Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
1. Einführung ins Thema
2. Technische Gebäudezustandserfassung
2.1. Technische Due Diligence allgemein
2.2. Umweltrelevante Prüfung
2.2.1. Prüfraster Umwelt Due Diligence
2.3. Formale Untersuchung
2.4. Physische Untersuchung
2.5. Gutachten zur technischen Untersuchung von Gewerbeobjekten
2.5.1. Mindestanforderungen an Gutachten
2.6. Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung
2.7. Prüfraster technische Due Diligence
Literaturverzeichnis (inkl. Weiterführender Literatur)
1. Einführung ins Thema
Immobilien stellen sowohl für private Wohnungskäufer als auch für Erwerber gewerblicher Objekte grundsätzlich knappe und somit meist hochpreisige Produkte dar. Ein vorschneller Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann, bei ungenügender Sorgfalt, schnell zum finanziellen Desaster von einzelnen Personen oder ganzen Unternehmen werden. Auch das viel diskutierte Thema der Managerhaftung sei in diesem Zusammenhang erwähnt.[1]
Gerade bei einer Nutzungsänderung von vorhandener Bausubstanz ist die klassische Sachwertermittlung als stützendes Verfahren der Verkehrswertermittlung zwar notwendig, meist aber nicht ausreichend.[2] Wird beispielsweise der Kauf eines Objektes näher betrachtet, ist es von besonderem Interesse, nicht nur die Substanz an sich, sondern den daraus für den Käufer resultierenden Nutzen zu bewerten. "Substanz substituiert künftige Ausgaben".[3] Eine genaue und sorgsame Erfassung sowie Bewertung der vorhandenen Bausubstanz gibt nunmehr deutlich Aufschluss über künftige Folgekosten des Objektes und stellt somit auch eine wesentliche Grundlage für die Investitionsrechnung dar. Zudem sind dann die jeweils unterschiedlichen Intensionen des Käufers zu berücksichtigen, die bisherige Substanz auch zukünftig nutzen zu wollen. Hier entstehen neue Sichtweisen auf den objektivierten Substanzwert, die keinesfalls vernachlässigt werden dürfen.[4]
Allein diese Betrachtung der reinen technischen Seite eines Objektes verdeutlicht die Komplexität einer Ankaufsprüfung von Immobilien. Hinzu kommt die notwendige Beschaffung von Informationen zum rechtlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Zustand der Immobilie.
Eine Einbeziehung von Fachleuten mit spezifischen Kenntnissen der Branche oder des entsprechenden Themengebietes, wie zum Beispiel Architekten, Bausachverständigen, Gutachtern oder professionellen Immobilienprojektentwicklern, trägt klar dazu bei, Chancen und Risiken einer Immobilie umfassend zu erkennen und zu analysieren. Darauf aufbauend können von vornherein in den Vertragsverhandlungen objektspezifische Besonderheiten berücksichtigt und der neuen Nutzung entsprechend gewürdigt werden.
Somit bildet eine sorgsame Prüfung von nicht nur objektgebundenen Merkmalen gerade in der Immobilienwirtschaft die Grundlage für anstehende Investitionsentscheidungen. Diese Sorgfaltspflicht bzw. die erforderliche Anstrengung bei der Analyse von Investitionen, Objekt- und Unternehmenskäufen, Fusionen oder Börsengängen wird allgemein Due Diligence genannt. Mangels treffenderer Übersetzungen bedient man sich heute in Deutschland, genau wie im restlichen Europa, dem angloamerikanischen Terminus der Due Diligence.[5]
Speziell die Immobilien Due Diligence hat die detaillierte und systematische Beschaffung, Analyse und Aufbereitung von Informationen inklusive deren Bewertung zu einer oder mehreren Immobilien zum Ziel.[6] Eine solche fundierte Prüfung der maßgeblichen Chancen und Risiken des Transaktionsprozesses findet grundsätzlich vor den Vertragsverhandlungen statt und hat als Ergebnis wertrelevante Informationen zur Stärkung der Verhandlungsposition zur Folge. Investitionsentscheidungen werden damit transparenter, der Entscheidungsprozess wird verkürzt.[7]
Mit einer solchen sorgsamen Prüfung der Objektsituation werden also die Grundsätze der Wahrheit und der Vollständigkeit befolgt. Durch die Schaffung von Aufzeichnungen über die Prüfung des Objektes und möglicher Risiken dient die Due Diligence somit auch als Entlastungsbeweis.[8]
2. Technische Gebäudezustandserfassung
2.1. Technische Due Diligence allgemein
Die Analyse der baulichen und gebäudetechnischen Komponenten eines Objektes ist Bestandteil der technischen Ankaufsprüfung. Hier werden Sonderfachleute tätig, die zunächst eine formale Untersuchung bezüglich Baugenehmigungen, Auflagen und Bedingungen sowie deren Erfüllung in technischer Hinsicht durchführen. Der tatsächliche technische Zustand eines Gebäudes wird im Rahmen von Ortsbegehungen, also einer physischen Untersuchung, analysiert.[9] "Dabei müssen auch die Kosten von Maßnahmen berücksichtigt werden, die sich aufgrund geänderter oder verschärfter Gesetzeslage - nicht nur bei Eingriff in die Bausubstanz - ergeben können."[10] Es stellen sich wiederum Schnittmengen mit der rechtlichen sowie umwelttechnischen Analyse ein, was während des Analyseprozesses unerlässlich eine stete Koordinierung des Informationsaustausches aller Bereiche bedingt.
Bei Bauprojekten stehen zunächst die Beurteilung der Planungsunterlagen sowie die Analyse der Kostenangaben im Mittelpunkt. Hierbei sind Gestaltungs- und Grundrisspläne, Baubeschreibungen, Auflagen sowie Werkverträge zum Projekt zu prüfen.
Bei bestehenden Immobilien liegt dagegen das Hauptaugenmerk auf dem baulichen und gebäudetechnischen Zustand des Objektes, um Mängel bzw. (daraus resultierende) Schäden zu ermitteln.
