Zusammenfassung

Die vorliegende Studienarbeit setzt sich mit der Ermittlung eines Kennzahlensystems auseinander. Es werden Bauwerkskosten beurteilt, zu denen nach der DIN 276-1:2008-12, Kosten im Bauwesen - Teil 1: Hochbau, die Kostengruppe 300: Bauwerk - Baukonstruktionen und die Kostengruppe 400: Bauwerk - Technische Anlagen gehören. Es wird versucht, verschiedene Kennwerte zu einem neuartigen System zusammenzusetzen, um Objekte und Projekte des Neubaus und deren Bauwerkskosten zu kategorisieren und bewerten zu können. Zu Beginn setzt sich die Arbeit mit der Systematik des Objektes auseinander. Es wird beschrieben, was unter einem Objekt zu verstehen ist und wie mit Hilfe von der DIN 277:2005-02, Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, der Wohnflächenverordnung (WoFlV:2004-01) und der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gewerblichen Raum (MF-G:2004-11) sich Flächen ermitteln lassen. Zudem werden Standortfaktoren benannt und erläutert, die bei der Beurteilung der Bauwerkskosten der Objekte und Projekte eine Rolle spielen.

Im nächsten Kapitel wird die auf die Thematik der Projekte näher eingegangen. Es werden Definitionen und Begriffe des Projektmanagement genannt und erklärt, um ein einheitliches Begriffsverständnis zu schaffen. Auf dieser Grundlage werden der Kostenbegriff und deren -ermittlungen, -kontrolle und -steuerung herausgegriffen und anhand der DIN 276-1:2008-12 erläutert. Es wird ebenso das Projektcontrolling beleuchtet, sowie das Risikomanagement von Projekten, um die Notwendigkeit eines Kennzahlensystems zu verstehen. Mit dieser Grundlage der vorherigen Kapitel lassen sich im darauf folgenden Kapitel Kennzahlen ermitteln. Es werden bisherige Kennzahlen genannt und erläutert, die um weitere Kenngrößen erweitert werden, damit ein neuartiges Kennzahlensystem zur Bewertung der Bauwerkskosten geschaffen wird. Im abschließenden Kapitel werden die Grundlagen und Erkenntnisse der Kapitel ‚Objekte‘, ‚Projekte‘, und ‚Kenzahlensysteme‘ zusammengefasst, um einen Ausblick in die Zukunft geben zu können.

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Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   IV

Tabellenverzeichnis   IV

Anhang   V

1.  Einführung  1

2.  Objekte  3

2.1  Definitionen  4

2.2  Lebenszyklus-Modell  5

2.3  Flächenermittlung  7

2.4  Standortfaktoren  12

3.  Projekte  14

3.1  Definitionen  15

3.2  Kosten  17

3.2.1  Kostenplanung  17

3.2.2  Kostenermittlungen  18

3.2.3  Kosteneinflüsse  22

3.2.4  Kostenkontrolle und -steuerung  23

3.3  Projektcontrolling  24

3.4  Risikomanagement  26

4.  Kennzahlensysteme.  29

4.1  Definitionen  30

4.2  Ziele und Anforderungen an Kennzahlen  32

4.3  Kennzahlenbildung  33

4.3.1  Kennzahlen des BKI Baukosteninformationszentrum  

Deutscher  Architektenkammern  33

4.3.2  Entwicklung eines Kennzahlensystems  35

5.  Schlussbetrachtung  42

Literaturverzeichnis   44

Anhang   48

III

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Systematik - Objekte .................................................................... 3 Abb. 2: Immobilienzyklus .......................................................................... 6 Abb. 3: Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln im

Überblick ...................................................................................... 8 Abb. 4: Flächenarten nach DIN 277-1:2005-02 ...................................... 10 Abb. 5: Systematik - Projekte .................................................................. 14 Abb. 6: Magisches Dreieck im Projektmanagement ............................... 16 Abb. 7: Regelkreis im Projektcontrolling ................................................. 25 Abb. 8: Kreislauf im Risikomanagement ................................................. 27 Abb. 9: Systematik - Kennzahlen ............................................................ 29

