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Impressum

Rechtsanwalt Tobias Scheidacker

Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert

Scheidacker Lambert Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten Welserstraße 10-12 | 10777 Berlin Tel 030 - 200 51 40 51 | Fax 030 - 200 51 40 20 email kanzlei@slp-law.de | Web www.slp-law.de

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Gliederung:

I.  Einleitung  5

II.  Gang des Verfahrens  10

1.  Das Regelinsolvenzverfahren  10

a)  Insolvenzantrag  10

b)  Insolvenzeröffnungsverfahren  11

c)  Eröffnungsbeschluss und Insolvenzverfahren  12

d)  Einschub: Der Insolvenzverwalter  12

e)  Einschub: Die Gläubigerversammlung  13

f)  Ende, insbesondere Aufhebung des Verfahrens  15

2.  Das Verbraucherinsolvenzverfahren  15

a)  Außergerichtlicher Einigungsversuch  16

b)  Mitwirkungspflichten  16

c)  Antrag und gerichtlicher Einigungsversuch  17

d)  Eröffnungsverfahren, Beschluss- und Insolvenzverfahren  17

e)  Restschuldbefreiung  17

III.  Zum Schicksal der Mieten  18

1.  Mietrückstände vor und nach Verfahrenseröffnung  18

a)  vorhandenes und während des laufenden Verfahrens erworbenes Ver-  

m  ögen: die Insolvenzmasse  18

b)  vorhandene Schulden  21

1)  aussonderungsberechtigte Gläubiger  22

2)  absonderungsberechtigte Gläubiger  22

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3)  Gläubiger mit Aufrechnungsmöglichkeit  24

4)  Gläubiger mit Masseforderungen  26

5)  Insolvenzgläubiger  28

6)  nachrangige Insolvenzgläubiger  29

c)  Ausgleich der Mietrückstände  30

2.  Betriebskosten  31

IV.  Zum Fortbestehen von Mietverträgen und zu deren Kündigung  33

1.  Fortbestehen des Mietverhältnisses  33

2.  Die Möglichkeiten des Insolvenzverwalters, insbesondere Kündigung, Frei-  

gabeerkl  ärung und Nichthaftungserklärung  33

3.  Die Kündigung durch den Vermieter  36

V.  die Restschuldbefreiung  39

VI.  Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache  42

VII.  Schönheitsreparaturen  43

VIII.  Das Anfechtungsrecht des Insolvenzverwalters  44

IX.  Die Rückschlagsperre  46

X.  Gerichtsverfahren  47

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1. Wir beginnen das Skript mit einem

Beispiel: Der Mieter hat Zahlungsschwierigkeiten, es laufen kündigungsbegründen-

de Rückstände auf. Um eine Kündigung zu vermeiden, schließen Sie eine Ratenzahlungsvereinbarung, an die er sich anfangs hält, danach immer schlechter. Auch die laufenden Mieten kommen nicht immer, aber gelegentlich zahlt er größere Beträge nach. Einschließlich Betriebskostenabrechnungen sind irgendwann in Summe anderthalb Jahre Rückstand aufgelaufen und Sie drohen die Kündigung an, wenn jetzt keine Lösung gefunden wird. Es gibt keine Lösung und Sie kündigen. Der Mieter verspricht Zahlung und Besserung, hält sich aber nicht dran. Irgendwann schalten Sie einen Anwalt ein, der Räumungs- und Zahlungsklage erhebt. Im Gerichtsverfahren erfahren Sie, daß der Mieter in der Woche vor Ihrer Kündigung Insolvenzantrag gestellt hat und das Verfahren nunmehr eröffnet ist.

Sie werden den Prozeß im Räumungsantrag verlieren, weil Ihre Kündigung unwirksam war. Denn als Sie sie erklärten, war bereits ein Insolvenzantrag gestellt. Auch den Zahlungsantrag werden Sie (kostenseitig) verlieren, da Rückstände vor Insolvenzantrag zur Tabelle anzumelden sind und der Insolvenzverwalter sie unstreitig stellt. Bevor Ihre Klage abgewiesen und Ihnen die Kosten auch des Beklagten auferlegt werden, wird der Prozeß wegen des laufenden Insolvenzverfahrens aber unterbrochen. Stillstand bei ungekündigtem Mietverhältnis.

Da der Mieter weiterhin nicht zahlt, kündigen Sie ihm erneut und begründen das mit den Rückständen seit Antragstellung bzw. seit Verfahrenseröffnung. Er zieht wieder nicht aus und Sie erheben eine weitere Räumungsklage (diesmal nicht mehr auf Zahlung). Auch diese verlieren Sie, weil die Kündigung an den Mieter gerichtet war. Seit Verfahrenseröffnung ist aber der Insolvenzverwalter Ihr Vertragspartner. Diesem haben Sie nicht gekündigt.