"Bausubstanzuntersuchungen sind nicht zuletzt die Grundlage für qualifizierte Ausschreibungen und für eine wirtschaftliche und termintreue Durchführung der geplanten Maßnahme."[11] Weiterhin werden die Erkenntnisse über den Gebäudeaufbau, die wesentlichen verwendeten Materialien sowie vorhandene Mängel und Schäden zur Entwicklung eines Sanierungs-, Rückbau- oder Entsorgungskonzeptes verwendet. Somit trägt die technische Untersuchung dazu bei, das Planungsergebnis zu verbessern und praktisch umzusetzen.
Ein solcher Beitrag zur Kostensenkung wird u.a. durch die Verringerung möglicher Nachtragsrisiken in Form von detaillierten Leistungsbeschreibungen und Kostenermittlungen erreicht. Schon die im Zuge der Ortsbegehung durchzuführende Baubeschreibung führt auch bei komplexen Objekten und Maßnahmen zur Aufdeckung von möglichen Schwachstellen bzw. Verdachtsmomenten. So sind allein durch Angaben zum Baujahr des Gebäudes und nachträglichen Um- und Einbaumaßnahmen Gefahrenpotentiale durch verwendete Baustoffe aufzudecken bzw. auszuschließen.
2.2. Umweltrelevante Prüfung
Die Offenlegung potenzieller Umweltrisiken bezüglich des Grund und Bodens sowie der aufstehenden baulichen Einrichtungen ist ebenfalls Ziel der technischen Ankaufsprüfung. Hier wird die Umweltsituation sowie der Umfang möglicher behebungspflichtiger Lasten ermittelt. Nach dem Bundesbodenschutzgesetz haftet neben dem eigentlichen Verursacher und dem tatsächlichen Nutzer des Grundstücks immer der Eigentümer und somit auch der Käufer für mit dem Objekt verbundenen Umweltbelastungen. Dieses Risiko erbt ein Käufer auch beim Erwerb im Wege eines Asset Deals.[12]
Insbesondere beim Erwerb von ehemals industriell oder gewerblich genutzten Liegenschaften sind regelmäßig schädliche Bodenveränderungen, eine Beeinträchtigung des Grundwassers aber auch die Verwendung von gefährlichen Baustoffen zu befürchten. Deren Beseitigung zieht oftmals erhebliche Kosten nach sich. Auch wirkt sich eine vorhandene Verschmutzung auf die zukünftige Nutzungsart aus. So ist beispielhaft der Wohnungsbau auf vormals industriell genutzten Flächen nur eingeschränkt möglich.[13] Zudem ist die Nutzung und Geschichte der Nachbargrundstücke mit in die Prüfung einzubeziehen.
In diesem Zusammenhang zu prüfende Aspekte sind die ggf. erforderliche Altlastensanierung, eine Bodenwertminderung, die Altlastenhaftung und die Möglichkeiten zur Absicherung gegen Altlastenrisiken. Im Zuge der Prüfung der Bodenbeschaffenheit sind neben einer evtl. Kontamination auch die Tragfähigkeit des Bodens sowie vorhandene unterirdische Bauten wesentliche Gesichtspunkte, die bei einer erforderlichen Freimachung erhebliche Mehrkosten verursachen.[14] "Es sind gerade bei jahrelanger industrieller Nutzung bzw. wechselnder Nutzung durch Unternehmensveränderungen oder Verlagerungen, Bodengutachten aber auch Gebäudegutachten empfehlenswert bzw. erforderlich, ..."[15]
Zusätzlich zu den Eintragungen in den offiziellen Unterlagen des Katasteramtes, Bauamtes und Grundbuchamtes empfiehlt es sich, Auskünfte von Verwaltern, Facility-Managern und Wartungsfirmen einzuholen. Ebenfalls können zumeist die Statiker, Fachingenieure und Architekten aus den Bauakten ermittelt werden. Nicht zu unterschätzen sind die intimen Kenntnisse von Vormietern, Nachbarn oder auch des (früheren) Hausmeisters.[16] Bei einem eventuellen Verdacht auf Kontamination sind somit auch unabhängig vom Altlastenkataster die Topographie und die Bodensubstanz zu prüfen.
Ausgiebige Ausführungen zu Schadstoffen und Altlasten bei Immobilien sind in Hankammer, Gunter: Schäden an Gebäuden, Erkennen und Beurteilen, 2. aktualisierte und erweiterte Auflage, Rudolf Müller Verlag, Köln 2009 zu finden. Eine in der Praxis verwendbare gute Auflistung von Materialien mit möglicherweise enthaltenen Schadstoffen kann dem Gesamtverband Schadstoffsanierung GbR: Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden, Erfassen, bewerten, beseitigen, Rudolf Müller Verlag, Köln, 2010, S. 50f entnommen werden.
Gesetzliche Verwendungsverbote relevanter Gebäudeschadstoffe erleichtern zudem das Erkennen und Beurteilen vorhandener Bausubstanz.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Verwendungsverbote relevanter Gebäudeschadstoffe in der BRD[17]
Da die umweltrelevante Prüfung eines Objektes auch durchaus als gesonderter Auftrag vergeben werden kann, ist auch die Verwendung eines entsprechend auf Umweltbelange zugeschnittenen Prüfrasters empfehlenswert. Hier sind wiederum Schnittmengen und Vergleiche zur reinen technischen Prüfung zu erkennen und ein ständiger gegenseitiger Informationstransfer notwendig.
2.2.1. Prüfraster Umwelt Due Diligence
Lage und Standort
Erschließung - Infrastruktur (Entsorgung).
Grundstück
Baugrunduntersuchungen, Baugrundgutachten,
Grundwasserspiegel, höchstes Hochwasser (HHW-Stand),
schädliche Bodenverunreinigungen (Kontamination und Altlasten)?
Altlastenkataster einsehen!
historische Recherchen,
Kampfmittelbeseitigung nötig?
Bunker- bzw. Kellerbeseitigung notwendig?
Bodenaushub?
Umgebung und Umwelt
Umweltrechtliche Genehmigungserfordernisse (Schutzgebiete),
genehmigungsrechtliche Sondergutachten vorhanden oder erforderlich (Landschaftsschutz-, Verkehrsschutz-, Schadstoffgutachten)?
