Darstellung und Beurteilung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland

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  Inhaltsverzeichnis  

1  Einführung  3

2  REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen  4

2.1  Grundzüge eines REITs  4

2.2  Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs  5

2.3  Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien  6

3  Grundkonzeption des G-REITs  8

3.1  Organisations und Kapitalstruktur  8

3.2  Vermögensanforderungen  10

3.3  Ertragsanforderungen und die Ausschüttung der Erträge  12

4  Steuerliche Behandlung des G-REITs  14

4.1  Besteuerung auf der Unternehmensebene  14

4.2  Besteuerung auf der Ebene der Aktionäre  14

4.3  Unterschiede bei der Besteuerung in und ausländischer Aktionäre  15

4.4  Besonderheiten bei der Einbringung von Immobilien in die Gesellschaft  17

5  Würdigung des deutschen REITs  18

5.1  Grundsätzliche Beurteilung des G-REITs  18

5.1.1  Anreize für Unternehmen  18

5.1.2  Anreize für Anleger und für die Volkswirtschaft  18

5.1.3  Mögliche Nachteile für Beteiligte  20

5.2  Bewertung ausgewählter Besonderheiten des G-REITs  21

6  Fazit  23

  Literaturverzeichnis  24

3

1 Einführung

Obwohl der deutsche Immobilienmarkt der größte Europas ist, wird im Vergleich zu anderen Ländern nur ein geringer Teil der Immobilien von internationalen institutionellen Anlegern gehalten. 1 So lag der Eigenbesitzanteil von betrieblich genutzten Immobilien in Deutschland im Jahr 2006 bei ungefähr 73%, in den USA hingegen bei nur 25%. 2 Ein Grund dafür war das Fehlen einer geeigneten Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage, die auch für ausländische Investoren attraktiv ist. Daher begann schon im Jahr 2003 die Diskussion um die Einführung des international etablierten REIT, der zu dieser Zeit auch in anderen Ländern eingeführt worden ist. Die Einführung wurde in Deutschland wegen der Furcht vor negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und wegen der Furcht vor hohen Steuerausfällen aufgrund der Ausnutzung bestimmter internationaler Steuerregelungen durch ausländische Anleger lange kontrovers diskutiert. 3 Erst im Jahr 2006, als Kompromisse für die diskutierten Punkte gefunden wurden, beschloss die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Einführung deutscher REITs. Das Gesetz, das rückwirkend zum 1.1.2007 in Kraft trat, wurde dann schließlich im März 2007 durch Bundestag und Bundesrat verabschiedet. In der Folgezeit wurde die Ausgestaltung des REIT-Gesetzes in der Öffentlichkeit kritisiert, da die Hoffnungen vieler Fachleute nicht erfüllt wurden. 4 Trotzdem haben inzwischen einige Gesellschaften die Gelegenheit genutzt, den REIT-Status zu beantragen, wobei die Anzahl geringer ist als erwartet wurde.

Vor diesem Hintergrund soll im Rahmen dieser Seminararbeit der deutsche REIT dargestellt und anschließend kritisch beurteilt werden. Dazu erfolgt in Kapitel 2 zunächst eine generelle Betrachtung von REITs und deren Abgrenzung von anderen Anlagemöglichkeiten. Im Folgenden werden in Kapitel 3 die Ausgestaltung des Gesetzes sowie insbesondere die von den Gesellschaften zu erfüllenden Anforderungen dargestellt, bevor in Kapitel 4 auf die steuerlichen Folgen eingegangen wird. In Kapitel 5 wird der G-REIT dann schließlich kritisch gewürdigt. Kapitel 6 fasst

1 Vgl. Beck (2006), S. 15.

2

Vgl. Begründung REITG-Entwurf, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes.

3

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 1.

4

Vgl. Wiktorin/Landgraf/Schnell (2007), S. 21; vgl. auch Cadmus (2007), S. 628.

4

abschließend die Ergebnisse dieser Arbeit zusammen und gibt gegebenenfalls Verbesserungsempfehlungen.

2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen

2.1 Grundzüge eines REITs

REITs 5 sind steuertransparente Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfeld in der Regel darin besteht, Immobilien zu besitzen, zu entwickeln und zu verwalten. Steuertransparenz bedeutet, dass die Gewinne nicht auf der Ebene des Unternehmens, sondern auf der Ebene des Anteilseigners besteuert werden. 6 Zur Erreichung und Erhaltung dieser Steuerfreiheit ist es notwendig, dass ein wesentlicher Teil der Erträge, die überwiegend aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien stammen müssen, an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Zudem muss das Vermögen größtenteils aus Immobilien bestehen. 7

