Die Abschaffung der Steuervorteile der geschlossenen Immobilienfonds im inländischen Bereich lassen potenzielle Investoren immer häufiger entsprechende Anlagemöglichkeiten im Ausland suchen. Die im Ausland investierenden Fonds haben in den letzten Jahren drastisch zugenommen und haben ihren Anteil zwischen 2000 und 2005 um 26,9% ausgebaut. Im Jahr 2005 besitzen die Auslandsfonds einen Marktanteil von 62% am Gesamtmarkt der geschlossenen Immobilienfonds.
Diese Arbeit stellt dar, die Charaktere, Entwicklungsgründe und Chancen, bzw. Risiken der im Ausland investierenden geschlossenen Immobilienfonds. Ausgehend von einer Untersuchung der veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Wirtschaftssituation, können die entsprechenden Konsequenzen und Auswirkung auf geschlossene Immobilienfonds aufgezeigt werden. Abschließend werden Auslandsfonds als Investitionsalternative analysiert und deren Chancen und Risiken beleuchtet.
INHALTSVERZEICHNIS
AUFGABENSTELLUNG
Abkürzungsverzeichnis
0. Einführung in die Thematik
1. Grundlagen geschlossener Immobilienfonds
1.1 Charakteristika der Immobilie als Anlageform
1.1.1 Vorteile der Immobilieninvestition
1.1.2 Hemmnisse der Immobilienanlage
1.2 Formen der Immobilienanlage
1.2.1 Direkte Immobilienanlage
1.2.2 Indirekte Immobilienanlage
1.3 Einführung geschlossener Immobilienfonds
1.3.1 Historische Entwicklung
1.3.2 Rechtliche Grundlage
1.3.3 Steuerliche Zielsetzungen
1.3.4 Wirtschaftliche Aspekte
2. Einführung der Auslandfonds
2.1 Der konstante Anstieg der Marktvolumen von Auslandsfonds
2.2 Zahlen und Fakten der Auslandfonds nach Teilmärkte
2.3 Renditeorientierung der Auslandfonds
3 Die Entwicklungsanstrebung der Auslandsfonds : Veränderung der Steuerliche Rahmenbedingungen
3.1 Auswirkungen der Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen auf das Fondskonzept
3.1.1 Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen
3.1.2 Renditeorientierung als Merkmale geschlossener Immobilienfonds
3.2 Auswirkungen der Veränderung des Fondskonzepts
3.2.1 Bezüglich der Zielgruppe
3.2.2 Bezüglich der Vertriebswege
3.2.3 Bezüglich der Fungibilität und des Zweitmarkts
3.3 Zwischenergebnisse
4. Gründe und Hemmnisse der Anlage in Auslandfonds
4.1 Anlagemotiven für Auslandsfonds
4.1.1 Höheres Renditeniveaus der Ausländischen Immobilienmärkte
4.1.2 Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) als Grundlage für steuerliche Vorteile des Auslandsfonds
4.1.3 Mögliche günstigere Besteuerung im Ausland
4.1.4 Instrument zur Diversifikation in einem Vermögensportfolio
4.1.5 Private Altervorsorgemöglichkeit durch Auslandsfonds
4.2 Risiken der Anlage in geschlossene Immobilienfonds
4.2.1 Währungs-, Zins und Zahlungsverkehrrisiken
4.2.2 Progressionsvorbehalt
4.2.3 Gesetzliche und steuerliche Risiken/ Änderung der Rechtlichen Rahmenbedingungen
4.2.4 Volatilere Immobilienmarkt im Ausland
4.2.5 Trustrisiko der ausländische Partner
LITERATURVERZEICHNIS
Tabellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Anhang 1 - Renditeberechnung
Anhang 1 - Renditeberechnung
Anhang 2 - Entstehungsgeschichte der Bauherrenerlasse
Anhang 3 - Wesentliche Regelungen des Musterabkommen 2003 zur Vermeidung des Doppelbesteuerungsabkommens
THESEN
AUFGABENSTELLUNG
Die Abschaffung der Steuervorteile der geschlossenen Immobilienfonds im inländischen Bereich lassen potenzielle Investoren immer häufiger entsprechende Anlagemöglichkeiten im Ausland suchen. Die im Ausland investierenden Fonds haben in den letzten Jahren drastisch zugenommen und haben ihren Anteil zwischen 2000 und 2005 um 26,9% ausgebaut. Im Jahr 2005 besitzen die Auslandsfonds einen Marktanteil von 62% am Gesamtmarkt der geschlossenen Immobilienfonds.
Diese Arbeit stellt dar, die Charaktere, Entwicklungsgründe und Chancen, bzw. Risiken der im Ausland investierenden geschlossenen Immobilienfonds. Ausgehend von einer Untersuchung der veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Wirtschaftssituation, können die entsprechenden Konsequenzen und Auswirkung auf geschlossene Immobilienfonds aufgezeigt werden. Abschließend werden Auslandsfonds als Investitionsalternative analysiert und deren Chancen und Risiken beleuchtet.
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
0. Einführung in die Thematik
Im Jahr 2005 haben die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds ein Eigenkapitalvolumen von 4 Mrd. Euro und ein Gesamtfondsvolumen von 8,6 Mrd. Euro realisiert. Obwohl das platzierte Eigenkapital und Gesamtfondsvolumen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10% gestiegen ist, haben die geschlossenen Fonds seit 1998 große Marktanteile verloren.[1] Dies betrifft vor allem die Inlandfonds, denn die Marktanteile der Auslandsfonds haben drastisch zugenommen. Die im Ausland investierenden Fonds haben ihren Anteil zwischen 2000 und 2005 um 26,9% ausgebaut.[2]
Einer der wichtigsten Vorteile der geschlossenen Immobilienfonds war die Steuerersparnis. Das steuerorientierte Fondskonzept dominierte die 90er Jahre. Allerdings sind die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen nach dem Auslaufen des Fördergebietsgesetzes Ende 1998 und der Verabschiedung des §15 b Einkommensteuergesetz im November 2005 zunehmend ungünstiger für die Fondsanleger geworden. Die damit verbundenen Veränderungen haben insbesondere zur Folge, dass die steuerlichen Verluste bei Kapitalanlagemodellen nicht mehr mit anderen Einkommensarten verrechnet werden können, um so das steuerpflichtige Gesamteinkommen zu senken.[3] Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass die Investitionsstrategie zu einer längerfristigen, ertragsorientierten Anlageüberlegung gelenkt wurde, die auf möglichst hohe Ausschüttungen und einen dauerhaft hohen Wertzuwachs setzt. Die Fondsgestaltung hat sich vom Steuer- zum Renditemodell gewandelt.
