Das Vermieten möblierter Wohnungen als Chance einer Gewinnmaximierung im Raum Hamburg

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Einleitung

1 Ziele, Methoden und Abgrenzung der Arbeit
1.1 Ziele
1.2 Forschungsfrage
1.3 Hypothesenbildung
1.4 Methoden
1.5 Abgrenzung

2 Umgehung der Mietpreisbremse anhand möblierter Wohnungen
2.1 Begriffserklärung der ״Mietpreisbremse“
2.2 Chancen zur Umgehung der Mietpreisbremse
2.3 City-Wohnen Hamburg
2.4 Vergleich zweier Mietverhältnisse - Unmöbliert und Möbliert
2.5 Ressourcenanalyse inkludiert mit Vor- und Nachteil der Vermittlung über City-Wohnen Hamburg
2.6 Prognose einer zukünftigen politischen Umgebung in Bezug auf die Mietpreisbremse

3 Auswertung der Ergebnisse

4 Verifikation oder Falsifikation der Hypothese
4.1 Beantwortung der Forschungsfrage

Ausblick

Literaturverzeichnis

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 - Gegenüberstellung der Kosten und des Ertrages einer möblierten Wohnung im

Gegensatz zu einer unmöblierten Wohnung

Abbildung 2 - Exposee einer möblierten Wohnung im Hamburger Stadtteil St. Georg

Einleitung

Die Immobilienbranche ist einer der größten und bedeutendsten Zweige aller Wirtschaftssektoren. Seit der Wirtschaftskrise 2008 ist das sogenannte ״Betongold“ immer interessanter für Investoren geworden, und der Immobilienmarkt erfreut sich eines stetigen Wachstums. Ein Markt setzt sich aus Angebot und Nachfrage zusammen, ebenso in der Immobilienwirtschaft. Die hohe Nachfrage an Immobilien, besonders in Großstädten, führte in den letzten Jahren zu einer sehr starken Preisentwicklung. Zu erkennen ist dies ebenfalls in Hamburg. Hat man im Jahr 2008 durchschnittlich 1.810,- € / m² für den Kauf einer Eigentumswohnung bezahlt, so kostet er im dritten Quartal 2017 im Schnitt 3.644,- € / m².¹ Die Preise haben sich somit verdoppelt. Begünstigt durch die Niedrigzinsentwicklung wurde dieser Markt trotz weiteren Preisanstieges für Investoren immer interessanter. Geraten Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht, können Risikofaktoren für die gesamte Immobilienwirtschaft entstehen. Wird das Angebot knapp, merkt die Bevölkerung es schnell. Zu erkennen ist dies an den daraus implizierten steigenden Mieten. Die durchschnittliche Miete für Wohnraum in Hamburg beträgt derzeit 11,55 € / m² Im Vergleich zum Jahr 2009 mit durchschnittlich 8,55 € / m² bedeutet dies einen Anstieg von 35,95 %.²

In Folge dieser Preisentwicklung verhängte die Politik im Jahr 2015 eine ״Mietpreisbremse“, welche den Mietpreis in seiner Höhe begrenzen soll. Des Weiteren wurde das Maklerrecht geändert, sodass die Courtage für das Vermakeln von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden muss, der ihm den Auftrag erteilt hat. Dies wird auch als ״Bestellerprinzip“ bezeichnet und stellt einerseits eine Entlastung für den Mieter, aber gleichzeitig auch Kosten für den Vermieter dar.

Vorteil für den Mieter - Nachteil für den Investor. Durch den Eingriff der Politik in die Immobilienwirtschaft wurde versucht Verbraucherschutz zu betreiben, und somit die Renditen der Investoren zu schmälern. Wie ist es daher möglich, auf legalem Weg den größtmöglichen Profit zu erwirtschaften?

