei der ersten Durchsicht ist schnell erkennbar, dass im Exposé bewusst kein Kaufpreis, sowie Jahresmieteinahmen abgebildet sind. Dieses Vorgehen erschwert die Vorabbewertung des Angebotes. Da die Privatbank Marcard, Stein Co AG den Transaktionsablauf steuert und vom Eigentümer beauftragt wurde, muss bei Interesse ein realistisches und rentables, aber dennoch konkurrenzloses Gebot abgegeben werden. Jedoch muss ein Investor eine grobe Vorstellung von den Gesamtinvestitionskosten (GIK) erhalten. Der Verkehrswert ist durch Recherche von aktuellen Marktberichten, sowie durch eine grobe Rechnung ermittelbar.

Hierzu wird der Ansatz eines Ertragswertverfahrens nach §17-20 der ImmoWertV herangezogen. Die Jahresmieteinnahmen werden dann mit Hilfe eines Bruttoertragsmultiplikators multipliziert. Diesen Multiplikator erhält man durch den aktuellen Gutachterausschussbericht. Dieser spiegelt die gegenwärtige Ertragslage der Immobilienklasse in einer bestimmten Region wieder. Der Multiplikator gibt wieder, wieviel Jahre es dauert, bis der Kaufpreis sich durch die Jahresbruttomieteinahmen amortisiert hat, bzw. der Break-Even-Point (BEP) erreicht wird.[29] In der nachfolgenden Rechnung wird durch die Angaben im Exposé sowie einer Recherche im Internet der grobe Verkehrswert ermittelt, um die Höhe des Kaufvolumens einzuschätzen.

- Durchschnittliche Miete für eine Gewerbefläche in der Hafencity 17-24m²/€[30] Wohnfläche 18,84m²/€[31] sowie 140 Euro Miete für einen Geragenplatz in der Umgebung.[32]
- Ertragsmultiplikator von Grossmann & Berger Marktbericht Hamburg 2017/2018 wurde mit 30-33 in den bevorzugten Lagen ermittelt.[33]

- Erste Annahme ist, dass das Objekt zu 100 Prozent vermietet ist.
- Zweite Annahme ist, dass regelmäßig die Miete an dem örtlichen Mietmarktspiegel angepasst wurde.

Jahresbruttomieteinahmen (Mietzins):

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Durch eine überschlägige Rechnung hat sich ein Kaufpreis von 19,1 Millionen Euro ergeben. Diesen Wert kann der Investor nutzen, zur groben Schätzung des Kaufpreisvolumens. Die 19,1 Millionen Euro sind grob überschlagen und gerundet. Die Voreinschätzung enthält noch keine Kaufnebenkosten bzw. stellt nicht die Gesamtinvestitionskosten (GIK) dar. Eine genaue professionelle Ermittlung erfolgt im Kapitel Kaufpreisermittlungsverfahren.

2. Optimale Standortlage?

Die Liegenschaft befindet sich zentral gelegen in Hamburg. Die Hafencity sowie die direkte Lage an der Elbe gehören zu Hamburgs 1A Lagen bzw. zu den bevorzugten Stadtteilen.

3. Wie groß ist die Brutto- bzw. Nettofläche oder Wohn- und Nutzfläche?

Die Gesamtmietfläche beläuft sich auf 2.680m².

4. Wie hoch ist die durchschnittliche Restlaufzeit der vorhandenen Verträge, auch weighted average lease term (WALT) genannt?

Aus dem Exposé ist nicht ersichtlich, welcher Gewerbemietvertrag wie lange läuft (dies sollte erfragt werden).

5. Wie setzt sich der Mietermix zusammen?

Es handelt sich um eine Multi-Tenant-Immobilie mit folgender Aufteilung: 92 Prozent Wohn- und acht Prozent Gewerbenutzung.

6. Wie hoch ist die Leerstandsquote?

Nach den Angaben im Exposé ist die Immobilie zu 100 Prozent vermietet.

7. Welche Nutzung liegt bei dem Objekt vor?

Es handelt sich um eine Mischnutzung, jedoch besteht der Hauptteil aus Mietwohnungen.

8. Asset Deal/Share Deal?

Der Unterschied zwischen den beiden Immobilientransaktionsformen ist, dass bei einem Asset Deal ein Sachkauf stattfindet nach § 433 Abs. 1 BGB und somit das Grundstück und alle darauf stehenden Gebäude vom Verkäufer zum Käufer übergehen. Bei einem Share Deal ist der Eigentümer der Liegenschaft eine Gesellschaft. Dementsprechend muss der potenzielle Käufer der Liegenschaft eine intensive Prüfung hinsichtlich der Gesellschaft vollziehen, in Bezug auf mögliche Verbindlichkeiten. Der Vorteil eines Share Deals ist die mögliche Steuerersparnis (Grunderwerbssteuer).[34]

Das vorliegende Angebot ist ein Asset Deal.

[...]


