Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

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0 Einführung 4

0.1 Erläuterung der Aufgabenstellung 4

0.2 Vorgehensweise 4

1 Die Projektbeteiligten 5

1.1 Wer und was sind die am Projekt Beteiligten 5

1.2 Die Leistungen der am Projekt Beteiligten 6

1.2.1 Der Bauherrn 6

1.2.2 Der Architekt 7

1.2.3 Der Projektsteuerer 15

1.2.4 Die Fachplaner 15

1.2.5 Die Unternehmen und Lieferanten (Auftragnehmer) 16

2 Die Projektorganisationsformen 18

2.1 Arten von Projektorganisationsformen; besondere Merkmale;
vertragliche Beziehungen 18

2.1.1 Einzelunternehmen - Einzelplaner 18

2.1.2 Einzelunternehmen - Generalplaner 19

2.1.3 Generalunternehmer 21

2.1.4 Teil-Generalunternehmer 25

2.1.5 Totalunternehmer 27

2.1.6 Generalübernehmer 28

2.1.7 Totalübernehmer 29

2.1.8 Schnittstel e zwischen Unternehmer und Übernehmer 31

2.2 Spezielle Vertragsformen und -texte zwischen den Beteiligten 32

2.2.1 Verträge mit Architekten 32

2.2.2 Verträge mit Fachplanern 33

2.2.3 Verträge mit Projektsteuerern 34

2.2.4 Verträge mit Unternehmen 35

2.3 Voraussetzungen für den Einsatz der Projektorganisationsformen 37

2.3.1 Auftraggeber 37

2.3.2 Arten von Bauvorhaben 38

2.3.3 Zusammenhänge zwischen Bauherrn, Bauvorhaben und

Projektorganisationsform 39

2.3.4 Das Zusammenfinden der Projektbeteiligten 42

2.3.5 Datenerfassung aus Ausschreibungsanzeiger 44

2.3.6 Bewertung der Daten 50

1

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3 Vergütung 51

3.1 Gesetzliche Regelungen 51

3.1.1 Architektenvergütung 51

3.1.2 Fachplanervergütung 57

3.1.2.1 Landschaftsplanerische Leistungen 58

3.1.2.3 Leistungen bei der Tragwerksplanung 60

3.1.2.4 Leistungen bei der Technischen Ausrüstung 61

3.1.2.5 Leistungen für Thermische Bauphysik 61

3.1.2.6 Leistungen für Schallschutz und Raumakustik 62

3.1.2.7 Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau 62

3.1.2.8 Vermessungstechnische Leistungen 63

3.1.3 Projektsteuerervergütung 63

3.1.4 Unternehmervergütung 64

3.2 Normen und Empfehlungen über die Vergütung 65

3.2.1 Architektenvergütung 65

3.2.2 Fachplanervergütung 65

3.2.3 Projektsteuerervergütung 66

3.2.4 Unternehmervergütung 68

3.3 Individuelle Vergütungsvereinbarungen 69

3.3.1 Der Leistungsvertrag 70

3.3.1.1 Der Einheitspreisvertrag 71

3.3.1.2 Der Pauschalvertrag 71

3.3.1.2.1 GMP-Vertrag (guaranteed maximum price-Vertrag) 73

4 Risiken 74

4.1 Definition des Begriffs Risiko allgemein 74

4.1.1 Definition der Ziele 75

4.1.2 Kostenrisiko 76

4.1.2.1 Gründe für Kostenerhöhungen 78

4.1.3 Terminrisiko 80

4.1.3.1 Gründe für Terminüberschreitungen 81

4.1.4 Qualitätsrisiko 83

4.1.4.1 Gründe für Qualitätsmängel 84

2

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4.2 Verteilung der Risiken auf die Beteiligten in Abhängigkeit der
Projektorganisationsformen 85

4.2.1 Risiken des Bauherrn 85

4.2.1.1 Einsatz von Einzel- oder Generalplaner 85

4.2.1.1.1 Kosten 86

4.2.1.1.2 Termin 86

4.2.1.1.3 Qualität 86

4.2.1.2 Einsatz der verschiedenen Unternehmer 87

4.2.1.2.1 Kosten 87

4.2.1.2.2 Termin 88

4.2.1.2.3 Qualität 89

4.2.2 Risiken der Unternehmen 90

4.2.2.1 Kosten 90

4.2.2.2 Termin 92

4.2.2.3 Qualität 93

4.2.3.1 Architekten/ Fachplaner 94

4.2.3.2 Generalplaner 94

4.2.3.3 Projektsteuerer 96

4.2.4 Risiken bei nicht betrachteten Projektorganisationsformen 96

4.3 Grafische Darstellung der Ergebnisse 97

5 Fazit und Ausblick 102

Abbildungsverzeichnis 104

Literaturverzeichnis 106

3

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0 Einführung

0.1 Erläuterung der Aufgabenstellung

Bei der Verwirklichung von Bauprojekten spielt die Form der Projekt-

organisationsform eine entscheidende Rol e. Daher übt der Bauherr durch die

Wahl der Organisationsform einen erheblichen Einfluss auf die Erfolgsaussichten

des Bauprojektes aus und zwar zu einem Zeitpunkt, zu dem er nur schemenhafte

Vorstellungen beziehungsweise nur konzeptionelle Ansätze für sein Projekt

entwickelt hat.

Für die Entscheidung der Organisationsform gibt es verschiedene Beweggründe,

die es sorgfältig abzuwägen gilt, da sich aus der Wahl der Abwicklungsart vol -

kommen andere Vertragssituationen zwischen den Beteiligten ergeben können.

Damit verbunden sind natürlich andere Sachlagen bezüglich der Haftung,

Termine, Kosten und der Qualität.

In diesem Zusammenhang soll untersucht werden, wie bei verschiedenen

Projektorganisationsformen die Risiken hinsichtlich der Termine, Kosten und

Qualität unter den einzelnen Beteiligten einer Baumaßnahme verteilt sind.

0.2 Vorgehensweise

In Kapitel 1 sollen die verschiedenen Projektbeteiligten und deren Aufgaben

allgemein beschrieben werden.

Kapitel 2 soll die in Deutschland zum Einsatz kommenden unterschiedlichen

Projektorganisationsformen erläutern, wie zum Beispiel die Merkmale,

vertraglichen Beziehungen der Beteiligten und die Einsatzvoraussetzungen der

Organisationsform.

In Kapitel 3 sollen die verschiedenen Vergütungsformen hinterfragt werden, um in

Kapitel 4 die Risikoverteilung der Projektbeteiligten zu analysieren.

Daraus soll ein ,,Für und Wider" entwickelt werden, dass es erleichtert, die oben

beschriebene Abwägung vorzunehmen.

In Kapitel 5 soll ein Fazit gezogen werden, welches abschließend nochmals die

wichtigsten Erkenntnisse der Arbeit darstellt.

4

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1 Die Projektbeteiligten

1.1 Wer und was sind die am Projekt Beteiligten

Die am Projekt Beteiligten bestehen aus drei Hauptgruppen, nämlich

dem Bauherrn,

den Planern und

den Unternehmen und Lieferanten.

Bauherr

Bau-

Projekt

Planer

Unternehmen &

Lieferanten

Abbildung 1: Die drei Hauptgruppen der am Projekt Beteiligten

Der Bauherr wird in den Landesbauordnungen als derjenige definiert, der

,,rechtlich oder tatsächlich auf eigene Verantwortung ein Bauvorhaben vorbereitet

oder ausführt oder vorbereiten oder ausführen lässt oder als verantwortlich

gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auftritt." 1

Je nach Größe und Art des Projektes lässt sich der Bauherr durch einen

Projektsteuerer vertreten, da ihm oft die fachlichen Qualifikationen fehlen um seine

Aufgaben zu erledigen.

Als Planer sind der/ die Architekt(en) für die Entwurfs-, Genehmigungs- und

Ausführungsplanung und die sogenannten Fachplaner zu nennen. Die

wesentlichsten Fachplaner sind der Tragwerksplaner und der Planer für die

1 §56 (1) Hessische Bauordnung (HBO)

5

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technische Ausrüstung, da diese für fast alle Bauvorhaben unverzichtbar sind.

Hinzu kommen je nach Größe und Komplexität des Projektes noch andere

Fachleute wie der Bodengutachter, der Planer für Außenanlagen, Berater für

speziel e Bauphysikfragen, usw.

Häufig übernimmt der entwurfsverfassende Architekt auch die Aufgabe der

Projektsteuerung eines Projektes.

Unternehmen und Lieferanten sind diejenigen Vertragspartner, welche die

Entwürfe der Planer in die Tat umsetzen, also die ausführenden Firmen.

Konform zur Verdingungsordnung für Bauleistungen, kurz VOB, werden folgende

zusätzlichen Bezeichnungen eingeführt:

Der Bauherr tritt als Auftraggeber (AG) und die mit ihm in einem Vertragsverhältnis

stehenden Unternehmen und Lieferanten als Auftragnehmer (AN) auf.

Generell ist die Zusammenarbeit dieser drei Hauptgruppen unabdingbar, lediglich

die Form der Vertragsbeziehungen und Weisungsbefugnisse unterscheiden sich

von Bauvorhaben zu Bauvorhaben.

1.2 Die Leistungen der am Projekt Beteiligten

1.2.1 Der Bauherr

Der Bauherr hat die Aufgabe seine konkreten Wünsche zu äußern. Er muss dem

Architekten für Rückfragen und zur Detailklärung zur Verfügung stehen.

Außerdem ist das Baugrundstück durch den Bauherrn zu stellen.

In der VOB, Teil B2 werden dem Auftraggeber weitere Aufgaben auferlegt: So

muss der AG den Unternehmen sämtliche Ausführungsunterlagen, die zur

Erbringung der Leistung notwendig sind, zur Verfügung stellen. Dazu gehört

selbstverständlich auch die Baugenehmigung, aber auch sonstige öffentlich-

rechtliche Genehmigungen.

Genehmigungspflichtig sind in Deutschland laut den Landesbauordnungen die

Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung, Nutzungsänderung, der

Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher

Anlagen.3 Von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind eine Reihe von

2 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B, Stand 1996.

3 Hessische Bauordnung (HBO), § 62

6

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untergeordneten baulichen Anlagen, die hier nicht näher beschrieben werden

sollen.

Bauprojekte, deren Verwirklichung einen großen Eingriff in die Natur darstellt,

müssen anstelle eines Baugenehmigungsverfahrens ein Planfest-

stellungsverfahren durchlaufen. Dies ist ein Verwaltungsverfahren mit Beteiligung

der Planungsbetroffenen. Zu diesen Bauvorhaben gehören alle Projekte des

Verkehrs-, Wege- und Wasserrechts und der öffentlichen Versorgung.

Das Abstecken der Hauptachsen ist ebenfalls laut VOB/B Aufgabe des Bauherrn,

genauso wie die Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung auf der Baustelle.

Ferner muss der Bauherr das zur Verfügung gestellte Baugrundstück gegen

unbefugtes Betreten sichern und für die Verkehrsicherheit auf den öffentlichen

Wegen um die Baustelle herum, sowie auf dem Gelände der Baustelle sorgen. Die

Koordinierung aller Bau- und Planungsleistungen gehört auch zu seinem

Aufgabengebiet

Laut VOB Teil A4 hat der Bauherr die Leistungen an fachkundige, leistungsfähige

und zuverlässige Unternehmer zu vergeben. Die Landesbauordnungen5 schreiben

vor, dass geeignete am Bau Beteiligte zu wählen sind.

Einen Teil der Aufgaben kann der Unternehmer an die ausführenden Firmen

abtreten, wie zum Beispiel das Schützen des Baugrundstückes vor unbefugtem

Betreten durch Aufstellen eines Bauzaunes, andere Teile können von

Projektsteuerern bewältigt werden. Um aber zu gewährleisten, dass ein

sachunkundiger Bauherr die Verteilung dieser Aufgaben ordnungsgemäß

vornimmt, setzt hier schon die Beratungspflicht des Architekten ein, der schon vor

Vertragsabschluß den Bauherrn umfassend aufzuklären hat, welche weiteren

Planer er beauftragen sollte, um das Bauvorhaben zu verwirklichen.

1.2.2 Der Architekt

Verträge mit Architekten sind Werkverträge nach §§ 631 ff BGB6. Ein Werkvertrag

ist ein klassischer privatrechtlicher Schuldvertrag und verpflichtet den

Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes und den Besteller zur

Entrichtung der vereinbarten Vergütung. ,,Der Ingenieur als geistiger

4 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil A, Stand 1996.

5 zum Beispiel: Hessische Bauordnung (HBO), § 56 (4).

6 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2000.

7

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Werkunternehmer schuldet seinem Auftraggeber einen Erfolg, in der Regel die

plangerechte und mangelfreie Erstellung von Bauwerken und Objekten7."

Diese Verträge werden in Deutschland auf Grundlage der Honorarordnung für

Architekten und Ingenieure, kurz HOAI abgeschlossen. Diese regelt die Vergütung

der Leistungen der Planer und unterteilt dafür die Planungsleistungen eines

gesamten Bauprojektes in verschiedene Leistungsbilder und diese wiederum in

verschiedene Leistungsphasen. Diese Leistungsphasen und Leistungsbilder

stellen zwar lediglich Rechtsnormen dar, nach denen die tatsächlichen Leistungen

des Ingenieurs oder Architekten zur Ermittlung seines Honoraranspruchs bewertet

werden müssen8, dennoch kann man anhand der einzelnen

Aufgabenbeschreibungen sehr gut einen Teil der Aufgaben definieren, welche die

Planer zu erfül en haben.

Leistungsbilder existieren für

-

Objektplanung für Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten

-

Städtebauliche Leistungen

-

Gutachten und Wertermittlungen

-

Städtebauliche Leistungen

-

Landschaftsplanerische Leistungen

-

Leistungen bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen

-

Verkehrsplanerische Leistungen

-

Leistungen bei Tragwerksplanung

-

Leistungen bei der Technischen Ausrüstung

-

Leistungen für thermische Bauphysik

-

Leistungen für Schallschutz und Raumakustik

-

Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau

-

Vermessungstechnische Leistungen.

Die wesentlichen Planungsleistungen eines Bauvorhabens sind die

Objektplanung, die Tragwerksplanung und die Planung der technischen

Ausrüstung.

7 Dr. Hans Rudolf Sangenstedt: Dienstleister schulden keinen Erfolg im Deutschen Ingenieur Blatt, 03/2000,

Seite 45-47.

8 Dr. Hans Rudolf Sangenstedt: HOAI-Texte sollten nicht Vertragsgegenstand sein im Deutschen Ingenieur

Blatt, 05/1999, Seite 50.

8

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Die Aufteilung der Leistungsbilder in Leistungsphasen sieht bei diesen

folgendermaßen aus:

1. Grundlagenermittlung

2. Vorplanung

3. Entwurfsplanung

4. Genehmigungsplanung

5. Ausführungsplanung

6. Vorbereiten der Vergabe

7. Mitwirken bei der Vergabe

8. Objektüberwachung

9. Objektbetreuung

Die Leistungen der einzelnen Phasen gliedern sich wiederum in Grundleistungen

und Besondere Leistungen. ,,Grundleistungen sind alle Tätigkeiten, die allgemein

beim Planungs- und Bauüberwachungsprozess vorgenommen werden müssen

und nicht herausgenommen werden können, ohne diesen zu stören."9 Eine

besondere Leistung liegt vor, wenn besondere Anforderungen an die Ausführung

des Auftrages gestellt werden, die über die allgemeinen Leistungen hinaus gehen

oder diese ändern.10

Im folgenden sollen die Grundleistungen des Objektplaners beschrieben werden,

wie sie aus der HOAI11 hervorgehen, die Leistungen der anderen Fachplaner

sehen analog dazu aus.

Leistungsphase 1 beinhaltet die grundsätzliche Klärung der Aufgabenstellung mit

dem Bauherrn. Hier ist es Aufgabe des Architekten dem Bauherrn Alternativ-

vorschläge zu erarbeiten und Entscheidungshilfen zu schaffen, um eine hohe

Zufriedenheit sicherzustellen, abgeschlossen wird diese Leistungsphase mit einer

Zusammenfassung der bis dato gesammelten Ergebnisse.

In Leistungsphase 2 sollen die Ergebnisse aus 1 genauer analysiert werden und

mit Randbedingungen, beispielsweise eventuelle Auflagen aus dem Be-

bauungsplan, abgestimmt werden. Auch die Fachingenieure sollen hier integriert

werden, um ein möglichst komplettes Planungskonzept zu erstellen, außerdem

sind auch schon Kontakte zu Behörden aufzunehmen. Ferner ist auch eine

Kostenschätzung nach DIN 276 vorzunehmen.

9 Horst Locher: Das private Baurecht

10 § 2 Abs. 3 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), Stand 1996

11 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), Stand 1996

9

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In Leistungsphase 3 wird das Konzept aus 2 überarbeitet. Hier werden zudem

zeichnerische Darstellungen vorgenommen, weitere Verhandlungen mit Behörden

geführt, die Zusammenarbeit mit den Fachingenieuren werden vertieft und es wird

eine Kostenberechnung nach DIN 276 durchgeführt, die der Kostenschätzung aus

2 gegenüberzustellen ist.

In Leistungsphase 4 hat der Planer alle erforderlichen Anträge an Behörden unter

Zuhilfenahme der Fachingenieure zu erarbeiten. Eine Projektbeschreibung gehört

hier ebenso dazu, wie eine Vorstatik und andere Beiträge von Fachingenieuren.

Eine zeichnerische Darstellung des Projektes im Maßstab 1:100 ist ebenfalls

Bestandteil der Baueingabe. Die genauen Bestimmungen über einzureichende

Unterlagen sind allerdings länderspezifisch in den Landesbauordnungen geregelt,

unterscheiden sich aber im wesentlichen nicht.

In der Leistungsphase 5 hat der Architekt eine auf der Baueingabe basierende

Ausführungsplanung zu erstellen. Diese beinhaltet die Detaillierung der

Baueingabepläne, das heißt die zeichnerische Darstellung des Bauobjektes im

Maßstab 1:50, in Detailzeichnungen sogar bis zum Maßstab 1:1.

Das Anpassen des Entwurfs an die Erfordernisse, die sich aus den Beiträgen der

Fachingenieure ergeben, gehören ebenfalls in diese Leistungsphase.

Die Leistungsphase 6 besteht aus dem Vorbereiten der Vergabe, das heißt hier

sind in Absprache mit den Fachplanern Massenermittlungen und darauf

basierende Leistungsverzeichnisse zu erstellen.

In Leistungsphase 7 findet das Einholen von Angeboten statt. Anschließend

werden Preisspiegel erstellt, in denen die Angebote bewertet werden.

Vertragsverhandlungen gehören ebenfalls zu dieser Leitungsphase, genau wie

das Vorbereiten und Mitwirken bei der Vertragsunterzeichnung.

In Leistungsphase 8 wird die korrekte Ausführung des Projektes überprüft.

Hier wird beispielsweise kontrolliert, ob die Ausführung mit der Planung der

Baugenehmigung übereinstimmt oder ob die Vorgaben des Tragwerksplaners

eingehalten werden. Außerdem muss der Architekt hier den Baufortschritt in

einem Bautagebuch dokumentieren, dort wird festgehalten, wie viele Arbeitskräfte

und Maschinen im Einsatz waren, die Wetterbedingungen und die wesentlichen

Arbeiten, die an jenem Tag ausgeführt wurden.

Außerdem sind Detailkorrekturen notwendig, denn oft stellt sich vor Ort erst

heraus, dass etwas nicht so realisiert werden kann wie es vorgesehen war.

10

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Zusätzlich dazu ist es hier die Aufgabe des Architekten den zeitlichen Rahmen zu

überwachen. Zudem muss man hier die Rechnungen, die an den Bauherrn gestellt

werden prüfen, Mängel feststellen, behördliche Abnahmen beantragen und das

Objekt an den Bauherrn übergeben. Letztlich muss die Abarbeitung der bei der

Abnahme festgestellten Mängel koordiniert und kontrolliert werden.

Die Leistungsphase 9 beinhaltet Arbeiten, die nach Übergabe des Objektes

anfallen. Diese ist insbesondere eine Überprüfung des Bauwerks in periodischen

Abständen, um die Unternehmen bei etwaigen Mängeln noch vor Ablauf der

Gewährleistungsfrist in ihre Pflicht zur Beseitigung zu nehmen. Außerdem ist eine

Zusammenstellung der zeichnerischen Darstellung anzufertigen.

Die verschiedenen Kostenermittlungsarten gehen aus DIN 276 - Kosten im

Hochbau12 hervor und sollen nachfolgend kurz erläutert werden:

Die Kostenschätzung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die

Vorplanung. Grundlagen dafür sind:

-

Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Planungsunterlagen, z. Bsp.:

versuchsweise zeichnerische Darstellungen, Strichskizzen, etc.,

-

Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen, z. Bsp.:

Grundflächen und Rauminhalte,

-

Erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammenhängen,

-

Angaben zum Baugrundstück und zur Erschließung.

Die Kostenberechnung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die

Entwurfsplanung. Grundlagen dafür sind:

-

Planungsunterlagen, z. Bsp. durchgearbeitete, vol ständige Vorentwurfs-

und/ oder Entwurfszeichnungen,

-

Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen,

-

Erläuterungen, z. Bsp.: Beschreibung der Einzelheiten der Systematik der

Kostengliederung, die aus den Zeichnungen und den Berechnungs-

unterlagen nicht zu ersehen, aber für die Berechnung und die Beurteilung

der Kosten von Bedeutung sind.

12 Kosten im Hochbau nach DIN 276, Stand Juni 1993

11

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Der Kostenanschlag dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die

Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe. Grundlagen dafür sind:

-

Planungsunterlagen, z. Bsp.: endgültige, vol ständige Ausführungs-, Detail-

und Konstruktionszeichnungen,

-

Berechnungen, z. Bsp. für Standsicherheit, Wärmeschutz, etc.,

-

Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen,

-

Zusammenstellen von Angeboten, Aufträgen und bereits entstandenen

Kosten.

Die Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstandenen Kosten. Grundlage

dafür sind:

-

geprüfte Abrechnungsbelege,

-

Planungsunterlagen, z. Bsp. Planungsunterlagen,

-

Sonstige Erläuterungen.

Die DIN 276 sieht eine Gliederung der Kosten in drei Ebenen vor, diese sind durch

dreistellige Ordnungszahlen gekennzeichnet.

Die 1. Gliederungsebene weist einen sehr groben Detaillierungsgrad vor, hier

werden die Bauwerkskosten lediglich in sieben Kostengruppen unterteilt. Diese

sind:

100 Baugrundstück

200 Herrichten und Erschließen

300 Bauwerk ­ Baukonstruktionen

400 Bauwerk ­ Technische Ausrüstung

500 Außenanlagen

600 Ausstattung und Kunstwerke

700 Baunebenkosten

In der 2. Gliederungsebene wird die Detaillierung verfeinert und die zweite Stelle

der Ordnungszahl mit einer Ziffer belegt. Die sei am folgenden Beispiel dargestellt:

12

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300 Bauwerk

310 Baugrube

320 Gründung

330 Außenwände

etc.

Die Detaillierung wird in der 3. Gliederungsebene nach folgendem Beispiel

fortgesetzt:

330 Außenwände

331 Tragende

Außenwände

332 Nichttragende

Außenwände

333 Außenstützen

etc.

In der Kostenschätzung sollen die Gesamtkosten mindestens bis zur 1. Ebene der

Kostengliederung ermittelt werden, bei der Kostenberechnung mindestens bis zur

2. Ebene und bei dem Kostenanschlag sollen die Kosten bis zur 3. Ebene der

Kostengliederung ermittelt werden.

In der Kostenfeststellung sollen die Gesamtkosten nach Kostengruppen bis zur 2.

Ebene der Kostengliederung unterteilt werden.

Zur besseren Übersicht sollen die wesentlichen Hauptleistungen, die bei einem

Objektplaner zur Bearbeitung ausstehen nochmals tabellarisch dargestellt werden,

außerdem soll die Tabelle die Zeitpunkte der einzelnen Kostenermittlungen

aufzeigen.

13

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Leistungs-

Art und Zeitpunkt

Grundleistung

phase

der Kostenermittlung

1

Grundsätzl. Klärung der Aufgabenstellung

Alternativvorschläge und Entscheidungs-

hilfen, Zusammenfassung der Ergebnisse.

2

Ergebnisse aus 1 aufarbeiten, Auflagen aus

Kostenschätzung

Bebauungsplan einarbeiten, Faching. inte-

grieren, Kontakte zu Behörden aufbauen.

3

Ergebnisse aus 2 aufarbeiten, zeichn. Dar-

Kostenberechnung

stellungen, Verhandlungen mit Behörden,

Fachingenieurzusammenarbeit vertiefen.

4

Erarbeitung der Antragsunterlagen mit Hilfe

der Faching. Projektbeschreibung, Vorstatik.

Zeichn. Darstellung Maßstab 1:100.

5

Ausführungsplanung basierend auf Ge-

nehmigungsplanung, zeichn. Darstellung

Maßstab 1:50, in Detail bis 1:1. Anpassen

der Vorgaben der Fachingenieure

6

Vorbereiten der Vergabe, Massener-

mittlungen Leistungsverzeichnisse unter

Mitwirkung der Fachingenieure

7

Einholen von Angeboten, Preisspiegel

Kostenanschlag

Vergabeverhandlungen, Vorbereitung und

Mitwirken bei der Vertragsunterzeichnung

8

Überprüfung der Ausführung, Detailkorrek-

Kostenfeststellung

turen, Überprüfen des zeitl. Rahmens,

Mängel feststellen, behördliche Abnahmen

beantragen, Übergabe an Bauherrn,

Koordinierung der Mängelbeseitigung

9

Überprüfung des Bauwerks ,

um Unternehmen in die Gewährleistungs-

pflicht zu nehmen

Abbildung 2: Leistungsphasen des Objektplaners nach HOAI

Diese Leistungen können von einem Architekten durchgeführt werden, es ist aber

auch möglich die Leistungen an verschiedene Büros zu verteilen.

