I

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis.   I

Abbildungsverzeichnis   II

Abk  ürzungsverzeichnis.  III

1.  Abschnitt: Das Shopping-Center als Gegenstand der Untersuchung.  1

A.  Controlling - ein führungsunterstützendes Subsystem  1

B.  Regelungsbedarf im SC-Mietvertrag  2

I.  Rechtliche Rahmenbedingungen  2

II.  Grundsätzliche Charakteristik.  2

III.  Ausgewählte spezifische Vereinbarungen  3

a)  Ausbauzustand bzw. Herrichtung des Ladengeschäfts  4

b)  Mietfläche.  4

2.  Abschnitt: Bausteine eines erfolgreichen Vermietmanagement.  6

A.  Zentraler Erfolgsfaktor - Branchenmix.  6

B.  Synergetischer Mietermix  7

C.  Optimierung und Steuerung durch ein differenziertes Mietensystem  8

I.  Umsatzmietvereinbarung  10

D.  Ausgewählte Instrumente des Mietvertragscontrolling  11

I.  Einstufige Deckungsbeitragsrechnung  11

II.  Benchmarking von SC Ergebnissen  13

Schlussbemerkung.   15

Quellenverzeichnis   IV

Abbildungsverzeichnis

ABBILDUNG 1: BRANCHENMIX NACH GESCHÄFTSTYPEN ..............................................6 ABBILDUNG 2: MIETKOSTEN IM EINZELHANDEL...........................................................9 ABBILDUNG 3: GRUNDSCHEMA ^{DER EINSTUFIGEN IMMOBILIENBEZOGENEN} DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG .........................................................12

Abkürzungsverzeichnis

bspw. beispielsweise bzw. CM e.V. evtl. eventuell f. ggf. gif S. SC Shopping-Center vgl. VM z.B.

Controlling - ein führungsunterstützendes Subsystem 1

1. Abschnitt: Das Shopping-Center als Gegenstand der Untersuchung

Ein Shopping-Center lässt sich charakterisieren als einen bewusst geplanten, finanzierten, gebauten und im Regelfall einheitlich gemanagten und verwalteten Gebäudekomplex, mit der Agglomeration einer Vielzahl verschiedener Einzelhandels-Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. 1

Wird das SC als Produkt betrachtet, ist es das vorrangige Ziel des CM, das SC mit der bestmöglichen Wertschöpfung zu vermarkten. ² Insbesondere vor dem

Hintergrund anderer renditestarker Alternativanlagen soll den wirtschaftlichen Interessen der Investoren durch ein zielgerichtetes und gewinnorientiertes Management der Immobilie entsprochen werden. 3

Entscheidungen des SC-Management dürfen demzufolge kein Zufallsresultat sein, sondern Ergebnisse nachhaltiger und systematischer Beachtung verschiedener Erfolgskriterien. ⁴ Die in dieser Arbeit betrachteten Managementprozesse beziehen sich

nicht auf das originäre Unternehmen z.B. eine Managementgesellschaft, sondern auf die aktiv und strategisch verwendete Ressource „Immobilie“. 5

A. Controlling - ein führungsunterstützendes Subsystem

Das CM kann über den gesamten Lebenszyklus des SC seine Entscheidungsprozesse nur auf der Grundlage umfassender, korrekter und aktueller Informationen treffen. ⁶ Das Immobiliencontrolling im SC nimmt durch planerische, informatorische und koordinative Wirkung eine führungsunterstützende Steuerungsfunktion wahr. Es orientiert sich an den strategischen Zielsetzungen des CM, wie z.B. Liquidität, Rentabilität, Wertsicherung und Risikovermeidung. ⁷ Die Anforderungen an das Controlling werden an den Managementzielen ausgerichtet. Durch Einrichtung eines differenziert ausgestalteten Planungs-, Kontroll- und Informationsversorgungssystems werden dem CM laufend oder bei Bedarf entscheidungsrelevante Informationen zur Verfügung gestellt. 8

Umfassende und aktuelle Informationsversorgung ist vor dem Hintergrund kontinuierlicher, ergebniszielorientierter Anpassung des SC an permanente Marktveränderungen von außerordentlicher Bedeutung. Gleichzeitig werden hohe Anforderungen an die Koordinations-, Reaktions- und Adaptionsfähigkeit des CM gestellt.

