Die  Wertermittlung von Hotelimmobilien  

unter  Berücksichtigung branchenspezifischer Besonderheiten  

Inhaltsverzeichnis   

I.  Abkürzungsverzeichnis  4

II.  Abbildungsverzeichnis  6

III.  Tabellenverzeichnis  6

1.  Einleitung.  7

1.1  Problemstellung  7

1.2  Aufbau und Zielsetzung  9

2  Wertermittlung in der Theorie  10

2.1  Allgemeine Aufgabe der Wertermittlung  10

2.2  Bewertungsgelegenheiten  11

2.3  Ziele der Wertermittlung  12

2.4  Verfahren zur Wertermittlung  13

2.5  Definition branchenspezifischer Bewertungsbegriffe  15

2.6  Branchenrelevante Bewertungsstandards  16

3  Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien  19

3.1  Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilie ?  19

3.2  Bewertungsrelevante Faktoren  20

3.3  Situationen für Wertermittlungen.  21

4  Bewertung von Hotelimmobilien nach §194 BauGB  24

4.1  Das Ertragswertverfahren nach §194 BauGB.  24

4.1.1  Allgemeines Pachtwertverfahren  26

4.1.2  Die ertragskraftorientierte Pachtwertmethode (sog. EOP-Methode)  29

4.2  Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV  29

4.3  Vergleichswertverfahren gemäß §§ 13 und 14 WertV  31

4.4  Abgekürztes Ertragswertverfahren  33

5  Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren bei der Hotelwertermittlung.  35

5.1  Historischer Abriss.  35

5.2  Grundmodell des Ertragswertverfahrens  35

5.3  Barwert  37

5.3.1  Wertermittlungsstichtag  37

5.3.2  Cashflow-Prognose  38

5.3.2.1  Betriebskonzept  39

5.3.2.2  Festlegung der unterstellten Preisentwicklung.  40

5.3.2.3  Festlegung der Gesamtfinanzierungsstruktur.  41

5.3.2.4  Ausschüttungspolitik der Cashflows über den Betrachtungszeitraum  41

5.3.2.5  Zusammensetzung des bewertungsrelevanten Cashflows.  42

5.3.3  Kalkulationszinssatz im Ertragswertverfahren  51

5.3.3.1  Ermittlung und Festlegung des Basiszinssatzes.  53

5.3.3.2  Praxisrelevante Ansätze zur Festlegung des Risikozuschlages  53

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Die  Wertermittlung von Hotelimmobilien  

unter  Berücksichtigung branchenspezifischer Besonderheiten  

5.3.3.2.1  Orientierung an der zu diskontierenden Ertragsverteilung  54

5.3.3.2.2  Risikozuschlag durch Einbeziehung des CAPM.  55

5.3.3.2.3  Festlegung des Risikozuschlags mit Hilfe eines Multiplikators  59

5.3.3.2.4  Weitere in der Wertermittlungspraxis angewandte Hilfsverfahren  60

5.3.4  Ableitung des Ertragswertes und Market Value  62

5.3.5  Klassische Fehler im Zusammenhang mit Hotelbewertungen  63

6  Abschließende Diskussion  65

6.1  Interpretation und Einordnung der Ergebnisse  65

6.2  Ausblick über die zukünftige Wertermittlungspraxis  67

7  Literaturverzeichnis  69

8  Anlageverzeichnis  73

8.1  Ertragswerte je Betriebskonzept bei gleicher Risikoeinschätzung  73

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I. Abkürzungsverzeichnis

Ø durchschnittlich € Euro > größer als

§ Paragraph % Prozent & und a.a.O. am angegebenen Ort Abb. Abbildung BauGB Bundesbaugesetzbuch BewG Bewertungsgesetz BBG BBG-Consulting Kreuzig GmbH BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGF Bruttogeschossfläche bzw. beziehungsweise CAPM Capital Asset Pricing Model DCF Discounted Cash flow DEHOGA Deutscher Hotel- und Gaststättenverband DIN Deutsche Industrie Norm EOP-Methode Ertragskraftorientierte Pachtwertmethode etc. etcetera F&B Food & Beverage FF&E Fixtures, Furniture & Expenditure f. folgende ff. fortfolgende (Seiten) ggf. gegebenenfalls ghh ghh-Consult GmbH GOP Gross operating profit GRRM Gross Room Revenue Multiplier IdW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. IVSC International Valuation Standards Committee lt. laut

