AUFGABENSTELLUNG

Die Abschaffung der Steuervorteile der geschlossenen Immobilienfonds im inländischen Bereich lassen potenzielle Investoren immer häufiger entsprechende Anlagemöglichkeiten im Ausland suchen. Die im Ausland investierenden Fonds haben in den letzten Jahren drastisch zugenommen und haben ihren Anteil zwischen 2000 und 2005 um 26,9% ausgebaut. Im Jahr 2005 besitzen die Auslandsfonds einen Marktanteil von 62% am Gesamtmarkt der geschlossenen Immobilienfonds.

Diese Arbeit stellt dar, die Charaktere, Entwicklungsgründe und Chancen, bzw. Risiken der im Ausland investierenden geschlossenen Immobilienfonds. Ausgehend von einer Untersuchung der veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Wirtschaftssituation, können die entsprechenden Konsequenzen und Auswirkung auf geschlossene Immobilienfonds aufgezeigt werden. Abschließend werden Auslandsfonds als Investitionsalternative analysiert und deren Chancen und Risiken beleuchtet.

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INHALTSVERZEICHNIS

AUFGABENSTELLUNG   1

INHALTSVERZEICHNIS   2

Abk  ürzungsverzeichnis  4

0.  Einführung in die Thematik  5

1.  Grundlagen geschlossener Immobilienfonds  7

1.1  Charakteristika der Immobilie als Anlageform  7

1.1.1  Vorteile der Immobilieninvestition  7

1.1.2  Hemmnisse der Immobilienanlage  8

1.2  Formen der Immobilienanlage  10

1.2.1  Direkte Immobilienanlage  10

1.2.2  Indirekte Immobilienanlage  10

1.3  Einführung geschlossener Immobilienfonds  14

1.3.1  Historische Entwicklung  14

1.3.2  Rechtliche Grundlage  15

1.3.3  Steuerliche Zielsetzungen  16

1.3.4  Wirtschaftliche Aspekte  19

2.  Einführung der Auslandfonds  21

2.1  Der konstante Anstieg der Marktvolumen von Auslandsfonds  22

2.2  Zahlen und Fakten der Auslandfonds nach Teilmärkte  24

2.3  Renditeorientierung der Auslandfonds  27

3  Die Entwicklungsanstrebung der Auslandsfonds : Veränderung der Steuerliche  

Rahmenbedingungen   30

3.1  Auswirkungen der Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen auf  

das  Fondskonzept  30

3.1.1  Veränderung der steuerlichen Rahmenbedingungen  30

3.1.2  Renditeorientierung als Merkmale geschlossener Immobilienfonds  34

3.2  Auswirkungen der Veränderung des Fondskonzepts  37

3.2.1  Bezüglich der Zielgruppe  37

3.2.2  Bezüglich der Vertriebswege  40

3.2.3  Bezüglich der Fungibilität und des Zweitmarkts.  41

3.3  Zwischenergebnisse  45

4.  Gründe und Hemmnisse der Anlage in Auslandfonds  46

4.1  Anlagemotiven für Auslandsfonds  46

4.1.1  Höheres Renditeniveaus der Ausländischen Immobilienmärkte  46

4.1.2  Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) als Grundlage für steuerliche  

Vorteile  des Auslandsfonds  48

4.1.3  Mögliche günstigere Besteuerung im Ausland  50

4.1.4  Instrument zur Diversifikation in einem Vermögensportfolio  52

4.1.5  Private Altervorsorgemöglichkeit durch Auslandsfonds  58

4.2  Risiken der Anlage in geschlossene Immobilienfonds  63

4.2.1  Währungs-, Zins und Zahlungsverkehrrisiken  64

4.2.2  Progressionsvorbehalt  64

2

4.2.3  Gesetzliche und steuerliche Risiken/ Änderung der Rechtlichen  

Rahmenbedingungen   66

4.2.4  Volatilere Immobilienmarkt im Ausland  66

4.2.5  Trustrisiko der ausländische Partner  67

LITERATURVERZEICHNIS   69

Tabellenverzeichnis   73

Abbildungsverzeichnis   74

Abbildungsverzeichnis   74

Anhang 1  - Renditeberechnung  75

Anhang 1  - Renditeberechnung  75

Anhang 2  - Entstehungsgeschichte der Bauherrenerlasse  78

Anhang 3  - Wesentliche Regelungen des Musterabkommen 2003 zur Vermeidung  

des  Doppelbesteuerungsabkommens  86

THESEN   90

3

Abkürzungsverzeichnis

AfA Absetzungen für Abnutzungen

BFH Bruttoinlandsprodukt

bzw. beziehungweise

DBA Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung

d.h. dass heißt

EstG Einkommensteuergesetz

etc. et cetera

förderGG. Fördergebietsgesetz

ggf. gegebenenfalls

I.d.R. in der Regel

Incl. Inkusive

JV Joint Venture

KAGG Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften

KG Kommanditgesellschaft

Mio. Million

Mrd Milliarden

o.Ä. oder Ähnliche

REITs Real Estate Investment Trusts

RMB Renminbi(chinesische Währung)