Berücksichtigung ständiger Einflüsse durch Lärm, Staub, Rauch und Gerüche, insbesondere bei anliegenden Industrieanlagen,
besondere Anforderungen bei Überschwemmungs- und Bergbaugebieten,
Umweltspezifische Entwicklungstendenzen.
Altlasten im Gebäude
Schadstoffe wie z.B. Asbest,
Verdachtsmomente gegeben?
Gutachten vorhanden?
2.3. Formale Untersuchung
Die inhaltliche Prüfung sämtlicher, dem Objekt zuzuordnender, technischer Unterlagen ist die Grundlage für das weitere Vorgehen und hat im Zuge der technischen Due Diligence möglichst frühzeitig zu erfolgen. Als wesentliche Prüfungsunterlagen können in diesem Zusammenhang folgende Punkte genannt werden:
Grundbuch (Abt. II, Sanierungs-, Entwicklungs- und Umlegungsvermerke),
Baulastenverzeichnis (Wege- und Leitungsrechte, Baubeschränkungen),
Baugenehmigungen inkl. Auflagen,
Baubeschreibungen,
Abgrenzung Grund- und Mieterausbau,[18]
Bauverträge,
Werkabnahmen,
Gewährleistungen und Sicherheiten (Fristen),
Planunterlagen / Grundrisspläne,
Stellplatzregelung und Umsetzung,
Gebäudevolumen und Kubatur,
Statikberichte,
Unterlagen zur Bodenbeschaffenheit (Tragfähigkeit, Grundwasser),
Gebäudetechnische Unterlagen,
Flächenberechnungen,
Behördliche Vorschriften und Auflagen,
Prüfprotokolle technischer Einrichtungen (Brandschutz, Be- und Entlüftung, Elektroanlage),
Energetische Nachweise.[19]
Angesichts der zumeist außerordentlichen Fülle der zu prüfenden Unterlagen und Informationen gilt es zunächst, sich einen Überblick über den Stoff zu verschaffen. Somit kann frühzeitig eine Anpassung der Überlegungen und Planungen zum Ablauf der Sorgfaltsprüfung erfolgen. Die Vorgaben des Arbeitsprogramms, der Teamzusammenstellung und der Aufgabenverwaltung werden so von Beginn an geprüft und können jederzeit angepasst bzw. optimiert werden.[20]
Maßgeblich für die Risikoallokation ist hierbei die Vollständigkeit der vom Eigentümer bzw. Verkäufer zur Verfügung gestellten Unterlagen. Es stellt sich bei der Masse der benötigten Informationen nicht nur das Problem der Unvollständigkeit,[21] sondern insbesondere auch das der Unübersichtlichkeit. Daher wird ein Kaufinteressent schlechte Datensätze des Verkäufers in den weiteren Verhandlungen einpreisen, zumeist in Form von erheblichen Kaufpreisreduzierungen. Alternativ wird ein Käufer auf die Abgabe von Garantien und Gewährleistungsversprechen bestehen. Nur so kann ein Risikomanagement sicher und seriös durchgeführt werden.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Informationen in der Entscheidungstheorie [22]
liegt es im Interesse aller Beteiligten, mit möglichst vollständigen und umfassenden Datensätzen zu arbeiten.[23] Gerade auf Seiten des Verkäufers wird diese Tatsache oft unterschätzt. Dieser ist daher gehalten, auch mit Hilfe von eigenen Beratern, eine möglichst umfangreiche Vorarbeit zu leisten. So wird schon von Anfang an eine Risikominimierung und somit eine sichere Kaufpreisbemessung seitens des Verkäufers sichergestellt. Eine nachträgliche Informationsbeschaffung bzw. -bereitstellung wird so vermieden, was den Verhandlungsprozess deutlich verkürzt.
Anhand der rechtzeitigen und sorgfältigen Prüfung aller Unterlagen, entsteht ein erster Eindruck über die Nachhaltigkeit der Bauqualität des Objektes und ein Überblick über die tatsächlichen Verhältnisse vor Ort. Anschließend bietet sich eine Untersuchung der bestehenden Flächenstruktur und entsprechender Nutzungspotenziale an. "Die Ingenieure oder Sonderfachleute sollten deshalb darüber informiert sein, was mit den Immobilien geplant ist, wenn sie ihre Arbeit optimal durchführen sollen."[24] So kann die jeweilige Nutzungsflexibilität und somit die Marktgängigkeit der Immobilie ermittelt werden.
2.4. Physische Untersuchung
Als Schwerpunkt der technischen Ankaufsprüfung ist die Begehung vor Ort durchzuführen. Dies erfolgt auf Grundlage der Ergebnisse der formalen Prüfung des Objektes, die nun zu verifizieren sind.
Der technische Sachverständige hat zunächst zu prüfen, ob sich das Gebäude tatsächlich im Einklang mit der Baugenehmigung befindet. Hier überschneidet sich wiederum die technische mit der rechtlichen Due Diligence. Im Vorlauf der Begehung müssen dem Gutachter daher erteilte Auflagen und einzuhaltende Bedingungen bekannt sein.
Neben dem Abgleich mit den formalen Angaben liegt der Schwerpunkt der physischen Untersuchung bei der Ermittlung der Qualität der baulichen und gebäudetechnischen Ausführungen. Erst hier können tatsächliche Baumängel und entsprechende Schadensbilder begutachtet bzw. ermittelt und dokumentiert werden.[25]
Besonderer Augenmerk ist hierbei auf das Grundstück, das Gebäude, die entsprechende Bausubstanz und die Baumaterialien zu legen. Gerade bei älteren Gebäuden ist dabei zu prüfen, ob die Bauausführungen dem Stand der Technik, aber noch viel wichtiger, den heutigen gesetzlichen Vorschriften genügen. Eine eventuelle Revitalisierung oder auch Umnutzung des Objektes führt schließlich nicht zuletzt zu einer sicherheitsrelevanten Abnahme durch entsprechende Behörden. Hier führen Anforderungen an Fluchtwege, Brand- und Arbeitsschutz, Geländer und Lift, aber auch die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu erheblichen Mehraufwendungen.
