Darstellung und Beurteilung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland


Seminararbeit, 2008
26 Seiten, Note: 2,0

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung

2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen
2.1 Grundzüge eines REITs
2.2 Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs
2.3 Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien

3 Grundkonzeption des G-REITs
3.1 Organisations- und Kapitalstruktur
3.2 Vermögensanforderungen
3.3 Ertragsanforderungen und die Ausschüttung der Erträge

4 Steuerliche Behandlung des G-REITs
4.1 Besteuerung auf der Unternehmensebene
4.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktionäre
4.3 Unterschiede bei der Besteuerung in- und ausländischer Aktionäre
4.4 Besonderheiten bei der Einbringung von Immobilien in die Gesellschaft

5 Würdigung des deutschen REITs
5.1 Grundsätzliche Beurteilung des G-REITs
5.1.1 Anreize für Unternehmen
5.1.2 Anreize für Anleger und für die Volkswirtschaft
5.1.3 Mögliche Nachteile für Beteiligte
5.2 Bewertung ausgewählter Besonderheiten des G-REITs

6 Fazit

Literaturverzeichnis

1 Einführung

Obwohl der deutsche Immobilienmarkt der größte Europas ist, wird im Vergleich zu anderen Ländern nur ein geringer Teil der Immobilien von internationalen institutio-nellen Anlegern gehalten.[1] So lag der Eigenbesitzanteil von betrieblich genutzten Immobilien in Deutschland im Jahr 2006 bei ungefähr 73%, in den USA hingegen bei nur 25%.[2] Ein Grund dafür war das Fehlen einer geeigneten Möglichkeit der indirekten Immobilienanlage, die auch für ausländische Investoren attraktiv ist. Daher begann schon im Jahr 2003 die Diskussion um die Einführung des international etablierten REIT, der zu dieser Zeit auch in anderen Ländern eingeführt worden ist. Die Einführung wurde in Deutschland wegen der Furcht vor negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und wegen der Furcht vor hohen Steuerausfällen aufgrund der Ausnutzung bestimmter internationaler Steuer-regelungen durch ausländische Anleger lange kontrovers diskutiert.[3] Erst im Jahr 2006, als Kompromisse für die diskutierten Punkte gefunden wurden, beschloss die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Einführung deutscher REITs. Das Gesetz, das rückwirkend zum 1.1.2007 in Kraft trat, wurde dann schließlich im März 2007 durch Bundestag und Bundesrat verabschiedet. In der Folgezeit wurde die Ausgestaltung des REIT-Gesetzes in der Öffentlichkeit kritisiert, da die Hoffnungen vieler Fachleute nicht erfüllt wurden.[4] Trotzdem haben inzwischen einige Gesellschaften die Gelegenheit genutzt, den REIT-Status zu beantragen, wobei die Anzahl geringer ist als erwartet wurde.

Vor diesem Hintergrund soll im Rahmen dieser Seminararbeit der deutsche REIT dargestellt und anschließend kritisch beurteilt werden. Dazu erfolgt in Kapitel 2 zu-nächst eine generelle Betrachtung von REITs und deren Abgrenzung von anderen Anlagemöglichkeiten. Im Folgenden werden in Kapitel 3 die Ausgestaltung des Ge-setzes sowie insbesondere die von den Gesellschaften zu erfüllenden Anforderungen dargestellt, bevor in Kapitel 4 auf die steuerlichen Folgen eingegangen wird. In Ka-pitel 5 wird der G-REIT dann schließlich kritisch gewürdigt. Kapitel 6 fasst abschließend die Ergebnisse dieser Arbeit zusammen und gibt gegebenenfalls Verbesserungsempfehlungen.