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m² Quadratmeter Mio. Millionen MwSt. Mehrwertsteuer NHK Normalherstellkosten Nr. Nummer ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr RevPar Revenue per available Room RICS Royal Institution of Chartered Surveyors S. Seite SOE Special Operations Equipment sog. sogenannt T€ Tausend Euro TEGoVA The European Group of Valuators Association u.a. unter anderem USALI Uniform System of Accounts for the Lodging Industry USP Unique selling proposition VA-Gäste Veranstaltungsgäste Vgl. vergleiche WAAC Weight Average Cost of Capital WertR Wertermittlungsrichtlinie WertV Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken

WP-Handbuch Wirtschaftsprüfer-Handbuch z.B. zum Beispiel

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II. Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Aufgaben der Unternehmensbewertung nach der sog. Kölner Funktionslehre.10 Abb. 2: Darstellung der Bewertungsgelegenheiten ..................................................12 Abb. 3: Darstellung der Bewertungsverfahren.........................................................13 Abb. 4: Entscheidungskriterien für ein Vertragsmodell; Eigene Darstellung................21 Abb. 5: Darstellung der Bewertungsverfahren.........................................................22 Abb. 6: Gewichtete Liegenschaftszinssätze bei Hotelimmobilien................................25 Abb. 7: Ermittlung des Ertragswertes nach §194 BauGB ..........................................26 Abb. 8: Ermittlung der Bodenwertverzinsung in Euro ...............................................27 Abb. 9: Ermittlung des Vervielfältigers nach WertV..................................................27 Abb. 10: Ermittlung des Sachwertes nach BauGB ....................................................30 Abb. 11: Abgekürztes Ertragsverfahren ..................................................................33 Abb. 12: 2-Phasen-Ertragswertermittlung ohne Wachstumsberücksichtigung.............36 Abb. 13: Darstellung der Bewertungsgelegenheiten.................................................39 Abb. 14: Risikozuschlag aufgrund typisierter Unternehmensmerkmale ......................55 Abb. 15: Festlegung des Risikozuschlags mit Hilfe eines Multiplikators ......................60

III. Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Verwendete Pachtanteile an den Erträgen; Eigene Darstellung 26

Tab. 2: Vervielfältiger gemäß der Anlage 4 zur WertR; Eigene Darstellung 28

Tab. 3: Gestehungskosten für Hotelimmobilien nach DIN 276; Eigene Darstellung 31

Tab. 4: Gewichtung der Vergleichstransaktion; Eigene Darstellung 32

Tab. 5: Ermittlung der durchschnittlichen Zimmerrate/-belegung; Eigene Darstellung 43 Tab. 6: Ermittlung des Speise- und Getränkeumsatzes; Eigene Darstellung 44

Tab. 7: Ermittlung des Speise- und Getränkeumsatzes; Eigene Darstellung 46

Tab. 8: Ermittlung der Gemeinkosten; Eigene Darstellung 46

Tab. 9: Ermittlung des Bruttobetriebsergebnisses; Eigene Darstellung 47

Tab. 10: Ermittlung des bewertungsrelevanten Cashflow; Eigene Darstellung 50

Tab. 11: Beispiel zur Ermittlung des Risikozuschlags mit Hilfe des CAPM 58

Tab. 12: Risikokategorien bei der Bewertung von KMU’s 61

Tab. 13: Errechnung des Market Value 63

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1. Einleitung

Durch die wirtschaftlichen Veränderungen innerhalb Europas und der Internationalisierung der Finanz- und Kapitalmärkte sind die Immobilienmärkte sowie die damit ver-bundenen Immobilienbewertungsstandards und die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat im Wesentlichen die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund gehoben. Dies führt seit geraumer Zeit in der Bundesrepublik Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.

In der Vergangenheit erfolgte in der Bundesrepublik Deutschland die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung auf Basis des Bundesbaugesetzbuches. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) wesentliche Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten, Instandhaltungskosten etc. nicht detailliert analysiert werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene als rückwärtsgerichtet und antiquiert bezeichnet. Durch die fehlende Flexibilität wird das Verfahren als unsachgemäß und veraltert für die Wertermittlung von Renditeobjekten angesehen. Im Zuge von grenzüberschreitenden Unternehmenszusammenschlüssen wird daher verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bei der Wertermittlung von gewerblichen Betreiber- bzw. Managementimmobilien herangezogen. Das DCF-Verfahren basiert, wie das Ertragswertverfahren auf dem Kapitalwertkalkül ¹ . Das Verfahren kann sowohl zur Wertermittlung bei Unternehmenstransaktionen und zur wertorientierten Steuerung von Unternehmen genutzt werden.