Der Entwurfsarchitekt hat die Leistungsphasen 1-4 zu erledigen. Der

Ausführungsplaner, welcher der gleiche sein sollte wie der Entwurfsplaner, sollte

Leistungsphase 5 erledigen. Das macht deshalb Sinn, da diese Aufgaben eng

miteinander verbunden sind.

14

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Dagegen kommt es häufiger vor, dass der Architekt für die Bauleitung ein anderer

ist als der für Entwurfs- und Ausführungsplanung. Das hängt von den

Qualifikationen der einzelnen Architekten ab. Viele sehen ihre Stärken zum

Beispiel im Entwurf und wol en mit Mengenermittlungen und Preisspiegeln

möglichst nicht allzu viel zu tun haben. Dann werden die Aufgaben der

Leistungsphasen 6-9 an andere Büros vergeben. Hier besteht entweder die

Möglichkeit, dass der Bauleitungsarchitekt als Subunternehmer des

Entwurfsverfassers auftritt oder aber, dass jeder Architekt vom Bauherrn einzeln

nur für bestimmte Leistungsphasen beauftragt wird.

1.2.3 Der Projektsteuerer

Wie schon erwähnt beauftragt der Bauherr sehr oft Projektsteuerer mit den

Aufgaben, die er zu verrichten hat. Dies kann aus Gründen der mangelnden

fachlichen Kompetenz des Bauherrn geschehen, aber auch weil er sich dadurch

vielleicht einen besseren wirtschaftlichen Erfolg verspricht.

Der Projektsteuerer übernimmt dann die originären Bauherrenaufgaben, wie

beispielsweise das Aufstellen und Überwachen von Organisations-, Termin- und

Zahlungsplänen oder die Koordination von Fachingenieuren.

Diese Arbeiten fal en allerdings nach § 31 HOAI unter ,,Zusätzliche Leistungen"

und werden besonders vergütet. Darauf wird in einem späteren Kapitel

eingegangen.

Es kommt auch vor, dass der entwurfsverfassende Architekt die Projektsteuerung

übernimmt, so hat der Bauherr den Vorteil, dass er nur einen Ansprechpartner hat.

1.2.4 Die Fachplaner

Die Aufgaben der Fachplaner richten sich nach den oben erwähnten

Leistungsbildern der HOAI. Sie unterscheiden sich inhaltlich von denen der

Objektplaner (Architekten) nur unwesentlich. Deshalb sollen auch nur die

Leistungsbilder der wichtigsten Fachplaner, nämlich der Tragwerks- und der

Haustechnikplaner noch kurz erläutert werden.

Die Leistungen der Tragwerksplaner werden in Stichworten folgendermaßen

beschrieben:

15

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Leistungsphase 1 ! Grundlagenermittlung

Leistungsphase 2 ! Tragwerkskonzept

Leistungsphase 3 ! Tragwerkslösung

Leistungsphase 4 ! Statische Berechnung

Leistungsphase 5 ! Schal- und Bewehrungspläne

Leistungsphase 6 ! Mengenermittlungen in Form von Stahl- und Biegelisten.

Für die Leistungsphasen 7-9 sieht die HOAI keine Grundleistungen für den

Tragwerksplaner vor, sie fal en somit im Normalfal weg.

Die Leistungen der Planer für die Technische Ausrüstung werden analog dazu wie

folgt festgelegt:

Leistungsphase 1 !

Grundlagenermittlung

Leistungsphase 2 !

Projekt- und Planungsvorbereitung

Leistungsphase 3 !

System- und Integrationsplanung

Leistungsphase 4 !

Erarbeitung der Vorlagen für behördliche

Genehmigungen

Leistungsphase 5 !

Erarbeitung und Darstellung ausführungsreifer

Planungslösung

Leistungsphase 6 !

Mengenermittlungen und Erstellen von

Leistungsverzeichnissen

Leistungsphase 7 !

Angebotsprüfung und Mitwirken bei der Vergabe

Leistungsphase 8 ! Objektüberwachung

Leistungsphase 9 !

Objektbetreuung und Dokumentation.

Grundsätzlich sind die aufgezählten Leistungen alle Planungsleistungen, die zur

Realisierung eines Bauprojektes ausgeführt werden. Ob davon Leistungen in den

Bereich der Unternehmen und Lieferanten fal en, hängt von den verschiedenen

Projektorganisationsformen der einzelnen Bauvorhaben ab, die in den

nachfolgenden Kapiteln beschrieben werden sollen.

1.2.5 Die Unternehmen und Lieferanten (Auftragnehmer)

Verträge mit den ausführenden Unternehmen sind, wie die Architektenverträge,

auch Werkverträge nach § 631ff BGB. Durch diesen Werkvertrag wird der

Unternehmer zu der Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet.

Fast alle Bauverträge werden auf Grundlage der VOB/B und C abgeschlossen.

Damit werden dem Unternehmen weitere Pflichten auferlegt. So muss es die

16

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anerkannten Regeln der Technik, sowie die gesetzlichen und behördlichen

Vorschriften beachten. Der Unternehmer ist weiterhin verpflichtet Bedenken gegen

eine unsachgemäße vorgesehene Art der Ausführung, minderwertige Materialgüte

oder falsche Ausführung anderer Firmen anzumelden.

Er hat die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen auf Richtigkeit

zu überprüfen, ebenso wie das Abstecken der Hauptachsen zu kontrollieren ist.

Die ihm vom Bauherrn übergebenen Gegenstände, sowie seine eigenen

Leistungen hat er gegen Diebstahl und Beschädigung zu schützen.

Laut Landesbauordnungen13 werden die Unternehmen, die durch den Bauherrn

beauftragt werden dazu verpflichtet die Nachweise der Verwendbarkeit der Stoffe

und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten.

Weiterhin hat der Unternehmer sonst alle Leistungen zu erbringen, wozu er sich

im Vertragstext verpflichten lässt.

Durch einen veränderten Wettbewerb haben die großen Bauunternehmungen in

Deutschland mittlerweile das Angebot ihrer Leistungen erweitert. Sie treten am

Markt dann als komplette Systemanbieter an, die zusätzlich zur Planung und

Ausführung auch noch Dienstleistungen fachfremder Branchen anbieten, wie zum

Beispiel die Finanzierung eines Projektes oder das Betreiben eines Gebäudes

oder Bauwerks nach Inbetriebnahme.

13 z.Bsp: Hessische Bauordnung (HBO) § 58 (1)

17

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2 Die Projektorganisationsformen

2.1 Arten von Projektorganisationsformen; besondere Merkmale;
vertragliche Beziehungen

Verschiedene Projektorganisationsformen zeichnen sich ab durch die unter-

schiedliche Zusammenarbeit der Beteiligten ,,Planer" und ,,Unternehmer".

Hier gilt es folgende Projektorganisationsform zu unterscheiden:

Anzumerken sei an dieser Stelle, dass bei den grafischen Darstellungen der
Projektorganisationsformen die durchgezogenen Pfeile vertragliche Beziehungen
und die gepunkteten Pfeile Weisungsbeziehungen darstellen sollen. Es wird
weiterhin davon ausgegangen, dass eine vertragliche Beziehung eine Weisungs-
und Koordinationsbeziehung beinhaltet.
Außerdem sei erwähnt, dass die Projektsteuerer generell nicht mit einer
Weisungsbefugnis ausgestattet sind, da sie nur als Kontrol organ für den Bauherrn
vorgesehen sind und außer einer Berichterstattung keine Aufgaben haben.

2.1.1 Einzelunternehmen - Einzelplaner

Der Bauherr beauftragt ein Ingenieurbüro als leitendes Büro, dieses kann ein

Projektsteuerungsbüro sein. Häufig übernimmt der Entwurfsverfasser, wie oben

schon erwähnt, diese Aufgabe mit.

Das leitende Büro übernimmt somit die Koordination des Bauablaufs, aber auch

die der Planung. Es schreibt alle Gewerke aus und vergibt jedes Gewerk einzeln

an einen Lieferanten oder Unternehmer, auch die Fachingenieure werden von

dem leitenden Büro akquiriert.

Dadurch entsteht eine direkte Zusammenarbeit zwischen dem AG einerseits und

den am Bau beteiligten Firmen andererseits, da diese Parteien in einem

Vertragsverhältnis stehen. In diesem Vertragsverhältnis spielt das leitende Büro

eine nicht unwesentliche Rol e, da es in der Regel weisungsbefugt gegenüber den

Lieferanten und Unternehmen ist.

Bei der Vergabe an Einzelunternehmen übernimmt der Bauherr die terminlichen

und finanziel en Risiken, worauf allerdings in einem späteren Kapitel eingegangen

wird.

Die Fachingenieure besitzen bei dieser Projektorganisationsform den gleichen

Status wie jeder andere Beteiligte auch. Typisch für die Vergabe an

18

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Einzelunternehmen ist die Vertragsform mit einem Einheitspreisvertrag, darauf soll

in einem späteren Kapitel noch näher eingegangen werden.

Projektsteuerung (optional)

Architekt

Bauherr

Fachplaner

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 3: Einzelvergabe mit Einzelplanern

2.1.2 Einzelunternehmen - Generalplaner

Eine besondere Form der Einzelvergabe ist die Form der Vergabe mit einem

Generalplaner. Hier werden die Planungsleistungen komplett an einen Planer

vergeben, dieser kann auch wieder ein Projektsteuerer oder der Entwurfsarchitekt

sein. Er vergibt dann sämtliche andere Planungsleistungen, wie zum Beispiel:

Heizung - Lüftung ­ Sanitär -, Elektro-, Außenanlagenplanung, etc. an die

entsprechenden Fachingenieure weiter. Es existieren drei Möglichkeiten der

Vergabe an einen Generalplaner:

19

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1. Der Generalplaner als Hauptauftraggeber mit Subunternehmern/

Subplanern

2. Der Generalplaner als Arbeitsgemeinschaft

3. Der Generalplaner als Großbüro, in dem alle Fachrichtungen

integriert sind.

Bei der Vergabe an einen Generalplaner entsteht ein anderes Vertragsgefüge als

bei der Vergabe an einzelne Planer. Der Bauherr hat hier im planerischen Bereich

nur einen direkten Ansprechpartner, nämlich das leitende Büro oder den

Projektsteuerer.

Projektsteuerung (optional)

Generalplaner

Architekt

Bauherr

Fachplaner

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 4: Einzelvergabe mit Generalplaner

20

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2.1.3 Generalunternehmer

Bei dieser Vergabeform tritt einer der Lieferanten als Generalunternehmer auf, in

der Regel ist dies der Rohbauunternehmer.

Dieser schließt mit dem Bauherrn einen Vertrag ab, indem er sich verpflichtet das

Bauvorhaben zu einem festen pauschalen Preis und Termin fertig zu stellen.

Dadurch verliert der Bauherr seine terminlichen und finanziel en Risiken.

Zwar kommt es in der Praxis vereinzelt auch vor, dass auch Einheitspreisverträge

mit Generalunternehmern abgeschlossen werden, doch soll im weiteren Verlauf

dieser Arbeit davon ausgegangen werden, dass Generalunternehmer einen

pauschalen Preis vereinbaren.

Dem Bauherrn und Generalunternehmer ist wiederum ein leitendes Büro

zwischengeschaltet, welches die Vergabe an den Generalunternehmer koordiniert.

Die Vergabe an die einzelnen Lieferanten und Unternehmer nimmt der

Generalunternehmer vor, der auch als Vertragspartner dieser Unternehmen

fungiert.

Die vertragliche Situation mit den Fachingenieuren ist nicht so eindeutig:

Peter Racky1 hat in seiner Arbeit Generalunternehmer nach dem Umfang ihrer

Planungsleistungen unterschieden. So ergibt sich zum einen ein GU-A. Das A

steht hier für Ausführung, da dieser GU ausschließlich mit den reinen

Ausführungsarbeiten beauftragt wird und keine Planungsarbeit leistet.

Zum anderen gibt es den GU-A, A. Das zweite A steht hier für die Ausführungs-

planung, die neben der Ausführung Bestandteil der Aufgaben des GU ′s ist. Die

Schnittstellen liegen hier im Allgemeinen an der Stelle, wo die Baueingabe endet.

Sämtliche Planungsleistungen, die zum Stellen des Bauantrages notwendig sind,

werden von den Fachplanern übernommen, die vom Bauherrn beauftragt sind. Die

Ausführungsplanung fäl t dann in den Leistungsbereich des Generalunternehmers,

der dafür dann auch Fachplaner beauftragt. Dies ist die in der Praxis am

häufigsten angewandte Form der GU- Vergabe.

Außerdem beschreibt Racky eine Form der Generalunternehmer-Vergabe, in

welcher der GU neben der Ausführungs- auch noch die Entwurfsplanung

vornimmt, von dem Architekten des Bauherrn geht hier nur das Grundkonzept aus.

Durch den Pauschalfestpreis ist keine Abrechnung mehr notwendig. Vielmehr

werden in einem bestimmten Zyklus Rechnungen gestellt, die auf den

Baufortschritt abgestimmt sind und auch schon vorher durch einen Zahlungsplan,

der auch Vertragsbestandteil ist, abzusehen sind für den Bauherrn.

1 Peter Racky: Entwicklung einer Entscheidungshilfe zur Festlegung der Vergabeform

21

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Der Bauherr bzw. der Projektsteuerer hat bei dieser Projektorganisationsform

immer nur den Generalunternehmer als Ansprechpartner. Jegliche Abstimmung

muss somit der Generalunternehmer zwischen dem Bauherrn und den

ausführenden Firmen vornehmen bzw. delegieren.

Ein Generalunternehmer kann auch beim Einsatz von einem in Kapitel 2.1.2

genannten Generalplaner beauftragt werden.

Projektsteuerung (optional)

Architekt

Bauherr

Fachplaner

Generalunternehmer

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 5: Generalunternehmer- Ausführung mit Einzelplanern

22

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Projektsteuerung (optional)

(Entwurfs-) Architekt

Bauherr

(Entwurfs-) Fachplaner

Generalunternehmer

(Ausführungs-) Architekt

(Ausführungs-) Fachplaner

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 6: Generalunternehmer-Ausführung ­ Ausführungsplanung

23

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Projektsteuerung (optional)

Architekt für Grundkonzept

Bauherr

Fachplaner für Grundkonzept

Generalunternehmer

(Entwurfs- und Ausführungs-)

Architekt

(Entwurfs- und Ausführungs-)

Fachplaner

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 7: Generalunternehmer- Ausführung- Entwurfsplanung

24

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2.1.4 Teil-Generalunternehmer

Bei einer Einzelvergabe können gewisse Bereiche an Teil-Generalunternehmer

vergeben werden. Das wäre bei den Gewerken möglich, die sich teilweise

überschneiden, zum Beispiel bei der Haustechnik. Damit wird die

Schnittstellenproblematik etwas entschärft, denn gerade bei Gewerken mit

technologischen und/oder kapazitativen Abhängigkeiten kommt es oftmals zu

Unklarheiten in der Gewährleistungsfrage, beziehungsweise zu anderweitigen

Auseinandersetzungen, wie zum Beispiel Behinderungsanzeigen, etc.

Selbstverständlich ist eine Vergabe an Teil-Generalunternehmer auch in

Zusammenarbeit mit Generalplanern möglich.

25

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Projektsteuerung (optional)

Architekt

Bauherr

Fachplaner

Teil- Generalunternehmer

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen III

Unternehmen IV

Unternehmen X

Abbildung 8: Teil-Generalunternehmer mit Einzelplanern

26

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2.1.5 Totalunternehmer

Außerdem ist es möglich das Bauvorhaben an einen Totalunternehmer komplett

zu vergeben. Dieser ist nicht nur mit der kompletten Ausführung der Arbeiten

beauftragt, sondern hat auch sämtliche planerischen Leistungen zu erbringen,

hierzu gehören der Entwurf, die Baueingabe, die statische Berechnung, usw. Das

Modell des Totalunternehmers zielt neben der Risikoabwälzung auf

Gesamtoptimierung statt auf die Optimierung von Teilprozessen. 2

Bei dieser Form hat der Bauherr nur einen Vertragspartner für das gesamte

Bauvorhaben, nämlich den Totalunternehmer. Selbstverständlich kann der

Bauherr zu Überwachungszwecken auch einen Projektsteuerer einsetzen. Dieser

ist in der nachfolgenden Grafik nicht dargestellt, er hat aber den selben Status wie

bei den vorgenannten Projektorganisationsformen.

2 Dr.-Ing Jürgen Schnell: Eindeutig vieldeutig im Deutschen Ingenieur Blatt, 03/2000; Seiten 24-30

27

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Totalunternehmer

Architekt

Bauherr

Fachplaner

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 9: Totalunternehmer

2.1.6 Generalübernehmer

Die nächste Variation ist die Vergabe an einen Generalübernehmer. Dieser hat

den gleichen Status wie die verschiedenen Generalunternehmer, außer dass er

selbst keinerlei Arbeiten ausführt. Seine Leistung besteht also nur aus

Koordination, sowie Übernahme von Risiken.

Bei den Darstellungen des Generalübernehmers und des Totalübernehmer wird in

der Grafik bewusst der Kasten neben die anderen Beteiligten gesetzt, um zu

zeigen, dass der Übernehmer nicht in der Kette der Ausführenden ist, sondern nur

koordiniert.

28

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Projektsteuerung (optional)

Architekt

Bauherr

Fachplaner

bernehmer

Unternehmen I

eneralü

Unternehmen II

G

Unternehmen X

Abbildung 10: Vergabe an einen Generalübernehmer

2.1.7 Totalübernehmer

Abschließend soll die Form des Totalübernehmers vorgestellt werden, die analog

zum Generalübernehmer denselben Status hat wie der Totalunternehmer, außer

dass er keine Arbeiten selbst ausführt, sondern nur delegiert, managt und Risiken

übernimmt. Auch hier existiert für den Bauherrn nur ein Ansprechpartner, nämlich

der Totalübernehmer. Üblich für die Vergaben an General-/Totalüber- oder

-unternehmer, die im folgenden auch Komplettvergaben genannt werden, ist ein

29

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Vertrag mit Pauschalpreis, es kann aber auch ein Einheitspreisvertrag vereinbart

werden.

Architekt

Bauherr

rnehmer

Fachplaner

talübe

o

T

Unternehmen I

Unternehmen II

Unternehmen X

Abbildung 11: Vergabe an einen Totalübernehmer

30

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2.1.8 Schnittstelle zwischen Unternehmer und Übernehmer

In der Fachwelt taucht gelegentlich die Frage auf, ab wann der Unternehmer zum

Übernehmer wird.

In der Literatur wird der Generalunternehmer nämlich als derjenige definiert, der

einen Teil der Arbeiten selbst ausführt. Über die Menge dieses Teils kann man

sich zweifellos streiten.

Dies liegt daran, dass sich der Rohbauunternehmer, aus dem im Ursprung der

Generalunternehmer entstanden ist, immer mehr aus dem Rohbaugeschäft

zurückzieht, da dieses Gewerk mit den meisten Risiken behaftet ist und dort in der

Vergangenheit am häufigsten Verluste erzielt wurden.

So wurden schon seit längerer Zeit die Bewehrungsarbeiten an Subunternehmer

vergeben. Oftmals war der Stahlhändler hier der Subunternehmer des Rohbauers.

Die Arbeitskräfte waren dann wiederum Subunternehmer des Stahlhändlers, also

quasi Sub-Subunternehmer. Der Rohbauer selbst hat nur noch Mauerwerks-,

Beton- und Schalarbeiten vorgenommen.

Aber im Laufe der letzte Jahre wurde die Weitervergabe der Arbeiten immer weiter

fortgeführt. Oft kommt es zum Beispiel in der Praxis vor, dass die Lohnleistungen

der Mauerwerks-, Beton und Schalarbeiten an Subunternehmer vergeben werden.

Der Rohbauer selbst ist dann auf der Baustelle nur noch mit Bauleitern und

Polieren präsent, welche die Arbeiten delegieren und organisieren. In diesem Fall

wird vom eigentlichen Rohbauer nur noch als eigene Leistung der Materialeinkauf

und die Baustelleneinrichtung vorgenommen, trotzdem ist er nach Auffassung des

Verfassers noch Generalunternehmer, da er die Rohbauarbeiten quasi selbst

koordiniert.

Obwohl das Vergabehandbuch für die Durchführung von Bauaufgaben3 den

Generalunternehmer als solchen definiert, der sämtliche für die Herstellung eines

Bauwerks erforderlichen Bauleistungen zu erbringen hat und wesentlichen Teile

hiervon selbst ausführt, geht der Verfasser dieser Arbeit davon aus, dass auch die

ledigliche Koordinierung der Rohbauleistung, wie sie oben beschrieben ist, ein

,,wesentlicher" Teil der Gesamtbauleistung ist, denn schließlich trägt der

Unternehmer die Verantwortung für den gesamten Rohbau, auch wenn er nur den

Materialeinkauf selbst vornimmt und sämtliche Arbeiten als Lohnleistungen

vergibt.

3 Vergabehandbuch für die Durchführung von Bauaufgaben des Bundes im Zuständigkeitsbereich der

Finanzbauverwaltung, Stand 1996.

31

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Der General- oder Totalübernehmer hingegen führt keinerlei Arbeiten selbst aus,

seine Leistung besteht nur aus der Organisation und Abwicklung der

Baudurchführung.

2.2 Spezielle Vertragsformen und -texte zwischen den Beteiligten

2.2.1 Verträge mit Architekten

Wie vorher bereits erwähnt sind Verträge mit Architekten Werkverträge nach §§

631ff BGB. 4

Durch einen Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes, der

Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung, verpflichtet. Laut § 631 (2)

BGB kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch durch

Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg Gegenstand eines

Werkvertrages sein. Der Architekt schuldet im Gegensatz zum Bauunternehmen

nicht das Bauwerk selbst, sondern er schuldet das Entstehenlassen des

Bauwerks. Selbst wenn nur einzelne Leistungsphasen der HOAI beauftragt

werden, sind die Verträge mit Architekten Werkverträge. 5

Die Vergütung der Architekten muss auf Grundlage der HOAI erfolgen. Die

genauen Regelungen bezüglich dieser Bezahlung werden in einem späteren

Kapitel beschrieben.

Die Bundesarchitektenkammer (BAK) hat bereits mehrere Vertragsmuster für

einen Einheits- Architektenvertrag herausgegeben. Allerdings ist es sehr

schwierig, die komplexen und vielfältigen Aufgaben der Architekten in einem

Vertragsmuster zusammenzufassen, das von der Planung eines

Einfamilienhauses - als Grundschema ­ genauso Verwendung finden soll, wie ­

überspitzt ausgedrückt- bei dem Umbau des neuen Leipziger Bahnhofs oder des

neuen Reichstagsgebäudes.6 Dies wird auch in der Fachwelt sehr kontrovers

diskutiert. Prof. Dr. Michael Bartsch14 qualifiziert die Fassung von 1985 als

,,...Mustersammlung an Verstößen gegen das AGB-Gesetz..." Aber auch an der

Fassung von 1994 kritisiert er: ,,...wesentliche Teile sind nicht geregelt...streicht

man BGB und HOAI-Wiederholungen...bleibt nicht viel übrig..."

4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2000.

5 Alfred Morlock: Die Vergütung der Architekten und Ingenieure in H.R. Sangenstedt: Rechtshandbuch für

Architekten und Ingenieure.

6 Dr. Franz Dieblich: Hinweise zur verschiedenen Vertragsgestaltung von Ingenieur- und Architektenverträgen

in H.R. Sangenstedt: Rechtshandbuch für Architekten und Ingenieure.

14 Prof. Dr. Michael Bartsch: Der kommende Einheitsarchitektenvertrag für Gebäude in BauR 1994 S. 314 ff.

32

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Im Jahre 1996 wurde von der BAK dann wiederum eine neue Fassung des

Vertragsmusters entwickelt, das nach folgendem Schema aufgebaut ist:

§ 1 Gegenstand des Vertrages

§ 2

Aufgaben und Pflichten des Architekten

§ 3 Aufgaben des Bauherrn

§ 4 Grundlagen des Honorars

§ 5 Schutz des Architektenwerks und des Verfassers

§ 6 Verlängerung der Bauzeit, Unterbrechung des Vertrages

§ 7 Haftung, Gewährleistung und Verjährung

§ 8

Haftpflichtversicherung

§ 9 Vorzeitige Auflösung des Vertrages

§ 10 Aufbewahrungsfristen

§ 11 Schlussbestimmungen

§ 12 Zusätzliche Vereinbarungen.

Der Einheitsarchitektenvertrag wird von der Praxis angewandt, wenngleich er für

jedes Projekt umgearbeitet wird. Er stellt also nur eine Basis dar, auf die dann der

eigentliche Vertrag aufgebaut wird.

Deswegen kann der Einheitsvertrag auch bei verschiedenen Arten von

Bauvorhaben eingesetzt werden.

Zwar hat die Rechtsprechung einige Klauseln des Mustervertrages aufgrund von

Verstößen gegen das AGB-Gesetz für unzulässig erklärt, dennoch wird der

Vertrag weiterhin verwendet.

Zu erwähnen ist, dass man auf einem Schmierzettel mit zwei Unterschriften und

Angaben über Honorarzone, Satz und Kosten einen rechtgültigen

Architektenvertrag abschließen kann.

2.2.2 Verträge mit Fachplanern

Auch die Verträge mit Fachplanern sind Werkverträge nach BGB. Für sie gelten

die gleichen Bedingungen wie für die Verträge mit den Architekten.