Neben den genannten Equity-REITs, die hauptsächlich in Immobilien investieren, gibt es in einigen Ländern noch zwei weitere Grundformen. Eine davon sind die Mortgage-REITs, die vor allem in Immobilienkredite investieren. Die andere Grund-form sind die Hybrid-REITs, die schließlich in Immobilien und in Immobilienkredite investieren. Beide Varianten stellen allerdings sowohl nach Anzahl als auch nach Marktkapitalisierung nur einen geringen Teil am REIT-Markt dar. 8 Darüber hinaus lassen sich REITs nach regionalen Schwerpunkten oder nach der Spezialisierung auf eine bestimmte Immobilienart unterscheiden. Die Fokussierung der Gesellschaften kann dabei auf Wohnimmobilien, Bürogebäuden oder Einkaufszentren liegen. 9

Hinsichtlich weiterer Kriterien gibt es von Land zu Land Unterschiede. So ist es nicht in jedem Land vorgeschrieben, dass der REIT börsennotiert sein muss. Auch bezüglich der Geschäftsführung gibt es Abweichungen. Teilweise ist ein externes Management vorgeschrieben, das den REIT von außen führt, teilweise ist ein inter-

5 Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trusts.

6

Vgl. Beck (2006), S. 12.

7

Vgl. Lenz (2007), S. 375; vgl. auch Nowak/Simon (2005), S. 18.

8

Vgl. Wetteskind/Sommer (1998), S. 748.

9

Vgl. Wetteskind/Sommer (1998), S. 749f.

5

nes vorgeschrieben oder erlaubt. Daneben sind verschiedenartige Rechtsformen und Höchstgrenzen des Verschuldungsgrades für den REIT festgelegt worden. Auch die Regelungen, inwieweit REITs selber Entwicklungstätigkeiten vornehmen dürfen, sind nicht einheitlich. 10

2.2 Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs

Der Ursprung des REITs liegt bereits im 19. Jahrhundert, als in den USA Immobilientrusts von der Körperschaftssteuer befreit wurden. Auch damals war die Ausschüttung der Erträge an die Anteilseigner eine Voraussetzung für die Steuerbefreiung. 1930 wurde diese Steuerregelung allerdings wieder rückgängig gemacht. 11

Die Einführung in der heutigen Form gab es im Jahr 1960 durch den US-Präsidenten Dwight D. Eisenhower. Mit den REITs wollte Eisenhower vielen Investoren die Möglichkeit geben, in größere Immobilien zu investieren, die professionell gemanagt werden. 12 Zum wirklichen Durchbruch des REITs kam es zu dieser Zeit aber noch nicht, weil es trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene für Investoren steuerlich attraktiver war, direkt in Immobilien oder in geschlossene Fonds zu investieren. Erst im Jahr 1986 wurde der Grundstein für die spätere Erfolgsgeschichte des REITs durch die Verabschiedung des Tax Reform Gesetzes gelegt. Durch dieses Gesetz wurden die Steuervorteile der anderen Anlagemöglichkeiten abgeschafft und somit eine Chancengleichheit erreicht. Daneben erlaubte der Gesetzgeber den REITs die Immobilien nicht mehr nur zu halten, sondern auch zu bewirtschaften. 13 In den folgenden Jahren wurden die Anforderungen an die REITs den Bedürfnissen des Marktes angepasst, so dass der Erfolg weiter verstärkt wurde. Dieser Erfolg lässt sich vor allem an der Marktkapitalisierung aller US-REITs ablesen. Während der Gesamtwert aller REITs im Jahr 1986 noch bei 15 Mrd. US-Dollar und im Jahr 1996 bei 88 Mrd. US-Dollar lag, lag er im Jahr 2006 schließlich bei 438 Mrd. US-Dollar. 14

Diese Entwicklung in den USA hatte auch Auswirkungen auf andere Länder. Waren es bis 1993 nur Australien, Südafrika, Neuseeland und die Niederlande, die bereits

10

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 4f.

11

Vgl. Riecke (2007), S. 26.

12

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 2.

13

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 2f.

14

Vgl. Riecke (2007), S. 26.

6

REITs eingeführt hatten, so waren es in den folgenden Jahren zahlreiche andere Länder, die dem erfolgreichen Modell der USA folgten. Diese Welle der Umsetzung der REIT-Strukturen sorgte schließlich dafür, dass auch die großen Staaten in Europa 15 unter Zugzwang gerieten, um die Trends am Kapitalmarkt nicht zu verschlafen. 16

