III

1  Inhaltsverzeichnis  

1  Inhaltsverzeichnis  III

2  Abbildungsverzeichnis.  VI

3  Abkürzungsverzeichnis.  VII

4  Einleitung.  1

5  Immobilien-Begriffe  3

5.1  Juristischer Immobilienbegriff.  3

5.2  Ökonomischer Immobilienbegriff  4

6  Anlässe von Immobilienbewertungen  4

7  Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken in Deutschland  6

7.1  Rechtliche Grundlagen für die Wertermittlung  6

7.2  Das deutsche Sachverständigenwesen  7

7.3  Die Gutachterausschüsse  9

7.3.1  Organisation der Gutachterausschüsse  9

7.3.2  Aufgaben  10

7.3.3  Kaufpreissammlungen  12

7.3.4  Bodenrichtwerte.  13

7.4  Auswirkungen des Baurechts auf den Bodenwert  15

7.5  Die nationale Wertelehre  17

7.5.1  Verkehrswert  18

7.5.2  Einheitswert/Gemeiner Wert  20

7.5.3  Beleihungswert  22

7.5.4  Versicherungswert  23

7.6  Wertermittlung von Immobilien in Deutschland nach den Grundsätzen der  

  Wertermittlungsverordnung.  25

7.6.1  Vergleichswertverfahren  26

7.6.1.1  Bedingungen für die Anwendung.  26

7.6.1.2  Verfahrensablauf  28

7.6.1.3  Kritische Würdigung  31

7.6.2  Ertragswertverfahren  33

7.6.2.1  Bedingungen für die Anwendung.  33

7.6.2.2  Verfahrensablauf  37

7.6.2.3  Kritische Würdigung  42

7  6 3 Sachwertverfahren  43

IV

7.6.3.1  Bedingungen für die Anwendung.  43

7.6.3.2  Verfahrensablauf  44

7.6.3.3  Kritische Würdigung  49

7.6.4  Vergleich der nationalen Verfahren.  50

8  Internationale Immobilienbewertungspraxis  52

8.1  Das internationale Sachverständigenwesen  53

8.1.1  Royal Institution of Chartered Surveyors  53

8.1.2  The European Group of Valuers´ Association.  54

8.1.3  Wertelehre  55

8.1.3.1  Open Market Value  55

8.1.3.2  Vergleich des Open Market Value mit dem Verkehrswert  57

8.1.3.3  Existing Use Value  58

8.1.3.4  Alternative Use Value  59

8.1.3.5  Estimated Realisation Price  59

8.1.3.6  Estimated Restricted Realisation Price.  59

8.1.3.7  Depreciated Replacement Cost.  60

8.2  Internationale Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien.  60

8.2.1  Comparative Method  60

8.2.1.1  Vergleich von Comparative Method und deutschem  

Vergleichswertverfahren.   61

8.2.2  Investment Method  62

8.2.2.1  Term & Reversion Approach/ Top Slicing Approach.  64

8.2.2.2  Kritik.  67

8.2.2.3  Vergleich von Investment Method und deutschem  

  Ertragswertverfahren.  67

8.2.2.4  Discounted-Cash-Flow-Method (Barwertmethode)  70

8.2.3  Cost Approach  72

8.2.3.1  Vergleich von Cost Approach und deutschem Sachwertverfahren  74

8.2.4  Profits Method (Gewinnmethode)  75

8.2.5  Residual Method (Residualwertmethode)  76

9  Schlussbetrachtung  78

10  Literaturverzeichnis  VIII

V

11 Anhang............................................................................................................. XIV

VI

2  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1: Entwicklungszustandsstufen  

  Abbildung 2: Übersicht Wertbegriffe.  

  Abbildung 3: Ermittlung des Verkehrswertes im Vergleichswertverfahren  

  Abbildung 4: Ermittlung des Verkehrswertes im Ertragswertverfahren  

  Abbildung 5: Ermittlung des Verkehrswertes im Sachwertverfahren.  

  Abbildung 6: Term and Reversion  

  Abbildung 7: Top Slice  

VII

3 Abkürzungsverzeichnis

BauGB Baugesetzbuch BewG Bewertungsgesetz BGB Bürgerliches Gesetzbuch GewO Gewerbeordnung

GG Grundgesetz GutachterausschussVO Gutachterausschussverordnung HBG Hypothekenbankgesetz NHK Normalherstellungskosten RICS Royal Institution of Chartered Surveyors SVO Sachverständigenverordnung des Industrie- und Handelstages TEGoVA The European Group of Valuers´ Association

VVG Versicherungsvertragsgesetz VGB 88 Allgemeine Wohngebäude-Versicherungsbedingungen VwVfG Verwaltungsverfahrensgesetz WertR Wertermittlungs-Richtlinien WertV Wertermittlungsverordnung ZPO Zivilprozessordnung ZSEG Gesetz zur Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen ZVG Zwangsversteigerungsgesetz

1

4 Einleitung

Immobilien sind nicht nur zur Eigennutzung interessant, sie sind zusätzlich sowohl für private Anleger und institutionelle Investoren als Kapitalanlage als auch für Industrie-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen und die öffentliche Hand als Produktionsfaktoren von immenser Bedeutung. Nach Schätzung des „Rats der Immobilienweisen“ für

das Jahr 2002 beträgt der Immobilienbestand allein in Deutschland 7,14 Billionen Euro. ¹ Dieses und ebenso der Anteil von ca. 8 %, den die Immobilienwirtschaft im glei- chen Jahr am gesamten Bruttoproduktionswert in Deutschland erwirtschaftet hat, ² zeigt, dass der Immobilienmarkt ein sehr bedeutender Bereich der Wirtschaft ist. Das Besondere am Immobilienmarkt ist jedoch, dass der Immobilienmarkt als solcher nicht existiert. Vielmehr ist er geprägt durch eine Vielzahl von nationalen bzw. regiona- len Teilmärkten, die im Wesentlichen auf den Besonderheiten des Gutes Immobilie be- ruhen. ³ Auf Grund der Ortsgebundenheit von Grund und Boden und der Heterogenität der Immobilien bilden sich die verschiedenen Teilmärkte, durch die es diesem Teilbe- reich der Wirtschaft bis vor wenigen Jahren möglich war, sich der fortschreitenden Glo- balisierung der Märkte zu entziehen.