Vgl. vergleiche

WFOE Wholly Foreign Owned Enterprises

z.B. zum Beispiel

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0. Einführung in die Thematik

Im Jahr 2005 haben die Initiatoren geschlossener Immobilienfonds ein Eigenkapitalvolumen von 4 Mrd. Euro und ein Gesamtfondsvolumen von 8,6 Mrd. Euro realisiert. Obwohl das platzierte Eigenkapital und Gesamtfondsvolumen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10% gestiegen ist, haben die geschlossenen Fonds seit 1998 große Marktanteile verloren. ¹ Dies betrifft vor allem die Inlandfonds, denn die Marktanteile der Auslandsfonds haben drastisch zugenommen. Die im Ausland investierenden Fonds haben ihren Anteil zwischen 2000 und 2005 um 26,9% ausgebaut. 2

Einer der wichtigsten Vorteile der geschlossenen Immobilienfonds war die Steuerersparnis. Das steuerorientierte Fondskonzept dominierte die 90er Jahre. Allerdings sind die steuerrechtlichen Rahmenbedingungen nach dem Auslaufen des Fördergebietsgesetzes Ende 1998 und der Verabschiedung des c 15 b Einkommensteuergesetz im November 2005 zunehmend ungünstiger für die Fondsanleger geworden. Die damit verbundenen Veränderungen haben insbesondere zur Folge, dass die steuerlichen Verluste bei Kapitalanlagemodellen nicht mehr mit anderen Einkommensarten verrechnet werden können, um so das steuerpflichtige Gesamteinkommen zu senken. ³ Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass die Investitionsstrategie zu einer längerfristigen, ertragsorientierten Anlageüberlegung gelenkt wurde, die auf möglichst hohe Ausschüttungen und einen dauerhaft hohen Wertzuwachs setzt. Die Fondsgestaltung hat sich vom Steuer- zum Renditemodell gewandelt.

Mit dieser radikalen Umorientierung des geschlossenen Immobilienfonds gingen erhebliche Umbrüche in der Branche einher. Der Absatz der Inlandsfonds ging massiv zurück, Auslandsfonds verzeichneten dagegen hohen Zuwachs. Als reine ausschüttungsorientierte Fonds sind weitere Zuwächse bei Auslandsfonds durch die Erschließung spezieller Steuervorteile zu erwarten. 4

¹ Vgl. Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodelle, 2005, Kapitel 9, S., 22.

² Vgl. Jürgen Ehrlich Frics, S., Immobilien-Kapitalanlage-Menschen, 2006, S. 21.

³ vgl. Loipfinger, S./ Nickl, L. / Richter, U.: Geschlossene Immobilienfonds, 3. Auflage, Stuttgart 1997, S. 57

⁴ Vgl. Lucht, C., Zukunftsperspektiven für geschlossene Immobilienfonds, 2004, S. 178.

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Ziel der Arbeit ist es, die Charaktere, Entwicklungsgründe und Chancen, bzw. Risiken der im Ausland investierenden geschlossenen Immobilienfonds darzustellen. Ausgehend von einer Untersuchung der veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen und der aktuellen Wirtschaftssituation, können die entsprechenden Konsequenzen und Auswirkung auf geschlossene Immobilienfonds aufgezeigt werden. Abschließend werden Auslandsfonds als Investitionsalternative analysiert und deren Chancen und Risiken beleuchtet.

Um das nötige Verständnis für den Gang der Untersuchung zu erzeugen, werden im Abschnitt 1 die erforderlichen Grundlagen des geschlossenen Immobilienfonds beschrieben. Zuerst wird die allgemeine Immobilienanlage analysiert, dann wird der Unterschied zu den alternativen Formen wie die Direktanlage, Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaft dargestellt. Zudem werden die Historie und der Marktbestand der geschlossenen Immobilienfonds abgebildet. Darüber hinaus werden die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Funktions- und Gestaltungsprinzipien beschrieben.

Abschnitt 2 befasst sich mit den stärker an Bedeutung gewinnenden Auslandsfonds. Die Änderung der steuerlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Rahmenbedingungen bedingen Anpassungen der Fondskonzeptionen an die neue Situation. Im Gegensatz zu den Inlandsfonds sind die Marktanteile der Auslandfonds kontinuierlich gestiegen. Dabei werden die geschlossenen Immobilienfonds vor dem Hintergrund der neuen Marktsituation mit anderen Immobilieninvestitionsanlagen verglichen und positioniert.

Abschnitt 3 stellt die Anlagemotive und Grenzen der Auslandsfonds dar. Die Erwerbsvorteile werden über die vier Ansätze Renditeorientierung, Steuervermeidung, Risikostreuung und Anlageprodukt zur Altersvorsorge diskutiert und den spezifischen Vor- und Nachteilen einer Auslandsinvestition gegenübergestellt.

