Städtische Schrumpfung und der Wohnungsmarkt in Ostdeutschland, Teil A

Inhaltsverzeichnis

Einleitung

1 Überblick über die Problemstellung
1.1 Definition und Interpretation von „Schrumpfung“
1.2 Räumliche und zeitliche Eingrenzung des Problems
1.3 Kurzcharakteristik der Entwicklung

2 Ursächliche Prozesse und Strukturen
2.1 Die Ausgangssituation des Wohnungsmarktes 1989/90
2.1.1 Wohnungsnachfrage und -Angebot
2.1.2 Städtische Strukturen
2.2 Der wirtschaftliche Umbruch
2.3 Demographische Entwicklung
2.3.1 Bevölkerungsentwicklung insgesamt
2.3.2 Natürliche Bevölkerungsentwicklung
2.3.3 Räumliche Bevölkerungsentwicklung
2.3.3.1 Außenwanderung und Wanderung allgemein
2.3.3.2 Überregionale Binnenwanderung
2.3.3.3 Stadt-Umland-Wanderung – Suburbanisierung
2.3.4 Bevölkerungsverluste einzelner Städte
2.4 Haushaltsentwicklung und struktureller Bedarf
2.5 Angebotsentwicklung und Förderung
2.5.1 Mietwohnungsneubau und Modernisierung
2.5.2 Stadtsanierung
2.5.3 Förderung von Eigentumsbildung

3 Ausprägung und Auswirkungen von Leerstand
3.1 Ausprägung von Leerständen
3.1.1 Leerstand nach Gebäudetypen
3.1.2 Leerstand nach Städten und Ländern
3.1.3 Künftige Leerstandsentwicklung
3.2 Auswirkungen auf die Wohnungsunternehmen
3.3 Auswirkungen auf Stadtstrukturen
3.4 Auswirkungen auf die Sozialstruktur der Städte

4 Fazit und Ausblick

Literatur

Einleitung

Diese Arbeit stellt Teil A einer zweiteiligen Behandlung des Themas „Städtische Schrumpfung und der Wohnungsmarkt in Ostdeutschland“ dar. Beide Teile sind von der Erstellung her eigenständige Arbeiten und auch als solche zu werten. Sie ergänzen sich aber inhaltlich und Teil B baut auf Teil A auf. In diesem Teil werden Genese, Ausmaße und Folgen des Problems beschrieben. Teil B, der von Lena Jastram erstellt wurde, beschäftigt sich mit Stadtumau im Kontext des Nachhaltigkeitsgedankens und Chancen, die sich aus Schrumpfung ergeben. Da beide Teile jeweils eigenständig erarbeitet wurden, können durchaus Abweichungen in der Schwerpunktsetzung auftreten.

In diesem Teil werden zunächst die Hintergründe für die einwohnermäßige Schrumpfung ostdeutscher Städte und zurückgehende Nachfrage auf städtischen Wohnungsmärkten, die zu Leerstand führt, beleuchtet, um daran anschließend den aktuellen Stand des Problems, seine künftig mögliche Entwicklung und seine Auswirkungen darzustellen.

1 Überblick über die Problemstellung

1.1 Definition und Interpretation von „Schrumpfung“

Ausgangspunkt dieser Betrachtung ist der Begriff Schrumpfung. „Schrumpfen“ ist die Verringerung der Größe eines Objekts, eine quantitative Abnahme (Müller 1986 S. 568). Eine Stadt kann hinsichtlich vieler Indikatoren schrumpfen: Einwohnerzahl, flächenhafte Ausdehnung, wirtschaftliche Wertschöpfung pro Einwohner, Ausstattung mit bestimmten Funktionen, Angebot von Arbeitsplätzen usw. Gegenstand dieser Arbeit ist die Schrumpfung der Nachfrage auf städtischen Wohnungsmärkten und die Schrumpfung der Einwohnerzahl von Städten. Eine Umfassende Abhandlung schrumpfender Städte würde den Rahmen dieser Arbeit sprengen. Gleichwohl ist klar dass die anderen genannten Schrumpfungsindikatoren eng mit demographischer Schrumpfung zusammenhängen, sei es als Ursache oder als Folge (vgl. dazu Lang/Tenz 2002). Einwohnerzahl und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt hängen eng zusammen, sind aber nicht identisch (siehe 2.4). Sie sind aber auch nicht isoliert voneinander zu betrachten.

Schrumpfende Städte sind seit der Industrialisierung etwas weitgehend unbekanntes „Städte wachsen! Diese Erfahrung ist so als wie die Städte selbst.“ (Pfeiffer 2001 S. 28) Während Schrumpfung in der Ökonomie als Gegenteil von Wachstum in einer Gleichgewichtsvorstellung verankert ist, wird sie im Hinblick auf Städte tendenziell mit Niedergang assoziiert (Keim 2001 S. 19). Aus Schrumpfung können aber auch Chancen entstehen, die es zu erkennen gilt.