Die fortschreitende Einheit Europas (die Erweiterung der Europäischen Union um zehn weitere Mitgliedsstaaten erfolgte im Mai 2004) und die Europäische Währungsunion werden jedoch in naher Zukunft zur Bildung eines einheitlichen europäischen Marktes führen, dem sich auch der Immobilienmarkt nicht mehr länger wird verschließen können. Die Einführung des Euro als gesetzliches Zahlungsmittel im Januar 2002 bewirkte den Wegfall jeglicher Währungsrisiken innerhalb der Europäischen Union und ermöglichte Kapitalanlegern eine grenzenlose Mobilität, die zu einer Ausweitung von Cross Border Investments führen wird. ⁴ So ist, jedoch unabhängig von der Europäischen Währungsunion, ebenfalls eine zunehmende Beteiligung von amerikanischen Fonds auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen. ⁵ Im Interesse aller international agierenden Marktteilnehmer bedeutet dies, dass es zu einer Harmonisierung nicht nur der nationalen Gesetze inkl. Steuergesetze, sondern auch zu einer Implementierung von uniformen Im-

¹ Vgl.

² Vgl. www.baulinks.de/webplugin/2003/0071.php4

³ Vgl. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, Wiesbaden 2001,

S. 16 und Falk, Bernd (Hrsg.): Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2. Auflage, Köln 2000, S. 431 f

⁴ www.verkehrswert.de/kap3/kap3_1/k3_1_7.htm

⁵ Vgl. Champness, Peter: TEGoVA: Europäische Standards für die Bewertung von Immobilien im neuen

Jahrtausend, in: Der Sachverständige, Heft Januar/ Februar 1999, S. 8 (S. 8)

2

mobilienbewertungsstandards kommen muss. ⁶ Diese unterscheiden sich derzeit in den einzelnen Staaten noch teilweise erheblich, bedingt durch die jeweiligen rechtlichen, wirtschaftlichen, politischen und kulturellen Gegebenheiten. Deutschland gehört zu den Ländern, in denen es auf dem Gebiet der Immobilienbewertung eine relativ hohe Regelungsdichte gibt. Die verschiedenen Wertbegriffe sind entweder gesetzlich definiert (so der Verkehrswert gem. § 194 BauGB) oder stimmen mit anderen normierten Wertbegriffen (vergleiche § 12 Abs.1 HBG für den Beleihungswert/ Verkaufswert) überein. In untergesetzlichen Vorschriften sind detaillierte Vorschriften bezüglich Wertermittlungsverfahren und Bewertungsmethoden enthalten (z. B. WertV). Gegensätzlich stellt sich die Situation im Ausland dar. Nur in den wenigsten Staaten wird das Immobilienbewertungswesen mit vergleichbaren gesetzlichen Normen geregelt.

Ausgehend von den Harmonisierungstendenzen erfolgt im Rahmen dieser Arbeit eine Untersuchung der deutschen Immobilienbewertungspraxis. Zunächst werden die allgemeinen Grundlagen der Bewertung dargelegt, denen sich eine eingehende Darstellung des deutschen Immobilienbewertungswesens anschließt. Hier werden unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten sowohl das nationale Sachverständigenwesen und

die verschiedenen nationalen Wertbegriffe als auch die in Deutschland angewandte Im- mobilienbewertungsmethodik ausführlich erläutert. Diese orientiert sich an der WertV, in der das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfah- ren normiert sind. Gleichzeitig werden die Verfahren einer kritischen Würdigung unter- zogen.

Bedeutende internationale (Royal Institution of Chartered Surveyors) und europäische (The European Group of Valuers´ Associations) Immobilienbewertungsorganisationen, die sich die Vereinheitlichung der Bewertungsstandards zum Ziel gemacht haben, finden im Anschluss Eingang in die Arbeit. Im weiteren Verlauf werden die international üblichen Bewertungsverfahren aufgezeigt und den deutschen Bewertungsverfahren kritisch gegenübergestellt. Da sich in der Vergangenheit gezeigt hat, dass vor allem die angelsächsische Bewertungsmethodik einen immensen Einfluss auf die international anerkannten Bewertungsstandards hatte, wird von einer weitgehenden Übereinstimmung angelsächsischer und internationaler Bewertungsverfahren ausgegangen. Als wichtigste internationale Immobilienbewertungsverfahren, die in dieser Arbeit einer

⁶ Vgl. Vogel, Roland R.: Angelsächsische Investitionsverfahren und marktorientierte Verkehrswertermitt-

lung in Deutschland, in: GuG, Heft 4/2000, S. 202- 209 (S. 202)

3

genaueren Analyse unterliegen, gelten die Comparative Method, die Investment Method, der Cost Approach, die Discounted-Cash-Flow-Method, die Profits Method sowie die Residual Method.

Auf die insbesondere von britischer Seite zunehmende Kritik an der deutschen Bewertungspraxis ⁷ wird in der Schlussbetrachtung eine Antwort gegeben.

