Fallstudie Facility Management –
Unterhaltung von Immobilien

von: Yvonne Barta

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung  2

2. Leistungsbestandteile des Immobilienunterhalts  2

3. Organisatorische und Ablauforientierte Aspekte der Immobilienunterhaltung  4

4. Benötigte Daten für die Planung  5

5. Planungsfehler, die Einfluss auf die späteren Bewirtschaftungskosten haben  6

6. Kostenberechnung und kostenabhängige Parameter  7

7. Immobilientypspezifische Besonderheiten des Immobilienunterhalts  9

8. Kenndaten und Vergleichswerte  11

9. Kontrolle, Leistungsstandards, Leistungsmessung  11

10. Vorschriften  12

11. Schlusswort  12

12. zusätzlich verwendete Quellen  14

13. Abbildungsverzeichnis - Quellen  14

14. Abkürzungsverzeichnis  14

15. Anlagen  15

1. Einleitung

In dieser Fallstudie zeige ich, wie und in welchem Umfang sich die Unterhaltung von Immobilien als Facility Management – Dienstleistung durch den Lebenszyklus von Immobilien vollzieht. Hierbei stellen wir hauptsächlich den Wohnungs- und Krankenhausbereich gegenüber. Ich definiere Facility Management als strategische Managementdisziplin, die die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um die Gebäude und ihre Einrichtungen und Anlagen unter besonderer Berücksichtigung von Arbeitsplatz und Umfeld der Nutzer auffasst. Die Ziele von FM (Facility Management) und somit die Ziele dessen Dienstleistungen sind vordergründig die verbesserte Nutzerflexibilität, Arbeitsproduktivität, Kapitalrentabilität sowie das Erreichen einer höheren Wirtschaftlichkeit durch Ergründung, Analysen und Ausschöpfung von betriebsunterstützenden Bereichen. Die Unterhaltung von Immobilien erfolgt von der Planung bis zum Abriss, wobei innerhalb der Planung bereits die Weichen für eine wirtschaftliche Unterhaltung gestellt werden. Deshalb ist es wichtig für den Facility - Manager bereits in der Planungsphase achtsam zu sein und in Anbetracht von Überlegungen der zukünftigen Bewirtschaftung nicht an den falschen Stellen zu sparen.

2. Leistungsbestandteile des Immobilienunterhalts

Die vier wichtigsten Leistungsbestandteile der Unterhaltung und Grundlagen zur Bewirtschaftung umfassen die laufende Instandhaltung, die Wartung (z.B. von technischen Anlagen), die Instandsetzung und die temporäre Modernisierung der Immobilien. Allein die Instandsetzung von Gebäuden als Bestandteil der Miete, um Gebäude in den vertraglich vereinbarten Zuständen zu erhalten, verursacht z.B. in Weimar (laut kommunaler Wohnungsgesellschaft) Kosten in Höhe von 8,- € / m² / Jahr. Solche Kosten sind nicht zu vermeiden, da immer durch interne Interventionen (Verhalten der Mieter, Zustand der Anlagen, etc.) und externe Einflüsse (Witterung, Zustand der Außenanlagen, Fassadenelemente und -materialien, etc.) Beschädigungen auftreten. Quartale Begutachtungen der Objekte (Begehungen, optische Wahrnehmung) und frühzeitiges Erkennen von (hypothetischen) Schäden sowie ein fundiertes Betriebsmanagement können jedoch dafür sorgen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verringert werden.

Das Betriebsmanagement impliziert ebenfalls die Wartung der Anlagen von Wasser, Strom, Heizung, die Kosten um das Objekt herum, die Ver- und Entsorgungskosten und zugleich die Kosten für das Facility Management. Die Unterhaltung von Immobilien strebt danach, wirtschaftlich zu planen, Qualität zu bewahren und dem Markt zu entsprechen. Im Wohnungsbereich kommt Kundenzufriedenheit als oberste Priorität hinzu, bei Krankenhäusern steht die Ver- und Entsorgung an erster Stelle (dies bedingt auch die Wartung der Aufzüge) und die Gebäudeinstandhaltung erst an zweiter Stelle. Bei Gefängnissen, Anstalten, Heimen, Bahnhöfen oder anderen Einrichtungen sind diese Kriterien in ihrer Wertung abweichend, aber niemals zu verwerfen. Die technische Wartung der Krankenhäuser wird häufig an Fremdfirmen vergeben, schließlich sollte die OP – Gerätschaft nicht von den gleichen Wartungsfirmen der Lüftungsapparatur oder diversen anderen technischen Anlagen (Haus- und Betriebstechnik, Medientechnik, EDV) übernommen werden. Dazu sind die meisten Wartungsfirmen nicht ausreichend flexibel und/ oder qualifiziert. Allgemein existieren verschiedene Nachfragergruppen für Facility Management - Leistungen, die sich bisher wie folgt unterschiedlich stark entwickelt haben: Abbildung 1 [Abbildung in der Downloaddatei vorhanden] Dabei spielten bisher Krankenhäuser und Anstalten eine untergeordnete Rolle, da der Einsatz von FM bislang gering war.

3. Organisatorische und Ablauforientierte Aspekte der Immobilienunterhaltung

[...]

1 Vgl. May, Gebäudemanagement Klinikbereich 2000, S.12; Definition von FM in www.gefma.de