[1] Vgl. Rittmeister, S. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2017 auf www.ey.com (25.01.2018)

[2] Vgl. J.K. Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter auf www.zeit.de (25.01.2018)

[3] Vgl. Vornholz, G., VWL für die Immobilienwirtschaft, Oldenbourg Verlag 2013, S.5-8

[4] Vgl. Walzel, B. Unterscheidung nach Immobilienarten, Oldenbourg Verlag 2008, S. 120

[5] Vgl. Bügner R. und Strum A. Preise für Wohnimmobilien stiegen auch 2018 auf www.tagesspiegel.de (25.01.2018)

[6] Vgl. Schulz C. Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2017 von Ernst & Young Real Estate GmbH, auf www.ey.com (25.01.2018)

[7] Vgl. o.V. Preisanstieg bei Immobilien soll sich verlangsamen auf www.hamburgerabendblatt.de vom 27.12.2017 (25.01.2018)

[8] Vgl. Silver A. Wo die Mietpreise am stärksten steigen vom 07.04.2017 auf www.tagesspiegel.de (25.01.2018)

[9] Vgl. o.V. Eine Million Wohnungen zu wenig vom 05.07.2017 auf www.stuttgarter-zeitung.de (25.01.2018)

[10] Vgl. o.V. Preisanstieg bei Immobilien soll sich verlangsamen auf www.hamburgerabendblatt.de vom 27.12.2017 (25.01.2018)

[11] Vgl. Hagen J. Warum keine Immobilienblase platzt von 2015 auf www.handelsbaltt.com (26.01.2018)

[12] Vgl. Persch N. Reseach Rendite Risiko Profil auf www.perschconsult.de (26.01.2018)

[13] Vgl. Dietrich R. Entwicklung werthaltiger Immobilien, Teubner Verlag 2005 in Stuttgart, S.39-65

[14] Vgl. Gondring H. Real Estate Investment Banking, Neue Finanzierungsformen bei Immobilieninvestitionen, Gabler Verlag 2003 in Wiesbaden, S. 539-547

[15] Vgl. Ebert S, Marktbericht 2017, Grossmann & Berger, Seite 4

[16] Ebert S, Marktbericht 2017, Grossmann & Berger, Seite 3

[17] Vgl. o.V. Immobilien-Crowdinvesting im Vergleich zu Immobilienfonds von 2017 auf www.sarego.de (26.01.2018)

[18] Vgl. Trübstein M. Real Estate Asset Management, Springer Verlag 2015 in Wiesbaden, S. 233f

[19] Vgl. o.V. Immobilien-Crowdinvesting im Vergleich zu Immobilienfonds von 2017 auf www.sarego.de (26.01.2018)

[20] Vgl. Nickel V. Im Vergleich: 5 Anlageformen im Immobilien-Investment vom 08.08.2017 auf www.bergfuerst.com (27.01.2018)

[21] Vgl. o.V. Immobilien-Crowdinvesting im Vergleich zu Immobilienfonds von 2017 auf www.sarego.de (27.01.2018)

[22] Vgl. Lintz A. Crowdfunding auf www.ifunded.de (27.01.2018)

[23] Vgl. Zojan R. Die Bewertung europäischer Immobilienaktien, Band 71, EUL Verlag 2010, S. 33-43

[24] Vgl. Nickel V. Immobilien als Kapitalanlage vom 12.07.2017 auf www.bergfuerst.com (27.01.2018)

[25] Vgl. Schulze E. Immobilien als Geldanlage, Haufe Verlag 2017 in Freiburg, S. 259-268

[26] Vgl. Streibich R. Erfolgsfaktoren im Bau- und Immobilienmarketing, Diplomica Verlag in Hamburg 2011, S. 112ff

[27] Vgl. Petersen P. Präferenzmuster von Investoren bei Immobilieninvestitionsentscheidungen, U.-Verlag 2017 in Berlin S. 130-185

[28] Vgl. o.V. Single-Tenant, auf www.corpussireo.com (29.01.2018)

[29] Vgl. Hellerforth M. BWL für die Immobilienwirtschaft, Oldenbourg Verlag von 2012, in München, S. 170ff

[30] Vgl. o.V. Gewerbemieten vor ort im Vergleich auf www.immonet.de (30.01.2017)

[31] Vgl. o.V. Mietspiegel für Wohnungen in Hamburg Dezember 2017 auf www.immonet.de (30.01.2017)

[32] Vgl. o.V. a.A.a. durchschnittliche Garagen- und Stellplatzmiete auf www.immobilienscout24.de (30.01.2017)

[33] Vgl. Steinbrinker A. Markbericht wohnen Investment Hamburg 2017/2018, S. 8

[34] Vgl. Gondring H. Risiko Immobilie, Methoden und Techniken der Risikomessung bei Immobilieninvestitionen, Oldenbourg Verlag 2007 in München S. 109

Ende der Leseprobe aus 104 Seiten

Details

Titel
Die Exposé-Prüfung aus Investorsicht
Hochschule
Northern Business School
Note
1,3
Autor
Jahr
2018
Seiten
104
Katalognummer
V424893
ISBN (eBook)
9783668722118
ISBN (Buch)
9783668722125
Dateigröße
4879 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilie Expose Investition Prüfung Rentabilität Mehrfamilienhaus Haus Real Estate
Arbeit zitieren
Mark Mann (Autor), 2018, Die Exposé-Prüfung aus Investorsicht, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/424893

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