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Kostengruppe 300 und 400 der 2. Ebene nach

DIN 276-1:2008-12 ..................................................................... 20 Tab. 2: Kostenkennwerte der Kostengruppen 300 und 400

nach DIN 276-1:2008-12 ............................................................. 39 Tab. 3: Planungskennwerte der Kostengruppe 300 nach

DIN 276-1:2008-12 ..................................................................... 41

IV

Anhang

Anhang 1-a: Erhebungsbogen (Auszug): Allgemeine Projektangaben .. 48 Anhang 1-b: Erhebungsbogen (Auszug): Nutzungsbeschreibung des Projekts, Kosteneinflüsse ............................................ 49 Anhang 1-c: Erhebungsbogen (Auszug): Flächen und Rauminhalte ...... 50 Anhang 1-d: Erhebungsbogen (Auszug): Kosten nach DIN 276-1 .......... 51 Anhang 1-e: Erhebungsbogen (Auszug): Kosten des Projekts nach Leistungsbereichen ............................................................ 52 Anhang 1-f: Erhebungsbogen (Auszug): Weitere Unterlagen, Einverständniserklärungen / Ansprechpartner ............................. 53 Anhang 1-g: Erhebungsbogen (Auszug): Hinweise ............................... 54 Anhang 2-a: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Kostenkennwerte ............................... 55 Anhang 2-b: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Kostenkennwerte (detailliert) .............. 56 Anhang 2-c: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für Gebäude (Auszug): Kostenkennwerte für Leistungsbereiche ............ 57 Anhang 2-d: BKI Teil 1: statistische Kostenkennwerte für

1. Einführung

„Ein Gebäude ist immer ein Kompromiss aus Sicherheit, Wirtschaftlichkeit und Funktionalität.” Monika Etspüler¹

Das vielleicht anschaulichste Beispiel für die Entstehung eines Gebäudes beschreibt James A. Graaskamp folgendermaßen: „Ein Neandertaler rollte einst einen Fels vor den Eingang seiner Höhle und schuf eine Immobilie, indem er neben dem leeren Raum zusätzliche, nicht in der Natur vorhandene Güter, wie Wärme, Sicherheit oder Exklusivität, bereitstellte. Damit vereinte er erfolgreich Land (eine begrenzte natürliche Ressource) mit einer künstlichen Schöpfung (dem Fels - der ersten massiven Tür), um das bislang unbekannte Bedürfnis nach Raum-Konsum zu befriedigen“ (Graaskamp, 1972, S. 513; zitiert nach Schulte, 1998, S. 16/17).

Der Neandertaler hat damit eine Hülle geschaffen, der ihn vor fremden Eindringlingen und den Wetterverhältnissen schützen wird. Er hat einen großen Stein gebraucht, um aus seiner Höhle einen geschlossenen Raum zu schaffensehr funktionell. Und das Verhältnis der eingesetzten Mittel (dem Stein) und dem angestrebten Ergebnis (einen Raum schaffen) ist ebenfalls gegeben. Damit ist sein Handeln auch als wirtschaftlich einzustufen (Homann, 2005, S. 25). In der Fassung der DIN 276-1:2008-12 wird das Prinzip der Wirtschaftlichkeit in den Zielkatalog des Bauprojektes aufgenommen und stellt eine der wichtigsten Anforderungen an das Projekt dar (Dusatko & Kalusche, 2009, S. 139). Daneben gilt es, die Kosten einzuhalten und damit für eine Kostensicherheit zu sorgen (Dusatko & Kalusche, 2009, S. 139).

In der vorliegenden Arbeit werden die Bauwerkskosten thematisiert, um Neubauten beurteilen zu können. Aus diesem Grund werden Kennzahlen erstellt, mit dessen Hilfe Objekte und Projekte sowie deren Kosten ermittelt und beurteilt werden können.