1.2 Räumliche und zeitliche Eingrenzung des Problems

In der vorliegenden Arbeit geht es um Schrumpfungsprozesse in Ostdeutschland in Folge der Wende, sowohl in ihrer aktuellen, als auch in ihrer künftig möglichen Ausprägung. Vergleichbare Prozesse und deren Ursachen treten auch in anderen Ländern bzw. Westdeutschland und in anderen Zeiträumen auf (Lang/Tenz 2002 S. 65), jedoch in einer anderen Intensität und Dynamik (beides weitaus geringer) und unter anderen Rahmenbedingungen. Charakteristisch für Ostdeutschland sind die Rahmenbedingungen einer raschen Transformation von der Zentralverwaltungswirtschaft („Planwirtschaft“) und einer sozialistischen Gesellschaftsordnung zur sozialen Marktwirtschaft westdeutscher Prägung. Das führt zu sehr spezifischen Problemen. Es lohnt sich jedoch auch über die aktuelle und lokale Bedeutung hinaus, sich mit Schrumpfung in Ostdeutschland zu beschäftigen, weil damit zusammenhängende Probleme auch anderswo auftreten können. Entsprechend könnten auch bereits entwickelte Lösungsstrategien zur Anwendung kommen. Angesichts der Besorgnis erregenden Bevölkerungsprognosen für Gesamtdeutschland könnte dies in Zukunft beispielsweise in strukturschwachen Regionen Westdeutschlands der Fall sein (vgl. dazu Eichstädt-Bohlig 2001). Die Neuen Bundesländer spielen sowohl negativ, was die Ausprägung des Problems angeht, als auch positiv, was Chancen und die Erprobung von Lösungsstrategien angeht, eine Pionierrolle.

1.3 Kurzcharakteristik der Entwicklung

Während direkt nach der Wende noch ein deutlicher Mangel an Wohnungen herrschte, ist die heutige Situation durch massive Überschüsse gekennzeichnet, die sich durch Leerstand bemerkbar machen. Verschiedene Prozesse haben dazu geführt: Ostdeutsche Städte haben in den 90er Jahren massiv Einwohner verloren, teils durch natürliche Bevölkerungsabnahme, zum größten Teil aber durch überregionale Abwanderung und Suburbanisierung. Ehemalige Industriestandorte verloren mit ihrer wirtschaftlichen Basis auch große Teile ihrer Bevölkerung. Fördermittel für Eigentumserwerb begünstigten den Bau von Einfamilienhäusern und lockten Menschen ins Umland der Städte. Schließlich wurde in einem durch steuerliche Vergünstigungen ausgelösten Bauboom weit über den Bedarf hinaus gebaut. Aktuell stehen in Ostdeutschland etwa 1 Million Wohnungen leer, wobei heute sowohl Neubauquartiere aus der DDR als auch innerstädtische Altbauquartiere betroffen sind. Künftig ist auf Grund der demographischen Entwicklung mit weiteren Verschiebungen der Wohnraumnachfrage und weiteren Leerständen zu rechnen.

Wie bei der Problemgenese sind auch bei den Auswirkungen unterschiedliche Bereiche betroffen. Unmittelbar betroffen sind die Anbieter des Wohnraums, die das Angebot nicht flexibel an die Nachfrage anpassen können. Diese Persistenz des Angebots bedeutet gleichbleibende Fixkosten bei sinkender Auslastung. Ebenso unmittelbar sind Kommunen betroffen, die sinkende Schlüsselzuweisungen und sinkende Kaufkraft, und damit sinkende Einzelhandelsumsätze verkraften müssen, während teure technische Infrastrukturanpassungsmaßnahmen erforderlich werden. Einrichtungen der sozialen Infrastruktur sind in ihrer Existenz gefährdet. Darüber hinaus bedroht Leerstand städtebauliche Zusammenhänge, wenn städtische Quartiere Einwohner, Funktionen und ihr „Leben“ verlieren. Hinzu kommen Segregationsprozesse zu Lasten betroffener Quartiere, die soziale Spannungen verschärfen und zu Imageverlusten und Stigmatisierung führen. Offensichtlich ist davon auch die psychologische und alltagskulturelle Situation der Bewohner betroffen. Rückwirkungen auf die politische Landschaft der Kommunen sind nicht auszuschließen. Letztlich sind sowohl Kommunen als auch Wohnungsunternehmen in ihrer Handlungsfähigkeit und teilweise ihrer Existenz bedroht. Ihre jeweiligen Probleme sind nicht isoliert voneinander zu betrachten und auch nicht im Alleingang zu lösen (Reichart 2001 S. 42 ff.; Pfeiffer 2001 S. 28 ff. u. a.). Im Folgenden werden die hier kurz angerissenen Entwicklungen genauer beschrieben.

