Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema „Millionenstädte der Zukunft“ in Shanghai verlauten ließ:
„In Shanghai zeigt sich die Summe monumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben.““
Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:
„Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Millionen, der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Stadt ausgessetzt ist, lässt nur große, schnelle Lösungen zu.““ [SATTLER, S. „Kraftwerk der Moderne.“ Focus Nr.47, 11 2005: S. 77.]
Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder - eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen-Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt [SHANGHAI MUNICIPAL STATISTIC BUREAU. Statistical Yearbook Shanghai, (e-version), Shanghai, 2007.], die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt.
Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 63440 km² enor me Wachstumsraten und ein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweile ragen über 60000 Gebäude mit über fünfzehn Stockkwerken [SHANGHAI MUNICIPAL STATISTIC BUREAU. Statistical Yearbook Shanghai, (e-version), Shanghai, 2007.] gen Himmel des „Reiches der Mitte“, wie China auch gerne bezeichnet wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen.
Inhaltsverzeichnis
1. Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis
1.1 Einleitung
1.2 Grund der Themenwahl
1.3 Aufbau der Kapitel
2. Kapitel Die historische Entwicklung der Stadt
2.1 Einleitung
2.2 Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit
2.3 Zwischen Aufschwung und Kriegen
2.4 Die Auflösung privaten Eigentums
2.5 Die Politik der Reform und Öffnung
3. Kapitel Der Büromarkt in Shanghai
3.1 Einleitung
3.2 Die Entstehung der modernen Bürostadt
3.2.1 Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet
3.2.2 Die städtebaulichen Voraussetzungen
3.2.3 Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes
3.2.4 Die Entwicklung der Büroflächen
3.3 Wirtschaftliche Einflussfaktoren
3.3.1 Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais
3.3.2 Die Investitionstätigkeiten als Folge einer starken Wirtschaft
3.3.3 Mögliche Gefahren infolge hoher Investitionstätigkeiten
3.4 Daten und Fakten der Büroimmobilien
3.4.1 Der Preisspiegel im Überblick
3.4.2 Der Preisspiegel und die Leerstandquote im Kerngebiet
3.4.3 Die Nachfrage bestimmt den Markt
3.4.4 Eigene Marktforschung zum Thema Nachfrage
3.4.5 Die aktuelle Marktsituation
3.5 Ausblick in die Zukunft
3.5.1 Zukünftige Herausforderungen
3.5.2 Zukünftige Entwicklungen
4. Kapitel Der Strategieplan der Bürosuche
4.1 Einleitung
4.2 Vorschläge zur Anwendung des Strategieplans
4.3 Die Ausgangssituation ist entscheidend
4.3.1 Der Neueinstieg in China
4.3.2 Der Bürowechsel innerhalb Chinas
4.4 Phase 1: Die firmenbezogene Analyse
4.5 Phase 2: Der Marktabgleich anhand der Firmenkriterien
4.5.1 Die theoretische Herangehensweise
4.5.2 Die lokale Herangehensweise
4.5.3 Die Objektbegehung
4.6 Phase 3: Die objektbezogene Analyse
4.6.1 Die finanziellen Dispositionen
4.6.2 Die quantitativen und qualitativen Dispositionen
4.6.3 Die technischen Dispositionen
4.7 Phase 4: Die Verhandlung
4.7.1 Der „Letter of Interest“
4.7.2 Die Gefahr der Unmündigkeit
4.7.3 Die Vertragsniederschrift
4.8 Phase 5: Der Innenausbau
4.8.1 Der Planungsprozess
4.8.2 Die bürokratischen Formalitäten
4.8.3 Die Bautätigkeiten
5. Kapitel Die Anwendungspraxis des Strategieplans
5.1 Einleitung
5.2 Die Vorstellung der Exempel-Firma
5.3 Die Ausgangssituation war entscheidend
5.4 Anwendung der Phase 1: Die firmenbezogene Analyse
5.5 Anwendung der Phase 2: Der Marktabgleich
5.5.1 Die theoretische Herangehensweise
5.5.2 Die lokale Herangehensweise
5.5.3 Die Objektbegehung
5.6 Anwendung der Phase 3: Die objektbezogene Analyse
5.6.1 Die finanziellen Dispositionen
5.6.2 Die quantitativen und qualitativen Dispositionen
5.6.3 Die technischen Dispositionen
5.7 Anwendung der Phase 4: Die Verhandlung
5.7.1 Der „Letter of Interest“
5.7.2 Die Gefahr der Unmündigkeit
5.7.3 Die Vertragsniederschrift
5.8 Anwendung der Phase 5: Der Innenausbau
5.8.1 Der Planungsprozess
5.8.2 Die bürokratischen Formalitäten
5.8.3 Die Bautätigkeiten
6. Kapitel Schlusswort
6.1 Zusammenfassung der Erkenntnisse
6.2 Eigene Lernerfahrung
6.3 Fazit
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Bachelor Thesis ist es, ausländischen Unternehmen einen fundierten Strategieplan an die Hand zu geben, um den komplexen und sich im stetigen Wandel befindlichen Büromarkt in Shanghai effizient für eine erfolgreiche Bürofindung zu navigieren.
- Historische und sozioökonomische Entwicklung des Shanghaier Stadtgebiets
- Analyse des aktuellen Büromarktes (Preisentwicklung, Leerstände, Standortfaktoren)
- Strukturierte Herangehensweise an die Bürosuche in fünf Phasen
- Praktische Anwendung der Strategie anhand eines konkreten Fallbeispiels ("Exempo")
- Prozessschritte von der Bedarfsanalyse bis hin zum finalen Innenausbau
Auszug aus dem Buch
3.2.1 Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet
Was Shanghai von anderen großen Weltmetropolen unterscheidet, ist die Macht und der Einfluss, der von den Regierungen der einzelnen Stadtgebiete ausgeht. In den frühen Stadien der Transformation hin zum Wirtschaftszentrum Chinas konkurrierten diese um den begehrten Titel des „Kernwirtschaftszentrums“ [Lit 11].