5 Immobilien-Begriffe

Der Begriff der Immobilie ist im wissenschaftlichen, aber auch im umgangssprachlichen Bereich durch eine Reihe von verschiedenen Termini (Grundstück, Grundbesitz, Grund und Boden u.a.m.) geprägt. Daher ist es sinnvoll, eine Unterscheidung zwischen

juristischem und ökonomischem Immobilienbegriff vorzunehmen. 8

5.1 Juristischer Immobilienbegriff

Eine juristische Legaldefinition für den Begriff „Immobilie“ existiert nicht. In den relevanten Rechtsnormen kommt vielmehr der Begriff des „Grundstückes“ zur Anwendung, für den ebenfalls noch keine einheitliche gesetzliche Definition gefunden wurde. Das Zivilrecht ordnet Grundstücke den Sachen (§§ 93 ff. BGB) und die ein Grundstück betreffenden Rechte dem Sachenrecht zu (§§ 873 ff. BGB). Danach ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der mit seinen wesentlichen und sonstigen Bestandteilen sowie den subjektiv-dinglichen Rechten, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind (§96 BGB), eine wirtschaftliche Einheit bildet. ⁹ Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes werden gem. § 94 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen gerechnet, insbesondere Gebäude. Unter den sonstigen Bestandteilen versteht man nach § 97 Abs. 1 BGB alle beweglichen Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein. Um ein Grundstück im Rechtssinne bzw. Grundbuchgrundstück zu sein, ist eine katastermäßige Vermessung des Grundstückes erforderlich und es muss durch Eintragung auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis des Grundbuches individualisiert sein. Abzugrenzen vom Grundbuchgrundstück ist das Flurstück als Katasterparzelle. Dieses ist ein von einer in sich

⁷ Vgl. Vogel, Roland R.: a.a.O., S. 202 und Brand, Eike: Verfahrenskritik zum Discounted-Cash-Flow-Verfahren in der Grundstücksbewertung, in: GuG, Heft 4/2000, S. 210-213 (S. 210)

⁸ Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.): Immobilienökonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Mün- 2000, S. 15

⁹ Vgl. Pfnür, Andreas: Betriebliche Immobilienökonomie, Heidelberg 2002, S. 6 f

4

geschlossenen Linie begrenzter zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der in einem amtlichen Verzeichnis, der Flurkarte des Liegenschaftskatasters, unter einer bestimmten Nummer geführt wird. Daraus folgt, dass ein Grundstück aus mehreren Flurstücken, ein Flurstück jedoch nicht aus mehreren Grundstücken bestehen kann. 10

5.2 Ökonomischer Immobilienbegriff

Ökonomisch , d. h. aus der Sicht des Eigentümers bzw. des Investors betrachtet, steht bei einer Immobilie die effiziente Allokation der mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten im Vordergrund. Ein Wirtschaftssubjekt hat bei der Nutzung des Wirtschaftsgutes Immobilie ein für sich möglichst positives Kosten- und Nutzenverhältnis zum Ziel. Da große Teile der Erdoberfläche für eine betriebswirtschaftliche Nutzung ungeeignet oder unzulänglich sind, entsteht eine immobiliare Einheit nur durch eine sinnvolle ökonomische Nutzungsmöglichkeit. Eine immobiliare Einheit kann dabei aus mehreren Grundbuchgrundstücken bestehen, wenn deren gemeinsame Nutzung aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll erscheint. Das bedeutet, dass eine Immobilie an sich keinen isolierbaren ökonomischen Wert besitzt, sondern diesen nur durch ihre Nutzung

erhält. 11

Aus ökonomischer Sicht ist es bedeutsam, dass ein Wirtschaftssubjekt verschiedene der mit einer Immobilie verbundenen Rechte wahrnehmen kann, ohne dass dazu ein Eigentumsübergang erforderlich ist. Als Beispiel sei hier die Anmietung einer Immobilie angeführt. Dabei ist die ökonomische Nutzungsmöglichkeit zeitlich beschränkt. Ein Wirtschaftssubjekt kauft bei der Anmietung einer immobiliaren Einheit zeitlich determinierte Nutzungsmöglichkeitseinheiten vom Eigentümer. Dadurch werden „Raum-Zeit-Einheiten“ in „Geld-Zeit-Einheiten“ transformiert. Daraus folgt, dass eine Immobilie unter wirtschaftlichen Aspekten als ein Vermögensgegenstand angesehen werden kann, der einen Güterstrom produziert, der gegen Entgelt dem Nutzer übertragen wird. 12

6 Anlässe von Immobilienbewertungen

Sowohl im privaten und gewerblichen Bereich als auch für die öffentliche Hand treten vielfältige Situationen auf, die eine Immobilienbewertung erforderlich machen. 13

¹⁰ Vgl. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.): a.a.O., S. 55 f

¹¹ Vgl. Pfnür, Andreas: a.a.O., S. 8

¹² Vgl. Schulte, K.-W. (Hrsg.): a.a.O., S. 17

¹³ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: Die Ermittlung von Grundstückswerten, 9. Auflage, Bonn

2002, S. 1

5

Gezeigt hat sich, dass „freiwillige und unfreiwillige Immobilienbewertungsanlässe [voneinander] abgegrenzt“ ¹⁴ werden können.

Unter den unfreiwilligen Bewertungsanlässen werden gesetzlich bedingte und privatrechtlich vertraglich vereinbarte subsumiert, denen sich Immobilieneigentümer nicht entziehen können. Hierzu zählen die Wertermittlungen zur Feststellung von Steuerbemessungsgrundlagen (Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer), zur Ermittlung von Zwangsversteigerungswerten, zur Festlegung von Beleihungsgrenzen im Rahmen einer Kreditvergabe gleichermaßen wie die versicherungstechnische Bewertung als Grundlage zur Kalkulation der Gebäudeversicherungen. ¹⁵ Als wichtigster freiwilliger Anlass einer Bewertung ist die Vorbereitung eines Kaufs bzw. Verkaufs eines unbebauten oder bebauten Grundstückes anzusehen. Der Entscheidungsträger muss sich mit Hilfe von Bewertungen Grenzpreise für die Verhandlungsführung setzen. Der Grenzpreis eines Käufers bzw. Verkäufers entspricht dem Preis, den ein Käufer gerade noch bereit ist zu zahlen bzw. den der Verkäufer mindestens verlangen muss, um sich nach der Transaktion nicht schlechter zu stellen als vorher. ¹⁶ Hingewiesen sei auch noch auf durchzuführende Bewertungen aufgrund von Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen oder auf Grund testamentarischer Verfügungen, wenn Grundstücke an mehrere Erben gemeinsam vererbt werden und Miterben abgefunden werden müssen.