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1. Grundlagen geschlossener Immobilienfonds

1.1 Charakteristika der Immobilie als Anlageform

Immobilien haben von je her einen hohen Stellenwert in der privaten Vermögensbildung. Das gesamte Immobilienvermögen erreichte im Jahr 2003 einen Wert von 7,22 Bio ⁵ . Euro. Die Immobilie ist eine der beliebtesten Anlageformen mit langer Tradition und konkurriert um die Gunst privater Anleger mit Aktien, festverzinslichen Wertpapieren und Kapital- Lebensversicherungen. 6

Immobilien stellen eine eigene Vermögenskategorie dar, deren Rendite- Risiko-Relation zwischen der von Sparbüchern und Aktien liegt. Hierbei gelten die Vermögenswerte auch als inflationsgeschützt. ⁷ Die wesentlichen Besonderheiten von Immobilien fasst Stefan Bone-Winkel wie folgt zusammen: 8

E Immobilität

E Heterogenität

E Höhe des Investitionsvolumens

E Höhe der Transaktionskosten

E Dauer des Erstellungsprozesses

E Länge des Lebenszyklus

E Begrenzte Substituierbarkeit

Von diesen Besonderheiten wird das Investitionsverhalten bei Immobilien gelenkt. Sie spiegeln sich zum Teil in den nachfolgend beschriebenen Vor- und Nachteilen dieser Anlageform wider.

1.1.1 Vorteile der Immobilieninvestition

Sicherheit - Grund und Boden sind ein knappes Gut und die Grundbedürfnisse der Menschen nach Wohn-, Arbeits- und Lebensraum nicht substituierbar. Die

⁵ Ifo Institut für Wirtschaftsforschung, Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, 2006

⁶ Vgl. Schulte, K-W., u.a., Grundlagen der Immobilienökonomie, 2005, S. 5ff

⁷ Vgl. Kolls, S./ Marten, R., Immobilien für Anleger, 1997, S. 6ff

⁸ Bone-Winkel, S., Strategisches Management offener Immobilienfonds, 1994, S. 27ff.

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Vermietungssicherheit standardisierter Nutzungen wie Wohnungen oder Büroflächen in guten Lagen ist entsprechend hoch. Damit ist das „Geschäftsmodell“ von Immobilien verhältnismäßig sicher. Dies spiegelt sich auch in der relativ geringen Volatilität der Immobilienanlagen wider. Langfristige Mietverträge sichern regelmäßige Zahlungseingänge, die in ihrer Schwankungsbreite in der Regel nur gering variieren.

Inflationsschutz - Der immobile Sachwert schützt das Vermögen besser als Geldanlagen vor Staatsbankrott und Inflation. Steigende Teuerungsraten erlauben im Bereich der Wohnimmobilien Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen vorzunehmen. Gewerbemietverträge sind häufig direkt an diesen Vergleichswert indexiert. Bei langfristig festgeschriebenen Zinskonditionen besteht zudem der Vorteil, dass das Fremdkapital mit inflationiertem Geld zurückgezahlt werden kann. 9

Steuerbegünstigung - Investitionen in Immobilien werden steuerlich begünstigt „wie keine andere Kapitalanlage.“ ¹⁰ Diese zusätzlichen Anreize steigern die Rentabilität im Vergleich zu alternativen Anlagemöglichkeiten und sind ein interessanter Nebeneffekt der Immobilieninvestition. Neben der einkommenssteuerlichen Wirkung sind erbschafts- und schenkungssteuerliche Vorteile zu beachten. 11

Finanzierbarer Sachwert - Die Immobilie in ihrer Standortverbundenheit stellt einen realen Wert an sich dar. In Kombination mit der beschriebenen Sicherheit und dem langfristigen Lebenszyklus ermöglicht dieser Sachwert den Einsatz von Fremdkapital. Unabhängig von der eigenen Bonität bzw. persönlichen Kreditsicherheit stellt die Immobilie eine eigenständig beleihbare Sachsicherheit dar. ¹² Gerade für Anleger, die auf kein vorhandenes Vermögen zurückgreifen können, bietet der Einsatz fremder Finanzierungsmittel interessante Chancen.

1.1.2 Hemmnisse der Immobilienanlage

Geringe Transparenz - Die Heterogenität des Anlageguts beschreibt im Umkehrschluss die Einzigartigkeit der Immobilie. Im Gegensatz zu homogenen Gütern wie Aktien, bei deren Kauf es unerheblich ist, ob es sich bspw. um Aktie Nr. 72 oder 73 eines Unternehmens handelt, kommt kleinen Unterschieden bei heterogenen Gütern eine hohe Bedeutung zu. Diese Unvergleichlichkeit von Immobilien beschränkt die Markttransparenz und die Fungibilität (Austausch- und Handelbarkeit)

⁹ Vgl. Gaulke, J., Kursbuch Immobilien als Kapitalanlage, 2001, S. 18

¹⁰ Gaulke, J., Kursbuch Immobilien als Kapitalanlage, 2001, S. 17

¹¹ Vgl. Boutonnet, B., u.a., Geschlossene Immobilienfonds, 2004, S. 81ff.

