Büromärkte für innere City-Lagen Budapest, Prag und Warschau im Vergleich zu München aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors


Diplomarbeit, 2006

106 Seiten, Note: 1,0


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Investitionscharakteristiken für institutionelle Büromärkte
2.1 Standortentscheidungen aus immobilienspezifischer Sicht
2.1.1 Hygienefaktoren
2.1.2 Motivatoren
2.2 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmenbedingungen für
Büromärkte
2.2.1 Infrastruktur
2.2.2 Wachstum und Inflation
2.2.3 Arbeitslosenquoten
2.2.4 Lebensqualität
2.3 Immobilienspezifische Rahmenbedingungen
2.3.1 Allgemeines zu den Städten und ihren Ländern
2.3.2 Büroflächenbestand
2.3.3 Neubauvolumen
2.3.4 Leerstand
2.3.5 Nachfrage nach Büroflächen
2.3.6 Mieten
2.3.6.1 Vermietungskonditionen
2.3.6.2 Miethöhen
2.3.7 Renditen
2.4 Rechtliche und steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen
2.4.1 Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen
2.4.1.1 Abwicklung des Grunderwerbs
2.4.1.2 Immobilienerwerb durch Ausländer
2.4.2 Steuerliche Rahmenbedingungen bei Immobilientransaktionen
2.4.2.1 Steuerliche Aspekte beim Immobilienankauf
2.4.2.2 Aspekte der laufenden Besteuerung
2.4.2.3 Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf
2.5 Währungsrisiko

3. Bewertungsmodell

4. Analyse der einzelnen Büromärkte anhand des entwickelten Bewertungsmodells

5. Schlussbetrachtung
5.1 Zusammenfassung
5.2 Ausblick

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Quellenverzeichnis

Darstellungsverzeichnis

Darstellung 1: Die Erreichbarkeit von Regionen

Darstellung 2: Veränderung des realen BIP in %

Darstellung 3: Inflation gegenüber dem Vorjahr in %

Darstellung 4: Arbeitslosenquoten der Erwerbspersonen in %

Darstellung 5: Entwicklung des Flächenangebots der vier Städte

Darstellung 6: Fertigstellungen der Büroflächen in Prag

Darstellung 7: Leerstandsquoten der vier Städte

Darstellung 8: Neubauvolumen und Vermietungsleistung in Budapest

Darstellung 9: Nachfrage, Neubauvolumen und Leerstand in Prag

Darstellung 10: Neubauvolumen und Vermietungsleistung in Warschau

Darstellung 11: Umsatz, Leerstand und Fertigstellungen in München

Darstellung 12: Mietpreise und Leerstandsraten in Budapest

Darstellung 13: IVG Immobilien-Barometer-Europa 4. Quartal 2005

Darstellung 14: Steuersätze bei der laufenden Besteuerung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Die EU-Erweiterung zum 1. Mai 2004 ist vollzogen. Sie bringt neue Märkte und Chancen, aber auch Risiken mit sich. Seit Anfang dieses Jahrtausends haben deutsche Investoren verstärkt in den zentraleuropäischen Städten Budapest, Prag und Warschau investiert. Dies lag an der positiven wirtschaftlichen Entwicklung, den höheren Renditen und der aufgrund ihrer zentralen Lage gewonnenen wirtschaftlichen Bedeutung. Die von den Kapitalanlagegesellschaften und ihren Immobilienfonds (geschlossen-, offene- und Spezialfonds) verzeichneten hohen Mittelzuflüsse der letzten Jahre machen die Erschließung weiterer Immobilienmärkte notwendig und begründen die Aktualität dieser Diplomarbeit. Insgesamt flossen 2004 fast 4 Milliarden Euro nach Zentral- und Osteuropa, davon allein 1,4 Milliarden nach Polen.[1] Von deutschen Initiatoren sind bei Anlegern für Immobilienengagements in Polen, Tschechien und Ungarn im Jahr 2005 über 300 Mio. Euro eingesammelt worden. 2003 waren es erst 75,2 Mio. Euro.[2]

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, Prognosen für Investitionschancen und –risiken für deutsche Investoren durch die Osterweiterung der Europäischen Union am Beispiel der 3 Hauptstädte von Ungarn, Tschechien und Polen im Vergleich zu München aufzuzeigen. Für deutsche Investoren sind die Hauptstädte Budapest, Prag und Warschau infolge des größten Angebots an Büroimmobilien die interessantesten Städte in Zen-

traleuropa und wurden aufgrund einer Reihe von neu aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds ausgewählt. Hinzu kommen die geographische Nähe, die wirtschaftliche Bedeutung und die Wachstumsdynamik dieser Städte. Die Immobilienmärkte Budapest, Prag und Warschau waren in der Vergangenheit nur unzureichend entwickelt und boten in Bezug auf Büroräumlichkeiten kaum Alternativen zu München. München wurde als einer der wichtigsten Immobilienstandorte Deutschlands und aufgrund des Studienortes als Vergleich ausgewählt. Jüngst sorgte eine Erhebung des Researchinstituts Bulwien Gesa für Aufsehen. Demnach ist München mit einem Büroflächenbestand von 21 Millionen Quadratmeter sogar der größte Büromarkt in Deutschland.[3] Aufgrund der raschen wirtschaftlichen Entwicklung der letzten Jahre, verbunden mit einer massiven Neubautätigkeit, wird die Konkurrenz für München als Immobilienstandort ständig stärker.

Im Rahmen dieser Arbeit werden die Kriterien für deutsche institutionelle Investoren[4] bei Ihrer Standortentscheidung dargestellt. Unter institutionelle Investoren versteht man Großunternehmen wie Versicherungen, Pensionskassen und Kapitalanlagegesellschaften, die große Summen veranlagern.[5] Auf das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) wird nicht eingegangen. Aus der Sicht der Investoren wird untersucht, ob Investitionen in Büroimmobilien in den genannten Städten in Zentraleuropa noch sinnvoll sind, da sich die Risiken höher als in München erweisen und die Renditen gesunken sind. Es könnte eine Überhitzung der Märkte in Zentraleuropa eintreten.

Die richtige Standortwahl ist für Investoren entscheidend.

Die Arbeit möchte aufzeigen, ob nur der Miet- und Kaufpreis und die entsprechende Rendite im Rahmen der gesamtwirtschaftlichen Faktoren für die Standortwahl zugrunde gelegt werden oder auch sogenannte „harte“ oder „weiche“ Einflussfaktoren als Qualität eines Standortes für Investitionsentscheidungen herangezogen werden.[6]

Im ersten Moment erscheinen Budapest, Prag und Warschau aufgrund der Wachstumsdynamik und der Rendite überlegen, doch auch München hat seine Vorzüge.

Die Untersuchung legt ihren Schwerpunkt auf innere City-Lagen. Zur Vollständigkeit werden auch die Daten für die jeweilige gesamte Stadt genannt.

Es ist allerdings zu bedenken, dass die Betrachtung von Immobilienmärkten immer nur eine Momentaufnahme ist und der manchmal sehr schnelle Wandel dieser Märkte es notwendig macht, vor einer Investition die aktuellen Entwicklungen zu berücksichtigen.

Diese Diplomarbeit soll einen grundlegenden Einblick in die Büromärkte der vorgestellten Städte ermöglichen, kann jedoch keinesfalls als Ersatz für eine umfassende Beratung vor einer Investition betrachtet werden.

