Die Finanzierung einer Immobilie - Realkredit/Hypothekendarlehen

Grundbegriffe der Immobilienfinanzierung und Bedeutung für die Immobilienwirtschaft


Hausarbeit, 2014

21 Seiten, Note: 2,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Einführung

1. Fremdfinanzierung einer Immobilie – wichtige Grundbegriffe
1.1 Anbieter von Finanzierungen
1.2 Grundlagen und wichtige Begrifflichkeiten der Immobilienfinanzierung
1.2.1 Nominal/Effektivzinssatz
1.2.2 Realkredit
1.2.3 Grundschuld
1.2.4 Hypothek
1.2.5 Darlehensarten
1.2.6 Beleihungswert
1.2.7 Beleihungsgrenze/Beleihungsauslauf
1.2.8 Beleihungsunterlagen/Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers
1.2.9 Der Kapitaldienst
1.2.10 Kreditsicherheiten
1.2.11 Anschlussfinanzierung/Prolongation
1.2.12 Forward-Darlehen
1.2.13 Vorfälligkeitsentschädigung/Nichtabnahmeentschädigung
1.2.14 Sondertilgung

2. Die Subprime-Krise
2.1 Die Entstehung der Krise
2.2 Verbriefung
2.3 Variabel verzinsliche Kredite (Adjustable Rate Mortage)
2.4 Der Crash
2.5 Politische Gegenmaßnahmen und Folgen in Deutschland
2.6 Fazit

3. Gesamtfazit

Literaturverzeichnis

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

1. Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes

2. Restschuldverläufe der versch. Kreditarten

3. Schematische Darstellung von Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze

4. Verhältnis 1a, 1b-Darlehen und Eigenkapital

5. Veränderung des Häuserpreisindex in den USA von 1975 bis 2008

6. Wirtschaftswachstum der BRD von 1992 bis 2013

Einführung

Ob Neubau oder Kauf einer Bestandsimmobilie, ob Erwerb einer Eigentumswohnung oder Anschaffung einer Kapitalanlage, ob Privatperson oder Projektentwickler, fast jeder der sich mit dem Thema Erwerb oder Errichtung einer Immobilie beschäftigt, hat einen Bedarf sein Vorhaben zu finanzieren.

Die Immobilien- und die Finanzwirtschaft sind aufgrund des hohen Kapitalbedarfs und der gleichzeitig langen Bindung des Kapitals in der jeweiligen Immobilie eng miteinander verzahnt. Die Subprime-Krise in den USA hat aber auch gezeigt, dass aus dieser Abhängigkeit schnell ein globaler wirtschaftlicher Flächenbrand entstehen kann.

Diese Hausarbeit widmet sich im ersten Teil den Grundbegriffen der Immobilienfinanzierung und verdeutlicht an Beispielen aus der Immobilienpraxis die Vorgänge zur Finanzierung beim Immobilienerwerb.

Im zweiten Teil sollen am Beispiel der Subprime-Krise in den USA nach Ursachen und deren Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft und für die globalen Volkswirtschaften geforscht werden.

Bei der Erstellung der Hausarbeit wurde größtenteils auf einschlägige Fachliteratur zurückgegriffen. Vereinzelt werden auch themenrelevante Internetseiten als Quelle aufgeführt. Hierbei wurde ganz besonders auf die Qualität der Quelle geachtet.

1. Fremdfinanzierung einer Immobilie – wichtige Grundbegriffe

Immobilien gehören zu den kapitalintensivsten Gütern und können in der Regel nicht vollständig mit Eigenkapital finanziert werden. Die Differenz zwischen dem benötigten Gesamtkapital und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital muss somit fremdfinanziert werden. Die Fremdfinanzierung gehört grundsätzlich zu der Außenfinanzierung und bezeichnet sämtliche Finanzierungsmaßnahmen in denen Fremdkapital, welches zeitlich befristet zur Verfügung gestellt wird, beschafft wird.1

Der erste Teil dieser Hausarbeit widmet sich den Anbietern und Marktteilnehmer im Bereich der Immobilienfinanzierung sowie der Erklärung relevanter Begriffe im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie und ersten Schritten bei der Aufnahme von Fremdkapital.

1.1 Anbieter von Finanzierungen

Als Anbieter von Finanzierungen im Immobiliensektor treten eine Vielzahl von Institutionen in Erscheinung. Neben den „klassischen“ Anbietern wie Banken, Sparkassen und Bausparkassen bieten auch Versicherungsgesellschaften, Kapitalbeteiligungsgesellschaften und immer häufiger auch private Geldgeber Finanzierungsangebote an.2 Auch der Staat bietet über die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW-Bank, vergünstigte Finanzierungskonditionen für die Anschaffung einer eigengenutzten Immobilie an. Auch die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen kann unter Erfüllung der erforderlichen Voraussetzungen, beispielweise bei einer energetischen Sanierung, mit einem zinsvergünstigten Darlehen der KfW-Bank gefördert werden.

1.2 Grundlagen und wichtige Begrifflichkeiten der Immobilienfinanzierung

Nachstehend sollen die wichtigsten Begriffe der Immobilienfinanzierung genannt und erläutert werden.