Mit dieser radikalen Umorientierung des geschlossenen Immobilienfonds gingen erhebliche Umbrüche in der Branche einher. Der Absatz der Inlandsfonds ging massiv zurück, Auslandsfonds verzeichneten dagegen hohen Zuwachs. Als reine ausschüttungsorientierte Fonds sind weitere Zuwächse bei Auslandsfonds durch die Erschließung spezieller Steuervorteile zu erwarten.[4] Ziel der Arbeit ist es, die Charaktere, Entwicklungsgründe und Chancen, bzw. Risiken der im Ausland investierenden geschlossenen Immobilienfonds darzustellen. Ausgehend von einer Untersuchung der veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Wirtschaftssituation, können die entsprechenden Konsequenzen und Auswirkung auf geschlossene Immobilienfonds aufgezeigt werden. Abschließend werden Auslandsfonds als Investitionsalternative analysiert und deren Chancen und Risiken beleuchtet.
Um das nötige Verständnis für den Gang der Untersuchung zu erzeugen, werden im Abschnitt 1 die erforderlichen Grundlagen des geschlossenen Immobilienfonds beschrieben. Zuerst wird die allgemeine Immobilienanlage analysiert, dann wird der Unterschied zu den alternativen Formen wie die Direktanlage, Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaft dargestellt. Zudem werden die Historie und der Marktbestand der geschlossenen Immobilienfonds abgebildet. Darüber hinaus werden die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Funktions- und Gestaltungsprinzipien beschrieben.
Abschnitt 2 befasst sich mit den stärker an Bedeutung gewinnenden Auslandsfonds. Die Änderung der steuerlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Rahmenbedingungen bedingen Anpassungen der Fondskonzeptionen an die neue Situation. Im Gegensatz zu den Inlandsfonds sind die Marktanteile der Auslandfonds kontinuierlich gestiegen. Dabei werden die geschlossenen Immobilienfonds vor dem Hintergrund der neuen Marktsituation mit anderen Immobilieninvestitionsanlagen verglichen und positioniert.
Abschnitt 3 stellt die Anlagemotive und Grenzen der Auslandsfonds dar. Die Erwerbsvorteile werden über die vier Ansätze Renditeorientierung, Steuervermeidung, Risikostreuung und Anlageprodukt zur Altersvorsorge diskutiert und den spezifischen Vor- und Nachteilen einer Auslandsinvestition gegenübergestellt.
1. Grundlagen geschlossener Immobilienfonds
1.1 Charakteristika der Immobilie als Anlageform
Immobilien haben von je her einen hohen Stellenwert in der privaten Vermögensbildung. Das gesamte Immobilienvermögen erreichte im Jahr 2003 einen Wert von 7,22 Bio[5]. Euro. Die Immobilie ist eine der beliebtesten Anlageformen mit langer Tradition und konkurriert um die Gunst privater Anleger mit Aktien, festverzinslichen Wertpapieren und Kapital- Lebensversicherungen.[6]
Immobilien stellen eine eigene Vermögenskategorie dar, deren Rendite- Risiko- Relation zwischen der von Sparbüchern und Aktien liegt. Hierbei gelten die Vermögenswerte auch als inflationsgeschützt.[7] Die wesentlichen Besonderheiten von Immobilien fasst Stefan Bone-Winkel wie folgt zusammen:[8]
- Immobilität
- Heterogenität
- Höhe des Investitionsvolumens
- Höhe der Transaktionskosten
- Dauer des Erstellungsprozesses
- Länge des Lebenszyklus
- Begrenzte Substituierbarkeit
Von diesen Besonderheiten wird das Investitionsverhalten bei Immobilien gelenkt. Sie spiegeln sich zum Teil in den nachfolgend beschriebenen Vor- und Nachteilen dieser Anlageform wider.
1.1.1 Vorteile der Immobilieninvestition
Sicherheit - Grund und Boden sind ein knappes Gut und die Grundbedürfnisse der Menschen nach Wohn-, Arbeits- und Lebensraum nicht substituierbar. Die Vermietungssicherheit standardisierter Nutzungen wie Wohnungen oder Büroflächen in guten Lagen ist entsprechend hoch. Damit ist das „Geschäftsmodell“ von Immobilien verhältnismäßig sicher. Dies spiegelt sich auch in der relativ geringen Volatilität der Immobilienanlagen wider. Langfristige Mietverträge sichern regelmäßige Zahlungseingänge, die in ihrer Schwankungsbreite in der Regel nur gering variieren.
Inflationsschutz - Der immobile Sachwert schützt das Vermögen besser als Geldanlagen vor Staatsbankrott und Inflation. Steigende Teuerungsraten erlauben im Bereich der Wohnimmobilien Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen vorzunehmen. Gewerbemietverträge sind häufig direkt an diesen Vergleichswert indexiert. Bei langfristig festgeschriebenen Zinskonditionen besteht zudem der Vorteil, dass das Fremdkapital mit inflationiertem Geld zurückgezahlt werden kann.[9]
Steuerbegünstigung - Investitionen in Immobilien werden steuerlich begünstigt „wie keine andere Kapitalanlage.“[10] Diese zusätzlichen Anreize steigern die Rentabilität im Vergleich zu alternativen Anlagemöglichkeiten und sind ein interessanter Nebeneffekt der Immobilieninvestition. Neben der einkommenssteuerlichen Wirkung sind erbschafts- und schenkungssteuerliche Vorteile zu beachten.[11]
Finanzierbarer Sachwert - Die Immobilie in ihrer Standortverbundenheit stellt einen realen Wert an sich dar. In Kombination mit der beschriebenen Sicherheit und dem langfristigen Lebenszyklus ermöglicht dieser Sachwert den Einsatz von Fremdkapital. Unabhängig von der eigenen Bonität bzw. persönlichen Kreditsicherheit stellt die Immobilie eine eigenständig beleihbare Sachsicherheit dar.[12] Gerade für Anleger, die auf kein vorhandenes Vermögen zurückgreifen können, bietet der Einsatz fremder Finanzierungsmittel interessante Chancen.