2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen

2.1 Grundzüge eines REITs

REITs[5] sind steuertransparente Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfeld in der Regel darin besteht, Immobilien zu besitzen, zu entwickeln und zu verwalten. Steuertrans-parenz bedeutet, dass die Gewinne nicht auf der Ebene des Unternehmens, sondern auf der Ebene des Anteilseigners besteuert werden.[6] Zur Erreichung und Erhaltung dieser Steuerfreiheit ist es notwendig, dass ein wesentlicher Teil der Erträge, die überwiegend aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien stammen müs-sen, an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Zudem muss das Vermögen größtenteils aus Immobilien bestehen.[7]

Neben den genannten Equity-REITs, die hauptsächlich in Immobilien investieren, gibt es in einigen Ländern noch zwei weitere Grundformen. Eine davon sind die Mortgage-REITs, die vor allem in Immobilienkredite investieren. Die andere Grund-form sind die Hybrid-REITs, die schließlich in Immobilien und in Immobilienkredite investieren. Beide Varianten stellen allerdings sowohl nach Anzahl als auch nach Marktkapitalisierung nur einen geringen Teil am REIT-Markt dar.[8] Darüber hinaus lassen sich REITs nach regionalen Schwerpunkten oder nach der Spezialisierung auf eine bestimmte Immobilienart unterscheiden. Die Fokussierung der Gesellschaften kann dabei auf Wohnimmobilien, Bürogebäuden oder Einkaufszentren liegen.[9]

Hinsichtlich weiterer Kriterien gibt es von Land zu Land Unterschiede. So ist es nicht in jedem Land vorgeschrieben, dass der REIT börsennotiert sein muss. Auch bezüglich der Geschäftsführung gibt es Abweichungen. Teilweise ist ein externes Management vorgeschrieben, das den REIT von außen führt, teilweise ist ein inter-nes vorgeschrieben oder erlaubt. Daneben sind verschiedenartige Rechtsformen und Höchstgrenzen des Verschuldungsgrades für den REIT festgelegt worden. Auch die Regelungen, inwieweit REITs selber Entwicklungstätigkeiten vornehmen dürfen, sind nicht einheitlich.[10]

2.2 Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs

Der Ursprung des REITs liegt bereits im 19. Jahrhundert, als in den USA Immobi-lientrusts von der Körperschaftssteuer befreit wurden. Auch damals war die Aus-schüttung der Erträge an die Anteilseigner eine Voraussetzung für die Steuerbefrei-ung. 1930 wurde diese Steuerregelung allerdings wieder rückgängig gemacht.[11]

Die Einführung in der heutigen Form gab es im Jahr 1960 durch den US-Präsidenten Dwight D. Eisenhower. Mit den REITs wollte Eisenhower vielen Investoren die Möglichkeit geben, in größere Immobilien zu investieren, die professionell gemanagt werden.[12] Zum wirklichen Durchbruch des REITs kam es zu dieser Zeit aber noch nicht, weil es trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene für Investoren steuerlich attraktiver war, direkt in Immobilien oder in geschlossene Fonds zu investieren. Erst im Jahr 1986 wurde der Grundstein für die spätere Erfolgsgeschichte des REITs durch die Verabschiedung des Tax Reform Gesetzes gelegt. Durch dieses Gesetz wurden die Steuervorteile der anderen Anlagemöglichkeiten abgeschafft und somit eine Chancengleichheit erreicht. Daneben erlaubte der Gesetzgeber den REITs die Immobilien nicht mehr nur zu halten, sondern auch zu bewirtschaften.[13] In den folgenden Jahren wurden die Anforderungen an die REITs den Bedürfnissen des Marktes angepasst, so dass der Erfolg weiter verstärkt wurde. Dieser Erfolg lässt sich vor allem an der Marktkapitalisierung aller US-REITs ablesen. Während der Gesamtwert aller REITs im Jahr 1986 noch bei 15 Mrd. US-Dollar und im Jahr 1996 bei 88 Mrd. US-Dollar lag, lag er im Jahr 2006 schließlich bei 438 Mrd. US-Dollar.[14]

Diese Entwicklung in den USA hatte auch Auswirkungen auf andere Länder. Waren es bis 1993 nur Australien, Südafrika, Neuseeland und die Niederlande, die bereits REITs eingeführt hatten, so waren es in den folgenden Jahren zahlreiche andere Länder, die dem erfolgreichen Modell der USA folgten. Diese Welle der Umsetzung der REIT-Strukturen sorgte schließlich dafür, dass auch die großen Staaten in Europa[15] unter Zugzwang gerieten, um die Trends am Kapitalmarkt nicht zu verschlafen.[16]