1.2 Aufbau der Arbeit

Im ersten Kapitel werden die Zielsetzung und der Aufbau der Arbeit erläutert.

Im ersten Abschnitt des zweiten Kapitels werden zunächst zur Untersuchung der gestellten Fragen die unterschiedlichen Faktoren der Standortwahl betrachtet. Es werden die aus immobilienspezifischer Sicht standortentscheidenden Hygienefaktoren und Motivatoren aufgezeigt.

Im zweiten Abschnitt des zweiten Kapitels wird auf die allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die einen Staat auch nach außen repräsentieren, eingegangen. Dazu zählen gesamtwirtschaftliche Rahmendaten wie BIP, Inflation, Arbeitslosigkeit sowie der „harte“ Standortfaktor Infrastruktur.

Im dritten Abschnitt des zweiten Kapitels werden die grundlegenden immobilienspezifischen Rahmenbedingungen dargestellt. Die wesentlichen Kerngrößen Bestand, Neubauvolumen, Leerstand, Nachfrage, Mieten und Rendite werden direkt gegenübergestellt.

Im vierten und fünften Abschnitt werden sowohl die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen als auch das Währungsrisiko betrachtet. Trotz Beitritt der Länder in die EU besteht ein Wechselkursrisiko, welches die Renditen senken oder heben kann. Dafür erleichtern die neuen Beitrittsländer den Grunderwerb und bieten für Investoren zusätzliche steuerliche Anreize.

In Kapitel drei und vier wird zur Analyse und Auswertung der einzelnen Faktoren ein eigens konzipiertes Bewertungsmodell vorgestellt und eine Punktewertung vollzogen. Die Analyse erfolgt unter den Gesichtspunkten des vordringlichen Interesses deutscher Investoren.

Kapitel fünf enthält eine Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse dieser Diplomarbeit und einen Ausblick auf die zukünftig zu erwartende Entwicklung der Büromärkte in den untersuchten Städten sowie eine Empfehlung für die Standortwahl für Investoren.

2. Investitionscharakteristiken für institutionelle Büromärkte

Die Rahmenbedingungen für Büromärkte werden neben allgemeinen, volkswirtschaftlichen und immobilienspezifischen Faktoren auch durch rechtliche und steuerliche Faktoren ergänzt. In diesem Kapitel wird ausführlich auf die Rahmenbedingungen für Investoren eingegangen.

2.1 Standortentscheidungen aus immobilienspezifischer Sicht

Zunächst werden die unterschiedlichen Faktoren der Standortwahl im Allgemeinen betrachtet.

2.1.1 Hygienefaktoren

Unter Hygienefaktoren versteht man jene Standortfaktoren, die bei Nichterfüllung einen Standort von vornherein ausschließen. In dem Maße, in dem sich diese an unterschiedliche Standorte angleichen, wächst die Bedeutung anderer Faktoren als Motivatoren bei der Standortwahl. Die meisten harten Faktoren wirken dabei als Hygienefaktoren (z.B. Rechtssicherheit, staatliche Einflussnahme; vgl. Anhang 1 auf S. 72). Diese können zu Motivatoren[7] werden und umgekehrt.

Von besonderer Bedeutung für einen Standort sind das gesamtwirtschaftliche Umfeld, die politische Stabilität und Rechtssicherheit sowie der Umfang der staatlichen Einflussnahme. Unabhängig von individuellen Bedürfnissen setzt man jedoch in jedem Fall eine Grundversorgung mit Verkehrs-, Informations- und Telekommunikationsin- frastruktur im weitesten Sinne voraus.

Nicht zu vergessen ist des Weiteren die künftige demographische Entwicklung der Bevölkerung. Zur Bevölkerungszahl und deren Struktur nach Alter, Geschlecht, Nationalität, Familienstand kommt noch deren Verteilung als wesentlicher Bestandteil hinzu.[8] Bis zum Jahr 2050 soll die europäische Erwerbsbevölkerung im Alter zwischen 20 und 64 Jahren von jetzt 61 % auf 53% der Gesamtbevölkerung sinken. Dies liegt vor allem an der Alterung der Bevölkerung.[9] Der Bevölkerungsrückgang schmälert kontinuierlich die Zahl der Arbeitskräfte und damit den Bedarf an Büroflächen. Obwohl die Flächen der einzelnen Büros überwiegend bei den Führungskräften anwachsen, steigt der Flächenbedarf pro Arbeitsplatz nicht, da die wachsende Anzahl an Großraumbüros den gestiegenen Flächenbedarf wiederum schmälert. Beispielhaft sei angeführt, dass die Berater sogar bei einer renommierten Unternehmensberatung kein eigenes Büro mehr erhalten, sondern Rollcontainer und wechselnde Schreibtische. In Deutschland ist die Nachfrage nach Büroflächen aufgrund der Bevölkerungsentwicklung bereits seit 1995 rückläufig, in Ungarn seit dem Jahr 2000, gefolgt von Tschechien seit 2005. Für Polen wird dieser Trend für 2010 vorausgesagt.[10] In München soll als positive Ausnahme die Zahl der Beschäftigten im tertiären Sektor bis 2015 um 50 Tsd. zunehmen. Bis dahin würden demnach zusätzlich 2,5 Mio. m² Bruttogeschossfläche benötigt, um die Nachfrage nach Büroflächen zu decken.[11]

Auf immobilienspezifischer Seite stellt die Rendite für den Investor die wichtigste Kenngröße dar. Die Rendite ergibt sich aus Kaufpreis, laufenden Erträgen, Wertveränderungen, laufenden Kosten, Transaktionskosten sowie dem Verkaufserlös.[12] Deren Nachhaltigkeit wird über die momentanen Vertragskonditionen hinaus von der Entwicklung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage bestimmt, die je nach Makro- und Mikrolage auch innerhalb eines Standortes erheblich variieren kann. Die Marktentwicklung hat auch für den Mieter erhebliche Bedeutung, etwa bei einer Verlängerung des Mietvertrages oder einem Wechsel des Standortes.

Immer bedeutender wird die technische Ausstattung bezüglich Datentechnik und einer entsprechenden Klimatechnik, um ein angenehmes Arbeitsklima zu schaffen. Als Hygienefaktoren sind ebenso von Wichtigkeit die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes – insbesondere bei großen Flächen – und die Verkehrserschließung für Mitarbeiter und Kunden, insbesondere durch den öffentlichen Nahverkehr.

2.1.2 Motivatoren

Motivatoren sind meist weiche Faktoren, können aber auch harte Faktoren wie die Steuerpolitik sein. Die Bedeutung von Motivatoren ist in den vergangenen Jahren gestiegen, da heute fast alle wichtigen Hygienefaktoren im mitteleuropäischen Raum gleichermaßen gut erfüllt sind. Zu den harten Faktoren der Motivatoren gehört neben der Steuerpolitik auch die Wirtschaftsförderung, die im Rahmen von Standortentscheidungen wesentlichen Einfluss ausüben kann. Ebenso spielt bei der Wahl eines Standortes die Nähe unternehmensnaher Dienstleistungen und die Wettbewerbersituation eine Rolle. Langfristig sind hohe Mieten und damit gute Renditen in der Regel nur zu erzielen, wenn auch diese Determinanten erfüllt sind. Kurzfristige Boomphasen wie in den neuen Bundesländern nach der Grenzöffnung stellten sich für viele Investoren als Geldvernichtung heraus, da die Mieten eingebrochen sind.