Fachplanerverträge können mit den Architekten (bei Einsatz von einem

Generalplaner), mit den Unternehmen (bei Einsatz von Komplettvergaben) oder

mit den Bauherrn (bei Einsatz von Einzelvergaben) zustande kommen.

33

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2.2.3 Verträge mit Projektsteuerern

Verträge, die über die Projektsteuerung abgeschlossen werden, sind keine BGB-

Werkverträge, da die Arbeit des Projektsteuerers als reine Dienstleistung

verstanden wird. Somit sind diese Dienstverträge nach §§ 611 ff BGB15. Bei einem

Dienstvertrag verpflichtet sich der Dienstleistende nicht zur Herstellung eines

Werkes, sondern lediglich zur Leistung von Diensten, während sich der

Dienstbesteller zur Vergütung dieser Dienste verpflichtet.

Entscheidend ist hier im Unterschied zum Werkvertrag, dass der

Dienstschuldende keinen Erfolg schuldet16. Er kann deshalb nicht in Anspruch

genommen werden aus der bloßen Tatsache heraus, dass bestimmte

wirtschaftliche Hoffnungen des Auftraggebers nicht realisiert werden.

Der Übergang zwischen Dienst- und Werkverträgen ist allerdings fließend,

deswegen hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren einige

Grundsatzentscheidungen darüber getroffen.

Ob auf einen Projektsteuerungsvertrag das Recht des Dienst- oder Werkvertrages

anwendbar ist, ergibt die Auslegung der vertraglichen Vereinbarung.

Hat der Projektsteuerer verschiedene Aufgaben übernommen, ist

Werkvertragsrecht anwendbar, wenn die erfolgsorientierten Aufgaben dermaßen

überwiegen, dass sie den Vertrag prägen.

Als Beispiel sei hier folgendes Urteil des BGH17 zu nennen:

Der Projektsteuerer, dessen zentrale Aufgabe die technische Bauüberwachung

eines Generalunternehmers ist, geht einen Werkvertrag ein.

In dem vorliegenden Fall hatte der Projektsteuerer folgende Aufgaben zu

erledigen:

-

Prüfung der Ausführungszeichnungen

-

Aufstellen der Leistungsverzeichnisse

-

Montagepläne

-

Berechnung und andere Ausführungsunterlagen auf Übereinstimmung mit

den vertraglichen Leistungen anderer am Bau Beteiligten prüfen

-

Baustellenkontrol en vor Ort mit der Verpflichtung, Mängel zu rügen

-

Kontrol e der Planungsleistungen und der verwendeten Materialqualität auf

Vertragskonformität

15 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2000.

16 Horst Locher: Das private Baurecht.

17 Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. Juni 1999, Aktenzeichen: 7 ZR 215/98.

34

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-

Abnahmen für den Bauherrn

-

Kontrol e der Mängelbeseitigung und deren Vorantreibung

Darüber hinaus sollte der Projektsteuerer den jeweiligen Bauzustand feststellen,

diese dem Bauherrn vortragen und die vom Generalunternehmer gestellten

Rechnungen prüfen.

Dieses Spektrum der Leistungen hat der BGH nun als erfolgsorientiert eingestuft,

so dass werkvertragliche Regelungen zum Einsatz kamen.

Man kann erkennen, dass die zu erbringenden Leistungen des Projektsteuerers

hier mehr waren als die eigentlichen Bauherrenaufgaben sind, man findet hier

nämlich Leistungen, die in den Leistungsphasen 6,8 und 9 des § 15 der HOAI18

beschrieben sind.

Für die Aufgaben der Projektsteuerung gibt es keinen Einheitsvertrag, allerdings

existiert ein Leitfaden zum Projektsteuerungsvertrag der eine Arbeitshilfe für die

Konzeption von Projektsteuerungsverträgen darstellt. Dieser ist vom Deutschen

Verband der Projektsteuerer (DVP) entworfen und auch über ihn zu beziehen.

2.2.4 Verträge mit Unternehmen

Wie in den vorangegangenen Kapiteln bereits beschrieben, sind Bauverträge

prinzipiell Werkverträge nach BGB. Werkverträge sind dadurch gekennzeichnet,

dass der Besteller den Hauptstoff liefert. Die Rechtsprechung sieht bei

Bauverträgen die Bereitstellung des Grundstückes als Lieferung des Hauptstoffes

durch den Besteller an.19

Ferner wird in der Literatur beschrieben, dass Gegenstand des Werkvertrages der

Erfolg ist, nicht die Arbeit oder der Dienst. Dies bedeutet, dass sich der

Unternehmer, der einen Werkvertrag eingeht, am Erfolg messen lassen muss.

Gegenstand seiner Leistung ist eine Wertschöpfung.20

Generell herrscht in Deutschland beim Abschluss von Schuldverträgen der

Grundsatz der Form-, Abschluss- und Gestaltungsfreiheit.

Formfreiheit bedeutet, dass es generell egal ist, in welcher Form ein Vertrag

abgeschlossen wird, wobei anzumerken ist, dass bei der finanziel en Größe von

Bauverträgen die schriftliche Form vorzuziehen ist, schon allein der

Beweisführung wegen.

18 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), Stand 1996.

19 Eberhard Schubert: Baubetrieb Textbuch I.

20 Horst Locher: a.a.O.

35

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Die Abschlussfreiheit gibt jedem einzelnen das Recht darüber zu entscheiden, ob

er einen Vertrag abschließen möchte oder nicht.

Die Gestaltungsfreiheit lässt den Vertragsparteien völlig offen, wie der

Vertragsinhalt aussieht. Dass heißt, man kann grundsätzlich alles vereinbaren,

lediglich mit der Einschränkung, dass es sich nicht um unerlaubte oder

unmögliche Leistungen handeln darf und dass der Vertragsinhalt nicht gegen die

guten Sitten verstößt (§§134,138,306 BGB). Dadurch wird jeder einzelne

Bauvertrag anders, es existiert also kein festes Schema.

Öffentliche Auftraggeber sind verpflichtet die Verdingungsordnung für

Bauleistungen, kurz VOB als Vertragsbestandteil zu vereinbaren. Für private

Bauherrn ist dies keine Pflicht, wird aber von allen Fachleuten empfohlen und bei

den meisten Bauverträgen eingehalten.

Die VOB ist unterteilt in drei Abschnitte, Teil A, B und C.

Teil A regelt die Vergabe von Bauvorhaben, Teil B beinhaltet allgemeine

Bestimmungen über die Ausführung von Bauleistungen generell und Teil C regelt

explizit für jedes Gewerk einzeln die Art der Abrechnung, technischen Vorschriften

und qualitativen Anforderungen. Ferner wird definiert, welche Leistungen Haupt-,

Neben- oder Besondere Leistungen sind.

Die VOB ist kein Gesetz, sie muss ausdrücklich von den Vertragsparteien

vereinbart werden, wobei die Vereinbarung des Teil B genügt, denn damit wird

laut § 1 VOB/B automatisch Teil C Vertragsbestandteil.

Da Teil A lediglich das Verfahren der Ausschreibung, Angebotsauswertung und

Auftragsvergabe regelt, wird dieser Teil nicht Inhalt des Bauvertrages.

Erwähnenswert erscheint, dass die Vergabe an General- oder Totalübernehmer

nicht konform zur VOB ist, denn laut VOB dürfen Bauleistungen nur an

Unternehmen vergeben werden, die sich gewerbsmäßig mit der Ausführung

solcher Leistung befassen 21,

Da aber der General-/ Totalübernehmer selbst keinerlei Arbeiten ausführt, erfül t er

diese Voraussetzung nicht.22

Außerdem unterscheiden sich Bauverträge in der Art der Vergütung. Auch hier

gibt es vielfältige Möglichkeiten, die allerdings in Kapitel 3 dieser Arbeit näher

erläutert werden.

21 § 8 Nr. 2 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil A , Stand 1996.

22 Sabine Freifrau von Berchem: Vergabe von Bauleistungen nach der VOB/A in H.R. Sangenstedt:

Rechtshandbuch für Architekten und Ingenieure.

36

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2.3 Voraussetzungen für den Einsatz der Projektorganisationsformen

Nun stellt sich die Frage, ob es einen Zusammenhang zwischen dem

Auftraggeber und der Projektorganisationsform gibt. Ferner ist zu untersuchen,

inwieweit es bei verschiedenen Arten von Projekten andere Organisationsformen

gibt.

Dazu werden zuerst die unterschiedlichen Projektformen und Auftraggeber

vorgestellt:

2.3.1 Auftraggeber

Zum einen gibt es öffentliche Auftraggeber, diese können Kommunen, Landkreise,

Bundesländer oder der Staat sein. Außerdem zählen zu den öffentlichen

Auftraggebern solche, die Ihre Bauvorhaben zu mindestens 50 % aus öffentlichen

Mitteln finanzieren23.

Zum anderen gibt es private Auftraggeber, dies können Privatpersonen im

eigentlichen Sinne sein, aber auch Firmen und Kapitalgesellschaften jeglicher Art.

Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Formen ist der, dass der

öffentliche Auftraggeber bei der Vergabe eines Bauprojektes an die

Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil A, kurz VOB/ A gebunden ist. Diese

regelt genauestens den Ablauf einer Ausschreibung bis hin zur

Vertragsunterschrift.

Der private Auftraggeber ist nicht an die VOB gebunden und kann diese im

Extremfal gar nicht vereinbaren, beziehungsweise sie nicht bei der Vergabe

berücksichtigen. In diesem Fall würden sämtliche vertraglichen Regelungen nach

BGB geregelt.

23 Verordnung PR Nr. 1/84 über die Preise von Bauleistungen bei öffentlichen oder mit öffentlichen Mitteln

finanzierten Aufträgen vom 23. Februar 1984.

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2.3.2 Arten von Bauvorhaben

Bauvorhaben werden in folgende Kategorien aufgeteilt:

Gewerbebau

Wohnungsbau

Industriebau

Verkehrswegebau/ Tiefbau

Ingenieurbau

sonstige Bauvorhaben

Mit Gewerbebau sind Gebäude des üblichen Hochbaus gemeint, die einer

gewerblichen Nutzung unterliegen, wie zum Beispiel Büro- und Geschäftsräume.

Zum Wohnungsbau gehören analog dazu Gebäude, die als Wohnraum dienen.

Im Industriebau werden Gebäude und Hal en hergestellt, die beispielsweise für die

Fabrikation und Lagerung benutzt werden.

Der Verkehrswegebau stellt den klassischen Straßenbau dar, aber auch andere

Arten von Verkehrswegen, wie zum Beispiel Bahnschienen; mit dem Tiefbau sind

alle sonstigen Tiefbauprojekte gemeint, wie zum Beispiel Kanalisationsarbeiten,

etc.

Zum Ingenieurbau gehören der klassische Brückenbau, aber auch spezifische

Bauvorhaben, wie zum Beispiel der Bau von Sportstätten wie Stadien oder Ski-

Sprung-Schanzen.

Alle übrigen Kategorien von Bauvorhaben, wie die Herstellung von Mül deponien,

Tunneln, Wasserbauwerken, usw. sollen den sonstigen Bauvorhaben zugeordnet

werden.

Die nachfolgende Grafik soll dies nochmals verdeutlichen:

38

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Johannes Kinkel

Baugewerbe

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Abbildung 12: Kategorisierung von Bauprojekten

2.3.3 Zusammenhänge zwischen Bauherrn, Bauvorhaben und
Projektorganisationsform

Um nun zu untersuchen, welche Projektorganisationsformen bei welchen

Auftraggebern und welchen Arten von Bauvorhaben eingesetzt werden, kann man

sich zuerst fragen, welche Bauvorhaben primär von welchen Bauherrn ausgeführt

werden.

39

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Johannes Kinkel

§4 VOB/A24 schreibt vor, dass Bauleistungen so vergeben werden sollen, dass

verschiedene Handwerks- und Gewerbezweige ,,in der Regel" getrennt beauftragt

werden, und zwar in sogenannten Fach- und Teillosen. Das schließt eine

Generalunternehmer- oder gar eine Totalunternehmervergabe zwar nicht

kategorisch, aber eben ,,in der Regel", aus. Absatz Nr. 3 Satz 2 des oben

genannten Paragraphen erlaubt zwar ausdrücklich, dass ,,aus wirtschaftlichen und

technischen Gründen mehrere Fachlose zusammen vergeben werden dürfen",

trotzdem wurden in der Vergangenheit öffentliche Aufträge meistens an

Einzelunternehmen vergeben.

Man kann erkennen, dass der Deutsche Verdingungsausschuss für Bauleistungen

diesen Paragraphen seit Einführung der VOB im Jahre 1952 zugunsten einer

einfacheren Generalunternehmervergabe verändert hat25. 1952 lautete der Absatz

noch: ,,Sämtliche zu einem Bau gehörigen Leistungen sollen nur ausnahmsweise

an einen Unternehmer (Generalunternehmer) vergeben werden." 1992 hieß der

Absatz dann so, wie oben bereits zitiert.

Trotzdem wird die Mehrheit der Aufträge öffentlicher Bauherrn noch an

Einzelunternehmen vergeben.

Am häufigsten kommt bei öffentlichen Auftraggebern der Verkehrswegebau/

Tiefbau, der Deponie- und Kläranlagenbau und der Ingenieurbau zum Einsatz ,

aber auch Wohn- und Gewerbebau-Projekte werden verwirklicht, wie

beispielsweise Schulen oder Krankenhäuser.

Aber eben die typischen Bauvorhaben öffentlicher Auftraggeber, wie o.g.

Strassen-, Deponie-, Kläranlagen- und Ingenieurbau; werden von privaten

Bauherrn eher selten ausgeführt; Ausnahmen sind hier sicherlich oben erwähnte

Sportstätten oder Rol bahnen auf Flughäfen, die aber insgesamt einen eher

kleinen Anteil des Bauvolumens ausmachen.

Daraus lässt sich schließen, dass die Mehrheit der genannten Bauvorhaben in

Einzelvergabe ausgeführt werden.

Von privaten Bauherrn gehen in aller Regel Wohnungs- Gewerbe- und

Industriebauaufträge aus. Diese werden sowohl in Einzelvergabe, wie auch als

Generalunternehmer-Aufträge vergeben. Bei relativ kleinen Bausummen (wie zum

Beispiel Einfamilienhäuser in konventioneller Bauweise) ist es nach wie vor üblich

Einzelvergaben durchzuführen, bei größeren Projekten geht man immer mehr

dazu über die Leistungen komplett an Generalunter- oder -übernehmer zu

vergeben. Die Gründe dafür liegen zum Beispiel darin, dass eben größere

24 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil A, Stand 1996.

25 Peter Racky: a.a.O.

40

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Johannes Kinkel

Projekte viel mehr Unwägbarkeiten mit sich bringen und dadurch die Risiken

erheblich steigen. Eben diese Risiken wälzt der Bauherr mit einer

Komplettvergabe an den Unternehmer ab.

Eine Vergabe an Totalunternehmer oder gar Totalübernehmer ist eine relativ

seltene Form der Projektorganisationsform, die zumeist bei Industrie-, Gewerbe-

und Wohnungsbau Anwendung findet.

Es existieren aber auf dem Markt auch Bauunternehmungen, die den Bau von

Einfamilienhäusern als Totalunternehmer anbieten, um sich so einen Vorteil bei

dem privaten ,,Häuslebauer" in einem hart umkämpften Wettbewerb zu schaffen.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die komplette Vergabe von Bauleistungen und

anschließende Weitervergabe an Subunternehmer tendenziell immer mehr

zunimmt, was eine Grafik verdeutlicht, die aus der schon zitierten Arbeit26 von

Peter Racky stammt.

Abbildung 13: Entwicklung des prozentualen Anteils der Subunternehmer-

leistungen am Bruttoproduktionswert in den Unternehmen des Hoch- und Tiefbaus

ohne ausgeprägten Schwerpunkt sowie des Hochbaus (Quelle: Peter Racky:

Entwicklung einer Entscheidungshilfe zur Festlegung der Vergabeform).

26 Peter Racky: a.a.O.

41

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2.3.4 Das Zusammenfinden der Projektbeteiligten

Das Zusammenfinden der Projektbeteiligten kann auf verschiedene Art und Weise

erfolgen.

Die Ausschreibung von Bauvorhaben öffentlicher Bauherrn wird durch Inserate in

Tageszeitungen bekannt gemacht. Dort werden potentiel e Auftragnehmer

aufgefordert sich die Ausschreibungsunterlagen bei dem jeweiligen

ausschreibenden Amt oder dem planenden Architekten abzuholen. Ferner gibt es

das Bundesausschreibungsblatt, welches das offizielle Fachorgan für

Ausschreibungen öffentlicher Auftraggeber der Bundesrepublik Deutschland ist.

Die Vergabe an die Unternehmen erfolgt dann konform zur VOB/A durch eine

Submission. Das ist eine zu einem speziel en Termin stattfindende öffentliche

Auswertung der bis dahin in verschlossenen Umschlägen gehaltenen

eingereichten Angebote. Jeder Bieter kann dort mit einem Vertreter anwesend

sein, nachdem das erste Angebot geöffnet wurde, darf keiner mehr ein Angebot

abgeben. Die Submissionsfrist ist in diesem Moment abgelaufen.

Außerdem existieren spezifische Zeitschriften privater Art, die sich mit der

Bekanntgabe von Ausschreibungen beschäftigen. Dort kann jedermann seine

Ausschreibungen veröffentlichen. Als Beispiel seien hier die ,,ibau

Planungsinformationen"27 genannt. Dort werden Bauvorhaben mit ihren

Rahmendaten vorgestellt, man kann die Größe des Bauvolumens, die bis dato

beauftragten Planer, den Bauherrn und die Projektorganisationsform aus den

Anzeigen ablesen.

Die Zeitschrift ist bundesweit erhältlich, es werden aber 37 verschiedene

Regionalausgaben herausgegeben, so dass jeder Interessierte nur die räumlich

für ihn in Frage kommenden Ausschreibungen lesen muss.

Bei privaten Bauherren werden Unternehmen direkt von den Ausschreibenden

angesprochen, um sie für die Angebotsabgabe zu akquirieren. Ausschreibende

können auch Generalunter- oder übernehmer oder Totalunter-/ -übernehmer sein.

Vergabewettbewerbe privater Bauherrn werden selten nach der VOB/ A

ausgeführt, da die VOB im § 2428 eine Verhandlung über Angebotspreis für nicht

statthaft erklärt. Der Ausschreibende soll laut VOB/ A dem Bieter mit dem

niedrigsten Preis den Zuschlag geben, wenn nicht andere Gründe gegen eine

Vergabe an diesen Bieter sprechen. Diese Praxis ist aber in der freien Wirtschaft

nicht durchsetzbar und wird deshalb nur von denen angewandt, die dazu

verpflichtet sind.

27 ibau Planungsinformationen, Verlag i.p. ibau Planungsinformationen GmbH, Geringhoffstr. 45, 48163

Münster.

28 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil A, Stand 1996.

42

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Mittlerweile sind auch Online-Dienste vorhanden, die per Internet

Ausschreibungen veröffentlichen, sogar das Bundesausschreibungsblatt ist unter

www.bundesausschreibungsblatt.de zu erreichen.

In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass das Bundeskabinett einen vom

Bundeswirtschaftsministerium erarbeiteten Entwurf für eine neue

Vergabeverordnung am 26. Juli 2000 verabschiedet hat. Sie soll die bisherige

Vergabeverordnung vom 29. September 1997 ablösen und zugleich die jüngsten

EG-Vergaberichtlinien (97/52 EG und 98/4 EG) in deutsches Recht umsetzen.

Eine der wesentlichen Neuerungen ist, dass die Abgabe elektronischer Angebote

im Bereich des öffentlichen Auftragswesens ermöglicht wird.

Zwar muss dieser Entwurf noch den Bundesrat passieren und man weiß heute

noch nicht, ob der Bundesrat ohne Änderungen dem Entwurf zustimmen wird,

doch ist zu erkennen, dass es offensichtlich nur noch eine Frage der Zeit ist, dass

Angebote an öffentliche Auftraggeber ,,online" angegeben werden können.

Die Vergabe der Architektenleistung unterliegt einer anderen Regelung. Neben

der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) existieren in der

Bundesrepublik Deutschland noch zwei weitere Verdingungsordnungen und zwar

die für Leistungen (VOL) und die für freiberufliche Leistungen (VOF). Nach der

VOF und VOL müssen in der BRD Dienstleistungen vergeben werden. Die VOL

findet Anwendung bei Dienstleistungen, ,,deren Gegenstand eine Aufgabe ist,

deren Lösung vorab und eindeutig erschöpfend beschrieben werden kann."29

Dienstleistungen, deren Aufgabenlösung nicht vorab und eindeutig beschrieben

werden kann, müssen nach der VOF vergeben werden. Und, obwohl laut

Rechtsprechung die Verträge von Architekten und Ingenieuren Werkverträge

nach BGB sind, wird die Leistung derer im Sprachgebrauch der EG-Richtlinien, die

Basis der VOL/VOF waren, als Dienstleistung angesehen. Demnach sind

Architektenaufträge auf Grundlage der VOF zu vergeben, wenn die

Auftragssumme einen gewissen Schwellenwert erreicht.30

Die Vergabe wird in der VOF nicht so stark vom Angebotspreis abhängig, wie das

bei einer Vergabe nach VOB der Fall ist. Dies kann auch gar nicht sein, denn

Architekten sind ja bei ihrer Preisermittlung an die HOAI gebunden. Vielmehr

findet ein Bewerbungsverfahren statt, in dem jeder Bieter sich und seine

Fähigkeiten besonders herausstellen muss.

29 Sabine Freifrau von Berchem: Vergabe von Ingenieur- und Architektenleistungen in H.R. Sangenstedt:

Rechtshandbuch für Architekten und Ingenieure.

30 Sabine Freifrau von Berchem: Vergabe von Ingenieur- und Architektenleistungen in H.R. Sangenstedt:

Rechtshandbuch für Architekten und Ingenieure.

43

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Die Bekanntmachung der Ausschreibung erfolgt auch durch die schon oben

erwähnten Ausschreibungsblätter.

Oft werden auch sogenannte Architektenwettbewerbe durchgeführt. Hier werden

verschiedene Ausfertigungen von den Bietern über den etwaigen Bauentwurf oder

das städtebauliche Konzept gegenübergestellt, um so aus vielen Alternativen

möglichst die Optimallösung zu erhalten.

Es existieren eine Vielzahl von unterschiedlichen Arten von Wettbewerben, deren

Nennung und Erläuterung den Rahmen dieser Arbeit sprengen würde, deshalb sei

hier auf die angegebene Literatur ([4]) verwiesen.

Von privaten Auftraggebern werden normalerweise keine Reglementierungen bei

der Vergabe von Architektenleistungen eingehalten, vielmehr findet ein freier

Wettbewerb statt oder der Bauherr geht zu dem ,,Architekten seines Vertrauens".

Gleiches gilt für die Fachplaner, die auch nicht selten von den Objektplanern

empfohlen werden.

2.3.5 Datenerfassung aus Ausschreibungsanzeiger

Abschließend sollen hier Daten untersucht werden, die aus den oben genannten

i-bau-Planungsinformationen stammen. Bei dieser Untersuchung müssen

folgende Randbedingungen beachtet werden:

-

bei der Datenermittlung sind Anzeigen aus zehn i-bau Heften ermittelt

worden,

-

es sind Daten der Regionalausgabe Süd-/ Mittelhessen erfasst worden, die

nördliche Grenze dieses Gebietes stellen der Vogelsbergkreis, der

Landkreis Gießen und der Lahn-Dill-Kreis dar. Die restlichen Begrenzungen

sind die hessischen Landesgrenzen,

-

es sind nur Bauvorhaben berücksichtigt, deren Gesamtkosten

voraussichtlich größer als 200.000,- DM sind,

-

bei den i-bau Planungsinformationen existieren zwar die Kapitel

,,Kommunaler Tiefbau und Garten- und Landschaftsbau", doch sind hier nur

wenige und größenmäßig kleine Bauvorhaben aufgeführt, so dass eine

Betrachtung dieser Projekte wegfällt.

-

daraus resultiert, dass hier lediglich Gewerbe-, Wohnungs- und

Industriebaumassnahmen untersucht werden können.

-

In jeder Ausgabe der Zeitschrift sind ca. 30- 40 öffentliche Ausschreibungen

enthalten, wie man sie aus Tageszeitungen kennt. Diese sind durchweg alle

44

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gewerkeweise aufgeteilt, folglich werden diese zu 100 % an

Einzelunternehmen vergeben. Deswegen sind diese Ausschreibungen nicht

berücksichtigt.