Die öffentliche Hand ist auf die Immobilienbewertung, neben der Bewertung zur Feststellung von Steuerbemessungsgrundlagen (s. o.), angewiesen, wenn sie die ihr zustehenden Hoheitsrechte einsetzt, um eine Immobilie zu enteignen, bei Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen sowie bei der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes. Bei einer Enteignung muss an den ehemaligen Eigentümer eine Enteignungsentschädigung in Höhe des ermittelten Wertes gezahlt werden. 17

Anlässe zur Wertermittlung von Immobilien ergeben sich darüber hinaus bei der internen Steuerung des Immobilienbestandes eines Unternehmens. Die Bewertung folgt dabei dem Ziel, „das gesamte Portfolio auf seine Kosten-, Nutzen- und Risikowirkungen zu untersuchen, um gegebenenfalls die Flächenallokation zu verbessern oder Marktaktivitäten einzuleiten.“ ¹⁸ Die Bewertung von Immobilien zu Zwecken der Bilanzierung

¹⁴ Engelbrecht, Bernhard: Grundsätze und Technik ordnungsgemäßer Immobilienbewertung, Heidelberg

1998, S. 10

¹⁵ Vgl. Pfnür, Andreas: a.a.O., S. 72

¹⁶ Vgl. ebd., S. 72

¹⁷ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 1 f

¹⁸ Pfnür, Andreas: a.a.O., S. 72

6

spielt dagegen bis jetzt in Deutschland auf Grund des Prinzips der Bilanzierung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eine untergeordnete Rolle. ¹⁹ Die Anlässe für eine Immobilienbewertung sind, wie dargestellt, so mannigfaltig, dass sich eine nationale Wertelehre bezüglich der Werte von Immobilien entwickelt hat, die alle Bewertungsanlässe erfasst. Die nationale Wertelehre wird zu einem späteren Zeitpunkt noch genauer untersucht.

7 Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken in

Deutschland

7.1 Rechtliche Grundlagen für die Wertermittlung

Die in Deutschland herrschende Regelungsdichte ist auf die Bedürfnisse der Enteignungspraxis zurückzuführen. Die in Art. 14 GG verlangte volle Entschädigung darf grundsätzlich nie den Verkehrswert unterschreiten. Der Gesetzgeber verfolgt dabei das Ziel, nur die Vorschriften zur Wertermittlung zu erlassen, die bundeseinheitlich unerlässlich sind. 20

Im ersten Teil des dritten Kapitels des BauGB findet sich das Recht zur Wertermittlung. Die §§ 192-199 BauGB enthalten die grundsätzlichen Regelungen über die Einrichtung und die Aufgaben der Gutachterausschüsse und den Begriff des Verkehrswertes. Der Bundesregierung überließ es der Gesetzgeber, Regelungen über die Einzelheiten der Wertermittlung zu erlassen. Dazu wurde die Bundesregierung gem. § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates, durch Rechtsverordnung Vor- schriften bezüglich der Verwendung von gleichen Grundsätzen bei der Verkehrswert- ermittlung und bei der Ableitung der für die Wertermittlung benötigten Daten zu erlas- sen. Daraufhin führte die Bundesregierung die WertV vom 06.12.1988 ein. Diese ist aber für Bewertungen im privaten Rechtsverkehr nicht bindend anzuwenden, sondern richtet sich in erster Linie an die Gutachterausschüsse. Regelungen über Einzelheiten von Organisation und Verfahren der Gutachterausschüsse bei der Wertermittlung oblie- gen den Landesregierungen, die dazu über § 199 Abs. 2 BauGB ermächtigt wurden. 21

¹⁹ Vgl. Thomas, Matthias, Leopoldsberger, Gerrit, Walbröhl, Victoria: Immobilienbewertung, in: Immo- Band I., S. 419

²⁰ Vgl. Hök, Götz-Sebastian: Immobilienwertermittlung auf europäischer Rechtsgrundlage - ein neues

Wertermittlungsrecht im Werden? in: GuG Heft 2/2001, S. 65-74 (S. 66)

²¹ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 2 f

7

Neben der WertV bestehen noch Wertermittlungs-Richtlinien für die Ermittlung von Verkehrswerten. Im Gegensatz zur WertV handelt es sich dabei nicht um Rechtsvorschriften, sondern lediglich um Verwaltungsvorschriften. Aus diesem Grunde sind an diese Richtlinien auch nur die Behörden gebunden, für die sie erlassen worden sind. ²² Für die Grundstücksbewertung sind die „Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken“ in der Form vom 19. Juli 2002 maßgebend.

