Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Einleitung
2 Immobilienpreiszyklen
2.1 Definition Immobilienpreiszyklus
2.2 Warum Immobilienmärkte zu Preiszyklen neigen
2.3 Wohnimmobilienpreiszyklen im europäischen Vergleich
3 Gründe für die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes imeuropäischen Vergleich
3.1 Institutionelle Ausgestaltung des Kapitalmarktes
3.1.1 Zinsbindung
3.1.2 Beleihungswert
3.1.3 Eigenkapitalunterlegung
3.1.4 Kreditvergabe an bonitätsschwache Kunden
3.1.5 Die Refinanzierung von Immobilienkrediten
3.2 W ohneigentumsquote
3.2.1 Sozialer Wohnungsbau
3.2.2 Regulierung des Mietwohnungsmarktes
3.2.3 Staatliche F örderung
3.2.4 Mietpreisentwicklung
3.3 W eitere F aktoren
4 Schlussbemerkung und Ausblick
Anhang
Literaturverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Veränderung der Wohnimmobilienpreise infolge einer Zinssenkung in %
Abb. 2: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal
Abb. 3: Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisveränderung
Abb. 4: Zinsbindungsarten bei Hypothekendarlehen im Ländervergleich
Abb. 5: Anteil an Refinanzierungsmittel über den Kapitalmarkt
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Eigentumsquoten im Ländervergleich
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
1 Einleitung
Beträchtliche Immobilienmarktzyklen können in der Folge gravierende gesamtwirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Vor allem vor dem Hintergrund der geplatzten Immobilienpreisblase in den Vereinigten Staaten wird nun auch der aktuelle Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt kritisch betrachtet. Nachdem die Preise seit 15 Jahren aufgrund des Überangebots in den 1990er Jahren stagnierten, ziehen diese aufgrund eines Nachfrageimpulses seit 2010 erstmals wieder an.[1] Insbesondere in den Metropolregionen München, Berlin und Hamburg lässt sich eine signifikante Preisdynamik erkennen. Wesentliche Parallelen, die einer Immobilienkrise vorausgehen, wie eine expansive Geldpolitik, historisch niedrige Zinsen und ein erhöhtes inflationäres Risiko, wären am deutschen Immobilienmarkt gegeben.[2] Dennoch steigen die Immobilienpreise verhältnismäßig moderat. Der konstante Verlauf ist dabei kein neues Charakteristikum, sondern seit langem prägend für den deutschen Immobilienmarkt. Europäische Wohnimmobilienpreiszyklen sind im Zeitverlauf sehr unterschiedlich ausgeprägt. Deutschland nimmt an dieser Stelle jedoch eine Sonderrolle ein. Diese Ausgangslage stellt die Grundlage für die folgende Untersuchung dar. Ziel dieser Arbeit ist es herauszuarbeiten, welche Eigenschaften den deutschen Immobilienmarkt im Ländervergleich hervorheben und dessen stabile Entwicklung generieren.
Dabei ist es im ersten großen Abschnitt zunächst notwendig, die Wohnimmobilienpreis- zyklen im europäischen Vergleich gegenüberzustellen, um die Diskrepanz zwischen dem Verlauf der Zyklen deutlich zu machen. Sowohl ein langfristiger Vergleich als auch die genauere Betrachtung der Volatilität mit Hilfe der Standardabweichung dienen hierbei als geeignete Vehikel. Das Ergebnis: Deutschlands Wohnimmobilienpreise verlaufen auffällig flach. Daher widmet sich der nächste große Abschnitt der Herausarbeitung der Gründe für die stabile Preisentwicklung. Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Ausgestaltung des Kapitalmarktes sowie der vorherrschenden Eigentümerstruktur. Auch verhaltensorientierte Einflüsse fließen in die Betrachtung mit ein. Der deutsche Wohn- immobilienmarkt wird dabei zu jeder Zeit mit anderen Ländern der Europäischen Union verglichen. Um den Kontrast herauszustellen, wird im Fokus der britische Wohnimmo- bilienmarkt dem deutschen gegenübergestellt. Die Arbeit endet mit einer zusammenfassenden Schlussbemerkung sowie einem Ausblick, ob die Stabilität des deutschen Wohn- immobilienmarktes mittel- bis langfristig bestehen bleiben wird.
2 Immobilienpreiszyklen
Aufgrund unterschiedlicher internationaler Standards zur Bemessung der Immobilienpreise können diese nur bedingt miteinander verglichen werden. Um die Zusammenhänge zu verdeutlichen, genügt es jedoch die Entwicklung der Preise in den jeweiligen Ländern gegenüberzustellen. Es wird angenommen, dass die Daten sowohl die Richtung als auch die Intensität der Preisentwicklung korrekt widerspiegeln.