¹ zitiert nach http://www.zitate.de/kategorie/Gebäude/ vom 28.05.2010

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Das Vorgehen dieser Arbeit ist wie folgt aufgebaut. Als erstes wird von der Systematik des Objektes ausgehend der Neubau von anderen Formen abgegrenzt. Mit Hilfe von DIN-Normen, Richtlinien und Verordnungen wird eine Struktur erarbeitet, wie man die Flächen in Neubauten des Hochbaus bemessen kann. Darüber hinaus werden Standortfaktoren erörtert, die für die Beurteilung der Bauwerkskosten eine Rolle spielen.

Im darauffolgenden Kapitel wird auf die Systematik der Projekte eingegangen. Es werden die Anforderungen und Ziele des Projektmanagements erklärt und primär auf die des Kostenziels beschränkt. Es wird von der Kostenermittlungen der DIN 276-1:2008-12 ausgegangen; ferner werden die Kosteneinflüsse beschrieben. Darüber hinaus bilden Kostenkontrolle und -steuerung inhaltliche Schwerpunkte. Von der Projektdurchführung und dessen Kontrolle ausgehend wird das Projektcontrolling beleuchtet. Es wird auch das Risikomanagement der Projekte berücksichtigt, um die Notwendigkeit von Kennzahlen zur Beurteilung der Bauwerkskosten zu verstehen.

Im anschließenden Kapitel werden Anforderungen und Ziele der Kennzahlen ermittelt, die nötig sind, um die Bauwerkskosten einschätzen zu können. Ausgehend vom bisherigen Kennzahlensystem der statistischen Kostenkennwerte für Gebäude des BKI Baukosteninformationszentrums Deutscher Architekten (im folgenden BKI) wird eine eigene Struktur entwickelt, die zur Beurteilung der Bauwerkskosten von Neubauten eingesetzt werden kann.

Abschließend werden die drei Kapitel der ‚Objekte‘, ‚Projekte‘, und der ‚Kennzahlensysteme‘ zusammengefasst, um ein Fazit über bisherige Kennwerte und einen Ausblick auf weitere Kennzahlen geben zu können, mit denen man die Bauwerkskosten beurteilen kann.

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2. Objekte

Um die Bauwerkskosten im Bereich des Neubaus beurteilen zu können, ist es notwendig den Begriff des ‚Objektes‘ zu erklären und den ‚Neubau‘ von anderen Möglichkeiten der Gebäude abzugrenzen. Dieser Abschnitt wird deshalb mit dem Oberbegriff ‚Objekte‘ bezeichnet, welches die erste Ebene der Systematik in dieser Arbeit bildet (siehe Abbildung 1). Es setzt sich mit der Definition der Immobilie auseinander, geht auf das Lebenszyklus-Modell ein und beschreibt die Ermittlungsgrundlage nach der DIN 277:2005-02 für die Flächenberechnung. Darüber hinaus werden Standortfaktoren benannt und beschrieben. Damit wird die Systematik des Neubaus abgegrenzt und auf der Grundlage eines einheitlichen Verständnisses können Kennzahlen zur Bauwerkskostenbeurteilung ermittelt werden.

Abb. 1: Systematik - Objekte

Quelle (eigene Darstellung)

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2.1 Definitionen

Eine Immobilie wird im Allgemeinen als „ „grundstücksgleiche Rechte“, „Gebäude“, „Grund und Boden“ (…) oder „Grundvermögen“ “ (Schulte, 1998, S. 15) angesehen. Unter ‚Grundstück‘ meint man im gesetzlichen Sinn einen „räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche bzw. den Grund und Boden, welcher eine wirtschaftliche Einheit bildet“ (Schulte, 1998, S. 15). Dazu gehören die „mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen“ (Schulte, 1998, S. 15), womit Gebäude und Gebäudeteile gemeint sind.