Teilweise zieht es Investoren gerade an Standorte, an denen bereits eine Konzentration von Mitbewerbern zu finden ist. Andererseits streben Investoren aber auch bewusst eine Vorreiterrolle in eine neue Region einer Stadt an, da dort in der Regel die Preise (z.B. Kaufpreis, Miete) niedriger sind und bei Etablierung der Region höhere Renditen erwirtschaftet werden können.[13]

Wichtig sind auch schwerer messbare Faktoren wie die Effizienz und Kooperationsbereitschaft von Behörden und Verbänden. Das „Image“ ist der bedeutendste weiche Standortfaktor insgesamt oder einer einzelnen Lage im Besonderen. Dazu zählt auch die Akzeptanz des Standorts. Bietet dieser eine deutlich schlechtere Lebensqualität, kann dies zu Problemen der Vermietung und damit sinkenden Mieten führen. Bei der Qualität eines Standortes überlagern emotionale Faktoren oder Klischees teilweise die tatsächliche Situation.[14]

Auf die einzelne Immobilie konkret angewendet spielt die Drittverwendungsmöglichkeit für andere Nutzungen oder andere Nutzer eine wichtige Rolle. Aufgrund der zunehmenden Volatilität der Märkte müssen sonst Umbauten mit großem Aufwand vorgenommen werden. Ausstattungsstandards und die Versorgung mit Dienstleistungen innerhalb des Gebäudes oder in der näheren Umgebung treten dahinter zurück.

Insgesamt können die weichen Motivatoren eher dazu beitragen, das sich ein Standort gegenüber entwickelten Konkurrenzstandorten abgrenzen und profilieren kann.[15]

Eine Übersicht der Hygienefaktoren und Motivatoren gibt Anhang 1.

2.2 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Büromärkte

Vor der Analyse der immobilienspezifischen Rahmenbedingungen zur Beurteilung einer Immobilieninvestition ist eine eingehende Analyse der allgemeinen und volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen der einzelnen Länder und ihrer Hauptstädte notwendig. Denn diese sind Grundvoraussetzung für langfristig erfolgreiche Immobilieninvestments.

2.2.1 Infrastruktur

Die Infrastruktur und insbesondere die Verkehrsinfrastruktur bildet im Rahmen der Hygienefaktoren einen wichtigen „harten“ Faktor für internationale Standortentscheidungen. Ein Blick in die europäische Wachstumskarte zeigt, dass überdurchschnittliche Einkommen und hohes Wachstum zwar nicht automatisch mit guter Verkehrsanbindung einhergehen, aber sehr oft.[16] Eine bestehende und gutausgebaute Verkehrsinfrastruktur ist eine weitere Grundlage für die Anziehung von Firmen und für die Erzielung von hohen Mieten und Renditen . Es zeigt sich ein eindeutiger positiver Zusammenhang.

Eine Studie von von Weissentannen Mels[17] aus dem Jahre 2005 ermöglicht einen Vergleich der Erreichbarkeit der Städte München, Budapest, Prag und Warschau. Nach dem Gesamtindex aller Verkehrsmittel zeigt sich deutlich, dass die internationale Standortzentralität Münchens besser ist als die der Mitbewerber. Im Vergleich mit anderen europäischen Mitbewerbern belegt München den 14. Platz. Trotz der strategischen Lage im Zentrum Europas mit guten Verbindungen zu bestehenden westlichen und entstehenden östlichen Märkten belegt Prag nur Platz 58. Dies könnte sich ändern, wenn das Autobahnnetzwerk bis zum Jahr 2007 verdoppelt wird. Es ist bereits mit 55.427 km Straßen 1.Klasse und Autobahnen das dichteste Straßennetz in Mittel- und Osteuropa. Gleichzeitig soll die Tschechische Republik an europaweite Strecken für Hochgeschwindigkeitszüge angeschlossen werden.[18] Die Städte Warschau und Budapest liegen abgeschlagen auf den Plätzen 81 und 82. Auch im internationalen Städteranking bezüglich der Erreichbarkeit im Straßenverkehr oder mit der Bahn verändern sich die Positionen nicht wesentlich.[19]

Darstellung 1: Die Erreichbarkeit von Regionen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.2 Wachstum und Inflation

Der Wirtschaftsraum der Beitrittsländer befindet sich durch die hohe wirtschaftliche Dynamik, das vorhandene Marktpotential sowie durch niedrige Standort- und Produktionskosten im internationalen Vergleich in einer guten Position. Die schwierigste Phase des wirtschaftlichen Umbruchs scheint in vielen Beitrittsländern überwunden und das Vertrauen der Investoren in die Märkte groß.[20] Nach dem jährlich von A.T Kearney Inc. ermittelten FDI Confidence Index[21] liegen Polen, Tschechien und Ungarn seit 2002 unter den Top 20. Deutschland liegt unter den Top 5. Dieser Index verfolgt den möglichen Einfluss politischer, wirtschaftlicher und legislativer Veränderungen auf ausländische Direktinvestitionen.

Ungarns Wirtschaftswachstum hat sich in den Jahren 2000 bis 2003 verringert. Ausgehend von einer Veränderung des BIP von 5,1% im Jahr 2000 schwächte sich das Wirtschaftswachstum bis zum Jahr 2003 auf 3,0% ab, steigerte sich dann allerdings wieder auf 4,2% im darauffolgenden Jahr. Für das Jahr 2005 und ebenso für 2006 wird eine gleichbleibend konstante Entwicklung an die 4% Wachstum erwartet.[22] Ungarn zeichnete sich in den vergangenen Jahren im europäischen Vergleich durch ein überdurchschnittliches hohes Wachstum des Bruttosozialprodukts aus. 64,2% des Bruttoinlandsprodukts sind 2004 im Dienstleistungssektor entstanden. Bemerkenswert ist dabei, dass das ungarische Wirtschaftswachstum zu einem großen Teil auf die Investitionstätigkeit zurückgeht.[23] Des Weiteren hat der private Konsum seit Anfang 2005 wieder ein beachtliches Lebenszeichen abgegeben.[24]

Die Exportquote beträgt rund 65%. 33% der ungarischen Exporte gehen nach Deutschland. Infolge der hohen Exportquote leidet Ungarn besonders unter einer Wachstumsschwäche auf den Hauptexportmärkten.[25]

Das verlangsamte Wirtschaftswachstum ging einher mit einer Verringerung der Inflationsrate, die von 10,0% im Jahr 2000 auf 4,7% im Jahr 2003 sank. Damit setzte sich trotz der Wachstumsbeschleunigung die Senkung der Inflationsrate von 28,2% aus dem Jahr 1995 auf 4,7% im Jahr 2003 fort. Im Jahr 2004 stieg die Inflation zwar wieder auf

6,8%[26], ist aber im darauffolgenden Jahr 2005 auf 3,8% gesunken.[27] Hintergründe für den rascheren Preisanstieg im Jahr 2004 waren zum Teil „Einmaleffekte“, die durch den Beitritt zur EU bedingt waren, aber auch – wie überall – gestiegene Rohstoffpreise.[28] Im Jahr 2006 soll die Inflation bedingt durch die generelle Mehrwertsteuersenkung auf nur 2,1% zurückgehen.[29] (Vgl. Darstellung 2 und 3 auf S. 13)

Das stabile Wirtschaftswachstum und die rückläufige Inflation der letzten Jahre verdankt Ungarn seiner konsequenten Haushaltspolitik. Der Kreditwürdigkeit Ungarns kommt dies zugute. Die international tätige Ratingagentur Standard & Poors bewertete Ungarn im August 2005 kurzfristig mit A1[30] und langfristig mit A-.[31] Der Budapester Immobilienmarkt erhielt insgesamt ein „AA“-Rating, was für ein „sehr geringes Investmentrisiko“ steht und mit einem weit unterdurchschnittlichen Angebot bei sehr hoher Nachfrage und sehr hoher Wertzunahme begründet wurde.[32]

Weitere Ratingergebnisse und Vergleiche ausgewählter europäischer Länder gibt Anhang 2.