Nach Auswertung von 350 Bauvorhaben sind bei der Datenermittlung folgende

Werte entstanden:

Gesamtbauvorhaben

350 100%

davon

private Bauherrn

227

64,9%

Bauträger

45

12,9%

öffentliche Auftraggeber

78

22,3%

Einzelunternehmer

309

88,3%

Generalunternehmer

39

11,1%

Generalübernehmer

2

0,6%

Einzelplaner

243

69,4%

Generalplaner

107

30,6%

Verteilung der Bauvorhaben

Einfamilienhaus

87

24,9%

Zweifamilienhaus

11

3,1%

Mehrfamilienhaus

45

12,9%

Bürogebäude

16

4,6%

hallenartige Gebäude

18

5,1%

Doppel-/ Reihenhäuser

34

9,7%

Sanierung/ Umbau

44

12,6%

Alten-/ Pflegeheim

4

1,1%

Anbau /Erweiterung

18

5,1%

Einkaufsmarkt

5

1,4%

Wohn- /Geschäftshaus

16

4,6%

Feuerwehrgerätehaus

12

3,4%

sonstige

40

11,4%

45

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Private Bauherrn

227 100%

davon

Einzelunternehmer

189

83,3%

Generalunternehmer

36

15,9%

Generalübernehmer

2

0,9%

Einzelplaner

166

73,1%

Generalplaner

61

26,9%

Bauträger

45 100,0%

davon

Einzelunternehmer

45

100,0%

Generalunternehmer

0

0,0%

Generalübernehmer

0

0,0%

Einzelplaner

45

100,0%

Generalplaner

0

0,0%

Öffentliche Auftraggeber

78 100,0%

davon

Einzelunternehmer

75

98,4%

Generalunternehmer

3

1,6%

Generalübernehmer

0

0,0%

Einzelplaner

77

98,7%

Generalplaner

1

1,3%

46

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Eine grafische Auswertung der wichtigsten Zahlen ergibt folgende Bilder:

80,0%

64,9%

60,0%

40,0%

22,3%

12,9%

20,0%

0,0%

private Bauherrn

Bauträger

öffentliche

Auftraggeber

Abbildung 14: Gesamtverteilung der Auftraggeber

100,0%

88,3%

80,0%

60,0%

40,0%

11,1%

20,0%

0,6%

0,0%

Einzelunternehmer

Generalunternehmer

Generalübernehmer

Abbildung 15: Verteilung der Projektorganisationsformen

47

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100,0%

69,4%

80,0%

60,0%

30,6%

40,0%

20,0%

0,0%

Einzelplaner

Generalplaner

Abbildung 16: Einsatz von Planern

36,5%

18,3%

0,0%

sonstige

Einfamilienhaus

Einkaufsmarkt

Zweifamilienhaus

Mehrfamilienhaus

Sanierung/ Umbau

Alten-/ Pflegeheim

Anbau /Erweiterung

Abbildung 17: Verteilung der Art der Bauvorhaben nach Anzahl

48

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15,9%

0,9%

Einzelunternehmer

Generalunternehmer

Generalübernehmer

83,3%

Abbildung 18: Projektorganisationsformen privaten Auftraggebern

3,8%

Einzelunternehmer

Generalunternehmer

96,2%

Abbildung 19: Projektorganisationsformen bei öffentlichen Auftraggebern

49

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2.3.6 Bewertung der Daten

Sicherlich ist die Repräsentativität dieser Daten in Frage zu stellen, denn dafür ist

die Zahl der untersuchten Bauvorhaben zu klein. Außerdem wurden keine

Projekte des Tief-/ Ingenieurbaus und sonstige Bauvorhaben erfasst. Auch

öffentlich Ausschreibungen wurden nicht berücksichtigt, da diese laut der

Zeitschrift zu 100 % in Einzelvergabe vergeben wurden. Zwar tauchen in den

Daten öffentliche Auftraggeber auf, doch resultieren diese daraus, dass jeder

Planer/Bauherr/ Architekt in der Zeitschrift seine Bauvorhaben anzeigen kann, um

Bieter überregional zu akquirieren. Dies sind nicht die öffentlichen Bekannt-

machungen im Sinne der Anzeigepflicht, die man aus Tageszeitungen her kennt.

Die Projektorganisationsformen der verschiedenen Auftraggeber ist ebenfalls nicht

repräsentativ, denn viele Generalunternehmer vergeben ihre Leistungen in

freihändiger Vergabe an einen feststehenden Bieterkreis. Auch werden viele

Gewerke auf individuelle Bewerbungen hin vergeben. Dies ist oftmals so, dass

sich die potentiel en Bieter beim Generalunternehmer bewerben, nachdem der

Rohbau schon läuft und die Bieter die Baustelle beziehungsweise das vor der

Baustelle stehende Bauschild besichtigt haben und so einschätzen können, ob die

Abgabe eines Angebotes sich für sie lohnt. Deswegen inserieren viele GU nicht in

solchen Zeitschriften.

Außerdem konnten nicht alle Projektorganisationsformen, die vorab beschrieben

wurden, dargestellt werden, da die genauen Details nicht aus den Anzeigen der

Zeitung hervorgehen. Deswegen wurde nur von Generalunternehmern

gesprochen, ohne diese weiter zu differenzieren.

Dennoch kann man an der Statistik erkennen, dass private Bauherrn sich mehr an

Generalunternehmer halten, als dies bei öffentlichen Auftraggebern der Fall ist.

Auffällig ist der relativ hohe Einsatz von Generalplanern, der aber sicherlich auch

aus der relativ hohen Anzahl von Ein- bis Zweifamilienhäusern resultiert, denn bei

solch kleinen Bauvorhaben kommt es vor, dass Entwurf und Statik aus einer Hand

kommen. Weitere Fachplanungen sind dort meistens wegen nicht notwendig,

deswegen sind dort die Architekten auch gleichzeitig Generalplaner.

50

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3 Vergütung

3.1 Gesetzliche Regelungen

3.1.1 Architektenvergütung

Wie schon mehrfach erwähnt, werden Architektenleistungen nach der

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI vergütet. Die HOAI ist

eine Verordnung, welche die Bundesregierung aufgrund des Gesetzes zur

Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl

I S. 1745,1749) erlassen hat. Diese Ordnung ist bindend für alle Architekten- und

Ingenieurverträge, sie muss im Gegensatz zur VOB nicht ausdrücklich vereinbart

werden.

Lediglich bei Vergaben an Totalunter- oder übernehmer muss die HOAI nicht

angewandt werden, da es nicht die Kernaufgabe der vertraglichen Leistungen ist

Architekten- oder Ingenieurleistungen zu erbringen. Wenn der Totalunter-/

-übernehmer seine zu erbringenden Ingenieurleistungen an Subplaner

weitervergibt, dann müssen diese ihre Preisfindung auf Grundlage der HOAI

gestalten, nicht aber der Totalunternehmer gegenüber dem Bauherrn. 1

Das Leistungsbild des Architekten, der in der HOAI Objektplaner genannt wird,

teilt die Arbeit des Planers in neun Leistungsphasen auf. Die Inhalte dieser

Phasen wurden bereits in Kapitel 1.2.2 erläutert.

Jede dieser neun Phasen hat einen prozentualen Anteil am Gesamtbetrag, so

dass auch bei Beauftragung von einzelnen Leistungsphasen die genaue

Vergütung geregelt ist.

Der Gesamtbetrag ist in einer Honorartafel abhängig von der Honorarzone, in der

sich das Objekt befindet und von den anrechenbaren Kosten des Objektes, die

nach DIN 276 ermittelt werden, dargestellt. Obwohl die DIN 276 im Juni 1993

novelliert worden ist, greift die HOAI immer noch auf die Ausführung vom April

1981 zurück.

Dabei ist es für die Genauigkeit der Kostenermittlung abhängig, in welcher

Leistungsphase man sich gerade befindet. Welche Kostenermittlungsart für

welche Leistungsphase angewandt werden soll, kann man der nachstehenden

Tabelle entnehmen.

1 Hans Rudolf Sangenstedt: Kurze Antworten auf die wichtigsten Fragen zur HOAI im Deutschen Ingenieur

Blatt, 04/1999, Seiten 50-51

51

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1.

wenn 1. noch nicht vorliegt

Leistungsphasen 1-4

Kostenberechnung

Kostenschätzung

Leistungsphasen 5-7

Kostenanschlag

Kostenberechnung

Leistungsphasen 8-9

Kostenfeststellung

Kostenanschlag

Abbildung 20: Kostenermittlungen in den verschiedenen Leistungsphasen

Die Honorarzone beschreibt die Komplexität des Bauvorhabens, je komplizierter

ein Bauwerk ist, desto mehr Arbeitsaufwand steckt für den Architekten dahinter

und desto mehr Vergütungsanspruch besteht für ihn.

Es existieren für die Objektplanung fünf Honorarzonen, die nachfolgend aufgeführt

sind.

Honorarzone I:

Gebäude mit sehr geringen Planungsanforderungen

Honorarzone II:

Gebäude mit geringen Planungsanforderungen

Honorarzone III:

Gebäude mit durchschnittlichen Planungsanforderungen

Honorarzone IV:

Gebäude mit überdurchschnittlichen Planungsanforderungen

Honorarzone V:

Gebäude mit sehr hohen Planungsanforderungen.

Auf Grundlage dieser Anforderungsprofile an die Planung ist in § 12 HOAI2 eine

Objektliste für Gebäude erstellt, anhand der man die Bauwerke aufgrund ihrer

Nutzung klassifizieren und so den fünf Honorarzonen zuordnen kann.

Die anrechenbaren Kosten eines Objektes als Grundlage des Honorars des

Objektplaners ermittelt sich im wesentlichen nach den Kostengruppen 3.1 ­ 3.2

und 4 der DIN 276.

Kostengruppe 3.1 der DIN 276 beinhaltet die Kosten für die Baukonstruktion

inklusive des Daches.

In Kostengruppe 3.2 werden Preise für die Haustechnik berücksichtigt, während

Kostengruppe 4 die Außenanlage einbezieht, wobei anzumerken ist, dass der

Objektplaner auch nur dann die Kostengruppe 4 mit in seine Kostenermittlung

aufnehmen kann, wenn diese Planung ausdrücklich beauftragt ist, denn für

Außenanlagenplanung existieren auch Fachplaner. Im Falle der Beauftragung

eines solchen Fachplaners für Außenanlagen kann der Objektplaner natürlich nur

die Kosten für die Kostengruppen 3.1 - 3.2 ansetzen. Hier existieren aber auch

noch weitere Sonderregelungen, deren Erklärung den Rahmen dieser Arbeit

sprengen würde.

2 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), Stand 1996

52

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Die Aufteilung der anrechenbaren Kosten in der Honorartafel erfolgt bis zu einem

Wert von 100 000,- DM in 10.000 DM Schritten, bis zu 1.000.000,- DM in 100.000

DM Schritten, bis zu 10.000.000,- in 1.000.000-- DM Schritten und ab 10.000.000,-

DM dann in 10.000.000,- DM Schritten. Zwischenwerte sollen linear interpoliert

werden. Für jede, der fünf Honorarzonen existiert dann ein Mindest- und ein

Höchstsatz. Der Bereich zwischen diesen beiden Sätzen ist dann quasi der

Ermessensspielraum bei der Preisfindung des Architekten.

§ 4 der HOAI3 legt fest, dass die Mindestsätze nur in Ausnahmefällen

unterschritten werden dürfen. Auch eine Überschreitung der Höchstsätze ist nur in

außergewöhnlichen Fällen zulässig und muss schriftlich vereinbart werden.

Sollten in dem Vertrag keine genauen Honorare vereinbart werden, gelten die

Mindestsätze als vereinbart.

Zone I

Zone II

Zone III

Zone IV

Zone V

Anrechenbare

von

bis

von

bis

von

bis

von

bis

von

bis

Kosten in DM

DM

DM

DM

DM

DM

DM

DM

DM

DM

DM

50.000

3.880

4.720

4.720

5.850

5.850

7.540

7.540

8.670

8.670

9.510

60.000

4.650

5.650

5.650

6.990

6.990

8.990

8.990

10.330

10.330

11.330

70.000

5.440

6.600

6.600

8.150

8.150

10.470

10.470

12.020

12.020

13.180

80.000

6.200

7.520

7.520

9.290

9.290

11.930

11.930

13.700

13.700

15.020

90.000

6.990

8.470

8.470

10.440

10.440

13.400

13.400

15.370

15.370

16.850

100.000

7.760

9.390

9.390

11.550

11.550

14.810

14.810

16.970

16.970

18.600

200.000

15.510

18.550

18.550

22.610

22.610

28.700

28.700

32.760

32.760

35.800

300.000

23.270

27.490

27.490

33.120

33.120

41.570

41.570

47.200

47.200

51.420

400.000

31.020

36.200

36.200

43.100

43.100

53.450

53.450

60.350

60.350

65.530

500.000

38.770

44.720

44.720

52.650

52.650

64.540

64.540

72.470

72.470

78.420

600.000

44.770

51.750

51.750

61.060

61.060

75.010

75.010

84.320

84.320

91.300

700.000

49.790

57.930

57.930

68.790

68.790

85.070

85.070

95.930

95.930

104.070

800.000

54.100

63.400

63.400

75.810

75.810

94.420

94.420

106.830

106.830

116.130

900.000

57.720

68.200

68.200

82.160

82.160

103.120

103.120

117.080

117.080

127.560

1.000.000

60.630

72.260

72.260

87.770

87.770

111.030

111.030

126.540

126.540

138.170

2.000.000

110.340

130.760

130.760

157.990

157.990

198.840

198.840

226.070

226.070

246.490

3.000.000

160.090

189.300

189.300

228.240

228.240

286.660

286.660

325.600

325.600

354.810

4.000.000

209.760

247.750

247.750

298.400

298.400

374.380

374.380

425.030

425.030

463.020

5.000.000

259.440

306.230

306.230

368.610

368.610

462.180

462.180

524.560

524.560

571.340

6.000.000

311.320

363.970

363.970

434.160

434.160

439.450

439.450

609.640

609.640

662.290

7.000.000

363.210

421.710

421.710

499.720

499.720

616.730

616.730

694.740

694.740

753.240

8.000.000

415.100

479.460

479.460

565.280

565.280

694.000

694.000

779.820

779.820

844.180

9.000.000

466.980

537.200

537.200

630.830

630.830

771.280

771.280

864.910

864.910

935.130

10.000.000

518.870

594.950

594.950

696.390

696.390

848.560

848.560

950.000

950.000 1.026.080

20.000.000 1.037.740 1.179.410 1.179.410 1.368.300 1.368.300 1.651.640 1.651.640 1.840.530 1.840.530 1.982.200

30.000.000 1.556.610 1.753.370 1.753.370 2.015.720 2.015.720 2.409.250 2.409.250 2.671.600 2.671.600 2.868.360

40.000.000 2.075.480 2.316.840 2.316.840 2.638.660 2.638.660 3.121.380 3.121.380 3.443.200 3.443.200 3.684.560

50.000.000 2.594.350 2.882.940 2.882.940 3.267.720 3.267.720 3.884.890 3.884.890 4.229.670 4.229.670 4.518.250

Abbildung 21: Honorartafel für Grundleistungen bei Gebäuden und

raumbildenden Ausbauten [Quelle: HOAI 1996]

3 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), Stand 1996

53

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Johannes Kinkel

Die Bewertung der einzelnen Leistungsphasen des Leistungsbildes für die

Gebäudeplanung erfolgt nach folgendem Schema:

Bewertung der Grundleistung in

v.H. der Honorare

Grundlagenermittlung

3

Vorplanung

7

Entwurfsplanung

11

Genehmigungsplanung

6

Ausführungsplanung

25

Vorbereiten der Vergabe

10

Mitwirken bei der Vergabe

4

Objektüberwachung

31

Objektbetreuung

3

Abbildung 22: Leistungsbild Objektplanung für Gebäude [Quelle: HOAI 1996]

Exemplarisch soll anhand folgender Randbedingungen eine Honorarberechnung

durchgeführt werden:

Es soll ein durchschnittliches Bürogebäude (Honorarzone III) hergestellt werden.

Der Auftrag für den Architekten erstreckt sich über alle neun Leistungsphasen.

Folgende Kosten wurden ermittelt:

1. nach Kostenberechnung

2.400.000,- DM

2. nach Kostenanschlag

2.500.000,- DM

3. nach Kostenfeststellung 2.650.000,-

DM.

Der Architekt berechnet sein Honorar aus den Mittelwerten der Mindest- und

Maximalsätze.

54

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Johannes Kinkel

Anrechenbare Bewert

interpoliertes

Teilhonorar

Kosten in DM

ung

Grundhonorar in

in v.H.

DM

Grundlagenermittlung 2.400.000,- 3

210.029,00

6.300,87

Vorplanung 2.400.000,-

7

210.029,00

14.702,03

Entwurfsplanung 2.400.000,-

11 210.029,00

23.103,19

Genehmigungsplanung 2.400.000,-

6

210.029,00

12.601,74

Ausführungsplanung 2.500.000,- 25

217.932,50 54.483,13

Vorbereiten Vergabe

2.500.000,-

10

217.932,50

21.793,25

Mitwirken Vergabe

2.500.000,-

4

217.932,50

8717,30

Objektüberwachung 2.650.000,- 31

229.787,75 71.234,20

Objektbetreuung 2.650.000,-

3 229.787,75 6.893,63

Gesamthonorar DM

219.829,34

Die Vorgehensweise ist dabei folgende: Bei Rechnungsstellung der

Leistungsphasen 1-4 liegt die Kostenberechnung vor, anhand dieser

anrechenbaren Kosten wird aus der Honorartafel ein Grundhonorar interpoliert

und mit dem für die jeweilige Leistungsphase relevanten Prozentsatz bewertet.

Dadurch erhält man Teilhonorar, welches den Vergütungsanspruch für die

Leistungsphase darstellt.

Für die Rechnungsstellung der Leistungsphasen 5-7 wird analog vorgegangen,

nur mit dem Unterschied, dass hier die anrechenbaren Kosten als Kostenanschlag

ermittelt wurden.

Gleiches gilt für die Leistungsphasen 8-9. Hier wurden aber die anrechenbaren

Kosten als Kostenfeststellung ermittelt.

Es erscheint im ersten Moment logisch, dass bei höheren anrechenbaren Kosten

und damit auch bei höherem Standard des Bauwerks, das Architektenhonorar

steigt. Allerdings ist dies ein Punkt, der in der Fachwelt schon lange kontrovers

diskutiert wird. Denn der Nachteil an dieser Vergütungsart ist der, dass der

55

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Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

Objektplaner gar kein Interesse daran hat, die Baukosten niedrig zu halten, weil

damit sein Honorar sinkt.

Wenn der Architekt also keine persönliche Beziehung zum Bauherrn hat, wird er

wohl nicht mit aller Gewalt versuchen nach irgendwelchen alternativen

Ausführungsarten zu recherchieren, die ihm Umstände und Arbeit machen und

dafür sein Honorar drücken.

Deswegen hat man bei der 5. Novellierung der HOAI zum 01.01.1996 einen

Paragraphen um einen Absatz ergänzt, der den Planer zum kostensparenden

Planen anreizen soll.

In § 5 Absatz 4a4 wird festgelegt, dass der Planer unter Ausschöpfung der

technisch-wirtschaftlichen Lösungsmöglichkeiten Kostensenkungen ohne

Verminderung des Standards herbeiführen kann, wofür er zuvor ein

Erfolgshonorar schriftlich vereinbaren kann, welches bis zu 20 % der eingesparten

Kosten betragen darf.

Als Beispiele für die über das übliche Maß hinausgehenden Leistungen sollen

Varianten der Ausschreibung, die Konzipierung von Alternativen, die Reduzierung

der Bauzeit, die systematische Kostenkontrol e, die verstärkte Koordinierung aller

Fachplanungen, sowie die Analyse zur Optimierung der Energie- und sonstigen

Betriebskosten sein.

Doch auch diese Bestimmung findet in der Fachwelt keine Zustimmung und wird

als untauglich bezeichnet, denn das was als Beispiel genannt wird ist sowieso die

Aufgabe des Planers. Man kann dann § 5 Absatz 4a so auslegen, dass der Planer

mehr Geld bekommt, wenn er sich mehr Mühe gibt, um sorgfältig zu arbeiten.

Dies setzt allerdings dann voraus, dass der Planer ohne diese Sondervergütung

nicht sorgfältig arbeitet und sein Potential nicht voll ausschöpft.

In der Tat ist es aber sehr schwierig eine andere Vergütungsform zu finden.

Fürsprecher der jetzigen Honorarordnung argumentieren oft so: ,,Höhere

Bausummen bedeuten höheres Haftungsrisiko. Dies verlangt höheres Honorar."5

Als Alternative könnte man sogenannte ,,Kostenrahmen" vertraglich fixieren. Hier

wird der Architekt angehalten die Bausumme in eben diesem Rahmen zu halten.

Konsequenterweise folgt daraus, dass wenn dieser Rahmen überschritten ist, der

Erfolg, den der Architekt laut Werkvertrag schuldet, nicht erreicht ist und somit

seine komplette Planung unbrauchbar ist. Dadurch hätte er auch keinen Anspruch

auf sein Honorar. Um aber solch ein ,,Bau-Etat" zu vereinbaren, muss dieser exakt

vertraglich fixiert werden, die Kostenermittlungen, die der Architekt für seine

Honorarfindung anstellt, haben einen anderen Zweck und werden hierfür nicht

4 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), Stand 1996

5 Horst Locher in "Einleitung zur HOAI 1996"

56

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anerkannt. Auch die voraussichtlichen Baukosten, die im Bauantrag genannt

werden, ersetzen solch eine Parteienvereinbarung nicht.

Weitergehend soll auf diese Problematik aber noch im Kapitel ,,Risiken"

eingegangen werden.

3.1.2 Fachplanervergütung

Grundsätzlich sind auch die Verträge der Fachplaner Werkverträge. Demnach

sind auch diese Kontrakte nach der HOAI zu vergüten. Es existieren hier, wie

schon in Kapitel 1.2 kurz angedeutet, Leistungsbilder und Honorartafeln für

folgende Arbeiten:

-

Gutachten und Wertermittlungen

-

Städtebauliche Leistungen

-

Landschaftsplanerische Leistungen

-

Leistungen bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen

-

Leistungen bei Tragwerksplanungen

-

Leistungen bei der Technischen Ausrüstung

-

Leistungen für Thermische Bauphysik

-

Leistungen für Schallschutz und Raumakustik

-

Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau

-

Vermessungstechnische Leistungen

Die Honorarregelungen weisen leichte Unterschiede zu der Methode bei der

Architektenvergütung auf, sind aber im Grossen und Ganzen ähnlich.

Die Vergütungsmodalitäten für Gutachten und Wertermittlungen sowie für

städtebauliche Leistungen sollen im Rahmen dieser Arbeit nicht erläutert werden,

da sie im Hinblick auf das Ziel dieser Arbeit nur eine geringe Relevanz aufweisen.

Auf die Regelungen der anderen Arbeitsbereiche soll im folgenden kurz

eingegangen werden, und zwar in der Form, dass nicht jeder einzelne Fachplaner

im Detail beschrieben wird, sondern dass die Art und Weise der Vergütung

aufgrund der Unterschiede zum Objektplaner hin erklärt sind.

57

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3.1.2.1 Landschaftsplanerische Leistungen

Die Parameter für das Honorar des Landschaftsplaners sind unterschiedlich, es

hängt hier davon ab, welche Leistung der Landschaftsplaner erbringt. Zu seinem

Leistungsspektrum gehören folgende Aufgaben:

-

Landschaftspläne

-

Grünordnungspläne

-

Landschaftsrahmenpläne

-

Umweltverträglichkeitsstudien, Pflege- und Entwicklungspläne

Für die verschiedenen Aufgaben existieren in der HOAI auch verschiedene

Vergütungsmodelle.

Die Parameter, nach denen das Honorar des Planers berechnet wird, der einen

Landschaftsplan erstellt, sind die Honorarzone und die geplante Fläche in Hektar.

Im Unterschied zum Objektplaner gibt es hier aber nur drei Honorarzonen,

nämlich:

Honorarzone I:

Landschaftspläne mit geringem Schwierigkeitsgrad

Honorarzone II:

Landschaftspläne mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad

Honorarzone III:

Landschaftspläne mit hohem Schwierigkeitsgrad.

Außerdem besteht das Leistungsbild nur aus fünf Leistungsphasen:

-

Klärung der Aufgabenstellung und Ermitteln des Leistungsumfanges

-

Ermitteln der Planungsgrundlagen

-

Vorläufige Planfassung (Vorentwurf)

-

Entwurf

-

Genehmigungsfähige Planung

Anzumerken sei hier, dass ohne gesonderte Vereinbarung die Gesamtheit der fünf

Leistungsphasen nicht mit 100 % des Gesamthonorars bewertet ist. Sowohl die

Leistungsphase 1 als auch die Leistungsphase 2 sind nicht vol bewertet. Die vol e

Summe der Honorartafel ist somit nur bei einem erhöhten Planungsaufwand zu

erreichen.

Derjenige Planer, der einen Grünordnungsplan erstellt, hat andere Einflussgrößen

zur Ermittlung seines Honorars. Bei ihm gibt es anstelle der drei Honorarzonen nur

zwei Stufen, die Normalstufe und die Schwierigkeitsstufe. Der zweite Parameter

58

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errechnet sich aus einer Fülle von Vorgaben und Festsetzungen aus dem

Bebauungsplan in Abhängigkeit der geplanten Fläche in Hektar. So entstehen

Verrechnungseinheiten (VE), die in der Honorartafel aufgeführt sind. Die

Aufteilung der Leistungsphasen im Leistungsbild entspricht der des Planers für die

Landschaftsplanung.

Zu erwähnen ist hier noch, dass bei den beiden vorgenannten

Vergütungsmodellen die Leistungsphasen fünf jeweils mit 0 % bewertet sind, dies

bedeutet, dass ohne zusätzlich Vereinbarung für diese Leistungsphasen keine

Leistungen verlangt werden, aber auch kein Honorar in Rechnung gestellt werden

kann. Diese Leistung soll entweder pauschal vereinbart oder auf Stundenbasis

abgerechnet werden.

Für Landschaftsrahmenpläne gibt es nur vier Leistungsphasen:

Landschaftsanalyse, Landschaftsdiagnose, Entwurf und die endgültige

Planfassung. Außerdem wird hier das Honorar nach der zu planenden Fläche

ermittelt und es bestehen nur zwei Honorarzonen, die Normalstufe und die

Schwierigkeitsstufe.

Bei einer Umweltverträglichkeitsstudie sind wieder fünf Leistungsphasen

vorhanden, nämlich Klärung der Aufgabenstellung, Ermitteln und Bewerten der

Planungsgrundlagen, Konfliktanalysen und Alternativen, vorläufige Fassung der

Studie und endgültige Fassung der Studie. Außerdem wird das Honorar wieder

aus drei unterschiedlichen Honorarzonen, sowie der geplanten Fläche in Hektar

ermittelt.