¹² Vgl. Brauer, K-U., Immobilienfinanzierung, 2001, S. 403

8

der Anlage. Die Standortverbundenheit führt darüber hinaus zur lokalen Zersplitterung der Immobilienmärkte, was die Schaffung allgemeiner Transparenz weiter erschwert. 13

Geringe Liquidität - Ein unverzüglicher Verkauf zum tagesaktuellen Kurs analog zu Aktienanlagen ist bei Immobilien nicht möglich. Vielmehr bedarf es umfangreicher Vorbereitungen und einer individuellen Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer. ¹⁴ Neben der mangelnden Vergleichbarkeit und der Intransparenz des Marktes erschweren hohe Investitions- und Transaktionsvolumina einen liquiden Handel. Dabei zeigt sich, dass mit ansteigendem Investitionsvolumen die Anzahl der am Markt agierenden Akteure sinkt. Während z.B. eine Eigentumswohnung im Frankfurter Westend verhältnismäßig leicht zu veräußern ist, schränkt sich die Anzahl potenzieller Investoren, die den Frankfurter Messeturm erwerben können, ohne dabei ein erhebliches Klumpenrisiko im Portfolio entstehen zu lassen, erheblich ein. In vielen kleinen lokalen Märkten dominieren wenige Investoren den Markt für Gewerbeimmobilien.

Hohe Klumpenrisiken - Immobilienanlagen binden langfristig hohe Kapitalsummen. In vielen Portfolios stellen Immobilien die größten einzelnen Vermögenspositionen dar und kumulieren so erhebliche Risiken. Fehlentscheidungen fallen in diesen Fällen stärker ins Gewicht, wobei die Korrekturmöglichkeiten für den Investor in der Regel äußerst begrenzt sind. Der hohen Investitionssumme steht meist eine lange Amortisationsdauer gegenüber. Diese verhindert die zeitnahe Substitution oder Überholungen des Sachguts, wie es bei kurzlebigen Wirtschaftsgütern, wie bspw. Computern, üblich ist. 15

Eingeschränkte Reaktionsmöglichkeiten - Die Immobilität der Anlage bindet den Investor an den lokalen Standort und dessen Entwicklung. Bei einer einbrechenden Nachfrage auf dem Mietmarkt oder steigender Konkurrenz kann der Investor nicht in einen anderen Regionalmarkt ausweichen. Er muss sich den Herausforderungen vor Ort stellen, wobei seine Reaktionsmöglichkeiten auf veränderte Rahmenbedingungen sehr beschränkt sind. 16

Aufwand für den Anleger - Immobilienanlagen sind mit nicht unerheblichem Aufwand für den Anleger verbunden. Bei der Kaufentscheidung sind umfangreiche Analysen und Recherchearbeiten für einen langen Prognosezeitraum anzustellen.

¹³ Vgl. Brauer, K-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft, 2001, S. 13.

¹⁴ Vgl. Gaulke, J., Kursbuch Immobilien als Kapitalanlage, 2001, S. 20.

¹⁵ Vgl. Mussel, G., Volkswirtschaftliche Aspekte der Immobilienwirtschaft, 2001, S. 57.

¹⁶ Vgl. Vogler, J.H., Grundlagen der Investition in Immobilien, 1998, S. 23.

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Andernfalls ist der Einkauf professioneller Beratung notwendig. Aber auch während der Nutzungsphase sind Immobilien vielfach managementintensiver als alternative Kapitalanlagen.

1.2 Formen der Immobilienanlage

1.2.1 Direkte Immobilienanlage

Der unmittelbare Erwerb des Verfügungsrechts an einer Immobilie, die sog. Direktanlage, weist in Deutschland bei der Gesamtheit von Immobilienanlagen die größte Bedeutung auf. ¹⁷ Die Charakteristik der direkten Immobilienanlage wurde im ersten Kapitel diskutiert. Die Illiquidität, hoher Managementaufwand und großer Kapitalbedarf sind immer ihre Hemmnisse. Um diese Nachteile zu vermeiden, bietet die indirekte Immobilienanlage vielfältige Möglichkeiten.

1.2.2 Indirekte Immobilienanlage

Die indirekte Immobilienanlage arrangiert, dass die Interessen von Kapitalnachfragern (Investoren und letztendlich Flächennutzern) und Kapitalanbietern (Anlegern) in Einklang sind und die beiden Seiten in eine „win-win Situation“ gebracht werden. ¹⁸ Hier muss die Beteiligung an Personen- sowie Kapitalgesellschaften unterschieden werden. Die Beteiligung an Personengesellschaften bietet dem Anleger die gleiche steuerliche Behandlung wie bei einer Direktinvestition. Beim indirekten Erwerb über Kapitalgesellschaften ergeben sich dagegen für den Anleger zusätzliche Einkünfte aus Kapitalvermögen ¹⁹ . Anleger genießen im Vergleich mit der direkten Immobilienanlage sowohl eine Steuerersparnis als auch ein professionelles Management und ein flexibles, zielorientiertes Investitionsverhalten.

