Indirekte Immobilieninvestitionen in der "Krise"

Inhaltsverzeichnis

1.0 Einleitung

2.0 Real Estate Investment Trusts (REITs)
2.1 Charakteristika
2.2 Historische Entwicklung
2.3 Kapital - und Organisationsstruktur
2.4 Vermögensanforderungen
2.5 Ertragsanforderungen und die Ertragsausschüttung
2.6 Steuerliche Behandlung von REITs
2.7 Besondere Risiken bei REITs

3.0 Immobilienaktien
3.1 Charakteristika
3.2 Steuerliche und rechtliche Konzeption
3.3 Risikopotentiale von Immobilienaktien

4.0 Offene Immobilienfonds
4.1 Charakteristika
4.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
4.3 Steuerliche Aspekte
4.4 Chancen und Risiken
4.5 Betrachtung der offenen Immobilienfonds hinsichtlich einer „Krise“

5.0 Geschlossene Immobilienfonds
5.1 Charakteristika
5.2 Rechtliche und steuerliche Aspekte
5.3 Chancen und Risiken

6.0 Fazit

Literatur- und Quellenverzeichnis

1.0 Einleitung

Die vergangenen Monate haben gezeigt und vor allem in Erinnerung gerufen, dass es auch in Zeiten einer gut aufgestellten und funktionierenden Wirtschaft zu einer Finanzkrise kommen kann.

Nach der Asienkrise 1997 folgte die Pleite des Hedge-Fonds LTCM 1998. Weiter ging es mit der Argentinienkrise 2001/2002 und der Börsenkrise 2001. Seit dem Sommer 2007 ist es nun schon die fünfte schwere Finanzmarktkrise innerhalb von nur zehn Jahren, als nach einem lang anhaltenden Immobilienboom in den USA die Spekulationsblase platzte und damit auch deren Hypotheken!¹

Die Existenz von großen und kleinen Banken wurde durch Schockwellen eines kleinen Segments des amerikanischen Hypothekenmarktes bedroht, wodurch auch Banken außerhalb der Vereinigten Staaten – die nicht mal ein eigenes Hypothekengeschäft betreiben – in Mitleidenschaft gezogen wurden.²

Rund um den Globus sind nun Banken, Finanzinvestoren und Aktienmärkte in der Krise. Banken vertrauen sich untereinander nicht mehr und drehen deshalb lieber den Geldhahn zu. Dieser Vertrauensverlust zwischen den Banken hat umfassende Liquiditätshilfen durch Zentralbanken notwendig gemacht. Deutsche Banken sind unterschiedlich betroffen und müssen mit Milliarden von Euros vor einer Pleite beschützt werden.

Die Folgen einer solchen Finanzmarktkrise, die Einzelne direkt zu spüren bekommen, sind Arbeitslosigkeit, Zahlungsunfähigkeit, Armut, Verluste von Ersparnissen zum Beispiel jenes für die Altersvorsorge, Insolvenz, usw..

Dazu kommen die Kosten für all diejenigen, die Steuern zahlen. Sie müssen die Verluste mittragen, die durch staatliche Finanzhilfen für angeschlagene Banken sowie Steuerausfälle wegen Abschreibungen und Wertberichtigungen in den öffentlichen Kassen entstehen. Hinzu kommt schließlich die Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung angesichts der unübersehbaren Risiken.

Die düsteren Wachstumsprognosen renommierter Wirtschaftsinstitute sind den meisten Menschen hinreichend bekannt. Sowohl diesseits als auch jenseits des Atlantiks wird die Wirtschaft im laufenden Jahr schrumpfen. Ob die Konjunktur 2010 wieder Fahrt aufnimmt, darf aktuell bezweifelt werden. Die Wirtschaft befindet sich nun also in der schärfsten Rezession nach dem Zweiten Weltkrieg. Mit historisch niedrigen Zinsen, einer Ausweitung des Kredit- und Geldangebots sowie staatlichen Konjunkturpaketen in bisher nie gekanntem Ausmaß setzten die Regierungen rund um den Globus alles daran, eine lang anhaltende Rezession zu vermeiden. Dieses Vorgehen scheint angesichts der düsteren konjunkturellen Aussichten die einzig Erfolg versprechende Strategie zu sein.