Ein ähnliches Vergütungsmodell wird bei der Honorarberechnung für Pflege- und

Entwicklungspläne verwendet.

3.1.2.2 Leistungen bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen

Die Vergütung der Leistungen für Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen ist im

wesentlichen analog zu der beim Objektplaner. Es existieren die ebenfalls bereits

in Kapitel 1.2 genannten neun Leistungsphasen, die sich zwar inhaltlich leicht

unterscheiden, aber insgesamt sehr ähnlich sind.

Die Honorierung basiert auch hier auf der Grundlage der anrechenbaren Kosten,

sowie der Komplexität des Bauvorhabens, ausgedrückt durch fünf verschiedene

Honorarzonen.

59

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Honorarzone I:

Objekte mit sehr geringen Planungsanforderungen

Honorarzone II:

Objekte mit geringen Planungsanforderungen

Honorarzone III:

Objekte mit durchschnittlichen Planungsanforderungen

Honorarzone IV:

Objekte mit überdurchschnittlichen Planungsanforderungen

Honorarzone V:

Objekte mit sehr hohen Planungsanforderungen.

Die Bewertungsmerkmale für die Wahl der Honorarzone sind:

1. geologische und baugrundtechnische Gegebenheiten,

2. technische Ausrüstung oder Ausstattung,

3. Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung oder das Objektumfeld,

4. Umfang der Funktionsbereiche oder der konstruktiven oder technischen

Anforderungen,

5. fachspezifische Bedingungen.

Ähnlich wie beim Objektplaner spielt bei der Genauigkeit der Ermittlung der

anrechenbaren Kosten der Planungsstand eine Rol e. So sollen für die

Leistungsphasen 1-4 die Kosten nach der Kostenberechnung ermittelt werden,

solange diese noch nicht vorliegt nach der Kostenschätzung. In den

Leistungsphasen 5-9 soll nach der Kostenfeststellung ermittelt werden, solange

diese noch nicht vorliegt, nach der Kostenberechnung.

3.1.2.3 Leistungen bei der Tragwerksplanung

Auch die Leistungen der Tragwerksplaner werden nach dem gleichen Schema wie

die der Objektplaner ermittelt. Es existieren wiederum fünf Honorarstufen, die von

sehr geringem bis sehr hohem Schwierigkeitsgrad reichen. Außerdem gibt es

wieder neun Leistungsphasen im Leistungsbild. Allerdings gibt es für die

Leistungsphasen 7-9 keine Bewertungen der Grundleistungen, das heißt, dass die

Leistungen Mitwirkungen bei der Vergabe, Objektüberwachung und

Objektbetreuung im Normalfal nicht von den Tragwerksplanern ausgeführt

werden.

Die anrechenbaren Kosten der Tragwerksplaner ermitteln sich allerdings ein klein

wenig anders als bei den Architekten. Von den Kosten der Baukonstruktion

(Kostengruppen 3.1 und 3.5.1) werden 55 % angerechnet und von den Kosten der

Installation (Kostengruppe 3.2 und 3.5.2) werden lediglich 20 % angerechnet. Die

Ermittlung dieser Kosten soll in den Leistungsphasen 1-3 nach der

Kostenberechnung erfolgen, fal s diese noch nicht vorhanden ist, nach der

Kostenschätzung, in den Leistungsphasen 4-6 nach der Kostenfeststellung, fal s

diese noch nicht vorhanden ist, nach dem Kostenanschlag.

60

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Johannes Kinkel

Natürlich existieren auch hier Sonderregelungen, zum Beispiel für aufwendige

Gründungen oder komplizierte Tragkonstruktionen, die gesondert vereinbart

werden können.

3.1.2.4 Leistungen bei der Technischen Ausrüstung

Das Leistungsbild der Technischen Ausrüstung entspricht dem des Objektplaners

mit den neun Leistungsphasen von der Grundlagenermittlung bis zur

Objektbetreuung und Dokumentation.

Auch die Detaillierung der Kostenermittlung entspricht der des Objektplaners

(siehe Abbildung 13).

Lediglich bei der Unterscheidung der Honorarzonen ergeben sich Unterschiede:

Die Planer der Technischen Ausrüstung haben nur drei Honorarzonen zu

berücksichtigen, nämlich für Anlagen mit

geringen

Planungsanforderungen,

durchschnittlichen

Planungsanforderungen

und hohen Planungsanforderungen.

Die Bewertungsmerkmale für die Einteilung der Honorarzonen sind

1. Anzahl der Funktionsbereiche,

2. Integrationsansprüche,

3. Technische Ausgestaltung,

4. Anforderungen an die Technik,

5. Konstruktive Anforderungen.

Ansonsten ist das Vergütungsmodell der Technischen Ausrüstung dem des

Objektplaners sehr ähnlich.

3.1.2.5 Leistungen für Thermische Bauphysik

Bei den Leistungen für Thermische Bauphysik handelt es sich um den Entwurf,

Bemessung und Nachweis des Wärmeschutzes nach der Wärmeschutz-

verordnung. Hierbei wird das Honorar denselben Kriterien zugrunde gelegt wie

beim Objektplaner, das heißt es wird von den gleichen anrechenbaren Kosten und

Honorarzonen ausgegangen. Lediglich die Aufteilung des Leistungsbildes

unterscheidet sich, es existieren nur fünf Leistungsphasen:

61

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1. Erarbeitung des Planungskonzepts,

2. Erarbeiten des Entwurfs einschließlich der überschlägigen Bemessung,

3. Aufstellen des prüffähigen Nachweises des Wärmeschutzes,

4. Abstimmung des geplanten Wärmeschutzes mit der Ausführungs-

planung und der Vergabe,

5. Mitwirken bei der Ausführungsüberwachung.

Hier sollte wiederum auch angemerkt werden, dass Leistungsphase 5 mit 0 %

bewertet ist und im Falle der Ausführung gesondert vergütet werden soll.

3.1.2.6 Leistungen für Schallschutz und Raumakustik

Bei der Vergütung von Schallschutzgutachten und ähnlichem gibt es fünf

Leistungsphasen und drei Honorarzonen. Die anrechenbaren Kosten sind die

Kosten für die Baukonstruktion, zentrale Betriebstechnik und betriebliche

Einbauten (Kostengruppen 3.1 bis 3.4 nach DIN 276).

Raumakustische Planung beinhaltet den Entwurf von Sälen und Hal en, wie

Unterrichtshallen, Konzertsälen, Kirchen, etc.

Hier werden die anrechenbaren Kosten auf die Kubatur des entsprechenden

Raumes umgelegt. Das bedeutet, dass die Kosten durch die Kubatur des

Gebäudes dividiert und mit dem Rauminhalt des betreffendes Raumes multipliziert

werden.

Ansonsten ist auch hier die Preisfindung analog zu den bisher beschriebenen

Planungsleistungen mit jeweils fünf Honorarzonen und Leistungsphasen.

3.1.2.7 Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau

Auch dieses Vergütungsmodell lehnt sich an die bisher vorgestellten an. Bei der

Erstellung von Bodengutachten und Gründungsvorschlägen gibt es allerdings nur

drei Leistungsphasen, allerdings auch fünf Honorarzonen, von sehr geringem bis

sehr hohem Schwierigkeitsgrad der Gründung. Die anrechenbaren Kosten

ermitteln sich analog zu denen des Tragwerksplaners.

62

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3.1.2.8 Vermessungstechnische Leistungen

Die letzte der in der HOAI geregelten Honorarfindungen unterscheidet sich von

den vorangegangen leicht. Es existieren wiederum fünf Honorarzonen, allerdings

umfasst das Leistungsbild sechs Leistungsphasen und zwar

-

Grundlagenermittlung

-

Geodätisches Festpunktfeld

-

Vermessungstechnische Lage- und Höhenpläne

-

Absteckungsunterlagen

-

Absteckung für Entwurf

-

Geländeschnitte

Die anrechenbaren Kosten ermitteln sich abhängig davon, welches Bauprojekt

vermessen wird, hier gilt es Gebäude, Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen

zu unterscheiden.

Bei Gebäuden und Ingenieurbauwerken sind allerdings nicht die vol en Kosten

anzurechnen, sondern nur Anteile in Prozent, die wiederum von der Höhe der

Bausumme abhängen. Diese Anteile können von 40 % bei Bausummen unter

einer Millionen DM bis zu 25 % bei einer Bausumme über fünf Millionen DM

variieren.

3.1.3 Projektsteuerervergütung

Über die Vergütung der Projektsteuerung gibt es ebenfalls Regelungen in der

HOAI. Diese sind allerdings relativ kurz gefasst, es existieren auch keine

Honorartafeln. Es werden hier lediglich die Aufgaben des Projektsteuerers

definiert. In Absatz 2 des betreffenden Paragraphen6 heißt es: ,,Honorare für

Leistungen bei der Projektsteuerung dürfen nur berechnet werden, wenn sie bei

Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden sind; sie können frei vereinbart

werden." Dadurch bekommt der Projektsteuerer einen anderen Status als die

anderen in der HOAI beschriebenen Fachplaner, denn bei diesen wird in § 4

festgelegt, dass die jeweiligen Mindestsätze der Honorartafel als vereinbart gelten,

fal s nichts anderes schriftlich vereinbart wurde.

Im Ausschuss der Ingenieurverbände und Ingenieurkammern für die

Honorarordnung e.V., kurz AHO, wurde am 30. September 1993 eine

6 § 31 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Stand 1996

63

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Fachkommission ,,Projektsteuerung" gegründet. Diese Kommission wurde mit dem

Ziel konstituiert, dafür zu sorgen, dass die vom ,,Deutschen Verband der

Projektsteuerer e.V." (DVP) 1990 entwickelte ,,Leistungs- und Honorarordnung

Projektsteuerung" als eigenständiger Teil in die 6. Novellierung der HOAI

eingearbeitet wird.

In einem Vortrag7 des Leiters der Fachkommission Projektssteuerung des AHO,

Herrn Univ.-Prof. Dr. Ing. C.J. Diederichs im Rahmen der Konferenz

,,Projektsteuerung im Bauwesen" in Düsseldorf im April 1996, geht dieser darauf

ein, dass er in einer Anhörung zur 6. Novel e beim Bundeswirtschaftsministerium

am 28. November 1995 den Antrag zur Aufnahme der Honorarordnung in die

HOAI mündlich vorgetragen hat.

Weiterhin stellt er in diesem Vortrag die These auf, dass die 5. Novel e zur HOAI

am 1. Januar 1996 in Kraft getreten ist und dass mit einer neuerlichen

Novellierung frühestens ab 1999 zu rechnen ist.

Laut Auskunft des Verbandes der Projektsteuerer vom 17.7.2000 ist aber eine

Umsetzung in die HOAI derzeit nicht absehbar, da es vorerst nicht zu einer

Novellierung der HOAI kommen wird.

3.1.4 Unternehmervergütung

Grundlage der Vergütung des Unternehmens ist § 631 (1) BGB8. Dort wird der

Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Weitergehende

Regelungen im Bezug auf das Entgeld des Unternehmens trifft das BGB nicht.

Sollte die VOB als Vertragsbestandteil vereinbart werden, und das ist ja, wie

vorher schon angedeutet bei fast allen Bauverträgen der Fall, beziehungsweise

bei öffentlichen Aufträgen Pflicht, regeln dort im Teil B die §§ 2 und 15 detailliert

die Art und Weise der Vergütung.

Hier wird unter anderem definiert, ab welcher Mengenveränderung bei

Einheitspreisverträgen die Preise neu gestaltet und unter welchen Umständen

vorher vertraglich festgelegte Pauschalsummen verändert werden dürfen.

Wie man sieht, werden hier im Gegensatz zu den Architektenleistungen keine

Vorgaben zur Preisermittlung vor Auftragserteilung gemacht. Dies ist ganz

individuell und nach dem Belieben des Unternehmens zu bestimmen. Die

Unternehmen müssen nur abwägen, was die Situation am Markt hergibt (sehr

7 C.J. Diederichs: Rechtliche Aspekte der Projektsteuerung aus technisch-wirtschaftlicher Sicht in BW

Bauwirtschaft 07/1996, Seiten 14-17

8 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2000

64

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hohe Angebotssumme) oder bis zu welcher Summe sie einen Auftrag ohne

Verluste abwickeln könnten ( sehr niedrige Angebotssumme).

Lediglich bei der Vergabe öffentlicher Aufträge existieren gesetzliche Vorschriften

in Form der Baupreisverordnung. Diese Verordnung setzt Richtlinien für

Höchstpreise fest. Dadurch soll verhindert werden, dass Preisvereinbarungen, die

in auffälligem Missverhältnis zur beauftragten Leistung stehen, zustande kommen.

Ein nach Vertragsabschluß entdeckter Verstoß gegen zwingende Vorschriften der

Baupreisverordnung hat indes nicht die Unwirksamkeit des Bauvertrages in seiner

Gesamtheit zur Folge. Für die einzelne Position ist dann ein neuer Preis zu

ermitteln, der dann als vertraglich vereinbart gilt.9

3.2 Normen und Empfehlungen über die Vergütung

3.2.1 Architektenvergütung

Über die Vergütung der Architekten sind keine Normen und Empfehlungen

bekannt. Sie sind auch nicht notwendig, denn die Entgeldermittlung wird ja, wie im

vorangegangenen Kapitel beschrieben, per Verordnung geregelt und ist somit

bindend für alle, die Verträge über Architekten- und Ingenieurleistungen

abschließen.

Als Empfehlung findet man lediglich den Einheits-Architektenvertrag der

Bundessarchitektenkammer, der aber nur einige allgemeine Regelungen enthält,

nicht aber Vorgaben zu der Preisfindung.

3.2.2 Fachplanervergütung

Auch für die Fachplaner gilt das gleiche wie bei der Vergütung von

Architektenleistungen. Normen und Empfehlungen sind keine bekannt, es

existieren aber ebenfalls eine Reihe von Musterverträgen, die auf die

verschiedenen Ansprüche der unterschiedlichen Planer zugeschnitten sind.

Für die Bereiche Ingenieurbauwerke, Tragwerksplanung, technische Ausrüstung

und thermische Bauphysik gibt der Werner Verlag beispielsweise Musterverträge

heraus. Diese wurden in Zusammenarbeit mit den entsprechenden

Fachkommissionen des Ausschusses der Ingenieurverbände und

Ingenieurkammern für die Honorarordnung, kurz AHO, erarbeitet. Sie orientieren

sich exakt an der HOAI und zeigen verschiedene honorarrechtliche

Gestaltungsmöglichkeiten auf.

9 Horst Locher: Das private Baurecht

65

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3.2.3 Projektsteuerervergütung

In Kapitel 3.1.3 wurde es bereits erwähnt, der ,,Deutsche Verband der

Projektsteuerer e.V." (DVP) hat in Zusammenarbeit mit dem AHO eine

Honorarregelung für die Arbeit der Projektsteuerer entwickelt. Diese soll, laut

Wil en des DVP, in die HOAI als eigenes Leistungsbild aufgenommen werden.

Dies ist bis jetzt nicht erfolgt, zum einen liegt es daran, dass der Antrag auf

Aufnahme durch den Vorsitzenden des DVP erst am 28. November 1995 gestellt

wurde. Das war der Zeitpunkt unmittelbar vor der letzten Novellierung, die zum 1.

Januar 1996 in Kraft getreten ist und somit konnte diese Änderung in die

Novellierung nicht mehr eingearbeitet werden. Man war damals guter Dinge, dass

die Einarbeitung des Vergütungsmodells dann zur nächsten Novellierung erfolgen

sollte, aber die 6. Neufassung ist bis heute nicht in Sicht.

Zum anderen gibt es viele Vertreter in der Fachwelt, die die Leistungen der

Projektsteuerer gar nicht in der HOAI haben wol en. Dies hat sicherlich auch damit

zu tun, dass die Arbeit des Projektsteuerers als Dienstleistung angesehen wird,

die Leistungen, deren Entlohnung durch die HOAI geregelt werden, sind aber

durch die Rechtsprechung allesamt zu Werkvertragsleistungen erklärt worden.

Es bleibt festzuhalten, dass die Honorarordnung des AHO nicht bindend für

Projektsteuerungsverträge ist, da sie nicht Bestandteil der HOAI ist, sehr wohl

aber häufig als Referenz für solche Verträge eingesetzt wird. Man kann sie somit

quasi als Empfehlung des Deutschen Verbandes der Projektsteuerer ansehen.

Ob der Entwurf früher oder später in die HOAI eingearbeitet wird, bleibt

abzuwarten.

Im Folgenden soll der Entwurf kurz vorgestellt werden:

Der Entwurf des AHO sieht vor, dass analog zur HOAI die Vergütung des

Projektsteuerers nach den folgenden Parametern ermittelt wird:

a) die anrechenbaren Kosten des Projektes nach DIN 276 (in der Fassung

vom Juni 1993) mit den Kostengruppen 100 bis 700, jedoch ohne die

Gruppe 110 Grundstückswert, 710 Bauherrenaufgaben und 760

Finanzierung,

b) der Honorarzone, der das Projekt angehört,

c) der Honorartafel für Projektsteuerung, sowie

d) der Bewertung der Leistungsanteile der einzelnen Leistungsphasen.

66

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Die Aufteilung des gesamten Leistungsbildes erfolgt in fünf sachlich

zusammenhängenden Leistungsphasen, es existieren hier nur drei Honorarzonen,

die anrechenbaren Kosten reichen von 1 Millionen DM bis hin zu 1 Milliarde DM,

wie es die nachfolgende Grafik zeigt.

Zone III unten

Zone III mittel

Zone III oben

Anrechenbare

Honorar

Honorar

Honorar

Honorar

Honorar

Honorar

Kosten in DM

in DM

in Prozent

in DM

in Prozent

in DM

in Prozent

1.

000.000

4

5.500

4,55

50

.100

5,010

5

4.700

5,47

2.

000.000

8 1.435

4,07

89

.595

4,480

9

7.755

4,89

3.

000.000

1

13.759

3,79

12

5.087

4,170

1

36.415

4,55

4.

000.000

1

43.738

3,59

15

7.980

3,949

1

72.221

4,31

5.

000.000

1

71.974

3,44

18

8.939

3,779

2

05.904

4,12

6.

000.000

1

98.821

3,31

21

8.358

3,639

2

37.895

3,96

7.

000.000

2

24.513

3,21

24

6.497

3,521

2

68.480

3,84

8.

000.000

2

49.215

3,12

27

3.539

3,419

2

97.862

3,72

9.

000.000

2

73.052

3,03

29

9.621

3,329

3

26.190

3,62

10

.000.000

2

96.122

2,96

32

4.853

3,249

3

53.583

3,54

20

.000.000

4

96.589

2,48

54

3.653

2,718

5

90.717

2,95

30

.000.000

6

60.952

2,20

72

2.425

2,408

7

83.898

2,61

40

.000.000

8

01.869

2,00

87

5.203

2,188

9

48.537

2,37

50

.000.000

9

25.352

1,85

1.

008.651

2,017

1

.091.950

2,18

60

.000.000

1.034.941

1,72

1.

126.696

1,878

1

.218.450

2,03

70

.000.000

1.132.977

1,62

1.

231.931

1,760

1

.330.885

1,90

80

.000.000

1.221.121

1,53

1.

326.200

1,658

1

.431.278

1,79

90

.000.000

1.300.618

1,45

1.

410.881

1,568

1

.521.144

1,69

10

0.000.000

1.372.433

1,37

1.

487.045

1,487

1

.601.657

1,60

20

0.000.000

2.473.656

1,24

2.

684.110

1,342

2

.895.757

1,45

30

0.000.000

3.473.287

1,16

3.

769.506

1,257

4

.069.947

1,36

40

0.000.000

4.406.658

1,10

4.

783.204

1,196

5

.167.682

1,29

50

0.000.000

5.290.757

1,06

5.

743.588

1,149

6

.208.566

1,24

60

0.000.000

6.135.592

1,02

6.

661.478

1,110

7

.204.145

1,20

70

0.000.000

6.947.775

0,99

7.

544.054

1,078

8

.162.048

1,17

80

0.000.000

7.732.006

0,97

8.

396.375

1,050

9

.087.699

1,14

90

0.000.000

8.491.797

0,94

9.

222.252

1,025

9

.985.151

1,11

1.

000.000.000

9.229.877

0,92

10

.000.000

1,000

1

0.800.000

1,08

Abbildung 23: Erweiterte Honorartafel zu § 205 (1) AHO-Entwurf 1994

67

---

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Die ursprünglich vom AHO entwickelte Honorartafel hatte lediglich Kosten bis

einschließlich 100 000 000 DM berücksichtigt. Sie wurde aber dann von 100

Millionen bis eine Milliarde DM fortgeschrieben und zwar nach folgenden

logarithmischen Ansätzen:

Y III unten = 2,27 ­ 0,195 * ln(x)

Y III mitte = 2,46 ­ 0,211 * ln(x)

Y III oben = 2,64 ­ 0,225 * ln(x),

wobei hier x die anrechenbaren Kosten in Millionen DM darstellen und y das

Honorar in Prozent.

3.2.4 Unternehmervergütung

Für die Unternehmervergütung steht die VOB mit den Teilen A als DIN 1960, B als

DIN 1961 und C als DIN 18299ff zur Verfügung. Sie wird allerdings als

Vertragsbestandteil vereinbart, so dass ihr Status mehr als nur eine Norm ist.

Für öffentliche Auftraggeber ist die Vereinbarung der VOB Pflicht, so dass sie bei

öffentlichen Aufträgen immer Bestandteil ist. Aber auch bei privaten Bauherren

wird die Aufnahme der VOB in den Vertrag empfohlen und auch weitestgehend

eingehalten.

Im Gegensatz zur HOAI regelt die VOB nicht die Methodik der Preisfindung,

sondern nur die Art der Vergütung allgemein.

In § 5 VOB/ A werden demnach folgende Vergütungsarten definiert

beziehungsweise festgelegt:

1.) In der Regel sollen die Leistungen nach Einheitspreisen abgerechnet werden

und zwar in technisch und wirtschaftlich einheitlichen Teilleistungen, deren Menge

nach Maß, Gewicht und Stückzahl vom Auftraggeber in den Angebotsunterlagen

anzugeben ist. Dieser Vertrag nennt sich Einheitspreisvertrag.

In geeigneten Fällen sollen die Leistungen für eine Pauschalsumme vergeben

werden, aber nur dann, wenn es sich genau abgrenzen lässt, mit welcher

Ausführungsart und welchem Ausführungsumfang zu rechnen ist.

Hier wird aber auch wieder deutlich, dass analog zu § 4 VOB/A ,,in der Regel" mit

Einheitspreisen und ,,ausnahmsweise" als Pauschalsumme abgerechnet werden

soll.

Diese beiden Vertragsarten werden als Leistungsvertrag benannt, es existieren in

der Praxis noch Abwandlungen von diesem Vertragstypus, die aber gesondert in

einem der nächsten Kapitel beschrieben werden sollen.

68

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2.) Ferner sieht die VOB/A für Bauleistungen mit geringem Umfang einen

Stundenlohnvertrag vor. Hier sollen Arbeiten vergütet werden, die überwiegend

aus Lohnleistungen bestehen und einen sehr geringen Materialaufwand besitzen.

3.) Außerdem werden Selbstkostenerstattungsverträge definiert, die aber nur

ausnahmsweise zum Einsatz kommen sollen und auch kommen. Bei dieser

Vergütungsart wird nach Ausführung der Arbeiten der Preis ermittelt, wobei vor

der Vergabe schon festgelegt wird, mit welchen Lohn-, Stoff und

Gerätekostensätzen gerechnet werden soll. Auch der Gewinn des Auftragnehmers

ist vorher schon festzulegen.

Selbstkostenerstattungsverträge sollen dann abgeschlossen werden, wenn vor der

Vergabe nicht eindeutig festgelegt werden kann, wie die Bauleistungen im

einzelnen aussehen sollen.

Stundenlohn- und Selbstkostenerstattungsverträge kommen in der Praxis sehr

selten zum Einsatz und sollen im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter untersucht

werden.

3.3 Individuelle Vergütungsvereinbarungen

Wie schon in Kapitel 2.2 erwähnt, herrscht in Deutschland beim Abschluss von

Schuldverträgen Gestaltungsfreiheit. Demnach kann individuell alles vereinbart

werden, was nicht unmöglich oder verboten ist.

Individuelle Vereinbarungen bei Architekten können nicht einfach getroffen

werden, da die Architekten- und Fachplanerhonorare nach der HOAI vergütet

werden müssen. Auch die Architekten- und Ingenieureinheits-Verträge erhalten

keine zusätzlichen Bestimmungen über die Vergütung.

Bei der Vergütung der Projektsteuerung ist man an keine Gesetze und

Verordnungen gebunden, man kann also konform zu der oben genannten

Gestaltungsfreiheit alles vereinbaren.

Auch die Verträge und Vereinbarungen der Unternehmen können ganz nach den

Wünschen und Vorstellungen der Vertragsparteien gestaltet werden. Gerade

zwischen den Bauherrn und den Unternehmen oder aber zwischen den

Unternehmen und den Subunternehmen gibt es aber in der Praxis verschiedene

Modelle, nach denen Bauleistungen vergütet werden, die nachfolgend kurz

vorgestellt werden sollen.

69

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Wie schon im vorangegangen Kapitel dargestellt, unterscheidet die VOB drei

Arten der Vergütung: Leistungsvertrag, Stundenlohnvertrag und Selbstkostener-

stattungsvertrag. Stundenlohn- und Selbstkostenerstattungsverträge spielen in der

Praxis eine eher untergeordnete Rol e und sollen hier nicht näher erläutert

werden.

3.3.1 Der Leistungsvertrag

Der Leistungsvertrag dagegen wird entweder als Einheitspreisvertrag oder als

Pauschalvertrag abgeschlossen. Pauschalverträge können laut Kapellmann10, wie

in nachfolgender Grafik dargestellt, entweder als Detailpauschalvertrag, Einfacher

Global-Pauschalvertrag oder als Komplexer Pauschalvertrag abgeschlossen

werden.