2.1 Definition Immobilienpreiszyklus
In allen Ländern lassen sich Immobilienpreiszyklen, wenn auch sehr unterschiedlich in ihrer Intensität, erkennen. Auf eine Phase mit steigenden Preisen folgt eine Phase mit weniger ausgeprägten Wachstumsraten oder auch Preisrückgängen.[3] [4] Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) definiert den Immobilienzyklus wie folgt:
“Property cycles are recurrent but irregular fluctuations in the rate of all-property total return, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle.”[5]
Dabei lässt sich diese Definition in drei Bestandteile aufgliedem: „recurrent but irregular fluctuations“ weist auf die wiederkehrenden Schwankungen des Immobilienzyklus hin, die durch einen unregelmäßigen Verlauf charakterisiert sind. „Apparent in many other indicators of property activity“ bezieht sich auf die große Bedeutung des Verlaufs, da der Immobilienzyklus auf viele andere Indikatoren im Bereich der Immobilienwirtschaft Einfluss nimmt. Die zeitliche Verzögerung, mit der der Immobilienzyklus reagiert, bringt RICS mit dem Zusatz „but with varying leads and lags“ ein.
Diese Schwankungen werden durch unterschiedliche Einflüsse hervorgerufen. Warum Immobilienpreise zu Preiszyklen neigen, ergibt sich aus einer Reihe sich gegenseitig beeinflussender Gründe.
2.2 Warum Immobilienmärkte zu Preiszyklen neigen
Immobilienpreiszyklen werden primär durch die Nachfrage der Haushalte determiniert. Betrachtet man einen vollkommenen Markt, so gilt tendenziell: steigt die Nachfrage, steigen die Preise. Sinkt die Nachfrage, fallen die Preise.
Dabei spielt der Konjunkturzyklus eine bedeutende Rolle. Eine aktive Wirtschaft, mit hohen Beschäftigungszahlen und steigendem Einkommen, wirkt sich direkt auf eine erhöhte Nachfrage an Immobilien aus. Steigende Beschäftigungszahlen führen dabei tendenziell zu einem Anstieg der Bruttolöhne, die wiederum mit einer höheren Kaufkraft der Haushalte verbunden sind.[6] Folgt daraufhin ein Anstieg der Nachfrage nach Wohnimmobilien, so kann dieser zeitweilige Nachfrageüberhang, bei zu geringem Angebot, kurzfristig nur durch einen Preisanstieg kompensiert werden. Da die Konjunktur zyklischen Schwankungen unterliegt, ergeben sich auch für die Preisentwicklung unterschiedliche Phasen von Auf- und Abschwung.[7] [8]
zudem stellt der langfristige Bauzyklus, also die Diskrepanz zwischen der Nachfrage und der Fertigstellung nach Wohnraum, einen wesentlichen Einflussfaktor für Immobilienpreiszyklen dar. Dabei steht ein kurzfristig starres Angebot einer relativ variablen Nachfrage gegenüber. Bei einer Veränderung der Nachfrage, ausgelöst durch eine sich im Wandel befindende Einkommens- oder Bevölkerungsentwicklung, kann das Angebot aufgrund des langen Planungs- und Bauprozesses erst mit erheblicher Verzögerung auf die neue Nachfrage reagieren. Kurzfristig resultiert dies in der Anpassung des Preismechanismus. Auf lange Sicht relativiert sich dieser Nachfrageüberschuss nur durch ein erweitertes Angebot, also die Fertigstellung neuen Wohnraums.
zusätzlich wird die Nachfrage nach Wohnungen und somit die Preisdynamik vom Kreditzyklus beeinflusst. Attraktive Bedingungen im Bereich Finanzierungszinsen, im Vergleich zu alternativen Anlageformen oder institutionellen Größen, begünstigen die Voraussetzungen eines Immobilienkaufs. Hervorzuheben ist dabei das auch aktuell diskutierte niedrige Zinsniveau.[9] Gesteuert wird dieses Zinsniveau von der Europäischen Zentralbank (EZB) mit dem Ziel der Inflation, also dem anhaltenden Anstieg des Preisniveaus, bzw. einem Sinken der Kaufkraft des Geldes, entgegenzuwirken. Somit kann die EZB einer wirtschaftlichen Rezession entgegenarbeiten. Expansive Geldpolitik führt dabei zu einem Absenken des aktuellen Zinsniveaus, um den Markt, trotz hoher Preise, für private Haushalte und Investoren attraktiv zu halten. Ist der Marktzins niedrig, ist der Erwerb von Wohneigentum durch die geringere monatliche Zinsbelastung relativ günstiger.[10] In der Folge ist mit einer erhöhten Nachfrage zu rechnen.