¹ Vgl. Falk, B., Shopping-Center, 1998, S. 15f und Falk, B., Fachlexikon, 2000, S. 695.

² Vgl. Meyer, Ch., Immobilienmarketing, 1999, S. 6.

³ Vgl. Meyer, Ch., Immobilienmarketing, 1999, S. 6.

⁴ Vgl. Falk, B., Shopping-Center, 1998, S. 43.

⁵ Vgl. Falk, B., Immobilien-Management, 1997, S. 13.

⁶ Vgl. Herrmann, O., Information im Shopping-Center, 1998, S. 547.

⁷ Vgl. Homann, K. / Schäfers, W., Immobiliencontrolling, 1998, S. 191.

⁸ Vgl. Homann, K. / Schäfers, W., Immobiliencontrolling, 1998, S. 192.

Regelungsbedarf im SC-Mietvertrag 2

Durch Untersuchungen der Wirtschaftstheorie konnte bisher ebenso wenig wie durch die Praxis ein geschlossenes Immobiliencontrollingkonzept entwickelt werden. 9

Lediglich mit individuellen Insellösungen wird versucht, den steigenden Anforderungen gerecht zu werden. 10

Alle internen und externen Daten, die ein zielorientiertes Controlling ermöglichen, sollten in einem den individuellen Ansprüchen des SC angepassten und heutigen Anforderungen gerechten Datenbanksystem zusammenfließen. Sie bilden die umfassende Informationsquelle des Immobiliencontrolling im SC und stellen die Grundlage der Entwicklung einzelner Controllingbausteine dar. 11

B. Regelungsbedarf im SC-Mietvertrag

Den wohl wichtigsten Rahmen für einen ökonomischen Geschäftsbetrieb der Vertragsparteien im SC bildet ein rechtlich sicher gestalteter Mietvertrag. ¹² In den darin getroffenen Regelungsabsprachen sind alle gesetzlichen Bestimmungen und Verordnungen zu beachten. Besondere Aufmerksamkeit ist zusätzlich dem Funktionszusammenhang zwischen SC und Mietern zu schenken.

I. Rechtliche Rahmenbedingungen

Vom gewerblichen Mietrecht werden alle Verträge erfasst, in denen es nicht um die Vermietung von Wohnraum geht. Eine Begriffsbestimmung was unter Gewerbemiete zu verstehen ist, wird durch Gesetze nicht beschrieben. Insbesondere die materiellen Vorschriften des Wohnraummietrechtes und verfahrensrechtlichen Vorschriften zur Wohnraummiete werden nicht angewandt. ¹³ Dem schriftlich festzuhaltenden SC-Mietvertrag liegen wenige Gesetze und Verordnungen zugrunde, sodass weitestgehend Vertragsfreiheit besteht. 14

Es ist dennoch zweckdienlich, selbst gesetzliche Regelungen explizit in den Vertragstext aufzunehmen. Sich ausdrücklich aus dem Vertrag ergebende Ansprüche des CM an den Mieter lassen sich unter Hinweis auf diese gemeinsamen Regelungsabsprachen oft einfacher durchsetzen. 15

II. Grundsätzliche Charakteristik

Ein umfangreicher Vertragstext kann sich für das VM bereits vor Vertragsschluss als vorteilhaft erweisen. Oft sind Mieter vor Vertragsabschluss bestrebt, Mietvertragsregelungen zu ihrem Vorteil auszuhandeln. Diesen Wünschen kann dann

⁹ Vgl. Homann, K., Immobilien-Controlling, 1998, S. 709.

¹⁰ Vgl. Homann, K., Immobilien-Controlling, 1998, S. 709.

¹¹ Vgl. Homann, K., Immobilien-Controlling, 1998, S. 713.

¹² Vgl. Weißker, J., Mietverträge im Shopping-Center, 1998, S. 795.

¹³ Vgl. Reinstorf, J., Geschäfts- und Wohnraummiete, 1993, S.36.

¹⁴ Vgl. Scholz, A., Vertragsmanagement, 1998, S. 778.

¹⁵ Vgl. Weißker, J., Mietverträge im Shopping-Center, 1998, S. 796.