Leistungsvertrag

Einheitspreis-

Pauschalvertrag

Vertrag

Detail-

Global-

Pauschalvertrag

Pauschalvertrag

Einfacher

Komplexer

Global-

Global-

Pauschalvertrag

Pauschalvertrag

Abbildung 24: Leistungsvertrag

10 Kapellmann/ Schiffers: Vergütung, Nachträge und Behinderungsfolgen beim Bauvertrag

70

---

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3.3.1.1 Der Einheitspreisvertrag

Beim Einheitspreisvertrag soll das Bauwerk sinnvoll in Teilleistungen aufgeteilt

und diese als Leistungsverzeichnis katalogisiert werden. Eine grobe Einteilung der

sogenannten Positionen kann in Titel oder Gewerke erfolgen. Diese bilden dann

sozusagen Kapitel der verschiedenen Arbeitsgänge, wie zum Beispiel

Mauerwerksarbeiten, Bewehrungsarbeiten oder Aufteilung in Bauabschnitt I und

Bauabschnitt II, etc.

Jede einzelne Position beinhaltet einen in sich technisch geschlossenen

Arbeitsvorgang, der auch massenmäßig durch den Ausschreibenden erfasst ist.

Die Bausumme, die bei dieser Form des Kontraktes bei Vertragsabschluss

ermittelt wird, ist nur eine vorläufige oder voraussichtliche Summe, denn sie

basiert nur auf dem bei der Aufstellung des Leistungsverzeichnisses aktuellen

Planungsstand. Abgerechnet wird dann nach dem Aufmaß der tatsächlich

ausgeführten Leistung.

Dadurch trägt der Bauherr das Risiko der Massenermittlung. Denn wenn sich

durch Fehler in der Massenermittlung andere Massen ergeben, erhöht sich damit

auch der Endpreis des Bauwerks.

Für Mehr- oder Mindermengen trifft die VOB Regelungen, nach denen die

Unternehmen sogar das Recht haben während der Bauzeit die Einheitspreise

noch zu verändern, um so die Geschäftskosten und den Gewinn auf die neue

Menge umzulegen.11

3.3.1.2 Der Pauschalvertrag

Beim Pauschalvertrag wird ein fester Pauschalpreis vereinbart, der auch

Vertragsbestandteil ist. Die Basis für die Findung des Preises ist unterschiedlich,

je nachdem, ob man einen Detail- oder einen Komplexpauschalvertrag vorfindet.

Beim Detail-Pauschalvertrag wird ein Leistungsverzeichnis im vorhinein analog

zum Einheitspreis-Vertrag erstellt. Die Pauschalierung findet vor Vertrags-

abschluss auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses statt, die Massen darin sind

vom Auftraggeber ermittelt. Der Auftragnehmer wird aber vor seiner

Pauschalierung eine Massenkontrol e auf Grundlage von ihm zur Verfügung

gestellten Plänen und eventuell schon vorhandenen Berechnungen der

Fachplaner vornehmen, denn nach der Pauschalierung trägt er das Risiko für

falsche Massenberechnungen. Nach der Pauschalierung schuldet der

11 §2 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil B, Stand 1996

71

---

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Unternehmer dem Auftraggeber das vereinbarte Werk zum festen Preis,

unabhängig davon, ob irgendeine Massenberechnung nicht korrekt war.

Sollten allerdings nach Vertragsabschluß noch Änderungen im Bauentwurf oder in

der Qualität des Bauwerks durch den Bauherrn beschlossen werden, kann der

Unternehmer die Kosten dafür gegenüber dem Bauherrn geltend machen.

Oft wird auf Grundlage des ursprünglichen Leistungsverzeichnisses eine

Einheitspreisliste erstellt, die zwar auf die Pauschalsumme keinen Einfluss mehr

hat, aber Vertragsbestandteil wird und zur Preisfindung im Nachtragsfalle relevant

wird, um etwaige Streitigkeiten während der Bauausführung vorzubeugen.

Beim Global-Pauschalvertrag ist im Gegensatz zum Detail-Pauschalvertrag die

Beschreibung der einzelnen Leistungen viel oberflächlicher, wobei der

Ungenauigkeit der Beschreibung keine Grenzen gesetzt sind.

Deswegen wurde der Global-Pauschalvertrag von Kapellmann12 weiter

differenziert und zwar in den Einfachen und den Komplexen Global-

Pauschalvertrag.

Beim Einfachen Global- Pauschalvertrag liegt noch ein der Leistungsbeschreibung

des Einheitspreisvertrages ähnelndes Leistungsverzeichnis vor, das allerdings

ohne Mengen auskommen muss. Allerdings wird beim Einfachen Global-

Pauschalvertrag schon während der Planungsphase die Pauschalierung

angestrebt und so werden ganze feine Detaillierungen gar nicht erst

vorgenommen. Vielmehr beruft man sich bei Global-Pauschalverträgen auf die

sogenannte Komplettheitsklausel. Diese definiert das Gesamt-Ziel, welches die

funktionalen Anforderungen erfül t.13

Beim Komplexen Global-Pauschalvertrag bezieht sich die ,,Globalisierung" nicht

auf einzelne Gewerke, sondern vielmehr auf ganze Bauobjekte, das heißt, dass

die Detaillierung sehr oberflächlich wird. Es werden nur allgemeine Anforderungen

an die Funktionalität gestellt, ohne genau zum Beispiel auf die Fabrikate

einzugehen. Diese Planungsleistungen werden dann auf den Auftragnehmer

übertragen.

Es existiert auch kein Leistungsverzeichnis mehr, sondern lediglich ein

Leistungsprogramm, das ohne auf einzelne Arbeitsschritte einzugehen, das

Bausoll funktional beschreibt.

Es fällt bei einem niedriger werdenden Detaillierungsgrad immer schwieriger das

geschuldete Bausoll zu definieren, deshalb nehmen die Streitigkeiten zwischen

12 Kapellmann/ Schiffers: a.a.O.

13 Kapellmann/ Schiffers: a.a.O.

72

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Bauherr und Unternehmer mit abnehmender Genauigkeit der

Leistungsbeschreibung immer mehr zu.

3.3.1.2.1 GMP-Vertrag (guaranteed maximum price-Vertrag)

Eine besondere Form des Pauschalpreisvertrages ist der GMP-Vertrag. Bei dieser

Form wird ein garantierter Maximal-Preis als Pauschalpreis festgelegt, allerdings

wird dieser während der Vergabe noch korrigiert und zwar nur nach unten, denn

nach oben ist er ja ,,garantiert maximal". Diese Korrekturen sollen aus

Vergabegewinnen resultieren, die der General- oder Totalunternehmer erzielt.

Über die Aufteilung dieser Vergabegewinne müssen Auftraggeber und

Auftragnehmer vorher individuelle Vereinbarungen treffen.

Folgendermaßen sollte sich der Gesamtpreis einer Baumaßnahme

zusammensetzen:14

Für Eigenleistungen des Auftragnehmers wird ein Pauschalpreis vereinbart,

exklusive den Anteilen für Wagnis, Gewinn, allgemeinen Geschäftskosten

und Bauleitung.

Für Fremdleistungen wird ein garantierter Maximum-Preis festgelegt,

wiederum exklusive den Anteilen für Wagnis, Gewinn, allgemeinen

Geschäftskosten und Bauleitung.

Es wird eine Vereinbarung über die Verteilung von Vergabegewinnen bei

den Fremdleistungen getroffen

Für die Gesamtbauleistung wird ein Betrag für Wagnis, Gewinn,

allgemeinen Geschäftskosten und Bauleitung vereinbart.

Planungs- und Ingenieurleistungen können entweder einem der genannten

Bestandteilen zugeordnet werden oder als einzeln ausgewiesene Leistung

zu einem Pauschalpreis vereinbart werden.

Charakteristisch für einen GMP-Vertrag ist außerdem die frühzeitige Vergabe an

einen General- oder Totalunternehmer und zwar schon in der Phase der

Vorentwurfs- oder Entwurfsplanung. Dadurch soll der Auftragnehmer schon

frühestmöglich sein Know-how in die Planung einfliesen lassen, um so die

Planung und den Bauablauf zu optimieren.15

14 Ivan Cadez: Ein Mix aus Chancen und Risiken in BW Bauwirtschaft 01/2000

15 Ivan Cadez: a.a.O.

73

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4 Risiken

4.1 Definition des Begriffs Risiko allgemein

Die Definition des Begriffs ,,Risiko" kann auf vielfältige Weise erfolgen. Ivan Cadez

hat in seiner Arbeit1 eine Reihe von Risikodefinitionen zitiert, die hier

auszugsweise vorgestellt werden sollen.

Derks2 beschreibt Risiken als Einflüsse auf die Handlungsweise von

Bauunternehmen, die ,,zum Beispiel den wirtschaftlichen Erfolg negativ

beeinflussen." Kirchesch3 definiert das Risiko als Ereignis, welches das Ergebnis

einer wirtschaftlichen Tätigkeit zum Verlust werden lässt oder erwartete Gewinne

mindert. Auch Schubert4 nennt in seiner Definition das Risiko als ,,Gefahr, dass

irgendeine wirtschaftliche Tätigkeit misslingt..."

Es wird hier deutlich, dass die Autoren dieser Arbeiten den Begriff ,,Risiko" sehr

eng mit dem Begriff ,,wirtschaftlichen Erfolg" verknüpfen.

Demnach bedeutet Risiko die Verlustgefahr für Kapital.

Cadez nennt allerdings auch noch andere Autoren: So erklärt Franke5 den Begriff

Risiko als Gefahren, die den Prozess der Zielsetzung begleiten und ihn im Sinne

einer negativen Abweichung beeinflussen können. Und Bauch6 sagt, dass Risiko

die Wahrscheinlichkeit dafür ist, dass die durch eine Entscheidung ausgelösten

Abläufe nicht notwendig zum angestrebten Ziel führen, und es zu negativen

Abweichungen kommt.

Auf Grundlage dieser letzten beiden genannten Erklärungen soll meine Definition

des Begriffs Risiko lauten:

Risiko ist die Gefahr, in die sich jemand begibt, der Entscheidungen trifft,

die das Erreichen eines vorgesteckten Ziels negativ beeinflussen können.

Um aber diese Definition auf eine Problemstellung zu transponieren, muss man

die Ziele, welche diese Problemstellung mit sich bringt, möglichst genau

definieren.

1 Ivan Cadez: Risikowertanalyse als Entscheidungshilfe zur Wahl des optimalen Bauvertrags.

2 Derks: Risikomanagement; Handbuch der strategischen und taktischen Bauunternehmensführung.

3 Günther Friedrich Kirchesch: Möglichkeiten und Grenzen der Quantifizierbarkeit von Auftragsrisiken großer

Bauunternehmen und Ansätze zu ihrer Reduzierung.

4 Eberhard Schubert: Die Erfassbarkeit des Risikos der Bauunternehmung bei Angebot und Abwicklung einer

Baumassnahme.

5 Armin Franke: Risikobewusstes Projekt-Controlling.

6 Ulrich Bauch: Beitrag zur Risikobewertung von Bauprozessen.

74

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4.1.1 Definition der Ziele

Allgemein ist zu sagen, dass Bauherrn oder die sie vertretenden Projektsteuerer

auf der einen Seite und Auftragnehmer in Form von Unternehmen oder Planern

auf der anderen Seite generell unterschiedliche Ziele bei der Verwirklichung eines

Bauprojektes verfolgen, beziehungsweise die Gewichtung der Ziele anders

bewerten.

Während der Bauherr ein möglichst preisgünstiges, hochwertiges Bauwerk

möglichst schnell in Benutzung nehmen möchte, liegen die Ziele der

Auftragnehmer eher in der Kostendeckung des Auftrages, das heißt, er möchte die

vertraglich getroffenen Vereinbarungen möglichst gewinnbringend bewerk-

stelligen, mit dem Hintergedanken durch eine termingerechte und qualitativ

hochwertige Ausführung den Bauherrn für einen Nachfolgeauftrag zu gewinnen.

Die Zieldefinition des Bauherrn kann man dabei nochmals differenzieren, denn sie

ist abhängig davon, ob es sich um einen privaten oder öffentlichen Bauherrn

handelt. Denn für den privaten Bauherrn, der aus Rendite- oder

Eigennutzungsgründen ein Bauwerk erstellen lässt, ist die Einhaltung des Termins

in aller Regel wichtiger als die Einhaltung des Preises, wenngleich natürlich mit

der Nichteinhaltung des Termins Kosten entstehen, die quasi auch auf die

Bauwerkskosten aufzurechnen sind.

Der öffentliche Bauherr bekommt das Geld für das Bauwerk aus einer

Budgetierung von irgendeiner Finanzbehörde. Für diesen Bauherrn ist es

wiederum wichtig, die Kosten in dem vorgesehenen Rahmen zu halten, die

Einhaltung des Termins spielt nicht eine ganz so große Rol e wie beim privaten

Bauherrn, denn er baut zwar zum Eigen- oder Allgemeinnutzen, doch verfolgt er

mit dem Bauen normalerweise keine wirtschaftlichen Ziele.

Letztlich sind es zusammengefasst drei Ziele, die im Vordergrund aller am Bau

Beteiligten stehen:

1. Kosten

2. Termin

3.

Qualität.

75

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4.1.2 Kostenrisiko

Kosten werden erstgenannt, da sie vermutlich für alle Beteiligten das wichtigste

Ziel darstellen. Cadez7 definiert in seiner Arbeit drei Kostenarten, die sich wie folgt

aufteilen: Investitionskosten, Baunutzungskosten und Bauänderungskosten.

Investitionskosten sind Kosten, die während der Planungs- und Bauphase

anfallen. Hierzu gehören alle Kosten, die man nach DIN 276 ermittelt, angefangen

von den Gründstückskosten bis hin zu den Baunebenkosten.

Baunutzungskosten sind die Kosten, die das Bauwerk während seiner Nutzung

produziert. Dies sind nach DIN 189608 Kapitalkosten, Abschreibungen,

Verwaltungskosten, Steuern, Betriebskosten und Bauunterhaltungskosten.

Hochgerechnet auf die Nutzungszeit betragen sie ein Vielfaches der

Investitionskosten.

Bauänderungskosten fal en nach einer Nutzungsänderung an. Berechnet werden

können diese ebenfalls wieder nach DIN 276.

Die nachfolgende Grafik soll diese Zusammenhänge nochmals darstellen.

7 Ivan Cadez: a.a.O.

8 DIN 18960 ­ Baunutzungskosten von Hochbauten

76

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Gesamtkosten eines Bauprojektes

Investitionskosten

Baunutzungskosten

Bauänderungskosten

- in der Planungs- und Bauphase

- in der Nutzungsphase

- bei Nutzungsänderung

- nach DIN 276

- wesentlicher Kostenfaktor

- zusätzlich sind Eigenleistung

- nach DIN 18960

und kalkulatorische Kosten zu

berücksichtigen

Kostengruppen:

1. Kapitalkosten

1. Anpassung an veränderte

-100 Grundstück

2. Abschreibungen

Nutzung

-200 Herrichten und Erschließen

3. Verwaltungskosten

2. Anpassung an neue

-300 Bauwerk - Baukonstruktion

4. Steuern

Technologien

-400 Bauwerk - technische

5. Betriebskosten

Anlagen

6. Bauunterhaltungskosten

-500 Außenanlagen

-600 Ausstattung und

Kunstwerke

-700 Baunebenkosten

Abbildung 25: Gesamtkosten eines Bauprojektes [Quelle: Ivan Cadez:

Risikowertanalyse als Entscheidungshilfe zur Wahl des optimalen Bauvertrages]

Für den Bauherrn ist es nun wichtig zu wissen, welche Investitionskosten anfallen,

um eine Rentabilitätsbetrachtung zu machen. Schließlich ist die Rentabilität einer

der Hauptbeweggründe für den Investor.

Außerdem braucht er eine relativ genaue Angabe über die voraussichtlichen

Baukosten, um beispielsweise die Finanzierung zu realisieren. Wenn dort

irgendeine Unwägbarkeit auftritt und so sein Budget überschritten wird, läuft er

unter Umständen im Extremfal Gefahr, dass er den teurer werdenden Teil nicht

mehr bezahlen kann und dann sein zur Hälfte fertiggestelltes Bauwerk verkaufen

muss. Da in diesem Fall der potentiel e Käufer genau weiß, dass sich der

Verkäufer in einer Misslage befindet, wird er ihm keinen guten Preis bezahlen,

dadurch wird der ehemalige Bauherr und Verkäufer eine hohen wirtschaftlichen

Schaden davontragen.

77

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Johannes Kinkel

Aber auch um einen etwaigen Vertrieb, zum Beispiel von Eigentums- oder

Mietwohnungen vorzunehmen, muss ein Bauherr wissen, mit welcher Bausumme

er zu rechnen hat, um seine Verkaufs- und Mietpreise festzulegen.

Letztlich hängt der gesamte Erfolg des Projektes von den Kosten ab, denn der

Bauherr baut nicht, weil er Geld übrig hat, sondern weil er entweder einen Bedarf

decken möchte (Eigennutzung) oder weil er sich durch Investition eine Rentabilität

verspricht, darum braucht er eine Kostensicherheit.

Für die beteiligten Unternehmen und Planer ist in der Kostenfrage wichtig, dass

sie jeweils die Kosten, welche sie haben, decken können und nach Möglichkeit

einen Gewinn erzielen. Natürlich spielen gerade für die Unternehmen die

nachfolgend genannten Risiken ,,Termine" und ,,Qualität" im Bezug auf den

kostenmäßigen Erfolg eines Bauvorhabens auch eine entscheidende Rol e.

4.1.2.1 Gründe für Kostenerhöhungen

Nachfolgend sollen Gründe genannt werden, die für die Erhöhung der Kosten in

Frage kommen. Hierbei wird nur auf die Sachlagen eingegangen, die unabhängig

oder zusätzlich von Qualitäts- oder Terminverstößen anzusehen sind, da diese

gesondert in den nachfolgenden Kapiteln behandelt werden sollen.

· Kostenvorstellung des Bauherrn

Unter Kostenvorstellung wird die Einhaltung der voraussichtlichen

Baukosten verstanden, welche so früh wie möglich als relativ sicher

angesehen werden können. Dieser Aspekt ist zwar kein Risiko im

eigentlichen Sinne, aber der Zeitpunkt der Kostensicherheit erscheint

wegen seiner Wichtigkeit von besonderer Bedeutung.

· Unzureichende Beschreibung der Leistung.

Werden bei der Ausschreibung die auszuführenden Leistungen

unzureichend beschrieben, bilden sich Schlupflöcher für Nachträge.

Dadurch können empfindliche Kostenerhöhungen entstehen.

78

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Johannes Kinkel

· Veränderung des Standards beziehungsweise des Entwurfs während der

Bauzeit.

Auch wenn der Bauherr während der Bauphase merkt, dass der Entwurf

oder der Ausführungsstandard nicht seinen Vorstellungen entspricht,

können dadurch Kostensteigerungen entstehen. Dies kann zum Beispiel

dadurch entstehen, dass das Vorstellungsvermögen eines sachunkundigen

Bauherren nicht ausgereicht hat, um aus den zwei-dimensionalen Plänen

des Architekten zu erkennen, ob der Entwurf seine Maßgaben entspricht.

Bei größeren Planungsbüros ist deswegen die Möglichkeit eher gegeben,

dass durch eine bessere Visualisierung der Bauherr frühzeitig ein Bild von

seinem Gebäude bekommt.

· Insolvenz eines beteiligten Unternehmens

Durch Insolvenz eines beteiligten Unternehmens können auch

Kostenerhöhungen entstehen und zwar durch eine dringliche Vergabe

während der Bauzeit. Die Unternehmen, die an dem erneuten Wettbewerb

teilnehmen, wissen natürlich ganz genau, dass sich der Ausschreibende in

einer misslichen Lage befindet. Sie werden nicht mit denselben Preisen

rechnen, die sie fordern würden, wenn sie unter normalen Bedingungen

bieten würden. Ausgenommen ist hier natürlich der Fall, dass man sich

noch in der Angebotsbindefrist des ursprünglichen Vergabeverfahrens

befindet und dem zweitplatzierten den Auftrag unter Abzug der schon

erbrachten Leistungen erteilen kann

Außerdem setzt eine sofortige Übernahme von Leistungen anderer auch

voraus, dass das neue Unternehmen per sofort Kapazitäten frei hat, um die

Arbeiten auszuführen.

· Unabwendbare Gründe

Unvermeidliche Gründe können ebenfalls zu Kostensteigerungen führen,

dies kann zum Beispiel das Vorfinden von verunreinigtem Boden oder

schlechten Gründungsverhältnissen sein, so dass ein Bodenaustausch

vorgenommen werden muss.

Außerdem können Gründe wie höhere Gewalt, Krieg oder Aufruhr zu

Zerstörungen führen, die erneute Kosten verursachen.

79

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Johannes Kinkel

4.1.3 Terminrisiko

Das Einhalten des Termins ist für alle Parteien ein sehr wichtiger Anspruch, denn

eine Terminüberschreitung kostet fast immer jeden Beteiligten Geld.

Dem Bauherrn entgehen Mieteinnahmen, wenn der Vertrieb schon erfolgreich war.

Oder er muss länger irgendwo Miete zahlen, da er sein eigenes Bauwerk noch

nicht nutzen kann.

Bei Straßen- , Kanalisations-, Brücken- und Wasserbauvorhaben kommen auf den

Bauherrn durch Terminüberschreitung nicht immer unbedingt oben genannte

Kosten zu, da die Gründe dafür nicht zutreffen, dennoch ist auch hier ein hohes

Terminziel gegeben, denn solche Baumassnahmen bringen in aller Regel eine

Beeinträchtigung der Bevölkerung, sei es im Straßenverkehr oder sonst wo, mit

sich.

Insgesamt aber überwiegen die steigenden Kosten, die das Terminrisiko so

wichtig für Bauherrn machen.

Für das Unternehmen ist es aus anderen Gründen wichtig den Termin zu halten,

zum Einen möchte man natürlich den Bauherrn zufrieden stellen, um von ihm

möglichst bald einen neuen Auftrag zu bekommen, zum Anderen steigen bei

längerer Bauzeit die Fixkosten, die an der Baustelle anfallen. Dadurch werden die

Kostendeckung und der Gewinn gedrückt.

Allerdings sind diese Kosten, im Verhältnis zu denen des Bauherrn, eher gering,

so dass der Bauherr gerne versucht, den Unternehmer auf einen Termin zu

fixieren und mit ihm im Vertrag eine Vertragsstrafe aushandelt, die dann das

Unternehmen tragen muss, wenn es die Bauzeitüberschreitung zu verantworten

hat.9 Diese Strafe heißt Konventionalstrafe, deren maximal erreichbaren Werte

sind durch die Rechtsprechung festgelegt. Konventionalstrafen werden pro Tag

oder Woche ausgesprochen und jeweils mit einem gewissen Prozentsatz des

ursprünglichen Auftragswertes bemessen. Gerichtlich anerkannt sind 0,4 % pro

Kalendertag bei einer Höchstgrenze von 7 %. Bei geringeren täglichen

Prozentsätzen wird auch eine Höchstgrenze von 10 % noch von den Gerichten für

vertretbar gehalten.10

Sollte eine solche Konventionalstrafe nicht vereinbart sein oder der Bauherr hat

einen Terminverzug zu vertreten, und das ist schon während der Bauzeit

abzusehen, dann kann der Bauherr dem Auftragnehmer natürlich Prämien zahlen,

um vielleicht doch noch den Termin zu halten.

9 § 11 Nr. 2 Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil B, Stand 1996.

10 Peter Racky: Entwicklung einer Entscheidungshilfe zur Festlegung der Vergabeform

80

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Bei den Planern ist dies nicht so einfach: Eine Termingarantie werden dem

Bauherrn nicht viele Planer geben, denn durch eine Garantie bringt sich jeder

Vertragspartner in einen unheimlich riskanten Bereich. Zu dem Erfolg eines

Werkes nach BGB gehört auch die termingerechte Lieferung des vereinbarten

Werkes. Ist dies nicht gegeben, so könnte der Bauherr laut §§634, 636 BGB von

dem Vertrag zurücktreten oder ihn kündigen.11 Doch diese Maßnahme dient

niemandem, weder dem Bauherrn, noch dem Planer. Deswegen wird der Bauherr

versuchen, auf den §286 Abs. 1 BGB zurückzugreifen, der ihm Anspruch auf

Ersatz des durch den Verzug entstanden Schadens gewährt. Allerdings ist es

recht schwierig für den Bauherrn dem Planer das Verschulden des Verzuges

nachzuweisen, deswegen wird er mit einer Klage oftmals nicht viel erreichen.

Dies gilt ebenfalls für den Unternehmer, der keine Konventionalstrafe vereinbart

hat.

4.1.3.1 Gründe für Terminüberschreitungen

Racky geht in seiner Arbeit12 auf verschieden Gründe von

Terminüberschreitungen ein, die nachfolgend kurz dargestellt werden sollen

· Nichteinhaltung von Planungsfristen

Die Nichteinhaltung von Planungsfristen unterteilt Racky nochmals in drei

weitere Unterkategorien. Diese sind:

o Mangelnde Kapazitäten

Die trifft zu, wenn während der Ausführungsplanung die

Planungsbüros an ihre kapazitativen Grenzen kommen und so der

Geschwindigkeit des Baufortschrittes nicht mehr hinterherkommen.

o Koordinierung der Fachplaner

Hierbei geht es um Mängel, wo die fachliche Zusammenarbeit der

Fachplaner nicht ordnungsgemäß funktioniert hat. Dies könnte zum

Beispiel der Fall sein, wenn sich Leitungstrassen der

unterschiedlichen Planer schneiden oder wenn Durchbrüche nicht

ordnungsgemäß in den Schalplänen auftauchen. Diese Fehlplanung

11 Peter Racky: a.a.O.

12 Peter Racky: a.a.O.

81

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fäl t meistens erst kurz vor Ausführung auf, so dass daraus auch

leicht Verzögerungen resultieren können.

o Mangelnde Abstimmung des Planungsprozesses mit dem Bauablauf

Auch hier läuft man Gefahr ein Terminverzug zu erlangen,

beispielsweise wenn der Fachplaner in seiner Ausführungsplanung

mit Bauabschnitt I beginnt, das ausführende Unternehmen allerdings

zuerst mit der Fertigung von Bauabschnitt II anfängt.

