ABSTRACT UND SUMMARY

Die Immobilienpreise ist in den letzten Jahren in der VR China stark gestiegen. Mit hohen Renditen, die sogar bis 50% betragen, ist die Immobilienbranche zu einem der attraktivsten Investmentsektoren geworden, deswegen fließt eine große Menge Kapital in die Branche, welches nicht nur aus dem Inland sondern auch von Ausland kommt.

Diese Arbeit betrachtet die Rahmenbedingungen für Investitionsaktivitäten aus Sicht der ausländischen Investoren und zeigt zusammen mit einer Marktanalyse die derzeitigen Chancen und Risiken auf. Die Rahmenbedingungen gelten sowohl für die wirtschaftlichen, politischen Bedingungen als auch für deren konkrete Auswirkungen auf einzelne Managemententscheidungen und schließen die Rechtsformen von Tochtergesellschaften, Joint Ventures sowie REITS ein.

Die in diesem Zusammenhang durchgeführte Marktanalyse konzentriert sich auf drei große Städte, die repräsentativ und aktiv im Immobilienmarkt sind: Shanghai, Chongqing und Ningbo. Danach schließen zwei Fallstudien (Capital Land aus Singapur und Hines aus USA) an, die insbesondere dazu dienen, die Erfolgs- und Risikofaktoren von Engagements der vergangenen Jahre als Beispiel heranzuziehen. Die Arbeit richtet sich hauptsächlich an Investoren, die gegenwärtig ein Engagement in China prüfen oder ihr bestehendes Investment auf andere attraktive Bereiche erweitern wollen.