Bevor Sie nach etlichem Hin und Her Ihre völlig heruntergewirtschaftete Mietsache zurückbekommen, sind mehrere Jahre Rückstände und erhebliche Rechtskosten

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aufgelaufen. Gegen den Kautionseinbehalt wegen der Schäden an der Mietsache wendet der Insolvenzverwalter ein, daß diese Schäden schon vor dem Insolvenzantrag vorhanden waren und daher nur zur Tabelle angemeldet werden können. Aus dieser entsteht leider eine Quote unter 1%. Sie mögen die Kaution bitte zur Masse zahlen.

Wenn der Mieter Insolvenz anmeldet, ist das der GAU (= Größte Anzunehmende Unfall) für Sie als Vermieter. Das hat mehrere Gründe:

- zum einen verlieren Sie meist alle Rückstände. Es liegt nicht mehr in Ihren Möglichkeiten zu beeinflussen, wie viel davon noch zu realisieren ist, sondern von der Quote und dem selten vorhandenen Schuldnerbemühen, andere Geldquellen (z.B. Ver-wandte) aufzutun.

- zum anderen werden Vollstreckungen unzulässig. Bereits aufgewandte Rechtskosten sowie aufgelaufene Zinsen stehen an allerletzter Stelle der zu bedienenden Rechte.

- Schließlich ändern sich die Spielregeln im Verhältnis zueinander, womit sich viele Gläubiger und sogar Rechtsanwälte nicht auskennen. Rückständige Forderungen werden daher gedanklich meist abgeschrieben (d.h. man meldet sie, wenn überhaupt, zur Tabelle an, ohne Hoffnung auf eine sinnvolle Quote) und beschränkt sich im übrigen darauf zu versuchen, den Mieter möglichst schnell loszuwerden, das aber ebenfalls ohne große Kenntnisse des Insolvenzrechts und damit nicht so effektiv wie möglich.

Durch einige Grundkenntnisse der Materie läßt sich zwar nicht der Schaden komplett verhindern, aber doch sehr begrenzen. Das beginnt damit, sich darüber bewußt zu sein, daß eine ganz simple Handlung des Schuldners - der Insolvenzantrag - ausreicht, um sämtliche vorhandenen Rückstände in voller Höhe zu gefährden und sämtliche - auch laufende - Vollstreckungen unzulässig zu machen. Stellt man das den vorhandenen Sicherheiten (etwa der Kaution) und der Laufzeit eines Räumungsverfahrens (vielleicht ein Jahr) gegenüber, wird einem sehr schnell klar, daß nichts den Forde-

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rungsausfall so effektiv begrenzen kann wie eine zeitnahe Forderungsbeitreibung und Kündigung, solange der Mieter noch nicht insolvent ist.

2. Wenn der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt hat, beginnt folgender Ablauf:

Stellt er außerdem einen Antrag auf Restschuldbefreiung, schließt sich dieses an:

Dabei geht das Gesetz davon aus, daß es sich um ein sog. „Regelinsolvenzverfahren“ handelt. „Regel“ bedeutet nicht, daß es immer so ist, sondern daß das Konkurs- bzw. Insolvenzrecht ursprünglich dazu konzipiert war, die Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit von Unternehmen geordnet abzuwickeln. Das beinhaltete einerseits gegründete Firmen wie GmbHs oder AGs, andererseits aber auch Firmen von Einzelkaufleuten (also „Selbständigen“ ohne sonstige Rechtsform oder Haftungsbeschränkung). Diesen Anwendungsfall sieht das Gesetz sprachlich auch heute noch als die „Regel“ an und erklärt bei juristischen Personen in § 15a InsO für strafbar, keinen Insolvenzantrag zu stellen, wenn eine Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung eingetreten ist:

§ 15aa InsO. Antragspflicht bei juristischen Personen und Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit.

(1) Wird eine juristische Person zahlungsunfähig oder überschuldet, haben die Mitglieder des Vertretungsorgans oder die Abwickler ohne schuldhaftes Zögern, spätestens aber drei Wochen nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung, einen Insolvenzantrag zu stellen. Das Gleiche gilt für die organschaftlichen Vertreter der zur Vertretung der Gesellschaft ermächtigten Gesellschafter oder die Abwickler bei einer Gesellschaft ohne Rechtspersönlichkeit, bei der kein persönlich haftender Gesellschafter eine natürliche Person ist; dies gilt nicht, wenn zu den persönlich haftenden Gesellschaftern eine andere

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Gesellschaft gehört, bei der ein persönlich haftender Gesellschafter eine natürliche Person ist.

(2) Bei einer Gesellschaft im Sinne des Absatzes 1 Satz 2 gilt Absatz 1 sinngemäß, wenn die organschaftlichen Vertreter der zur Vertretung der Gesellschaft ermächtigten Gesellschafter ihrerseits Gesellschaften sind, bei denen kein Gesellschafter eine natürliche Person ist, oder sich die Verbindung von Gesellschaften in dieser Art fortsetzt.