2.3 Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien

Neben der Investition in REITs gibt es in Deutschland vier wesentliche Alternativen der Immobilienanlage, die allerdings jeweils Unterschiede aufweisen. Die älteste Möglichkeit der Immobilieninvestition ist der direkte Kauf einer Immobilie. Im Ver-gleich zur Investition in REITs ist hier ein wesentlich größerer Geldbetrag notwen-dig, um eine Immobilie zu erwerben. Dadurch ist es nur Wohlhabenden möglich, das Vermögen zu diversifizieren[17]. Zudem ist die Fungibilität eines REIT-Anteils deutlich höher als die einer Immobilie, weil ein REIT-Anteil im Gegensatz zu einer Immobilie an der Börse verkauft werden kann. Für eine Immobilie muss hingegen zunächst ein Käufer gefunden werden. Allerdings bewirkt der Börsenhandel des REITs eine deutlich volatilere Wertentwicklung.[18] Außerdem ist der Einfluss auf operative Entscheidungen bei einem REIT nur eingeschränkt möglich, da der Vorstand der Gesellschaft für diese verantwortlich ist.

Eine weitere Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ist der Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds. Der Fonds, der von einer Kapitalanlagegesell-schaft verwaltet wird, sammelt die Gelder vieler Anleger, um sie dann auf verschie-dene Anlageobjekte zu verteilen. Der Anleger kann in der Regel jederzeit Anteile an dem Fonds kaufen bzw. verkaufen. Die Fondsanteile müssen nicht wie REIT-Anteile an einen dritten, sondern können direkt an die Kapitalanlagegesellschaft verkauft werden. Dieses führt dazu, dass der Fonds nicht das gesamte Vermögen in Immobilien investieren kann und immer ausreichend Liquidität vorhalten muss, damit er Anteile zurücknehmen kann. Wie 2005 und 2006 gesehen, kann diese Regelung im Extremfall zu Problemen führen, wenn zu einem gewissen Zeitpunkt zu viele Anleger ihre Anteile an die Kapitalgesellschaft zurückgeben wollen und die Kapitalgesellschaft nicht so schnell Geldmittel beschaffen kann, weil der Immobilienverkauf nicht immer sofort möglich ist.[19] In diesem Fall kann es dazu kommen, dass der Fonds vorübergehend geschlossen werden muss und die Anleger ihre Anteile nicht mehr an die Kapitalgesellschaft zurückgeben können. Bei REITs gibt es hingegen keine überraschenden Kapitalveränderungen. Zudem sind Immobilienfonds durch das Investmentgesetz zu einer konservativen Anlagestrategie verpflichtet und in den Anlagemöglichkeiten beschränkt.[20] Hieraus folgt zwar eine geringere Volatilität und ein geringeres Risiko als bei REITs, aber auch eine geringere Rendite.[21] Ein weiterer Unterschied liegt in der Preisbildung. Der Preis eines REIT-Anteils ergibt sich aus Angebot und Nachfrage, der Preis eines Fondsanteils wird immer zum Net Asset Value[22] bewertet.

Die dritte Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ist der Kauf von Anteilen an ei-nem geschlossenen Fonds. Die Ausgabe von Anteilen wird bei einem geschlossenen Fonds eingestellt, wenn eine festgelegte Anlagesumme erreicht wird. Hierbei ist die Gesellschaft, die diesen Fonds aufgelegt hat, nicht verpflichtet Anteile zurückzuneh-men. Der Anleger kann versuchen die Anteile über einen nicht geregelten Zweit-markt zu verkaufen, wobei dieser häufig nicht besonders liquide ist. Somit bleibt der Anleger in der Regel über mehrere Jahre bis zur Abwicklung an seine unternehme-rische Beteiligung gebunden.[23] Ein REIT-Anteil ist hingegen wie beschrieben über die Börse handelbar. Die Maximierung der Nachsteuerrendite ist häufig das Haupt-ziel eines geschlossenen Fonds, was sich vor allem an Leute mit einem höheren Steuersatz richtet. Diese Maximierung soll durch geplante Abschreibungsmodelle oder durch Ausnutzung steuerlicher Vergünstigungen im Ausland erreicht werden. Der REIT ist dagegen nicht auf eine bestimmte Anlegergruppe ausgerichtet.