7.2 Das deutsche Sachverständigenwesen

Für die mit der Immobilienbewertung beschäftigten Fachleute gibt es in Deutschland keine allgemein gebräuchliche Berufsbezeichnung. Üblicherweise nennen sie sich daher „Sachverständige“. Im deutschen Rechtswesen wurde aber bisher weder der Begriff des Sachverständigen gesetzlich definiert, noch ein Berufsgesetz für Sachverständige entwickelt. Entstanden ist ein undurchsichtiges Gebilde von selbst ernannten, zertifizierten, anerkannten, berufenen, bestellten und sonstigen Sachverständigen. Konsequenz aus diesem uneinheitlichen Berufsbild ist eine Vielzahl von verschiedenen Sachverständigentypen, die sich nach dem Umfang ihrer Tätigkeit, ihrer formalen Stellung zum Auftraggeber und ihrer institutionellen Stellung unterscheiden. Der Umfang der Tätigkeit wird in haupt- und nebenberuflich tätige Sachverständige untergliedert, wobei derjenige eine hauptberufliche Tätigkeit ausübt, der gem. § 3 ZSEG seine Berufseinkünfte als Sachverständiger im Wesentlichen aus gerichtlicher oder außergerichtlicher Tätigkeit erzielt. Demgegenüber gilt als nebenberuflich tätiger Sachverständige, wer seinen Lebensunterhalt regelmäßig aus den Einkünften einer anderen hauptberuflichen Tätigkeit leistet.

Das Verhältnis zum Auftraggeber unterteilt sich wiederum in selbständige und unselbständige Sachverständige. Als selbständiger Sachverständiger i.S.v. § 14 GewO wird angesehen, wer im eigenen Namen und für eigene Rechnung freiberuflich oder gewerblich tätig wird. Im Gegensatz dazu ist der unselbständige Sachverständige für Dritte, wie z. B. Versicherungsgesellschaften, Kreditinstitute oder als Angestellter bzw. Beamter von Gesellschaften oder staatlichen Einrichtungen, tätig.

Ferner gibt es Sachverständige, die in institutionellen Vereinigungen organisiert sind. In aller Regel handelt es sich hierbei um privatrechtliche Organisationen, die nur dann von Bedeutung sind, wenn sie Nachweise zur besonderen Qualifikation ihrer Mitglieder

²² Vgl. Rath, Jürgen: Wertermittlungspraxis, 4. Auflage, München/ Unterschleißheim 2003, S. 6

8

erbringen und die Anerkennung und Einhaltung von Standesregeln inklusive Fortbildungspflichten belegen. 23

Neben den Gutachterausschüssen, auf die in Kapitel 5.3 näher eingegangen wird, stellen die von den Industrie- und Handelskammern gem. § 36 GewO nach den Grundsätzen der Sachverständigenverordnung öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einen der bedeutsamsten Sachverständigentypen dar. Dieser hat seine Sachkunde bezüglich der Immobilienbewertung und seine persönliche Eignung mittels Überprüfungen vor den Kammern nachgewiesen und ist daher als „fachlich besonders qualifizierter Sachverständiger mit besonders hoher Glaubwürdigkeit und Gewähr für Unparteilichkeit und Zuverlässigkeit“ ²⁴ anzusehen. Gegenüber den sog. „freien“ Sachverständigen, die zwar auch über das notwendige Fachwissen verfügen müssen, aber keine öffentliche Urkunde über ihr Fachwissen vorweisen können, eröffnet die öffentliche Bestellung und Vereidigung den Sachverständigen diverse Privilegien. Das wichtigste ist der mit der Bestellung und Vereidigung einhergehende Wettbewerbsvorteil, da der Sachverständige seine Sachkenntnis und Unparteilichkeit in hervorgehobener Art verbrieft bekommt. Außerdem werden hauptsächlich die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gem. § 404 Abs. 2 ZPO von Gerichten herangezogen, um in einem Prozess den Sachverständigenbeweis zu erbringen, und schließlich verfügen sie noch über einen erleichterten Zugang zur Kaufpreissammlung ²⁵ für Grundstückswerte der Gutachterausschüsse.

Den Privilegien stehen jedoch auf der anderen Seite auch Pflichten gegenüber, denen die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachkommen müssen. So unterliegen sie einer Gutachtenerstattungspflicht - d. h., dass sie im Falle ihrer Ernennung die Erstellung eines Gutachtens nur aus „wichtigem Grund“ verweigern dürfen (§ 10 SVO)- der sie höchstpersönlich, unparteiisch und in gewissenhafter Erfüllung ihrer Obliegenheiten nachkommen müssen. Ferner haben sie ihre öffentliche Bestellung bekannt zu machen und ihnen ist es untersagt, die während ihrer Tätigkeit gewonnenen Erkenntnisse an Dritte weiterzugeben. 26

Obwohl die Anfertigung eines Gutachtens durch mehrere Sachverständige zulässig ist, überwiegt hier zu Lande die Gutachtenerstellung durch eine Einzelperson.

²³ Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken,

3. Auflage, Köln, 1998, S. 112 ff

²⁴ Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 116

²⁵ zu Kaufpreissammlung siehe Kapitel 5.3.2

²⁶ Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 121 f

9

Die Arbeit der Sachverständigen in Deutschland ist stets auf die Gutachtenerstellung begrenzt. Sie sind nur für die Bewertung von unbebauten oder bebauten Grundstücken verantwortlich, ohne an der Veräußerung oder Vermietung einer Immobilie direkt beteiligt zu sein. Das bringt einerseits den Vorteil eines unabhängigen Sachverständigen, andererseits birgt es die Gefahr in sich, dass ihm die aktuellen Marktentwicklungen ver-