1.1.2 Hemmnisse der Immobilienanlage
Geringe Transparenz - Die Heterogenität des Anlageguts beschreibt im Umkehrschluss die Einzigartigkeit der Immobilie. Im Gegensatz zu homogenen Gütern wie Aktien, bei deren Kauf es unerheblich ist, ob es sich bspw. um Aktie Nr. 72 oder 73 eines Unternehmens handelt, kommt kleinen Unterschieden bei heterogenen Gütern eine hohe Bedeutung zu. Diese Unvergleichlichkeit von Immobilien beschränkt die Markttransparenz und die Fungibilität (Austausch- und Handelbarkeit) der Anlage. Die Standortverbundenheit führt darüber hinaus zur lokalen Zersplitterung der Immobilienmärkte, was die Schaffung allgemeiner Transparenz weiter erschwert.[13]
Geringe Liquidität - Ein unverzüglicher Verkauf zum tagesaktuellen Kurs analog zu Aktienanlagen ist bei Immobilien nicht möglich. Vielmehr bedarf es umfangreicher Vorbereitungen und einer individuellen Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer.[14] Neben der mangelnden Vergleichbarkeit und der Intransparenz des Marktes erschweren hohe Investitions- und Transaktionsvolumina einen liquiden Handel. Dabei zeigt sich, dass mit ansteigendem Investitionsvolumen die Anzahl der am Markt agierenden Akteure sinkt. Während z.B. eine Eigentumswohnung im Frankfurter Westend verhältnismäßig leicht zu veräußern ist, schränkt sich die Anzahl potenzieller Investoren, die den Frankfurter Messeturm erwerben können, ohne dabei ein erhebliches Klumpenrisiko im Portfolio entstehen zu lassen, erheblich ein. In vielen kleinen lokalen Märkten dominieren wenige Investoren den Markt für Gewerbeimmobilien.
Hohe Klumpenrisiken – Immobilienanlagen binden langfristig hohe Kapitalsummen. In vielen Portfolios stellen Immobilien die größten einzelnen Vermögenspositionen dar und kumulieren so erhebliche Risiken. Fehlentscheidungen fallen in diesen Fällen stärker ins Gewicht, wobei die Korrekturmöglichkeiten für den Investor in der Regel äußerst begrenzt sind. Der hohen Investitionssumme steht meist eine lange Amortisationsdauer gegenüber. Diese verhindert die zeitnahe Substitution oder Überholungen des Sachguts, wie es bei kurzlebigen Wirtschaftsgütern, wie bspw. Computern, üblich ist.[15]
Eingeschränkte Reaktionsmöglichkeiten – Die Immobilität der Anlage bindet den Investor an den lokalen Standort und dessen Entwicklung. Bei einer einbrechenden Nachfrage auf dem Mietmarkt oder steigender Konkurrenz kann der Investor nicht in einen anderen Regionalmarkt ausweichen. Er muss sich den Herausforderungen vor Ort stellen, wobei seine Reaktionsmöglichkeiten auf veränderte Rahmenbedingungen sehr beschränkt sind.[16]
Aufwand für den Anleger – Immobilienanlagen sind mit nicht unerheblichem Aufwand für den Anleger verbunden. Bei der Kaufentscheidung sind umfangreiche Analysen und Recherchearbeiten für einen langen Prognosezeitraum anzustellen. Andernfalls ist der Einkauf professioneller Beratung notwendig. Aber auch während der Nutzungsphase sind Immobilien vielfach managementintensiver als alternative Kapitalanlagen.
1.2 Formen der Immobilienanlage
1.2.1 Direkte Immobilienanlage
Der unmittelbare Erwerb des Verfügungsrechts an einer Immobilie, die sog. Direktanlage, weist in Deutschland bei der Gesamtheit von Immobilienanlagen die größte Bedeutung auf.[17] Die Charakteristik der direkten Immobilienanlage wurde im ersten Kapitel diskutiert. Die Illiquidität, hoher Managementaufwand und großer Kapitalbedarf sind immer ihre Hemmnisse. Um diese Nachteile zu vermeiden, bietet die indirekte Immobilienanlage vielfältige Möglichkeiten.
1.2.2 Indirekte Immobilienanlage
Die indirekte Immobilienanlage arrangiert, dass die Interessen von Kapitalnachfragern (Investoren und letztendlich Flächennutzern) und Kapitalanbietern (Anlegern) in Einklang sind und die beiden Seiten in eine „win-win Situation“ gebracht werden.[18] Hier muss die Beteiligung an Personen- sowie Kapitalgesellschaften unterschieden werden. Die Beteiligung an Personengesellschaften bietet dem Anleger die gleiche steuerliche Behandlung wie bei einer Direktinvestition. Beim indirekten Erwerb über Kapitalgesellschaften ergeben sich dagegen für den Anleger zusätzliche Einkünfte aus Kapitalvermögen[19]. Anleger genießen im Vergleich mit der direkten Immobilienanlage sowohl eine Steuerersparnis als auch ein professionelles Management und ein flexibles, zielorientiertes Investitionsverhalten.
1.2.2.1 Geschlossene Immobilienfonds
Bei den geschlossenen Immobilienfonds werden die einzelnen Immobilien in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt, was dem Anleger - im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds - eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichung der angestrebten Investitionshöhe, also z.B. dem Kaufpreis der Fondsimmobilie, wird der Platzierungszeitraum beendet, das heißt es werden keine weiteren Gelder mehr eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert. Anleger binden ihr Geld langfristig, die Möglichkeit der Wiederveräußerung von Gesellschaftsanteilen ist faktisch sehr gering. Der Anteilszeichner wird prozentual - je nach Höhe seiner Beteiligung - an der/den Immobilie/n beteiligt und partizipiert entsprechend an den steuerlichen Verlustzuweisungen und Erträgen der Fondsgesellschaft.[20]
Die geschlossenen Immobilienfonds entwickeln über die Fremdfinanzierung ein Fondsvolumen von 174,5 Mrd. Euro.[21] Geschlossene Fonds sind gesetzlich nicht geregelt, es ist allerdings seit dem 1. Juli 2005 durch das BaFin eine Prüfung der Emissionsprospekte erforderlich.[22] Der Anleger ist in der Regel angehalten eine Risikostreuung auf Ebene des Privatportfolios selbst herzustellen. Die Haftung ist bei Publikumfonds, die allgemein in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft konzipiert werden, auf die Einlage beschränkt.
