Beschreibende und vergleichende Darstellung der steuerlichen Konsequenzen einer Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds durch eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Person. Hierbei werden fiktive Immobilienfonds in Deutschland, Österreich, Schweiz und Liechtenstein behandelt. Die Arbeit bezieht sich im Wesentlichen auf die grunderwerbsteuerlichen, einkommensteuerlichen und erbschaftsteuerlichen/schenkungsteuerlichen Folgen. Andere Steuerarten werden nur am Rande gestreift. Ergebnis ist eine konkrete Anlageempfehlung bezüglich jeder Steuerart im Sinne eines Vorteilhaftigkeitsvergleiches vor steuerlichen Hintergrund.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Grundlegendes über einen geschlossenen Immobilienfonds
2.1 Hintergrundinformationen und rechtliche Konstruktionen
2.2 Beispielfall
3 Deutschland
3.1 Halten der Anteile
3.1.1 sonstige Steuern
3.1.2 Einkommensteuer
3.2 Verkauf der Anteile
3.2.1 Einkommensteuer
3.2.2 Einkünfteerzielungsabsicht / gewerbl. Grundstückshandel
3.3 Vererbung der Anteile
3.4 Schenkung der Anteile
4 Österreich
4.1 Halten der Anteile
4.1.1 sonstige Steuern
4.1.2 Einkommensteuer
4.2 Verkauf der Anteile
4.2.1 Veräußerungsgewinn
4.2.2 Nachversteuerung
4.2.3 gewerblicher Grundstückshandel
4.3 Vererbung der Anteile
4.4 Schenkung der Anteile
5 Schweiz (Kanton St. Gallen, Gemeinde St. Gallen)
5.1 Erwerb der Anteile
5.2 Halten der Anteile
5.2.1 Einkommensteuer
5.2.1.1 Bundesebene
5.2.1.2 Kantons- und Gemeindeebene
5.2.2 Vermögensteuer
5.3 Verkauf der Anteile
5.4 Vererbung der Anteile
5.5 Schenkung der Anteile
6 Liechtenstein
6.1 Halten der Anteile
6.2 Verkauf der Anteile
6.3 Vererbung der Anteile
6.4 Schenkung der Anteile
7 Investitionsentscheidungsanalyse
8 Thesenpapier
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Die Arbeit analysiert die steuerlichen Konsequenzen einer Investition in geschlossene Immobilienfonds für einen in Deutschland steuerpflichtigen Anleger und vergleicht diese mit den Rahmenbedingungen in Österreich, der Schweiz und Liechtenstein.
- Steuerliche Behandlung des Haltens von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds.
- Konsequenzen beim Verkauf von Fondsanteilen sowie mögliche Umqualifizierungen.
- Erbschaft- und schenkungsteuerliche Auswirkungen bei Übertragungen.
- Vergleich der Besteuerungssysteme und Investitionsentscheidungsanalyse.
- Einfluss internationaler Doppelbesteuerungsabkommen auf die Gesamtbelastung.
Auszug aus dem Buch
2.1 Hintergrundinformationen und rechtliche Konstruktionen
Der geschlossene Immobilienfonds zeichnet sich durch seine geschlossene, d.h. nicht öffentliche Natur aus. Der Kreis der Anleger ist stark beschränkt. Daher unterliegt ein solcher Fonds nicht den Beschränkungen und Anlegerschutzmechanismen des Investmentgesetzes. Auch erfolgt die Besteuerung der Ausschüttungen eines solchen Fonds nicht nach dem Investmentsteuergesetz. Wegen der Geschlossenheit des Anlegerkreises ist die Handelbarkeit solcher Fondsanteile, d.h. Unternehmensbeteiligungen, i.d.R. gering oder gar nicht gegeben. Das Investment ist daher vom Anleger auf die gesamte Existenzdauer des Fonds auszurichten, die üblicherweise etwa 10 – 20 Jahre beträgt, in Einzelfällen auch länger.
Heute sind geschlossene Immobilienfonds i.d.R. normale, renditeorientierte Kapitalanlagen, die Erzielung von steuerlichen Vorteilen durch Anlaufverluste spielt keine Rolle mehr. So kann das Objekt eines solchen Fonds z.B. aus einer großen, langfristig und hochpreisig vermieteten Gewerbeimmobilie in einer großen Stadt bestehen. Die Anleger treten einer Fondsgesellschaft heute auch gewöhnlich erst nach Ende der Bau- und Investitionsphase bei.