borgen bleiben. 27

7.3 Die Gutachterausschüsse

7.3.1 Organisation der Gutachterausschüsse

Bei einem Gutachterausschuss handelt es sich um ein selbstständiges und unabhängiges Kollegialorgan, das bei den kreisfreien Städten und Landkreisen zur Ermittlung von Grundstückswerten gem. § 192 Abs. 1 BauGB an die öffentliche Verwaltung angegliedert ist (z. B. beim Liegenschafts-, Kataster- oder Vermessungsamt). Sowohl das Kollegialorgan selbst als auch seine Mitglieder sind unabhängig und insofern an Weisungen nicht gebunden. Um die Unparteilichkeit des Gutachterausschusses sicherzustellen, ist er nicht in den hierarchischen Staatsaufbau integriert. Die meisten Landesregierungen haben, auf Grund der ihnen durch § 199 Abs. 2 BauGB übertragenen Kompetenz, dennoch bestimmt, dass der Gutachterausschuss eine Landesbehörde ²⁸ darstellt, da er Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt. ²⁹ In der Erstellung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss ist jedoch kein Verwaltungsverfahren zu sehen, da es sich bei einem solchen Gutachten, bedingt durch die mangelnde Bindungswirkung, nicht um einen Verwaltungsakt i.S.v. § 35 VwVfG handelt. ³⁰ Gebunden ist der Gutachterausschuss an die Befolgung der materiellen und formellen Regelungen des BauGB, der WertV, der WertR und der GutachterausschussVO. Nach § 192 Abs. 2 BauGB setzt sich ein Gutachterausschuss aus einem Vorsitzenden, seinem Stellvertreter und weiteren ehrenamtlichen Gutachtern zusammen. Um Mitglied in einem Gutachterausschuss zu werden, dürfen weder der Vorsitzende noch die ehrenamtlichen Gutachter mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss zuständig ist, hauptamtlich betraut sein. Der Vorsitzende, der gleichzeitig Repräsentant des Ausschusses ist, muss ein öffentlicher Bediensteter sein und die für einen Gutachter notwendige Sachkunde zur Grund-

²⁷ Vgl.

²⁸ lediglich in Baden- Württemberg handelt es sich um kommunale Einrichtungen

²⁹ Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O, S. 213 ff

³⁰ Vgl. ebd., S. 239

10

stücksbewertung mitbringen. Er ist für die Zusammensetzung des Ausschusses im Einzelfall verantwortlich und ihm obliegt die Aufgabe, die erstellten Gutachten vor Behörden und Gerichten zu erläutern. Wie der Vorsitzende, müssen die ehrenamtlichen Gutachter ebenfalls über das für Sachverständige erforderliche Fachwissen und genügend Erfahrung verfügen. Eine Pflicht, die ehrenamtliche Tätigkeit übernehmen zu müssen, besteht jedoch nicht. Wie jeder andere Sachverständige auch (s. Kapitel 5.2), unterliegt der Gutachter einer Verschwiegenheitspflicht, die ihn verpflichtet, alle ihm im Rahmen seiner Tätigkeit bekannt werdenden Fakten geheim zu halten und bei der Ausführung seiner Arbeit äußerst gewissenhaft und unparteiisch vorzugehen. Entgegen dem in Deutschland sonst üblichen Einzelsachverständigen sind bei der Erstellung eines Gutachtens durch den Gutachterausschuss im Regelfall der Vorsitzende sowie mindestens zwei weitere ehrenamtlichen Gutachter beteiligt. Bei der Bestimmung von Bodenrichtwerten ist sogar eine Besetzung von mindestens drei oder vier weiteren Gutachtern vorgeschrieben. Die erweiterte Besetzung zielt darauf ab, ein möglichst sicheres Ergebnis zu erhalten und außerdem einen einheitlichen Informationsstand aller Mitglieder des Gutachterausschusse sicherzustellen. 31

7.3.2 Aufgaben

Bei der Erfüllung der ihnen gem. § 193 Abs. 1 bis 3 BauGB übertragenen Aufgaben werden die Gutachterausschüsse hoheitlich tätig. Das bedeutet, dass der Ausschuss Anordnungen auf Grund der ihm übertragenen Rechte nötigenfalls erzwingen kann. ³² Das übergeordnete Ziel der Gutachterausschüsse ist die Erzeugung von Transparenz auf dem Grundstücksmarkt, um den Bürgern, Behörden und Unternehmen wichtige Informationen über Grundstückswerte und Marktzusammenhänge zu vermitteln und so eine marktgerechte Preisfindung zu ermöglichen.

Die Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert unbebauter und bebauter Grundstücke, die Ermittlung des Wertes von Rechten an Grundstücken sowie die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung sind die Hauptaufgaben eines Gutachterausschusses. Unter einem Gutachten versteht man allgemein eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme, die entsprechend dem Antrag zu einem bestimmten Sachverhalt Tatsachenfeststellungen und Erfahrungssätze einschließlich Werturteilen enthält. Allgemein gültige gesetzliche Regelungen bezüglich der Anfertigung eines Gutachtens existieren, bedingt durch die Vielzahl von

³¹ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 22 ff

³² Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 214

11

verschiedenen Sachverhalten, jedoch nicht. Die wenigen Anforderungen, die an ein Gutachten gestellt werden, beschränken sich auf seine Schriftform und dass es auf Tatsachen und nicht auf Mutmaßungen beruhen soll und einer Begründung bedarf. Die Antragsberechtigung für ein durch den Gutachterausschuss zu erstellendes Gutachten ergibt sich aus § 193 Abs. 1 BauGB.

Zu den Nebenaufgaben gehören die Anfertigung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte, die Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung bei erlittenen Rechtsverlusten (z. B. durch Enteignung), die Ermittlung von Bodenrichtwerten ³³ sowie die Ermittlung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten gem. § 193 Abs. 3 BauGB. ³⁴ Zu den erforderlichen Daten gehören nach § 8 WertV Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren. Mit Hilfe von Indexreihen (Bodenpreisindexreihen, Indexreihen von bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen), geregelt in § 9 WertV, sollen Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden. Indexreihen können bei der Gutachtenerstellung anstelle von oftmals nicht in ausreichendem Umfang vorliegenden aktuellen Vergleichspreisen herangezogen werden. Ihre Aussagekraft ist umso höher, je genauer die Teilmärkte abgegrenzt werden, für die Indexreihen ermittelt werden. Mittels Umrechnungskoeffizienten gem. § 10 WertV sollen Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, erfasst werden. Dadurch werden Grundstücke verschiedener Qualität vergleichbar gemacht. Nach § 11 WertV sind Liegenschaftszinssätze Zinssätze, mit denen der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Aus Gründen der langfristigen Kapitalbindung und der größeren Sicherheit ist ein anderer Zinssatz als der auf dem Kapitalmarkt übliche heranzuziehen. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind gem. § 12 WertV aus den Kaufpreisen gleichartiger Grundstücke abzuleiten. Man unterscheidet dabei zwischen Ertragsvergleichsfaktoren und Gebäudevergleichsfaktoren. Ertragsvergleichsfaktoren werden aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und den Kaufpreisen der Vergleichsobjekte ermittelt. Hierbei können sowohl Reinerträge als auch Roherträge herangezogen werden. Gebäudevergleichsfaktoren errechnen sich aus der Relation der Kaufpreise in Bezug auf