Neben den genannten Alternativen gibt es schließlich noch die Möglichkeit Anteile an einer herkömmlichen Immobilienaktiengesellschaft zu erwerben. Sie weist viele Ähnlichkeiten mit einem REIT auf, muss aber keine Kriterien wie die Begrenzung des Verschuldungsgerades oder die Pflicht zur Ausschüttung der Erträge erfüllen. Allerdings gilt für die Gesellschaft auch keine Steuertransparenz. Das bedeutet, dass die Gesellschaft sowohl Gewerbesteuer als auch Körperschaftssteuer auf ihre Erträge und der Anleger Kapitalertragssteuer auf die Dividende zahlen müssen. Die Immobilienaktiengesellschaft ist dem REIT also steuerlich deutlich schlechter gestellt.[24] Ein Vorteil, den der REIT gegenüber allen Produkten aufweist, ist in der Bekanntheit der Strukturen bei ausländischen Investoren und in der höheren Attraktivität für diese begründet.[25]

Der Vergleich des REITs mit den bereits bestehenden Produkten zeigt also, dass durch Einführung des REITs eine bestehende Lücke geschlossen und auf diese Weise sowohl für inländische als auch für ausländische Investoren eine neue Anlagemöglichkeit geschaffen werden konnte.

[...]


[1] Vgl. Beck (2006), S. 15.

[2] Vgl. Begründung REITG-Entwurf, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes.

[3] Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 1.

[4] Vgl. Wiktorin/Landgraf/Schnell (2007), S. 21; vgl. auch Cadmus (2007), S. 628.

[5] Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trusts.

[6] Vgl. Beck (2006), S. 12.

[7] Vgl. Lenz (2007), S. 375; vgl. auch Nowak/Simon (2005), S. 18.

[8] Vgl. Wetteskind/Sommer (1998), S. 748.

[9] Vgl. Wetteskind/Sommer (1998), S. 749f.

[10] Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 4f.

[11] Vgl. Riecke (2007), S. 26.

[12] Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 2.

[13] Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 2f.

[14] Vgl. Riecke (2007), S. 26.

[15] Frankreich, Großbritannien, Italien, Deutschland.

[16] Vgl. Kleine/Weyres von Levetzow (2005), S. 69.

[17] Diversifikation bezeichnet die Streuung des Vermögens auf verschiedene Anlageobjekte zur Optimierung des Rendite-Risiko-Verhältnisses.

[18] Vgl. Herdt (2006), S. 3.

[19] Vgl. Leibold (2007), S. 85.

[20] Vgl. Voigtländer (2006), S. 3.

[21] Vgl. Kater (2007), S. 67.

[22] Dieses ist der aktuelle Wert aller Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten.

[23] Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 10.

[24] Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 8.

[25] Vgl. Otto (2004), S. 724.

Ende der Leseprobe aus 26 Seiten

Details

Titel
Darstellung und Beurteilung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland
Hochschule
Leuphana Universität Lüneburg  (Institut für Betriebswirtschaftslehre)
Veranstaltung
Finanzierung und Investition
Note
2,0
Autor
Jahr
2008
Seiten
26
Katalognummer
V118729
ISBN (eBook)
9783640219391
ISBN (Buch)
9783640219520
Dateigröße
492 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Darstellung, Beurteilung, Real, Estate, Investment, Trusts, Deutschland, Finanzierung, Investition
Arbeit zitieren
Dipl.-Kfm. Peter Bostelmann (Autor), 2008, Darstellung und Beurteilung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/118729

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