· Verspätete Vergabedurchführungen

Auch dies kann wieder in zwei Unterkategorien aufgeteilt werden und zwar

o Vorleistungen zur Ausschreibung sind nicht rechtzeitig fertig

Wenn nicht alle Leistungsverzeichnisse und Pläne, die für die Bieter

zur Bearbeitung notwendig sind, rechtzeitig vorhanden sind, wird der

Beginn der Ausschreibung nach hinten verschoben und somit auch

die Vergabe, denn ein gewisse Zeit ist für die Bieter zur Ausarbeitung

des Angebotes notwendig. Lässt man die Bearbeitungszeit für die

Bieter kürzer werden, nur weil man die Ausschreibung nicht früh

genug beginnen konnte, dann läuft man Gefahr, dass viele Bieter

erst gar kein Angebot abgeben, da sie nicht genügend Zeit haben,

um ein gut ausgearbeitetes Angebot abzugeben.

Dementsprechend wird der Vergabezeitpunkt nach hinten verlegt,

was einen Terminverzug zur Folge hat.

o Vergabeverhandlungen dauern zu lange

Dies kann passieren, wenn sich der Ausschreibende erhofft durch

abermalige Verhandlungen die Preise der Bieter noch weiter zu

drücken. Da die Bieter zwischen den Verhandlungen immer etwas

Zeit benötigen, um ihre Angebote zu überarbeiten, kann auch hier

ein Terminverzug entstehen.

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· Verzögerung der Bauausführung

Verspätete Ausführung der Unternehmen stellt eine weitere Ursache des

Terminverzuges dar. Die Gründe hierfür können zum Beispiel in

kapazitativen Problemen der Unternehmen liegen oder in der Wahl von

falschen, zu langsamen Technologien.

· Insolvenz eines beteiligten Unternehmens

Auch terminlich kann die Insolvenz von beteiligten Unternehmen zu

Schwierigkeiten führen, denn durch den Ausfall eines Gewerkes können

Folgegewerke behindert werden, was zu einer Kettenreaktion führen kann,

der sich auf den kompletten Bauablauf auswirken kann, denn die

Neubeauftragung eine Unternehmens kann nicht binnen weniger Tage

durchgeführt, da auch ein Wettbewerb durchgeführt werden muss, um

möglichst einen leistungsstarken Partner zu finden. Außerdem muss das

neue Unternehmen die Kapazitäten, die zur Fortführung der Arbeiten

notwendig sind, erst mal frei haben.

4.1.4 Qualitätsrisiko

Das Risiko der Einhaltung der Qualität spielt eine andere Rol e. Qualität ist nicht,

wie die beiden vorgenannten Risiken, in Bauzeit oder DM messbar13, sondern ist

ein subjektiver Aspekt. Der Bauherr oder sein Vertreter wird sich vor einem Projekt

seine Ansprüche an die Qualität definieren.

Die DIN EN ISO 840214, auf die in der DIN EN ISO 9000-115 verwiesen wird,

definiert Qualität als die Gesamtheit von Merkmalen einer Einheit bezüglich ihrer

Eignung, festgelegte und vorausgesetzte Erfordernisse zu erfül en.

Vorausgesetzt sind die Erfordernisse, welche durch Einhaltung der Vorschriften

und der Regeln der Technik selbstverständlich sind, festgelegte Erfordernisse sind

eben diese, die von dem Bauherrn und seinen Vertretern definiert werden.

Cadez hat in seiner Ausführung16 die folgende Definition des Begriffs Qualität im

Bezug auf das Bauwesen eingeführt:

13 Ivan Cadez: a.a.O.

14 DIN EN ISO 8402: Begriffe zum Qualitätsmanagement.

15 DIN EN ISO 9000-1: Normen zum Qualitätsmanagement.

16 Ivan Cadez: a.a.O.

83

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,,Qualität ist die Beschaffenheit eines Bauprojektes, mit der die vertraglichen

und latent gestellten Anforderungen erfül t werden. Die Beschaffenheit

eines Bauprojektes setzt sich aus der Einhaltung von gesetzlichen und

technischen Bestimmungen und der Erfül ung von projektspezifischen

technischen, funktionalen, gestalterischen und wirtschaftlichen

Anforderungen sowie der Anforderung an die Ausführung zusammen."

4.1.4.1 Gründe für Qualitätsmängel

Qualitätsprobleme könne in vier Kategorien unterteilt werden und zwar

1. Gestaltungsmängel

Gestaltungsmängel können sich zeigen durch Fehler in der Formgebung,

der Innenraumgestaltung, sowie der Präsentationsfähigkeit des Bauwerks.

2. Funktionalitätsmängel

Funktionalitätsmängel schlagen sich in mangelnder Anpassungsfähigkeit

und Funktionserhaltungsfähigkeit nieder.

3. Technische Mängel

Technische Mängel zeigen sich durch Mankos, welche die Behaglichkeit,

Ökologie und Sicherheit des Bauwerks beeinträchtigen.

4. Ausführungsmängel

Ausführungsmängel können beim Rohbau, technischen Ausbau, sowie bei

dem sonstigen Ausbau und der Gebäudehülle entstehen.

Entstehen können diese Mängel durch folgende Versäumnisse:

· Schlechte Auswahl der ausführenden Unternehmen

Die zeichnet sich dadurch ab, dass einfach Unternehmen beauftragt

worden sind, welche den Anforderung an eine bestimmte Ausführungsart

nicht gerecht werden, sei es durch inkompetente Arbeiter oder durch eine

mangelhafte Leistungen der Bauleitung.

84

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Auswirkungen hat dies vor allen Dingen auf die oben genannte vierte

Kategorie der Qualitätsprobleme, aber zum Teil auch auf die dritte

Kategorie.

· Schlechte Auswahl der beteiligten Planer

Dies hat sinngemäß dieselben Folgen wie bei den vorher genannten

Unternehmen, wirkt sich aber auf die Kategorien 1-3 aus.

· Schlechte Koordinierung der ausführenden Unternehmen

Dies wirkt sich auf die vierte Kategorie aus und zwar können zum Beispiel

durch die Anordnung einer falschen Ausführungsreihenfolge Mängel an

bestehenden, schon fertiggestellten Gewerken entstehen.

· Unzureichende Qualitätssicherungsmaßnahmen auf der Baustelle

Hier kann man bei rechtzeitiger Feststellung von Mängeln noch in der

Ausführungszeit versuchen diese so gut wie möglich zu beseitigen.

Außerdem können durch ein gutes Qualitätsmanagementsystem viele

Mängel im voraus schon verhindert werden.

4.2 Verteilung der Risiken auf die Beteiligten in Abhängigkeit der
Projektorganisationsformen

Durch die unterschiedlichen vertraglichen Beziehungen und den daraus

resultierenden verschiedenen Weisungs- und Koordinationsbefugnissen, wie sie in

Kapitel 2 definiert sind, ergeben sich natürlich unterschiedliche Haftungs-

situationen für alle Beteiligten einer Baumaßnahme. Dadurch verändert sich

selbstverständlich die Risikoverteilung

4.2.1 Risiken des Bauherrn

4.2.1.1 Einsatz von Einzel- oder Generalplaner

Bei dem unterschiedlichen Einsatz von Planern ergeben sich folgende Differenzen

in der Risikoverteilung:

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4.2.1.1.1 Kosten

Die Kostenvorstellung des Bauherrn kann überschritten werden, wenn der

Einzelplaner vor der Entscheidungsfindung über die Durchführung des Projektes

die Leistungen der Fachplaner falsch einschätzt. Bei den restlichen Kostenrisiken

ergeben sich keine großen Unterschiede zwischen General- und Einzelplaner

beziehungsweise sie wiegen sich gegenseitig auf. So kann man zum Beispiel

sagen, dass es für den Bauherrn eine größeres Risiko bedeutet, fal s ein

Einzelplaner einen Insolvenzantrag stellen muss. Im Falle des Einsatzes eines

Generalplaners wäre dies für den Bauherrn unwichtig, denn der insolvente

Einzelplaner wäre nicht der Vertragspartner des Bauherrn. Allerdings könnte die

Insolvenz des Generalplaners selbst zu einem viel größeren Schaden führen, so

dass sich diese Risiken ausgleichen.

4.2.1.1.2 Termin

Die Terminrisiken des Bauherrn sind beim Generalplaner deutlich eingeschränkt,

denn er kann zum Beispiel, wenn er als Großbüro im Einsatz ist, wesentlich mehr

Kapazitäten kurzfristig freimachen, um schnell während der Ausführung den

Vorlauf zur Ausführung zu wahren. Auch gestaltet sich die Koordinierung der

Planung leichter, da derjenige, der die Koordinierung der Fachplaner übernimmt ,

auch deren Auftraggeber ist. Andernfalls wird der Architekt oder Projektsteuerer

diese Bauherrenaufgabe mit übernehmen, er muss also Beteiligte koordinieren,

mit denen er keine vertraglichen Beziehungen hat. Ausnahmen sind hier natürlich

die Fälle, in denen die Bauherren diese Koordinierung selbst übernehmen, doch

wird dies nur bei großen Unternehmen geschehen, die eigene Bauabteilungen

unterhalten.

Auch eine Ausschreibungsverzögerung kann bei dem Einzelplaner aus den vorher

genannten Gründen eher eintreten als bei Generalplanern.

4.2.1.1.3 Qualität

Im Bereich der Qualitätsrisiken hat der Einsatz der Planer Auswirkungen auf das

Risiko des Bauherrn. Bei einer Einzelplanung kann sich der Bauherr jeden Planer

selbst aussuchen, bei einer Generalplanung muss er mit irgendwelchen Planer

auskommen, die der Generalplaner beauftragt hat. Ausnahmen bilden hier

Verträge, in denen sich der Bauherr ein Mitspracherecht bei der Wahl der Planer

einräumt.

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Auch die Koordinierung der Unternehmen ist bei unterschiedlichen Planern anders

zu bewerten, denn bei Einzelplanern kann es zu Schnittstellenproblemen

kommen, die sich auf die Koordinierung der ausführenden Unternehmen negativ

auswirken, deswegen ist es hier vorteilhafter einen Generalplaner zu wählen.

4.2.1.2 Einsatz der verschiedenen Unternehmer

Pauschal könnte man sagen, dass in der Reihenfolge Einzelvergabe ! GU-A !

GU,A-A ! GU,E-A ! TU die Risken für den Bauherrn immer mehr abnehmen.

Dennoch sollen die einzelnen Risiken nochmals untersucht werden.

4.2.1.2.1 Kosten

Die Kostensicherheit ist natürlich bei einer Einzelvergabe am wenigsten gegeben,

zumal sich der Bauherr nicht gegen eine Kostenüberschreitung versichern kann.

Wenn er also das Projekt an Einzelunternehmen vergibt, wird er frühestens nach

der Vergabe des letzten Einzelgewerkes mit einer relativ grossen Sicherheit

absehen können, wo die Gesamtkosten seines Projektes liegen. Zusätzlich muss

er immer mit Mehrmassen rechnen, denn Einzelvergaben werden häufig nach

Einheitspreisverträgen abgeschlossen und diese werden nach den tatsächlich

anfallenden Massen abgerechnet, wenngleich es natürlich auch möglich ist mit

Einzelunternehmen einen Pauschalpreis zu vereinbaren.

Dieser langen Unsicherheit kann er aus dem Weg gehen, wenn er das Projekt an

einen Generalunternehmer zum Pauschalpreis vergibt. Wenn er weiterhin noch

Planungsleistungen mit an den GU vergibt, gibt er noch Risiken, die im vorigen

Kapitel als Risken bei der Wahl der Form des Planers beschrieben wurden, an

diesen ab. Man kann auch davon ausgehen, dass durch Synergieeffekte bei

Planungsbeauftragung des GU Einsparmöglichkeiten vorhanden sind, da zum

Beispiel bei einem GU,E-A der Rohbauer schon Einfluss auf die Planung nehmen

kann, um diese bezüglich einer einfacheren Durchführbarkeit zu optimieren.

Sicherlich geht dies auch bei einer Einzelvergabe, doch ist durch die

Generalunternehmer- Vergabe der Effekt größer einzuschätzen, da die Planer

Vertragspartner des ausführenden Unternehmens sind.

Bei der unzureichenden Leistungsbeschreibung sind Unterschiede zwischen

Einzel- und GU- Vergabe nicht zu erkennen. Racky hat bei einer Untersuchung in

87

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seiner Arbeit17 festgestellt, dass sich als Faustformel für Nachträge ca. 5 % der

ursprünglichen Auftragsumme ansetzten lässt.

Auch bei einer Veränderung des Entwurfes existieren keine Unterschiede

zwischen den Unternehmereinsatzformen, dies ist ein Risiko, welches der Bauherr

immer tragen muss.

Bei den Insolvenzen der beteiligten Unternehmen ist zu sagen, dass es natürlich

für den Bauherrn zu Problemen kommen kann, wenn eine Unternehmen wegen

Zahlungsunfähigkeit nicht mehr in der Lage ist den Auftrag auszuführen. Dies

kann bei Einzelvergabe zu erhöhten Kosten führen.

Wenn ein einzelnes Unternehmen insolvent wird, kann es dem Bauherrn

allerdings egal sein, wenn er das Projekt an einen Generalunternehmer vergeben

hat. Allerdings kann es ja auch passieren, dass der GU selbst in einen Konkurs

fäl t, dadurch trägt der Bauherr natürlich ein immens hohes Risiko. Aus diesem

Grund sind die Risken, welche aus Insolvenz von Beteiligten herrühren gleich zu

bewerten.

Unabwendbare Gründe können beim Generalunternehmer vermutlich günstiger

behoben werden. Es wird auch einfacher für den Bauherrn sein, wenn man zum

Beispiel eine Zerstörung durch höhere Gewalt wiederherstellen muss, dem

Generalunternehmer den Auftrag der Wiederherstellung zu geben, denn der GU

ist ja auf jeden Fall noch vor Ort. Wenn allerdings schon Gewerke abgeschlossen

und abgenommen sind, dann sind diese Unternehmen gar nicht mehr an der

Baustelle beteiligt. Dadurch könnten Mehrkosten entstehen.

4.2.1.2.2 Termin

Bei der Vergabe an einen Generalunternehmer, der auch Ausführungs- oder gar

Entwurfsplanung ausführt, gibt der Bauherr natürlich die Risiken der mangelnden

Planungskapazitäten komplett ab. Auch die Koordination der Planung wird dann

vom GU übernommen und die Abstimmung der Planung an den Bauablauf kann

auch optimal vom GU durchgeführt werden, da er dann Planer und Ausführender

ist.

Bei den Vergabeverzögerungen kann es theoretisch auch vorkommen, dass die

Vergabe an den GU zu spät vorgenommen wird, allerdings soll dies bei dieser

Betrachtung außen vor gelassen werden, denn letztlich ist es die Vielzahl von

17 Peter Racky: a.a.O.

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Gewerken, die ausgeschrieben und vergeben werden müssen, wodurch es zu der

Gefahr von Verzögerungen kommt.

Die Ausführungsverzögerung ist auch bei einer Generalunternehmervergabe mit

weniger Risiken verbunden, da der GU Nachfolgegewerke eher zum schnelleren

Arbeiten bewegen wird. Wenn nämlich Zwischentermine nicht eingehalten werden

können und der GU dadurch mit einer Vertragsstrafe rechnen muss, wird er

versuchen die Ausführungsdauer der Nachfolgegewerke zu beschleunigen.

Notfalls kann er ja den Firmen der nachfolgenden Gewerke Prämien zur

schnelleren Ausführung zahlen. So lange diese Prämien geringer sind als die

Vertragsstrafe, wird dies ein lohnendes Geschäft sein. Für den Bauherrn

geschieht dies allerdings kostenneutral.

Für die Insolvenz eines beteiligten Unternehmens gilt das gleiche wie im Kapitel

bei 4.2.1.2.1

4.2.1.2.3 Qualität

Für die Auswahl der einzelnen Unternehmen ist bei einer Komplettvergabe der

Bauherr nicht mehr verantwortlich, er kann bei auftretenden Mängeln bei dem GU

Kosten für die Richtigstellung geltend machen oder die sachgemäße

Mängelbeseitigung fordern. Natürlich kann er dies bei einer Einzelvergabe auch,

doch läuft er dort den verschiedenen Unternehmen hinterher, die eigentlich kein

großes Interesse daran haben, noch Zeit und Geld in die Baustelle zu investieren.

Bei der Auswahl der Planer ist analog zum Kapitel 4.2.1.1.3 die Möglichkeit

gegeben, dass der Bauherr von Planern beraten wird, die ihm eigentlich nicht

zusagen. Allerdings wird der Bauherr auch bei einer Vergabe an einen GU,E-A

keine Ansprüche an einen speziel en Planer haben, denn sonst würde er eine

andere Vergabeform wählen. Trotzdem kann es vorkommen, dass der Bauherr im

nachhinein mit dem Entwurf des GU nicht zufrieden ist.

Die Koordinierung der Unternehmen ist sicherlich ein sehr großer Vorteil der

Komplettvergabe, denn dies ist eine originäre Bauherrenaufgabe, die allerdings

oft, wie in vorangegangen Kapiteln schon erwähnt, an Projektsteuerer oder

bauleitende Architekten vergeben wird. In diesen Fällen ist es dann viel

schwieriger eine Mängelbeseitigung durchführen zu lassen, die auf mangelnde

Koordination zurückzuführen ist, denn die Kürzung des Architektenhonorars ist

nicht so einfach wie der Einbehalt von Geld, das dem GU zusteht.

Auch die Qualitätssicherung ist bei Komplettvergaben risikoärmer zu bewerten,

schon allein wegen der üblicherweise dauernden Präsenz eines Verantwortlichen

des GU auf der Baustelle.

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4.2.2 Risiken der Unternehmen

4.2.2.1 Kosten

Die Kostenvorstellung des Bauherrn kann für Unternehmen, die als

Komplettanbieter arbeiten ein hohes Risiko bedeuten, denn wie schon oben

erwähnt, werden bei Generalunternehmervergaben in der Regel mit einem

Pauschalpreis vergütet. An diesem Preis wird sich ohne besondere Umstände

nichts mehr ändern, der GU trägt das Risiko der Massenermittlung, die er vor

Abgabe des Angebotes auf Grundlage eines bestimmten Planungsstandes

gemacht hat.

Bieter von Generalunternehmer-Angeboten, vor allem bei der Anstrebung eines

komplexen- Globalpauschalvertrages, kalkulieren ihre Projekte oftmals nicht so,

wie es bei Einheitspreisverträgen üblich ist, nämlich mit einer Zuschlagskalkulation

über die Endsumme. Dies hat folgenden Grund:

Der Aufwand des Erstellens eines kompletten Leistungsverzeichnisses mit exakt

ermittelten Massen ist den Bietern von Generalunternehmer-Ausschreibungen

oftmals zu hoch, denn durch die schwierige Marktsituation müssen sie eine Fülle

von Angeboten ausarbeiten, um an wenige Aufträge zu kommen. Und dass die

exakte Ausarbeitung eines Pauschalpreises basierend auf einem Leistungs-

programm des Auftraggebers und anschließender Massenermittlung und

Erstellung eines Leistungsverzeichnisses wesentlich arbeitsintensiver ist als das

bloße Kalkulieren von vorgegeben Positionen, steht außer Zweifel.

Deswegen werden häufig die Preisermittlungen der Generalunternehmer nicht

sehr genau durchgeführt, sie werden nur geschätzt. Je gröber die Schätzung

verläuft, umso größer ist für den Generalunternehmer das Risiko der

Kostenunterdeckung und Gewinneinbuße.

Thomas Voelckner18 hat in seiner Arbeit über Angebotsbearbeitung folgende

Feststellung getroffen:

18 Thomas Voelckner: Angebotsbearbeitung und Kostenplanung in Schlüsselfertigbau-Controlling, 1995, Seite

20.

90

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Die tatsächlichen Baukosten unterscheiden sich von den ermittelten wie folgt:

Zuschlagskalkulation über die Endsumme

+/-

5 %

Kostenermittlung nach Positionsbeschreibung

+/-

5-10 %

Kostenermittlung nach Elementaufgliederung

+/-

10-15 %

Kostenermittlung nach Gewerkewägung

+/-

10-15 %

Kostenermittlung nach m² Nutzfläche

+/-

20-25 %

Kostenermittlung nach m³ umbautem Raum

+/-

25-30 %.

,,Die Kostenermittlung nach Gewerkewägung und nach Elementaufgliederung

entsprechen dem Kontext nach der Kalkulation nach Kennzahlen für Gewerke und

Bauelemente. Die Kostenermittlung nach Positionsbeschreibungen umfasst die

Kalkulation nach Standard-Leitpositionen-Leistungsverzeichnis, die Kalkulation mit

Standard-Leistungsverzeichnissen nach der Kostenartengliederung der DIN 276

und die Kalkulation mit vorbestimmten Zuschlägen und fertigen Einheitspreisen."19

Man kann hier erkennen, wie hoch das Kostenrisiko ist, welches der

Generalunternehmer eingeht. Je nach Kalkulationsart verschätzt er sich um ein

Drittel der Bausumme, was allerdings nicht ganz so hoch zu bewerten ist, denn er

wird bei solch einer Preisfindung einen hohen Sicherheitszuschlag auf seine

Endsumme aufschlagen, um sich vor allzu hohen Verlusten zu retten.

Beim GU,E-A ist das Risiko auch deswegen hoch, da noch nicht mal die

Entwurfsplanung vorhanden ist und der GU so seinen Pauschalpreis nur auf Basis

des Grundkonzeptes schätzen kann.

Die Unternehmen, die in Einzelvergabe beauftragt werden, tragen hier fast kein

Risiko, denn sie werden meistens nach Einheitspreisen und tatsächlichen Massen

vergütet und wenn mehr Massen anfallen, dann werden auch mehr Massen in

Rechnung gestellt. Ausnahmen bilden selbstverständlich Einzelunternehmen, die

einen Pauschalpreis vereinbart haben.

Bei der unzureichenden Leistungsbeschreibung geht der Einzelunternehmer

wiederum kein Risiko ein, da diese für ihn eher eine Chance bietet sich durch

Nachträge zusätzliche Geld zu verschaffen. Bei Komplettanbietern sieht dies

19 Ivan Cadez: a.a.O.

91

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anders aus, sie laufen bei schlechten Leistungsbeschreibungen Gefahr, dass die

in ihrem Komplettpreis Leistungen vergessen, die aber zu einer ordnungs-

gemäßen Ausführung gehören und Bausoll sind. Deswegen müssen die GU die

Angebotsunterlagen genauestens auf Richtigkeit und Vollständigkeit prüfen, bevor

sie eine Pauschalpreis machen. Bei der Weitervergabe der Leistungen haben sie

dasselbe Risiko, welches der Bauherr bei einer Einzelvergabe trägt. Sie besitzen

einen festen Kostenrahmen, in dem sie die Komplettleistung erstellen müssen.

Man kann sicherlich das Risiko des GU,E-A hier niedriger bewerten, da er durch

den Entwurf noch Einflussmöglichkeit auf den Gesamtpreis des Bauwerks hat.

Durch den veränderten Entwurf entstehen den Unternehmen keine Risiken, denn

sie werden Mehrkosten aus dieser Entwurfsveränderung bezahlt bekommen.

Die Insolvenz eines Beteiligten Unternehmens birgt wieder Risiken für die GU,

denn wenn einer ihrer Vertragspartner nicht mehr im Stande ist seine Leistungen

auszuführen, ist das Sache des Generalunternehmers. Die Einzelunternehmen

hingegen haben deswegen keine Nachteile.

Die Kosten für unabwendbare Gründe werden unabhängig von der Vergabeart

vom Bauherrn getragen, somit tragen die Unternehmen keine Risiken.

4.2.2.2 Termin

Mangelnde Planungskapazitäten wirken sich auf Einzelunternehmen nicht aus.

Wenn Arbeiten nicht mangels fehlender Planunterlagen ausgeführt werden

können, müssen die Unternehmen ihre Behinderung anzeigen und können so

nicht für Terminverzüge in Regress genommen werden, außerdem wird ihnen der

nachweislich entstanden Schaden vergütet.20 Mit zunehmender Planungsleistung

gehen natürlich Risiken auf den GU über.

Auch bei der Planungskoordination geht der Einzelunternehmer keine Risiken ein,

die Risikobewertung der GU hängt wiederum vom Grad der Planungsleistungen

ab, die sie zu erarbeiten haben. Allerdings sollen die Risiken relativ niedrig

bewertet werden, da sie diese Koordination ja selbst vornehmen und somit

maßgeblichen Einfluss auf die Koordination haben.

Bei der Abstimmung des Bauablaufes könnte man dem Einzelunternehmen

mangelnde Mitarbeit vorwerfen, wenn ihre Leistungen wirklich vom Planungsstand

20 § 6 (6) Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B

92

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abhängig ist. Bei den GU ist diese Abstimmung Hauptbestandteil der

Vertragserfül ung, deswegen trägt er auch hier ein gewisses Risiko.