Aus diesem Wetteifern der Stadtregierungen heraus entstanden die heutigen fünf Wirtschaftsgebiete für Bürogebäude in den Stadtsektoren Jing´an, Luwan, Huangpu, Xuhui und Neues Pudong, welches auch Lujiazui genannt wird.
Zwischen Jing´an und der West Nanjing Straße entwickelte sich das so genannte „goldene Dreieck“, in welchem Premium Bürogebäude und Gewerbeflächen höchster Qualität entstanden. Hier fanden internationale Serviceanbieter und Nobelmarken wie Gucci, Channel und Rolex ihr zu Hause.
Das Selbe spielte sich auch entlang der Huaihai Straße im Luwan Gebiet ab, welches durch die Edel- Konsummeile Xintiandi aufgewertet wurde. Im Jahr 2000 wurde der öffentliche Place´s Square im Huangqu Gebiet fertiggestellt und ist nun mit Bürogebäuden der Rangstufe A umgeben. Nachdem sich Shanghai dann Richtung Westen ausbreitete, gewann auch das Xuhui Gebiet an der Huaihai Straße für den Bürogebäudemarkt an Bedeutung.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis: Die Einleitung begründet die Themenwahl durch das enorme Wirtschaftswachstum in Shanghai und skizziert den Aufbau der Arbeit als praxisorientierten Strategieplan für ausländische Firmen.
2. Kapitel Die historische Entwicklung der Stadt: Dieses Kapitel erläutert die städtebauliche Historie Shanghais von der vorkolonialen Zeit über die Ära der Kolonialmächte bis hin zur Politik der Reform und Öffnung.
3. Kapitel Der Büromarkt in Shanghai: Hier wird der moderne Büromarkt analysiert, inklusive der geografischen Struktur, wirtschaftlicher Einflussfaktoren, aktueller Marktdaten sowie eines Ausblicks auf zukünftige Entwicklungen.
4. Kapitel Der Strategieplan der Bürosuche: Dieser zentrale Teil stellt einen detaillierten Fünf-Phasen-Plan auf, der ausländische Unternehmen systematisch von der Bedarfsanalyse über den Marktabgleich bis hin zum Innenausbau begleitet.
5. Kapitel Die Anwendungspraxis des Strategieplans: Anhand des fiktiven Praxisbeispiels der Firma "Exempo" wird die konkrete Anwendung des zuvor theoretisch erarbeiteten Strategieplans lückenlos und effizient verdeutlicht.
6. Kapitel Schlusswort: Die Arbeit schließt mit einer Zusammenfassung der wesentlichen Erkenntnisse sowie einer persönlichen Reflexion des Autors über seine Lernerfahrung während des Entstehungsprozesses.
Schlüsselwörter
Shanghai, Büromarkt, Büroimmobilien, Strategieplan, Wirtschaftswachstum, Bürosuche, Gewerbegebiete, Investitionen, Immobilienmarkt, Innenausbau, Projektmanagement, Lujiazui, Mietvertrag, Flächenmanagement, Unternehmensexpansion.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelor Thesis grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Dynamik des Shanghaier Büromarktes und liefert einen strategischen Leitfaden für ausländische Unternehmen, um dort effizient und erfolgreich Büroflächen zu suchen und anzumieten.
Welche zentralen Themenfelder deckt die Arbeit ab?
Die Schwerpunkte liegen auf der historischen Entwicklung Shanghais, der Marktanalyse des aktuellen Büroimmobilienbestands, der methodischen Vorgehensweise bei der Standortsuche sowie der praktischen Umsetzung des Innenausbaus.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das Hauptziel ist die Erarbeitung eines strukturierten, praxisnahen "Fünf-Phasen-Strategieplans", der ausländischen Investoren als Entscheidungsgrundlage im komplexen Marktumfeld Shanghais dient.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor stützt sich auf eine Kombination aus Literatur- und Quellenanalysen, eigener Marktforschung, der Auswertung von Experteninterviews mit Branchenvertretern sowie der direkten Anwendung in der Projektpraxis.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung des Marktes, die Entwicklung des theoretischen Strategieplans in vier Kapiteln und die praktische Spiegelung dieses Plans an einem realen Fallbeispiel.
Durch welche Schlüsselwörter lässt sich die Arbeit charakterisieren?
Wichtige Schlagworte sind neben "Büromarkt" und "Shanghai" vor allem "Immobilienstrategie", "Unternehmensexpansion", "Projektmanagement" und "Rechtssicherheit bei Mietverträgen".
Warum spielt die Unterscheidung zwischen verschiedenen Rechtsformen (z.B. Joint Venture vs. WFOE) bei der Bürosuche eine Rolle?
Die Wahl der Rechtsform bestimmt, in welchen Gebäuden ein Unternehmen mieten darf und welche regulatorischen Anforderungen an Mietverträge und den Büroausbau gestellt werden.
Wie wichtig ist das Gebäude-Management für den Erfolg eines Büroprojekts?
Das Gebäude-Management ist zentral, da es über Zulassungen für Umbauten, die Einhaltung von Sicherheitsstandards und die vertragliche Flexibilität entscheidet; ein kooperatives Verhältnis ist daher essenziell für die Projektdurchführung.
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- Bachelor of Engineer Manuel Rößler (Author), 2008, Der Büromarkt in Shanghai, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/114192