1.2.1 Nominal/Effektivzinssatz

Die erste Fragestellung im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie lautet: Wieviel Immobilie kann ich mir für mein Geld leisten? Dabei kommt es neben der Klärung des evtl. vorhandenen Eigenkapitals auch auf die Frage an, welcher Geldbetrag für die monatliche Begleichung des Kapitaldienstes zur Verfügung steht.

Die wichtigste Bezugsgröße in diesem Zusammenhang bildet der nominale bzw. effektive Zinssatz welcher im Darlehensvertrag zwischen Kreditinstitut und Kreditnehmer für eine bestimmte Dauer (Zinsbindungsfrist) fest abgeschlossen wird.

Der Zinssatz ist das Entgelt, für die zeitlich befristete zur Verfügungstellung von Geld, welches ein Kreditnehmer an den Kreditgeber zu leisten hat. Der Zinssatz wird dabei in erster Linie durch den Marktzins definiert. Das Marktzinsniveau ist regelmäßigen Schwankungen unterworfen und ist abhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Ein weiterer Bestandteil des Darlehenszinssatzes ist die Risikopräme, welche der Kredgeber in Abhängigkeit der

- Bonität des Kreditnehmers

- der Laufzeit des Kredites

- des vorherschenden Inflationsrisikos

dem Marktzins aufschlägt.

Um Kreditangebote untereinander vergleichen zu können, reicht die bloße Gegenüberstellung des Nominalzinses nicht aus. Für eine Vergleichbarkeit des angebotenen Zinssatzes muss der Effektivzinssatz ermittelt werden. Im Effektivzinssatz ist ein evtl. vorhandenes Dammnum (Abgeld), welches als Zinsvorauszahlung vereinbart werden kann, rechnerisch berücksichtigt.3

Die Ermittlung des Effektivzinssatzes erfolgt dabei nach folgendem Schema:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes4

Gemäß § 4 der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Finanzierungsangeboten verpflichtet, den effektiven Jahreszinssatzes im Finanzierungsangebot aufzuführen.5

1.2.2 Realkredit

Die am häufigsten vorkommende Finanzierungsmaßnahme zur Beschaffung von Fremdkapital ist dabei der Abschluss eines sog. Realkredits. Der Realkredit ist ein Grundpfandrecht und wird als Grundschuld oder Hypothek als Belastung in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient dem Fremdkapitalgeber somit als dingliche Sicherheit.6

Die Rangstelle im Grundbuch wird dabei durch den Eintragungszeitpunkt bestimmt.

1.2.3 Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht und wird in Abteilung III des Grundbuchs als dingliches Recht eingetragen. Der Inhaber einer Grundschuld kann mit der Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs die Zahlung des dort eingetragenen Geldbetrages fordern. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein abstraktes Grundpfandrecht, da sie losgelöst von dem tatsächlichen Schuldverhältnis ist. Das tatsächliche Schuldverhältnis wird in der Regel durch den Darlehensvertrag zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber begründet. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Regelung der Grundschuld sind in den §§ 1191 ff. BGB verfasst.7

Die Grundschuld bleibt auch nach der vollständigen Tilgung des zugrunde liegenden Darlehens im Grundbuch eingetragen. Bei einem zukünftigen Finanzierungsbedarf kann so, ohne eine erneute Eintragung, ein Darlehen aufgenommen werden.

1.2.4 Hypothek

Ein weiteres Grundpfandrecht, welches in der dritten Abteilung des Grundbuches eingetragen wird ist die sogenannte Hypothek.

[...]


1 Vgl. Hellerforth, Michaela (2008): Immobilieninvestition und Finanzierung kompakt, (S. 53)

2 Vgl. Schwarzl, Michael (2012): Immobilienfinanzierung: Grundlagen, Anforderungen und risikorelevante Aspekte (S. 13)

3 Vgl. Hellerforth, Michaela (2008): Immobilieninvestition und Finanzierung kompakt, (S. 80)

4 Vgl. Hellerforth, Michaela (2008): Immobilieninvestition und Finanzierung kompakt, (S. 81)

5 Vgl. Verbraucherzentrale NRW e.V. (2014): Die Baufinanzierung (S. 58)

6 Vgl. Schulze, Eike und Stein, Anette (2014): Immobilien- und Baufinanzierung (S. 68 ff.)

7 Vgl. Hellerforth, Michaela (2008): Immobilieninvestition und Finanzierung kompakt, (S. 67)

Ende der Leseprobe aus 21 Seiten

Details

Titel
Die Finanzierung einer Immobilie - Realkredit/Hypothekendarlehen
Untertitel
Grundbegriffe der Immobilienfinanzierung und Bedeutung für die Immobilienwirtschaft
Hochschule
EBZ Business School (ehem. Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft)
Veranstaltung
Immobilienwirtschaft
Note
2,3
Autor
Jahr
2014
Seiten
21
Katalognummer
V1184643
ISBN (Buch)
9783346610805
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Immobilien, Finanzierung
Arbeit zitieren
Marco Thomas (Autor:in), 2014, Die Finanzierung einer Immobilie - Realkredit/Hypothekendarlehen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1184643

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