Tschechiens Wirtschaftswachstum schwächte sich von 3,3% im Jahr 2000 bis auf 1,5% im Jahr 2002 ab. Seit dem Jahr 2003 erholte sich die wirtschaftliche Entwicklung mit einem Wachstum von 3,7% wieder und stieg bis Ende 2005 auf 4,8%. 2006 soll die Wachstumsrate bei 4,4% liegen. Die Warennettoexporte und die anhaltend hohen Investitionen ausländischer Unternehmen erwiesen sich neuerlich als Schlüsselfaktor für die Konjunktur.[33] Seit 9 Jahren weist das Land das kräftigste Wirtschaftswachstum unter den neuen EU-Ländern aus. Vor allem der stetig wachsende Mittelzufluss ausländischer Direktinvestitionen hat der tschechischen Wirtschaft nach 1999 aus der Krise geholfen. So liegt Tschechien bei den direkten kumulierten Auslandsinvestitionen pro Kopf an der Spitze der mittel- und osteuropäischen Länder.[34]

Prag, die Region mit dem höchsten BIP je Einwohner in den neuen Mitgliedstaaten, erreicht mit 153% des EU-25-Durchschnitts bereits 2002 Rang 14.[35]

Die Inflationsrate von 3,9% im Jahr 2000 wuchs im Jahr 2001 auf 4,5% und reduzierte sich bis auf – 0,1% im Jahr 2003. Im Jahr 2004 stieg die Inflation auf 2,6% und ist im Jahr 2005 wieder auf sehr moderate 1,7% gesunken. Für das Jahr 2006 wird eine Inflationsrate von 2,2% prognostiziert.[36]

Zusammen mit der einsparungsorientierten Haushaltspolitik hat sich Tschechien mittlerweile einen sehr guten Platz unter den Länderratings geholt. So wird Tschechien von mehreren internationalen Ratingagenturen mit den Spitzennoten A- bzw. A1 bewertet.[37]

Polens Wirtschaft wächst seit 1998 mit Raten um die 4%. Nur in den Jahren 2001 und 2002 lag das Wirtschaftswachstum aufgrund der weltweiten Konjunkturflaute bei 1,0% bzw. 1,4%. Im Jahr 2004 lag das Wachstum u.a. durch den EU-Beitritt bei sehr guten 5,4%. Im Jahr 2005 verlangsamte sich das Wachstum auf 3,2%. Die niedrigere Wachstumsrate ist aber vor allem durch das außerordentlich hohe Wachstum im ersten Quartal 2004, wegen der Vorzieheffekte vor dem EU-Beitritt, bedingt. Für die kommenden Jahre werden Wachstumsraten zwischen 4 und 5% prognostiziert.[38]

Die aktuelle Wirtschaftsstruktur nähert sich bereits jener der bisherigen EU-15-Mitgliedsstaaten an. Die Bruttowertschöpfung erfolgt inzwischen zu mehr als 50% im Dienstleistungssektor.[39]

Im Jahr 2003 sank die Inflation auf 0,7% von 10,1% im Jahr 2000. Die Inflationsrate fiel 2004 mit 3,5% erwartungsgemäß höher aus als in den Jahren zuvor. Ursache hierfür waren das hohe Wirtschaftswachstum und durch den EU-Beitritt bedingte Preissteigerungen.[40] Für die kommenden Jahre werden wieder niedrigere Inflationsraten erwartet.[41] Nach 1,9% im Jahr 2005 soll die Inflation im Jahr 2006 bei 2,5% liegen.[42]

Beim Länderrating kann Polen noch nicht mit Tschechien und Ungarn mithalten, ist aber mit BBB+ bzw. A2 auf einem guten Weg.

Die wirtschaftliche Entwicklung Polens in der Vergangenheit und die Prognosen zeigen, dass Polen sich zu einem sicheren und stabilen Investitionsstandort entwickelt hat und diese Stellung weiter festigt. Die Privatisierung ist sehr weit fortgeschritten, die Arbeitskosten sind relativ niedrig und die Wirtschaftsbeziehungen zu Deutschland und den anderen europäischen Nachbarn sind gefestigt und wachsen weiter.[43]

Deutschlands Wirtschaftswachstum betrug im Jahr 2000 noch 2,9%, ging aber in den Folgejahren bedingt durch einen allgemeinen Konjunkturabschwung bis auf –0,1% im Jahr 2003 zurück. Nach einem Aufschwung im Jahre 2004 auf 1,6% und einem Rückgang 2005 auf 0,9% gehen die Prognosen für 2006 von einem Konjunkturaufschwung auf 1,8% aus.[44] In München wuchs das BIP im Jahr 2005 mit 2,3% stärker als in den anderen deutschen Großstädten.[45]

Die Inflationsraten sind im Vergleich zu den zentraleuropäischen Ländern sehr stabil. Die Inflation bewegt sich seit dem Jahr 2000 konstant in einem Korridor zwischen 1,0% und 2,0%.[46]

Deutschland hat durch das Länder-Rating AAA die höchste Bonität. Das spart Zinskosten bei der Geldbeschaffung. Standard & Poors gibt Bayern als einzigem Land „AAA-Bestnote“.[47] Eine Zusammenfassung der vorausgehenden Ausführungen gibt Darstellung 2 und 3:

Darstellung 2: Veränderung des realen BIP in %

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Darstellung 3: Inflation gegenüber dem Vorjahr in %

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.3 Arbeitslosenquoten

Ungarns wirtschaftlicher Aufschwung zeigt sich auch deutlich durch sinkende Arbeitslosenquoten. Es gelang die Arbeitslosenquoten in Höhe von 10,4% im Jahr 1995 auf 5,7% im Jahr 2001 zu senken. Im Jahr 2002 ist die Quote bei 5,7% geblieben und danach in den Jahren 2003 bis 2004 leicht auf 6,1% gestiegen.[48] 2005 gab es einen Anstieg der Arbeitslosenquote auf 7,3%. Im andauernden Jahr 2006 soll eine Trendumkehr auf 6,9% einsetzen.[49]

Tschechien wies 1995 eine relativ geringe Arbeitslosenquote in Höhe von 4,1% auf. Bis zum Jahr 2004 gab es jedoch mehr als eine Verdopplung auf 10,3%.[50] Im Lichte der soliden wirtschaftlichen Aktivitäten erscheint der Rückgang der Zahl der Arbeitslosen auf 9,7% der Erwerbsbevölkerung im Jahr 2005 jedoch kaum zufriedenstellend. Nach Prognosen soll sich die Zahl im Jahr 2006 leicht auf 9,3% verringern. Die Pro- bleme auf dem Arbeitsmarkt sind eher struktureller als zyklischer Natur.[51]