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INHALTSVERZEICHNISS

1  EINFÜHRUNG  9

1.1  Einleitung  9

1.2  Zielsetzung  9

1.3  Vorgehensweise  9

2  RAHMENBEDINGUNGEN  11

2.1  Rechtliche Restriktionen für ausländische Investoren  11

2.2  Boden und Grundstück  13

2.3  Steuern  16

2.3.1  Einkommen- und Körperschaftssteuer  16

2.3.2  Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer.  17

2.4  Investitionsvehikel.  18

2.4.1  Equity Joint Ventures  18

2.4.2  Kooperative Joint Ventures  18

2.4.3  Tochterunternehmen im 100 -igen ausländischen Besitz.  18

2.4.4  Holdinggesellschaften  19

2.4.5  Zweigniederlassung  19

2.5  Ausländische Investitionskanäle und Bestandanalyse  20

2.5.1  Direkterwerb und Handel mit Immobilien  20

2.5.2  Immobilienentwicklung  21

2.6  Immobilienfinanzierungsmarkt  22

2.6.1  Bankfinanzierung  22

2.6.2  Fehlende Finanzierungsmöglichkeiten.  24

2.6.3  Ein Spezial-Finanzierungsmodul  24

2.7  Projektentwicklungsprozesse.  25

3.  MARKTANALYSE ZUM IMMOBILIENSEKTOR DER VR CHINA  27

3.1  Immobilienmarkt  27

3.1.1  Entwicklungen von Immobilienbranche seit 1978 bis 2002  28

3.1.1.1  Erstes Stadium: Theoriedurchbruch und Generalprobe (1978 - 1991)  28

3.1.1.2  Zweites Stadium: Spekulative Investition und Regulierung (1992 - 1995)  28

3.1.1.3  Dritts Stadium: Gleichmäßige Entwicklung (1995 bis 2002)  29

3.1.2  Aktuelle Entwicklung: Weitgehende Preissteigerung (ab 2003)  29

3.1.2.1  Investition und Boden.  29

3

3.1.2.2  Angebot und Nachfrage.  30

3.1.2.3  Schnelles Wachstum der Immobilienpreise.  31

3.1.2.4  Problematische Struktur der kommerziellen Wohnungsangebote  32

3.1.2.5  Massive Nachfrage mit Investitionsziel.  32

3.2  Immobilienmarkt Shanghais.  34

3.2.1  Wohnimmobilienmarkt.  34

3.2.1.1  Überhitzige Immobilienpreis und Spekulationsblasen  34

3.2.1.2  Preiskurs- und Nachfrageanalyse  36

3.2.2  Büro- und Einzelhandelimmobilienmarkt.  38

3.2.2.1  Büroimmobilienmarkt.  38

3.2.2.2  Einzelhandelimmobilienmarkt.  39

3.2.3  Immobilienmarktprognose Shanghais  42

3.2.3.1  Wohnmarkt  42

3.2.3.2  Einzelhandelsimmobilienmarkt  42

3.2.3.3  Büroimmobilienmarkt.  43

3.2.3.4  Investitionsstrategie.  43

3.3  Immobilienmarkt Chongqings  46

3.3.1  Ein Blick von Chongqing  46

3.3.2  Wohnimmobilienmarkt.  47

3.3.2.1  Marktanalyse  47

3.3.2.2  Prognose.  48

3.3.3  Einzelhandelsimmobilien.  48

3.3.3.1  Traditionales Handelszentrum „Jiefangbei“  49

3.3.3.2  Fallstudien „Metropole Platz“  50

3.3.3.3  Potentiale der einzelnen Handelszentren in Chongqing.  50

3.3.4  Investitionsstrategie  51

3.4  Immobilienmarkt Ningbos  55

3.4.1  Ein Blick von Ningbo  55

3.4.2  Wohnimmobilienmarkt.  56

3.4.3  Investitionsstrategie  58

3.4.3.1  Stadtwahl.  58

3.4.3.2  Strategische Ansätze.  59

3.4.4  Einzelhandelsimmobilien am Fallbeispiel vom „Tianyi Platz“  60

3.4.4.1  Markt und Standortanalyse.  60

3.4.4.2  Konzepte  62

3.4.4.3  Entwicklungsmodul und Betriebssituation  63

3.4.4.4  Besonderheiten  63

4  FALLSTUDIEN AUSLÄNDISCHER DIREKTINVESTITIONEN.  67

4.1  Capitaland.  68

4.1.1  Unternehmensprofil.  68

4

4.1.2  Engagement in der VR China  68

4.1.2.1  Projekte von Capitaland in der VR China  69

4.1.2.2  Planung in der Zukunft  70

4.1.3  Erfahrung von Erfolg  70

4.1.4  Erfolgreiche Projekt „Raffles City“  72

4.2  Hines (USA)  74

4.2.1  Unternehmensprofil.  74

4.2.2  Engagement in der VR China  75

4.2.2.1  Projekte von Capitaland in der VR China  75

2.2.2  Planungen in der Zukunft  76

4.2.3  Erfahrung  76

4.2.4  Erfolgreiches Projekt „Park Avenue“  77

Inhalte  bitte vertraulich behandeln  

Weitergabe  nur nach Rücksprache mit dem Autor Peng Hao  

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TABELLENVERZEICHNIS   

Tabelle 1:  Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China  12

Tabelle 2:  Befristung der Landnutzungsrechte.  13

Tabelle 3:  Wichtige Ausländische Unternehmen in Immobilienmarkt Chinas  21

Tabelle 4:  Steigerungsrate der Stücksummen von Wohnungen (2000-2002)  32

Tabelle 5:  Wohnungsindex und Wohnkosten einer Haushalt in Shanghai(1998-2004)  35

Tabelle 6:  Miete und Leerstand von wichtige Büroimmobilien in Shanghai (März 2005)  38

Tabelle 7:  Mieteniveau von Einzelhandelimmobilien in Shanghai (Juni 2005)  39

Tabelle 8:  Charakteristik der Haupteinzelhandelsarena in Shanghai  40

Tabelle 9:  Preisvergleich in Luwan, Huangpu, Jingan in Shanghai (1.Hälfte 2005)  40

Tabelle 10:  Preis, Miete und Rendite in Xujiahui (1.Hälfte 2005)  41

Tabelle 11:  Preis, Miete und Rendite in Hongkou (1.Hälfte 2005)  41

Tabelle 12:Ein  Blick von Chongqing.  46

Tabelle 13:  Mietspiegel der Einzelhandelsimmobilien in Jiefangbeizone in Chongqing  49

