ABGRENZUNG MIET-, PACHT-, SONSTIGER NUTZUNGSVERTRAG
NUTZUNGSÜBERLASSUNG EINER VOLL EINGERICHTETEN
GOLFANLAGE IST PACHT
OLG Hamm, Urt. v. 6. Mai 2011 - 30 U 15/10
Leitsatz des Verfassers:
Steht ein vereinbartes Nutzungsrecht für diverse Räume und ein ausschließliches
Nutzungsrecht hinsichtlich einer Golfanlage und die Durchführung des
Spielbetriebs im Zentrum des Vertrages, ist das bei einer vereinbarten
Pachtzinszahlung eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Räumen bzw.
Grundstücken. Die Nutzungsüberlassung einer voll eingerichteten Golfanlage
wird mithin als Pachtvertrag einzuordnen sein.[...]
Inhaltsverzeichnis
1. Abgrenzung Miet-, Pacht-, sonstiger Nutzungsvertrag
Nutzungsüberlassung einer voll eingerichteten Golfanlage ist Pacht
2. Mietobjekt
Der Verkauf von Feuerwerkskörpern ist nicht vom Mietzweck „Betrieb eines Spielwaren- und Babyartikel Fachmarktes” gedeckt
3. Parteien des Mietvertrages
Vermieterstellung bei Wechsel im Gesellschafterbestandeiner Außen-GbR
4. Abschluss des Mietvertrages, insbesondere Schriftform
Zur Schriftform bei mitvermieteten Kfz-Stellplätzen
Zur Schriftform bei Unterzeichnung durch nur einen Gesellschafter
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Erfüllung der Schriftform
Zur Schriftform bei einer Grundstücksgemeinschaft als Vermieter
Zur Schriftform bei Parteiwechsel durch einen Nachtrag zum Mietvertrag
5. Miete
Entgelt für Angesteltentätigkeit als Vorausverfügung auf die Miete i.S.d. § 1124 BGB
Zur Mietbefreiung durch Sachbearbeiter einer Vermieter-AG
Abgrenzung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Individualvereinbarungen betreffend die Änderung des Mietzinses
Mietanpassung aufgrund Vertragsklausel nach Parteiwechsel durch Nachtrag zum Mietvertrag
Zu einer überhöhten Miete
Zu Indexklauseln mit nicht mehr fortgeführtem Index
Zu einer entgeltlichen Freistellung von einer Mietzinsschuld
6. Betriebskosten
Zur Vermieterpflicht zum Abschluss günstiger Versicherungsverträge
Zur Rückzahlung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten
Zur Umlage von Verwaltungskosten
Zu Kosten für „Center-Management“ neben umgelegten Verwaltungskosten
Zu einzelnen Betriebskostenarten, insbesondere sonstigen Betriebskosten
7. Betriebspflicht
Zur Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung
8. Konkurrenzschutz
Ausnahmen vom vertragsimmanenten Konkurrenzschutz bei Vermietung an Angehörige freier Berufe
9. Gewährleistung und Mängel
fehlende Attraktivität eines Einkaufszentrums ist kein Mangel
gesetzliches Rauchverbot ist kein Mangel einer Gaststätte; keine Verpflichtung des Verpächters zum Einbau eines Raucherbereichs
Verstoß gegen die Brandschutzvorschriften und Schimmelbildung in einer Arztpraxis
Abtretung von Mängelbeseitigungsansprüchen des Untermieters an den Vermieter
10. Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses, Rücktritt vom Vertrag
Kündigung per Boten bei vertraglich vorgeschriebener Kündigung „schriftlich per Einschreiben“
keine Ordentliche Kündigung trotz Schriftformverstoß
Zum Ausschluss der ordentlichen Kündigung bei einem bei zeitlich nicht begrenzten Mietvertrag
Kündigung gegenüber einer Außen-GbR
11. Ende des Mietverhältnisses und Herausgabe der Mietsache
Zur Miete für die Zeit der Renovierung durch den Vermieter nach Rückgabe der Mietsache
Zur Pflicht des Vermieters auf Gebrauchsüberlassung nach Ende des Mietverhältnisses
Zum Nutzungsersatz bei Vermieterseits gewährter, verlängerter Räumungsfrist
Umfang des Wegnahmerechts des Mieters
12. Kaution, Bürgschaft und andere Mietsicherheiten