Der Neandertaler würde den Begriff der Immobilie sicherlich pragmatischer beschreiben und ihn als „dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden“ (Schulte, 1998, S. 16) auffassen, durch den „ein Segment der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraums künstlich abgegrenzt wird“ (Schulte, 1998, S. 16).

Ebenfalls in die Definition der Immobilie ist die wirtschaftliche Sicht einzubeziehen. Für den Ökonomen stellt die Immobilie eine Kapitalanlage beziehungsweise ein Sachvermögen dar (Schulte, 1998, S. 16). Durch den geschaffenen Raum wird eine Nutzung möglich, die zeitlich begrenzt als Vermietung genutzt werden kann. Damit wird aus der Immobilie ein Vermögensgegenstand, mit dem der Vermieter Geld verdienen kann und damit einen Güterstrom produziert (Schulte, 1998, S. 17). Kalusche (2005) beschreibt die Immobilie als „Gegen-stand der Projektentwicklung“ und meint damit Objekte, die „in den Bestand genommen und selbst genutzt oder vermietet werden (und) sobald wie möglich an Erwerber veräußert werden sollen“ (Kalusche, 2005, S. 215). Durch den wirtschaftlichen Charakter ist die Immobilie nicht nur die äußere Hülle, sondern ein „nutzenstiftendes Wirtschaftsgut“ (Schulte, 1998, S. 18). Die Immobilie ist gegenüber anderen Wirtschaftsgütern abzugrenzen, da es besondere Merkmale aufweist. Wie es der Begriff schon sagt, ist eine Immobilie ‚immobil‘; das heißt, sie ist an einen bestimmten Standort gebunden (Schulte, 1998, S. 19). Damit kommt der Lage eine besondere Bedeutung zu, denn sie bestimmt über die Attraktivität und damit auch über den produzierenden Güterstrom (Schulte, 1998, S. 19). Desweiteren ist eine Immobilie heterogen, denn durch die Ortsgebundenheit erhält jede Immobilie ihren individuellen, unnachahmlichen Charakter und bildet ein autonomes Wirtschaftsgut (Schulte, 1998, S. 19). Das Bauwerk ist als Investitionsobjekt zu verstehen, welches schwer-

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wiegende Entscheidungen mit sich bringt. Es birgt je nach Höhe der zu bindenden Kapitalmenge hohe finanzielle Risiken, über die der Investor entscheiden muss und macht Entscheidungen schwer revidierbar (Pfarr, 1984, S. 151). Zudem erstreckt sich die Investition in eine Immobilie über einen langfristigen Zeitraum (Pfarr, 1984, S. 151).

Neben einer Reihe weiterer Merkmale, wie die Dauer des Entwicklungsprozesses und die Höhe der Investitionen und der Transaktionen, ist die Länge des Lebenszyklus ein wichtiges Kriterium zur Beschreibung der Immobilie (Schulte, 1998, S. 19-21). Bereits bei der Betrachtung der Lebenszykluskosten können Rückschlüsse auf die Planungssicherheit, die Kostenoptimierung und deren Nachhaltigkeit gezogen werden, sodass das Risiko der Investition in eine Immobilie gemindert werden kann (Rudloff & Schwarz, 2010, S. 48). Aus diesem Grund wird im nächsten Abschnitt genauer auf den Lebenszyklus eines Gebäudes eingegangen und es wird die Abgrenzung des Neubaus von anderen Formen vorgenommen.

In der vorliegenden Studienarbeit werden Begriffe wie ‚Objekte‘, ‚Bauobjekte‘, ‚Bauten‘, ‚Bauwerk‘ und ‚Gebäude‘ synonym verwendet. Der Begriff der ‚Immobilie‘ ist jedoch klar abzugrenzen. Er meint in der vorliegenden Arbeit das (un-) bebaute Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden.