Neben der Begutachtung der baulichen und gebäudetechnischen Ausführungen sind auch die Gebäudeausstattung und ihre Qualität und Wartungsfreundlichkeit zu überprüfen. Standardbereiche sind dabei die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation, aber auch die Lüftungs-, Klima- und Kälteanlagen sowie wiederum der Lift. Hier gilt es, den allgemeinen Zustand ebenso festzustellen, wie durchgeführte oder auch mangelnde Instandhaltungen und Instandsetzungen. Ein wesentliches Kriterium stellt dabei auch die jeweilige Restnutzungsdauer der technischen Anlagen dar, da hierauf aufbauend kurz-, mittel- und langfristige Investitionskosten ermittelt werden.
Der Besichtigungsablauf könnte wie folgt durchgeführt werden:
Umgebung /Außenanlagen,
Fassade / Fenster,
Untergeschoss,
Technische Räume,
Allgemeine Räume,
Wohnungen / Büro / Mietfläche,
Terrassen / Dach,
Gespräche mit Betreibern / Nutzern.[26]
Trotz der Verwendung von Checklisten gilt es nicht, nur stur vorgegebene Punkte nach einem vorhandenen Zeitplan abzuarbeiten. Vielmehr sind aufgefundene Problembereiche und erkannte Lücken in der Prüfung je nach Relevanz gesondert zu betrachten. Gerade hier reicht nicht ein einfacher Risikohinweis. Im Gegenteil: das erkannte Problem muss soweit durchdrungen werden, dass Lösungsvorschläge im entsprechenden Gutachten angeboten werden können.
Unproblematische Bereiche können dagegen auch in der Dokumentation deutlich verschlankt werden und sparen somit wiederum Zeit und Aufwand.[27]
Zum Abschluss der Tätigkeiten vor Ort ist sicherzustellen, dass sämtliche relevanten Feststellungen dokumentiert und alle offenen Fragen gestellt wurden. Hierzu gehört auch der Hinweis an den Eigentümer auf die Bereitstellung von ggf. zusätzlich erforderlichen Unterlagen und Dokumenten. "Manche Fragen bleiben unzureichend beantwortet, manche Dokumente können nicht beschafft werden. Dies kann nur unter Hinweis auf die damit verbundenen Risiken vermerkt werden."[28]
2.5. Gutachten zur technischen Untersuchung von Gewerbeobjekten
Der Dokumentation und Berichterstattung zu allen Tätigkeiten der Immobilien Due Diligence kommt eine entscheidende Bedeutung zu. Das Gutachten zur technischen Zustandserfassung von Immobilien dient dabei im Schwerpunkt der Beweissicherung und stellt somit eine wichtige Entscheidungsgrundlage des Auftraggebers dar. Grundsätzlich sind diese Gutachten als schließende Verdichtung der ermittelten Informationen zu betrachten und sollten somit möglichst vollständig und in geschlossener Form eingereicht werden. Nur so wird vermieden, dass aus Teilergebnissen letztlich nicht ratsame Schlüsse gezogen werden.[29]
Nur im Falle des offensichtlichen Erkennens von zuvor festgelegten Deal Breakern ist es ratsam und auch im Sinne des Auftraggebers, Zwischenberichte bzw. Teilgutachten einzureichen.
2.5.1. Mindestanforderungen an Gutachten
"Ein Gutachten ist das nachvollziehbare, allgemein verständliche Urteil eines Sachverständigen über einen komplexen Sachverhalt."[30]
Schon dieses Zitat enthält grundsätzliche Aspekte:
Nachvollziehbarkeit,
allgemein verständlich,
abschließendes Werturteil.
Nachvollziehbarkeit bedeutet hierbei, dass ein jedes Gutachten so gegliedert sein muss, dass einzelne Bestandteile aufeinander aufbauen, also ein "Roter Faden" erkennbar ist. Zudem ist herauszustellen, welche Wertungen auf Festsetzungen und welche auf Annahmen basieren. Genutzte Ermessensspielräume sind ebenso zu verdeutlichen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Nachvollziehbarkeit des Gutachtens [31]
Mit der Erläuterung der Aufgabe des Gutachtens und dem entsprechenden Vorgehen bei der Lösung wird der Leser zunächst an die Problemstellung herangeführt. Eine Beschreibung bzw. Dokumentation aller verwendeten Informationsquellen, aber auch aller nicht zu ermittelnden relevanten Unterlagen zum Objekt dient dem Sachverständigen von Beginn an als Grundlage des weiteren Vorgehens. Erst jetzt kann eine genaue Beschreibung des Objektes erfolgen. Anschließend sind die zuvor beschriebenen Bereiche zu bewerten, d.h. hier erfolgt die eigentliche Zustandserfassung inklusive einer sachgerechten Beurteilung. Als Ergebnis sind im Wesentlichen alle erkannten Mängel mit entsprechenden Beseitigungskosten aufzuführen.
Äußerst wichtig ist es, im Gutachten Feststellungen von Annahmen zu trennen und zu verdeutlichen. Feststellungen entsprechen den tatsächlichen Recherchen des Gutachters und sind jederzeit mit der jeweiligen Dokumentation nachweisbar.[32]
Sind dagegen benötigte Dokumente nicht vorhanden oder ist eine detaillierte Prüfung zum Beispiel durch Bauteilöffnung nicht möglich, so sind entsprechende Annahmen zu treffen und kenntlich zu machen. Diese Differenzierung dient nicht nur der Nachvollziehbarkeit des Gutachtens, sie sollte auch aufgrund von Haftungsbeschränkungen vorgenommen werden. Werden keine Annahmen kenntlich gemacht, kann der Leser grundsätzlich von eigenen Feststellungen des Sachverständigen ausgehen. Stellen diese sich im nachhinein als nicht zutreffend heraus, ergeben sich für den Gutachter erhebliche Haftungskonsequenzen.
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Abbildung 3: Beschaffung von Informationen für ein Gutachten [33]
Dem Gutachter steht bei der Beurteilung der recherchierten Informationen jedoch ein Ermessensspielraum zu. Auch dieser ist im Gutachten kenntlich zu machen und in den meisten Fällen zu begründen.