״Möbel rein, Miete hoch“- Das Vermieten möblierter Wohnungen ist in England schon lange ein Trend, welcher nun auch Deutschland erreicht hat. Wer eine Immobilie eingerichtet vermietet, darf ebenfalls einen Zuschlag für die Möblierung verlangen. ״Mietpreisbremse elegant ausgehebelt“, nennt es die Zeitung WELT.³

Möblierte Wohnungen sind folglich von der Mietpreisbremse nicht erfasst, da der Möblierungszuschlag die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verschleiert.

Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse hat sich der Markt für möblierten Wohnraum, neben dem sowieso schon angespannten Wohnungsmarkt in Hamburg, ״rasant entwickelt“ - so beschreibt es I. Markusse, Geschäftsführerin eines Hamburger Vermittlungsuntemehmens für möblierte Wohnungen.⁴

Das Hamburger Marktforschungsinstitut ״F+B“ kann diese Aussage nur bestätigen. Dieses untersuchte 3000 Mietwohnungsangebote und stellte fest, dass 1/3 davon möbliert waren. ״F+B“ beschreibt diese Entwicklung als ״verblüffend“ und, dass etwas im ״Verborgenen aufgeblüht“ sei.⁵

Es lässt sich somit erkennen, welche Relevanz das Thema der möblierten Wohnungen im aktuellen Mietmarkt einnimmt. Um größtmögliche Gewinne zu realisieren und den Wettbewerbern einen Schritt voraus zu sein, ist dies somit eine Angelegenheit, welche man nicht unbeachtet lassen sollte.

1 Ziele, Methoden und Abgrenzung der Arbeit

Im folgenden Kapitel werden die Ziele und Methoden der Arbeit erörtert und die Abgrenzung des Themas beschrieben.

1.1 Ziele

Die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse hat Immobilien für Investoren weniger attraktiv gemacht. Das Ziel der Arbeit besteht darin, die Vorteile der Vermietung möblierter Wohnungen in Hinblick auf die rechtskonforme Umgehung der Mietpreisbremse aufzuzeigen.

1.2 Forschungsfrage

Ein Geschäftsmodell, das auch auf dem deutschen Immobilienmarkt immer größere Relevanz bekommt, ist die Vermietung von möblierten Immobilien, denn möblierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst, da der Möblierungszuschlag die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verschleiert. Hier ergibt sich eine spannende Forschungsfrage: Welche Möglichkeit besteht, die Mietpreisbremse durch die Vermietung möblierter Wohnungen zu umgehen?

1.3 Hypothesenbildung

Die Vermietung möblierten Wohnraums hat in Hamburg seit Einführung der Mietpreisbremse deutlich zugenommen. Dies legt den Schluss nahe, dass es finanziell für Vermieter attraktiv ist. Zur Beantwortung der Forschungsfrage wird nun folgende Hypothese genutzt: Durch die Vermietung von möblierten Wohnungen kann die Mietpreisbremse umgangen werden, wodurch ein maximaler Ertrag generiert werden könnte.

1.4 Methoden

In der Arbeit werden zunächst die benötigten Fachbegriffe definiert und anschließend auf den Vorteil der Vermietung von möblierten Wohnungen eingegangen. Die Daten hierfür werden hauptsächlich aus primären Quellen wie Statistiken, Gesetzestexten und Internetartikeln des Unternehmens City-Wohnen Hamburg, bezogen. Des Weiteren werden Informationen aus sekundären Quellen in Form von Zeitungsartikeln in Verbindung gebracht. In der Analyse bezieht sich der Autor lediglich auf ein Wohnungsangebot des City-Wohnens Hamburg. Es wird eine politische Umweltanalyse vollzogen, ebenso wie eine Ressourcenanalyse durchgeführt.