2.2 Lebenszyklus-Modell

Immobilien und auch Objekte sind langlebige Wirtschaftsgüter und unterliegen einem Lebenszyklus. Die Nutzungsmöglichkeit des Bodens ist voraussichtlich nicht zeitlich begrenzt; die des Gebäudes jedoch schon (Schulte, 1998, S. 20). Die Nutzungsdauer lässt sich in technisch und wirtschaftlich unterscheiden, wobei die technische meistens die ökonomische übertrifft (Kalusche, 2005, S. 275; Schulte, 1998, S. 20).

Während bei der technischen Lebensdauer Faktoren, wie unter anderem Umwelt, Art und Grad der Nutzung, Pflege- und Instandhaltungsstrategien, einen Einfluss auf das Gebäude haben, existieren bei der wirtschaftlichen Nutzungsdauer lediglich zwei Machtfaktoren: die Bedarfsverschiebung und die Veränderungen in der Systemumgebung (Pfarr, 1984, S. 165/166).

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Die Lebensdauer eines Gebäudes lässt sich in mehrere Phasen unterteilen und beginnt im Allgemeinen mit der Inbetriebnahme. Die Phasen gliedern sich in den Leerstand bis zum Nutzungsbeginn; die Nutzung; Modernisierung, Umnutzung und/oder Umbau; Nutzung und der Leerstand bis zum Abbruch und der Beseitigung (Kalusche, 2005, S. 275).

Der Lebenszyklus lässt sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auch auf die Immobilie beziehen und teilt sich gemäß der Abbildung 2 in die drei Hauptphasen ‚Entstehung‘, ‚Nutzung‘ und ‚Verwertung‘. Innerhalb dessen lässt sich eine weitere, detailliertere Unterteilung vornehmen, wie man es auf der nachstehenden Abbildung erkennen kann (Gondring & Lammel, 2001, S. 375).

Abb. 2: Immobilienzyklus

Quelle: Gondring & Lammel, 2001, S. 375

Der Unterschied zwischen dem Lebenszyklus der Immobilie und des Gebäudes ist der, dass es sich bei der Immobilie um einen Kreislauf handelt. Selbst wenn das Gebäude nicht mehr existiert, bleibt das Grundstück Gegenstand der Betrachtung. Der Lebenszyklus des Gebäudes hingegen stellt einen Anfang-Ende-Prozess dar, der mit dem Abbruch und der Beseitigung des Gebäudes abgeschlossen wird (Bruhnke & Kübler, 2002, S. 497).

Die vorliegende Studienarbeit fokussiert die Betrachtung des Lebenszyklus‘ des Gebäudes, orientiert sich an den Phasen nach Kalusche (2005) und lässt das

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Lebenszyklus-Modell der Immobilie außer Acht. Jedoch werden nur Gebäude im Bereich des Neubaus betrachtet; Umbauten, Umnutzungen oder Erweiterungen haben keine Relevanz in dieser Arbeit und sind eindeutig abzugrenzen. Umbauten werden nach § 2 HOAI (2009) als Umgestaltungen eines vorhandenen Objektes mit Eingriffen in die Konstruktion oder den Bestand definiert. Damit sind Umbauten bauliche Veränderungen der bestehenden Immobilie, die notwendig sind, um „ein Gebäude an wandelnde Nutzungsanforderungen anzupassen“ (Schulte, 1998, S. 296).

Von einer Umnutzung kann gesprochen werden, wenn die ursprüngliche Nutzungsart auf Grund wandelnder Anforderungen sich geändert hat und einzelne Räume oder ganze Gebäude eine neue Form der Nutzung erhalten (Ott, 2010, S. 30). Jedoch muss diese Nutzungsänderung nicht zwingend mit baulichen Veränderungen einhergehen, wie dies beim Umbau der Fall ist (Ott, 2010, S. 30).