Die zweite grundlegende Forderung an ein Gutachten, die allgemeine Verständlichkeit, ist erst dann gegeben, wenn das Gutachten für einen durchschnittlich begabten Laien zu verstehen ist. Dies ist insbesondere deshalb zu beachten, da die meisten Gutachten mangels erforderlichen Fachwissens in Auftrag gegeben werden. Hierin liegt die Überzeugungskraft des Gutachtens. Der Gutachter hat schließlich den Auftrag, komplizierte Sachverhalte zu erkennen und in eine verständliche Sprache zu übersetzen.
Für diese bessere Verständlichkeit können einfache aber wirkungsvolle Grundsätze angewendet werden:
Verwendung einer einfachen Sprache,
Visualisierungen,
Zusammenfassungen.
Die Verwendung einer einfachen Sprache bedeutet für den Gutachter eine klare Ausdrucksweise und die Erläuterung von Fachausdrücken. Ein Verzicht auf lange und verschachtelte Sätze sowie auf Fremdwörter liegt dabei nahe. Gerade die Wiedergabe von Gesetzestexten führt zumeist zur Unlesbarkeit ganzer Passagen und lässt erkennen, dass der Autor nicht in der Lage ist, den Sachverhalt selbstständig zu erläutern.
Schwierige Zusammenhänge werden oftmals besser verstanden, wenn sie visualisiert werden. Hierzu bieten sich Fotos, Planausschnitte, Tabellen sowie Zeichnungen und Grafiken an. Meiner Meinung nach sind Visualisierungen heute in den laufenden Text einzubinden. Fotosammlungen als Anlagen zum Gutachten wurden zu Zeiten der Schreibmaschine nachträglich angehängt. Dies ist heute nicht mehr zeitgemäß und so sollten Visualisierungen durch professionelle Aufarbeitung direkt beim beschreibenden Text zu finden sein. Die Beschriftung und Montage von Fotos und Plänen, Vergrößerungen von Ausschnitten sowie geschickte Bearbeitungen von Helligkeit und Kontrast sind mit einfachsten Schreibprogrammen möglich und bezeugen die Professionalität des Gutachters.
Die Zusammenfassung eines jeden Teilabschnittes des Gutachtens ermöglicht eine schnelle und übersichtliche Erfassung von wesentlichen Gesichtspunkten. Zwingend ist bei jedem Gutachten eine abschließende Gesamtzusammenstellung aller erfassten Daten des Objektes in einer übersichtlichen Art und Weise. Ob dies tabellarisch oder in Textform erfolgt, sei jedem Gutachter selbst überlassen und richtet sich zumeist nach der Komplexität des Auftrages.
Neben diesen grundsätzlichen Anforderungen hat unter anderem das Institut für Sachverständigenwesen (IfS) im Jahr 2001 inhaltliche Mindestanforderungen an Gutachten über Schäden an Gebäuden veröffentlicht. Ergänzt werden diese Anforderungen durch die Ansprüche der seit 01.07.2010 gültigen Fassung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).[34] Diese Angaben sind m.E. grundlegende inhaltliche Pflichtanforderungen an ein jedes Gutachten und jederzeit anzuwenden.
Demnach sind neben allgemeinen Angaben zunächst Auftraggeber, Datum der Auftragserteilung und Zweck bzw. Ziel des Gutachtens anzugeben. Selbstverständlich sind auch alle verwendeten Arbeitsunterlagen wie Akten, Pläne, Untersuchungen, Fachliteratur und Fotos aufzuzählen. Hier bietet sich auch die Angabe aller beteiligter Personen der Ortsbesichtigung an.[35]
Die eigentliche Zustandserfassung bzw. technische Untersuchung eines Objektes wird richtigerweise nicht nur in aktuellen Gutachten, sondern auch in einschlägiger Fachliteratur höchst individuell gestaltet und bietet somit zunächst lediglich eine Grundlage für das eigene Vorgehen.[36] Die Gliederung und somit die inhaltliche Gestaltung von Gutachten zur technischen Zustandserfassung von Gebäuden kann sich nach folgender Gliederung / Norm richten:
"1. Allgemeine Angaben
1.1 Auftraggeber, Datum der Auftragserteilung; bei Gerichtsaufträgen: Angabe der Parteien und des Aktenzeichens
1.2 Inhalt des Auftrags und Zweck des Gutachtens; bei Gerichtsaufträgen: Wiedergabe des Beweisbeschlusses
1.3 Verwendete Arbeitsunterlagen, wie z.B. Akten, Pläne, Ortsbesichtigung, Untersuchungen, Fotografien usw.
1.4 Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung; Datum , von wem durchgeführt; beteiligte Personen
2. Schadensfeststellung
2.1 Kurze, zusammenfassende Darstellung des Bauwerkes und seines Zustandes, Bauzeit, Planung, ausführende Firma und dgl.
2.2 Genaue, erschöpfende Beschreibung des Schadensbildes mit der Angabe, ob die Beschreibung auf eigenen Feststellungen beruht oder nach Angabe der Beteiligten erfolgt ist.
2.3 Berücksichtigung der allgemeinen und der besonderen Versicherungsbedingungen, wenn und soweit diese für die Feststellungen des Sachverständigen von Bedeutung sind.
3. Untersuchungen und die Ursachenermittlung
3.1 Untersuchungen und Ermittlungen, ggf. eigene Laboruntersuchungen, Auswertung von Laboruntersuchungen Dritter, Messungen und dgl.
3.2 Ursachen des Schadens, Auswertung der getroffenen Feststellungen.
4. Behebung des Schadens und deren Kosten; vorbehaltlich des Auftrags bzw. Des Beweisschlusses sind Ausführungen zu den Möglichkeiten der Schadensbehebung und der dadurch entstehenden Kosten sowie zu einer ggf. verbleibenden Wertminderung zu machen.
5. Zusammenfassung
Ergebnis des Gutachtens und Beantwortung der gestellten Fragen. Bei Gerichtsgutachten: kurze Beantwortung der Fragen des Beweisschlusses mit eindeutigen Formulierungen."[37]
Einer solchen Gliederung sind wesentliche Inhalte des zu erstellenden Gutachtens zu entnehmen. Eine weitere Präzisierung der inhaltlichen Anforderungen an das jeweilige Gutachten richtet sich wiederum nach dem Informationsbedarf des Auftraggebers, der Komplexität des Objektes sowie nach dem jeweiligen Kostenansatz des Auftrages und soll hier nicht weiter vertieft werden.