2 Ursächliche Prozesse und Strukturen

2.1 Die Ausgangssituation des Wohnungsmarktes 1989/90

2.1.1 Wohnungsnachfrage und -Angebot

Nach 1990 herrschte in den Neuen Bundesländern in Folge einer schnell gestiegenen Haushaltszahl akuter Wohnungsmangel, besonders in Großstädten wie Dresden und Leipzig (Reichart 2001 S. 44; Pfeiffer 2001 S. 31). Gleichzeitig gab es bereits beträchtliche Leerstände in einer Größenordnung von etwa 420.000 Wohnungen, hauptsächlich in den innerstädtischen Altbauquartieren mit gründerzeitlicher Bebauung (Haller/Liebmann S. 97). Aus ideologischen Gründen und wegen des hohen Aufwandes war in der DDR darauf verzichtet worden Altbaubestände zu sanieren. Entsprechend waren die Altbauwohnungen in einem schlechten Zustand und kaum bis gar nicht bewohnbar. Viele Altbauten waren zudem restitutionsbehaftet, was Investitionen anfangs erschwerte ( vgl. ebd. S. 97 f.; Reichart 2001 S. 44 f.). Wohnungen waren seit den 50er Jahren in Plattenbauweise, zu einem großen Teil in Großwohnsiedlungen am Rand der Altstädte, nur in Ausnahmefällen auch in den Innenstädten errichtet worden. Diese Neubauwohnungen erfreuten sich zur Zeit ihrer Errichtung und auch zur Wendezeit großer Beliebtheit, unter anderem weil sie über vergleichsweise moderne sanitäre Einrichtungen verfügten. Entgegen landläufiger Auffassungen waren die Plattenbaugebiete zunächst nicht von Leerstand betroffen. Ihre Bewohnerschaft war sozioökonomisch gut durchmischt, zu DDR-Zeiten galt es als Privileg, in einen Neubau umziehen zu können (Lang/Tenz 2002 S. 13 f.). Dennoch waren die Gebäude gemessen an westdeutschen Standards modernisierungsbedürftig. Problematisch waren die technischen Standards (Rohrleitungen etc.), die Isolierung und die Zuschnitte der Wohnungen.

2.1.2 Städtische Strukturen

Besonders große Anteile an Plattenbauten gab es in den DDR-Entwicklungsstädten: Meist in peripheren Regionen gelegenen Industriestädten, die zu DDR-Zeiten als weitgehend monostrukturierte Industriestandorte entwickelt wurden und entsprechend mit neuen Wohnungen ausgestattet werden mussten (vgl. Lang/Tenz 2002 S. 12). Andere Städte weisen hohe Anteile von Neu- und Altbauten auf, wobei sowohl räumliche Durchmischung als auch räumliche Trennung von beiden Typen anzutreffen ist, und in wieder anderen dominieren nach wie vor Altbauten.

Dementsprechend werden die 140 ostdeutschen Städte in drei Typen differenziert: Altbaustädte mit einem Altbauanteil von mindestens 70 Prozent, DDR-Entwicklungsstädte mit einem dominierenden Anteil von DDR-Wohnungen (mindestens 70 Prozent) und hohem Bevölkerungswachstum vor 1990 und Doppelstädte mit einem Altbau- und DDR-Wohnungsbauanteil von jeweils 30 bis 70 Prozent. Die kleinste Gruppe stellen die Altbaustädte dar (7 von 140). Beispiele sind Naumburg und Meißen. 19 Städte sind DDR-Entwicklungsstädte (Schwedt, Eisenhüttenstadt, Hoyerswerda, Suhl, Frankfurt/Oder), von denen 9 in Brandenburg liegen. Den weitaus größten Teil mit 114 Städten machen die Doppelstädte aus, die besonders in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt vorherrschen. Zu differenzieren sind hier echte Doppelstädte mit mindestens zwei städträumlich getrennten Gebieten, beispielsweise Quedlinburg (Quarmbeck, Kleers) und gemischte Doppelstädte mit durchmischten Strukturen (Dessau, Cottbus, Magdeburg usw.) (Kommission 2000 S. 9 f.).

Der Zustand der Wohnungen war in den Städten, in denen DDR-Wohnungsbau dominierte am besten, während Städte mit hohem Altbauanteil wie Leipzig auch von Verfall stark betroffen waren (Reichart 2001 S. 44).

