Bei leerstehenden Fabrikgebäuden muss der Bauträger bei der Entscheidung zur Umnutzung dieser Gebäude vieles beachten und dabei viele Herausforderungen meistern. Diese Bachelorthesis soll einen Beitrag dazu leisten, wichtige Informationen und Entscheidungskriterien für Bauträger zusammenzustellen. Zu diesem Zweck soll ebenfalls der Wohnungsmarkt in Berlin mit dem Ziel untersucht werden, herauszufinden, welche potenziellen Zielgruppen für Loftwohnungen in Frage kommen. Die Arbeit soll dabei einen vertieften Blick in die Welt der Ansprüche und Interessenten für Loftwohnungen gewähren. Durch die Identifizierung potenzieller Zielgruppen hat der Bauträger die Möglichkeit, seine Projekte zielgruppenorientiert zu vermarkten. Neben dieser Zielgruppenanalyse soll ebenfalls eine Bezirksanalyse für Berlin stattfinden. Zudem legt diese Arbeit einen Fokus darauf, inwieweit sich eine Umnutzung brachliegender Industriegebäude steuerliche Ersparnisse zulässt.
Aus den genannten Zielsetzungen der Arbeit und vor dem Hintergrund der skizzierten Problemstellung ergeben sich folgende Forschungsfragen: (A) Welche Zielgruppen kommen für Loftwohnungen in Frage? (B) Welche potenziellen Bezirke kommen in Berlin für Loftwohnungen in Frage? (C) Wie hoch sind die steuerlichen Ersparnissen bei Loftwohnungen?
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Ausgangslage und Problemstellung der Arbeit
1.2 Zielsetzung und Vorgehensweise
1.3 Aufbau der Arbeit
2 Historische Entwicklung und Anforderungen an Lofts
2.1 Historische Entwicklung von Loftwohnungen
2.2 Baurechtliche Auflagen
2.3 Entscheidungskriterien aufgrund der Gebäude und zur Nutzung von Brachflächen
2.3.1 Entscheidungskriterien aufgrund des Gebäudes
2.3.2 Entscheidungskriterien zur Nutzung von Brachflächen
2.4 Modernisierung und Erweiterungsmöglichkeiten bei Bestandsgebäuden
3 Motive für eine Umnutzung zu Wohnzwecken
3.1 Wiederverwendung der Flächen zur Stadtentwicklung
3.2 Wohnqualität und gestalterische Aspekte
3.3 Förderungsmöglichkeiten bei Denkmalimmobilien
4 Loftwohnungen in Berlin – Zielgruppen- und Bezirksanalyse
4.1 Entwicklung des Wohnungsmarktes in Berlin
4.2 Nachfrage in Berlin – Miet- und Eigentumswohnungen
4.3 Zielgruppenanalyse von Lofts in Berlin
4.3.1 Methodisches Vorgehen der Zielgruppenanalyse
4.3.2 Ergebnisse der Zielgruppenanalyse im Kontext der Sinus Milieus
4.3.3 Wohnprofil der Performer und Expeditiven
4.4 Analyse der Bezirke für Lofts in Berlin
4.4.1 Methodisches Vorgehen der Bezirksanalyse
4.4.2 Ergebnisse der Bezirksanalyse in Berlin
5 Steuerersparnisanalyse zwischen Loft und Neubau
5.1 Methodisches Vorgehen der Steuerersparnisanalyse
5.2 Praxisbeispiel Zuckerwarenfabrik in Berlin
5.3 Durchführung und Analyse der Steuerbetrachtung
6 Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Bachelorthesis untersucht das Potenzial von Loftwohnungen auf dem Berliner Immobilienmarkt. Ziel ist es, Entscheidungskriterien für Bauträger bereitzustellen, potenzielle Zielgruppen zu identifizieren, geeignete Berliner Bezirke zu analysieren und die steuerlichen Vorteile einer Umnutzung gegenüber einem Neubau aufzuzeigen.
- Historische und rechtliche Rahmenbedingungen bei der Umnutzung von Industriebrachen.
- Analyse der Nachfragestruktur und Identifizierung der Zielgruppen „Performer“ und „Expeditive“.
- Untersuchung des Berliner Immobilienmarktes im Hinblick auf Standortpotenziale.
- Detaillierte steuerliche Vergleichsbetrachtung zwischen denkmalgeschützten Loft-Sanierungen und Neubauprojekten.
Auszug aus dem Buch
2.1 Historische Entwicklung von Loftwohnungen
Es stellt sich die Frage, warum Wohnungen oder Studios, die aus ehemaligen Fabrikgebäuden umgebaut wurden, immer dieselbe Bezeichnung tragen, so werden sie doch auf der ganzen Welt gleichermaßen „Loft" genannt. Der Begriff „Loft“ steht für „Living on Factory Terrain“ und wurde zum Anfang des 20. Jahrhunderts für Speicher und große Dachböden verwendet. In den USA wurde er auch für Heuböden von Bauernhöfen benutzt. In Deutschland hingegen besteht ein Loft aus einem quadratischen Baukörper ohne Innenwände mit einem mittig platzierten Treppenhaus. Nahezu jeder Mensch verbindet mit dem Begriff „Loft“ die Assoziation einer offenen Wohnetage bestehend aus einem ununterbrochenen Raum und großen Fenstern, wodurch sich viel Freiraum ergibt. Hier bieten vor allem die Wände und Böden, die oftmals aus robusten Materialien wie Beton oder unverputzten Backsteinen bestehen, eine Reise zurück in die Vergangenheit des Gebäudes.