Investitionen in Immobilien erleben vor diesen Szenarien derzeit eine wahre Renaissance. Sie gelten als besonders wertstabile Wirtschaftsgüter. Zwar hat die US-Immobilienmarktkrise das Image der Immobilie beschädigt. Doch der Einbruch des US-Marktes und jener einiger europäischer Staaten ist regional zu betrachten und besitzt keine Allgemeingültigkeit. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt gilt nach wie vor als intakt, stabil und weitestgehend inflationsresistent. Immobilien gelten als eine solide Geldanlage und kein anderes Wirtschaftsgut gilt als so wertbeständig und inflationssicher.

Vor diesem Hintergrund sollen im Rahmen dieser Seminararbeit die indirekten Immobilieninvestitionen dargestellt, hinsichtlich der Entwicklung durch die Finanzkrise näher betrachtet und anschließend kritisch beurteilt werden.

2.0 Real Estate Investment Trusts (REITs)

2.1 Charakteristika

REITs s]teht für Real Estate Investment Trusts und bedeutet im deutschen eine Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. REITs sind Kapitalgesellschaften, deren Hauptgeschäftfeld in der Regel darin besteht, Immobilien zu besitzen, zu entwickeln und zu verwalten. REITs sind steuertransparente Unternehmen, was bedeutet, dass die Gewinne nicht auf Ebene des Unternehmens, sondern auf der Ebene des Anteileigners nach deren individuellen Steuersatz besteuert werden.³

Zur Erreichung und Erhaltung der Steuerfreiheit ist es maßgeblich, dass ein Großteil der Erträge überwiegend aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien stammen müssen und an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Zudem muss das Vermögen größtenteils aus Immobilien bestehen.⁴

2.2 Historische Entwicklung

Der Ursprung des REITs liegt im 19. Jahrhundert. In den USA wurden damals alle Immobilientrusts von der Körperschaftssteuer befreit. Voraussetzung für die Steuerbefreiung war die Ausschüttung der Erträge an die Anteilseigner. Allerdings wurde diese Steuerregelung im Jahre 1930 wieder rückgängig gemacht.⁵

Im Jahr 1960 wurde die heutige Form des REITs durch den US-Präsidenten Dwight D. Eisenhower eingeführt. Eisenhower wollte mit der Einführung des REITs vielen Investoren die Möglichkeit geben, in größere Immobilien zu investieren, welche professionell gemanagt werden.

Die REITs erzielten zu dieser Zeit aber noch nicht den erhofften Durchbruch, da es für die Investoren trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene steuerlich attraktiver war, direkt in Immobilien bzw. in geschlossene Immobilienfonds zu investieren. Erst durch die Verabschiedung des Tax Reform Gesetzes im Jahr 1986 wurde der Grundstein für die spätere Erfolgsgeschichte des REITs gelegt. Auf Grund dieses Gesetzes wurden die Steuervorteile der alternativen Anlagemöglichkeiten abgeschafft und somit eine Chancengleichheit für den REIT erreicht. Ferner war es nun den REITs auch gestattet, Immobilien nicht nur zu besitzen, sondern auch zu bewirtschaften.⁶

In den darauf folgenden Jahren wurden die Anforderungen an die REITs den Bedürfnissen des Marktes angepasst. Somit verstärkte sich der Erfolg weiter und lässt sich anhand der Marktkapitalisierung aller US-REITs eindeutig ablesen. Der Gesamtwert aller REITs im Jahre 1986 belief sich auf stolze 15 Mrd. US-Dollar. Im Jahre 1996 hat sich der Gesamtwert aller REITs auf 88 Mrd. US-Dollar fast versechsfacht. Weitere 10 Jahre später, im Jahr 2006, war der Gesamtwert aller REITs schließlich bei erstaunlichen 438 Mrd. US-Dollar angelangt.⁷

Diese außerordentliche Entwicklung der REITs in den USA hatte auch Auswirkungen auf andere Länder. Bis 1993 hatten nur die Länder:

Australien, Neuseeland, Niederlande und Südafrika die REITs eingeführt. In den folgenden Jahren schlossen sich immer weitere Länder dem erfolgreichen Modell aus den USA an, sodass schließlich auch die großen Staaten aus Europa (Großbritannien, Frankreich, Italien und Deutschland) unter Zugzwang gerieten, um nicht die Trends am Kapitalmarkt zu verschlafen.⁸

Demnach war es wichtig, die REITs auf dem deutschen Kapitalmarkt zu etablieren, um ein spezifisches Anlageinstrument explizit für den Immobilienbereich anbieten zu können.