1.2.2.1 Geschlossene Immobilienfonds

Bei den geschlossenen Immobilienfonds werden die einzelnen Immobilien in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt, was dem Anleger - im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds - eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichung der angestrebten Investitionshöhe, also z.B. dem Kaufpreis der

¹⁷ Vgl. Bone-Winkel, Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 526.

¹⁸ Vgl. K. Loritz, A. Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S.5.

¹⁹ Vgl. Walbröhl, Immobilien Asset Management, 2002, S. 663ff.

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Fondsimmobilie, wird der Platzierungszeitraum beendet, das heißt es werden keine weiteren Gelder mehr eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert. Anleger binden ihr Geld langfristig, die Möglichkeit der Wiederveräußerung von Gesellschaftsanteilen ist faktisch sehr gering. Der Anteilszeichner wird prozentual - je nach Höhe seiner Beteiligung - an der/den Immobilie/n beteiligt und partizipiert entsprechend an den steuerlichen Verlustzuweisungen und Erträgen der Fondsgesellschaft. 20

Die geschlossenen Immobilienfonds entwickeln über die Fremdfinanzierung ein Fondsvolumen von 174,5 Mrd. Euro. ²¹ Geschlossene Fonds sind gesetzlich nicht geregelt, es ist allerdings seit dem 1. Juli 2005 durch das BaFin eine Prüfung der Emissionsprospekte erforderlich. ²² Der Anleger ist in der Regel angehalten eine Risikostreuung auf Ebene des Privatportfolios selbst herzustellen. Die Haftung ist bei Publikumfonds, die allgemein in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft konzipiert werden, auf die Einlage beschränkt.

Der geschlossene Immobilienfonds ist in den letzten Jahren zum Synonym für ein Steuersparmodell geworden. ²³ Der Ertrag besteht also vor allem in der Ersparnis von Steuern. Dies wiederum macht dies Anlageform nur fur Spitzenverdiener interessant. Aufgrund der schrittweisen Abschaffung der Steuerbegünstigungen seitens des Gesetzgebers bezüglich der geschlossenen Immobilienfonds, wandeln sich diese in eine renditeorientierte Anlageform.

1.2.2.2 Offene Immobilienfonds

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer

Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird ²⁴ . Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds können offene Fonds unbegrenzt Anteilscheine ausgeben. Da der Investor seine Investment- Zertifikate grundsätzlich jederzeit zurückgeben kann (§ 37 Abs. 1 InvG), müssen offene Fonds stets beträchtliche Liquiditätsreserven vorhalten. Der Rücknahmepreis der Anteilscheine entspricht dem Nettoinventarwert und bildet sich losgelöst vom offenen Immobilienfond. Im Regelfall bietet der offene Immobilienfond ein sicheres Investment mit kontinuierlicher Rendite und jederzeitiger

vgl. Loipfinger, S./ Nickl, L. / Richter, U.: Geschlossene Immobilienfonds, 3. Auflage, Stuttgart ²⁰ 1997, S. 57

²¹ Loipfinger, Marktanalyse der Beteiligungsmodell 2005, 2005, S. 16.

²² BFH, Prospektgesetz, 2005.

²³ Vgl. K. Loritz, A. Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S.1.

²⁴ Vgl. Walter Klug: Offene Immobilienfonds: Zeit fur stabile Werte, 2004, S. 7.

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Wiederveräußerbarkeit. Spekulative Anleger investieren eher in Aktien oder in Aktienfonds als in offene Immobilienfonds. Die Erwartungshaltung des Anlegers, dieser Investmentform gegenüber, ist primär auf Sicherheit ausgerichtet. Zusätzlich können sie von Abschreibungen und steuerlichen Vorteilen profitieren. Die Haftung ist auf die Einlage beschränkt und eine Risikodiversifikation stellt die Fondsgesellschaft bereits auf Fondsebene her. 25

Das Fondsvermögen offener Immobilienfonds beläuft sich im Jahr 2005 auf 85,1 Mrd. Euro ²⁶ , was in etwa dem der Aktienfonds entspricht. Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als regelrechter Gewinngarant. Zwischen Januar 2000 und Juli 2003 legten sie in Deutschland um bis zu 18 Prozent Kursgewinn zu, das Mittelfeld kam auf durchschnittlich knapp 15 Prozent. 27

Im Ende 2005 stießen deutschen Offene Immobilienfonds auf der tiefsten Krise in ihrer Geschichte. Wegen Liquiditätsproblemen werden eine Reihe Fonds nacheinander geschlossen, wobei die im Investmentgesetz verankerte, bisher nie gebrauchte Option eines „geschlossenen offenen Immobilienfonds“ verwendet wurde. ²⁸ Nach der Krise kamen Reformmaßnahme bezüglich der „Liquiditätssteuerung“, „Rückstellung“ und „Transparenz“ zum tragen.