Polens Arbeitslosigkeit ist in den Jahren 1999 bis 2001 von 13,0% auf erschreckende 19,4% gestiegen. Die Gründe dafür liegen insbesondere in der seit 1998 anhaltenden Wachstumsabschwächung der polnischen Wirtschaft, den umfangreichen Restrukturierungsmaßnahmen in defizitären Branchen wie der Kohle-, Stahl- und Bauindustrie sowie den hohen Lohnnebenkosten und dem nach wie vor stark regulierten Arbeitsmarkt.[52] Der Höchststand der Arbeitslosigkeit wurde im Jahr 2002 mit 20,0% erreicht. Seitdem nimmt die Arbeitslosigkeit leicht ab und soll nach Prognosen im Jahr 2006 bei 17,3% liegen.[53] Die Situation wird dadurch erschwert, dass ein kontinuierlicher Produktivitätsanstieg in der Wirtschaft durch Rationalisierungsmaßnahmen einen Zuwachs an Beschäftigung verhindert.[54]

Die Jugenderwerbslosenquote übertraf in Polen in neun Regionen die 40%-Marke.[55]

Deutschlands Arbeitslosenzahl im Jahr 1999 lag bei 8,4% der Erwerbsbevölkerung. Aufgrund des Wirtschaftswachstums ist die Arbeitslosenquote in den Jahren 2000 und 2001 auf 7,8% zurückgegangen. Seitdem ist die Erwerbslosenquote wieder auf 11,4% im Jahr 2005 gestiegen. Dieser Zuwachs ist auf Restrukturierungsmaßnahmen der Unternehmen und auf fehlendes Wirtschaftswachstum zurückzuführen. Im Jahr 2006 soll nach Prognosen die Arbeitslosenzahl auf 10,4% zurückgehen.[56]

Bezogen auf die einzelnen Städte nehmen Budapest und München in Hinblick auf die Arbeitslosenquote im europäischen Vergleich eine gute Position ein. Im Jahr 2005 lagen die Arbeitslosenquoten mit 4,0% bzw. 5,9%[57] unter dem EU-Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote von Prag im Jahr 2005 mit 7,0% hält sich ebenfalls noch unter diesem Durchschnitt. Jedoch ist die Quote im Vergleich zu zwei Jahren zuvor von 4,2% stark gestiegen.

Erschreckend sieht die Lage in Warschau aus. Die Arbeitslosenquote hat sich zwar im Vergleich zum Jahr 2004 um 1,1% verbessert, liegt aber immer noch bei 15,0% im Jahr 2005.[58]

Generell ist die Zahl der Arbeitsplätze in München innerhalb der letzten 20 Jahre nur marginal gestiegen. Ein Grund hierfür ist die über dem Durchschnitt der europäischen Städte liegende Arbeitsproduktivität. Erst bei hoher wirtschaftlicher Dynamik entstehen auch zusätzliche Arbeitsplätze.

Darstellung 4: Arbeitslosenquoten der Erwerbspersonen in %:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2.4 Lebensqualität

Sind die wesentlichen Hygienefaktoren an den mitteleuropäischen Standorten in ähnlicher Weise erfüllt, gewinnen weiche Standortfaktoren wie Image, Lebensqualität und subjektive Sicherheit im Rahmen einer Investitionsentscheidung zunehmend an Bedeutung.[59] So tragen neben dem Image die Faktoren Verlässlichkeit des Staates und Leistungsfähigkeit der Unternehmen wesentlich zur Attraktivität von Standorten bei.[60] Bayern erreicht im jährlichen Ranking des World Competitiveness Yearbook in dieser Kategorie eine außergewöhnlich hohe Beurteilung. Bayern belegt den 18. Platz. Tschechien und Ungarn folgen auf den Plätzen 36 und 37, Polen ist abgeschlagen auf Platz 57.[61]

Jährlich ermittelt das Consultingunternehmen Mercer die Städte mit der höchsten Lebensqualität. München erreicht in der Studie des Jahres 2005 den hervorragenden 5. Platz von über 255 untersuchten Städten. Rang 1 mit der höchsten Lebensqualität belegt Genf vor Zürich.

Die Städte Budapest, Prag und Warschau sind im Quality of Life Survey von Mercer sowohl im Jahr 2000 als auch im Jahr 2005 nicht unter den Top 50. Prag belegt den 58. Platz. Dies überrascht für die Städte Budapest und Prag, da Ungarn und Tschechien im Ranking des World Competitiveness Yearbook in den Kategorien Image, Sicherheit und Lebensqualität unter den Top 10 zu finden sind. Polen kann mit den zuvor genannten Ländern in keinem Punkt mithalten.[62]

Als zentraler Immobilien- und Wirtschaftsstandort kann München durch sehr positive Beurteilung des Faktors Lebensqualität die Nachteile kompensieren, die aus den vergleichsweise hohen Lebenshaltungskosten entstehen.

Fazit: Zusammenfassend ist festzustellen, dass München, mit Ausnahme des Wirtschaftswachstums, die besten Zahlen vorzuweisen hat. Das höchste Wirtschaftswachstum der letzten Jahre hat Budapest.

Auf den „weichen“ Faktor Drittverwendungsfähigkeit wird hier nicht eingegangen, da dieser Faktor nur für die einzelne Immobilie konkret bestimmt werden kann.

2.3 Immobilienspezifische Rahmenbedingungen

Um einen Immobilienmarkt zu analysieren, bieten sich folgende Schritte zur Untersuchung an: Nach einem Überblick über die einzelnen Städte ist ein Blick auf das gegebene Flächenangebot sinnvoll. An dieser Stelle ist anzumerken, dass bei Flächennennungen die vermietbare Fläche angegeben wird. Diese umfasst üblicherweise die Haupt- und Nebennutzflächen[63] und einen Anteil der Verkehrsflächen[64]. Die Betrachtung des Angebots ermöglicht eine Einschätzung bezüglich der Größe des Marktes und macht diesen mit anderen Märkten vergleichbar. Die Flächennachfrage aus Mietersicht, ausgedrückt durch die sogenannte Vermietungsleistung, zeigt die Marktaktivität in dieser Hinsicht. Wird die Vermietungsleistung von verzerrenden Faktoren, die zu keiner wirklichen Flächenaufnahme führen, bereinigt, spricht man von der sogenannten Nettoabsorption. Bei diesen Faktoren kann es sich beispielsweise um Mietvertragsverlängerungen, Vorvermietungen und Ähnliches handeln. Die Nettoabsorption drückt also aus, wieviel Fläche wirklich vom Markt aufgenommen wurde und kann den Flächenfertigstellungen gegenüber gestellt werden. Die Leerstandsquote auf dem Markt gibt Auskunft über die Ausgeglichenheit von Angebot und Nachfrage bzw. zeigt besondere Leerstandsrisiken. Der Blick auf das Neubauvolumen pro Jahr gibt Aufschluss über die Dynamik des Marktes und ermöglicht Prognosen über mögliches Wachstum. Die Betrachtung der Mieten ermöglicht den Vergleich verschiedener Lagen und Gebäudeklassen innerhalb eines Marktes. Hier ist darauf hinzuweisen, dass Mieten, wenn nicht anders gekennzeichnet, als Nettomiete[65] pro Monat angegeben werden. Die Nettomiete enthält weder Betriebskosten noch sonstige Nebenkosten. Die Analyse der Objektrenditen und beispielhafter Transaktionen gibt schließlich Auskunft über Investitionschancen bzw. –risiken und Marktaktivitäten. Zu beachten ist hier, dass üblicherweise die statistische Anfangsrendite der Objekte genannt wird. Diese errechnet sich aus der Gegenüberstellung[66] des Kaufpreises für das Objekt und der Jahresnettomiete.[67] Der Einfachheit halber wird in dieser Analyse unter der Rendite die Bruttorendite (Rendite vor Steuern) verstanden.[68]

2.3.1 Allgemeines zu den Städten und ihren Ländern

Als erster Punkt der Darlegung der immobilienspezifischen Rahmenbedingungen wird auf Allgemeines über die Städte und ihre Länder eingegangen.