Abb. 1: Veränderung der Wohnimmobilienpreise infolge einer überraschenden Zinssenkung
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Untersuchungen von Jäger/ Voigtländer (2006) zeigen jedoch, dass der deutsche Wohn- immobilienmarkt kaum auf eine Änderung des Marktzinses reagiert.[11] Untersucht wurde die Auswirkung einer überraschenden Senkung des EZB-Leitzinses um einen Prozentpunkt auf die Preise von Wohnimmobilien innerhalb von zwei Jahren. Wie in Abbildung 2 deutlich wird, weist danach Deutschland mit 0,5 Prozent die geringste Zins- reagibilität auf. Für Großbritannien wirkt sich dieser Zusammenhang dagegen weit stärker aus. Eine Senkung der Zinsen um einen Prozentpunkt bedeutet für das Vereinigte Königreich eine Steigerung der Preise um 6,4 Prozent. Die Folgen einer Zinsänderung schlagen sich also in weitaus größeren Amplituden der britischen Wohnimmobilienprei- se nieder.
Warum sich der Zusammenhang zwischen niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen für Deutschland nicht so stark nachweisen lässt wie in anderen europäischen Ländern, wird durch eine genauere Betrachtung der verschiedenen nationalen Standards zur Finanzierung von Wohneigentum deutlich. Hierauf wird in Punkt 3.1 näher eingegangen.
2.3 Wohnimmobilienpreiszyklen im europäischen Vergleich
Abbildung 2 zeigt den langfristigen Vergleich der Wohnimmobilienpreiszyklen von Deutschland und Großbritannien zwischen 1971 bis 2008, gemessen an der Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal. Auffällig dabei erweist sich der unterschiedliche Verlauf. Während sich für Deutschland eine zeitweilige schwankung von maximal 10 prozent pro Jahr erkennen lässt, ergibt sich für Großbritannien ein preiswachstum von bis zu über 30 Prozent. Die Grafik verdeutlicht, dass die britischen Wohnimmobilien- preise weit größeren schwankungen unterliegen als die deutschen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 2: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal,
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: OECD, in Anlehnung an: Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und .
Raumordnung e.V. (Hrsg.), S.99.
In der deutschen Historie lassen sich seit 1970 drei signifikante Anstiege der Hauspreise erkennen: Die erste Phase in den 1970er Jahren wurde ausgelöst durch den Boom der deutschen Wirtschaft, es lag Vollbeschäftigung vor.[12] [13] Die zweite Hochphase wurde von der Wiedervereinigung im Jahr 1989 getrieben. Steuerliche Anreize sowie die Annahme von investoren eines künftigen wirtschaftlichen Aufschwungs veranlassten diese, massiv in den ostdeutschen Immobilienmarkt zu investieren. Aufgrund des entstandenen Überangebots endete 1994 der Anstieg der Preise und die Bauinvestitionen gingen zurück, wodurch das Wirtschaftswachstum stark beeinträchtigt wurde.[14] Die globale Wirtschaftskrise 2008 löste den jüngsten Anstieg der Hauspreise aus. „ [H]istorisch niedrige Geld- und Kapitalmarktzinsen, aufkommende Inflationssorgen und eine verglichen zu anderen Ländern niedrige Bewertung“15 begünstigten die aktuelle Entwicklung. Gegenwärtig kommt auch das starre Angebot an Wohnraum zum Tragen. Aufgrund rückläufiger Baugenehmigungen sowie Fertigstellungen neuen Wohnraums seit den 1990er Jahren fehlt jetzt das Angebot, um den Nachfrageschub abzufangen. Folglich steigen die Preise.[15] [16] [17] [18]
im Vergleich dazu weisen die preise in Großbritannien in der Vergangenheit weit größere Amplituden auf (siehe Abbildung 2). Die erste Krise des britischen Immobilienmarktes 1973/74 konnte mit Hilfe einheimischer Investoren bewältigt werden. Das Vertrauen in immobilien als sichere Anlageform hatte den Markt wieder ins Gleichgewicht gebracht. Auf den Boom in den 1980er Jahren folgte eine schwere Rezession Anfang der 1990er Jahre. Die Arbeitslosenquote stieg um rund 75 Prozent. Zusätzlich sorgten erhöhte Finanzierungskosten durch das Anheben des Leitzinses um fast sieben Prozentpunkte für ein Ausbleiben der Nachfrage nach Wohnimmobilien. Nach einigen Jahren der Erholung boomte der Markt um die Jahrtausendwende. Der bis dato historische Tiefstand des Leitzinses von 3,75 Prozent sowie jährliche Zuwächse von Wohnbaupreisen von über 20% kurbelten den Markt zusätzlich an.[19]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 3: Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisver-änderung ,1970 bis 2008 in Prozentpunkten
Neben der Gegenüberstellung von langfristigen Immobilienzyklen, gemessen an der Veränderung gegenüber dem Vorjahresquartal, kann für den Vergleich von Immobilienpreisen ein weiteres Vehikel verwendet werden. Beschränkt man sich bei der Betrachtung der Wohnimmobilienpreise ausschließlich auf die Volatilität, bietet sich das Heranziehen der „[...] Standardabwei-chung, also die durchschnittliche Abweichung vom Mittelwert der Wachstumsrate“[20] an. In Abbildung 3 wird die Diskrepanz von Immobilienpreisschwankungen im Ländervergleich deutlich. Für Deutschland beträgt die streuung gerade einmal 0,95 Prozentpunkte. In Großbritannien hingegen liegt dieser Wert mehr als doppelt so hoch.