2.6. Grobkostenschätzung zur Mängelbeseitigung
Bei der Kostenermittlung für Mängelbeseitigungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen von Gutachten zu Gewerbeobjekten sind die Unterschiede von Projekt zu Projekt sehr groß. Neben den oft vorhandenen Baumängeln und daraus resultierenden -schäden sorgen gerade die sehr unterschiedlichen Baukonstruktionen und die individuellen Projektziele für ein recht breites Spektrum an Kosteneinflüssen. So werden auf Grundlage der Feststellungen vor Ort und deren Dokumentation Mängelbeseitigungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ermittelt. Für diese Maßnahmen werden die Kosten grob abgeschätzt und differenziert aufgezeigt.
Die folgenden Betrachtungen zur Kostenermittlung bzw. -schätzung erfolgen zunächst ausführungsorientiert. So werden aufgrund der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit jeweils für die einzelnen im Gutachten betrachteten Bereiche die Einzelkosten ermittelt, unabhängig von den Gewerken. In einem weiteren Schritt kann dann die Zuordnung der einzelnen Berechnungspositionen zu Kostengruppen nach DIN 267 erfolgen und eine zusammenfassende Übersicht der Kosten erstellt werden. Die DIN 267 lässt im Übrigen ausdrücklich unterschiedliche Möglichkeiten der Kostenberechnung beim Bauen im Bestand zu, die jeweils einzelfallbezogen auf die Projektanforderungen abgestimmt werden können.[38]
Zumeist werden bei Kostenanschlägen in Gutachten zur Ankaufsprüfung eigene Kostenermittlungen des Gutachters verwendet, ohne die Einholung von Angeboten ausführender Unternehmen. Dies führt zu deutlichen Zeitersparnissen bei der Erstellung des Gutachtens und ist gemäß Tiefenschärfe und Genauigkeit zu diesem frühen Zeitpunkt vollkommen hinreichend. Hier ist die Erfahrung des Gutachters und die Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber entscheidend.
Bestehende Mängel und Instandsetzungsmaßnahmen sollten im Gutachten zeitlich differenziert nach Dringlichkeit dargestellt werden:
Sofort, kurzfristig zu beseitigende Mängel (1 bis 3 Jahre),
Mittel- und langfristig zu beseitigende Mängel (4 bis 10 Jahre),
Kosten, die mittelfristig erforderlich sind, um eine wirtschaftliche Weiternutzung zu ermöglichen.
Einen erhöhten Koordinationsaufwand erfordern zudem umbaubedingte technische Risiken. Als Beispiel seien hier Schadstoffe in und verdeckte Bauschäden an der vorhandenen Bausubstanz zu nennen. Hier werden regelmäßig gezielte Zuschläge für absehbare Maßnahmen verwendet. Solche speziell zugeordneten Zuschläge führen zu einer deutlich höheren Ergebnisgenauigkeit als pauschale Altbauzuschläge über alle Maßnahmen hinweg.
Wiederum als Besonderheit ist beispielsweise bei denkmalgeschützten Altbauten die Anwendung historischer Bauweisen zu berücksichtigen.
Eine Grobkostenschätzung zur Mängelbehebung könnte wie folgt aufgebaut sein:
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Tabelle 2: Darstellung der Grobkostenschätzung nach Gewerken[39]
Gutachten sind in der Regel einschließlich aller Angaben zur Kostenschätzung der Mängelbeseitigung nicht verbindlich. Sie können zumeist nur eine Entscheidungshilfe darstellen und haben nur in den wenigsten Fällen eine rechtsverbindliche Wirkung. "Für den Sachverständigen sind sie jedoch insoweit verbindlich, als dass eine Haftung für die im Gutachten getroffenen Aussagen besteht. Vertraut der Auftraggeber auf die Richtigkeit eines ermittelten Wertes, so kann der Sachverständige haftbar gemacht werden, wenn sich herausstellt, dass das Gutachten fehlerhaft ist und der Auftraggeber deshalb einen Vermögensschaden erlitten hat."[40]
2.7. Prüfraster technische Due Diligence
Formale Untersuchung
Grundstück
Baugrunduntersuchungen und -gutachten,
Altlastenkataster einsehen.
Umgebung
Maßnahmen gegen Immissionen notwendig (Lärm-, Sichtschutz)?
Gebäudedaten und Objektstruktur
Baujahr, Erweiterungs- und Umbauzeitpunkte,
Bau- / Konstruktionsart,
Flächenangaben (BGF, Wohn- und Nutzflächen),
Instandhaltungszustand,
Angaben zu Deckenlasten vorhanden?
Abnahmeurkunden,
Gewährleistungszeiträume (zur Kostenermittlung der Mängelbeseitigung),
Flexibilität der Nutzung (Aufteilung, Wirtschaftlichkeit) anhand von Grundrissplänen,
Stellplatzanzahl (TG, im Freien),
Technik- und Lagerräume.
Erschließung von Grundstück und Gebäude
Zugang oder Zufahrt zu einer öffentlichen Strasse (direkt oder über Grundstück Dritter, Wegerecht, Öffentlicher Zugang ins Gebäude),
Versorgung mit Trink- und Löschwasser, Strom, Gas, Fernwärme,
Entsorgung von Abwasser, Oberflächenwasser, Abfällen,
Interne Gebäudeerschließung,
Brandschutzgutachten, Feuerwehrrettungspläne.
Wartungsverträge und -dokumentation
Fördertechnische Anlagen (Lifte und Rolltreppen),
Sanitär,
Löschtechnische Anlagen (Hydranten, Sprinkler),
Wärmeversorgungsanlagen,
Raumluft- und kältetechnische Anlagen,
Starkstromanlagen,
Fernmelde- und IT-Anlagen,
Gebäudeautomation,
Nutzerspezifische Anlagen (Hebebühnen, Fett- und Ölabscheider).
physische Zustandserfassung (Fotodokumentation erforderlich)
Umgebung / Außenanlagen
versiegelte Flächen (Fahr- und Gehwegbeläge, Risse, Senkungen, Schäden),
Beleuchtungsanlagen,
Beschilderungen,
Entwässerung,
Grünanlagen,
Einfriedungen.
