Internationalisierungsvorhaben einer deutschen Immobilien-Holding. Ein Praxisbeispiel

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungen

Ausgangssituation

Betrachtung des Internationalisierungsvorhabens
1. Motivlage und Ressourcenbasis
2. Standort Prag
3. Umsetzung und Ausgestaltungsmöglichkeiten

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

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Abb. 1

Abkürzungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ausgangssituation

Die Core Capital ist eine deutsche Holding-Gesellschaft mit Hauptsitz in Frankfurt am Main, deren Geschäftsfelder sich über die Entwicklung, das Management und Vermarktung, sowie die Investition und das langfristige Halten von gewerblichen Immobilien erstrecken. Der überwiegende Anteil der Vermögenswerte und Bauprojekte befindet sich dabei in deutschen Metropolregionen. Darüber hinaus umfasst das Portfolio Immobilienstandorte in Österreich und der Schweiz.

Die innerhalb der letzten Jahre optimierten Organisationsstrukturen ermöglichen die Abbildung eines umfassenden Wertschöpfungsprozesses. Dieser geht idealtypisch von einer eigenen Projektentwicklung (Unternehmensbereich „Core Capital Development“, nachfolgend „CCD“) und anschließenden externen Vermarktung oder Übernahme in ein Beteiligungsportfolio (Unternehmensbereich „Core Capital Prime Selection“, nachfolgend „CCPS“) aus. Die CCPS stellt gemessen an der Bilanzsumme die größte Gesellschaft der Core Capital dar. Neben der Holding als Mehrheitsaktionärin, bietet sie institutionellen Investoren die Möglichkeit zur Beteiligung.

Die Immobilienbranche unterliegt zahlreichen übergeordneten Trends, welche sich unmittelbar auf die entstehenden Gebäude, bzw. deren Entwicklungsprozess auswirken. Dabei stellen der stattfindende Klimawandel, sowie die Urbanisierung und Digitalisierung zentrale Herausforderungen dar.¹ In Anbetracht der Tatsache, dass rund 40% des weltweiten Energieverbrauchs und etwa 20% der gesamten CO2 Emissionen durch bzw. innerhalb von Gebäuden verursacht werden, verdeutlicht den Drang zur Nachhaltigkeit.² Weiterhin führt die Urbanisierung beispielsweise vermehrt zur Notwendigkeit von Revitalisierungen von Bestandsgebäuden anstelle von Neubauprojekten in Metropolen. Eine Vielzahl der zentralen Lagen innerhalb von Großstädten, in denen sich attraktive Marktwerte erzielen lassen, sind bereits dicht bebaut und stehen unter Denkmalschutz. Hinsichtlich der zunehmend benötigten digitalen Vernetzung von Infrastruktur- und Gebäudelösungen in Verbindung mit einer digitalen Administration und flächendeckendem Onlinezugang in Großstädten lassen sich rückläufige Immobilienlebenszyklen feststellen. Beispielsweise resultieren aus New Work Konzepten stetig neue Nutzungsanforderungen an die entstehenden physischen Flächen.³

Um den vorgenannten Aspekten bestmöglich entsprechen zu können hat die CCD sich seit 2 Jahren auf die Entwicklung sogenannter Smart Commercial Buildings (nachfolgend „SCB“) spezialisiert. Ein Smart Building ist ein Gebäude, welches digitale Technologien nutzt, um den veränderten Erwartungen gerecht zu werden und sich gleichzeitig an neue Verhaltensweisen anpassen kann, um den entsprechenden Nutzern auch in Zukunft die benötigten Ergebnisse zu liefern. Dabei werden anhand der Analyse von Sensordaten die Aktoren im Gebäude intelligent gesteuert. Die dahingehende Kompetenz der CCD bezieht sich vor allem auf die Konzeption und Planung eines geeigneten Smart Building Konzeptes innerhalb der Projektentwicklung. Einige Immobilien der Core Capital wurden nach Fertigstellung durch diverse Zertifizierungen im Bereich Nachhaltigkeit und Innovation bewertet. Darüber hinaus ergeben sich aus Eigentümersicht attraktive Vorteile in Form einer deutlich gesteigerten Gebäude-, Energie- und Kosteneffizienz.⁴

Im Zuge der letzten Vorstandssitzung wurde daher die Auflage eines Beteiligungs-portfolios durch die CCPS beschlossen, welches ausschließlich SCB als Assets beinhaltet. Aufgrund der steigenden Erfüllungsquote für Nachhaltigkeit und Innovation innerhalb der Anlagepolitik von institutionellen Investoren verspricht sich das Unternehmen eine entsprechend hohe Nachfrage. Darüber hinaus wurde der Aspekt der geographischen Diversifikation hinsichtlich des geplanten Portfolios diskutiert. Diesbezüglich soll erstmalig in einen Standort über die städtische Streuung innerhalb der DACH-Region hinaus investiert werden. Der bestehende Ansatz geht von der Entwicklung eines Smart Buildings in der tschechischen Hauptstadt Prag aus. Dieser Umstand ist auf eine langjährige Zusammenarbeit mit dem tschechischen Projektentwicklungsunternehmen „IQ Project Development“ zurückzuführen, mit welchem die CCD bereits vier Projekte im Raum Frankfurt am Main realisiert hat. Dieses pflegt ein intensives Netzwerk unter anderen zu den lokalen Behörden in Prag. Auf diesem Weg wurde in Erfahrung gebracht, dass die Regierungsverwaltung mittelfristig auf der Suche nach einer großflächigen Anmietung ist, da das jetzige Gebäude den gestiegenen technischen Anforderungen nicht mehr gerecht wird. Darüber hinaus befindet sich das Unternehmen bereits in Ankaufsgesprächen für ein bebautes Grundstück in der Prager Innenstadt. Das Bestandsgebäude bietet laut den ersten Machbarkeitsstudien die Möglichkeit zur Kernsanierung, Rückbau der technischen Anlage und anschließenden Etagenaufstockung, sowie Etablierung der benötigten Smart Building Schnittstellen innerhalb einer angenommenen zweijährigen Projektlaufzeit. Da das Vorhaben jedoch die finanziellen Ressourcen und Kompetenzen im Bereich SCB übersteigt, trat der Geschäftsführer Herr Novak bereits vor zwei Monaten mit der Idee einer Kooperation an die Core Capital heran.

Im Vorfeld der nächsten Vorstandssitzung soll eine genauere Betrachtung des Internationalisierungsvorhabens, unter Berücksichtigung der Motivlage, des Standortes, der Ausgestaltungsmöglichkeiten innerhalb der Umsetzung sowie die Ableitung eines geeigneten Markteintrittszeitpunktes stattfinden.

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¹ Vgl. Ernst and Young, Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt Deutschland, 2020, S. 23 f.

² Vgl. PWC; Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate-Climate of change, 2020, S. 36 ff.

³ Vgl. Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung, Smart Cities-Strategien, Strukturen und Pilotvorhaben, 2019, S. 7 f.

⁴ Vgl. Boston Consulting Group, Shaping the Future of Construction-A Breakthrough in Mindset and Technology, 2018, S. 71.