1.5 Abgrenzung

Die Arbeit befasst sich mit der Einführung der Mietpreisbremse infolge des stetig ansteigenden Mietpreises. Analysiert wird ausschließlich der Raum Hamburg. Die verwendeten Quellen beziehen sich lediglich auf unbefristete, unmöblierte Mietverträge ohne Nebenkostenpauschale und möblierte Mietverträge inklusive Nebenkostenpauschale mit einer Mindestmietdauer von drei Monaten. Die Mindestmietdauer von drei Monaten⁶ setzt der Autor voraus, da eine geringere Mietzeit in Hamburg unter das Gesetz der Zweckentfremdung fallen würde.⁷ Des Weiteren bezieht sich der Autor ausschließlich auf City-Wohnen Hamburg als Vermittlungsagentur.

2 Umgehung der Mietpreisbremse anhand möblierter Wohnungen

2.1 Begriffserklärung der ״Mietpreisbremse“

Zu aller erst bedarf es einer Klärung des Begriffes der ״Mietpreisbremse“.

Mit der sogenannten ״Mietpreisbremse“, als Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (nachfolgend MietNovG)⁸, wurde erstmals eine Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, eingeführt. Unter angespannten Wohnungsmärkten werden Bereiche verstanden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen gefährdet ist. Dazu zählt ein Gebiet, wenn⁹

- die Mieten im bundesweiten Durchschnitt langsamer steigen als in diesem Gebiet
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt
- die Neubautätigkeit nicht dem erforderlichen Wohnraumbedarf in Bezug auf den Wohnbevölkerungszuwachs nach kommt
- die Leerstandsquote die Nachfrage nicht abdecken kann

Das Gesetz stammt aus dem Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD aus dem Jahr 2013 und trägt die volle Bezeichnung ״Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“¹⁰. Das Bürgerliche Gesetzbuch wird dadurch ergänzt. Dieser Zusatz ist eine Ermächtigungsgrundlage für die jeweiligen Landesregierungen, eine ״Mietpreisergänzungsverordnung“ zu verhängen. Diese Verordnung hat eine Gültigkeit von maximal fünf Jahren.¹¹

In Hamburg trat es am 01. Juli 2015 in Kraft und betrifft das gesamte Gebiet. Ziel der Einführung ist es, die Gentrifizierung zu stoppen, sodass schlechter verdienende Bevölkerungsgruppen nicht aus gefragten Wohngebieten verdrängt werden.¹² Die Kernaussage der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Miete bei Neuvermietung. Diese darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB höchstens um 10 % übersteigen.¹³ Voraussetzung dafür ist, dass ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wurde, der in einem durch die Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnraum liegt.¹⁴

2.2 Chancen zur Umgehung der Mietpreisbremse

Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist für den Vermieter eine Möglichkeit das MietNovG zu umgehen. Das MietNovG gilt für ein Mietobjekt nicht, welches umfassend modernisiert wurde.¹⁵ Umfassend modernisiert bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Umbauten einen solchen Umfang aufweisen, dass die Wohnung mit dem Zustand eines Neubaus verglichen werden könnte.¹⁶

Des Weiteren ist die Mietpreisbremse nicht auf eine Wohnung anzuwenden, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurde.¹⁷ Eine Voraussetzung dafür ist die Verbesserung der energetischen Eigenschaften einer Wohnung, sodass beispielsweise nachhaltig Primärenergie eingespart werden kann.¹⁸

Eine weitere Umgehungstaktik besteht darin, erhöht angesetzte Inventarkosten bei möbliert vermieteten Wohnungen, komplett auf den Mieter umzulegen.

Wenn die Miete eines bestehenden Mietvertrages vor Gesetzeintritt bereits 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss die Miete nicht mehr herabgesetzt werden. Sie kann in der jeweiligen Verordnungsperiode folglich aber auch nicht mehr erhöht werden.¹⁹

Darüber hinaus trifft die Mietpreisbremse für folgende Wohnungen nicht zu²⁰:

- zum vorübergehenden Gebrauch,
- möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters,
- spezielle Angebote für Personen mit dringendem Wohnbedarf.

