UNIVERSITÄT LEIPZIG

WIRTSCHAFTSWISSENSCHAFTLICHE FAKULTÄT

Stiftungsprofessur für Technisches und Infrastrukturelles Management

baulicher Anlagen

Die Optimierung von Modernisierungs- und

Sanierungsmöglichkeiten bei Wohnimmobilien

Großer Übungsbeleg

vorgelegt von

Andreas D. Weise

Abgabe

30.9.2004

---

I

Vorwort

Der Wohnungsneubau ist in den letzten Jahren immer weiter zurückgegangen. Im

gleichen Zeitraum sind die Investitionen in die Modernisierung und Sanierung deutlich

gestiegen. Gleichzeitig herrscht an vielen Immobilienteilmärkten großer Leerstand;

einhergehend mit einem Angebotsüberhang. Diese Drucksituation für die Eigentümer

kann nur durch eine nachfragegerechte Modernisierung entschärft werden.

Die Wohnungsbestände in den alten und neuen Bundesländern weisen auch nach dem

,,Dritten Bericht über Schäden an Gebäuden" einen hohen Sanierungs- und

Modernisierungsbedarf auf. Weiterhin zeichnen sich die Bestände durch einen sehr

hohen Wärmeenergiebedarf aus. Die gesellschaftlichen, ökologischen und politischen

Zielsetzungen bauen jedoch auf eine Reduzierung des Wärmeenergiebedarfes. Dieser

Fakt kommt den Mietern zu Gute.

Mit der Arbeit wird versucht, dem geneigten Leser Ideen und Anregungen zur

Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu geben. Die

Randbedingungen und Varianten einer Optimierung sind so vielfältig, dass eine Reihe

von Konzepten aus der Managementlehre zu neuen Möglichkeiten der

Kostenreduzierung führen könnten. Dabei werden die Erfahrungen von

Forschungsinstituten und Unternehmen dargestellt und ein Ausblick über weitere

Einsparpotenziale bei der Optimierung gegeben.

Ich danke an dieser Stelle für die vielen informativen Gespräche mit einer Reihe von

Unternehmensvertretern, allen voran Herr Bonarius von der agemis GmbH.

Andreas D. Weise

Leipzig, September 2004

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Einleitung

II

Inhaltsverzeichnis

Vorwort I

Inhaltsverzeichnis II

1.

Einleitung 1

1.1.

Problemstellung 1

1.2.

Zielsetzung 1

1.3.

Vorgehensweise 2

2.

Grundlagen 3

2.1.

Definitionen 3

2.1.1.

Instandhaltung 3

2.1.1.1. Inspektion 4

2.1.1.2. Wartung 4

2.1.2.

Maßnahmen zur Erneuerung 4

2.1.2.1. Modernisierung 4

a. Bautechnische Verbesserung 5

b. Funktionale Verbesserung 5

c. Gebäudetechnische Verbesserung 5

d. Adaptierung 5

2.1.2.2. Sanierung 6

a. Instandsetzung 6

b. Rekonstruktion 6

2.2.

Gesamtbestand der Immobilien 6

2.2.1.

Historische Entwicklung 8

2.2.2.

Marktumfeld 10

2.2.3.

Demographische Faktoren 14

2.2.4.

Ökologische Faktoren 17

2.2.5.

Ökonomischen Faktoren 23

2.2.5.1. Alte Bundesländer 25

2.2.5.2. Neue Bundesländer 25

a. Konventionelle Bauweise 26

b. Fertigteilbauweise 27

2.2.5.3. Standortfrage 27

---

Einleitung

III

2.2.5.4. Leerstand 29

2.2.5.5. Abriss leerstehender Wohnungen 31

2.3.

Optimierung des Bestandes hinsichtlich der zu erwartenden

Rendite 32

2.3.1.

Planung 33

2.3.2.

Vergabeart und Maßnahmenpakete 34

2.3.2.1. Teilsanierungspakete 36

2.3.2.2. Vollsanierungspakete 37

2.3.3.

Optimum der Sanierung 39

3.

Spezifikationen und Vorgehen von Modernisierungs- und

Sanierungsmaßnahmen 41

3.1.

AIBau (Aachener Institut für Bauschäden und angewandte

Bauphysik gGmbH) 41

3.1.1.

Ansatz 41

3.1.2.

Vorgehensweise 42

3.1.2.1. Bestands- und Zustandserfassung 42

3.1.2.2. Instandsetzung 43

3.1.3.

Ergebnisse und Nachteile 43

3.2.

Institut für Bauforschung e.V. 45

3.2.1.

Ansatz 45

3.2.2.

Vorgehensweise 45

3.2.3.