1.2.2.3 Immobilien-Aktiengesellschaft

Immobilienaktiengesellschaften erzielen ihre wesentlichen Erträge aus dem Immobiliengeschäft. Analog zu den offenen Immobilienfonds zeichnet sich die Anlageform durch geringe Losgrößen, börsentägliche Fungibilität und eine auf die Einlage beschränkte Haftung aus. Einkünfte gehören ebenso zum Kapitalvermögen. 29

Die Immobilien-Aktiengesellschaft steckt in Deutschland als Investitionsform für Immobilien nach wie vor in der Anfangsphase. Die Zahl der Immobilien-Aktiengesellschaften sowie ihr Marktkapitalisierungsvolumen sind relativ gering. Obwohl die Aktiengesellschaft für viele Investments die richtige Rechtsform darstellt, hat sie sich bei Immobilieninvestitionen nicht durchgesetzt. Hierbei liegt der Grund darin, dass der Net- Asset- Value eines Immobilienbestandes, sobald er in eine Aktiengesellschaft eingebracht ist, aufgrund eines entsprechenden Abschlages

²⁵ Vgl. S. Bone-Winkel, R. Sotelo, Immobilieninvestition, S. 687ff.

²⁶ Jürgen Ehrlich, Immobilien-Kapitalanlage-Menschen, 2006, S. 21.

²⁷ Vgl. C. Loos, Strategien institutioneller Immobilieninvestoren: Ein kompetenzbasierter Strategieansatz am Beispiel offener Immobilienfonds. 2004, S. 27ff.

²⁸ Die geschlossenen Fonds sind: Grundbesitz-Invest-Fonds von DB Real Estate, US-Grundinvest und Grundinvest Fonds von KanAm

²⁹ Walbröhl, Immobilien Asset Management, 2002, S. 664f.

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deutlich im Verhältnis zu der vorher von Sachverständigen ermittelten Summe der Werte aller Einzelimmobilien sinkt.

1.2.2.4 Real Estate Investment Trusts (REITs)

Erst seit wenigen Jahren wird in Deutschland diskutiert, ob wie in anderen Ländern, beispielweise den USA, Großbritannien oder den Niederlanden sog. REITs (Real Estate Investment Trusts) eingeführt werden sollten. Es handelt sich um unternehmerisch tätige Immobiliengesellschaft, die auf Gesellschaftsebene von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit sind, sofern sie ihre Erträge im Wesentlichen an ihre Anleger ausschütten (z.B. 90%) und darüber hinaus weitere Voraussetzungen erfüllt sind. REITs stellen damit eine Mischform aus Immobilienfonds und börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften dar. 30

Seit knapp zwei Jahren wird in Deutschland intensiv über REITs diskutiert. ³¹ , Es ist jedoch bisher noch ungewiss, ob in Deutschland REITs überhaupt eingeführt werden. 32

Folgende Tabelle stellt die wesentlichen Merkmale der indirekten Immobilienanlageprodukte dar.

Tabelle 1: Wesentliche Merkmale indirekter Immobilienanlageinstrumente 33

³⁰ Weber Axel, REITs, 2005, S.15.

³¹ Schulte/Sotelo, Zeitschrift für Immobilienökonomie 2004, 31ff.

³² CDU/CSU und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, dass sie „Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen“ wollen. Allerdings formierte sich seit April 2006 in Teilen der SPD-Bundestagsfraktion Widerstand gegen die Einführung börsennotierter Immobiliengesellschaften. Die Linkspartei im Bundestag lehnt die Eiführung von REITs ab.

³³ Vgl. B. Kottmann, R. Wiechmann, Real Estate Investment Trusts flexible Kapitalanlage am Immobilienmarkt.

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1.3 Einführung geschlossener Immobilienfonds

1.3.1 Historische Entwicklung

Der erste geschlossenen Fonds wurde 1868 in Großbritannien unter dem Namen Foreign & Colonial Govemment Trust gegründet und umsetzte die Aufgabe ³⁴ : „Die Einlage vieler kleinerer Einzelinvestoren in einem Fonds lässt eine große Finanzkraft und Marktmacht entstehen, die am Kapitalmarkt Investitionsmöglichkeiten eröffnet, die bis dato wenigen Großanlegern vorbehalten waren“. Der Fonds bot als erstes ein professionelles Vermögensmanagement an. 35

Im Jahr 1959 wurde der erste deutsche geschlossene Immobilienfonds - der Dii-Fond B2 der Deutsche Immobilieninvestitions AG - aufgelegt, um die Wiederaufbau nach dem Krieg zu fördern. 36

Mit wachsender Kaufkraft der Bevölkerung kam es in den siebziger Jahren zu einer starken Ausweitung der Nachfrage hinsichtlich Einzelhandelsimmobilien, Hotels, Freizeiteinrichtungen und andere Gewerbeflächen, sodass mit Steuerbegünstigung ein großes Anlegerinteresse für dieses Investmentprodukt geweckt wurde. ³⁷ Diese führte zum ersten Boom der geschlossenen Immobilienfonds.

In den 80er Jahren standen die geschlossenen Immobilienfonds als umstrittene Abschreibungsmodelle verstärkt in der öffentlichen Kritik. Nach Schieflagen und Pleiten waren mehr Haftung und Anlegerschutz gefragt. ³⁸ Nach dem Erlass des Fördergebietsgesetzes im Juni 1991 erreichte der geschlossene Immobilienfond in Deutschland einen „Höhepunkt“. ³⁹ Obwohl es auch zu Fehlallokationen von Kapital kam, wäre der Wiederaufbau Ost ohne geschlossene Immobilienfonds nicht gelungen.