Der geschlossene Immobilienfonds ist in den letzten Jahren zum Synonym für ein Steuersparmodell geworden.[23] Der Ertrag besteht also vor allem in der Ersparnis von Steuern. Dies wiederum macht dies Anlageform nur für Spitzenverdiener interessant. Aufgrund der schrittweisen Abschaffung der Steuerbegünstigungen seitens des Gesetzgebers bezüglich der geschlossenen Immobilienfonds, wandeln sich diese in eine renditeorientierte Anlageform.
1.2.2.2 Offene Immobilienfonds
Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks- Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird[24]. Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds können offene Fonds unbegrenzt Anteilscheine ausgeben. Da der Investor seine Investment- Zertifikate grundsätzlich jederzeit zurückgeben kann (§ 37 Abs. 1 InvG), müssen offene Fonds stets beträchtliche Liquiditätsreserven vorhalten. Der Rücknahmepreis der Anteilscheine entspricht dem Nettoinventarwert und bildet sich losgelöst vom offenen Immobilienfond. Im Regelfall bietet der offene Immobilienfond ein sicheres Investment mit kontinuierlicher Rendite und jederzeitiger Wiederveräußerbarkeit. Spekulative Anleger investieren eher in Aktien oder in Aktienfonds als in offene Immobilienfonds. Die Erwartungshaltung des Anlegers, dieser Investmentform gegenüber, ist primär auf Sicherheit ausgerichtet. Zusätzlich können sie von Abschreibungen und steuerlichen Vorteilen profitieren. Die Haftung ist auf die Einlage beschränkt und eine Risikodiversifikation stellt die Fondsgesellschaft bereits auf Fondsebene her.[25]
Das Fondsvermögen offener Immobilienfonds beläuft sich im Jahr 2005 auf 85,1 Mrd. Euro[26], was in etwa dem der Aktienfonds entspricht. Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als regelrechter Gewinngarant. Zwischen Januar 2000 und Juli 2003 legten sie in Deutschland um bis zu 18 Prozent Kursgewinn zu, das Mittelfeld kam auf durchschnittlich knapp 15 Prozent.[27]
Im Ende 2005 stießen deutschen Offene Immobilienfonds auf der tiefsten Krise in ihrer Geschichte. Wegen Liquiditätsproblemen werden eine Reihe Fonds nacheinander geschlossen, wobei die im Investmentgesetz verankerte, bisher nie gebrauchte Option eines „geschlossenen offenen Immobilienfonds“ verwendet wurde.[28] Nach der Krise kamen Reformmaßnahme bezüglich der „Liquiditätssteuerung“, „Rückstellung“ und „Transparenz“ zum tragen.
1.2.2.3 Immobilien-Aktiengesellschaft
Immobilienaktiengesellschaften erzielen ihre wesentlichen Erträge aus dem Immobiliengeschäft. Analog zu den offenen Immobilienfonds zeichnet sich die Anlageform durch geringe Losgrößen, börsentägliche Fungibilität und eine auf die Einlage beschränkte Haftung aus. Einkünfte gehören ebenso zum Kapitalvermögen.[29]
Die Immobilien-Aktiengesellschaft steckt in Deutschland als Investitionsform für Immobilien nach wie vor in der Anfangsphase. Die Zahl der Immobilien- Aktiengesellschaften sowie ihr Marktkapitalisierungsvolumen sind relativ gering. Obwohl die Aktiengesellschaft für viele Investments die richtige Rechtsform darstellt, hat sie sich bei Immobilieninvestitionen nicht durchgesetzt. Hierbei liegt der Grund darin, dass der Net- Asset- Value eines Immobilienbestandes, sobald er in eine Aktiengesellschaft eingebracht ist, aufgrund eines entsprechenden Abschlages deutlich im Verhältnis zu der vorher von Sachverständigen ermittelten Summe der Werte aller Einzelimmobilien sinkt.
1.2.2.4 Real Estate Investment Trusts (REITs)
Erst seit wenigen Jahren wird in Deutschland diskutiert, ob wie in anderen Ländern, beispielweise den USA, Großbritannien oder den Niederlanden sog. REITs (Real Estate Investment Trusts) eingeführt werden sollten. Es handelt sich um unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaft, die auf Gesellschaftsebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sind, sofern sie ihre Erträge im Wesentlichen an ihre Anleger ausschütten (z.B. 90%) und darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllt sind. REITs stellen damit eine Mischform aus Immobilienfonds und börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften dar.[30]
Seit knapp zwei Jahren wird in Deutschland intensiv über REITs diskutiert.[31], Es ist jedoch bisher noch ungewiss, ob in Deutschland REITs überhaupt eingeführt werden.[32]
Folgende Tabelle stellt die wesentlichen Merkmale der indirekten Immobilienanlageprodukte dar.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Wesentliche Merkmale indirekter Immobilienanlageinstrumente[33]
1.3 Einführung geschlossener Immobilienfonds
1.3.1 Historische Entwicklung
Der erste geschlossenen Fonds wurde 1868 in Großbritannien unter dem Namen Foreign & Colonial Govemment Trust gegründet und umsetzte die Aufgabe[34]: „Die Einlage vieler kleinerer Einzelinvestoren in einem Fonds lässt eine große Finanzkraft und Marktmacht entstehen, die am Kapitalmarkt Investitionsmöglichkeiten eröffnet, die bis dato wenigen Großanlegern vorbehalten waren“. Der Fonds bot als erstes ein professionelles Vermögensmanagement an.[35]
Im Jahr 1959 wurde der erste deutsche geschlossene Immobilienfonds – der Dii- Fond B2 der Deutsche Immobilieninvestitions AG – aufgelegt, um die Wiederaufbau nach dem Krieg zu fördern.[36]
Mit wachsender Kaufkraft der Bevölkerung kam es in den siebziger Jahren zu einer starken Ausweitung der Nachfrage hinsichtlich Einzelhandelsimmobilien, Hotels, Freizeiteinrichtungen und andere Gewerbeflächen, sodass mit Steuerbegünstigung ein großes Anlegerinteresse für dieses Investmentprodukt geweckt wurde.[37] Diese führte zum ersten Boom der geschlossenen Immobilienfonds.
In den 80er Jahren standen die geschlossenen Immobilienfonds als umstrittene Abschreibungsmodelle verstärkt in der öffentlichen Kritik. Nach Schieflagen und Pleiten waren mehr Haftung und Anlegerschutz gefragt.[38] Nach dem Erlass des Fördergebietsgesetzes im Juni 1991 erreichte der geschlossene Immobilienfond in Deutschland einen „Höhepunkt“.[39] Obwohl es auch zu Fehlallokationen von Kapital kam, wäre der Wiederaufbau Ost ohne geschlossene Immobilienfonds nicht gelungen.