Fassaden / Fenster
Bekleidung (Art, Materialien, Wärmedämmverbundsystem),
Fassadenanschlüsse / Einbindung Ver- und Entsorgungsleitungen,
Fenster inkl. Schaufenster und Sonnenschutzanlagen,
Balkone, Terrassen inkl. Entwässerung,
Hauseingang.
Allgemein für alle Innenbereiche [41]
Beleuchtung,
Fußböden (Aufbau, Konstruktion, Art des Estrichs usw.),
Boden- und Wandbeläge, Decken,
Innentüren und Zargen,
Heizkörper und Verrohrung,
Lüftung, Klimatisierung, Kühlung,
Elektroanlage (Leitungen, Steckdosen, Schalter, Anschlüsse),
Anforderungen an Arbeitsstättenverordnung.
Speziell Büro
abgehängte Decken, Bandrasterdecken,
Hohlraumboden / Doppelboden,
Beleuchtung am Arbeitsplatz,
Sonnenschutz (innen- oder außenliegend).
Speziell Gewerbeflächen
Raumzuschnitt und -tiefe,
Schaufenster (Maße und Zuschnitt),
Müll-, Nassmüllentsorgung.
Technische Gebäudeausstattung
Sanitär allgemein (Druckerhöhungsanlage, Hebeanlage, Fettabscheider, Putzräume),
Elektro (Hausanschluss, Anschlussleistung, Notstrom, Verteileranlage, Leitungskanäle, Video- und Antennenanlagen, BUS-System, Regelungstechnik),
Heizung (Öl, Gas, Elektro, Fernwärme, Solaranlage, Wärmepumpen, Ventile, Steuerungsmöglichkeiten),
Lüftung (mechanische Lüftung, Quell-, Fenster-, Zwangslüftung),
Klimatisierung (zentral oder über Einzelgeräte, kühlen, heizen, be- und entfeuchten),
Aufzugsanlagen (Personen-, Lasten- und Feuerwehraufzüge, Fahrtreppen, Maschinenraum),
Schließanlage und Gebäudeüberwachung (Alarmanlage, Videoüberwachung, Sicherheitsdienst).
Dach / Terrassen
Konstruktion, Auf- und Einbauten (Gauben, Fenster, Oberlichter),
Dacheindeckung,
Entwässerung,
Tragwerk / Dachstuhl,
Isolier- und Dämmschichten,
Übergänge / Einbindungen von Ver- und Entsorgungsleitungen und Entwässerung.
Brandschutz
Brandschutzeinrichtungen allgemein,
Brandmeldeanlage, -zentrale BMZ,
Brandabschnitte, Brand- und Rauchschutztüren,
Fluchttüren,
Feuerlöscher, Feuerlöscheinrichtungen,
Rauchwarnanlage (RWA) vorhanden,
Rauch- und Brandmelder (Detektoren),
Sprinkleranlage (welche Räume, Bereiche),
Fluchttreppenhäuser, Feuerwehrtreppen,
Fluchtwegepläne.
Zukünftige Maßnahmen und Konzepte
Instandhaltungsmaßnahmen kurz-, mittel- und langfristig,
Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen für Gebäude und technische Gebäudeausstattung (Maßnahmen im Zeitraum1-3 Jahre und 4-10 Jahre),
Kostenschätzungen für Instandhaltung, Reparatur und Sanierung,
Ermittlung von Betriebs-, Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten,
Marktfähigkeit der Immobilie durch Sondereinbauten / -leistungen,
Prüfung alternativer Nutzungs- und Entwicklungskonzepte (inkl. bauliche Umsetzungs- und Anpassungsmöglichkeiten, Stand der Technik, geltende Normen).
Literaturverzeichnis (inkl. weiterführende Literatur)
AHO-Fachkommission Projektsteuerung / Projektmanagement, Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.: Untersuchungen zu Interdisziplinären Leistungen zur Wertoptimierung von Bestandsimmobilien, Nr. 21 der Schriftenreihe des AHO, 1. Auflage, AHO, Berlin, 2006;
AHO-Fachkommission Projektsteuerung / Projektmanagement, Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V.: Untersuchungen zu Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft, Nr. 19 der Schriftenreihe des AHO, 1. Auflage, AHO, Berlin, 2004;
Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007;
Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002;
Bienert, Sven: Bewertung von Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005;
Bischoff, Bernhard: Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland, die Praxis der Immobilienbewertung nach ImmoWertV, 2. überarbeitete Auflage, Olzog Verlag, München, 2010;
Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 211-231;
Brauer, Kerry-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Recht - Steuern - Marketing - Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung, 6. vollständig überarbeitete Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2009;
Brauer, Kerry-U.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Recht - Steuern - Marketing - Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung, 7. überarbeitete Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2011;
Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009;
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Gehrmann, Cornelius: Due Diligence, eine Risikoanalyse in der Post-Merger Integrationsphase, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006;
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Greber, Agnes: Projektentwicklung und -realisierung, in: Europäische Immobilien Akademie Saarbrücken e.V.: Immobilien-Projektentwicklung, Seminarunterlagen, 2009;
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Hankammer, Gunter: Der Sachverständige, Gutachten über Schäden an Gebäuden, akquirieren, erstatten, abrechnen, Rudolf Müller Verlag, Köln 2007;
Hankammer, Gunter: Schäden an Gebäuden, Erkennen und Beurteilen, 2. aktualisierte und erweiterte Auflage, Rudolf Müller Verlag, Köln 2009;
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Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010;
Strotkamp, Hans-Peter: Vortrag "Ist die Sachwertermittlung noch zeitgemäß?", in: Sprengnetter, 17. Jahreskongress "Immobilienbewertung" Manuskripte, Berlin, 2009;
Tegtmeyer, Ralf; Gürtler, Volkhard: Forum Gebäudemanagement an Hochschulen, HIS Hochschul Informations System GmbH, Hannover, 2009;
Trendelenburg, Rainer: Strategisches Softwarekonzept statt Kürzungsmaßnahmen, in: Immobilienwirtschaft, Nr. 10, Haufe-Lexware Verlag, Freiburg, 2010, S. 52-53.