Tabelle 14:  Potentiale der einzelnen Handelszentren in Chongqing  51

Tabelle 16:  Einen Blick auf Ningbo  55

Tabelle 17:Investitionsvolumen  auf Immobilienmarkt Ningbos in 2003  56

Tabelle 18:  Wohnungspreis in NIngbo (2001-2005)  56

Tabelle 19:  Faktor der Investitionsklima in 3 Städte (Hangzhou, Ningbo, Wenzhou)  58

Tabelle 20:  Faktorbewertung der Investitionsklima in 3 Städte (Hangzhou, Ningbo, Wenzhou)  59

Tabelle 21:  Projekte von Capitaland in der VR China  69

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ABBILDUNGSVERZEICHNIS   

Abbildung  1: Kapitalbestand von Immobilienprojektentwicklung.  

Abbildung  2: Ein typischer Prozess der Projektentwicklung durch Ausländische Unternehmen in  

der  VR China  

Abbildung  3: Steigerungsrate der Immobilieninvestition (1993-2005)  

Abbildung  4: Angebot und Nachfrage der Wohnimmobilien in VR China (1997-2004)  

Abbildung  5: Leerstand der Kommerziellen Immobilien in China (2000-2004)  

Abbildung  6: Preisindex von Immobilienpreis, Immobilienmiete und Allgemeinpreis  

Abbildung  7: Wohnimmobilienpreis und Einkommen in Shanghai (1995-2004)  

Abbildung  8: Haupthandelsimmobilienzone in Chongqing.  

Abbildung  9: Nachts der Metropole Platz.  

Abbildung  10: Planskizze zum bereits fertig gestellten Tianjie Platz.  

Abbildung  11: Planskizze zum bereits fertig gestellten Kingsmall.  

Abbildung  12: Wohnungspreisindex (1994-2005)  

Abbildung  13: Vogelperspektive des Tianyi Platzes.  

Abbildung  14: Standort des Tianyi-Platz  

Abbildung  15: Grundriss des Tianyi Platzes  

Abbildung  16: Nacht im den Tianyi Platz  

Abbildung  17: Spraywasser und Yaowang Dian auf Tianyi Platz  

Abbildung  18: Fassaden der Gebäuden auf den Tianyi Platz  

Abbildung  19: Wohnimmobilien von Capitaland.  

Abbildung  20: Raffles City (Außen und Innen)  

Abbildung  21: Embassy House und Hyundai Motor Tower  

Abbildung  22: Park Avenue.  

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ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

bzw. beziehungweise d.h. dass heißt etc. et cetera f. folgende ggf. gegebenenfalls I.d.R. in der Regel Incl. Inkusive JV Joint Venture Mio. Million Mrd Milliarden o.Ä. oder Ähnliche REITs Real Estate Investment Trusts RMB Renminbi(chinesische Währung) Qm Quadratmeter s. siehe S. Seite Vgl. vergleiche WFOE Wholly Foreign Owned Enterprises WTO World Trade Organization z.B. zum Beispiel

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1 Einführung

1.1 Einleitung

Es gibt kaum einen Tag, an dem in den Medien nicht über die dynamische Wirtschaftsentwicklung in der VR China berichtet wird. Im Lauf des Wirtschaftbooms und der starken Bevölkerungszunahme entwickelte sich die Immobilienbranche rapide. Der Immobilienpreis hat sich in den letzten drei Jahren in einige Regionen mehr als verdoppelt. Mit hohen Renditen, die sogar bis 50% betragen, ist das Immobiliengewerbe in China eines der attraktivsten Investmentsektoren geworden, deswegen fließt eine große Menge Kapital in die Branche, welches nicht nur aus dem Inland sondern auch von Außen kommt.