Ungarn ist mit 10,2 Mio. Einwohnern auf einer Fläche von rund 93 Tsd. km² der zweitgrößte Staat der neu beigetretenen EU-Ländern.[69] Ungarns Hauptstadt Budapest ist mit seinen 1,8 Mio. Einwohnern im Vergleich mit den anderen drei untersuchten Metropolen die bevölkerungsreichste Stadt und gleichzeitig Ungarns einziger Büromarkt mit überregionaler Bedeutung. Die Stadt erstreckt sich über eine Fläche von 525 km². Zwei Drittel der Stadt entfallen auf den in der Ebene westlich der Donau liegenden Stadtteil Pest, das restliche Drittel auf den Stadtteil Buda auf dem hügeligen östlichen Donauufer. Die Stadt ist in 23 Verwaltungsbezirke unterteilt[70]. Es lässt sich eine Unterscheidung in Central Business District (CBD), Central Market und Non-Central Market treffen (siehe dazu Anhang 4 und Anhang 5). Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt auf den beiden zuerst genannten Stadtbereichen.

Obwohl alle zehn neuen Mitgliedstaaten mit ihrem Beitritt zur EU auch der Wirtschafts- und Währungsunion (WWU) beigetreten sind, behalten sie zunächst ihre eigene Währung. Sie können den Euro erst nach erfolgreicher Erfüllung der sogenannten Maastrichtkriterien übernehmen.[71] Auf die Währungsproblematik wird unter Punkt 2.5 noch eingegangen.

Bis zur offiziellen Einführung des Euro ist die Landeswährung der Ungarische Forint (HUF). Mit Wechselkurs vom 10.03.2006 erhält man für 1 Euro 255,855 HUF.[72]

Tschechien ist mit 10,2 Millionen Einwohnern auf einer Fläche von gut 78,8 Tsd. km² der drittgrößte Staat unter den am 1. Mai 2004 beigetretenen zehn EU-Ländern. Tschechiens Hautpstadt Prag (Praha)[73] ist mit rund 1,2 Mio. Einwohnern die größte Stadt Tschechiens.[74]

Auch in Prag ist die übliche Unterscheidung der Büroflächen in Central Business District und außerhalb nicht ausreichend. Vielmehr erfolgt hier die Unterscheidung nach vier Teilmärkten: Flächen im CBD, Flächen am Rand des CBD (Edge of Center), Flächen im restlichen Stadtgebiet (Mid-Town) und Flächen außerhalb der Stadt (Out of town).[75] Das Augenmerk dieser Untersuchung liegt auf den Bereichen des CBD und Edge of Centre. Anhang 6 zeigt eine Karte von Prag mit der Aufteilung nach den genannten Teilmärkten. Außerdem kann eine Zuordnung der Objekte nach Bezirken erfolgen. Prag und das nähere Umland ist in 15 Bezirke unterteilt, wobei die Bezirke 1 bis 10 innerhalb der Stadtgrenzen liegen und Prag 1 die zentralste Innenstadtlage darstellt. Anhang 7 zeigt die Bezirke innerhalb der Stadtgrenzen Prag 1 bis Prag 10.

Die offizielle Landeswährung ist die tschechische Krone (CZK). Mit Wechselkurs vom 10.03.2006 erhält man für 1 Euro 28,768 CZK.[76]

Polen ist mit rund 312 Tsd. km² und 38,6 Millionen Einwohnern das mit Abstand größte, einwohnerstärkste und wirtschaftlich bedeutsamste Land der neu der EU beigetretenen Länder. Die Hauptstadt Warschau (Warszawa)[77] ist mit einer Fläche von 512 km² und mit rund 1,7 Millionen Einwohnern die größte Stadt in Polen und liegt in Masowien am Mittellauf der Weichsel.

Warschau ist in 18 Bezirke aufgeteilt.[78] Diese Arbeit konzentriert sich auf den Bereich des City Centre und des Central Business District. (Siehe dazu Anhang 8)

Erst 1989 begann in Polen der Wandel weg vom kommunistischen Machtsystem hin zu einer parlamentarischen Republik und somit die wirtschaftliche Umgestaltung von der Planwirtschaft zur Marktwirtschaft. Polen war das erste osteuropäische Land, das diesen Schritt vollzog, welchen alle anderen Staaten in dieser Region bald nachahmten.[79]

Die offizielle Landeswährung ist der polnische Zloty (PLN), der per 10.03.2006 zu einem Wechselkurs von 1 Euro = 3,868 Zloty[80] getauscht wird. Anzumerken ist, dass der Zloty seit einer Änderung des Devisenrechtsgesetzes am 11. Januar 1999 konvertibel ist und seit dem 11. April 2000 eine freie internationale Kursnotierung hat.[81]

Deutschland ist mit einer Fläche von 357 Tsd. km² und 82,4 Mio. Einwohnern das größte und einwohnerstärkste Land der 4 untersuchten Länder.[82] In der bayrischen Landeshauptstadt München wohnen auf einer Fläche von 310 km² 1,27 Mio. Stadtbewohner.[83] Wie im Anhang 9 von Jones Lang LaSalle kenntlich gemacht, lässt sich der Büromarkt Münchens in 12 Teilmärkte untergliedern. In dieser Arbeit wird vornehmlich der Bereich der Innenstadt (City) analysiert.

[...]