Das rechtliche Konstrukt „geschlossener Immobilienfonds“ besteht heute i.d.R. aus mehreren verschiedenen Gesellschaften, einer Objektgesellschaft, einer Fondsgesellschaft und ggf. einer Holdinggesellschaft. Abhängig von der steuerlichen und Haftungssituation im jeweils betrachteten Land gibt es Konstruktionen mit zwei und drei verschiedenen Gesellschaften. Die Objektgesellschaft (mit einer der deutschen GmbH & Co. KG, GmbH & Co. OHG oder GbR vergleichbaren Gesellschaftsform) besitzt die Immobilie und hat ihren Sitz im Belegenheitsstaat des Grundbesitzes. Die Fondsgesellschaft (eine GmbH & Co. KG) hat ihren Sitz in Deutschland. Im dritten Teil dieser Arbeit hat die Holdinggesellschaft (auch eine GmbH & Co. KG) ihren Sitz ebenfalls in Deutschland.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet den Wandel des Marktes für geschlossene Immobilienfonds und setzt das Ziel der Untersuchung, steuerliche Rahmenbedingungen im internationalen Vergleich darzustellen.
2 Grundlegendes über einen geschlossenen Immobilienfonds: Dieses Kapitel erläutert die rechtliche Struktur und die Grundzüge geschlossener Immobilienfonds sowie die Annahmen für den verwendeten Beispielfall.
3 Deutschland: Das Kapitel analysiert die deutsche steuerliche Behandlung beim Halten, Verkaufen, Vererben und Schenken von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds.
4 Österreich: Hier wird die steuerliche Situation in Österreich dargestellt, wobei insbesondere auf die spezifische Gesellschaftsform der KEG und die Doppelbesteuerungsabkommen eingegangen wird.
5 Schweiz (Kanton St. Gallen, Gemeinde St. Gallen): Dieses Kapitel widmet sich der Besteuerung in der Schweiz unter Berücksichtigung kantonaler Regelungen und internationaler Abkommen.
6 Liechtenstein: Das Kapitel behandelt die steuerlichen Besonderheiten Liechtensteins, einschließlich der steuerlichen Behandlung bei fehlendem Doppelbesteuerungsabkommen.
7 Investitionsentscheidungsanalyse: Der Autor bewertet die verschiedenen Anlagestandorte anhand von Fallgruppen und leitet daraus Gestaltungsempfehlungen für Anleger ab.
8 Thesenpapier: Das abschließende Thesenpapier fasst die zentralen steuerlichen Erkenntnisse und Unterschiede der untersuchten Länder prägnant zusammen.
Schlüsselwörter
geschlossene Immobilienfonds, Steuerecht, Einkommensteuer, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Deutschland, Österreich, Schweiz, Liechtenstein, Doppelbesteuerungsabkommen, Anrechnungsverfahren, Freistellungsverfahren, Vermögensteuer, gewerblicher Grundstückshandel, Kommanditbeteiligung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit untersucht die steuerlichen Konsequenzen einer Investition in geschlossene Immobilienfonds im Privatvermögen aus der Sicht eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen im Vergleich zu Österreich, der Schweiz und Liechtenstein.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf der Besteuerung von laufenden Einkünften, Veräußerungsgewinnen sowie der Übertragung von Anteilen durch Vererbung oder Schenkung in verschiedenen nationalen Steuersystemen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, steuerliche Charakteristika der Kapitalanlage in geschlossenen Immobilienfonds unter Berücksichtigung neuerer Gesetzeslagen herauszuarbeiten und eine fundierte Investitionsempfehlung für verschiedene Anlegertypen zu formulieren.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Der Autor nutzt eine rechtswissenschaftliche Analyse der jeweiligen nationalen Steuergesetze sowie eine quantitative Investitionsanalyse anhand eines standardisierten Beispielfalls, um die Steuerbelastungen vergleichbar zu machen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert detailliert die Besteuerung in den vier Ländern Deutschland, Österreich, Schweiz und Liechtenstein, unterteilt in die Phasen Erwerb, Halten, Verkauf sowie Vermögensübertragung.
Welche Schlüsselbegriffe charakterisieren die Arbeit?
Wesentliche Begriffe sind internationale Steuerlehre, Doppelbesteuerungsabkommen, steuerliche Transparenz, Kommanditgesellschaft und steuerliche Progressionsvorbehalte.
Wie unterscheidet sich die steuerliche Behandlung in Liechtenstein im Vergleich zu Deutschland?
Da kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland besteht, greift in Liechtenstein das Anrechnungsverfahren für die dort gezahlten Steuern oft nicht effektiv, was zu einer steuerlichen Mehrbelastung führt.
Welche Rolle spielt das Transparenzprinzip bei der Erbschaftsteuer in Österreich?
Für doppelstöckige Konstruktionen mit einer deutschen Fondsgesellschaft und einer österreichischen Objektgesellschaft wendet die österreichische Finanzverwaltung derzeit nach aktueller Verwaltungspraxis das Transparenzprinzip bei der Erbschaftsteuer nicht konsequent an, was zu steuerlichen Vorteilen für Erben führen kann.
- Arbeit zitieren
- Diplom-Betriebswirt (FH) Christopher Schmidt (Autor:in), 2006, Besteuerung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds im Privatvermögen im internationalen Vergleich durch einen deutschen Steuerinländer, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/62764