Mehr zu diesem Thema finden Sie in „Immobilien Due Diligence als Vorbereitung des Erwerbes von Gewebeimmobilien in den Bestand“ von Immo Kramer, ISBN: 978-3-640-93097-5
http://www.grin.com/de/e-book/172947/
[...]
[1] hierzu auch Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 46 ff in: Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49 sowie Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2001, S. 271ff.
[2] Vgl. Strotkamp, Hans-Peter: Vortrag "Ist die Sachwertermittlung noch zeitgemäß?", S. 64, in: Sprengnetter, 17. Jahreskongress "Immobilienbewertung" Manuskripte, Berlin, 2009.
[3] Hommel, Michael; Dehmel, Inga: Unternehmensbewertung case by case, 5. überarbeitete und aktualisierte Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main, 2010, S. 58.
[4] Vgl. Hommel, Michael; Dehmel, Inga: Unternehmensbewertung case by case, 5. überarbeitete und aktualisierte Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main, 2010, S. 58.
[5] Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 15.
[6] Vgl. Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 8; o.V.: Technical Due Diligence, Ingenieurversicherung, 17.03.2011, http://www.ingenieurversicherung.de/content/technical-due-diligence sowie
Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 211, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 211-231.
[7] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 12f.
[8] Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 16.
[9] Vgl. Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 37.
[10] ebenda S. 37.
[11] Osberghaus, Thomas: Vorgehensweise bei Sanierung, Rückbau und Umnutzung, S. 50, in: Gesamtverband Schadstoffsanierung GbR: Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden, Erfassen, bewerten, beseitigen, Rudolf Müller Verlag, Köln, 2010, S. 50-57.
[12] Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 51f.
[13] Vgl. Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 216f, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 211-231.
[14] Vgl. Holz, Ingo H.; Jacobi, Jens J.: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen von Due-Diligence-Prozessen bei Spezialimmobilien aus Sicht eines Projektentwicklers, S. 72, in: Bienert, Sven: Bewertung von Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005.
[15] Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 39.
[16] Vgl. Keck, Lothar E.: Risikovoruntersuchung, Vertrauen ist gut, doch Kontrolle ist besser, in: Immobilien Zeitung Nr. 41 vom 14.10.2010, S. 18.
[17] Vgl. Osberghaus, Thomas: Vorgehensweise bei Sanierung, Rückbau und Umnutzung, S. 53, in: Gesamtverband Schadstoffsanierung GbR: Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden, Erfassen, bewerten, beseitigen, Rudolf Müller Verlag, Köln, 2010, S. 50-57 sowie Gesamtverband Schadstoffsanierung GbR: Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden, Erfassen, bewerten, beseitigen, Rudolf Müller Verlag, Köln, 2010, S. 433ff.
[18] Nähere Informationen hierzu in Kühnberger, Manfred; Wilke, Helmuth: Immobilienbewertung, Methoden und Probleme in Rechnungswesen, Besteuerung und Finanzwirtschaft, Schäffer-Poeschel Verlag, Stuttgart, 2010, S. 268ff.
[19] Vgl. Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 38.
[20] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 96.
[21] Vgl. Keck, Lothar E.: Risikovoruntersuchung, Technischen Zustand prüfen, Risiken absichern, in: Immobilien Zeitung Nr. 39-40 vom 30.09.2010, S. 63.
[22] Vgl. Liekefett, Kai H.: Due Diligence bei M&A-Transaktionen, Voraussetzungen und Grenzen bei Börsengängen, Fusionen, Übernahmen, Beteiligungskäufen, Private Equity und Joint Ventures, Duncker & Humblot Verlag, Berlin, 2002, S. 39.
[23] Vgl. Lindner, Maik A.: Immobiliencontrolling durch Business Intelligence, Konzeption und prototypische Umsetzung unter Nutzung von SAP BI, Logos Verlag, Berlin, 2009, S. 57.
[24] Lutz, Ulrich; Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 37.
[25] Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 168.
[26] Vgl. Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 36.
[27] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 98.
[28] Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 100.
[29] Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 102.
[30] Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 424.
[31] Vgl. Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 424.
[32] Vgl. Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 429.
[33] Vgl. Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 430.
[34] gilt zunächst für die Erstellung von Wertgutachten, Vgl. Bischoff, Bernhard: Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland, die Praxis der Immobilienbewertung nach ImmoWertV, 2. überarbeitete Auflage, Olzog Verlag, München, 2010, S. 13 sowie S. 20ff.
[35] Vgl. Hankammer, Gunter: Der Sachverständige, Gutachten über Schäden an Gebäuden, akquirieren, erstatten, abrechnen, Rudolf Müller Verlag, Köln 2007, S. 43ff; Sprengnetter, Arbeitsmaterialien Band III, 77. Ergänzung, 5.51.1/1 sowie Bischoff, Bernhard: Das neue Wertermittlungsrecht in Deutschland, die Praxis der Immobilienbewertung nach ImmoWertV, 2. überarbeitete Auflage, Olzog Verlag, München, 2010, S. 24.
[36] Vgl. Hankammer, Gunter: Der Sachverständige, Gutachten über Schäden an Gebäuden, akquirieren, erstatten, abrechnen, Rudolf Müller Verlag, Köln 2007, S. 43ff sowie Niewerth, Johannes; Steinke, Christian: Immobilienbewertung, Verkäufer-Due Diligence: So geht's, in Immobilien Zeitung Nr. 14 vom 03.07.2003, S. 11.
[37] Hankammer, Gunter: Der Sachverständige, Gutachten über Schäden an Gebäuden, akquirieren, erstatten, abrechnen, Rudolf Müller Verlag, Köln 2007, S. 43 f.
[38] Vgl. Siemon, Klaus D.: Baukosten bei Neu- und Umbauten, Planung und Steuerung, 3. Auflage, Vieweg Verlag, Wiesbaden, 2006, S. 151.
[39] Eigene Darstellung.
[40] Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010, 3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 462.
[41] Eingangshalle, Lobbys, Treppenhäuser, Wohnungen, Büro, Aufenthaltsräume, Lager, Werkstätten, Sanitäranlagen, Keller und sonstige Mietflächen.