³³ siehe Kapitel 5.3.3

³⁴ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 21 ff

12

eine sonstige geeignete Bezugseinheit, insbesondere eine Flächen- oder Raumeinheit des Gebäudes. 35

Da die Gutachter des Gutachterausschusses ehrenamtlich tätig sind (s. Kapitel 5.3), bedient sich der Ausschuss zur Unterstützung seiner Arbeit gem. § 192 Abs. 4 BauGB einer Geschäftsstelle. Diese ist u. a. mit der Durchführung der anfallenden Verwaltungsaufgaben, der Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung sowie den vorbe-

reitenden Arbeiten zur Gutachtenerstellung beauftragt. 36

Den Landesregierungen ist es gem. § 198 BauGB i.V.m. § 199 Abs.2 BauGB gestattet, zusätzliche Obere Gutachterausschüsse für den Bereich einer oder mehrerer Regierungsbezirke zu installieren. Aufgabe des Oberen Gutachterausschusses, auf den die Vorschriften über den Gutachterausschuss anzuwenden sind, ist gem. § 198 Abs. 2 BauGB die Erstellung eines Obergutachtens auf Antrag eines Gerichts, für den Fall, dass ein Gutachten des Gutachterausschusses bereits vorliegt. Er ist nicht dazu da, auf Antrag die Gutachten des Gutachterausschusses zu überprüfen, falls eine Partei mit dem Gutachten nicht einverstanden ist, sondern nur dann einzuschalten, wenn ein Gutachten schwere Mängel aufweist oder die Beweisfrage sehr schwierig ist. Sein Gutachten ist, genau wie das des Gutachterausschusses, nicht bindend.

Obwohl die Gutachten des Oberen Gutachterausschusses ein hohes Ansehen genießen, haben nur vier Bundesländer, u. a. Nordrhein-Westfalen, von der Möglichkeit ihrer Einführung Gebrauch gemacht. 37

7.3.3 Kaufpreissammlungen

In einer Kaufpreissammlung werden alle Vorgänge der Eigentumsübertragung an Grundstücken erfasst und gespeichert. Dadurch spiegelt sie das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt wieder und ermöglicht durch eine Fülle von Vergleichsdaten eine marktgerechte Wertermittlung. Damit die bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse gesammelten Grundstückskaufverträge für die Wertermittlung von Grundstücken brauchbar sind, bedarf es jedoch einer gründlichen Auswertung. Bestimmungen, die die Durchführung der Auswertung regeln, werden von den einzelnen Bundesländern erlassen, die dazu über §199 Abs. 2 BauGB ermächtigt worden sind. Um die Kaufobjekte in einer Kaufpreissammlung differenziert beschreiben zu können, unterteilt sich diese in eine Kaufpreiskarte und eine Kaufpreiskartei. Die Kaufpreiskarte

³⁵ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 42 ff

³⁶ Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O. S. 220 ff

³⁷ Vgl. ebd., S.321 ff

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bildet den kartenmäßigen Nachweis, der den Zuschnitt der Grundstücke erkennen lässt. Zusätzlich wird hier die Art der Eigentumsübertragung mit dem dazugehörigen Datum des Vertragabschlusses eingetragen. Aus der Kaufpreiskartei, dem beschreibenden Nachweis, sind alle Vertragsmerkmale, wertbeeinflussende Faktoren, Ordnungsmerkmale (Bezeichnung der Gemeinde, Straße, Hausnummer und Flurstückskoordinaten) und Objektgruppen des Eigentumswechsels (Gruppen von Grundstücken, für die nach den örtlichen Verhältnissen Teilmärkte existieren) ersichtlich. ³⁸ Ergänzt wird eine Kaufpreissammlung durch weitere Informationen, die der Gutachterausschuss auf Grund der ihm verliehenen Auskunftsbefugnis aus § 197 BauGB erhält. Diese ermöglicht es ihm, personenbezogene Daten der Vertragspartner zu erhalten und Auskünfte von Behörden einzuholen.

Generell ist die Kaufpreissammlung nur für den Gutachterausschuss bestimmt, um die in den Kaufpreissammlungen enthaltenen personenbezogenen Daten nicht der breiten Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Hierin liegt ein bedeutender Nachteil für andere Sachverständigengruppen. Lediglich den zuständigen Finanzämtern müssen die Kaufpreissammlungen zu Zwecken der Besteuerung gem. § 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Verfügung stehen und Rechtsvorschriften, nach denen Gerichten oder Staatsanwaltschaften Urkunden oder Akten vorzulegen sind, bleiben nach § 195 Abs. 2 Satz 2 BauGB unberührt.