1.1 Problemstellung

Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in der Bundesrepublik Deutschland insbesondere durch öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Sachverständige (z.B. HypZert, BVFS, BDSF etc.), Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, bewertende Schwesterunternehmen finanzierender Banken sowie verstärkt durch sog.

¹ IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 21.

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Chartered Surveyors durchgeführt. Eine nationale und internationale Vereinheitlichung bzw. Anpassung der wertermittelnden Berufsgruppen wird seit Jahren von unterschiedlichen Stellen vergeblich versucht. Die Wertermittlungsqualifikationen der Bewertenden reichen von erfahrenen Pragmatikern bis zu wissenschaftlich ausgebildeten Akademikern.

Das Wertermittlungsverfahren orientiert sich in der Bundesrepublik Deutschland überwiegend an den Richtlinien des IdW Institut der Wirtschaftsprüfer e.V.. Diese anerkannten Grundsätze sind jedoch nicht allen bewertungsdurchführenden Berufsgruppen bekannt bzw. für die Anwendung bindend. Dies führt zu stark abweichenden Bewertungsauffassungen zwischen den Berufsgruppen sowie in der Bewertungspraxis zu gravierend abweichenden Ergebnissen. Hinzu kommt, dass ausländische Berufsgruppen mit unterschiedlichen Qualifikationen und eigenen Bewertungsstandards Wertermittlungen durchführen, deren Anerkennung in der Bundesrepublik Deutschland nicht zwingend möglich ist. Durch die starke Nachfrage an Hotelimmobilien in den letzten Jahren, sind diese Diskrepanzen verstärkt zum Vorschein gekommen und häufig Grundlage von rechtlichen Auseinandersetzungen. Im Zuge der Bankenkrise in den letzten 18 Monaten wurden u.a. Hotelimmobilien fehlerhaft bewertet, was zu einem immensen Abschreibungsbedarf führte. Die Folgen sind weiterhin täglich der Presse zu entnehmen.

Da zur Anwendung des Ertragswertverfahrens bzw. des DCF-Verfahrens die bewertungsrelevanten Cashflows und der Kapitalisierungszinssatz von wesentlicher Bedeutung sind, kann eine professionelle Wertermittlung ohne detaillierte Markt- und Branchenkenntnisse sowie ohne Kenntnisse der branchenspezifischen Besonderheiten nur ungenau erfolgen. Die wertbeeinflussenden Faktoren einer Hotelimmobilie müssen daher zunächst identifiziert und im Anschluss im Rahmen der Wertermittlung entsprechend gedeutet werden. Dieses ist jedoch nur mit entsprechender Marktnähe, Detailkenntnissen der Branche und Erfahrungen bei der Wertermittlung zu erzielen. Ein allgemeingültiges Standardwerk bzw. Modell zur Anwendung in der Wertermittlung, wie häufig verlangt, wird es somit wohl auch zukünftig nicht geben.

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1.2 Aufbau und Zielsetzung

In dieser vorliegenden Arbeit befasse ich mich nach einer kurzen Einführung in die Theorie der Wertermittlung mit den branchenspezifischen Besonderheiten der Hotelindustrie und deren Einfluss auf die Anwendung von branchenunabhängigen, standardisierten und anerkannten Bewertungsmethoden. Hierauf aufbauend soll der wesentliche Wertermittlungsprozess bis zur Ableitung des sog. „Market Value“ auf Grundlage des Discounted Cashflow-Verfahrens dargestellt werden.

Hierbei verzichte ich bewusst auf die zwingend zu Bewertungsbeginn durchzuführenden Analyseprozesse u.a. zum Unternehmen, der Markt- und Konkurrenzsituation sowie den Vergangenheitsdaten, da dies wesentliche Grundlage jedweder Bewertung ist und in der fachbezogenen Literatur bereits vertiefend bearbeitet wurde ² . Vielmehr lege ich Wert auf die methodische Darstellung der branchenspezifischen Cashflowermittlung anhand aktueller Beispiele. Als zweiten Schwerpunkt betrachte ich die branchenspezifische Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Hierbei werden die zurzeit bekannten theoretischen und in der Praxis angewandten Ansätze für die Festlegung der Zinssätze erläutert und auf belastbare Anwendbarkeit bei der Wertermittlung von Hotelimmobilien hinterfragt. Im Schlussteil gebe ich nach der Einordnung der Ergebnisse einen Ausblick über die aktuellen Tendenzen der Wertermittlung.