(3) Im Fall der Führungslosigkeit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist auch jeder Gesellschafter, im Fall der Führungslosigkeit einer Aktiengesellschaft oder einer Genossenschaft ist auch jedes Mitglied des Aufsichtsrats zur Stellung des Antrags verpflichtet, es sei denn, diese Person hat von der Zahlungsunfähigkeit und der Überschuldung oder der Führungslosigkeit keine Kenntnis.

(4) Mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe wird bestraft, wer entgegen Absatz 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2 oder Absatz 2 oder Absatz 3, einen Insolvenzantrag nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig stellt.

(5) Handelt der Täter in den Fällen des Absatzes 4 fahrlässig, ist die Strafe Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe.

Im Jahre 1999 kam hinzu, daß auch Privatpersonen, also „Verbraucher“, insolvent werden können. Das war bis dahin nicht möglich: hatte man Schulden, die man nicht zurückzahlte, behielt man sie bis zum Tod und dann gingen sie auf die Erben über. Diese konnten sich dadurch schützen, daß sie das Erbe ausschlugen. Nunmehr kann auch ein Nichtselbständiger Insolvenz beantragen und eine Restschuldbefreiung damit erreichen. Man wollte überschuldeten Haushalten damit die Möglichkeit geben, nach einer gewissen Zeit wieder neu und unbelastet von der Vergangenheit anzufangen. Das Verfahren zielt daher nicht primär auf eine geordnete Abwicklung einer Überschuldungssituation und hat auch keine 3-Wochen-Frist nach Eintritt einer Zahlungsunfähigkeit, sondern auf eine Restschuldbefreiung einer Privatperson und deren damit möglichen Neuanfang.

Infolgedessen ist sein Beginn beliebig: es hängt nur davon ab, daß die betreffende Person einen Insolvenzantrag stellt. Auch das Ergebnis ist anders orientiert: nicht pri-

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mär eine Verteilung von (meist eh nicht vorhandenem) Vermögen auf alle Gläubiger gleichermaßen, sondern eine vollständige Befreiung von sämtlichen Schulden. Daher verlangt das Gesetz zunächst Bemühungen des Schuldners, sich mit seinen Gläubigern irgendwie zu einigen. Außerdem braucht er keinen gesonderten Restschuldbefreiungsantrag zu stellen, das wird automatisch mit erledigt:

3. Im vorliegenden Skript sehen wir uns alle vorstehenden Verfahrensabschnitte näher an. Sodann behandeln wir die für Sie als Verwalter / Vermieter besonders relevanten Fragen, was mit den (rückständigen und laufenden) Mieten geschieht, unter welchen Voraussetzungen der Mietvertrag beendet werden kann, wie Sie mit den gestellten Sicherheiten (Kaution, Vermieterpfandrecht) verfahren sollten und wie mit speziellen mietrechtlichen Sachverhalten (Vertragslaufzeiten, Betriebskostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) umzugehen ist. Schließlich schauen wir uns kurz an, was mit laufenden Prozessen geschieht und den angefallenen Kosten.

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Wir müssen zwei wesentliche Arten von Insolvenzverfahren unterscheiden: Das Regelinsolvenzverfahren und das Verbraucherinsolvenzverfahren. Letzteres baut dabei auf dem Regelinsolvenzverfahren auf.

1. Das Regelinsolvenzverfahren

a) Insolvenzantrag

Es bedarf zunächst eines Insolvenzantrages. Antragsberechtigt ist der Schuldner, also derjenige, über dessen Vermögen die Insolvenz angeordnet werden soll. Antragsberechtigt sind aber auch Gläubiger. Zudem bedarf es gewisser Antragsvoraussetzungen. Dies sind die Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Schuldners, worauf sich auch beantragende Gläubiger stützen dürfen. Hinzutritt die drohende Zahlungsunfähigkeit, auf die sich indes nur der Schuldner selbst berufen darf.

Da Sie als Vermieter bzw. Vertreter des Vermieters gegenüber dem Mieter Gläubiger sind, haben Sie bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Möglichkeit, den Eröffnungsantrag zu stellen. Es kann durchaus sinnvoll sein, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen. Können Sie etwa erkennen, dass Ihr Mieter weitere Außenstände anhäuft, die durch Einnahmen nicht gedeckt sein werden, sollten Sie ggf. anstelle des Vermieters die Notbremse ziehen, um auch sich selbst vor größeren wirtschaftlichen Schäden bewahren. Wie gerade beschrieben, müssen Sie den Insolvenz-grund gegenüber dem Gericht im Rahmen Ihres Antrags glaubhaft machen. Das Aufzeigen der Überschuldung, welche bei Kapitalgesellschaften in Betracht kommt, dürfte Ihnen schwer fallen. Überschuldet ist eine Gesellschaft, wenn die bestehenden Verbindlichkeiten nicht durch das vorhandene Vermögen gedeckt sind. Das wird im Rahmen einer Überschuldungsbilanz nachgewiesen, welche Sie als Vermieter kaum erstellen werden können. Faktisch bleibt damit lediglich der Insolvenzgrund der Zah-

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