Nach dem Auslaufen des Fördergebietgesetzes Ende 1998 und der Erlass des §15 b Einkommensteuergesetz im November 2005 ist ein geschlossener Fond kein Steuersparmodell mehr. Dennoch verzeichnen geschlossene Immobilienfonds heute nach wie vor einen Boom mit Milliardeninvestitionsvolumen.
1.3.2 Rechtliche Grundlage
1. 3.2.1 Personengesellschaften als gesellschaftsrechtliche Gestaltung
Aufgrund der Tatsache, dass für geschlossene Immobilienfonds keine speziellen Rechtsvorschriften gelten und das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) nicht greift, richtet sich die diesbezügliche Rechtsprechung nach den allgemeinen Vorschriften des Gesellschaftsrechts.
Für geschlossene Fonds in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft finden die §§ 161 ff. HGB und solche der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) die §§705 ff. BGB Anwendung.
Aus steuerlichen Gründen wird ein geschlossener Immobilienfonds nicht als Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung konstruiert, weil hier die Möglichkeit der direkten Zuweisung von steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten an die Gesellschafter nicht besteht. Ferner würde hier eine Körperschaftsteuerpflicht für Gewinne bestehen, die von diesen Gesellschaften erwirtschaftet werden.[40]
Unabhängig von der gewählten Rechtsform ist wesentliche Voraussetzung für die Erzielung der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“, dass die Fondsgesellschaft nur vermögensverwaltend tätig ist, d.h. sie darf die Immobilie/n nur vermieten und verpachten, um keine „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ zu erzielen.[41]
1.3.2.2 Haftungsbeschränkungen
Die Haftungsbeschränkung, die im Interesse des Anlegerschutzes bei Publikumsgesellschaften im Allgemeinen als unverzichtbar gesehen wird, lässt sich auch bei einem geschlossenem Immobilienfond mit der Rechtsform der Personengesellschaft erreichen. Bei einer KG gehören die Komplementäre vornehmlich zum Initiatorenkreis. Ihnen obliegt die Geschäftsführung und Vertretung der KG. Sie haften mit dem persönlichen Vermögen unbeschränkt. Die Fondszeichner beteiligen sich an Publikumfonds ausschließlich als Kommanditisten. Entsprechend dem Anteil ihrer Beteiligungssumme am gesamten Eigenkapital werden sie an Gewinn, Verlust und Auseinandersetzungsguthaben der KG beteiligt. Wenn eine GmbH als Komplementärin einem geschlossenen Fond beitritt, entsteht eine Fondgesellschaft in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Um die gewerbliche Infizierung zu vermeiden schließt der Gesellschaftsvertrag bei solchen Konstruktionen die Komplementärin von der Geschäftsführung aus und überträgt diese auf einen, i.d.R. dem Initiatorenkreis zugehörigen, Kommanditisten. Außerdem ist es bei einer GbR auch möglich, solchen Haftungsbeschränkungen in die Gesellschaftsverträge vorzuschreiben.
1.3.2.3 Kündigung und Fungibilität
Durch reguläre Kündigung ist der Rücktritt eines Fondsanlegers aus der Gesellschaft erst nach Ablauf einer im Gesellschaftsvertrag festgelegten Frist möglich[42] wobei die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens für diesen Fall geregelt wird. Die Gesellschaft kann mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung zum Ende eines Geschäftsjahres aufgelöst werden. Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens ist für den Ersatz ihrer Auslagen und eine angemessene Vergütung verwendet. Die durchschnittliche Laufzeit inländischer Immobilienfonds beträgt 21 Jahre, was den langfristigen Charakter diese Anlageprodukt hervorhebt.[43]
Die Fungibilität der Anteile geschlossener Immobilienfonds ist nur begrenzt gewährleistet. Wie bei einer Direktinvestition müssen Käufer für die Gesellschaftsanteile gefunden werden. Ein Zeitraum von in der Regel mehreren Monaten ist für die Vermittlung üblich. Aufgrund der anfänglichen Steuerersparnisse und einer fehlenden laufenden Bewertung der Fondsanteile ist die Ermittlung eines Preises für die Anteile problematisch. Viele Institutionen haben nach Möglichkeiten gesucht, einen neutralen und funktionsfähigen Zweitmarkt zu etablieren. Diese Versuche sind jedoch von zweifelhaftem Erfolg gezeichnet.
1.3.3 Steuerliche Zielsetzungen
Der geschlossene Immobilienfond galt lange Zeit als Steuersparmodell. Gezielte steuerliche Gestaltung geschlossener Immobilienfonds ist der Einqualifizierung der Erträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dazu ist es notwendig, dass der Personengesellschaft ausschließlich vermögensverwaltende Eigenschaften zugesprochen werden. Bei einer gewerblichen Infizierung des Fonds gelten Ausschüttungen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
1.3.3.1 Steuerersparnisse bezüglich Einkommensteuer
Die wesentliche Steuerersparnis ergibt sich aus den hohen steuerfreien Anteilen an der laufenden Ausschüttung und der Verrechnung der anteiligen Fondsverluste. Insbesondere in der Investitionsphase können die anfallende Fondsverluste bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens zuerst mit positiven Einkünften derselben Einkunftsart, hier also Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, verrechnet werden. Falls diese positiven Einkünfte hierfür nicht ausglichen werden, ist im Folgenden eine Verrechnung mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten wie Einkünfte aus Kapitalvermögen zulässig.[44] Ein verbleibender Betrag ist schließlich im Zuge des Verlustrück- bzw. Verlustvortrags in vor- oder nachgelagerte Veranlagungszeiträume übertragbar.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Ermittlung des jährlichen Nettoeinkommens im Rahmen der Liquiditäts- und Steuerrechnung eines Fondsgesellschafters[45]
Durch die Sonderregelungen (z. B. schnellere Sonderabschreibungsverfahren[46] ), die Fondsspezifische Gebühren (sog. „weiche Kosten“, s. o.), die steuerlich als sofort abzugsfähig behandelt werden dürfen[47], sowie durch andere Regelungen können hohe Verlustzuweisungen (verrechenbare negative steuerliche Ergebnisse) und massive Steuerersparnisse vorgenommen werden. Hinzu kommen noch Sonderwerbungskosten aus dem persönlichen Bereich des Anlegers (z. B. Kosten der persönlichen Anteilsfinanzierung)[48].