Ergebnisse 47

3.3.

agemis ­ Ansatz 48

3.3.1.

Grundgedanke 48

3.3.2.

Vorgehensweise 50

3.3.3.

Ergebnisse 51

3.4.

Deutsche Annington Immobilien GmbH 52

3.4.1.

Pooling 53

3.4.2.

Partnering 53

3.4.3.

Bundling 54

3.4.4.

Einsparungen 55

3.5.

Unterschiede zwischen den einzelnen Ansätzen 56

3.5.1.

Herangehensweise 57

3.5.2.

Vorteile 58

---

Einleitung

IV

3.5.3.

Nachteile 58

4.

Optimierte Vorgehensstrategien 60

4.1.

Einflussgrößen der Sanierungsstrategie 60

4.1.1.

Bestands- und Zustandsanalyse 60

4.1.2.

Lebenszykluskosten 60

4.1.3.

Prozessoptimierung 61

4.1.4.

Unternehmensgröße 61

4.1.5.

Finanzielle Ausstattung 61

4.2.

Möglichkeiten der weiteren Optimierung 62

4.2.1.

Bundling-Konzept 62

4.2.2.

Energieeinspar-Contracting 64

4.2.2.1. Ablaufplan 65

4.2.2.2. Win-Win-Situation 67

4.2.3.

Partnering-Konzept 70

4.2.3.1. Vorteile des Partnerings 73

4.2.3.2. Nachteile des Partnerings 74

4.2.4.

Pooling-Konzept 74

4.2.5.

Zentrale Schadensannahme 75

4.2.6.

Zentrale Versicherungsanlaufstelle 76

4.3.

Einsparpotenziale 77

4.4.

Abhängigkeiten bei der Optimierung 80

5.

Schlussbemerkung 82

Anhang IV

Abbildungsverzeichnis XII

Tabellenverzeichnis XIII

Formelverzeichnis XIV

Abkürzungsverzeichnis XV

Literaturverzeichnis XVI

---

Einleitung

V

Quellenverzeichnis XXI

Index XXV

Kurzfassung XXVII

---

Einleitung

1

1. Einleitung

1.1. Problemstellung

Eine ehemals als ,,Vermietermarkt" bezeichnete Marktsituation hat sich in den

vergangenen Jahren in vielen Regionen zum ,,Mietermarkt" gewandelt. Damit

einhergehend sind die Leerstände gewachsen und die Mieten teilweise

zurückgegangen; somit leidet die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsunternehmen.

Gleichfalls ist ein deutliches Bewusstsein hinsichtlich ökologischer, ökonomischer und

sozialer Belange entstanden. Diese drei Themengebiete wurden unter dem Begriff der

Nachhaltigkeit zusammengefasst und in der Agenda 21, auf der Weltkonferenz der

Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung 1992 in Rio de Janeiro,

festgeschrieben.1, 2 Der Wunsch, die Modernisierungs- und Sanierungskosten zu

optimieren, ist somit kein neuer Ansatz, um einen effizienten Mitteleinsatz zu

gewährleisten. Es darf dabei nicht nur auf die Modernisierungskosten geachtet werden,

sondern auch die Nutzungskosten, welche sich zum Teil im Rahmen des energetischen

Ansatzes befinden, müssen berücksichtigt werden. Aber auch Pooling-, Partnering- und

Bundling-Konzepte dürfen nicht vernachlässigt werden, da gerade diese neuen

Konzepte viele Erfolge vorweisen.

In der vorliegenden Arbeit werden die derzeitig eingesetzten Möglichkeiten zur

Optimierung der Modernisierungs- und Sanierungskosten von Wohnimmobilien

analysiert und ausgewertet.

1.2. Zielsetzung

Mit der nachstehenden Untersuchung sind die folgenden Zielsetzungen verbunden:

- Ausgehend davon, dass immer mehr Kapital in die Modernisierung und

Sanierung investiert wird, stellt sich die Frage nach einer Optimierung dieser

Maßnahmen. Dazu werden die bisher bekannten Verfahren sowie deren Erfolge

und Schwächen näher betrachtet.

- Des Weiteren soll ein neuer Ansatz für die Optimierung von Modernisierungs-

und Sanierungsmaßnahmen entwickelt werden. An Hand von Alter und Typ der

1 Vgl. UNCED, Weltkonferenz, 1992

2 Vgl. BMU, Agenda 21, 2002

---

Einleitung

2

Immobilie sowie der verwendeten Maßnahmen wird versucht, die

Einsparpotenziale zu ermitteln.