[1] Wiktorin, Anne: Zweiter Zug gen Osten. In: Raum & mehr, Immobilienmagazin der DIFA, Sonderausgabe Herbst 10, Hamburg, 2005, S.13

[2] Haimann, Richard: Risiken an Osteuropas Büromärkten. In: Financial Times Deutschland, 1. Dezember 2005, Hamburg, 2005, S. 24

[3] IVG Immobilien-Barometer (Hrsg.): Europäische Büromärkte 2. Quartal 2005, Bonn, 2005, S. 4, unter: http://www.ivg.de/de/content_1201017.html, Abrufdatum 16.11.2005

[4] vereinfacht wird künftig von Investoren gesprochen

[5] fondsABC: Terminus institutioneller Anleger, o.O., 2006, unter: http://www2.oenb.at/dictionary/termini.php?EIN-TRAG_ID=3500&page=1&was=terminus&string=&LNG=YY&PHPSESSID=9ec978124abb1e0, Abrufdatum 30.03.2006

[6] Price Waterhouse Coopers (PwC) (Hrsg.): Wien-Prag-Budapest: Büromärkte im Wettbewerb: Corporate Finance Real Estate, Wien, Mai 2004, S. 5

[7] Erläuterung der Motivatoren unter 2.1.2

[8] Bucher, Hansjörg: Künftige demographische Entwicklung, Berlin, 2005, unter: http://www.bbr.bund.de/index.html?/raumordnung/bevoelkerung/entwicklung.htm

[9] Tessaring, Manfred/Wannan, Jennifer: Berufsbildung – der Schlüssel zur Zukunft, In: CEDEFOP zur Maastricht-Studie, Luxemburg, 2004, S. 23, unter: http://www.vetconference-maastricht2004.nl/pdf/Synthesis_DE.pdf, Abrufdatum 09.11.2005

[10] Brounen, D./Eichholz, P.: EPRA-Studie, o.J.. In: Die Welt, 18. November 2005, Hamburg, 2005, S. 23

[11] IVG Immobilien Barometer (Hrsg.): Europäische Büromärkte 2. Quartal 2005, Immobilienmarkt im Fokus: München, Bonn, 2005, S. 4, unter: http://www.ivg.de/de/content_1201017.html, Abrufdatum 16.11.2005

[12] Gondring, Hanspeter: Immobilienwirtschaft, Vahlen Verlag, München, 2004, S. 636, 767

[13] PwC: Wien-Prag-Budapest: Büromärkte im Wettbewerb, 2004, S. 7

[14] PwC: Wien-Prag-Budapest: Büromärkte im Wettbewerb, 2004, S. 7

[15] PwC: Wien-Prag-Budapest: Büromärkte im Wettbewerb, 2004, S. 7

[16] von Weisstannen Mels, Andreas Christoph Bleisch: Die Erreichbarkeit von Regionen, Diss. Universität Basel, 2005, S. 46 f., unter: http://pages.unibas.ch/diss/2005/DissB_7206.pdf , Abrufdatum 27.10.2005

[17] von Weissentannen Mels, Andreas Christoph Bleisch.: Erreichbarkeit von Regionen, 2005

[18] CzechInvest (Hrsg.): Investitionsklima in der Tschechischen Republik, Mai 2004, Prag, 2004, S. 7, unter: http://www.czechinvest.org/web/pwci.nsf/dwnl/3910ED108425A66DC1256FAB00392A6A/$File/Investitionsklima.pdf, Abrufdatum 03.11.2005

[19] von Weissentannen Mels, Andreas Christoph Bleisch.: Die Erreichbarkeit von Regionen, 2005, S. 218 ff.

[20] PwC: Wien-Prag-Budapest: Büromärkte im Wettbewerb, 2004, S.8

[21] A.T. Kearney, Inc. (Hrsg.): FDI Confidence Index, The Global Business Policy Council, Volume 7, o. O., Oktober 2004, S. 44

[22] Pudschedl, Walter: Ungarn: Euroeinführung 2010 wackelt beträchtlich. In: CEE-Report 4-2005, Bank Austria Creditanstalt, Wien, 2005, S.1, unter: http://www.ba-ca.com/de/index.html, Abrufdatum: 02.11.2005

[23] HGA Capital (Hrsg.): Mitteleuropa IV Fonds, Bürohaus „Oktogon Haz“, Hamburg, 2005, S. 23

[24] Pudschedl, Walter: Ungarn, Wien, 2005, S. 1

[25] Gawron, Bettina: Polen, Ungarn und Tschechien wachsen stark. In: Sicheres Geld, Sonderausgabe November 2005, Bonn, 2005, S. 4

[26] Eurostat (Hrsg.)/Statistisches Bundesamt 2005: Inflationsrate und reale Wachstumsrate des BIP, Luxemburg, 2005, S.1, unter: http://europa.eu.int/portal?_pageid=1090,30070682,1090_33076576&_dad=portal&_schema=-PORTAL, Abrufdatum 17.01.2006

[27] Deutsche Capital Management AG (DCM), Europafonds 1 Budapest KG: Eine Investition in das neue Europa, München, 2005, S. 16

[28] Gawron, Bettina: Polen, Ungarn und Tschechien wachsen stark. In: Sicheres Geld, Sonderausgabe November 2005, Bonn, 2005, S. 5

[29] Pudschedl, Walter: Ungarn, 2005, S. 2

[30] Die Spannweite reicht von der Bestnote AAA+ bis nicht kreditwürdig mit D

[31] UNIDO, Polen, 2003, S. 18

[32] HGA: Mitteleuropa IV Fonds, 2005, S. 27

[33] Sobisek, Pavel: Tschechische Republik - Die Wachstumsfaktoren heißen Export und Infrastrukturausbau. In: CEE-Report 4-2005, Bank Austria Creditanstalt, Wien, 2005, S. 1, unter: http://www.ba-ca.com/de/index.html, Abrufdatum 02.11.2005

[34] Vgl. Anhang 3

[35] Eurostat (Hrsg.): Regionen - Statistisches Jahrbuch 2005, Luxemburg, 2005, S. 32, unter: http://www.eds-destatis.de/index.php, Abrufdatum 17.01.2006

[36] Eurostat/Statistisches Bundesamt 2005: Inflationsrate, 2005, S.1

[37] Vgl. Anhang 2

[38] Holzhacker, Hans: Polen: Wie ernst ist die Wachstumsschwäche. In: CEE-Report 4-2005, Bank Austria Creditanstalt, Wien, 2005, S. 1, unter: http://www.ba-ca.com/de/index.html, Abrufdatum 05.11.2005

[39] Gawron, Bettina: Polen, Ungarn und Tschechien wachsen stark, 2005, S. 3

[40] Gawron, Bettina: Polen, Ungarn und Tschechien wachsen stark, 2005, S. 3

[41] Eurostat/Statistisches Bundesamt Deutschland 2005: Inflationsrate, 2005, S. 1

[42] Auswärtiges Amt, Polen: Wirtschaft und Umweltpolitik, Berlin, 2005, unter: http://www.auswaertigesamt.-de/www/de/laenderinfos/laender/laender_ausgabe_html?type_id=12&land_id=136#3, Abrufdatum 06.11.2005

[43] Jones Lang LaSalle (Hrsg.): Warsaw City Profile September 2005, Warschau, 2005, S. 3, unter: http://www.research.joneslanglasalle.com/?LanguageID=1&CountryID=76&ParentCountry=4&CountryLeveL=1, Abrufdatum 17.11.2005

[44] Internationaler Währungsfond (IWF)(Hrsg.): Höheres Wachstum für Deutschland, Washington/Berlin, 18. Januar 2006, unter: http://de.today.reuters.com/news/newsArticle.aspx?type=economicsNews&storyID=2006-01-18T184747Z_01_HAG867653_RTRDEOC_0_DEUTSCHLAND-IWF-KONJUNKTUR-ZF.xml, Abrufdatum 25.01.2006

[45] Catella Eureal (Hrsg.): Büromarkt Deutschland - Frühjahr 2005, Berlin/Frankfurt, 2005, S. 5; [45] Landeshauptstadt München, Referat für Arbeit und Wirtschaft: Münchner Jahreswirtschaftsbericht 2004, München, 2004, S. 7