Eine weitere steuerliche Vergünstigung ist, dass die Wertsteigerung der Immobilien, zumindest im steuerlichen Privatvermögen, grundsätzlich nicht der Einkommensteuer unterliegt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt aber dann vor, wenn An- und Verkauf des Anteils an einer Personengesellschaft innerhalb der sog. Spekulationsfrist von zehn Jahren liegen. Außerdem können sich Steuervorteile aus Erbschaft- und Schenkungsteuer ergeben.
Im Folgenden sollen die einzelnen Regelungen und beschrieben werden.
1.3.3.2 Steuerersparnisse bezüglich Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die Beteiligung an einer geschlossenen Immobilienfondgesellschaft wird bewertungsrechtlich als anteiliger Besitz der einzelnen Wirtschaftgüter im Gesellschaftsvermögen gewertet. Hierzu zählen neben dem Grundstück insbesondere die Liquiditätsrücklage und die Darlehensverbindlichkeiten des Fonds. Das Grundstück wird nicht mit dem gemeinen Wert oder dem Verkehrswert angesetzt, Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Erbschaftssteuerersparnis durch die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds[49]
sondern mit dem so genannten Bedarfswert[50]. Die erbschaftssteuerliche Bewertung von Immobilien beträgt durchschnittliche nur ca. 50% des aktuellen Verkehrswerts. Sei die Fondsimmobilien zu ca. 50% fremdfinanziert (im Wege der Innenfinanzierung durch den Fond oder aber der Anteilfinanzierung durch den Gesellschafter), liefern per saldo eine positive erbschaftssteuerliche Bemessungsgrundlage[51]. Abbildung 2 stellt die Erbschaftssteuerersparnis durch die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfond dar.
1.3.4 Wirtschaftliche Aspekte
1.3.4.1 Wirtschaftliche Funktionen
Die volkswirtschaftliche Funktion des geschlossenen Immobilienfonds ist die eines Arrangeurs, der die Interessen von Investoren/Flächennutzern und Anlegern zusammenführt.[52] Durch die Fondkonstruktion wird die Finanzierung einer Immobilie langfristig sichergestellt und die Kosten des Objektsbetriebs mittels professionellen Managements minimiert. Die Betreiber verlagern die mit dem Immobilieneigentum einhergehenden Risiken auf die Eigentümer. Die Nutzer zahlen stattdessen eine Miete. Sie erhalten im Gegenzug eine hohe Planungssicherheit hinsichtlich der Kosten.
Das wirtschaftliche Ziel für die Anleger ist die Investitionsrentabilität im klassischen Spannungsfeld von Sicherheit und Liquidität.[53] Immobilienfonds initiieren Kapitalanlagen mit einer kontinuierlichen, marktfähigen Rendite bei gleichzeitig vergleichsweise geringem Risiko. Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfond ist eine Sachwertinvestition. Durch indexierte Mietverträge ist sie teilweiser Inflationsgeschützt. Hierfür ist der langfristige Wertzuwachs der Immobilie auch ein Faktor. Im Gegensatz zu offenen Fond oder Immobilienaktiengesellschaften, ist beim geschlossenen Fonds Evidenz über die Immobilien gegeben. Der Anleger weiß genau, an welcher Immobilie mit welcher Nutzung und welcher Mietstruktur er sich beteiligt.
1.3.4.2 Wirtschaftliche Zielsetzungen
Steuerorientierte Fonds: Die Attraktivität eines steuerorientierten geschlossenen Immobilienfonds besteht in der Erzielung von möglichst hohen steuerlichen Verlusten im Investitions-, Errichtungs- oder Erwerbszeitraum einer Immobilie, so dass diese nach Zuweisung beim Anleger zu einer Verschiebung und beabsichtigten Reduzierung der Einkommen-Steuerzahlungen führten. Die hohen Verlustzuweisungsquoten wurden über einen erheblichen Werbungskostenanteil am Fondvolumen erreicht. Der umfangreiche Einssatz von Fremdkapital reduzierte durch hohe Zinsvorauszahlungen und Disagio das notwendige Eigenkapital der Anleger. Die hohe Fremdkapitalquote bringt selbstverständlich entsprechend hohe Zinszahlungen und Tilgungsleistungen, die die möglichen Ausschüttungen während der Laufzeit reduzieren. Diese Fondsgestaltungsart dominierte in den neunziger Jahren und bestand seit Begrenzung der Verlustzuweisung immer weniger.
Ausschüttungsorientierte Fonds: Zielsetzung von ausschüttungsorientierten Immobilienfonds ist eine attraktive, steuerfreie Verzinsung der Immobilienanlage über die laufenden Erträge.[54] Der Kapitalanlagegedanke ist dabei von übergeordneter Bedeutung.
1.3.4.3 Der Renditebegriff bei geschlossenen Immobilienfonds
Die Rentabilität ist ein zentrales Beurteilungskriterium für geschlossene Immobilienfonds. Grundlage zur Beurteilung der zu erwartenden Rendite einer Fondbeteiligung sind die Investitionsrechnung und die Prognoserechnung. In der Prognoserechnung wird über einen Zeitraum von in der Regel 20 Jahren die Entwicklung der Einnahmen und der Ausgaben unter bestimmten Voraussetzungen dargestellt. Dabei werden bestimmte Parameter wie die Höhe der Inflationsrate, Kosten für die Anschlussfinanzierung, die Instandhaltungsrücklage, die Bewirtschaftungskosten, das Mietausfallwagnis und der Verkaufsfaktor etc. geschätzt. Eine Beispielrechnung zeigt der Anhang 1.[55]
2. Einführung der Auslandfonds
Die Abschaffung der Steuervorteile der geschlossenen Immobilienfonds im inländischen Bereich und die hohen Leerstände gerade in den seinerzeit steuerlich bevorzugten neuen Bundesländern lassen potenzielle Investoren immer häufiger entsprechende Anlagemöglichkeiten im Ausland suchen. Das Investitionsziel besteht in der Nutzung von Chancen, die ein lokal begrenzter Immobilienmarkt im Ausland bietet und den attraktiven Steuervergünstigungen aufgrund bestehender Doppelbesteuerungsabkommen.
Auslandsfonds sind reine ausschüttungsorientierte Fonds. Die höheren Einkaufsrenditen im Ausland können, mit Ausnahme des Progressionsvorbehalts, steuerfrei an die Anleger weitergereicht werden. Die Ausschüttungen variierten in den vergangenen Jahren auf höherem Niveau im Vergleich mit dem Inlandsfonds, das sogar noch gesteigert wurde.