Zurückbehaltungs- und Leistungsverweigerungsrecht des Vermieters hinsichtlich Renovierungsarbeiten vor Beginn des Mietverhältnisses im Falle nicht geleisteter Kaution
Verwertung der Kaution nach Veräußerung des Mietobjekts
Zur Aufrechnung gegen den Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Sparkontos
Zur vertraglichen Auswahl der Mietsicherheit
zur Kündigung einer persönlichen Mietsicherheit durch einen ausscheidenden Fremdgeschäftsführer einer GmbH
Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs und Rechtsverfolgungskosten des gewerblichen Mieters
13. Insolvenz einer Mietvertragspartei
Insolvenzanfechtung: Kenntnis des Vermieters von der drohenden Zahlungsunfähigkeit des Schuldners
Der Rückgabeanspruch der Mietsache bei Insolvenz des Mieters
Zur Zahlungspflicht eines vereinbarten Baukostenzuschusses bei vorzeitiger Vertragsbeendigung aufgrund Insolvenz der Mieterin
der Eintritt in den Mietvertrag als Hauptmieter und gleichzeitiger Untervermietung an eine Konzerngesellschaft ist keine unentgeltliche Leistung i.S.d. § 134 InsO
14. Streitwert
Zur Anwendbarkeit des § 41 GKG
Zukünftige Nutzungsentschädigung
Die USt ist bei einem Streitwert nach § 41 GKG zu berücksichtigen
Zielsetzung und Themen
Das Werk bietet eine praxisorientierte Aufarbeitung der gewerberaummietrechtlichen Rechtsprechung des Jahres 2011. Ziel ist es, die wesentlichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, des Kammergerichts und der Oberlandesgerichte kompakt in Form von Leitsätzen zusammenzufassen, um Rechtsanwendern eine fundierte Orientierungshilfe für die tägliche Praxis zu bieten.
- Analyse aktueller Grundsatzurteile im gewerblichen Miet- und Pachtrecht.
- Klarstellung von Schriftformerfordernissen bei komplexen Mietverhältnissen.
- Differenzierung zwischen Betriebskosten, Instandhaltung und mietvertraglichen Nebenpflichten.
- Rechtliche Einordnung von Kautionsabwicklungen, Insolvenzfolgen und Mängelhaftung.
Auszug aus dem Buch
ZUR DURCHSETZUNG DER BETRIEBSPFLICHT DURCH EINSTWEILIGE VERFÜGUNG
Ist es überwiegend wahrscheinlich, dass die Betriebspflichtverletzung des Mieters die Attraktivität des Ausstellungs- und Verkaufszentrums für Besucher, Eventveranstalter, vorhandene Mieter und Mietinteressenten mindert – wobei auch zu beachten ist, dass zunehmender Leerstand bei anderen Mietern zu Umsatzeinbußen führen und einen Anreiz ausüben kann, ihren Betrieb ebenfalls einzustellen –, wäre der Sinn der Betriebspflicht unterlaufen, wenn der Vermieter sich darauf verweisen lassen müsste, diese Gefahr bis zum Abschluss eines Hauptsacheverfahrens hinzunehmen. Dem Vermieter ist es auch nicht zuzumuten sich auf Schadenersatzansprüche verweisen zu lassen, deren Nachweis – insbesondere was die Kausalität zwischen Vertragsverletzung und Schaden angeht – große Probleme mit sich bringt.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abgrenzung Miet-, Pacht-, sonstiger Nutzungsvertrag: Behandlung der vertraglichen Einordnung von Nutzungsüberlassungen bei gemischt genutzten Objekten wie Golfanlagen.
2. Mietobjekt: Klärung der Reichweite von vertraglich festgelegten Mietzwecken unter besonderer Berücksichtigung von branchenfremden Sortimenten.
3. Parteien des Mietvertrages: Erörterung der Identität und Vermieterstellung bei sich wandelnden Gesellschafterstrukturen von Gesellschaften bürgerlichen Rechts.
4. Abschluss des Mietvertrages, insbesondere Schriftform: Detaillierte Darstellung der Anforderungen an die Schriftform bei Stellplatzvermietungen, Vertretungen und Vertragsänderungen.