Erweiterungen sind ebenfalls bauliche Maßnahmen und haben den Zweck das vorhandene Gebäude zu ergänzen, indem beispielsweise das Objekt aufgestockt oder angebaut wird (§ 2 HOAI, 2009).

Die vorliegende Arbeit bezieht sich bei der Ermittlung der Kennzahlen zur Beurteilung der Bauwerkskosten ausschließlich auf Neubauten. Neubauten sind nach § 2 HOAI (2009) Objekte, die neu errichtet beziehungsweise neu hergestellt werden.

2.3 Flächenermittlung

Um in Deutschland ein Gebäude neu zu erbauen, müssen unter anderem Gesetze, Verordnungen und Normen eingehalten werden. Es braucht beispielsweise das Baugesetzbuch, um eine geordnete städtebauliche Nutzung zu planen sowie durchzuführen; in der Baunutzungsverordnung werden Definitionen und Richtwerte für die Kriterien zur Beurteilung der Zulässigkeit des Bauvorhabens gegeben (Reinborn, 1996, S 240).

Es können die Rechtsvorschriften und technische Regeln voneinander abgegrenzt werden, wobei die DIN 276-1:2008-12 im Mittelpunkt der Betrachtung steht. In der nachfolgenden Abbildung 3 wird ein Schema zum besseren Überblick der Vorschriften gegeben.

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Abb. 3: Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln im Überblick Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln im Überblick Angrenzende Rechtsvorschriften und technische Regeln im Überblick

Quelle: in Anlehnung an BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekte BKI Baukosteninformationszentrum Deutscher Architekten-

^{kammern, 2008, S. 20 , S. 20} Im Bebauungsplan des Grundstück Grundstücks werden unter anderem die Art und das werden unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung festgelegt Nutzung festgelegt; in der Baunutzungsverordnung n der Baunutzungsverordnung (1993)

wird der ‚Baugebietstyp‘ festgelegt. Es kann sich hierbei beispielsweise um ein wird der ‚Baugebietstyp‘ festgelegt. Es kann sich hierbei beispielsweise um ein wird der ‚Baugebietstyp‘ festgelegt. Es kann sich hierbei beispielsweise um ein reines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Gewerbegebiet handeln ( reines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Gewerbegebiet handeln ( reines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Gewerbegebiet handeln (Baunut-zungsverordnung, 2003; Gas, Gas, 2005, S. 27). Neben der Nutzungsart definiert die der Nutzungsart definiert die Baunutzungsverordnung ebenso das Maß Baunutzungsverordnung ebenso das Maß der baulichen Nutzung mit Hilfe von der baulichen Nutzung mit Hilfe von

Grund- und Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Höhe und Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Höhe und Geschossflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen.

Die Grundflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen der Die Grundflächenzahl gibt das Verhältnis zwischen der überbauten Fläche und überbauten Fläche und der Grundstücksfläche an und drückt damit aus und drückt damit aus, wie viel Prozent der zulässigen wie viel Prozent der zulässigen Grundstücksfläche überbaut werden dürfen Grundstücksfläche überbaut werden dürfen (Korda, 2005, S. 113; Schulte, ; Schulte,

1998, S. 31). Die Geschossflächenzahl wird durch das Verhältnis von summie ). Die Geschossflächenzahl wird durch das Verhältnis von summie ). Die Geschossflächenzahl wird durch das Verhältnis von summierter Geschossfläche und dem Baugrundstück gebildet, sodass die Ausnutzung ter Geschossfläche und dem Baugrundstück gebildet, sodass die Ausnutzung ter Geschossfläche und dem Baugrundstück gebildet, sodass die Ausnutzung des Grundstückes ermittelt wird (Korda, des Grundstückes ermittelt wird (Korda, 2005, S. 113; Schulte, 1998, S. 31 ; Schulte, 1998, S. 31). In § 17 Baunutzungsverordnung nutzungsverordnung wird geregelt, welche Obergrenzen bei der E wird geregelt, welche Obergrenzen bei der Er-

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