Kritiker weisen darauf hin, dass die höheren Einkaufsrenditen im Ausland auch mit höherem Risiko korrelieren. Hinsichtlich einer Auslandinvestition durch geschlossene Fonds sollten die Zuverlässigkeit und Seriosität der Partner, die steuerliche, rechtliche und wirtschaftliche Konzeption, die Marktnähe der vereinbarten An- und Verkaufspreise und Realitätsnähe der getroffenen Annahmen von der Anlegern besonderes hinterfragt werden.[56]
Von einer tatsächlichen Steuerorientierung kann man bei den geschlossenen Immobilienfonds nur noch für die im Ausland finanzierten Objekte sprechen. Im Gegensatz zu Inlandfonds erwirtschaften Auslandsfonds keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern vermeiden eine Besteuerung in Deutschland gänzlich. Die Steuervermeidung erfolgt auf der Grundlage der Regelungen bestehender Doppelbesteuerungsabkommen. Gemäß Art. 6 OECD- Musterabkommen können Einkünfte aus Immobilien im Belegenheitsland der Besteuerung unterliegen. Gleiches gilt nach Art. 13 des Musterabkommens für entsprechende Veräußerungserlöse[57]. Damit soll die Doppelbesteuerung der Erträge des deutschen Anlegers auf Auslandsseite und im Inland vermieden werden. So ist es deutschen Steuerzahlern möglich, von niedrigen Steuersätzen (Anfangssteuersatz USA 10%)[58] und Freibeträgen im Ausland zu profitieren.
Wegen der Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen orientieren sich bei geschlossenen Immobilienfonds inzwischen primär an der Rendite. Da die Erträge, besonders bei Auslandfonds, im Vergleich zu anderen Finanzprodukten interessant sind, wird diese Investmentart auch in Zukunft eine tragende Rolle in der Vermögensplanung spielen. Aktuelle Zahlen bestätigen dies. So flossen 2005 trotz der schwierigen Marktsituation in den USA immer noch rund 768 Millionen Euro deutscher Anleger in US-Fonds. Deutlich zugenommen haben die Großbritannien-Fonds.[59] Mit rund einer halben Milliarde Euro eingesammelten Kapitals gehörten sie zu den Anlegerlieblingen.
2.1 Der konstante Anstieg der Marktvolumen von Auslandsfonds
Im Jahr 2005 haben die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds ein Eigenkapitalvolumen von 4 Mrd. Euro und ein Gesamtfondsvolumen von 8,6 Mrd. Euro realisiert. Obwohl das platzierte Eigenkapital und Gesamtfondsvolumen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10% gestiegen ist, haben die geschlossenen Fonds seit 1998 große Marktanteile verloren.[60] Dies betrifft vor allem die Inlandfonds, denn die Marktanteile der Auslandsfonds haben drastisch zugenommen. Die im Ausland investierenden Fonds haben ihren Anteil zwischen 2000 und 2005 um 26,9% ausgebaut (siehe nachfolgende Abbildung).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Kumulierte Entwicklung der Marktanteile bei Immobilienfonds nach Geographie[61]
Diese Fondskategorie hat vor allen Dingen ihre Wettbewerbsposition gegenüber den Inlandfonds ausgebaut. Höhere Einkaufsrenditen im Ausland können mit Ausnahme des Progressionsvorbehaltes steuerfrei an die Anleger weitergereicht werden. So haben die Auslandsfonds verglichen mit ihren inländischen Konkurrenten doppelter Vorteile, wie sich auch bei der Analyse der Platzierungsergebnisse aus den letzten Jahren zeigt. Der wachsende Erfolg der Auslandsfonds stellt sich sehr deutlich in der folgenden Abbildung F dar. Im Jahre 1994 nahm der Auslandfonds nur einen geringfügigen Marktanteil ein, setzte sie sich jedoch nach dem Ende des FörderGG zunehmend durch. Auffällig ist der Zusammenhang von sinkender Attraktivität der Inlandsfonds und den steigenden Absatzzahlen der Auslandsfonds. Im Jahr 2001 übersteigt das Platzierungsvolumen der Auslandsfonds zum ersten Mal das der Deutschlandfonds. Seitdem können diese ihre führende Marktposition behaupten.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4: Entwicklung des platzierten Eigenkapitals geschlossener Inlands- und Auslandsfonds seit 1994[62]
Im Jahre 2005 besitzen die Auslandsfonds einen Marktanteil von 62% am Gesamtmarkt der geschlossenen Immobilienfonds.
Tabelle 2: Trends innerhalb der einzelnen Beteiligungsarten nach Investitionsland[63]
2.2 Zahlen und Fakten der Auslandfonds nach Teilmärkte
Die Anzahl der im Ausland investierenden geschlossenen Immobilienfonds steigt, im Gegensatz zu den in Deutschland tätigen Fonds, in den Vergangenen Jahren stetig an. Die Marktanteile der geschlossenen Immobilienfonds an den verschiedenen Teilmärkten sind unterschiedlich. Nachfolgend wird die in den jeweiligen Teilmärkten investierte Fondsperformance betrachtet.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 5: Marktanteile der Immobilienfonds nach den Teilmärkten im Jahr 2005[64]
US-Fonds : Die USA, als derzeit größte Volkswirtschaft der Welt, bietet Anlegern ein exorbitantes Betätigungsfeld, auf dem man sich unter gewissen Risiken mit vielerlei guten Chancen betätigen kann. In den Vereinigten Staaten haben deutsche geschlossene Immobilienfonds im Jahr 2005 1,84 Mrd. Euro mit einem EK-Volumen von 0,77 Mrd. Euro investiert. Das investierte Gesamtkapital betrug 3,42 Mrd. Euro.[65] Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
[...]
[1] Vgl. Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodelle, 2005, Kapitel 9, S., 22.
[2] Vgl. Jürgen Ehrlich Frics, S., Immobilien-Kapitalanlage-Menschen, 2006, S. 21.
[3] vgl. Loipfinger, S./ Nickl, L. / Richter, U.: Geschlossene Immobilienfonds, 3. Auflage, Stuttgart 1997, S. 57
[4] Vgl. Lucht, C., Zukunftsperspektiven für geschlossene Immobilienfonds, 2004, S. 178.