2.3 Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien

Neben der Investition in REITs gibt es in Deutschland vier wesentliche Alternativen der Immobilienanlage, die allerdings jeweils Unterschiede aufweisen. Die älteste Möglichkeit der Immobilieninvestition ist der direkte Kauf einer Immobilie. Im Vergleich zur Investition in REITs ist hier ein wesentlich größerer Geldbetrag notwendig, um eine Immobilie zu erwerben. Dadurch ist es nur Wohlhabenden möglich, das Vermögen zu diversifizieren 17 . Zudem ist die Fungibilität eines REIT-Anteils deutlich höher als die einer Immobilie, weil ein REIT-Anteil im Gegensatz zu einer Immobilie an der Börse verkauft werden kann. Für eine Immobilie muss hingegen zunächst ein Käufer gefunden werden. Allerdings bewirkt der Börsenhandel des REITs eine deutlich volatilere Wertentwicklung. 18 Außerdem ist der Einfluss auf operative Entscheidungen bei einem REIT nur eingeschränkt möglich, da der Vorstand der Gesellschaft für diese verantwortlich ist.

Eine weitere Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ist der Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds. Der Fonds, der von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird, sammelt die Gelder vieler Anleger, um sie dann auf verschiedene Anlageobjekte zu verteilen. Der Anleger kann in der Regel jederzeit Anteile an dem Fonds kaufen bzw. verkaufen. Die Fondsanteile müssen nicht wie REIT-Anteile an einen dritten, sondern können direkt an die Kapitalanlagegesellschaft verkauft werden. Dieses führt dazu, dass der Fonds nicht das gesamte Vermögen in Immobilien investieren kann und immer ausreichend Liquidität vorhalten muss, damit er Anteile zurücknehmen kann. Wie 2005 und 2006 gesehen, kann diese Regelung im Extremfall zu Problemen führen, wenn zu einem gewissen Zeitpunkt

15 Frankreich, Großbritannien, Italien, Deutschland.

16

Vgl. Kleine/Weyres von Levetzow (2005), S. 69.

17

Diversifikation bezeichnet die Streuung des Vermögens auf verschiedene Anlageobjekte zur

Optimierung des Rendite-Risiko-Verhältnisses.

18

Vgl. Herdt (2006), S. 3.

7

zu viele Anleger ihre Anteile an die Kapitalgesellschaft zurückgeben wollen und die Kapitalgesellschaft nicht so schnell Geldmittel beschaffen kann, weil der Immobilienverkauf nicht immer sofort möglich ist. 19 In diesem Fall kann es dazu kommen, dass der Fonds vorübergehend geschlossen werden muss und die Anleger ihre Anteile nicht mehr an die Kapitalgesellschaft zurückgeben können. Bei REITs gibt es hingegen keine überraschenden Kapitalveränderungen. Zudem sind Immobilienfonds durch das Investmentgesetz zu einer konservativen Anlagestrategie verpflichtet und in den Anlagemöglichkeiten beschränkt. 20 Hieraus folgt zwar eine geringere Volatilität und ein geringeres Risiko als bei REITs, aber auch eine geringere Rendite. 21 Ein weiterer Unterschied liegt in der Preisbildung. Der Preis eines REIT-Anteils ergibt sich aus Angebot und Nachfrage, der Preis eines Fondsanteils wird immer zum Net Asset Value 22 bewertet.

Die dritte Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ist der Kauf von Anteilen an einem geschlossenen Fonds. Die Ausgabe von Anteilen wird bei einem geschlossenen Fonds eingestellt, wenn eine festgelegte Anlagesumme erreicht wird. Hierbei ist die Gesellschaft, die diesen Fonds aufgelegt hat, nicht verpflichtet Anteile zurückzunehmen. Der Anleger kann versuchen die Anteile über einen nicht geregelten Zweitmarkt zu verkaufen, wobei dieser häufig nicht besonders liquide ist. Somit bleibt der Anleger in der Regel über mehrere Jahre bis zur Abwicklung an seine unternehmerische Beteiligung gebunden. 23 Ein REIT-Anteil ist hingegen wie beschrieben über die Börse handelbar. Die Maximierung der Nachsteuerrendite ist häufig das Hauptziel eines geschlossenen Fonds, was sich vor allem an Leute mit einem höheren Steuersatz richtet. Diese Maximierung soll durch geplante Abschreibungsmodelle oder durch Ausnutzung steuerlicher Vergünstigungen im Ausland erreicht werden. Der REIT ist dagegen nicht auf eine bestimmte Anlegergruppe ausgerichtet. Neben den genannten Alternativen gibt es schließlich noch die Möglichkeit Anteile an einer herkömmlichen Immobilienaktiengesellschaft zu erwerben. Sie weist viele Ähnlichkeiten mit einem REIT auf, muss aber keine Kriterien wie die Begrenzung

19

Vgl. Leibold (2007), S. 85.

20

Vgl. Voigtländer (2006), S. 3.

21

Vgl. Kater (2007), S. 67.

22

Dieses ist der aktuelle Wert aller Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten.

23

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 10.