1.3. Vorgehensweise

Die Ausführungen beginnen im

zweiten Kapitel

mit einer kurzen Einführung in den

Immobilienmarkt allg., die aktuelle Marktlage und den Modernisierungs- und

Sanierungsbedarf. Weiterhin wird auf die Situation der Wohnungsunternehmen

eingegangen. Abschließend wird das Optimum der Sanierung dargestellt.

Das

dritte Kapitel

der vorliegenden Arbeit stellt die aktuellen Möglichkeiten für die

Optimierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen dar.

Im

vierten Kapitel

wird eine optimierte Lösung entwickelt. Dabei werden zum einen die

benötigten Voraussetzungen dargestellt, sowie die Abhängigkeiten geprüft.

---

Grundlagen

3

2. Grundlagen

Da in der Fachwelt teilweise unterschiedliche Definitionen der Begriffe erfolgen, werden

die, für diese Arbeit, relevanten Fachbegriffe zu Beginn erläutert. Um über die

Voraussetzungen für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sprechen zu

können, ist es notwendig, den gesamten Immobilienbestand zunächst zu definieren und

zu unterteilen, um das Potenzial zu eruieren. Darüber hinaus sind die aktuelle Lage und

die demographischen, ökologischen und ökonomischen Faktoren von Bedeutung,

welche die Wirtschaftlichkeit nachhaltig beeinflussen. Abschließend wird das Optimum

der Maßnahmen dargestellt.

2.1. Definitionen

Die baulichen Maßnahmen bei Bestandsimmobilien können sehr vielfältig sein. Zum

Teil erfolgt in der Fachliteratur ein unterschiedlicher Gebrauch der Fachbegriffe

Instandsetzung, Modernisierung und Sanierung. Zum besseren Verständnis und zu

Gunsten einer größeren Klarheit sind die wichtigsten Begriffe in Abb. 1

zusammengefasst und werden anschließend näher erläutert.

Abbildung 1: Übersicht über bauliche Maßnahmen im Bestand3

2.1.1. Instandhaltung

Maßnahmen zur Erhaltung von Immobilienbeständen werden gewöhnlicherweise als

Instandhaltung bezeichnet. In der HOAI §3 Abs. 11 heißt es ,,Instandhaltungen sind

Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes".4 Die DIN 31051 hat

den Begriff der Instandhaltung noch etwas erweitert, d.h. dort werden alle Maßnahmen

zur Wahrung und Wiederherstellung des Soll-Zustandes sowie zur Beurteilung des Ist-

3 Streck, Entwicklung eines Bewertungssystems, DVP-Verlag, 2004, S. 13

4 Vgl. Werner, HOAI, 19. Auflage, Deutscher Taschenbuchverlag, 1999, S. 163

---

Grundlagen

4

Zustandes von technischen Mitteln eines Systems darunter verstanden. Lißner (2000)

schrieb daher, dass die Identität des Gebäudes in jedem Falle gewahrt werden sollte,

d.h. das wiederhergestellte sollte identisch mit dem ursprünglichen Gebäude sein.5 Die

Instandhaltung wird unterteilt in Inspektion und Wartung.

2.1.1.1. Inspektion

Unter einer Inspektion werden nach der DIN 31051 ,,Maßnahmen zur Feststellung und

Beurteilung des Ist-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems" verstanden.

Dem gegenüber steht die Wartung.6

2.1.1.2. Wartung

Die Wartung beschreibt alle ,,Maßnahmen zur Bewahrung des Soll-Zustandes von

technischen Mitteln eines Systems".7

2.1.2. Maßnahmen zur Erneuerung

Die Maßnahmen zur Erneuerung sind zu unterteilen in die Modernisierung und

Sanierung. Erstere dienen zur Erhöhung des Gebrauchswertes, letztere zur Beseitigung

von Missständen.

2.1.2.1. Modernisierung

Bei den Modernisierungsmaßnahmen erfolgt eine bautechnische, funktionale oder

gebäudetechnische Verbesserung des Gebäudes. Ebenfalls unter die Modernisierung

zählen adaptive Maßnahmen, wenn diese eine funktionale Verbesserung darstellen

und/ oder den Gebrauchswert erhöhen. Unter einer Modernisierung versteht man

demnach alle ,,bauliche(n) Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraumes

nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder

nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken; Instandsetzungen,

die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter die

Modernisierung" 8. Durch die Modernisierungsmaßnahmen wird eine signifikant höhere

Qualität des Gebäudes erreicht, welche vorher nicht vorhanden gewesen war. Im

5 Vgl. Lißner, Holzbausanierung, Springer Verlag, 2000, S. 2

6 Vgl. DIN 31051, 1985

7 DIN 31051, 1985

8 II. WoBauG, 1996, § 17a

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