[5] Ifo Institut für Wirtschaftsforschung, Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, 2006
[6] Vgl. Schulte, K-W., u.a., Grundlagen der Immobilienökonomie, 2005, S. 5ff
[7] Vgl. Kolls, S./ Marten, R., Immobilien für Anleger, 1997, S. 6ff
[8] Bone-Winkel, S., Strategisches Management offener Immobilienfonds, 1994, S. 27ff.
[9] Vgl. Gaulke, J., Kursbuch Immobilien als Kapitalanlage, 2001, S. 18
[10] Gaulke, J., Kursbuch Immobilien als Kapitalanlage, 2001, S. 17
[11] Vgl. Boutonnet, B., u.a., Geschlossene Immobilienfonds, 2004, S. 81ff.
[12] Vgl. Brauer, K-U., Immobilienfinanzierung, 2001, S. 403
[13] Vgl. Brauer, K-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, 2001, S. 13.
[14] Vgl. Gaulke, J., Kursbuch Immobilien als Kapitalanlage, 2001, S. 20.
[15] Vgl. Mussel, G., Volkswirtschaftliche Aspekte der Immobilienwirtschaft, 2001, S. 57.
[16] Vgl. Vogler, J.H., Grundlagen der Investition in Immobilien, 1998, S. 23.
[17] Vgl. Bone-Winkel, Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 526.
[18] Vgl. K. Loritz, A. Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S.5.
[19] Vgl. Walbröhl, Immobilien Asset Management, 2002, S. 663ff.
[20] vgl. Loipfinger, S./ Nickl, L. / Richter, U.: Geschlossene Immobilienfonds, 3. Auflage, Stuttgart 1997, S. 57
[21] Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodell 2005, 2005, S. 16.
[22] BFH, Prospektgesetz, 2005.
[23] Vgl. K. Loritz, A. Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S.1.
[24] Vgl. Walter Klug: Offene Immobilienfonds: Zeit für stabile Werte, 2004, S. 7.
[25] Vgl. S. Bone-Winkel, R. Sotelo, Immobilieninvestition, S. 687ff.
[26] Jürgen Ehrlich, Immobilien-Kapitalanlage-Menschen, 2006, S. 21.
[27] Vgl. C. Loos, Strategien institutioneller Immobilieninvestoren: Ein kompetenzbasierter Strategieansatz am Beispiel offener Immobilienfonds. 2004, S. 27ff.
[28] Die geschlossenen Fonds sind: Grundbesitz-Invest-Fonds von DB Real Estate, US-Grundinvest und Grundinvest Fonds von KanAm
[29] Walbröhl, Immobilien Asset Management, 2002, S. 664f.
[30] Weber Axel, REITs, 2005, S.15.
[31] Schulte/Sotelo, Zeitschrift für Immobilienökonomie 2004, 31ff.
[32] CDU/CSU und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, dass sie „Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen“ wollen. Allerdings formierte sich seit April 2006 in Teilen der SPD-Bundestagsfraktion Widerstand gegen die Einführung börsennotierter Immobiliengesellschaften. Die Linkspartei im Bundestag lehnt die Eiführung von REITs ab.
[33] Vgl. B. Kottmann, R. Wiechmann, Real Estate Investment Trusts flexible Kapitalanlage am Immobilienmarkt.
[34] Vgl. Gaulke, Geldanlage, 2001, S. 280 und S. 291.
[35] Vgl. Gaulke, Geldanlage, 2001, S. 277 ff.
[36] Vgl. Klumpe, Immobilienfonds, 1993, S.3.
[37] Vgl. Loritz, Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S. 27.
[38] Vgl. Bullinger, Der geschlossene Immobilienfonds, 2001, S. 762.
[39] Vgl. Krausel, Die Große Steuerreform, 1997, Stollfuß verlag bonn, S. 3ff.
[40] Vgl. Klumpe, W. / Nastold, U.: Immobilienfonds, 2. Auflage, Bonn 1997, S. 25
[41] Vgl. Klumpe, W. / Nastold, U.: Immobilienfonds, 2. Auflage, Bonn 1997, S. 65
[42] Vgl. Opitz, Finanzierung durch geschlossene Immobilienfonds, 2002, S. 98
[43] Vgl. Schoeller / Witt, Jahrbuch Geschlossene Fonds 2003/2004, 2004, S. 109
[44] Vgl. Dr. Gerhard Opitz, S., Geschlossene Immobilienfonds – Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeptionen, 1995, Kapitel 5, S. 64,65.
[45] Loipfinger, Geschlossene Immobilienfonds, 2004, Kapitel 2, S. 81.
[46] Bader, Steuerliche Probleme bei Fondsbeteiligungen zur Sicherstellung der 50%igen Fördergebiets-AFA, DStR 1997, S. 1917.
[47] Vgl. den sog. „ Bauherrenerlaß“, BMF-Schreiben vom 31.08.1990, BMF IV B 3 – S 2253 a – 49/90, BStBI. 1990 I, S. 366.
[48] Vgl. Beck/Kunz, Berliner Immobilienrunde, 2006, S. 29.
[49] Vgl. Demuth/Bustorf/Thiel, Investment Fonds, 1995, S. 102. Nach ErbStG selbst zusammengefasst.
[50] § 12 Abs. 3 ErbStG
[51] Vgl. Andreas Wegner, Private Kapitalanlage unter besonderer Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Aspekte, 2000, S. 104.
[52] Vgl. Loritz, Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S. 5.
[53] Vgl. Bullinger, Der geschlossene Immobilienfonds, 2001, S. 777.
[54] Vgl. Optiz, Finanzierung durch geschlossene Immobilienfonds, 2002, S. 109.
[55] Emissionshaus Dr. Ebertz & Partner, Prospekt von SWF 111, 2005
[56] Vgl. Loipfinger/ Boutonnet, geschlossene Immobilienfonds, 2004, S. 53.
[57] Vgl. OECD-Musterabkommen 2003, 2003.
[58] Vgl. Schröter/ Nowak, Positionierung geschlossener Immobilienfonds, 2006, S., 20.
[59] Vgl. Loipfinger, Vortrag der Martanalyse der Beteiligungsmodelle, 2006, S. 12
[60] Vgl. Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodelle, 2005, Kapitel 9, S., 22.
[61] Vgl. Loipfinger, Auslandsfonds, 2004, S, 5.
[62] Vgl. Loipfinger, S., Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2006, 2006, S. 12ff.
[63] Vgl. Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2006, 2006, S. 4.
[64] Vgl. Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodelle 2006, 2006, S. 6.
[65] Vgl. Ebenda
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