Obwohl der Immobilienmarkt so blühend aussieht, müssen die Chancen und Risiken eines Engagements sorgfältig geprüft werden. Die Heterogenität und mangelnde Transparenz des Immobilienmarktes, zahlreiche komplizierte Bestimmungen und Anforderungen der Immobilienbranche, ein besonderes Landnutzungsrecht, schleppende Behördegenehmigungen, spezielle finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen und interkulturelle Managementkonflikte stellen für ausländische Investoren große Herausforderungen dar.

1.2 Zielsetzung

Mit dieser Arbeit wird das Ziel verfolgt, die Bedingungen für Investitionsaktivitäten und den Immobilienmarkt in VR China besser zu verstehen. Die Bedingungen gelten sowohl für die wirtschaftlichen, politischen Bedingungen als auch für deren konkrete Auswirkungen auf einzelne Managemententscheidungen. Die Marktforschung konzentriert sich auf drei große Städte, die repräsentativ und aktiv im Immobilienmarkt sind: Shanghai, Chongqing und Ningbo. Die Arbeit richtet sich sowohl an Investoren, die gegenwärtig ein Engagement in China prüfen, als auch an solche, die bereits vor Ort präsent sind und von den Erfahrungen anderer Investoren profitieren wollen.

1.3 Vorgehensweise

In dieser Arbeit werden zunächst die rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen

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Rahmenbedingungen dargestellt, die sich auf den Immobiliensektor beschränken. Dabei werden die Bereiche von Gewerbelenkung von den ausländischen Investitionen durch Chinesische Regierung, Boden- und Immobilienpolitik sowie Steuern untersucht. Außerdem wird der Immobilienfinanzmarkt analysiert. Danach schließt eine Diskussion um Investitionsformen und -modelle, dem Bestand der ausländischen Investition in dem Immobilienmarkt Chinas, Motive ausländischer Investoren und Chinas eigene Motive sowie die Bedeutung von Direktinvestitionen an. Auch wird in einzelnen Schritten das Anforderungsprofil für ausländische Unternehmen und Banken im Infrastruktur- und Immobiliensektor eingegangen. Mit Blick auf die Regierungspolitik werden Verfahren und Durchführung der Grundstücksvergabe an Investoren mit internationaler Beteiligung sowie die neu erlassene Gesetzgebung untersucht.

Das zweite Kapitel besteht in der Analyse des Immobilienmarktes in VR China. Zunächst wird das ökonomische Wachstum in VR China und deren Einwirkung auf den Immobiliensektor erläutert. Anschließend wird der Immobilienmarkt mit Schwerpunkt auf die Entwicklung der Jahre 2003 bis 2005 in den drei gewählten Städten dargestellt(Shanghai, Chongqing und Ningbo). Unter anderem wird analysiert, welches Angebot-Nachfrage-Verhältnis und Preisentwicklung bei Büro- und Handelsimmobilien besteht. Zum Schluss wird eine Marktperspektive eingenommen und die wichtigsten Aspekte der Investitionsstrategie im Infrastruktur- und Immobiliensektor behandelt.

Im dritten Kapitel werden Fallstudien (Capital Land aus Singapur und Hines aus USA) mit herausragenden Engagements in VR China analysiert. Diese zwei Fallstudien dienen insbesondere dazu, die Erfolgs- und Risikofaktoren von Engagements der vergangenen Jahre als Beispiel heranzuziehen.

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2 Rahmenbedingungen

2.1 Rechtliche Restriktionen für ausländische Investoren

Der Immobilienmarkt vieler Saaten ist gegen ausländische Investitionen reglementiert. Die Beschränkungen stammen hauptsächlich aus der Knappheit von Landressourcen, der öffentlichen Interessen, der militärischen Sicherheit und dem Schutz vor spekulativen Investitionen durch Ausländer. China ist eins der wenigen Länder, das die Aktivitäten von ausländischen Investoren auf Immobilienentwicklung und -handel nicht stark beschränkt.

