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Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis III   

Abk  ürzungsverzeichnis  IV

A.  Einführung  1

B.  Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse Immobilien  1

I.  Die Direktanlage  1

II.  Die Immobilienaktiengesellschaft  2

III.  Der Immobilienfond  4

IV.  Der Real Estate Investment Trust (REIT)  4

C.  Besonderheiten der Bilanzierung  6

I.  Der Regelungsgehalt des IAS 40  6

II.  Besonderheiten auf der Aktivseite  8

1.  Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien  8

2.  Erbbaugrundstücke  9

3.  Zum Verkauf bestimmte Immobilien  10

III.  Besonderheiten auf der Passivseite  11

1.  Passivische latente Steuern  11

2.  Neubewertungsrücklage  11

3.  Kapitalstruktur  12

IV.  Besonderheiten in der Gewinn- und Verlustrechnung  13

V.  Besonderheiten im Anhang  13

D.  Kritische Würdigung  14

E.  Fazit  14

Anhang V   

Literaturverzeichnis   VI

III Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übertragungen aus/in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 7 Tabelle 2: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien der BIG V

Tabelle 3: Kapitalstruktur der behandelten Immobilienaktiengesellschaften 12

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Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft AHK Anschaffungs- und Herstellkosten AktG Aktiengesetz BGA Betriebs- und Geschäftsausstattung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BIG Bayerische Immobilien Gruppe bzw. beziehungsweise CDU Christlich Demokratische Union CSU Christlich Soziale Union DIMAX Deutscher Immobilien Aktienindex ErbbauVO Erbbauverordnung EStG Einkommensteuergesetz gem. gemäß GuV Gewinn- und Verlustrechnung HGB Handelsgesetzbuch IAS International Accounting Standard IASB International Accounting Standards Board IFRS International Financial Reporting Standard IVG IVG Immobilien AG IVS International Valuation Standard NAREIT National Association of Real Estate Investment Trusts REIT Real Estate Investment Trust SPD Sozialdemokratische Partei Deutschlands z. B. zum Beispiel

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A. Einführung

Eine Immobilienaktiengesellschaft ist eine spezielle Form der AG, welche sich hauptsächlich mit Immobiliengeschäften befasst. Zwar ist diese Form in Deutsch-land noch nicht all zu weit verbreitet, wohl aber in den USA in Form so genannter Real Estate Investment Trusts (REITs). Auch hierzulande nimmt Marktkapitalisierung der Immobilienaktiengesellschaften immer weiter zu. Immobilienaktiengesellschaften haben über die Internationalen Rechnungsle-gungsstandards, speziell über den IAS 40, die Möglichkeit besondere Methoden der Bilanzierung zu nutzen, was deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage genauer darstellen kann, als wenn sie nach den gängigen Methoden bilanzieren würden.

Nach einer Vorstellung der Investitionsmöglichkeiten in die Immobilienklasse aus Sicht des Anlegers werden die besagten Besonderheiten in der vorliegenden Arbeit dargestellt und deren Auswirkungen auf andere Bilanzpositionen sowie auf die Begleitrechnungen aufgezeigt. Abschließend wird sich der Autor kritisch mit diesen Bilanzierungsbesonderheiten auseinandersetzen und in einem Fazit das Erfasste zusammenführen.

B. Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse Immobilien

Möchte man in die Anlageklasse der Immobilien investieren, so kann man dies auf direktem Wege durch den Kauf von Immobilien, über eine Beteiligung an einer Immobilienaktiengesellschaft oder an einem Immobilienfond tun. Weiter kann man in einen so genannten Real-Estate-Investment-Trust investieren. Diese Möglichkeiten werden im Folgenden vorgestellt.

I. Die Direktanlage

Bei der Direktanlage geht es um den Erwerb von Immobilien zum Zweck der Vermietung, Verpachtung und/oder der Verwaltung. Hiermit sind allerdings hohe Transaktionskosten durch Steuern und Gebühren beim An- und Verkauf zu erwarten. Weiter bindet die Direktanlage Such- und Informationskosten. Es sind fundierte betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse, z. B. im Miet- und Steuerrecht erforderlich und eine Streuung des Risikos des Immobilienportfolios, gemäß der Theorie von Markowitz ¹ , beispielsweise nach Regionen ist nur institutio-

¹ Vgl. Markowitz, Portfolio Selection, in: Journal of Finance 1952, 77 ff.

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nellen Investoren oder Anlegern mit hohem Investitionsvolumen möglich. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen können beim Verkauf der Immobilie, durch geringere Liquidität, Probleme auftreten. Dies kann Preisabschläge oder den Verkauf erst nach längerer Frist zur Folge haben. ² Es ist also zu erkennen, dass die Immobiliendirektanlage für Anleger eher nachteilig ist, vor allem im Bereich Risiko und dessen Streuung. Somit ist es meist ratsamer, in eine der folgenden Möglichkeiten zu investieren.

II. Die Immobilienaktiengesellschaft

Die wohl gängigste Definition der Immobilienaktiengesellschaft ist die des Deutschen Immobilien Aktienindexes (DIMAX) des Bankhauses Ellwanger & Geiger, welcher 1995 vorgestellt wurde. Demnach sind Immobilienaktiengesellschaften solche, deren Umsätze zu mindestens 75% aus dem Immobiliengeschäft bestehen und an einem organisierten Markt gelistet sind. Immobiliengeschäfte umfassen die Vermietung und Verpachtung, die Immobilienverwaltung, den Immobilienhandel sowie die Projektentwicklung und die Immobilienberatung. ³ Blickt man in den Finanzteil von Wirtschafts- oder Tageszeitungen, erkennt man, dass börsennotierte Aktiengesellschaften meist aus den Branchen Chemie, Pharma, Automobile oder ähnlichen stammen. Es existieren oft spezielle Indizes, welche die Wertentwicklung eines Portfolios des jeweiligen Segments aufzeigen. Auch für Immobilienaktiengesellschaften lassen sich solche Indizes identifizieren, wie in den USA, wo beispielsweise der von der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT-Index), in der Schweiz der BOPP Swiss real Estate Fund Index, in Frankreich der IEIF-Index oder in Großbritannien der FTSE Property Index solche Wertentwicklungen aufzeigen. 4

In Deutschland ist die Verbreitung der Immobilienaktiengesellschaften noch recht überschaubar. Derzeit sind circa 40 börsennotierte Gesellschaften gelistet, wovon nur drei von ihrer Größe und ihrem Börsenumsatz her internationales Niveau erreichen. Deutschland ist zwar der größte Immobilienmarkt Europas, allerdings

² Vgl. Maurer/Sebastian, Immobilienaktiengesellschaften als finanzwirtschaftliche Substitute für

Immobiliendirektanlagen, 1.

³ Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 203.

⁴ Vgl. Maurer/Sebastian, Immobilienaktiengesellschaften als finanzwirtschaftliche Substitute für

Immobiliendirektanlagen, 3.