Dessen ungeachtet soll die Übersichtlichkeit auf dem Grundstücksmarkt verbessert werden. Dazu sind gem. § 195 Abs. 3 BauGB erstmals Auskünfte aus der Kaufpreissammlung von anonymisierten Daten bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe von landesrechtlichen Vorschriften zu erteilen. Eine Definition, was als berechtigtes Interesse angesehen werden muss, gibt es nicht. Vielmehr muss durch das Darlegen von Tatsachen ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Vor allem die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen profitieren von dieser Regelung, da ihnen ein berechtigtes Interesse unterstellt werden kann. Hat man ein berechtigtes Interesse erst mal nachgewiesen, besteht ein Rechtsanspruch auf die Auskunftserteilung. 39

7.3.4 Bodenrichtwerte

Der Begriff der Bodenrichtwerte stammt aus dem BauGB. Gem. § 196 BauGB versteht man unter Bodenrichtwerten durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens pro Quadratmeter bebauter oder unbebauter Grundstücksfläche in einem Gebiet, für das im

³⁸ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 36 f

³⁹ Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 461 ff

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Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie werden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt und in Bodenrichtwertkarten ausgewiesen. Für bebaute Gebiete sind als Bodenrichtwerte die Werte anzusetzen, die sich ergeben würden, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Ermittlung von Bodenrichtwerten und deren Veröffentlichung dient speziell der Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Sie haben sich aber auch als Grundlage der Verkehrswertermittlung von Grundstücken bewährt, da nach § 13 Abs. 2 WertV geeignete Bodenrichtwerte neben oder anstatt von Preisen für Vergleichsgrundstücke zur Ermittlung des Bodenwertes herangezogen werden können. Um die Transparenz zu erhöhen, ist es erforderlich, dass die Bodenrichtwerte stets aktuell und allgemein zugänglich sind. Daher sind die Gutachterausschüsse verpflichtet, zum Ende eines jeden Kalenderjahres allgemeine Bodenrichtwerte i.S.v. § 196 Abs. 1 Satz 1 bis 3 BauGB zu ermitteln und bekannt zu machen (die Landesregierungen können andere Ermittlungszeiträume über § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB i.V.m. § 199 Abs. 4 BauGB festlegen).

Neben den allgemeinen Bodenrichtwerten können auch besondere Bodenrichtwerte zum Ansatz kommen. Diese sind gem. § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB für einzelne Gebiete zu einem abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln, wenn die für den Vollzug dieses Gesetzes zuständige Behörde einen Antrag stellt. Besondere Bodenrichtwerte sind bei städtebaulichen Maßnahmen und in Sanierungsgebieten von Bedeutung. Darüber hinaus existieren nach § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB noch Bodenrichtwerte zu Zwecken der Einheits-und Grundbesitzbewertung, die zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und zum jeweiligen für die Wertverhältnisse bei der Bedarfsbewertung maßgebenden Zeitpunkt festgestellt werden müssen. 40

Der Bodenrichtwert ist als durchschnittlicher Lagewert des Grund und Bodens im Regelfall nicht deckungsgleich mit dem Verkehrswert. Abweichungen eines einzelnen Grundstückes vom Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen wie Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, spezielle Lage etc. bewirken grundsätzlich entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Das folgt aus den Regelungen des § 14 WertV. Um die Abweichungen be-

⁴⁰ Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 39 ff

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rücksichtigen zu können, werden in den Bodenrichtwertkarten hinreichende Angaben

gemacht. 41

Das vorangegangene Kapitel diente der Darstellung der Gutachterausschüsse und sollte deren Bedeutung für die Wertermittlung in Deutschland verdeutlichen. Die Gutachterausschüsse leisten mit ihrer Arbeit, u. a. Erstellung der Kaufpreissammlungen und Ermittlung von Bodenrichtwerten, einen erheblichen Beitrag zur Erhöhung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt und erleichtern so dem Gutachter, der Zugang zu den Daten der Gutachterausschüsse hat, seine Arbeit beträchtlich.

7.4 Auswirkungen des Baurechts auf den Bodenwert

Der Wert von Grund und Boden ist nicht nur von der Lage, der jeweiligen regionalen Wirtschaftskraft und den Interessen des Einzelnen abhängig, sondern ganz erheblich vom Entwicklungsstand des Grund und Bodens. So muss ein Grundstück, bis es bebaut werden darf, mehrere Entwicklungszustandsstufen durchlaufen. Der Entwicklungsgrad ist abhängig vom Stand der Bauleitplanung, die Einfluss auf den Wert von Grund und Boden während des Baulandproduktionsprozesses hat und über die der rechtliche Status der Bebaubarkeit eines Grundstückes bestimmt wird. In § 4 der WertV werden fünf verschiedene Entwicklungszustandsstufen genannt: reine und begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. ⁴² Die Einteilung eines Grundstückes in die in § 4 WertV enthaltenen Grundstückskategorien ist aber „keine wertmäßige, sondern lediglich eine qualitative Einordnung des Grundstückes“ ⁴³ .

Auf einem Teilmarkt können die unterschiedlichen Grundstücke eines Entwicklungszustands teilweise beachtliche Wertdifferenzen aufweisen. Das ist damit zu erklären, dass in den Bodenwert auch die in § 5 WertV genannten Zustandsmerkmale eines Grundstücks mit einfließen und die Wartezeit, die das jeweilige Grundstück bis zu einer baurechtlichen Aufwertung braucht, erheblich von denen anderer Grundstücke divergieren kann. „Den“ Wert z. B. des Bauerwartungslandes an sich gibt es nicht, der Wert des Bauerwartungslandes wird vielmehr maßgeblich von der Möglichkeit bestimmt, dass aus dem Bauerwartungsland Rohbauland wird oder es zu Agrarland zurückgestuft

wird. 44

⁴¹ Vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 298

⁴² Vgl. Dieterich, Hartmut, Kleiber, Wolfgang: a.a.O., S. 10 f

⁴³ Kleiber, Wolfgang, Simon, Jürgen, Weyers, Gustav: a.a.O., S. 386

⁴⁴ Vgl. ebd., S. 386