Die „Anordnung an Devisengeschäft und -beschränkung 2003" des Internationalen Währungsfonds zeigt, dass 137 von 187 Länder die Immobilieninvestitionen von Nicht-Einwohnern in unterschiedlichem Grad einschränken. Zum Beispiel in Russland, ausgenommen einiger Sonderfälle, muss der zwischenstaatliche Immobilienhandel von der Zentralbank bewilligt werden. In Australien muss der Nicht-Einwohner die Genehmigung für den Immobilienerwerb beantragen und selbst genutzte Immobilien in 12 Monaten nach Verlassen des Landes übertragen. Investitionsprojekte über 50 Millionen Australische Dollar müssen unabhängig der Staatsangehörigkeit eine Ermächtigung beantragen. In Südkorea und in Thailand müssen Nicht-Einwohner, die Immobilien investieren wollen, die Bewilligung der Zentralbank erhalten. 1

Obwohl das Immobiliengewerbe im Foreign Investment Industrial Guidance Catalogue gemäß des 1990 erlassenen Auslandsanlagen- Unternehmensgesetz der VR China als „Beschränkt“ festgelegt wurde, hat sich die Handhabung des Gesetzes für ausländische Investitionen in den letzten zehn Jahren gelockert, insbesondere nach dem Betreten zur WTO.

In dem “Protocol on the Accession of the People´s Republic of China to World Trade Organization” sind die Beschränken für ausländische Investitionen auf Immobiliensektor geregelt 2

Wie die folgende Tabelle zeigt, praktiziert die chinesische Regierung eine relativ offene

¹ International Monetary fond, Anordnung an Devisengeschäft und -Beschränkung 2003, 2004

² World Trade Organization, Annex 9 Schedule of Specific Commitments on Services, Compilation of the Legal

Instruments on China's Accession to the World Trade Organization, Jan.1997, S. 11

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Politik für ausländische Immobilieninvestitionen und schränkt diese nur in bestimmten Bereichen ein.

Tabelle 1: Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China 4

Gemäß dem Foreign Investment Industrial Guidance Catalogue werden ausländische Investitionen in drei Kategorien: „Gefördert“, „Beschränkt“ und „Verboten“ unterteilt. Sodann werden die einzelnen Wirtschaftszweige Chinas einer dieser Kategorien zugeordnet. Die jüngsten Fassung des Katalogs vom 07-Dez-2004 stuft die folgenden Bereiche als

³ Immobilienprojekte des hohen Standards beziehen sich auf Immobilienprojekte mit Erstellungskosten pro

Maßeinheit zweimal mehr als die durchschnittlichen Erstellungskosten pro Maßeinheit in der gleichen Stadt

⁴ World Trade Organization, Annex 9 Schedule of Specific Commitments on Services, Compilation of the

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förderungswürdig ein: die Errichtung und der Betrieb von Kraftwerken, Eisenbahnen einschließlich innerstädtischer S- und U-Bahnen, Klärwerken, Pipelines und normale Wohnimmobilien.

Die Regierung Chinas führt ökonomischen Reformen sowie eine schrittweise Öffnung des Marktes für ausländische Investoren schon seit 26 Jahren durch und weist hierbei eine starke Kontinuität auf. Die weiter anwachsende Bevölkerung und das zunehmende Prokopfeinkommen stellen die Grundlage zur Fortsetzung der seit zehn Jahren stattfindenden Expansion dar. Hierbei ist zu erwarten, dass die Lockerung der Beschränkungen für den Immobilienmarkt in der VR China weiter voranschreiten wird.

2.2 Boden und Grundstück

Laut der chinesischen Verfassung gibt es kein Privateigentum an Grund und Boden. Auf dem Lande und in den vorstädtischen Gebieten gibt es das Kollektiveigentum an urbarem Land und Hügelland, aber kein explizites Privateigentum an Grund und Boden.