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts nahm die Industrialisierung stetig zu, wodurch zunehmend Baugrund für Produktionsstätten erforderlich wurde. Baugrund war jedoch fast unbezahlbar, weshalb die Unternehmer ihre Manufakturen mehr und mehr in die Höhe errichteten – es entwickelten sich erste Wolkenkratzer. Diese neuen Industriebauten wurden dicht am Wohnungsbau errichtet: Es galt, Mensch und Maschine auf kleinstem Raum unterzubringen. Anstatt nach heute gängigen Maßstäben in Außenbezirke zu bauen, wurden Fabrikbauten in Wohnbauten integriert und boten vor allem Zentralität.
Im Laufe der Industrialisierung vergrößerten sich die Städte zunehmend, sodass die Industriebetriebe schließlich keine andere Wahl hatten, als in die Außenbezirke umzusiedeln. Weitere Gründe dafür waren alltägliche Verkehrsprobleme, schlechte Anbindungen an die Eisenbahnen aber vor allem Platzmangel - die Innenstadt wurde demzufolge für viele Betriebe immer unwirtschaftlicher. Viele alte Betriebe verwahrlosten aufgrund der Umsiedlung.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die historische Entstehung des Loft-Wohnens und definiert die Forschungsfragen der Arbeit, die sich auf Zielgruppen, Standorte und steuerliche Aspekte konzentrieren.
2 Historische Entwicklung und Anforderungen an Lofts: Dieses Kapitel erläutert die Genese des Loft-Begriffs, baurechtliche Herausforderungen bei der Umnutzung und notwendige Entscheidungskriterien für die Revitalisierung von Bestandsobjekten.
3 Motive für eine Umnutzung zu Wohnzwecken: Hier werden die städtebaulichen Vorteile, die Wohnqualität und die staatlichen Förderungs- sowie Abschreibungsmöglichkeiten für Denkmalimmobilien dargelegt.
4 Loftwohnungen in Berlin – Zielgruppen- und Bezirksanalyse: Dieses Kapitel analysiert den Berliner Wohnungsmarkt, identifiziert mittels des Sinus-Milieu-Modells die Hauptzielgruppen „Performer“ und „Expeditive“ und untersucht geeignete Berliner Bezirke.
5 Steuerersparnisanalyse zwischen Loft und Neubau: Anhand einer detaillierten Fallstudie (Zuckerwarenfabrik) wird ein tabellarischer Vergleich der steuerlichen Vorteile von Denkmalschutz-AfA gegenüber der linearen AfA bei Neubauten durchgeführt.
6 Schlussbetrachtung: Das letzte Kapitel führt die gewonnenen Erkenntnisse zusammen, reflektiert das Potenzial von Lofts als Nischenprodukt und gibt einen Ausblick auf künftigen Forschungsbedarf.
Schlüsselwörter
Loftwohnungen, Immobilienwirtschaft, Umnutzung, Denkmalpflege, Berlin, Zielgruppenanalyse, Sinus-Milieus, Steuerersparnis, Denkmal-AfA, Industriearchitektur, Wohnungsmarkt, Standortanalyse, Projektentwicklung, Sanierung, Transformation.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit untersucht das Marktpotenzial von Loftwohnungen in Berlin und beleuchtet sowohl die Anforderungen an die Bauträger als auch die Bedürfnisse der potenziellen Käufer sowie die steuerlichen Vorteile.
Was sind die zentralen Themenfelder der Studie?
Die zentralen Themen umfassen die historische Entwicklung von Lofts, die baurechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen für Umnutzungen, eine Zielgruppenanalyse sowie eine steuerliche Vergleichsanalyse zum Neubau.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Das primäre Ziel ist es, aufzuzeigen, ob Loftwohnungen einen attraktiven Wohntrend darstellen, welche Zielgruppen in Frage kommen, welche Berliner Bezirke Potenzial bieten und inwiefern sich Umnutzungen steuerlich auszahlen.
Welche wissenschaftliche Methode wurde verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer Literaturanalyse, Sekundärdaten, persönlichen Experteninterviews mit Maklern und einer quantitativen steuerlichen Kalkulation am Beispiel eines Praxisobjekts.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden die historischen und baurechtlichen Grundlagen dargelegt, eine detaillierte Zielgruppenanalyse mittels Sinus-Milieus erstellt und die steuerlichen Ersparnisse durch Denkmal-AfA rechnerisch gegenübergestellt.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich vor allem durch die Begriffe Loftwohnungen, Berlin, Denkmal-AfA, Zielgruppenanalyse, Sanierung und Immobilienmarkt beschreiben.
Wie unterscheidet sich die Zielgruppe der „Performer“ von den „Expeditiven“?
Während Performer als junge, leistungs- und erfolgsorientierte Berufstätige ca. 30 Jahre alt sind, gilt das expeditive Milieu als trendsetzend, ist stark digital vernetzt und legt bei Wohnungen Wert auf höchste Wandelbarkeit.
Warum wird die Zuckerwarenfabrik als Praxisbeispiel genutzt?
Sie dient als ideales Beispiel, um die praktische Umsetzung einer Kernsanierung unter Denkmalschutzauflagen sowie die daraus resultierenden steuerlichen Berechnungen konkret und verständlich darzustellen.
- Quote paper
- Erika Hein (Author), 2017, Loft Living als attraktiver Wohntrend? Eine Analyse potenzieller Zielgruppen und Bezirke in Berlin, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/445114