Das deutsche Konstrukt des REITs wird als G-REIT bezeichnet. Ferner ist es wichtig, das Deutschland als Finanzplatz „auf dem internationalen Kapitalmarkt konkurrenzfähig und gleichzeitig steuertransparent ist und insofern die vorhandenen Instrumente der indirekten Immobilienanlage ergänzt.“⁹

Die Professionalisierung der Immobilienmärkte und Globalisierung des erfolgreichen US-REITs wird rasant fortschreiten, sodass für Deutschland hier die Chance besteht, zum einen den Finanzplatz „Deutschland zum führenden Kapitalmarkt für Immobilien mit den einschlägigen, hier ansässigen Marktteilnehmern zu entwickeln“¹⁰ und anderseits auf diese Weise zu einem attraktiven Standort für ausländische Investoren zu werden.¹¹

2.3 Kapital- und Organisationsstruktur

Bei den REITs in Deutschland, dem G-REIT, handelt es sich um eine ganz gewöhnliche Aktiengesellschaft, für die besondere bilanz-, gesellschafts-, kapitalmarkt- und steuerrechtliche Regeln gelten. Daher sind das Aktiengesetz und das Handelsgesetzbuch auf die REITs anzuwenden, sofern das REIT – Gesetz nichts Abweichendes bestimmt. REITs haben auch die Möglichkeit die Rechtsform der europäischen Aktiengesellschaft, der Societas Europae, anzunehmen, sofern der Sitz der Gesellschaft und die Verwaltung in Deutschland sind.¹²

Das Grundkapital der Aktiengesellschaft muss mindestens 15 Millionen Euro betragen und auf stimmberechtigte Nennbetrags- oder Stückaktien aufgeteilt werden. Vorzugsaktien sind hingegen explizit ausgeschlossen worden.¹³

Zur Erlangung des REIT-Status ist es notwendig, dass diese „Aktien zum Handel an einem organisierten Markt (...) in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zugelassen worden sind.“¹⁴ Dadurch soll eine höhere Transparenz der Gesellschaft erreicht werden, die somit ständig unter der Kontrolle des Kapitalmarktes steht.¹⁵

Nach der Eintragung ins Handelsregister ist die Gesellschaft zwar eine Aktiengesellschaft, aber noch kein REIT. Vor der Börsenzulassung, welche eine Voraussetzung für die Erlangung des REIT-Status ist, hat der Gesetzgeber die Bezeichnung Vor-REITs eingeführt. Der Zeitraum ist auf drei Jahre begrenzt.¹⁶

Die Handelbarkeit der Aktien wird durch die Mindestaktienstreuung von 25% des Grundkapitals bei Börsenzulassung und anschließend von 15% Mindeststreuung sichergestellt. Zu diesem Streubesitz zählen alle Aktionäre, die weniger als 3% des Grundkapitals der Gesellschaft besitzen. Dadurch wird verhindert, dass die Anteile nur von einem bzw. von wenigen Aktionären gehalten werden.¹⁷

Neben den Streubesitzanforderungen gibt es auch für die

Beteiligungshöchstgrenze eine Vorschrift, nach welcher die direkte Beteiligung auf weniger als 10% des Grundkapitals limitiert ist und die indirekte Beteiligung auf anfangs 75% und später 85% zulässig sein soll. Eine zusätzliche Vorschrift regelt das Verhältnis zwischen dem Eigenkapital und dem Bilanzwert des ausgewiesenen unbeweglichen Vermögens, wonach das bilanzielle Eigenkapital 45% des unbeweglichen Vermögens nicht unterschreiten darf.¹⁸

2.4 Vermögensanforderungen

Der Gesetzgeber beschränkt den Unternehmensgegenstand eines REITs auf immobiliennahe Tätigkeiten, zu welchen der Erwerb, das Halten, das Verwalten sowie die Veräußerung von Eigentum und Nutzungsrechten an unbeweglichem Vermögen einschließlich der immobiliennahen Hilfstätigkeiten zählen.¹⁹ Ausgenommen vom Unternehmensgegenstand sind Bestandsmietwohn-immobilien, deren Fläche zu mehr als 50% aus Wohnraum besteht und die vor dem 01.01.2007 gebaut worden sind.²⁰

Das Vermögen eines REITs muss nach Abzug es ausschüttungspflichtigen Gewinns und Reinvestitionsrücklage mindestens zu 75% aus unbeweglichem Vermögen bestehen. Zudem kann der REIT eine 100%ige Beteiligung an einer REIT-Dienstleistungsgesellschaft halten, die maximal 20% des REIT-Vermögens ausmachen darf.²¹