Nach dem Auslaufen des Fördergebietgesetzes Ende 1998 und der Erlass des c15 b Einkommensteuergesetz im November 2005 ist ein geschlossener Fond kein Steuersparmodell mehr. Dennoch verzeichnen geschlossene Immobilienfonds heute nach wie vor einen Boom mit Milliardeninvestitionsvolumen.

³⁴ Vgl. Gaulke, Geldanlage, 2001, S. 280 und S. 291.

³⁵ Vgl. Gaulke, Geldanlage, 2001, S. 277 ff.

³⁶ Vgl. Klumpe, Immobilienfonds, 1993, S.3.

³⁷ Vgl. Loritz, Pfnür, Der geschlossene Immobilienfonds in Deutschland, 2006, S. 27.

³⁸ Vgl. Bullinger, Der geschlossene Immobilienfonds, 2001, S. 762.

³⁹ Vgl. Krausel, Die Große Steuerreform, 1997, Stollfuß verlag bonn, S. 3ff.

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1.3.2 Rechtliche Grundlage

1. 3.2.1 Personengesellschaften als gesellschaftsrechtliche Gestaltung

Aufgrund der Tatsache, dass für geschlossene Immobilienfonds keine speziellen Rechtsvorschriften gelten und das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) nicht greift, richtet sich die diesbezügliche Rechtsprechung nach den allgemeinen Vorschriften des Gesellschaftsrechts.

Für geschlossene Fonds in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft finden die §§ 161 ff. HGB und solche der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) die §§ 705 ff. BGB Anwendung.

Aus steuerlichen Gründen wird ein geschlossener Immobilienfonds nicht als Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung konstruiert, weil hier die Möglichkeit der direkten Zuweisung von steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten an die Gesellschafter nicht besteht. Ferner würde hier eine Körperschaftsteuerpflicht für Gewinne bestehen, die von diesen Gesellschaften erwirtschaftet werden. 40

Unabhängig von der gewählten Rechtsform ist wesentliche Voraussetzung für die Erzielung der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“, dass die Fondsgesellschaft nur vermögensverwaltend tätig ist, d.h. sie darf die Immobilie/n nur vermieten und verpachten, um keine „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ zu erzielen. 41

1.3.2.2 Haftungsbeschränkungen

Die Haftungsbeschränkung, die im Interesse des Anlegerschutzes bei Publikumsgesellschaften im Allgemeinen als unverzichtbar gesehen wird, lässt sich auch bei einem geschlossenem Immobilienfond mit der Rechtsform der Personengesellschaft erreichen. Bei einer KG gehören die Komplementäre vornehmlich zum Initiatorenkreis. Ihnen obliegt die Geschäftsführung und Vertretung der KG. Sie haften mit dem persönlichen Vermögen unbeschränkt. Die Fondszeichner beteiligen sich an Publikumfonds ausschließlich als Kommanditisten. Entsprechend dem Anteil ihrer Beteiligungssumme am gesamten Eigenkapital werden sie an Gewinn, Verlust und Auseinandersetzungsguthaben der KG beteiligt. Wenn eine GmbH als Komplementärin einem geschlossenen Fond beitritt, entsteht eine Fondgesellschaft in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Um die gewerbliche Infizierung zu vermeiden schließt der Gesellschaftsvertrag bei solchen Konstruktionen

⁴⁰ Vgl. Klumpe, W. / Nastold, U.: Immobilienfonds, 2. Auflage, Bonn 1997, S. 25

⁴¹ Vgl. Klumpe, W. / Nastold, U.: Immobilienfonds, 2. Auflage, Bonn 1997, S. 65

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die Komplementärin von der Geschäftsführung aus und überträgt diese auf einen, i.d.R. dem Initiatorenkreis zugehörigen, Kommanditisten. Außerdem ist es bei einer GbR auch möglich, solchen Haftungsbeschränkungen in die Gesellschaftsverträge vorzuschreiben.

1.3.2.3 Kündigung und Fungibilität

Durch reguläre Kündigung ist der Rücktritt eines Fondsanlegers aus der Gesellschaft erst nach Ablauf einer im Gesellschaftsvertrag festgelegten Frist möglich ⁴² wobei die Höhe des Auseinandersetzungsguthabens für diesen Fall geregelt wird. Die Gesellschaft kann mit Zustimmung der Gesellschafterversammlung zum Ende eines Geschäftsjahres aufgelöst werden. Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens ist für den Ersatz ihrer Auslagen und eine angemessene Vergütung verwendet. Die durchschnittliche Laufzeit inländischer Immobilienfonds beträgt 21 Jahre, was den langfristigen Charakter diese Anlageprodukt hervorhebt. 43

Die Fungibilität der Anteile geschlossener Immobilienfonds ist nur begrenzt gewährleistet. Wie bei einer Direktinvestition müssen Käufer für die Gesellschaftsanteile gefunden werden. Ein Zeitraum von in der Regel mehreren Monaten ist für die Vermittlung üblich. Aufgrund der anfänglichen Steuerersparnisse und einer fehlenden laufenden Bewertung der Fondsanteile ist die Ermittlung eines Preises für die Anteile problematisch. Viele Institutionen haben nach Möglichkeiten gesucht, einen neutralen und funktionsfähigen Zweitmarkt zu etablieren. Diese Versuche sind jedoch von zweifelhaftem Erfolg gezeichnet.