Der Autor befasst sich in der Ausarbeitung mit der Vermietung möblierter Wohnungen, welche, wie oben aufgeführt, nicht von der Mietpreisbremse begrenzt werden. Unter möblierten Wohnungen werden voll eingerichtete Wohnungen verstanden. In Hamburg gilt das Wohnen in möblierten Wohnungen von sechs Monaten²¹ und in begründeten und berufsbedingten Fällen schon von drei Monaten als legal. Die Vermietung eines geringeren Zeitintervalls fällt unter das Verbot der Zweckentfremdung und wird mit einem Bußgeld belegt.²²

Die Besonderheit bei möblierten Wohnungen liegt darin, dass kein genauer Preis für die Möblierungspausschale beziffert ist. Es ist ebenfalls nicht gesetzlich festgelegt, welcher maximale Betrag für die Möblierung monatlich verlangt werden darf.

[...]

¹ Vgl. Statista. 2016. Wohnimmobilienmarkt in Hamburg. S.10. (zitiert am: 03.11.2017) [online]

² Vgl. Statista. 2016. Wohnimmobilienmarkt in Hamburg. S.8. (zitiert am: 03.11.2017) [online]

³ Vgl. Gräber, B. Möbel rein, Miete hoch, Die Welt. Berlin:04.11.2017. s. 14.

⁴ Vgl. Tiedemann, A. Vom WG-Zimmer zum Luxus Apartment. Hamburger Abendblatt. Hamburg: 12.10.2017. S.16.

⁵ Vgl. Hamburger Abendblatt. 12.10.2017. Sorge vor überteuerten Wohnungen, (zitiert am: 04.11.2017) [online].

⁶ Vgl. Tiedemann, A. Vom WG-Zimmer zum Luxus Apartment. Hamburger Abendblatt. Hamburg: 12.10.2017. S.16.

⁷ Vgl. Landesrecht Hamburg. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum § 9. (zitiert am 04.11.2017) [online],

⁸ Vgl. Bundesregierung. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD. 18. Legislaturperiode S.115

[online],

⁹ Vgl. Bundesanzeiger Verlag. Mietrechtsnovellierungsgesetz. 21.04.2015 (zitiert am 18.11.2017) § 556d BGB. S.610. [online].

¹⁰ Vgl. Dr. Brückner, c. Mietpreisbremse. 1. Auflage. Haus & Grund, Berlin: Mai 2015, s. 01

¹¹ Vgl. Stürzer, R. / Koch, M. Vermieterlexikon, 14. Auflage. Haufe, 2016: s. 727.

¹² Vgl. Bundesregierung. Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD. 18. Legislaturperiode S.115 [online],

¹³ Vgl. Bundesgesetzblatt. Mietrechtsnovellierungsgesetz. 21.04.2015, (zitiert am 18.11.2017) § 556d BGB. S.610. [online],

¹⁴ Vgl. ebd.

¹⁵ Vgl. a.a.o, § 555b

¹⁶ Vgl. Stürzer, R. / Koch, M. Vermieterlexikon, 14. Auflage. Haufe, 2016: s. 727.

¹⁷ Vgl. Bundesgesetzblatt .Mietrechtsnovellierungsgesetz. 21.04.2015, (zitiert am 18.11.2017) § 556e BGB. S.610 f. [online].

¹⁸ Vgl. Gesetze im Internet. Bürgerliches Gesetzbuch § 555b Modemisierungsmaßnahmen. (zitiert am[online],

¹⁹ Vgl. Bundesgesetzblatt. Mietrechtsnovellierungsgesetz. 21.04.2015, (zitiert am 18.11.2017) § 556e BGB.

s.610f. [online],

²⁰ Vgl. Dr. Brückner, c. Mietpreisbremse. 1. Auflage. Haus & Grund, 2015: s. 30

²¹ Vgl. Tiedemann, A. Vom WG-Zimmer zum Luxus Apartment. Hamburger Abendblatt.

Hamburg: 12.10.2017. S.16.

²² Vgl. Landesrecht Hamburg. Gesetz zum Schutz und die Erhaltung von Wohnraum § 15, § 9. (zitiert am , [online], S.47