Tabelle 2: Befristung der Landnutzungsrechte 5

Statt eines Eigentumsrechts gewährt der Staat den Bürgern Landnutzungsrechte, die übertragbar und zu belasten sind. Die Landnutzungsrechte sind eigentumsähnlich ausgestaltet, mit einigen signifikanten Ausnahmen. So gelten zeitliche Befristungen für oben genannte Fälle:

Bei Auseinandersetzungen über Bestand und Umfang von Landnutzungsrechten ist ein Verwaltungsverfahren bei der Lokalregierung zu durchlaufen, das einem Gerichtsverfahren bei den Volksgerichten vorgeschaltet ist. Es gibt - vergleichbar dem deutschen Grundbuch -

⁵ theState Council of the People's Republic of China, interim regulations of the People´s Republic of China

concerning the assignment and transfer of the right to the use of the state owned land in the urban areas, May

19.1990, Chapter 2, Article 12

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ein Register, in welches sämtliche Rechtsakte betreffend des Landnutzungsrechtes eingetragen sind. Landnutzungsrechte können z.B. auch mit Hypotheken belastet werden.

Die Übertragung des Landnutzungsrechts kann über verschiedene Möglichkeiten erfolgen:

(1) Vereinbarung durch Beratungen

(2) Öffentliche Vergabe

(3) Tafelaushang oder

(4) Versteigerung 6

Eine in der Vergangenheit häufig angewendete Methode stellt die direkte Vereinbarung mit der regional verantwortlichen Behörde dar. Dieses setzt einen entsprechenden Interessenausgleich für das jeweilige Projekt zwischen Behörde und Investoren voraus.

Die Durchführung der öffentlichen Vergabe erfolgt ähnlich einer verdeckten Ausschreibung. Nachdem die entsprechende Behörde das Grundstücksangebot veröffentlicht und das Bieterverfahren eröffnet hat, können die Bewerber ein geheimes Gebot ohne Möglichkeit der Rücknahme in den so genannten Gebotskasten abgeben. Nach Ende der Abgabefrist bewertet ein Ausschluss alle Gebote und wählt eines nach vorher bestimmten Kriterien aus, wobei der Preis nicht als einzige Bezugsgröße berücksichtig wird.

Eine ähnliche Methode zur Versteigerung stellt der Tafelaushang dar. Dabei wird ein Preis ausgehängt und Bewerber können ihre Gebote abgeben. Das höchste Gebot der Bewerber wird auf der Tafel ausgehängt, bis nur noch ein Bewerber den Tafelpreis überbietet. Bei dieser Übertragungsform ist nur der Preis entscheidend.

Die spezifischen Verfahren und die Schritte für das Zuweisen des Landnutzungsrechtes werden durch die Regierung der relevanten Provinz oder Stadtbezirkes direkt unter der Zentralverwaltung formuliert.

Die Auswahl der Übertragungsmethode ist im Regelfall abhängig vom Preisniveau des Grundstücks. Gewöhnlich werden die günstigsten Grundstücke über eine Vereinbarung (1)

⁶ the State Council of the People's Republic of China, interim regulations of the People´s Republic of China

concerning the assignment and transfer of the right to the use of the state owned land in the urban areas, May

19.1990, Chapter 2, Article 13

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und die teuersten Grundstücke im Rahmen der Versteigerung (4) übertragen. Öffentliche Vergabe (2) und Tafelaushang (3) liegen dazwischen ⁷ .

Im Mai 2002 hat das ist Ministerium für Landressourcen die „Bestimmung zur Übertragung des Landnutzungsrechtes“ erlassen. Es schreibt vor, dass Grundstücke bei Handel-, Hotel-, Unterhaltung- und Wohnnutzung nur über öffentlichen Ausgabe, Tafelaushang und Versteigerung übertragen werden können. Nach Inkrafttreten der vom Landressourcenministerium und dem Überwachungsministerium gemeinsam verabschiedeten „Ausführungsbestimmung zur Übertragung von betrieblichen

Grundstücken“ ist ab 31-Aug-2004 die Übertragung über Vereinbarung verboten worden.

Die aktuelle Flächennutzungsplanung weist der Erhaltung von landwirtschaftlichen Nutzflächen, dem Umweltschutz sowie der verbesserten Ausnutzung von bebautem Lande nach Maßgabe des Bodenverwaltungsgesetzes den Vorrang ein. Die Provinz- und Lokalregierungen haben bei Ihren Plänen die Vorgaben der Zentralregierung einzuhalten und diese den übergeordneten Behörden zur Genehmigung vorzulegen. Neben den allgemeinen Flächennutzungsplänen sind noch so genannte Jahrespläne für den Baubereich sowie für Bauprojektentwicklung und Stadtplanung vorgesehen.