Ausgehend von der Mangelsituation 1989/90 sollten verschiedene Prozesse zur heutigen Situation mit Überangebot auf dem Wohnungsmarkt, Leerständen und schrumpfenden Städten führen.

2.2 Der wirtschaftliche Umbruch

Wirtschaftliche Schrumpfung ist nicht Gegenstand dieser Arbeit, dennoch ist es aus folgenden Gründen nötig, sich die wirtschaftliche Entwicklung der Neuen Bundesländer seit der Wende zu vergegenwärtigen: Abwanderung in andere Regionen, hauptsächlich nach Westdeutschland, von der viele Städte betroffen sind, hängt mit der schlechten Lage auf den ostdeutschen Arbeitsmärkten zusammen. Die schlechte ökonomische Situation der Stadtkommunen, deren Industriebesatz seit dem Zusammenbruch der DDR-Wirtschaft weit unter dem westdeutschen Schnitt liegt, schmälert deren Handlungsfähigkeit, die nötig wäre um durch mehr Attraktivität Einwohner zu binden und Schrumpfung zu verhindern.

Die ostdeutsche Wirtschaft weist auch heute noch erhebliche strukturelle Schwächen auf. Mit der Wirtschafts- Währungs- und Sozialunion 1990 wurde die ostdeutsche Wirtschaft einem enormen Konkurrenzdruck ausgesetzt, dem die meisten Betriebe nicht standhalten konnten. Durch die 1:1-Umrechnung von D- und Ost-Mark verteuerten sich ihre Produkte, die von den Einwohnern Ostdeutschlands ohnehin kaum mehr nachgefragt wurden (Bosch 1995 S. 11). Unter diesen Bedingungen musste Ostdeutschland den Strukturwandel von einer Arbeiter- zur Dienstleistungsgesellschaft vollziehen. Die Industriebetriebe in den monostrukturierten Industrieregionen fielen einer weit gehenden Deindustrialisierung zum Opfer, worunter heute besonders die genannten DDR-Entwicklungsstädte leiden. Der Beschäftigungsanstieg im Dienstleistungssektor konnte diese Arbeitsplatzverluste nicht kompensieren. Über die Treuhandanstalt wurden auch stabile Betriebe an Westunternehmen verkauft. Unrentable Produktionsstandorte wurden geschlossen und Führungs- und F&E-Funktionen nach Westdeutschland verlagert. Es wird von einer „Dependenz-Ökonomie“ und von der „verlängerten Werkbank“ gesprochen (Lang/Tenz 2002, S. 27 ff.). Die Arbeitslosenquote stieg von 5 Prozent im Herbst 1990 auf 15,7 Prozent im Januar 1993 (Bundesanstalt für Arbeit b), bis 1994 sind rund 9,8 Besonders in den Jahren 1990 und 91 führte der Arbeitsplatzverlust zu einer massiven Abwanderungswelle (Reichart 2001 S. 45; Bosch 1995 S. 11 f.). Die Beschäftigung im sekundären Sektor brach besonders drastisch ein. Insgesamt nahm die Zahl der Beschäftigten bis heute um über 30 Prozent ab. Stagnation und Schrumpfung hielten auch an, wenn im Verlauf der 90er Jahre in Westdeutschland Aufschwungphasen und steigende Beschäftigung herrschten (Müller 2003). Wirtschaftswachstum, Löhne und Produktivität liegen weiter unter dem Westniveau, während die Lohnstückkosten höher sind. Wie bereits erwähnt weisen ostdeutsche Städte einen sehr viel geringeren Industriebesatz auf als Westdeutsche, wobei auch die Hoffnung auf eine Reindustrialisierung ehemaliger DDR-Industriestandorte mittlerweile aufgegeben wurden (Lang/Tenz S. 28 f.). Im November 2002 lag die Arbeitslosenquote bei 19,0 gegenüber 8,7 Prozent in Westdeutschland (Bundesanstalt für Arbeit a). Es ist allerdings zu beachten, dass in Ostdeutschland auch die Frauenerwerbstätigkeit deutlich höher ist als in den alten Ländern, was zum Überangebot auf dem Arbeitsmarkt beiträgt (Bosch 1995 S. 13 f.). Die siedlungsstrukturellen Kreistypen sind in unterschiedlichem Maße von dem Beschäftigungsverlust betroffen. Besonders nachteilig entwickelte sich die Lage in den Kernstädten. Die ökonomische Schrumpfung spielt sich also bevorzugt in den Städten ab (siehe Tabelle 1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Beschäftigtenentwicklung nach siedlungsstrukturellen Kreistypen 1993 bis 1999

Quelle: KfW 2001, S. 14 In: Lang/Tenz 2002 S. 31