1.3.3 Steuerliche Zielsetzungen

Der geschlossene Immobilienfond galt lange Zeit als Steuersparmodell. Gezielte steuerliche Gestaltung geschlossener Immobilienfonds ist der Einqualifizierung der Erträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dazu ist es notwendig, dass der Personengesellschaft ausschließlich vermögensverwaltende Eigenschaften zugesprochen werden. Bei einer gewerblichen Infizierung des Fonds gelten Ausschüttungen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

1.3.3.1 Steuerersparnisse bezüglich Einkommensteuer

Die wesentliche Steuerersparnis ergibt sich aus den hohen steuerfreien Anteilen an

⁴² Vgl. Opitz, Finanzierung durch geschlossene Immobilienfonds, 2002, S. 98

⁴³ Vgl. Schoeller / Witt, Jahrbuch Geschlossene Fonds 2003/2004, 2004, S. 109

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der laufenden Ausschüttung und der Verrechnung der anteiligen Fondsverluste. Insbesondere in der Investitionsphase können die anfallende Fondsverluste bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens zuerst mit positiven Einkünften derselben Einkunftsart, hier also Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, verrechnet werden. Falls diese positiven Einkünfte hierfür nicht ausglichen werden, ist im Folgenden eine Verrechnung mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten wie Einkünfte aus Kapitalvermögen zulässig. ⁴⁴ Ein verbleibender Betrag ist schließlich im Zuge des Verlustrück- bzw. Verlustvortrags in vor- oder nachgelagerte Veranlagungszeiträume übertragbar.

Abbildung 1: Ermittlung des jährlichen Nettoeinkommens im Rahmen der Liquiditäts- und Steuerrechnung eines Fondsgesellschafters 45

Durch die Sonderregelungen (z. B. schnellere Sonderabschreibungsverfahren ⁴⁶ ), die Fondsspezifische Gebühren (sog. „weiche Kosten“, s. o.), die steuerlich als sofort abzugsfähig behandelt werden dürfen ⁴⁷ , sowie durch andere Regelungen können hohe Verlustzuweisungen (verrechenbare negative steuerliche Ergebnisse) und massive Steuerersparnisse vorgenommen werden. Hinzu kommen noch Sonderwerbungskosten aus dem persönlichen Bereich des Anlegers (z. B. Kosten der

⁴⁴ Vgl. Dr. Gerhard Opitz, S., Geschlossene Immobilienfonds - Wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeptionen, 1995, Kapitel 5, S. 64,65.

⁴⁵ Loipfinger, Geschlossene Immobilienfonds, 2004, Kapitel 2, S. 81.

⁴⁶ Bader, Steuerliche Probleme bei Fondsbeteiligungen zur Sicherstellung der 50%igen Fördergebiets-AFA, DStR 1997, S. 1917.

⁴⁷ Vgl. den sog. „ Bauherrenerlaß“, BMF-Schreiben vom 31.08.1990, BMF IV B 3 - S 2253 a -49/90, BStBI. 1990 I, S. 366.

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persönlichen Anteilsfinanzierung) ⁴⁸ .

Eine weitere steuerliche Vergünstigung ist, dass die Wertsteigerung der Immobilien, zumindest im steuerlichen Privatvermögen, grundsätzlich nicht der Einkommensteuer unterliegt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt aber dann vor, wenn An- und Verkauf des Anteils an einer Personengesellschaft innerhalb der sog. Spekulationsfrist von zehn Jahren liegen. Außerdem können sich Steuervorteile aus Erbschaft- und Schenkungsteuer ergeben.

Im Folgenden sollen die einzelnen Regelungen und beschrieben werden.

1.3.3.2 Steuerersparnisse bezüglich Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Beteiligung an einer geschlossenen Immobilienfondgesellschaft wird bewertungsrechtlich als anteiliger Besitz der einzelnen Wirtschaftgüter im Gesellschaftsvermögen gewertet. Hierzu zählen neben dem Grundstück insbesondere die Liquiditätsrücklage und die Darlehensverbindlichkeiten des Fonds. Das Grundstück wird nicht mit dem gemeinen Wert oder dem Verkehrswert angesetzt,

Abbildung 2: Erbschaftssteuerersparnis durch die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds 49

⁴⁸ Vgl. Beck/Kunz, Berliner Immobilienrunde, 2006, S. 29.

⁴⁹ Vgl. Demuth/Bustorf/Thiel, Investment Fonds, 1995, S. 102. Nach ErbStG selbst

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