Ausschreibungs- und Vergabeversäumnisse belasten die Arbeit des Einzel-

unternehmens nicht, der GU kann allerdings durch eine falsche Ausschreibungs-

strategie wertvol e Bauzeit verlieren.

Bei der Ausführungsverzögerung bleibt zu sagen, dass das Einzelunternehmen

nur für sich selbst arbeitet, hingegen lässt der GU Unternehmen für sich arbeiten.

Dadurch kann es leichter passieren, dass er in Verzug gerät, da oftmals

technologische Abhängigkeiten zwischen den Gewerken bestehen, so dass ein

Folgegewerk beim GU Behinderung anmelden kann. Dieser muss dann

gegenüber dem Bauherrn dafür gerade stehen, kann aber die ihm entstehenden

Vertragstrafen vielleicht gar nicht an das verursachende Unternehmen

weitergeben, da das einzelne Auftragsvolumen nicht so hoch wie die

Vertragsstrafe ist.

Natürlich hat der GU aber auch die Chance durch die anderen Unternehmen den

Terminverzug wieder auszugleichen.

Die Insolvenz eines Beteiligten ist analog zu den Kosten für das einzelne

Unternehmen egal, für den GU aber von großer Bedeutung.

4.2.2.3 Qualität

Die Auswahl der Unternehmen hat auf den Einzelunternehmer wiederum nur sehr

geringen Einfluss, möglich sind hier nur kleine Behinderungen bei unmittelbar

vorlaufenden und nachfolgenden Gewerken. Die GU hingegen können mit der

Auswahl der Unternehmen den Qualitätsstandard erheblich beeinflussen.

Gleiches gilt für die Auswahl der Planer, nämlich dann, wenn der GU die

Planungsleistungen weiter vergibt an Subunternehmen.

Die Koordinierung der Unternehmen ist ebenfalls eine Hauptaufgabe des GU, hier

kann er mit den richtigen Ansätzen viele Mängel verhindern, allerdings ist diese

Koordinierung auch nicht ganz einfach, deswegen trägt der GU hier ein gewisses

Risiko.

Qualitätssicherung trifft alle Beteiligten gleichermaßen und soll deswegen auch für

alle gleich bewertet werden.

93

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4.2.3 Risiken anderer Beteiligter

4.2.3.1 Architekten/ Fachplaner

Die Risiken der einzelnen Planer sind bei allen Projektorganisationsformen relativ

gering. Die Planer schulden zwar den Erfolg des Projektes, können aber nicht für

Terminverzug oder Kostenüberschreitung in Regress genommen werden.

Natürlich haften die Planer für die Richtigkeit ihres Entwurfes, allerdings sind sie

gegen ihre fehlerhafte Planung durch die Berufshaftpflichtversicherung versichert.

Für das Vereinbaren einer Kostengarantie sei folgendes erwähnt: Eine

Kostengarantievereinbarung kommt in der Praxis äußerst selten vor, da sich kaum

ein Ingenieur oder Architekt darauf einlässt, denn durch solch eine Garantie kann

das Büro sehr schnell in eine existentiel e Bedrohung kommen.

Überdies ist eine Baukostengarantie in einigen Bundesländern standesrechtlich

verboten, wenngleich die Garantie trotzdem wirksam bleibt.21

4.2.3.2 Generalplaner

Der Generalplaner geht noch ein vergleichsweise hohes Risiko ein und zwar die

Summe der Risiken der Einzelplaner. Allerdings gilt es dort zwischen den

Modellen, wie sie in Kapitel 2.1.2 beschrieben wurden zu unterscheiden:

Das Großbüro kann und muss mit den Risiken gut leben, da es sowieso eine

bestimmte Größenordnung besitzt. Das bedeutet, dass selbst in dem Falle, dass

das Büro keinen Generalplanerauftrag hat, die einzelnen Abteilungen getrennt an

verschiedenen Projekten arbeiten und dadurch die Summe der Risiken ebenso

groß ist, wie bei einem Generalplanervertrag. Eventuell sind sie sogar wegen der

Schnittstellenproblematik zwischen den Einzelplanern noch etwas kleiner.

Bei einer Arbeitsgemeinschaft als Generalplaner kann man die Risiken auf die

Mitglieder der Arge verteilen.

Tritt ein Einzelplaner als Generalplaner auf und vergibt den Grossteil der

Planungsleistungen an Subplaner, dann kommen auf den Einzelplaner als

Auftraggeber enorme Risiken zu, denn er haftet gegenüber dem Bauherrn für alle

seine Subplaner.

Es wird sogar nicht selten seitens des Bauherrn ein Mitspracherecht bei der

Auswahl der Subplaner ausgeübt, so dass der Generalplaner unter Umständen

Vertragspartner zu akzeptieren hat, die er selbst nicht kennt oder die er, wenn er

21 Claus D. Bothe: Getrennt Planen, gemeinsam anbieten im Deutschen Ingenieur Blatt 03/2000, Seiten 19-

23.

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selbst entscheiden könnte, ablehnen würde. Dadurch potenzieren sich die Risiken

nochmals.22

Durch die Haftung für die Subplaner entsteht für den Generalplaner ein sehr

hohes finanziel es Risiko, sofern er nicht die kompletten Planungsleistungen in

seiner Haftpflicht versichert hat.

Doch existieren hier Risiken, die nicht versicherbar sind:

Der Generalplaner muss damit rechnen, dass es im Falle einer mangelhaften

Planungsleistung eines Subplaners zu der Einstellung der Zahlung durch den

Bauherrn kommt. Dann fehlen ihm diese Honorare, er muss aber die fehlerfrei

arbeitenden Planer bezahlen. Dem fehlerhaft arbeitenden Planer muss er

hinterherlaufen und mit ihm eventuell sogar prozessieren, dies wären eigentlich

Angelegenheiten des Bauherrn gewesen.

Ein weiteres Risiko liegt im Bereich der Gewährleistungsfristen, die durch

unterschiedliche Abnahmezeitpunkte deckungsungleich sind. Zum Beispiel

beginnt die Verjährungsfrist des Statikers mit der Rohbauabnahme, während die

Gewährleistung des Generalplaners mit der Übergabe des kompletten Bauwerks

an den Bauherrn beginnt.23 Hier muss der Generalplaner bei der Ausarbeitung der

einzelnen Verträge unbedingt drauf achten, da er sonst keine

Rückgriffsmöglichkeiten auf den Verursacher des Schadens hat.

Es werden auch Preis- und Termingarantien von Bauherrn gefordert, dies ist wie

schon bei Einzelplanern auch ein Risiko, da es nach wie vor keinen

Versicherungsschutz gegen diese Kosten gibt. Dies ist auch verständlich, denn

,,die Kalkulation einer solchen Versicherungsprämie würde die Versicherungs-

wirtschaft vor unlösbare Probleme stellen." 24

Trotzdem sich die Rechtsprechung, wie bereits oben erwähnt, bei Schadens-

ersatzklagen aufgrund von Kostenüberschreitungen eher für die Planer ausge-

sprochen und Klagen abgewiesen hat, ist das Thema Kostenrahmen beim

Generalplaner ein nicht unwesentliches Thema. Dies liegt darin begründet, dass

bei Kostenüberschreitung seine Planung unbrauchbar und damit der geschuldete

Erfolg nicht erbracht ist. Dadurch kann er seinen Honoraranspruch verlieren und

der liegt natürlich relativ hoch im Verhältnis zu Einzelplanern.

22 Claus D. Bothe: Versteckte Risiken lauern überall im Deutschen Ingenieur Blatt 04/1999, Seiten 44-48.

23 Claus D. Bothe: Versteckte Risiken lauern überall im Deutschen Ingenieur Blatt 04/1999, Seiten 44-48.

24 Claus D. Bothe: Getrennt planen, gemeinsam anbieten im Deutschen Ingenieur Blatt 03/2000, Seiten 19-23

95

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4.2.3.3 Projektsteuerer

Der Projektsteuerer hat unter allen Beteiligten die wenigsten Risiken zu tragen, er

schuldet noch nicht mal einen Erfolg, da er Dienstleister im Sinne eines

Dienstvertrages nach BGB ist.

Er kann zwar in seinem Honorar beschnitten werden, allerdings nur wegen

unzureichenden Engagement, was eine Entscheidung eines schieds-

gutachterlichen Verfahrens25 zeigt :

In dem vorliegenden Fall hatte ein Projektsteuerer innerhalb von drei Jahren seine

Kostenberechnung für ein Heizkraftwerk von brutto 450 Mio. DM in sechs

Schritten auf netto 835 Mio. korrigiert, wobei eigentlich jeweils zum Quartal ein

Kostenbericht fällig gewesen wäre. Außerdem hat der besagte Projektsteuerer

Abweichungsanalysen, Anpassungsvorschläge sowie jeweils die Vorschau bis

zum Projektende, ergänzt durch Entscheidungs- und Maßnahmenkataloge, nur

ansatzweise vorgelegt.

Begründet hat er sein Fehlverhalten mit einem mangelnden Interesse und

unzureichender Mitarbeit durch den Bauherrn.

Der Gutachter hielt in dem vorliegenden Fall eine Kürzung des vereinbarten

Honorars von 30 % für angebracht, sprach dem Projektsteuerer aber wegen der

mangelnden Mitarbeit des Bauherrn weitere 7,5 % Vergütung zu, so dass

insgesamt 22,5 % des ursprünglichen Honorars abgezogen wurden. Dies waren

mehr als 300 000 DM, die Entscheidung wurde von beiden Partein akzeptiert.

Angemerkt sei hier aber nochmals, dass die Honorarkürzung im Wesentlichen

nicht auf die Überschreitung der Kosten, sondern auch auf das unzureichende

Engagement des Projektsteuerers zurückzuführen ist.

4.2.4 Risiken bei nicht betrachteten Projektorganisationsformen

Die Risiken des Totalunternehmers wurden in der vorangegangen Aufstellung

nicht berücksichtigt. Dies beruht darauf, dass die Risiken, welchen er ausgesetzt

ist, sich aus der Summe der Generalunternehmerrisiken und der Planerrisiken des

Bauherrn ergeben.

Auch auf die Darstellung der General- beziehungsweise Totalübernehmer wurde

verzichtet, da auch hier eine Analogie zu den entsprechenden ,,-Unternehmern" zu

25 C.J. Diederichs: Rechtliche Aspekte der Projektsteuerung aus technisch-wirtschaftlicher Sicht (Teil 3) in BW

Bauwirtschaft 09/1996, Seiten 30-34.

96

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Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

erkennen ist. Bei Beiden kommen zu den jeweils ausgeführten Risiken nur hinzu,

dass jeder jeweils einen Subunternehmer mehr hat.

4.3 Grafische Darstellung der Ergebnisse

Anhand der im vorherigen Kapitel erstellten Risikozuordnung soll nun versucht

werden, die Ergebnisse zu bewerten und in eine grafische Form zu bringen, um

das Resultat der Arbeit anschaulicher zu machen.

Die Bewertungen in den Grafiken sollen von 0 = keine Risiken bis 5 = sehr hohe

Risiken gehen. Für jeden der drei Bereiche (Termin, Kosten und Qualität) wird der

Durchschnitt der einzelnen Risikobeurteilungen ermittelt, wobei nicht alle Aspekte

gleich bewertet sind, sondern prozentual aufgeteilt werden. Damit sollen die

Folgen des Eintritts des Risikos und die Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet

werden.

Erwähnenswert erscheint an dieser Stelle noch ein Aspekt, der direkt mit dem

wirtschaftlichen Erfolg eines Bauprojektes zu tun hat, aber bisher nicht betrachtet

wurde. Dies ist der Preis, den ein Bauherr für eine Bauwerk zu bezahlen hat. Im

Kapitel Risiken wurde auf das Kostenrisiko eingegangen. Damit war aber im

Bezug auf den Bauherrn lediglich die Kostensicherheit vor und während der

Bauzeit gemeint.

Folgende Frage lässt sich allerdings stellen: Bekommt man unabhängig von der

Projektorganisationsform zum gleichen Preis ein Bauwerk erstellt oder hat die

Form des Vertrages Einfluss auf den Gesamtpreis ?

Hier bleibt festzuhalten, dass die Bauvorhaben mit zunehmender

,,Generalisierung" stetig teurer werden.

Um dies zu dokumentieren sei folgendes Beispiel genannt, welches aus einem

Artikel26 der Zeitschrift ,,Deutsches Ingenieurblatt" entnommen ist:

In Hamburg wurden zwei Grundschulen zeit- und baugleich erstellt. Die erste

wurde von einem Generalunternehmer gebaut und die zweite in gewerkeweisen

Wettbewerben an Einzelunternehmen vergeben. Die Ausschreibungen wurden

von der Hochbauabteilung eines Hamburger Bezirksamtes durchgeführt.

Das Ergebnis sah so aus, dass die vom Generalunternehmer erbaute Schule nach

18 Monaten Bauzeit unter Verwendung eines Beschleunigungszuschlages von

26 Zwei Schulen, zwei Preise im Deutschen Ingenieurblatt, 06/2000, Seiten 42-43.

97

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Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

160.000 DM genau rechtzeitig zum Beginn eines Schuljahres fertiggestellt worden

ist, während die einzeln vergebene Schule zu diesem Zeitpunkt zwar in Benutzung

genommen wurde, aber noch nicht vol ends fertiggestellt war. Es wurde der

Unterricht zwar in einigen Klassenräumen aufgenommen, die weitergeführten

Arbeiten haben aber den Schulbetrieb bis zur endgültigen Übergabe be-

einträchtigt. Gesamtübergabe war im Januar das darauffolgenden Jahres, also gut

6 Monate später als bei der Generalunternehmererstellung, wobei anzumerken

sei, dass aus den Folgen der verspäteten Fertigstellung keine Kosten entstanden

sind.

Nach Zusammenstellung aller Kostenpunkte kam folgender Unterschied heraus:

Die ,,Generalunternehmerschule" kostete zirka 22,7 Millionen DM und die

gewerkeweise vergebene Schule nur rund 20,0 Millionen DM. Dies stellt einen

Kostenunterschied von sage und schreibe 13,5 % dar. Sicherlich kann man dieses

Exempel nicht quer über alle Bauvorhaben projizieren, doch zeigt es eindeutig

eine Tendenz, nämlich dass es immer prüfenswert ist, ob sich eine Vergabe an

Einzelunternehmen nicht positiv auf den Gesamtpreis der Baumassnahme

auswirken kann.

Die Gründe für die erhöhten Preise kann man sicherlich in einem Risikoaufschlag

der Generalunter-/ -übernehmer beziehungsweise Totalunter-/ übernehmer finden.

Dies zu entscheiden bedarf es eben einer genauen Abwägung des Bauherrn, der

ja aber auch, wie schon vorher angedeutet, unterschiedliche Ziele verfolgt.

In den nachfolgenden Tabellen soll deshalb versucht werden, anhand der bisher

genannten Aspekte eine Wertung der Projektorganisationsform in Abhängigkeit

der Risiken vorzunehmen. Die Gesamtkosten, wie sie sich in den Hamburger

Schulen unterschieden haben, spielen bei dieser Wertung keine Rol e.

98

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Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

]

r

n

e

aner

la

lp

rtung [%

r

a

e

e

i

nzepl

n

W

E

e

G

Kostenvorstellung des Bauherrn

30%

3

2

Leistungsbeschreibung

30%

3

3

n Veränderung Entwurf

20%

2

2

s

t

e

Ko Insolvenz eines Beteiligten

10%

2

2

Unabwendbare Gründe

10%

2

2

Schnitt

2,60

2,30

Kapazitäten

20%

5

3

r

i

s

t

en

Koordination der Planung

20%

3

2

l

anf

P

Abstimmung des Ablaufes

20%

3

3

i

n

Ausschreibung

15%

3

2

rm

e

r

gabe

V

Verhandlung

15%

2

2

Te

Verzögerung Ausführung

0%

-

-

Insolvenz eines Beteiligten

10%

2

2

Schnitt

3,15

2,40

Auswahl der Unternehmen

0%

-

-

Auswahl der Planer

40%

2

3

i

t

ät

Koordinierung der Unternehmen

40%

3

2

Qual

Qualitätssicherung

20%

2

2

Schnitt

2,40

2,40

Abbildung 26: Risikomatrix für Bauherren zur Wahl des Planers

99

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Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

]

e

-A

-A

vergab

rtung [%

GU-A

e

GU,A

GU,E

i

nzel

W

E

Kostenvorstellung des Bauherrn

35%

4

3

2

1

Leistungsbeschreibung

35%

3

3

3

3

n

Veränderung Entwurf

10%

2

2

2

2

s

t

e

Ko Insolvenz eines Beteiligten

15%

2

2

2

2

Unabwendbare Gründe

5%

3

2

2

2

Schnitt

3,10

2,70 2,35

2,00

Kapazitäten

20%

3

3

1

1

r

i

s

t

en

Koordination der Planung

15%

3

3

2

1

l

anf

P

Abstimmung des Ablaufes

15%

3

3

1

1

i

n

Ausschreibung

10%

2

1

1

1

rm

e

r

gabe

V

Verhandlung

10%

2

1

1

1

Te

Verzögerung Ausführung

20%

3

2

2

2

Insolvenz eines Beteiligten

10%

2

2

2

2

Schnitt

2,7

2,3

1,45

1,3

Auswahl der Unternehmen

25%

3

2

2

2

Auswahl der Planer

25%

2

2

2

3

i

t

ät

Koordinierung der Unternehmen

25%

4

2

2

2

Qual

Qualitätssicherung

25%

3

2

2

2

Schnitt

3,00

2,00 2,00

2,25

Abbildung 27: Risikomatrix für Bauherrn zur Wahl der Unternehmereinsatzform

100

---

Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

]

e

-A

-A

vergab

rtung [%

GU-A

e

GU,A

GU,E

W

i

nzel

E

Kostenvorstellung des Bauherrn

40%

2

4

4

5

Leistungsbeschreibung

40%

1

4

4

3

n

Veränderung Entwurf

0%

-

-

-

-

s

t

e

Ko Insolvenz eines Beteiligten

20%

0

4

4

4

Unabwendbare Gründe

0%

-

-

-

-

Schnitt

1,20

4,00 4,00

4,00

Kapazitäten

15%

0

0

3

3

r

i

s

t

en

Koordination der Planung

20%

0

0

1

1

l

anf

P

Abstimmung des Ablaufes

20%

1

1

1

1

i

n

Ausschreibung

7,5%

0

2

2

2

rm

e

r

gabe

V

Verhandlung

7,5%

0

2

2

2

Te

Verzögerung Ausführung

20%

1

3

3

3

Insolvenz eines Beteiligten

10%

0

4

4

4

Schnitt

0,4

1,5

2,15

2,15

Auswahl der Unternehmen

25%

1

3

3

3

Auswahl der Planer

25%

0

0

3

3

i

t

ät

Koordinierung der Unternehmen

25%

0

2

2

2

Qual

Qualitätssicherung

25%

2

2

2

2

Schnitt

0,75

1,75 2,50

2,50

Abbildung 28: Risikomatrix für Unternehmen zur Wahl der

Unternehmereinsatzform

101

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Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

5 Fazit und Ausblick

Ob die Vorteile bei der Abwicklung eines Bauprojektes nun in der Einzelvergabe

oder in einer Komplettvergabe liegen, wird in der Fachwelt schon seit einigen

Jahren heftig diskutiert. Und um sich darüber klar zu werden, wie ein Projekt

abgewickelt werden soll, braucht ein unerfahrener, potentiel er Auftraggeber gute

und objektive Berater, die ihm versuchen die Vor- und Nachteile unter Ausschluss

von persönlichen Interessen möglichst nahe zu bringen.

Trotz aller Objektivität scheint dies aber aufgrund der Komplexität des

Sachverhaltes für Berater irgendwelcher Art nicht immer lösbar. Auch sachkundige

Auftraggeber tun sich immer noch schwer hier die richtige Entscheidung zu treffen.

Fakt ist, dass die Komplettvergaben in der Bundesrepublik beständig zunehmen,

und das schon seit Jahrzehnten.

Dies ist nach Ansicht des Verfassers einzig auf die Risikoabwälzung

zurückzuführen. Der Bauherr bezahlt zwar einen höheren Preis (siehe die

Hamburger Schulen), doch ist eben dieser Preis vorher weitestgehend absehbar,

das heißt dem Bauherrn wird eine frühestmögliche Kostensicherheit gewährleistet.

Das ist auch im Bezug auf die Terminsicherheit so, die auch durch ein hohes

Kostenrisiko geprägt ist.

Für öffentliche Bauherrn ist die Komplettvergabe generell zwar auch interessant,

doch wird sie durch die Bestimmungen der VOB noch ein wenig beschränkt. In

Anbetracht der höheren Kosten bei einer Komplettvergabe scheint es auch

sinnvoll, dass vor dem Verwirtschaften von Steuergeldern geprüft wird, ob es eine

kostengünstigere Variante gibt.

Dieses Kostensicherheitsdenken, welches zu den Komplettvergaben führt, ist nicht

nur in der Bauwirtschaft erkennbar, es ist ein Phänomen, welches sich durch die

ganze industriel e Gesellschaft durchzieht. Jeder versucht bei höchstmöglicher

Kostensicherheit seine Aufgaben zu erledigen. Um dies zu dokumentieren sei

noch kurz folgendes Beispiel genannt:

Viele Firmen beschäftigen nur noch wenige eigene Arbeiter und ,,mieten" sich bei

Auftragseingang einfach Leute bei einer Zeitarbeitsfirma. Diese sind dann für den

Moment zwar teurer, dafür aber nach erfolgter Auftragsabwicklung wieder ohne

großen Aufwand loszuwerden.

102

---

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Johannes Kinkel

Nach Ansicht des Verfassers wird sich diese Tendenz weiterhin fortsetzen, doch

werden sich im Wettbewerb neue Vertragsformen heraus kristallisieren, die

versuchen, die Kosten bei gleichbleibender Sicherheit zu drücken. Der GMP-

Vertrag ist eine solche Form, in welcher der Auftraggeber höchstmögliche

Sicherheit bei relativ großen Chancen besitzt.

Doch sind diesen Vertragsformen Grenzen gesetzt, denn die Unternehmen

brauchen ja die Gewinne um sich gegen mögliche Verluste in anderen Projekten

abzusichern.

Denn was nützt es einem Auftraggeber, wenn er ein Bauprojekt möglichst schnell

und kostengünstig erstellt bekommt und der Unternehmer angesichts der

mangelnden Kostendeckung oder Gewinne seinen Geschäftsbetrieb einstellen

muss ? Dann läuft nämlich der Bauherr wieder in die nächste Gefahr hinein, er hat

niemanden mehr, der für Gewährleistungsmängel an seinem Bauwerk haftet.

Dadurch entsteht ihm wieder ein Kostenrisiko.

103

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Johannes Kinkel

Abbildungsverzeichnis

Seite

Abbildung 1: Die drei Hauptgruppen der am Projekt

Beteiligten

5

Abbildung 2: Leistungsphasen des Objektplaners

nach HOAI

14

Abbildung 3: Einzelvergabe mit Einzelplanern

19

Abbildung 4: Einzelvergabe mit Generalplanern

20

Abbildung 5: Generalunternehmer- Ausführung mit

Einzelplanern

22

Abbildung 6: Generalunternehmer-Ausführung ­

Ausführungsplanung

23

Abbildung 7: Generalunternehmer- Ausführung-

Entwurfsplanung

24

Abbildung 8: Teil-Generalunternehmer mit

Einzelplanern

26

Abbildung 9: Totalunternehmer

28

Abbildung 10: Vergabe an einen Generalübernehmer

29

Abbildung 11: Vergabe an einen Totalübernehmer

30

Abbildung 12: Kategorisierung von Bauprojekten

39

Abbildung 13: Entwicklung des prozentualen Anteils

41

der Subunternehmer-leistungen am

Bruttoproduktionswert in den Unter-

nehmen des Hoch- und Tiefbaus

ohne ausgeprägten Schwerpunkt

sowie des Hochbaus

Abbildung 14: Gesamtverteilung der Auftraggeber

47

Abbildung 15: Verteilung der

Projektorganisationsformen

47

104

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Johannes Kinkel

Seite

Abbildung 16: Einsatz von Planern

48

Abbildung 17: Verteilung der Art der Bauvorhaben

nach Anzahl

48

Abbildung 18: Projektorganisationsformen privaten

Auftraggebern

49

Abbildung 19: Projektorganisationsformen bei

öffentlichen Auftraggebern

49

Abbildung 20: Kostenermittlungen in den ver-

schiedenen Leistungsphasen

52

Abbildung 21: Honorartafel für Grundleistungen bei

Gebäuden und raumbildenden

53

Ausbauten

Abbildung 22: Leistungsbild Objektplanung für

Gebäude

54

Abbildung 23: Erweiterte Honorartafel zu § 205 (1)

AHO-Entwurf 1994

67

Abbildung 24: Leistungsvertrag

70

Abbildung 25: Gesamtkosten eines Bauprojektes

77

Abbildung 26: Risikomatrix für Bauherren zur Wahl

des Planers

99

Abbildung 27: Risikomatrix für Bauherrn zur Wahl der

Unternehmereinsatzform

100

Abbildung 28: Risikomatrix für Unternehmen zur Wahl

der Unternehmereinsatzform

101

105

---

Fachgebiet Baubetrieb der TU Darmstadt

Johannes Kinkel

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Düsseldorf: VDI-Verlag

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[31] Dr. Hans Rudolf

Sangenstedt

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107

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[38]

VOB

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1996, Hrsg.: DIN- Deutsches Institut für Normung e. V., Berlin: Beuth Verlag, 1996

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: Angebotsbearbeitung und Kostenplanung in

Schlüsselfertigbau-Controlling, 1995, Seite 20, Hrsg.: Wirth, V. Renningen-

Malsheim: expert-verlag, 1995

108

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