[46] Eurostat/Statistisches Bundesamt Deutschland 2005: Inflationsrate, 2005, S. 1

[47] Bayrische Staatskanzlei (Hrsg.): Spitzennote für Bayern: Standard & Poors gibt Bayern als einzigem Land „AAA-Bestnote“, München, 2004, unter: http://www.bayern.de/Presse-Info/PM/2004MRat/Mrat_041214.htm#0, Abrufdatum 03.11.2005

[48] Bautier, Phillippe: Erwerbslosigkeit in der EU 25. In: Eurostat, Pressemitteilung 126/2005 vom 7.10.2005, Luxemburg, 2005, S. 6, unter: http://epp.eurostat.cec.eu.int/pls/portal/docs/PAGE/PGP_PRD_CAT_PREREL/PGE_-CAT_PREREL_YEAR_2005/PGE_CAT_PREREL_YEAR_2005_MONTH_10/1-07102005-DE-AP.PDF,

Abrufdatum 04.11.2005; Eurostat 2005

[49] Pudschedl, Walter: Ungarn, 2005, S. 2

[50] Sachsen Fonds: Prag, 2005, S. 21

[51] Sobisek, Pavel: Tschechische Republik, 2005, S. 1

[52] Quaisser, W./Reppegather, A: Polen. In: Osteuropa-Institut München, München, 2001, S. 4, 7

[53] Holzhacker, Hans: Polen, 2005, S. 1

[54] Gawron, Bettina: Polen, Ungarn und Tschechien wachsen stark, 2005, S. 3

[55] Eurostat: Erwerbslosigkeit in der EU 25, Luxemburg, 7. Oktober 2005, S. 1

[56] Bundesagentur für Arbeit (Hrsg.): Arbeitsmarkt 2004, 53. Jahrgang (Sondernummer), Nürnberg, 30. August 2005, S. 23, unter: http://www.pub.arbeitsamt.de/hst/services/statistik/000100/html/jahr/arbeitsmarkt_2004_gesamt.pdf, Abrufdatum 02.11.2005

[57] Landeshauptstadt München: München. Der Wirtschaftsstandort 2005, S. 7

[58] Bautier, Phillippe: Erwerbslosigkeit in der EU 25, 2005, S. 4 ff.

[59] Wihofszki, Oliver: Lebensqualität gilt als bester Standortfaktor. In: Financial Times Deutschland, 26. Januar 2006, Hamburg, 2006, Sonderbeilage S. 1

[60] PwC: Wien-Budapest-Prag: Büromärkte im Wettbewerb, Mai 2004, S. 11

[61] IMD International (Hrsg.): The World Competitiveness Scoreboard 2005, Lausanne, 2005, unter: http://www01.imd.ch/documents/wcc/content/overallgraph.pdf, Abrufdatum 02.11.2005

[62] Mercer Human Resource Consulting (Hrsg.): World-wide quality of life survey, London, März 2005, S. 1 ff.

[63] Büro-/Verkaufs-/Lagerflächen, Archivräume, Sanitärräume, Teeküchen, Balkone

[64] Verkehrsflächen: Flure, Eingangshallen, Empfangsbereiche, Aufzugsvorräume; Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) (Hrsg.): Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche, Wiesbaden, 1996, S. 3

[65] Nordalm, V.: Mietenabrechnung. In: Gallonska, J./Mändle, E. (Hrsg.): Wohnungs- und Immobilien-Lexikon, Hamburg, 1997, S. 338:

[66] Berechnung: Statistische Anfangsrendite in % = (Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis) * 100

[67] Brauer, K.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Gabler Verlag, 2. Auflage, Wiesbaden, 1999, S. 338

[68] In Deutschland wird die Bruttorendite auch ohne (vor) den Ankaufnebenkosten errechnet

[69] Deutsche Capital Management (DCM) (Hrsg.): Europafonds 1 Budapest KG: Eine Investition in das neue Europa, München, 2005, S. 16

[70] HGA Capital (Hrsg.): Mitteleuropa IV Fonds: Bürohaus „Oktogon Haz“, Hamburg, 2005, S. 26

[71] KfW Bankengruppe: Die EU-Beitrittsländer auf dem Weg zum Euro, KfW-Research Nr. 10, Frankfurt am Main, 2004, S. 1f.

[72] Oanda.com: FX Converter - 164 Currency Converter Results, Währungsrechner, o.O., 2006, unter: http://www.oanda.com/convert/classic, Abrufdatum 10.03.2006

[73] In Klammern die jeweilige Bezeichnung in Tschechisch

[74] PP Agency GmbH (Hrsg.): Tschechische Republik - Ihr Partner, Prag, 2003, S. 4 f; Anhang 1

[75] CB Richard Ellis: Prague Property Market Index Brief Q4 2003, Prag, 2003, S. 2 f., unter: http://www.cbre.com/USA/Research/Market+Reports/Local+Reports+Worldwide/globalresearch.htm, Abrufdatum 07.11.2005

[76] Oanda.com: FX Converter, Währungsrechner, 2006

[77] In Klammern die Bezeichnung in Polnisch

[78] LHI Leasing GmbH/Sachsen Fonds (Hrsg.): Immobilienfonds „FOCUS“ Warschau, München, 2005, S. 20

[79] Polnische Agentur für Informationen und ausländische Investitionen (PAIZ) (Hrsg.): Polen – Investitionen in Polen – Ein Ratgeber 2003, Warschau, 2003, S. 9ff.

[80] Oanda.com: FX Converter, Währungsrechner, 2006

[81] UNIDO (Hrsg.): Business in Polen – Für alle, die mehr über Polen wissen wollen, Warschau, 2003, S. 18 f.

[82] Wikipedia Foundation Inc.(Hrsg.): Größenordnung, St. Petersburg, 2006, unter: http://de.wikipedia.org/wiki/Gr%C3%B6%C3%9Fenordnung_(Fl%C3%A4che)

[83] Landeshauptstadt München, Referat für Arbeit und Wirtschaft München: Der Wirtschaftsstandort 2005, München, 2005, S. 4

Ende der Leseprobe aus 106 Seiten

Details

Titel
Büromärkte für innere City-Lagen Budapest, Prag und Warschau im Vergleich zu München aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors
Hochschule
DIPLOMA Fachhochschule Nordhessen; Abt. München  (Wirtschaftsrecht)
Note
1,0
Autor
Jahr
2006
Seiten
106
Katalognummer
V56781
ISBN (eBook)
9783638513791
Dateigröße
2325 KB
Sprache
Deutsch
Anmerkungen
Der Schwerpunkt dieser Diplomarbeit liegt auf einer Untersuchung der vier Städte Budapest, Prag, Warschau und München. Dabei befaßt sich die Untersuchung mit geeigneten Märkten für Immobilieninvestitionen deutscher institutioneller Investoren. Dies erfolgt bei den vier Städten und ihren Ländern mittels Analyse und Darstellung der Büromärkte sowie der rechtlichen und steuerlichen Immobilienaspekte. Es wird außerdem auf die allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmendaten eingegangen.
Schlagworte
Büromärkte, City-Lagen, Budapest, Prag, Warschau, Vergleich, München, Sicht, Investors
Arbeit zitieren
Stefan Neher (Autor), 2006, Büromärkte für innere City-Lagen Budapest, Prag und Warschau im Vergleich zu München aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/56781

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