² Vgl. Haller, T. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 210.

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2 Wertermittlung in der Theorie

2.1 Allgemeine Aufgabe der Wertermittlung

In der wissenschaftlich-theoretischen Betriebswirtschaft sind die wichtigsten Fragestellungen der Wertermittlung in Haupt- und Nebenfunktionen eingeordnet. Hierbei ist innerhalb der Wertermittlung kein Konsens hinsichtlich der Ausgestaltung der Äquivalenz zwischen Unternehmenswert und Bewertungszweck vorzufinden. Dies liegt insbesondere an der Existenz von zwei unterschiedlichen Funktionslehren: der Kölner Funktionslehre und der maßgeblich vom IdW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (nachfolgend nur IdW) konzipierten Funktionslehre (Funktionslehre des IdW). Diese Werttheorien stellen keine theoretischen Modelle dar, sondern sind vielmehr von hoher praktischer Relevanz. Die jeweilige zugrundezulegende Wertkonzeption bestimmt die Vorgehensweise im Rahmen der Wertermittlung.

Abb. 1: Aufgaben der Unternehmensbewertung nach der sog. Kölner Funktionslehre 3

In der Funktion des Vermittlers besteht die Aufgabe des Wertermittlers darin, einen Schiedswert zu ermitteln, der allen Parteien gerecht wird. Hierbei soll unter Berücksichtigung der „verschiedenen subjektiven Wertvorstellungen der Parteien ein Einigungswert“ ⁴ als Schiedsgutachter festgestellt werden, der üblicherweise z.B. zwischen dem Entscheidungswert eines Verkäufers als Untergrenze und dem Entscheidungswert des Käufers als Obergrenze liegt ⁵ .

³ Vgl. Behringer, S. (2004): S. 37.

⁴ IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 5.

⁵ Vgl. Behringer, S. (2004): S. 39.

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In der Argumentationsfunktion unterstützt der Wertermittler einen Argumentierenden (parteiisch) durch zur Verfügungstellung von Argumentationshilfen. Ziel ist es, den Vertragspartner möglichst nah an den Entscheidungswert und damit an die Preisgrenze zu bringen.

In der Praxis ist diese Funktion nach dem IdW für die Berufsklassen der Wirtschaftsprüfer und Sachverständigen nicht vorgesehen. Das IdW präferiert die Funktion „des neutralen Gutachters“ ⁶ . Hierbei steht die Ermittlung eines von den individuellen Wert-vorstellungen der betroffenen Parteien unabhängigen individuellen Werts mittels nachvollziehbarer Methoden im Vordergrund.

Weitere Nebenfunktionen dienen „der Ermittlung von konventionalisierten Werten für spezifische Zwecke“ ⁷ . Aufgrund der Aufgabenstellung ist es manchmal zweckmäßig, von den Grundsätzen der Unternehmensbewertung abzuweichen. Die Nebenfunktion zur Steuerbemessung ist z.B. im Zusammenhang mit Generationswechseln und der Ermittlung der Erbschaftssteuer sowie eines Fremdvergleichs bei Transaktionen relevant. Das Thema der Vertragsgestaltung ist für Personengesellschaften wichtig. Desweiteren dient die Bewertung dazu die Unternehmensführung zu unterstützen, indem sie als Entscheidungshilfe fungiert ⁸ .

2.2 Bewertungsgelegenheiten

Die Gelegenheiten für Wertermittlungen lassen sich auf verschiedenste Art und Weisen systematisieren. Eine Systematisierung der Bewertungsgelegenheiten ist notwendig, um festzustellen, welcher Bewertungszweck schlussendlich verfolgt wird. Abhängig vom Bewertungszweck erfolgt die Festlegung der jeweiligen Prämissen. Bei der Festlegung der Bewertungsvorschriften ist es von Bedeutung, ob eine tatsächliche oder potentielle Veränderung der Eigentumsverhältnisse eintritt und dies durch den dominierenden Willen einer Partei erfolgt ⁹ .

⁶ IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 5.

⁷ Sieben, G. (1993): Sp. 4316.

⁸ Vgl. Behringer, S. (2004): S. 51.

⁹ Vgl. a.a.O. (2004): S. 33 ff.