Zur Überwachung der Umsetzung der landwirtschafts-, industrie- und umweltpolitischen Vorgaben der Zentralregierung ist ein System statistischer Erhebung und Informationsverarbeitung vorzuhalten. Um eine bessere Ausnutzung des Bodens zu gewährleisten, wird das Brachliegenlassen von Land mit Bußgeldern und in schweren Fällen mit dem Entzug des Landnutzungsrechts geahndet. Die Umwandlung von landwirtschaftlich genutzten Flächen bedarf ab einer bestimmten Größe (35 bzw. 70 Hektar) ⁸ der Genehmigung der Zentralregierung. Auf diese Weise soll der Flächenverbrauch kontrolliert und dessen Zunahme zumindest verlangsamt werden.

Nach Ablauf der Befristung des Landnutzungsrechts werden die Grundstücke einschließlich Gebäude und Infrastruktur an dem Staat rückführt. Hierbei gibt es kein Recht auf Entschädigung für Werte, sich noch auf Grundstück befinden. Nach aktuellem Bodenverwaltungsrecht hat der Landbesitzer nur die Möglichkeit eine Verlängerung des Vertrags zur beantragen, was mit entsprechenden Gebühren verbunden ist.

⁷ Vgl, Hou, Jian, Erklärung des Vergaberecht, 1999, S. 4

⁸ Vgl, Bauministerium, Bodenverwaltungsgesetz, 1988,

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Sehr wichtig für ausländische Investitionen ist, dass die Nichtigkeit von Landnutzungsgenehmigungen ausgesprochen werden kann, wenn diese in deren Umfang und Zweck nicht im Einklang mit den Zielen des Bodenverwaltungsgesetzes stehen. Deshalb müssen Investoren den Bestand und Umfang von Landnutzungsrechten immer sorgfältig prüfen.

2.3 Steuern

Die wichtigsten für ausländische Unternehmen in Betracht kommenden Steuern sind die Einkommen-, Körperschafts-, Gewerbe- und Umsatzsteuer. Die Doppelbesteuerung ist zwischen der VR China und der Bundesrepublik Deutschland vereinbart.

2.3.1 Einkommen- und Körperschaftssteuer

Ausländer, die sich mehr als 183 Tage im Steuerjahr in China aufhalten, werden als Inländer behandelt und müssen ihre gesamten Einkünfte dieser Periode in China versteuern, d.h. 183-Tage-Regel. Grundsätzlich unterliegen in China vertretene ausländische Unternehmen, inkl. Joint Venture und 100% im ausländische Besitz stehende Tochterunternehmen, einer Körperschaftssteuer in Höhe von 33% (30% auf nationale Ebene, 3% auf lokale Ebene) ihrer Einnahmen.

China gewährt ausländische Investoren viele Steuervergünstigungen und -befreiungen. Das Ausmaß der Steuervergünstigungen ist vom Wirtschaftszweig, Geschäftstätigkeit sowie Standort der Investition abhängig. Zu den wichtigsten Vergünstigungen zählen: 9

♦ Mit Hafenbau beschäftigte Unternehmen (FIEs), deren Projekt mehr als 10 Jahren dauert, erhalten eine Befreiung von der Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer in den ersten 5 Gewinnjahren und eine reduzierte Steuervergünstigung von 50% in den darauf folgenden fünf Gewinnjahren.

♦ Infrastrukturprojekte (Flughafen, Hafen, Eisenbahn, Straßenbahn, Kraftwerk usw.), die in Sonderwirtschaftzone von Hainan oder Shanghai Pudong stattfinden und eine Laufzeit

⁹ the Fourth Session of the Seventh National People's Congress, income tax law of the People´s Republic of China

for enterprises with foreign investment and foreign enterprises, April 9, 1991

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