Die Bewertung sämtlicher Aktiva muss zum fairen Wert nach IFRS erfolgen.²²

2.5 Ertragsanforderungen und die Ertragsausschüttung

Genauso wie das Vermögen eines REITs, ist in gewissen Maßen auch die Art der Erträge vorgegeben und durch den Unternehmensgegenstand festgelegt. Mindestens 75% der Erträge müssen aus Vermietung, Verpachtung, Leasing und Veräußerung von unbeweglichem Vermögen resultieren. Die Erträge aus der REIT-Dienstleistungsgesellschaft sind auf 20% der Summe aus Umsatzerlösen und sonstigen Erträgen aus unbeweglichem Vermögen begrenzt.²³

Gänzlich verboten sind Erträge aus Immobilienhandel. Dieser liegt vor, wenn die Gesamterlöse aus dem Verkauf von Immobilien der letzten fünf Jahre größer sind als die Hälfte des Durchschnittswertes des unbeweglichen Vermögens im gleichen Zeitraum.²⁴ Der Verkauf von Immobilien ist also bis zu einem gewissen Grad erlaubt, damit der REIT sein Immobilienportfolio auch steuern kann.

Bei der Ermittlung der Ausschüttungsbasis werden Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen besonders berücksichtigt. Dabei besteht für den REIT die Möglichkeit 50% der Gewinne in eine Rücklage einzustellen, um diese für den Erwerb neuer Immobilien zu verwenden. Diese Rücklage muss bei nicht Nutzung innerhalb der nächsten beiden Geschäftsjahre allerdings wieder aufgelöst werden. Bei der Ermittlung der Ausschüttungsbasis wird die Differenz der Auflösung und der Bildung der Rücklage mit dem Jahresüberschuss addiert. Die Ausschüttung an die Aktionäre selbst muss schlie1lich mindestens 90% dieser Summe betragen.²⁵

2.6 Steuerliche Behandlung von REITs

Sind die vorgenannten Bedingungen erfüllt, ist der REIT sowohl von der Körperschaftssteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit. Diese Befreiung gilt ab dem Geschäftsjahr, in dem die REIT-Gesellschaft ins Handelsregister eingetragen worden ist. Der Jahresüberschuss entspricht also dem Ergebnis vor Ertragssteuern, da keine Besteuerung der Erträge vorgenommen wird.²⁶

Für die Tochterunternehmen gilt diese Steuerbefreiung allerdings nicht. Die Immobilien-Personengesellschaften, REIT-Dienstleistungsgesellschaften und Auslandsobjektgesellschaften sind wie gewöhnliche Gesellschaften steuerpflichtig.²⁷

[...]

¹ Vgl. Wirtschaftspolitische Information ver.di Bundesvorstand Berlin vom 03.2008.

² Vgl. Franke, G.; Krahnen, J.P.: Finanzmarktkrise: Ursachen und Lehren, in: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 24.11.2008, S. 13.

³ Vgl. Beck (2006), S.12

⁴ Vgl. Lenz (2007), S. 375; vgl. auch Nowak/Simon (2005), S. 18

⁵ Vgl. Riecke (2007), S.26

⁶ Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S.2f.

⁷ Vgl. Riecke (2007), S.26

⁸ Vgl. Kleine/Weyres von Levetzow (2005), S. 69

⁹ Maier, K.(2007), S.96

¹⁰ Maier, K. (2007), S.96

¹¹ Vgl. Maier, K. (2007), S.95-96

¹² Vgl. Kollmorgen/Hoppe/Feldhaus (2007), S. 1345

¹³ Vg. Volckens (2007), S. 114f

¹⁴ § 1 Abs. 1 REITG

¹⁵ Vgl. Herdt (2006), S.3

¹⁶ Vgl. Dettmeier/Gemmel/Kaiser (2007), S. 1192

¹⁷ Vgl. § 11 Abs. 1 REITG; Vgl. auch Bron (2007), S. 5f; Vgl. Maier, K. (2007), S. 96

¹⁸ Vgl. § 15 REITG; Vgl. Maier, K. (2007), S. 97

¹⁹ Vgl. Maier, K. (2007), S. 96; Vgl. auch § 1 REITG

²⁰ Vgl. § 1 Abs. 1 Nr.1a) und § 3 Abs. 9 REITG

²¹ Vgl. Volckens (2007), S. 110ff

²² Vgl. Maier, K. (2007), S. 96

²³ Vgl. § 12 Abs. 3b) REITG

²⁴ Vgl. § 14 Abs. 1 und 2 REITG

²⁵ Vgl. § 13 Abs. 3 REITG

²⁶ Vgl. § 16 Abs. 1 REITG; Vgl. auch Maier, K. (2007), S.97

²⁷ Vgl. Volckens (2007), S. 149