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Abb. 2: Darstellung der Bewertungsgelegenheiten; Eigene Darstellung

Es ist somit im Einzelfall zu analysieren, wie aus dem Zusammenhang heraus die entsprechende Vorschrift abgeleitet und bestimmt werden kann. Die wichtigsten Beispiele sind Eigentümerwechsel, bei deren Gelegenheit beide Parteien zustimmen (z.B. Kauf oder Verkauf).

2.3 Ziele der Wertermittlung

Durch die Bewertungsgelegenheiten lassen sich die entsprechenden Zielsetzungen ableiten. Insbesondere die Ermittlung eines objektiven bzw. subjektiven Entscheidungswertes, des Einigungswertes zwischen „subjektiven Wertvorstellungen oder entsprechend gesetzlich oder vertraglich festgelegter Bewertungsvorschriften“ ¹⁰ ist hierbei hervorzuheben.

Da objektive Werte weitestgehend frei von subjektiven Vorstellungen ermittelt werden sollen, werden sie in der Fachliteratur auch objektivierte Werte genannt. Hierbei wird unterstellt, dass die Ermittlung dieser Werte auf Grundlage von Bewertungsvorschriften und -verfahrensweisen erfolgt, die „branchenspezifisch als gültig angesehen werden“ ¹¹ .

¹⁰ Hommel, M., Braun, I. (2005): S. 38 ff.

¹¹ Ballwieser, W. (2007): S. 3 ff.

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In diesem Zusammenhang sollte klargestellt werden, dass es „den“ objektivierten Wert nicht geben kann, da Bewertungsergebnisse immer subjektiv sind. Wie sollte man ansonsten das Kauf- bzw. Verkaufsverhalten am Markt erklären, in dem Transaktionspreise über oder auch unter den ermittelten Ertragswerten erzielt werden ¹² . Hintergrund hierfür sind häufig unterschiedliche Einschätzungen zu wertbeeinflussenden Faktoren wie z.B. Management und Marktentwicklung, die sich mit wissenschaftlichen Bewertungsmethoden nicht objektiv begründen lassen.

2.4 Verfahren zur Wertermittlung

In der Literatur und Praxis wurden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Unternehmenswerts entwickelt. Diese lassen sich in Gesamt- und Einzelbewertungs- sowie Misch- und Überschlagsverfahren unterscheiden.

Die Gesamtbewertungsverfahren haben eine investitionstheoretische Ausrichtung und basieren somit auf dem Kapitalwertkalkül. Diese Verfahren unterstellen, dass sich der Wert eines Unternehmens aus einer Gesamtbewertung, d.h. aus einer Kombination von materiellen und immateriellen Vermögensgegenständen und deren Zusammenwirken ergibt. Die Barwerte der sich hieraus ergebenden Überschüsse (Cashflows) stellen den Unternehmenswert dar. Sie verstoßen somit nicht gegen den Grundsatz der Bewertungseinheit, da sie die nicht bilanzierungsfähigen immateriellen Vermögensgegens- ¹² Vgl.Schröder, M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 12.

¹³ Vgl. a.a.O. (2007): S. 8.

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tände, wie z.B. den Goodwill erfassen. Die Einzelbewertungsverfahren setzen an den einzelnen Vermögenswerten (Assets) und somit am Schema der Bilanz oder des Inventars als Grundlage an. Der Unternehmenswert ergibt sich demnach aus der Summe der Vermögensgegenstände abzüglich der Schulden des Unternehmens ¹⁴ .

Bereits hieraus ist ersichtlich, dass die Einzelbewertungsverfahren gegen zwei wesentliche Grundsätze der Bewertungslehre verstoßen. Zum einen wird gegen den Grundsatz der „Zukunftsbezogenheit“ verstoßen, da sich die Wertermittlung nicht an zukünftigen Werten orientiert. Weiterhin verstößt die Bewertung von Einzelteilen gegen den Grundsatz der „Bewertungseinheit“. Dieser besagt, dass ein „Bewertungsobjekt als Gesamtheit aller zusammenwirkenden Bereiche eines Unternehmens zu erfassen ist, da alle Unternehmensbereiche gemeinsam zu den zukünftigen finanziellen Überschüssen beitragen“ ¹⁵ . Die Anwendung der Einzelbewertungsverfahren erfolgt in der Bewertungspraxis lediglich als Hilfsfunktion. Der Substanzwert dient dabei beispielsweise als Grundlage für die Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens bzw. der Liquidationswert als Wertuntergrenze bei der Kaufpreisermittlung ¹⁶ .