5. Miete: Analyse von Mietanpassungsklauseln, Zahlungsbefreiungen und der Abgrenzung zwischen AGB und Individualvereinbarungen.
6. Betriebskosten: Überblick über die Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten und Anforderungen an die Transparenz in Betriebskostenabrechnungen.
7. Betriebspflicht: Möglichkeiten und Voraussetzungen zur gerichtlichen Durchsetzung der Betriebspflicht mittels einstweiliger Verfügung.
8. Konkurrenzschutz: Darstellung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes und dessen Grenzen bei ehemaligen Partnern.
9. Gewährleistung und Mängel: Erläuterungen zu Mangelbegriffen in Einkaufszentren, Gaststätten und bei baulichen Verstößen.
10. Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses, Rücktritt vom Vertrag: Erörterung formeller Anforderungen an Kündigungen und die Wirksamkeit von Kündigungsausschlüssen.
11. Ende des Mietverhältnisses und Herausgabe der Mietsache: Klärung von Nutzungsentschädigungen bei Renovierungen und den Pflichten zur Gebrauchsüberlassung nach Ende des Mietvertrags.
12. Kaution, Bürgschaft und andere Mietsicherheiten: Praxisrelevante Fragen zur Fälligkeit, Verwertung und Rückforderung von Sicherheiten.
13. Insolvenz einer Mietvertragspartei: Bewertung von Insolvenzanfechtungen, Rückgabeansprüchen und der Einordnung von Leistungen in der Insolvenz.
14. Streitwert: Klärung der prozessualen Bewertung von Mietstreitigkeiten und der Einbeziehung der Umsatzsteuer.
Schlüsselwörter
Gewerberaummietrecht, BGH, Schriftform, Betriebskosten, Betriebspflicht, Mietmangel, Kaution, Insolvenzanfechtung, Mietvertrag, Pachtvertrag, Streitwert, Mietsicherheit, Vertragsauslegung, Nebenkosten, Kündigungsschutz.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in diesem Skript grundsätzlich?
Das Skript bietet eine systematische Aufarbeitung der maßgeblichen gewerberaummietrechtlichen Rechtsprechung aus dem Jahr 2011.
Welche Themenfelder stehen im Mittelpunkt?
Zentral sind Fragen des Mietvertragsabschlusses (insb. Schriftform), die Gestaltung von Mietanpassungen, die Umlage von Betriebskosten sowie die Abwicklung von Mietverhältnissen in Krisensituationen wie einer Insolvenz.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist die prägnante Zusammenfassung komplexer obergerichtlicher Entscheidungen in Leitsätzen, um eine praxisnahe Orientierung für Rechtsanwälte und Entscheidungsträger zu schaffen.
Welche Methode wird verwendet?
Es handelt sich um eine juristische Dokumentation und Aufbereitung, die aktuelle Urteile von BGH, KG und verschiedenen OLG analysiert und deren Kerngehalt für die Praxis extrahiert.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in 14 Kapitel, die von den Grundlagen des Mietverhältnisses (Abgrenzung, Mietobjekt, Parteien) bis hin zu prozessualen Fragen wie dem Streitwert reichen.
Welche Begriffe charakterisieren die Arbeit am besten?
Gewerberaummietrecht, Schriftform, Mietkaution, Insolvenzfestigkeit, Mängelbeseitigung und Betriebskostenabrechnung.
Wie ist die Schriftform bei einer Grundstücksgemeinschaft gewahrt?
Die Schriftform ist gewahrt, wenn die Vermieterpartei in der Urkunde hinreichend bestimmbar ist, etwa durch einen eindeutigen Firmennamen, der eine Identifizierung über das Grundbuch ermöglicht.
Kann die Betriebspflicht mittels einstweiliger Verfügung erzwungen werden?
Ja, wenn ein Abwarten bis zum Hauptsacheverfahren für den Vermieter unzumutbare Nachteile durch Leerstand und Attraktivitätsverlust des Objekts mit sich bringen würde.
- Quote paper
- Dr. Sascha Lambert (Author), 2012, Die gewerberaummietrechtliche Rechtsprechung des Jahres 2011, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/190659