3 Gründe für die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes im europäischen Vergleich
Insbesondere bei der Betrachtung der Standardabweichung zeigt sich, dass sich der deutsche Immobilienmarkt nicht nur von Großbritannien sondern von ganz Europa erheblich abgrenzt (siehe Abbildung 3). Dieser besticht durch seine Stabilität, seinem äußerst flachen Zyklus im Zeitverlauf und der Abwesenheit von preisübertreibungen. Warum die preiszyklen im Vergleich weit weniger ausgeprägt sind, erklärt das folgende Kapitel.
3.1 Institutionelle Ausgestaltung des Kapitalmarktes
Die Finanzierungsbedingungen stellen den wichtigsten Beitrag zur stabilität am deutschen Wohnimmobilienmarkt dar. Dabei spielen die konservativen deutschen standards in Bezug auf die Zinsbindung, den Beleihungswert, die Bonitätsprüfung sowie die Refinanzierung von immobilienkrediten eine bedeutende Rolle. Diese indikatoren werden im Folgenden ausgearbeitet und dem britischen Finanzierungssystem gegenüber gestellt. An dieser Stelle vorangestellt sei der grobe Zusammenhang, dass eine große Anzahl von Kreditausfällen, immobilienpreisschwankungen in Form von Rückgängen nach sich ziehen. Der mit Kreditausfällen einher gehende Vermögensverlust der privaten Haushalte hemmt dabei Konsumausgaben und die Nachfrage nach immobilien. Folglich ist mit einem Verfall der Wohnimmobilienpreise zu rechnen.[21]
3.1.1 Zinsbindung
Hypothekendarlehen stellen die herkömmliche Form zur Finanzierung von Wohneigen- tum dar. Wie bei einem Standardkredit, leiht sich dabei der Kreditnehmer Geld von einem Finanzinstitut und verpflichtet sich über einen bestimmten Zeitraum hinweg, die Restschuld inklusive Zinsen zu begleichen. Hinzu kommt, sofern der Kreditnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen kann, dass der Geldgeber die Möglichkeit hat, die Immobilie zwangszuverwerten. Mit dem Erlös wird der Kredit im An- schluss bedient, d.h. der Kredit ist somit durch die Immobilie besichert.[22]
Grundsätzlich unterscheiden sich Hypothekendarlehen vor allem in ihrer Zinsbindung. in Deutschland überwiegt die Finanzierung über eine vereinbarte Laufzeit zu einem fixierten Zinssatz.
[...]
[1] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.), S. 12.
[2] Vgl. Weber, J. P. (2014), S. 70.
[3] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), S. 98.
[4] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), S. 97.
[5] The Royal Institution of Chartered Surveyors (1994), S. 9.
[6] Vgl. Haas, H./ Henger, R./ Voigtländer, M. (2013), S. 7.
[7] Vgl. Wernecke, M./ Rottke, N. (2006), S. 35, 41.
[8] Vgl. Milleker, D. F. (2004), S. 2.
[9] Vgl. Bergheim, S./ Just, T./ Walter, N. (2007), S. 2.
[10] Vgl. Jäger, M./ Voigtländer, M. (2006), S. 6 - 8.
[11] Vgl. Jäger, M./ Voigtländer, M. (2006), S. 19.
[12] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), S. 100.
[13] Vgl. Möbert, J./ Peters, H./ Lechler, M. (2014), S. 78.
[14] Vgl. Dreger, C./ Koholodilin, K. (2013), S. 9.
[15] Möbert, J./ Peters, H./ Lechler, M. (2014), S. 78.
[16] Vgl. Arentz, O. (2013), S. 1.
[17] Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken (Hrsg.), S. 20.
[18] Vgl. Just, T. (2003), S. 67.
[19] Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken (Hrsg.), S. 20.
[20] Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.) S. 100.
[21] Vgl. Scheiblecker, M. (2008), S. 577.
[22] Vgl. Jäger, M./ Voigtländer, M. (2006), S. 12f.