Die dargestellten Mischverfahren basieren auf dem Substanzwertverfahren und werden mit den Werten des Ertragswertes ergänzt. Mit dem Mittelwert- und diversen Übergewinnverfahren werden in der Bewertungspraxis entsprechende Mischverfahren ange-wandt, wobei das erbschaftssteuerlich relevante Stuttgarter Verfahren ¹⁷ die größte Bedeutung hat ¹⁸ . Bei Überschlagsrechnungen werden Bewertungen auf der Grundlage von Marktdaten erstellt. Hierbei können Marktpreise von vergangenen Transaktionen verwendet werden, um auf gegenwärtige Werteinschätzungen zu kommen (transactions approach). Weiterhin können Preise für Aktien oder gehandelte Beteiligungen ver-

¹⁴ Vgl.Thommen, J. P./ Achleitner, A. K. (1999): S. 556.

¹⁵ Vgl. WP-Handbuch (2006): S. 19 ff. bzw. IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 7.

¹⁶ Vgl. Behringer, S. (2004): S. 206.

¹⁷ Das Stuttgarter Verfahren ist ein Verfahren zur Bewertung nichtnotierter Anteile an Kapitalgesellschaf-

ten nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Bestimmung im BewG besagt lediglich, dass der Wert dann,

wenn er nicht aus Verkäufen abgeleitet werden kann, zu schätzen ist. Das Stuttgarter Verfahren hat diese

Bestimmung konkretisiert, insbesondere auf der Grundlage der Berücksichtigung sowohl des Vermögens-

wertes als auch des Ertragswertes. Bei der Ermittlung des Ertragswertes mit Hilfe des Stuttgarter Verfah-rens kommt es auf den voraussichtlichen künftigen Jahresertrag an. Für die Schätzung dieses Jahreser-

trags bietet der in der Vergangenheit tatsächlich erzielte gewichtete Durchschnittsertrag eine wichtige

Beurteilungsgrundlage. Auszugehen ist von dem Betriebsergebnis der letzten drei Wirtschaftsjahre.

¹⁸ Vgl. Ballwieser, W. (2007): S. 193 f.

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gleichbarer Unternehmen zur Bewertung herangezogen werden (comparable company approach). Aufgrund fehlender Informationen haben diese Verfahren in der Wertermittlung von Hotelimmobilien jedoch keine Relevanz.

2.5 Definition branchenspezifischer Bewertungsbegriffe

Aufgrund der branchenbezogenen Besonderheiten werden im Folgenden einige Begriffe erklärt, die für das spätere Verständnis für die Wertermittlung von Bedeutung sind.

Der Wert, zu dem eine Hotelimmobilie angeboten oder nachgefragt wird bzw. eine Transaktion abgeschlossen wurde, wird als Preis bezeichnet. Der Preis ist häufig das Ergebnis einer Wertermittlung ¹⁹ .

Der Marktwert (Market Value) entspricht dem prognostizierten Betrag, den ein Bewertungsobjekt am „Bewertungsstichtag nach erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung übertragen wird“ ²⁰ . Voraussetzung hierfür ist jedoch das beide Vertragsparteien unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt haben.

In der Wertermittlungspraxis versteht man unter dem Substanzwert den Wert der aufzubringen ist, um die im Bewertungsobjekt befindlichen, bewertbaren inventarfähigen Einzelwirtschaftsgüter wieder zu beschaffen. Hierbei ist sowohl die zeitliche Abnutzung und Gebrauchsabnutzung mit einzubeziehen, sodass das Wertermittlungsergebnis als Teilrekonstruktionswert angesehen werden kann. Da ergänzend die immateriellen Werte wie z.B. Mitarbeiter- und Kundenstamm nicht berücksichtigt werden, hat der Substanzwert in der betriebswirtschaftlichen Wertermittlung keine Relevanz.

Für die Banken ist die Feststellung der Beleihungsgrenze insbesondere bei der Immobilienfinanzierung wesentlich. Für die Feststellung des Beleihungswertes sind somit die Dauerhaftigkeit der Grundstückseigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge ausschlaggebend, was naturgemäß zur Berücksichtigung von Risikoabschlägen bei der Wertermittlung führt ²¹ .

¹⁹ Vgl. Kranebitter, G. (2007): S. 81.

²⁰ Schröder M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 22.

²¹ Vgl. Bienert, S. (2005): S. 115 f.

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