Joint Ventures in der Immobilienwirtschaft

von Ines Neuwirth

Gliederung

1 Einleitung 4

2 Der Begriff des Joint Venture 4

2.1 Selbständigkeit in der Trägerschaft 5
2.2 Existentielle Unabhängigkeit 6
2.3 Entscheidungsbedingte Abhängigkeit 6
2.4 Kapitalanteilsverhältnisse 6

3 Ausprägungen von Joint Ventures 7

3.1 Funktionales Joint Venture 7
3.2 Zeitliches Joint Venture 8
3.3 Räumliches Joint Venture 8
3.4 Joint Venture nach der Art der wirtschaftlichen Beziehung 8

4 Vor- und Nachteile eines Joint Ventures 8

5 Gründe für die Bildung eines Joint Ventures 9

5.1 Synergieeffekte 10
5.2 Zugang zu Ressourcen und Märkten 10
5.3 Risikoreduzierung 11
5.4 Einflussnahme auf den Wettbewerb 11
5.5 Realisierung von Innovationen 11
5.6 Sozio-emotionale Ziele 12

6 Spezielle Beweggründe der Immobilienwirtschaft 12

6.1 Internationale Joint Ventures 13
6.1.1 Euro Office Solutions 13
6.1.2 Integrated Facility Management Services Limited 13
6.1.3 DIC Starwood Immobilien GmbH 14

6.2 Nationale Joint Ventures 15
6.2.1 Delta Plus 15
6.2.2 Asset Management GmbH 14
6.2.3 Kooperation zwischen Aufina und CBB 16
6.2.4 Weser-Ems-Grund 16
6.2.5 Kooperation zwischen
DeTe Immobilien und Regus Business Centre 17

7 Besonderheiten bei Joint Ventures
in der Immobilienwirtschaft 18

8 Abschließende Betrachtungen 21

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

In Zeiten der Globalisierung der Märkte, der Vollendung des europäischen Binnenmarktes und der Öffnung Osteuropas bekommen Kooperationen und Joint Ventures einen immer höheren Stellenwert als Strategie zur Nutzung von Standortvorteilen, zur Überwindung von Markteintrittsbarrieren, bei der Erschließung neuer Märkte und Technologien und bei der Konzentration von Unternehmensressourcen.

Für Gesellschaften, die neue Märkte erschließen wollen oder neue Produkte, Technologien oder Dienstleistungen entwickeln wollen, aber zu wenig Investitionsmittel, Arbeitskräfte, Standorte oder Kompetenzen bereithalten können, stellt ein Gemeinschaftsunternehmen ein Instrument dar, um diese fehlenden Ressourcen durch die des Partnerunternehmens zu kompensieren.

2 Der Begriff des Joint Venture

Übernehmen zwei voneinander unabhängige Partner gemeinsam die Führungsverantwortung und tragen gemeinsam das finanzielle Risiko aus einem Vorhaben, dann handelt es sich um ein Joint Venture. Nur durch die Verknüpfung von Verantwortung und Risiko entsteht ein Joint Venture. Fehlt die gemeinsame Führungsaufgabe, so handelt es sich für den nicht führungsbeteiligten Partner um eine finanzielle Beteiligung im Sinne einer Portfolio-Investition. Ist ein Partner nicht am finanziellen Risiko beteiligt, handelt es sich um einen Management- oder Kreditvertrag. In der Literatur streuen die Definitionen weit von der strengen Sicht Hermanns, Pfeffer/ Nowaks und Harrigans, dass ein Joint Venture die Gründung einer Gemeinschaftsunternehmung bedeutet, bis zur Auffassung von Trommsdorf/ Wilpert, Wright, Weder, Hall und Zentes, dass jegliche Form der Kooperation zwischen Unternehmen ein Joint Venture begründet.

Eisele definiert das Joint Venture folgendermaßen: "Ein internationales Joint Venture liegt dann vor, wenn mindestens zwei in der Trägerschaft selbständige Unternehmen aufgrund eines gemeinsamen Zwecks das Risiko und die beiderseitige führungsmäßige Verantwortung aus einem gemeinschaftlichen Vorhaben übernehmen. Dabei gründen die kooperierenden Unternehmungen eine separate Tochtergesellschaft."

Abzugrenzen ist das Joint Venture von einer Fusion. Die Unternehmen verlieren ihre rechtliche Selbständigkeit und verschmelzen hinsichtlich der Führungsverantwortung und des Risikos vollständig. Ein Joint Venture bedeutet nicht die Vereinigung zweier rechtlich selbständiger Unternehmen, sondern im engeren Sinne die Gründung eines gemeinsamen Tochterunternehmens.

Kartelle und Syndikate sind wie das Joint Venture auch eine Form der Kooperation. Sie haben jedoch die Beeinflussung des Marktes mit dem Ziel der Wettbewerbskontrolle zum Inhalt und werden nicht als Tochterunternehmen der Beteiligten gegründet. Da jedoch ein Joint Venture die Wettbewerbskontrolle bewirken kann, ist es möglich, dass ein Kartell oder Syndikat aus einem Joint Venture entsteht. Daher sind Kartelle und Syndikate nicht eindeutig vom Joint Venture abzugrenzen.

Bei der Lizenzvergabe wird zwar das Know-how eines Partners weitergegeben, das finanzielle Risiko wird jedoch nicht geteilt, somit handelt es sich nicht um ein Joint Venture.

Der Unterschied des Franchising zum Joint Venture besteht hauptsächlich darin, dass der Franchisenehmer das finanzielle Risiko allein trägt und keine gemeinsame Tochtergesellschaft von Franchisegeber und Franchisenehmer gegründet wird.

Als Bedingungen für das Vorliegen eines Joint Ventures können die Selbständigkeit, die existentielle Unabhängigkeit sowie die entscheidungsbedingte Abhängigkeit genannt werden.

2.1 Selbständigkeit in der Trägerschaft

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